身份不明的发言人
Kelsey Mueller（投资者关系）
Sumit Roy（首席执行官）
Jonathan W. Pong（首席财务官）
身份不明的参会者
Brad Heffern（RBC资本市场）
Smedes Rose（花旗集团）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
John Kilichowski（富国银行）
Ryan Caviola（Green Street Advisors）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Haendel St. Juste（瑞穗证券）
Wes Golladay（Baird）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Jason Wayne（巴克莱银行）
Daniel Burns（美国银行）
Linda Tsai（杰富瑞金融集团）
Upal Rana（Keybanc资本市场）
Eric Borden（BMO资本市场）
大家好，欢迎参加Realty Income 2025年第二季度财报电话会议。在通话期间，所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的演讲结束后将有机会提问。要提问，请按星号键加一；要撤回问题，请按星号键加二。请注意，本次活动正在录音中。现在请投资者关系副总裁Kelsey Mueller发言。
请继续。
感谢大家今天参加Realty Income 2025年第二季度运营业绩电话会议。我们的总裁兼首席执行官Sumit Roy和首席财务官兼财务主管Jonathan Pong将讨论我们的业绩。在本次电话会议中，我们将根据联邦证券法做出可能被视为前瞻性声明的陈述。公司的实际未来结果可能与任何前瞻性声明中讨论的事项存在重大差异。我们将在10-Q表格的公司文件中更详细地披露可能导致此类差异的因素。在问答环节，我们将遵守两个问题的限制。
如果您想提出更多问题，可以重新加入队列。现在请我们的首席执行官Sumit Roy发言。
谢谢Kelsey。欢迎大家。在Realty Income，我们历史上提供的持久收入源自数据驱动平台的力量。我们有意设计了这个平台，使其能够在各种经济条件下表现良好，其基础是多样化和规模、预测性数据分析、保守的资产负债表哲学以及经过数十年磨练的严格投资策略。我们相信，Realty Income在整个经济周期中提供稳定和增长收入的卓越能力，加上我们令人印象深刻的规模、规模和记录，使我们能够利用两个关键的全球大趋势。首先，全球人口老龄化和公共及私人投资者对收入稳定性的日益重视推动了对持久收入导向型投资解决方案的需求增长。
其次，企业通过大型投资组合收购或售后回租交易追求轻资产战略的兴趣日益增长。Realty Income的差异化专业知识使我们能够顺应这些趋势，同时追求包括私募资本和信贷投资在内的相邻增长垂直领域，同时继续将我们的战略锚定在我们的核心房地产净租赁垂直领域，这得益于我们进入公共股权市场的能力。这种方法使我们能够利用广泛的新兴机会，为投资者提供持续的收入，同时进一步扩大我们为客户提供的资本选择。
谈到我们第二季度的细节，我们的投资决策反映了我们平台的战略灵活性。我们相信，我们的商业模式使我们能够几乎不受地理或行业限制地看待机会，从而追求最优的风险调整后回报。在全球范围内，我们以7.2%的加权平均初始现金收益率投资了12亿美元，相当于比我们短期加权平均资本成本高出181个基点的利差。具体来说，这些投资的加权平均租期约为15.2年。本季度我们筛选了430亿美元的交易量，选择性比率不到3%。
这430亿美元的筛选量与我们2024年全年的筛选量相当，并且是Realty Income历史上最高的季度筛选量。这证明了我们可寻址市场的规模以及我们对全球净租赁交易机会的可见性。鉴于我们平台的广度和深度，截至今天，我们已经筛选了大约660亿美元的投资机会，这使我们有望超过2022年创下的950亿美元的年度筛选量高点。57%的筛选量来自国内，其余来自欧洲。
回到我们本季度的投资量，我们再次倾向于欧洲，该地区占8.89亿美元，占我们投资量的76%，加权平均初始现金收益率为7.3%。欧洲仍然是一个引人注目的增长市场，其驱动力包括分散的竞争格局、比美国更大的总可寻址市场，以及目前更有利的债务资本成本，截至今天，10年期票据的欧元借款成本比美元债务成本低约120个基点。自2019年进入英国市场以来，我们严格的承销和资产负债表优势使我们能够在整个欧洲大陆实现显著扩张，欧洲现在占我们年度基础租金的17%。
本季度，我们进入了第八个欧洲国家，包括与波兰的Eco Okna进行的售后回租交易，Eco Okna是该地区的领先制造商。转向美国，我们以7%的加权平均初始现金收益率投资了2.82亿美元。尽管国内交易量有所放缓，但这反映了选择性，而不是缺乏机会，因为我们继续优先考虑长期风险调整后的回报，而不是资本部署的速度。我们越来越多地作为客户的全面资本提供者，除了售后回租外，还提供各种房地产资本解决方案，包括信贷解决方案。
凭借56年的运营历史，我们与全球高质量运营商建立了长期关系，这创造了利用这些合作伙伴关系提供定制资本渠道的机会。谈到我们的运营，第二季度反映了我们商业模式的结构性优势，包括投资组合多样化、在我们顶级行业中的内置弹性以及先进的数据分析能力。就这一点而言，我们在过去七年中开发的专有预测分析工具为筛选、承销、租赁谈判和资产管理提供了决策依据。我们相信，这种嵌入式智能水平使我们能够成为积极的运营商，并增强我们长期现金流的可靠性。
截至季度末，我们的投资组合包括超过15,600处房产，涵盖91个行业和1,600多家客户。我们领先行业的天然防御性，包括杂货店和便利店，加上我们的规模和多样化，使我们能够在各种经济环境中表现良好。我们本季度的投资组合入住率为98.6%，比上一季度高出约10个基点，高于2010年至2024年的历史中位数98.2%。在本季度，我们在346份租约中的租金回收率为103.4%，代表从先前现金租金中获得的9700万美元年度现金，93%的租赁活动来自现有客户的续租，我们仍然积极优化投资组合。
本季度，我们出售了73处房产，总净收益为1.17亿美元，其中1亿美元与空置房产有关。总的来说，我们业绩的稳定性继续展示了我们平台的优势如何使我们能够保持敏捷，有效管理风险并推动长期投资组合表现。谈到我们对2025年的展望，鉴于我们收购渠道的持续势头和我们今年迄今的进展，我们将2025年的投资量指引提高到约50亿美元。此外，我们正在提高AFFO每股指引的低端，现在预计在4.24美元至4.28美元的范围内。在这一预测中，我们继续看到全球投资组合中租户表现的一致性。
我们的2025年展望考虑了约75个基点的潜在租金损失，这略高于我们的历史经验，但与我们年初的预期一致。这些信用损失的大部分是由于我们近年来通过公开并购交易收购的某些租户造成的。截至季度末，我们的信用观察名单占我们年度基础租金的4.6%，低于上一季度，客户中位数暴露仅为3个基点。尽管存在这些小挑战，我们对我们资产管理团队在最近的破产解决方案中取得的强劲结果表示感谢。正如上一季度所分享的，我们对132处Zips房产的94%回收率感到满意，并且继At Home在今年6月中旬提交第11章破产申请后，我们预计会有建设性的解决方案。
现在我将交给Jonathan。
谢谢Sumit。我们的资本市场活动在第二季度仍然活跃，我们认为我们的流动性和资产负债表以及我们活跃的投资渠道都处于有利位置。在本季度，我们通过ATM以每股5,639美元的加权平均股价筹集了6.32亿美元的股权，截至今天，我们还有6.54亿美元的未结算远期股权，这为我们今年剩余时间的投资活动提供了坚实的跑道。鉴于我们更新的50亿美元投资量指引，我们隐含的下半年投资量为25亿美元，在考虑已经筹集但未结算的6.54亿美元股权和下半年估计的4.5亿美元自由现金流后，需要约5亿美元的外部股权增量以保持杠杆中性。
此外，我们的处置渠道预计也将加速，这将为我们的资金来源贡献类似股权的收益，进一步减少我们今年剩余时间的外部股权需求。从杠杆角度来看，我们第二季度结束时净债务与年度化调整后EBITDA的比率为5.5倍，符合我们一直保持的杠杆目标。包括我们当前未结算的远期股权在内，我们在季度末拥有54亿美元的流动性，其中包括8亿美元的现金和54亿美元信贷额度下的40亿美元可用性。
展望未来，债务资本市场在所有三种货币中仍然开放和建设性，特别是在欧元区。我们认为我们在欧洲的强劲投资活动是一个竞争优势，创造了额外的欧元净投资对冲能力，使我们能够在这种低资本成本货币中获得更多的债务能力。此外，从欧元到美元的远期外汇汇率提供了有利的持有成本，这放大了我们从欧元计价资产汇回的净现金流的有机增长。随着我们平台在全球范围内的扩展，资本来源的多样化是一个核心战略举措。
随着我们常青的美国核心增强基金的建立作为一个关键里程碑，我们受到通过代表第三方管理房地产来货币化我们平台价值的机会的激励。通过使用开放式基金结构投资于净租赁房地产，我们相信我们将有机会提高收购投资利差，为我们的公众股东增强回报，同时通过将Realty Income的平台和经验应用于该结构，为我们的私募资本合作伙伴提供有吸引力和稳定的长期回报。鉴于我们平台的高度可扩展性和净租赁房地产的广阔可寻址市场，我们认为这一举措是Realty Income长期价值创造的强大驱动力。
在2月份启动正式营销流程后，我们对来自知名机构投资者的广泛和深度兴趣感到满意。我们相信这些投资者清楚地认识到我们平台的优势、我们资产类别的弹性以及我们长期运营历史创造的价值。反馈验证了我们的基本观点，即规模很重要，我们期待很快分享更多信息。现在我想请Sumit完成我们的准备发言。
谢谢Jonathan。我们相信，我们培育的结构性优势，包括规模多样化、纪律性和数据分析，将继续在各种经济背景下创造价值。展望未来，我们的重点仍然是运营一致性和指导我们56年运营历史的严格投资原则。我们的长期目标保持不变。通过具有重要规模和战略灵活性的多样化净租赁平台，提供弹性和增长的收入。我们相信，在当今环境中，我们能够保持选择性，并随着时间的推移为股东提供持久价值。现在我想开放电话会议进行提问。
接线员。
我们现在将开始问答环节。要提问，请按星号键加一；如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。要撤回问题，请按星号键加二。此时我们将暂停片刻以整理我们的名单。我们的第一个问题来自RBC资本市场的Brad Heffern。请继续。
好的，大家好，谢谢回答我的问题。Sumit，你提到你们在第二季度扩展到了波兰。你能详细说明一下你在该市场看到的机会，以及它与其他欧洲地区的相似或不同之处吗？
当然。谢谢你的问题，Brad。波兰是我们已经谈论了大约一年到一年半的国家。我们非常兴奋能够在波兰完成我们的前两笔交易，并在第二季度将其完成。正如你可能知道的，Brad，波兰是当今欧洲GDP增长第二快的国家。它是欧盟人口第八大、GDP增长第六大的国家。这一背景是最初吸引我们进入该地理区域、特别是该国家的筛选标准。
考虑到该国存在的一些财产法律等因素，以及我们有效构建交易的能力和我们长期跟踪的交易类型，使我们进入该地区非常具有吸引力。我们完成的两笔交易，一笔是与Eco Okna，另一笔是与一家荷兰杂货店运营商。这些基本上是我们投资的配送中心和工业资产。我们不仅对这两笔初始交易感到兴奋，而且对我们开始在该国建立的交易渠道感到兴奋。
因此，我们非常兴奋能够继续重新定义我们的沙盒。显然，这继续为我们提供了另一个可以筛选的交易来源，其中一些已经开始反映在我们第二季度分享的430亿美元筛选量中。
好的，谢谢。关于收购，唯一变化的指导项目是收购。我假设这些交易是有利的。我只是想知道，为什么低端上升了，但高端没有变化。
这是我们持续保守的一部分原因之一，这里和欧洲正在实施的政策仍然存在相当多的不确定性。因此，对我们来说，我们希望尽可能准确，我们认为将底端提高2美分但保持顶端不变是很重要的。收购量增加10亿美元，正如你所看到的，将在下半年集中进行。
因此，正如你正确指出的，这些都是有利的交易。我们不会做稀释性交易，其影响不会在2025年体现，但我们肯定会在2026年看到其好处。
我们的下一个问题来自花旗集团的Smedes Rose。请继续。
谢谢。下午好。我想更多地询问收购情况。听起来你们看到的交易量大幅增加。我想知道你们在选择投资时是否变得更加挑剔，或者只是想知道，因为你们的投资活动环比下降了。但筛选量听起来确实大幅增加了。
这是个很好的问题。是的，我们以超级选择性为荣，类似于常春藤联盟。但主要原因是，最终有接近37亿美元的交易的初始收益率不符合我们的要求，这就是我们放弃这些交易的原因。是的，3%看起来很低，但如果我们做了37亿美元的交易，会更接近我们传统上做的7%到8%的筛选量。
我们正在考虑私募资本和其他形式的资本，以利用我们建立的平台并货币化我们建立的平台，就是为了能够做这些我们放弃的交易。因此，是的，选择性仍然是一个主导因素。我们严格的方法确保我们做的任何事情从一开始就对底线有利，这就是为什么我们完成了12亿美元的交易，而不是更高的金额。
谢谢。我还想跟进一下。你们显然在本季度仍然集中在欧洲，就像上一季度一样。你们谈到了发现许多零售园区机会。这是本季度投资活动的重要部分吗？或者本季度是否有特定的资产类别你们能够执行？
是的，好问题。实际上，在英国，我们并没有做很多零售园区。很多是在爱尔兰，我们继续扩大我们的零售园区投资组合。它们仍然是近期和长期价值提升的主要来源。如果你一直在关注英国和爱尔兰的零售园区复兴，包括苏格兰，我会说这非常显著。许多积极因素正在推动这一特定行业的发展。租金上涨，优惠租金正在消失。
苏格兰的空置率实际上首次低于英格兰其他地区。我们正在购买空置房产，并且能够在重新租赁这些空置房产时获得的价值提升是价值创造的一部分。因此，出于多种原因，我们对我们在零售园区投资组合上的旅程感到非常兴奋。但这个窗口现在开始有点关闭。我们是英国最大的零售园区所有者。我们正在准备一份将在我们网站上发布的演示文稿，详细介绍这一点。
但这是一个非常有利的投资主题，我们在过去三年中执行了这一主题。我们在欧洲执行的大部分交易，回到你问的具体问题，是在工业方面。几乎一半是工业。如果你看看我们做了什么，其中一些是我们对英国一个主要市场的工业资产发放的贷款，以及我们发放的另一笔贷款。这就是我们在欧洲的交易构成。我们继续从风险调整后的角度看到欧洲更好的机会。
部分原因可能是竞争较少，部分原因可能是我们在这些多个司法管辖区运营。部分原因可能是我们在这些司法管辖区是一个知名品牌，因此我们获得了第一通电话，这帮助我们推动了这一交易量。你应该，我知道你没有问这个问题，但你应该预期在短期内，特别是在第三季度，欧洲与美国的收购总量构成类似。
我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。请继续。
嘿，两个快速问题。首先回到租户健康状况。你们比大多数公司做了更多工作来评估关税的影响。现在我们已经进入关税几个月了，你能提醒我你们是如何考虑的吗？什么比预期好，什么比预期差，以及指导中包含了什么？
谢谢。我想说，我们与市场分享的4.6%观察名单已经考虑了今天市场上讨论的这些关税可能带来的各种结果。我们一直认为，一些更容易受到影响的行业，如家具、服装、电子产品，将是受关税影响最大的行业。幸运的是，我们在美国投资组合中对这些行业的敞口非常小或为零。因此，我们认为我们分享的数字，Ron，在这一点上，4.6%，更重要的是其中的多样化，我们有114个客户代表这4.6%。
每个客户的平均值基本上是4个基点，这捕捉了潜在的结果。因此，这种多样化显然给了我们更多的信心。我们已经讨论过的一些名字，如At Home，我们认为他们过度依赖进口产品是他们陷入困境的至少一个原因。70%的产品是进口的，其中很多来自中国。这是他们业绩的一个原因，当然还有他们运营业务的杠杆水平等。
但这已经发生了。因此，我们认为我们已经对客户和行业的可能结果进行了限制。唯一的变量是其中一些关税的最终水平。但在这一点上，我们认为我们已经很好地限制了与市场分享的内容。
很好。我的第二个问题，回到收购，显然我们谈到了选择性。我们也谈到了76%在欧洲，这可能是最大的偏差。我当然记得，我想你能从背景上说明一下吗？这只是反映了更好的融资、更好的机会吗？你今天如何比较和对比欧洲与美国市场？谢谢。
是的，再次是风险调整后的回报，对吧？这是我们最终看待事物的方式。但我们拥有的一个关键优势是获得欧洲资金。我相信Ron你知道，我们筹集了大约12.5亿欧元，总成本为3.69%。尽管我在准备好的发言中提到这比10年期无担保债券的成本低130个基点，但3.69%比我们能够做的低约1.6%。这当然是一个因素。但我们购买的产品是什么？如果你能够购买20年长期租约的工业资产，其业务要么是其行业中最好的运营商，要么是领先的运营商，我们认为从风险调整后的回报角度来看，这是正确的地方。
有很多因素需要考虑，但这不仅仅是资本，不仅仅是产品，而是两者的结合使其非常令人印象深刻。我谈到了Eco Okna作为我们在波兰做的一笔大交易。租金覆盖率为6倍。当你看到这样的指标，并且能够以我们能够获得的初始收益率获得它时，很难在美国竞争，即使在二级市场，工业资产的交易价格也在6%左右。
而且，我在这里很慷慨，它们往往会更加激进。因此，所有这些因素都导致我们更多地倾向于欧洲。再次，我不想让这句话被误解。那里有更多的稳定性。你知道，对利率的展望更加强劲。因此，我认为那里的交易比我们在美国看到的更加丰富。这只是缺乏稳定性。
所以我认为所有这些因素都解释了为什么我们在欧洲做得更多。再次，这符合我们的利益，我们有所有这些渠道，我们可以倾向于任何我们发现最佳机会的地方。但谢谢你的问题。
我们的下一个问题来自富国银行的John Kilichowski。请继续。
谢谢。下午好。也许我的第一个问题是关于竞争格局的。我认为我们的经纪人联系人强调，预计今年下半年会有大量投资组合交易进入市场。我们也看到相当多的私人买家参与，如Fundamental和Elmtree。我很好奇你们如何看待这种供需动态，以及你们认为这对你们的收益率会有什么影响，是否有可能有一笔大投资组合交易可能使你们远远超过你们的指导。
John，显然你问题中的最后一句话非常正确。是的，如果我们最终做了一笔非常大的交易，这不在我们的指导范围内，那么我们肯定会超过50亿美元。但让我们谈谈你问题的设置，顺便说一下，这是100%准确的。私人市场对我们过去56年执行的这种产品有巨大的需求。你说得对，像BlackRock做了Elmtree交易，Starwood做了Fundamental交易，JP Morgan和其他一些公司，如Morgan Stanley，他们正在创建自己的净租赁基金。
Blackstone显然已经积极走上了创建自己的净租赁基金的道路。这证明了这种产品。我们看待它的方式是，我们收到的来自不同资本渠道的询问，希望利用我们的平台来执行这一策略。对我来说，这是一个双赢。我相信我们完全有能力成为这些资本渠道可以利用的平台，来执行这种非常安全、非常持久、非常可靠的商业模式。我们经常谈论我们有债券般的现金流，但有股权般的增长。
我是说，还有哪种产品能给你这个？所以我对越来越多的私人平台创建这些净租赁基金并不感到惊讶。他们要么自己有机创建，要么试图通过合作伙伴关系来做。这对我们的行业是好事。更多的资本进入，更稳定的资本进入我们的业务，我想补充。我相信我们最适合或非常适合利用这一点。这会创造更多的竞争吗？会压低资本化率吗？当然，但他们会拥有与我们相同水平和成熟度的承销吗？我不这么认为。
至少在过去的10年里，我们一直在与更成熟的私人资本来源竞争。而且，利率环境仍然不确定，杠杆是许多这些策略的重要组成部分。鉴于我们的A- A3信用评级，这将继续是我们受益最多的东西。一旦我们正在开发的其他渠道启动并运行，那么我们也能够用一些私人股权来源来解决我们在公开股权方面看到的波动性。
所以我说来吧。这将为我们这样的平台创造更多做大交易的机会。这是我在准备好的发言中谈到的大趋势之一。越来越多的产品进入市场。越来越多的公司参与并说，但我们想要合适的合作伙伴。这不仅仅是，我们理解净租赁，而是谁是我们可以信任的合适的房东，谁会长期持有这些资产。在那里，我们再次脱颖而出。所以抱歉，John，我知道你没有。
你问了一个非常具体的问题。但我想提供这个背景来构建我在准备好的发言中关于大趋势的评论。
不，这非常有帮助。我感谢你深思熟虑的回答。对我来说第二个问题，我只是想确认我在开场白中听到的内容。听起来你们重申了75个基点的信用损失指导。我只是希望你们能谈谈今年迄今的经历，然后这个数字中还包含了什么，或者这只是某种开放的保守主义来源。
嘿，John，我是Jonathan。在年初至今的基础上，我们已经确认了大约1700万美元的准备金。这个数字代表了上半年租金收入的约65个基点。我们确实重申了全年75个基点的数字。因此，当你考虑下半年时，我们确实有一些已识别的信用，我们已经预留了，并对我们可能或可能不会采取的准备金有一个基本模型预测。我们认为这可能有点保守。
我们在此基础上还有一点缓冲。但我要强调的一点是，这是一个完全成熟的数字，你知道，这包括我们可能注销的应收账款。它包括与空置相关的租金，包括与空置相关的持有成本。因此，这是一个完全成熟的数字，希望你会看到我们表现优于这个数字。但明确地说，我们重申了下半年的这个数字。
我们的下一个问题来自Green Street的Ryan Caviola。请继续。
下午好，谢谢回答我的问题。只是想问一个关于你们在欧洲看到的净租赁工业资产与美国相比的问题，你们提到私人资本兴趣的激增如何影响了这里的定价动态。在欧洲有什么不同？我知道这是本季度投资的焦点，你认为这种趋势会继续吗？谢谢。
这是个好问题，Ryan。我只是认为缺乏竞争，我们没有同样数量的潜在买家，这些资本墙希望投资于这一特定行业，推动欧洲的交易，我认为这是很大一部分原因。所以我们可以更理性地看待资产。我要说的第二点是关系。我们认为在欧洲，关系比在这里更重要。因此，当你与开发商建立了正确的关系，与运营商建立了正确的关系，他们了解你。
这并不总是归结为谁愿意支付最多。关闭的确定性，持有资产的愿望，做更多重复业务的长期能力。所有这些因素我认为也促成了一个更加理性的欧洲工业交易市场。话虽如此，你知道，资本化率在每个司法管辖区并不相同。如果你去德国，情况仍然非常紧张，你知道，所以我们寻找有合适收益率的地方的正确机会。这样第一天，我们就可以指出增值。
我们已经谈到了能够以低得多的资本成本为这些交易融资的能力。所以我认为这就是理性定价在欧洲与美国的区别，在美国有更多的竞争。
感谢这一点。我知道你们几个季度前就预告了进入波兰，并在本季度执行了。这是否结束了你们在那边的兴趣国家，或者还有几个新国家你们在关注，或者这是一个流动的情况？
我想说，你知道，在欧洲还有其他几个西方国家我们正在寻找机会，但我们还没有能够完成交易。一些在低地国家，一些在斯堪的纳维亚，你知道，但这些仍然是公平的游戏。如果我们做了一笔交易，请不要惊讶。我们显然会详细讨论这些交易的细节，但除此之外，我们基本上已经确定了欧洲战略。但你用了全球这个词。所以我不想低估我们继续扩张的能力。
当然，我们会像在欧洲扩张一样做。我们一直将加拿大和墨西哥视为潜在的扩张国家。贸易动态的许多不确定性可能为我们创造机会。所以，你知道，这些国家也是公平的游戏。但看，进入一个全新国家的门槛对我们来说非常高。我希望我们已经向市场和你证明，Ryan，如果我们决定扩张，那将是经过深思熟虑的，并且有一个我们会与你分享的主题。
这将是我们进入这些国家的前兆。
我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。请继续。
嗨。谢谢提问。我是Elmer Chang，和Greg一起。第一个问题是关于投资渠道的，你们在本季度筛选的430亿美元交易量中有多少代表更大的投资组合交易，你们对在今年晚些时候或明年年初完成这些交易有更高的信心。然后你们如何描述你们在当前环境中策划投资组合并保持定价能力的能力？
是的，实际上是430亿美元，但很难说。当然，430亿美元中会有一部分不在我们本季度完成的12亿美元中，我们将在随后的季度中完成。所以你的问题很好，但我认为我关于大约37亿美元交易的评论，我们因为初始利差不达标而放弃，仍然成立。我们的预期是，鉴于扩展到新的地理区域和我们进入数据中心，其中一些交易量数字将继续高得多，仅仅因为我们现在在更广泛的地理足迹和额外的资产类型中运营。
所以你应该继续看到这一点。Elmer，是的，其中一部分我们当然会在随后的季度中完成，但我不能提供比这更多的细节。
好的，是的，也感谢这个更正。第二个问题是关于租约到期的，你们有大约6%的ABR今年和明年到期。这个桶中有多少比例代表你们已经确定为资本回收机会的非核心资产？你们预计这些潜在的销售在寻找更多投资机会时会有多大的增值？
这是个好问题。看，任何时候我们有租约到期，我们基本上都会进行经济分析，如果现有客户不行使他们的续约权，那么我们有几个途径可以追求。一个是能否找到一个替代租户，并且能否足够快地找到他们以证明这一途径的合理性。第二个途径可能是能否重新定位该资产以实现最高和最佳用途，我们很乐意这样做，并且我们目前正在我们的开发渠道中这样做。然后作为第三个结果，是空置出售，因为我们已经实现了全部经济价值，持有该资产会产生持有成本，这是不合理的。
所以我们试图出售它只是为了非常高效。所以一旦我们完成了这一点，这就是我们的数据分析工具非常有用的地方，加上我们资产管理团队的经验，我们立即执行这三种策略之一。但我想说的是，我们不会等到特定租约在到期前三个月或六个月。你知道，如果我和我们的资产管理团队交谈，他们正在处理的资产可能不仅在2026年到期，有些甚至在2027年到期，如果是同一个客户并且他们有更广泛的资产。
通常你今天看到的。你知道，2026年和2027年的到期，我认为2026年接近4.5%，在那个邮编中，4%。你知道，到今年年底，你会看到这4%已经大幅下降，因为我们已经解决了2026年的资产，在2025年的最后六个月内。这就是很多这些到期的节奏。它们是明年独特的到期吗？我不这么认为。你知道，这基本上是我们已经有很多经验的客户。
可能有一两处资产是我们通过并购交易继承的，你知道，我们除了这一处资产外没有多处资产租给他们？是的，这总是可能的，每年我们都会遇到这种情况。但我不认为这将是明年或今年剩余时间到期的资产中不成比例的份额。
我们的下一个问题来自瑞穗证券的Haendel St. Juste。请继续。
嘿，伙计们，下午好。我有几个快速问题。首先，John，你能谈谈你们对整体资产负债表、增长流动性在当前环境中的看法和感受吗？以及你们如何考虑各种资金来源，自由现金流股权、循环信贷、处置在近期机会中的作用？
是的，是的，我感觉很好。你知道，显然我们在6月份非常成功地发行了欧元债券。大约是11亿欧元。超额认购超过5倍。我们对获得的赞助和支持感到非常兴奋。你知道，这给了我们前进的信心。我们确实有一些即将到期的债务。你知道，我们今年剩余时间有大约8.5亿美元。我们有54亿美元的信贷额度，你知道，截至季度末，扣除现金后只有大约7亿美元被提取。
所以那里有足够的容量让我们非常有耐心。正如我们今天谈到的，欧洲渠道继续增长，你知道，我喜欢听到这一点，因为这意味着我们更接近发行更多的欧元计价债务。我们，你知道，季度末有8亿美元现金。所以当你开始加总所有这些，这些顺风，更不用说654亿美元的未结算远期股权。我们需要为我们的收购指导筹集的外部股权非常少。450亿美元的自由现金流是在此之上的。
我们还没有谈到处置量。我们的资产管理团队在这方面继续非常活跃。所以是的，今年剩余时间到期的8.5亿美元听起来是个大数字，但你知道，我们有多种来源来处理这个问题。你知道，我们在季度末将杠杆保持在5.5倍的水平非常有计划性。我们从这种现金流中获得的预测水平使我们能够做到这一点。
这很有帮助。很好的细节。谢谢。然后可能还有一个。我们看到关于私募基金平台中不同回报门槛的更多披露。听起来你们正在缓慢而稳定地推进。所以我很好奇我们在整个过程中的位置。我们什么时候可以预期启动？我真的很好奇你们在第二季度为资产负债表放弃的37亿美元中有多少会达到基金的回报门槛。谢谢。
所以Haendel，你知道，请耐心等待我们一点，因为你知道，这是一个过程。在这个阶段我们只能分享这么多。投资者方面有极其严格的尽职调查。但我想你已经从我们的评论中了解到，我们已经取得了实质性进展，甚至比我们年初希望的要好。关于回报门槛的类型，我们之前已经谈过这一点。对私募资本来说合适的是那些在长期（10年以上）具有良好IRR特征，但不一定在第一年有收益的东西，而那37亿美元我们放弃的主要原因就是因为它没有第一年收益。
因此，通过拥有像这样的工具来扩大购买范围，这些工具不考虑第一年投资利差的概念，或者他们从IRR的角度考虑真正的房地产承销。你知道，我们不会牺牲IRR。只是有不同的轨迹。这就是我们如何看待将进入私募资本的东西。
我们的下一个问题来自Baird的Wes Golladay。请继续。
大家好。我只想在前一个问题和答案的基础上继续。当你们看到第三方资本的机会和限制时，似乎筛选交易量不会成为问题。那么限制会在哪里，会是限制还是你们可以获得更高的完成率？我们应该如何思考这一点？
Wes，你的部分问题丢失了，但我想你说的是限制会在哪里，你通过说筛选量不会成为问题来限定这个问题。如果我们听对了，那是100%正确的。我们不受机会限制。这就是这个平台的美丽之处。这个渠道的限制因素之一是我们能够筹集到的资本量，你知道，来执行策略。到目前为止一切顺利，更多信息即将到来。但你知道，我们对今天在过程中的位置感到非常兴奋。
谢谢你们的时间。
当然。
我们的下一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请继续。
下午好。非常感谢回答我的问题。零售在收购中的占比从约72%下降到本季度的47%。我知道这会因时期而异，但这有什么可解读的吗？这是机会的函数还是持续兴趣的函数。在多样化投资组合中？只是想了解你们对收购的兴趣在哪里。
好问题，Michael。是的，这非常机会主义。我们只是在工业领域和信贷方面找到了更多符合我们要求的交易，而不是继续追求零售。但这会有所不同。你知道，零售仍然占我们整个投资组合的80%，并将继续是我们未来工作的重要组成部分。明白了。
作为跟进，我想你在回答中提到。你们追求不同的地理区域，并提到了数据中心。所以只是想谈谈你们在这个资产类别中看到的情况，进一步收购的机会。以及你们从这里的总体兴趣深入数据中心。
谢谢。是的。所以Michael，我们对数据中心的兴趣仍然存在，继续加速，但在该特定领域的选择性也继续存在。所以看，只要我们找到合适的合作伙伴，只要我们找到合适的位置和最终客户坐在这些资产中，我们非常有兴趣将大量资本部署到这一领域。但我们不会妥协我们的选择性。我们被邀请做某些交易，但它不符合我们的选择性要求。但看，我们再次，即使在这个特定领域，我们在第一季度做了一笔投资，我们希望继续培养这一特定关系。
你知道，我们期待它在未来结出果实。
我们的下一个问题来自巴克莱银行的Jason Wayne。请继续。
嗨，下午好。只是租约到期环比上升了一点。我只是想知道你们是否可以分解其中有多少是由于破产中被拒绝的租约。
我认为我们没有这些数据，Jason。这是个好问题，但你知道，大约1亿美元左右的租约到期，你知道，如果我没记错的话，93%，我们有一个非常高的现有客户续租率。所以我不确定，你知道，剩下的7%中有多少是破产驱动的，你知道，退租或其他什么。但我认为这仍然主要由我们在第二季度发生的自然到期流主导。但这个数字，顺便说一下，我已经谈论了四五年了，将继续增加。
你知道，这就是我真正相信我们的资产管理团队和我们以数据驱动的方法来解决租约到期等问题的另一个价值创造驱动因素。你知道，在过去的几年里，我不知道有多少年，但如果你看看我们的租约续签和我们的租赁利差，它们一直稳定在103%到104%到105%。这真的是我刚才说的团队经验和我们创建的工具来帮助团队谈判交易的功能。
因此，它不是我们担心的事情，我们实际上期待这一持续增加的美元量，这些美元每年都在经历续签过程。明年相当温和，但在2027年、2028年，我们期待这些年份。
然后只是关于Dollar Tree出售Family Dollar，我只是想知道实际上有多少Family Dollar包括在Dollar Tree的敞口中，以及这如何影响你们对今年剩余时间的指导。
是的，这是个好问题。所以粗略的数字，请不要精确地记住我。Dollar Tree和Family Dollar的总敞口是3%。在这次分离后，2%将与Family Dollar一起，1%。这些是粗略的。好的。方向性准确1%将是Dollar Tree在未来一年半内。所以到2026年，Family Dollar只有10个基点的到期，Dollar Tree有10个基点的到期。哦，这是到2026年。所以这是我们在这两个品牌上的近期敞口。
我们的下一个问题来自美国银行的Daniel Burns。请继续。
下午好。只有一个问题。你们是否开始看到美国买家对你们正在考虑的欧洲交易的兴趣增加？
我们肯定看到一些私人进入者进入欧洲市场。所以是的，我们开始看到美国投资者希望扩展到欧洲的兴趣。
谢谢。
谢谢。
我们的下一个问题来自杰富瑞金融集团的Linda Tsai。请继续。
嗨。你们能更详细地谈谈筛选活动的增加吗？430亿美元，是什么导致了这一点？你们是否改变了投资参数，或者AI在你们的筛选中发挥了作用？
这是个好问题，Linda。我从未想过使用AI。所以筛选渠道没有改变，资产类型等也没有改变。波兰当然是一个新的进入者，现在将贡献并可能已经贡献了430亿美元。但随着越来越多的数据中心机会开始出现，你知道，这将有助于这些筛选数字达到现在的水平。所以这当然是一个因素。但我不会说我们已经开始发展筛选渠道，但我想你给我们提供了一个也许我们应该考虑的途径。
很好。然后我的第二个问题是，你们。说欧洲与国内的投资组合比例将在下个季度类似。你们认为初始加权平均现金收益率也会看起来类似吗？
我想说它们将类似或略好。
我们的下一个问题来自Keybanc资本市场的Upal Rana。请继续。
很好。谢谢回答我的问题。看起来美联储在9月降息的可能性很大。似乎有越来越大的压力要求进一步降息，如果不是今年，明年可能会发生。我只是想知道这是否可能改变你们的策略，关于欧洲与美国投资。
又是一个好问题，Upal。如果你关注我们股票的走势，它与利率高度负相关。所以如果利率如你所言下降，它应该有可能，我假设10年期国债也会下降，对我们的股权成本通过公开渠道产生积极影响。所以我们做那些我们放弃的37亿美元交易的能力会增加。所以是的，它可能会改变我们的。你知道，在美国做更多交易的能力，但目前还不清楚利率是否会下降，或者即使下降，是否会对10年期国债产生不成比例的影响。
这很有帮助。然后看起来你们的处置和空置资产环比增加。我只是想了解你们的看法。你们还需要做多少才能达到一个你们感到舒适的水平。你们在准备好的发言中广泛提到了处置的增加，但任何额外的细节都会有帮助。谢谢。
当然。我们所说的，并且本季度重申的是，它将与我们去年的做法非常相似。
我们的下一个问题来自BMO资本市场的Eric Borden。请继续。
嘿，下午好，Jonathan。我想回到。你们关于外汇的评论。我希望你们能更多地谈谈你们今天正在追求的对冲策略，然后鉴于欧元和美元之间的相对强势，今天的指导中是否有任何潜在的顺风。谢谢，鲍威尔主席。
当然。谢谢，Eric。我想首先提供背景，我们有一个正式的对冲政策，迫使我们保持一定程度的纪律。我们不允许在一个方向上承担太多风险。因此，从资产负债表的角度来看，外汇对冲的角度来看，你知道，我们在资产和负债方面相当匹配，特别是在欧元方面。你知道，我要分享的另一件事是，你知道，我提到了远期外汇曲线，你可能不记得，但在2019年，当我们进入国际领域时，我们做了一个15年的交叉货币互换。
那是因为，你知道，美元和英镑之间的远期曲线非常有吸引力。所以这是我们有的一个选择，你知道，可用。但，你知道，我认为对我们来说，你知道，我们试图通过始终锁定一些水平的对冲收益来尽可能多地消除自由裁量权。我们永远不想有一个季度我们谈论外汇逆风或顺风。我们想专注于核心业务，我认为到目前为止我们在这方面是成功的。
好的，非常感谢。非常感谢。
到此，我们将结束我们的问答环节。我想请Sumit Roy做任何结束发言。
感谢大家今天加入我们。我们期待很快与你们交谈，并在未来几周的会议上见到你们。谢谢，Joe。
会议现在结束。感谢参加今天的演讲。您现在可以断开线路。