身份不明的发言人
Philip Cooper（Three Part Advisors）
Brad G O'Connor（首席财务官）
身份不明的参会者
在中西部创意会议上，我是Three Part Advisors的董事总经理Philip Cooper。我们下一家展示的公司是霍夫纳尼安企业，在纽约证券交易所上市，代码为HOV。今天来自公司的是首席财务官Brad O'Connor和投资者关系副总裁Jeffrey O'Keefe。现在我将交给Brad进行展示。
谢谢，Philip。我将谈谈我们的公司霍夫纳尼安以及当前住宅建筑市场环境的一些情况。在我完成展示后，我很乐意回答任何问题。首先从美国住宅市场开始，这是一张追溯到1959年的住宅开工图表。显然，住宅生产在这个行业中呈现出周期性波动。虚线水平线在140万处，这是这段时间内每年的平均开工量。这里明显可见的是，在进入大住房衰退之前建造的过剩供应，随后是整个时间段内最显著的低谷，并且持续了很长时间。
因此，如果你看整个时期的平均超建和欠建，我们现在比如果我们认为需要建造140万的平均水平少了550万开工量。所以我们在过去十年中出现了相当大的住房生产短缺。我们认为随着住房生产的进行，你可以看到底部美国人口的增长、住房形成等。因此，美国对新住房有真实的需求。
自新冠疫情以来发生的另一件事是，由于人们以比今天更低的抵押贷款利率留在他们的房屋中，他们某种程度上被锁定，不愿意搬家并面临更高的抵押贷款利率。因此，现有住房供应比历史水平少得多。同样，我们回到1982年，向你展示底部较粗的水平线是什么。现有住房供应的平均水平略高于200万套房屋挂牌。然后上面的线只是添加了市场上通常出售的新房。
所以你可以看到自2018年左右以来我们的位置。在新冠期间，供应进一步下降。现有住房的供应大幅缩水，实际上低于100万套。所以低于平均水平的50%，它已经开始回升，更多的房源进入市场，你今天在新闻中听到这一点。然而，我们仍然远低于长期平均水平。因此，对于确实需要购房的客户来说，选择不多，他们来到新房建筑商那里，这在过去几年中帮助了我们的行业。
我们相对于现有住房的另一个优势，除了更新、更现代化、能效高等特点外，是我们和大多数其他建筑商提供抵押贷款利率补贴，以帮助应对客户面临的更高抵押贷款成本。现有住房卖家通常不会提供那种激励性的抵押贷款利率。我想大家都知道利率发生了什么变化。从历史上看，我们目前的抵押贷款利率6.58%并不算离谱。实际上处于较低水平。如果你看这张图表，然而，2022年发生的显著跳跃对系统来说是一个冲击，因为没有时间调整，因此当这种情况发生时，市场放缓了很多。
作为反应，为了继续保持销售速度，我们和其他建筑商开始提供激励措施，包括抵押贷款利率补贴，使客户的抵押贷款利率回到5%左右。假设这对我们的利润率有影响，但为了继续销售房屋并帮助我们的客户能够负担得起购买新房，这是值得的。正如我之前所说，当他们在外寻找住房选择时，他们无法在现有住房上做到这一点。对于我们来说，我们是全国前20名的住宅建筑商之一。
在过去五年左右的时间里，我们每年交付约6000套房屋。我们计划在未来增加这个数字，我们很快就会谈到这一点。我们所在的市场显示在这张幻灯片的左下角，它还告诉你截至7月的过去12个月各部分的收入百分比。但我们在东北部，从新泽西到弗吉尼亚。我们在俄亥俄州的克利夫兰有业务，在宾夕法尼亚州我们主要在费城利哈伊谷市场。我们不在整个宾夕法尼亚州。
然后如果你沿着东海岸南下，我们在南卡罗来纳州、乔治亚州和佛罗里达州。在佛罗里达州，我们在奥兰多和东南佛罗里达，从棕榈滩到斯图尔特，再到太空海岸。所以在东海岸的德克萨斯州，我们在达拉斯和休斯顿。在亚利桑那州，我们在凤凰城，然后在加利福尼亚州，我们在南加州和北加州，但更内陆。所以在南加州的内陆帝国和北加州的中央谷地，萨克拉门托地区。在右下角，你可以看到我们控制的土地。我们控制了4万块土地。这比两年前的约2.9万块有了显著增长。
这就是我提到的未来增长将来自的地方。你可以看到这些控制土地的分段细分。虽然在百分比上看起来东北部占很大比重，但这不一定是交付情况的表现。东北部往往有更多的监管限制，因此从控制土地到通过审批流程再到交付需要更长时间。因此，权重最终可能会比这看起来更平衡。你知道，在此期间我们会在西部和东南部找到更多的交易，它们最终会规模相似。
然后在右上角是按产品类型交付的房屋。我们认为在产品类型上多样化是有意义的，而不仅仅专注于首次购房者或豪华购房者。我们的一些同行更专注于他们的产品类型。我们认为多样化的优势在于，有时某个市场细分或产品类型会比其他表现更好。例如，在新冠疫情期间，首次购房者真正回到了市场，进入首次购房者领域很重要。随着抵押贷款利率上升，首次购房者从负担能力的角度来看受到的影响最大。
但活跃的成年人，我们的活跃生活方式社区，实际上是我们55岁及以上的社区，他们从现有住房中缩小规模。他们实际上不需要抵押贷款，或者他们需要的抵押贷款要小得多，不受利率影响。这些买家在当前环境下比首次购房者更具韧性。因此，我们认为保持这种多样化很重要。对于我们刚刚在7月结束的第三季度，我们的财年结束于10月，或者说是非季度报告者，但我们在7月底结束了第三季度。我们的收入比去年同期增长了11%。
我们的利润率下降了近500个基点。这与我们为保持销售速度而提供的抵押贷款利率补贴激励有关。这对我们非常重要。我们认为我们需要继续运营并开发我们拥有的土地。如果需要激励措施来实现这一点，那就是我们需要做的。因此，我们一直面临更大的利润率压力，影响了我们的利润率。但我们稍后会向你展示，这帮助我们保持了销售速度。由于收入增长，我们的SG&A略有下降。
但你可以看到我们的税前利润比前一年有所增长。从销售角度来看，我们称之为合同，我们不仅交付房屋，而且在我们销售房屋时，我们将其计入合同。这张幻灯片描绘的是每个月的同比变化，箭头显示该月的变化。你可以在这里看到波动性。我们有几个月显示增长改善，其他月份则下降，更关注近期。在过去的四个月里，你可以看到4月下降了9%，5月下降了4%，6月基本持平，我们略有上升。
然后7月更强，增长了7%。这里的重点是，由于利率的原因，市场一直非常波动。一点新闻就会改变人们对它的感受。购房者的心理变化取决于他们的工作情况、就业前景以及我们经济中发生的事情。关税的影响是什么，利率会发生什么变化，美联储会做什么？所以总是有各种各样的噪音，这会影响购房者的心理。因此，你会看到这种波动性，取决于当时环境中发生的事情。
样板房，或者我们称之为快速入住房屋，基本上是任何地基已经开始的房屋。所以我们实际上已经开始建造，但还没有合同。历史上我们更多的是待建建筑商或按订单建造建筑商。60%的销售是按订单建造的，我们会为特定客户建造房屋。在当前环境下，由于抵押贷款利率大幅上升，客户需要确定他们购买房屋时的利率。因为我们能够在60到90天内提供利率补贴，你无法为需要六或七个月交付的待建房屋提供利率补贴，因为以折扣价锁定这么长时间的利率成本太高。
所以我们当时决定转向提供更多的样板房，更多的快速入住房屋。所以你可以看到在新冠疫情期间，你甚至无法快速建造房屋来拥有任何。所以我们降到了1左右。但在2022年5月利率上升后，我们在2022年底明确表示我们将朝这个方向发展。我们的目标是每个社区大约8套快速入住房屋。你可以看到我们在上个财年10月达到了这个目标。如果我向你展示回到那张月度销售幻灯片，你会看到10月和11月实际上是销售非常强劲的月份，我们预计春季销售季节会非常好。
所以我们开始在11月和12月建造更多房屋，预期销售良好。在1月、2月、3月，销售放缓，所以我们在1月每个社区有9.3套样板房。我们显然对销售放缓做出了反应，放慢了我们的开工速度，你可以看到过去两个季度我们一直在将其降低，回到了我们公开声明的8套目标。我们仍然认为这是一个非常重要的策略。现在大约80%的销售是样板房，而不是以前的只有40%的销售是样板房。
所以在当前环境下，能够有房屋供人们在60到90天内搬入，锁定他们的利率，这是至关重要的。如果他们接受抵押贷款利率补贴的激励，他们可以做到这一点。但这就是机会。如果你没有这些可用的，你就无法提供这类计划。我怀疑即使利率下降或变得更稳定，我们不必提供这类激励措施，我们可能会以高于历史平均水平的速度运营。我们从拥有更多快速入住房屋中学到了一些效率优势，因为我们可以按照我们想要的时间表开始生产。
如果你完全依赖待建房屋，你只有在销售房屋时才开始建造，而你不是均匀地销售房屋，你可能一周卖三套，然后不卖，然后再卖三套，从生产角度来看，能够更均匀地开始建造房屋要容易得多，效率更高。所以我认为你会看到我们继续以高于历史平均水平的速度运营一些快速入住房屋，即使利率、对利率激励的需求消失后。社区数量在过去一年中相当稳定，与一年前完全相同。
中间有一些变化，但基本上大约有146个开放销售的社区。Mark，对于那些不关注住宅建筑行业的人来说，这不是相同的146个社区，可能在那段时间内我们可能关闭了大约75个，开了75个新的。这就是这些数字中的变动量。但我们保持在大约146个的稳定水平。但我们确实预计我们的社区数量将在第四季度和2026年进一步增长。我们认为会发生或预期会发生的理由是，我们控制的土地。
所以这张图表向你展示的是我们控制的土地，我们在这些日期控制的土地数量。所以如果你回到2023年第一季度，大约两年前，我们控制了2.9万块土地。其中2万块，几乎2.1万块是通过期权控制的，8000块是通过所有权控制的。这张图表的好处是它不仅显示了增长，我们在第三季度末增长到了4万块，过去几个季度略有下降，因为市场变得更加具有挑战性。所以我们控制的土地交易减少了。
你知道，我们不会控制那些在财务上不可行的项目。但你仍然可以看到从2.9万到4万块的显著增长。但也许同样重要的是，其中通过期权控制的增长到了3.48万块，只有5000块是拥有的。我们正在尽可能地向资产轻或土地轻的模式转变。你也听到其他建筑商谈论这一点。我们认为这是一种更有效的资本使用方式。如果你采取这种方法，你可以用更少的资本做更多的社区。
这种方法还有一些风险规避或风险好处，如果市场出现下滑，你不会坐在你拥有的土地上，你必须自己承担损失。你实际上可以选择放弃期权，只放弃押金，然后继续前进，把你的资本用在其他地方。所以这种方法有额外的好处，不仅仅是资本的效率。这是从2015年到今天的图表。这张图表向你展示了我们在使用期权土地方面的变化有多大。
过去几年我们一直在大力推动这一策略。你可以看到我们从2015年的不到50%到现在86%的土地是通过期权控制的。如果可能的话，我们会一直做到100%。你知道，并不是每笔交易都能通过期权控制，但我们当然在朝着这个目标努力。所以我们希望继续进一步推动这一点。我认为我谈到了风险规避的一些原因，但除此之外，这张图表旨在向你展示的是我们和我们的同行在使用期权土地与自有土地方面的立场。
我们在这张图表上排名第四。我们右边的是Lennar、MBR和Dreamfinders。这种资产轻模式帮助你更快地周转库存。所以这张图表的下半部分显示了这些建筑商的库存周转率。你可以看到在这种情况下我们实际上是第三名。Dream Finders紧随其后。但这里的重点是，那些在资产轻方面排名靠前的建筑商在库存周转方面也是最好的。这之所以重要，是因为那些在库存周转方面排名靠右的建筑商在投资回报方面也是最好的。
所以这张图表右侧的名字，不包括Pulte。我回头说一下。Pulte有点反常。即使不像其他人那样土地轻，他们也在获得很好的回报。但其他在土地轻和库存周转图表上排名靠右的建筑商在投资回报方面也是排名靠右的。这张图表的另一点是，我们在所有人中排名第五，但在我们规模的住宅建筑商中排名第一。我们右边的建筑商比我们大得多，有更好的运营杠杆和其他优势，这有助于他们的回报。
所以我们认为这是我们策略中非常重要的一部分，即资产轻和高库存周转率。我认为这帮助我们实现了相对于同行的超额投资回报。这张幻灯片将向你展示这里的市净率。我们的交易接近中位数，略高于中位数。所以从账面角度来看，可能是相对公平定价的，但从市盈率来看，我们处于底部。我认为我们一直如此，这在过去十年中一直是这种情况，长期以来，我们比这张图表上的其他公司杠杆率更高。
在大住房衰退之后，我们有很多债务。我们做了很多工作才能走到今天。我们取得了很大进展。我稍后会向你展示我们在债务与资本比率方面的改进。我们不再比这些同行杠杆率显著更高。我不认为我们在这里展示的运营表现得到了充分的认可，我们超越了所有这些公司。但从市盈率来看，我们处于底部。所以我们认为与我们的表现相比，我们被低估了。
这不是一年的异常情况。这可能是过去四五年来的情况。这张图表描绘了类似的情况。如果只是绘制EBIT ROI与市盈率的关系，它会向你展示。如果你在这里画一条回归线，你会看到我们位于线的右下端，因为我们有最高的EBIT ROI，但我们的市盈率是最低的之一，我们没有。我们的市盈率交易不符合我们的回报表现。进入我们的资产负债表。
从流动性的角度来看，基本上，自从大住房衰退以来，我们基本上在每个季度末的流动性目标在1.7亿到2.45亿美元之间。你可以看到自2020年以来，我们一直远高于这个范围或在这个范围内。当我们远高于这个范围时，市场非常强劲。在新冠疫情期间，我们产生了大量现金。我稍后会向你展示。实际上，即使远高于这个范围，我们也在偿还债务。我们只是找不到足够快的交易来再投资。所以我们在季度末有超额现金。
你可以看到最近我们能够找到交易。你看到了我们控制土地的增长。所以这帮助我们投入了一些流动性。但我们今天仍然在我们的流动性目标范围内。从债务角度来看，这是我们的到期阶梯。这看起来比三、四、五年前好得多，但仍然比我们的同行更复杂。这些是绿色和灰色的有担保债务部分。它们在优先级上是不同的留置权。所以1.25、1.5、1.75使我们处理债务结构更复杂，它不交易，流动性不高，交易不多。
所以这不是理想的情况，我们在当时被迫如此。好消息是因为我们的债务与资本比率现在显著改善，我们已经到了可以重新融资的地步。希望在不久的将来，我们会将其重新融资为无担保债务，再延长一点，并摆脱这种留置权结构。另一点是，这在整个债务结构中的借款利率约为10%。但债务交易时大约在7%到8%之间。
所以我们认为，当我们重新融资时，我们可以做到8%左右。所以从年度利息成本的角度来看，当我们能做到这一点时，这将对我们有很大帮助。我们还没有这样做的唯一原因是提前还款有成本。有提前还款罚款。所以我们在平衡提前还款罚款与我们想要进行再融资的时间。从资产负债表指标来看，你可以看到从2019年开始，我们的权益增长在左上角，从13亿美元增长到8.35亿美元，我们在2019年实际上是负的。
在这段时间里，我们偿还了7.7亿美元的债务。所以在底部你可以看到这对我们的债务与资本比率的影响。我们回到了2020年的146%、150%，现在在最近一个季度末下降到了47.9%。所以我们的资产负债表有了显著改善。我们不再是五、六年前的公司了。我不认为这一点得到了充分认可。这也是我认为我们的市盈率还没有达到应有水平的部分原因。但我们继续努力，确保每个人都了解我们的表现、资产负债表改善的情况，希望我们会继续看到我们的股价上涨，并为这些表现获得回报。
我们在一两周前发布的第四季度指引，我们将其与刚刚结束的第三季度进行了比较。你可以看到我们的收入在中点将大致相同。它们基本上与第三季度的毛利率一致。我们实际上预计会进一步下降一点。为了获得销售而提供的激励措施在利率补贴和其他激励措施方面变得更加昂贵。所以这是一个挑战。但我们需要保持销售速度，继续实现库存周转非常重要。
SGA基本上将与第三季度一致，然后我们预计税前利润会略高。有一个。我们在指引中谈到了这一点，我们预计将合并一个目前未合并的合资企业，当你将其纳入账簿时。你按市场公允价值计算。所以会有一些收益或其他收入与之相关。这将帮助我们在第四季度比第三季度有更多的税前利润。在前一张图表上没有但我们给出指引的其他项目是我们的合资企业收入。
我们可能有比大多数同行更多的合资企业。我们做合资企业的原因是当我们无法通过期权土地策略以土地轻的方式做一个社区时。有各种原因你无法做到这一点。有时持续时间太长，土地轻合作伙伴不想在一个社区停留超过四年。或者在我们的活跃成年人社区中，我们喜欢做更像度假生活的事情。所以我们做了很多带游泳池等的俱乐部会所。所以有很多资本投入其中。
土地轻合作伙伴通常不喜欢成为投资这些美元的人。在这种情况下，那将是我们的钱。所以在这些情况下，我们宁愿与愿意与我们共同投资于这些类型投资的合作伙伴成立合资企业，如寿命更长的娱乐中心等。所以你会看到我们继续为这些类型的社区使用合资企业。无论如何，本季度我们预计合资企业收入在800万到1200万美元之间。然后这转化为。我向你展示了税前数字，但调整后的EBITDA数字将在本季度在7700万到8700万美元之间。
这就是我要展示的幻灯片。所以我会回答任何问题。
行业在面临濒死体验时，最明显的方式是什么？
大住房衰退的濒死体验。好的，所以问题是为了那些可能在网络直播上的人，我们如何在大住房衰退期间发生的濒死体验中保护自己？我认为坦率地说，我们还没有做到。当我们进入大住房衰退时，我们的债务与资本比率目标是50%。我们正好达到了我们的目标。如果你回到我一开始展示的住房许可图表，在任何之前的低迷中，我认为这会是好的。
但大住房衰退的低迷是如此严重，比任何之前的低迷都要显著得多，它证明50%的债务与资本比率不是正确的目标。所以我们目前的目标是30%，我们还没有达到。所以我们继续努力达到30%。当我们达到时，我会感觉好得多。与此同时，我们只是继续努力。现在我们已经做了一些不同的事情，我认为即使我们没有达到30%的债务与资本比率，也会帮助我们，那就是我们正在使用的土地轻策略，通过期权控制更多的土地意味着我们没有坐在土地上。
当我们经历大住房衰退时，我们有超过20亿美元的库存资产。那是我们减记的超过20亿美元的土地。我们不再拥有那么多土地，因为我们都是通过期权做的。所以我们会失去我们的押金，但我们不会陷入必须处理大量土地减记的困境。我们可以放弃我们的押金。我们可以从现有的房屋和土地中产生现金，我们可以以更低的价格投资新的交易，因为在那种情况下，土地价格下降，你可以以更低的价格投资新的土地，比我们在大住房衰退中更快地赚钱。
这方面的例子是NVR。NVR在大住房衰退发生时99%是通过期权的，我认为他们可能只有一个季度，但我认为是一年的亏损。然后他们又开始赚钱了，因为他们放弃了所有的交易，从他们拥有的土地和地块中产生了现金，基本上重新开始，以更低的价格购买土地。我认为我们比上次更接近能够做到这一点。
为什么这种转变不那么突然？为什么需要15年才能建立完全拍卖的NVR模型？
我认为公平地说，我们一直比大多数人更多地使用期权，但我们在三年前才真正将其作为更大的优先事项，并真正推动它。真正推动它。就像我们基本上告诉部门，除非我们能以土地轻的方式做交易，否则你不会做交易。所以我们不再做很多不是这样的交易。这真的是一个有纪律的决定，说，看，那可能是一笔好交易，但如果我们不能以土地轻的方式做，我们就不会做。我认为这就是MVR一直以来的运作方式。
他们从破产中走出来，这迫使他们朝这个方向发展，这给了他们纪律，只以这种方式做交易。我认为你开始看到我们和其他人有这种纪律，说这是我们唯一会做这些交易的方式。是的。
市场，你在过去十年后听到了什么，什么是阻碍因素？
所以问题是，是什么阻止我们使建筑供应回到需要的水平，基于一开始的许可图表，显示我们供应不足。我认为阻止我们达到这一点的事情之一是监管环境。所以让土地通过审批流程，在某些地区，这非常困难。其他地区则不那么困难。但肯定有挑战。有时需要比我们想象的更长的时间才能让社区通过审批流程。所以这导致了延迟。土地定价，从客户的角度来看的负担能力定价，以及客户能负担得起什么。
我的意思是，我们只会做那些我们能够找到土地的交易，这些土地实际上可以以当前价格承销。所以如果土地卖家不愿意以这些价格出售他们的土地，那么这些交易就不会实现，直到价格上涨到足以覆盖土地成本。所以可能有很多因素在里面。新冠，我认为你知道即使有住房需求，也没有足够的地块供应。开发地块，让它们通过审批需要时间。确保有足够的劳动力和材料需要时间。
所以有制约因素。我想说的是，今天材料和劳动力不是问题，但让土地通过审批流程并在合适的价格上可用可能是目前的阻碍因素。
审批是更好还是更糟。
我会说如果有什么变化的话，是更糟，但可能大致相同。你知道，这是我认为。我认为尤其是地方政府谈论需要住房，但他们不希望住房在他们的城镇，所以他们不批准事情。就像你不能两全其美。
债务持有人如何承销？
我认为他们看我们的债务与资本比率，他们也看我们的EBITDA生成，他们这样承销。不，不。如果你回到到期阶梯，我的意图，我想我提到了这一点，但我的目标是在不久的将来，比如未来12个月内，所有这些有担保的都消失，因为一，它很贵，平均都是10%。二，它是有担保的，这很复杂，交易不太好，使我们更难在我认为我们应该交易的水平上交易。
所以我真正想要的是所有无担保的，可能是两笔4亿左右的债务，略高于4亿。所以它是流动的交易，真正显示我们应该在哪里交易，这样下次我需要再融资时，那是很久以后，但我实际上会有一个好的标记，我应该在哪里交易。因为现在我可以用一些同行作为比较，尝试标记我认为我们应该在哪里。但我们的有担保债务并没有给我们一个很好的比较，因为它交易不太好。
我希望如此。是的。是的。唯一的，就像我说的，我们迄今为止没有这样做的唯一原因是成本。所以我等待的每一天，一些提前还款的成本会下降。在某个时候，节省的利息的回报将值得承担提前还款溢价。我喜欢这个问题。在什么抵押贷款利率下，事情会解冻，我们会回到一个火热的市场。是的。你知道，有趣的是，我不知道答案。公平地说，我一直被问到这个问题。
我希望我知道答案。我向你展示了历史上的抵押贷款利率，6%在不久以前还是一个相当不错的利率。所以我不知道是他们需要回到某个水平，还是人们只需要接受这是现实的利率。不确定这两个答案中的哪一个。我想说的是，任何利率的下降都可能有所帮助，假设经济的其他部分保持现状，意味着没有大的失业，你知道，就业问题等。
因为无论利率如何，如果有就业问题和失业率显著增加，对我们来说也从来不是好事。对。理想情况下，利率下降一点，但保持就业相对强劲，那么我认为你会看到市场的反弹。还有其他问题吗？这是一个非常好的问题。我笑的原因是这取决于你问我这个问题的时间。所以当利率在2022年首次上升时，我们开始提供激励措施，包括抵押贷款利率补贴，甚至在那时和今天，当我们提供这些激励措施时，我们不仅提供抵押贷款利率补贴。
我们基本上说我们有这个抵押贷款利率补贴。它值X美元，3万美元。你可以用它来抵押贷款利率补贴，或者你可以用它来支付融资和关闭成本。你可以用它来降低价格。所以这真的取决于客户想要什么。对。最初更多的人会接受价格降低而不是利率降低。我认为这是因为他们认为利率上升是暂时的，他们能够在不久的将来再融资，他们会再融资一个价格更低的房屋。
对。利率保持高位的时间越长，更多的人转向实际接受抵押贷款利率补贴，因为他们开始看到利率下降在不久的将来不太可能发生，他们希望降低利率以支付月供。另一件发生的事情是在某些情况下，即使有价格降低，这个人也无法获得抵押贷款批准，因为月供仍然比如果你用同样的3万美元用于利率补贴要高。因为将你的利率降低150个基点比在高抵押贷款利率下降低3万美元的价格更能降低30年抵押贷款的月供。
对。所以你必须谁能做什么让你有资格购买房屋？你必须做利率补贴。所以在这之间有所有这些事情发生。但毫无疑问，今年更多的客户接受了利率补贴，即使我们在两个时间都提供了激励。好的，谢谢大家，非常感谢。
中西部创意会议，我是Three Part Advisors的董事总经理Philip Cooper。我们下一家展示的公司是霍夫纳尼安企业，在纽约证券交易所上市，代码为HOV。今天来自公司的是首席财务官Brad O'Connor和投资者关系副总裁Jeffrey O'Keefe。现在我将交给Brad进行展示。Brad。
谢谢Philip。我将谈谈我们的公司霍夫纳尼安以及当前住宅建筑市场环境的一些情况。在我完成展示后，我很乐意回答任何问题。首先从美国住宅市场开始，这是一张追溯到1959年的住宅开工图表。显然，住宅生产在这个行业中呈现出周期性波动。虚线水平线在140万处，这是这段时间内每年的平均开工量。这里明显可见的是，在进入大住房衰退之前建造的过剩供应，随后是整个时间段内最显著的低谷，并且持续了很长时间。
因此，如果你看整个时期的平均超建和欠建，我们现在比如果我们认为需要建造140万的平均水平少了550万开工量。所以我们。