身份不明的发言人
Chris Daly（总裁，DG公共关系）
Jeffrey H. Fisher（董事会主席、首席执行官兼总裁）
Dennis M. Craven（执行副总裁兼首席运营官）
Jeremy Wegner（高级副总裁兼首席财务官）
身份不明的参会者
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
女士们、先生们，早上好，欢迎参加查塔姆住宿信托2025年第二季度财务业绩电话会议。目前所有参会者都处于只听模式。正式演讲后将进行简短的问答环节。如果有人需要在会议期间获得接线员帮助，请按电话键盘上的星号和零来发出信号。提醒一下，本次会议正在录音。现在我很高兴地介绍您的主持人，DG公共关系总裁Chris Daly。请继续。
谢谢Ryan。大家早上好，欢迎参加查塔姆住宿信托2025年第二季度业绩电话会议。请注意，我们今天许多评论都被视为联邦证券法定义的前瞻性声明。这些声明受到我们最近的10K表格和其他SEC文件中描述的风险和不确定性的影响。除非另有说明，否则本次通话中的所有信息截至2025年8月6日，公司不承担更新任何前瞻性声明以符合实际结果或公司预期变化的义务。
您可以在我们的网站chathamlodgingtrust.com上找到我们的SEC文件和收益发布副本，其中包含本次通话中引用的非GAAP财务指标的对账。现在，为了向您提供查塔姆2025年第二季度业绩的一些见解，请允许我介绍董事会主席、总裁兼首席执行官Jeff Fisher，执行副总裁兼首席运营官Dennis Craven，以及高级副总裁兼首席财务官Jeremy Wegner。让我把会议交给Jeff Fisher。Jeff。
谢谢Chris。大家早上好。我非常感谢大家参加我们今天的电话会议。在我评论第二季度之前，我想更新一些我们关键的公司的举措。我们完成了第四季度列出的所有五家酒店的出售，并对结果非常满意。我们出售了五家酒店，提醒一下，平均年龄为25年，基于2024年NOI水平的资本化率约为6%，收益为8300万美元。这五家酒店是我们投资组合中RevPAR最低的六家酒店之一，资本化率低于我们的债务成本，并且增值。
目前，我们还有两家酒店挂牌出售，当然现在评论每笔交易的具体细节还为时过早，但这些将是进一步的投机性销售。我们打算利用五家资产销售的收益以及目前挂牌的酒店（如果我们出售它们）来资助我们在波特兰的Home2开发，收购酒店并回购我们的股票，我们期待在这些方面抓住机会，继续增加股东价值。我们的董事会于5月批准了一项2500万美元的股票回购计划，本季度我们以加权平均价格7.02美元回购了约20,000股。
鉴于当前的股价水平，我们打算在第三季度更加活跃，我们的资产负债表继续变得更加强劲，因为我们已经将杠杆率降低到仅21%，并预计在2025年创造近2000万美元的自由现金流。在分红之后，我们通过多种方式为自己增加了价值。在第三季度，我们打算启动一个扩大和重组的信贷安排和定期贷款的联合，进一步改善我们的财务状况并降低借款成本。我们希望在我们11月再次通话时完成这一过程。
在运营方面，我们对第二季度的业绩相当满意，RevPAR和每股FFO都达到了我们指导范围的上限。第二季度的入住率为82%，与去年第二季度的入住率相匹配，并且是疫情后的高点。此外，我们在5月份创下了ADR和RevPAR的历史新高。我们今年的运营利润率有所提高，是的，我们确实受益于非经常性退款，但即使排除这些一次性影响，利润率下降幅度也小于1%。考虑到本季度的RevPAR结果，这还不错。我相信我们的岛屿运营团队在这方面在第三和第四季度会做得更好。
在本季度开始时，4月份的RevPAR下降了4%，之后我们在5月和6月增长了RevPAR，最终本季度的RevPAR基本持平。我们的核心业务部门商务旅行者保持健康并增长，因为我们在工作日看到了最高的入住率。在将我们与同行进行比较时，我想重申，我们已经连续14个季度或三年半的时间击败了行业的RevPAR增长。我们最大的市场硅谷继续恢复到疫情前的水平，很高兴看到我们所有四家酒店的入住率在本季度达到了80%，这是一个重要的里程碑。
科技公司承诺的投资金额，加上应用材料公司的扩张和英伟达创新中心，肯定会促进硅谷的额外需求增长。而这些需求产生者就在我们位于桑尼维尔的两家大型酒店附近。硅谷潜在动力的另一个好迹象是多户住宅租金增长率正在加速。例如，在他们最近的季度报告中，埃塞克斯房地产信托指出，他们的最高增长率是在北加州地区。我们的新闻稿包括了关于我们最大市场表现的详细信息，Dennis将进一步扩展这些内容，但我想强调其他市场的一些有趣的花絮。
我们的阳光地带市场表现良好，我们在查尔斯顿的两家酒店显示出强劲的增长，令人鼓舞的是，我们在佛罗里达的两家酒店在本季度经历了RevPAR的增长，而去年和今年第一季度是下降的。德克萨斯州。提醒一下，我们的五家酒店中有三家由于各自城市的会议中心扩建而关闭，特别是达拉斯市中心和奥斯汀。奥斯汀整个市场的RevPAR同比下降6%，本季度下降14%，唯一的好消息是Domain市场在本季度下降5%，同比下降11%，情况不那么糟糕。
在西雅图，包括贝尔维尤在内的整个市场都很疲软，并感受到加拿大旅行减少的影响，RevPAR同比下降2%，第二季度下降4%。该地区的汽车边境过境在第二季度下降了47%。最后，由于一些重大活动，我们在匹兹堡的第二季度非常强劲，增长了23%，其第二季度的RevPAR为161美元，是其历史上最高的第二季度。第二季度的活动，特别活动包括4月份的首次摩托车越野锦标赛，5月份的三场音乐会和Monster Jam，以及明年6月的美国公开赛。
在第二季度，我们酒店门前举行了NFL选秀，这对酒店来说应该是非常棒的。展望今年剩余时间，我们基本上保持我们的指导不变。在我们投资组合的大部分地区，商务旅行需求的增长令人鼓舞，但抵消这一点的是奥斯汀、达拉斯和圣地亚哥会议需求的疲软，这些城市在2024年创下了历史最佳年份。休闲需求对我们来说保持良好，但加拿大和欧洲旅行的下降肯定会影响整个行业。对我们来说，政府旅行在解放日后反弹，而我们的三家华盛顿特区酒店在4月份的RevPAR下降了9%。
本季度剩余时间的RevPAR上升了约2%。作为一个行业，我相信我们在未来几年会有更好的表现。供需关系，这是关键。当然，我们都知道，展望未来，新的供应应该会在一段时间内保持低迷。建设成本很高，我相信开发只在美国一些非常特殊的市场才有意义。展望2025年以后，当前的GDP增长率令人鼓舞，考虑到美国公司正在进行的巨额投资，包括对技术进步和所有AI事物的重大承诺，前景更加乐观。
除此之外，还有所有宣布的未来几年进入美国的外国投资。从历史上看，我们都知道GDP增长和RevPAR增长之间有很强的相关性。运营方面。提醒一下，我们有巨大的内部增长潜力，随着硅谷酒店的持续恢复，市场上发生了很多事情，不仅是因为世界上最大的公司都设在那里，而且未来看起来仍然光明。硅谷再次成为初创企业的第一名，并且是全球创新的中心，拥有丰富的资本并不断创造突破性技术。
总之，我对我们未来的前景感到兴奋。我们在几乎所有战略方面都执行得很好，并且处于一个非常有利的位置，拥有非常强劲的资产负债表来增长和增加价值。说到这里，我想把会议交给Dennis。
谢谢Jeff。大家早上好。关于RevPAR的一些额外信息，正如Jeff所说，我们在硅谷的四家酒店的RevPAR增长了3%，我们能够将酒店EBITDA再增长3%，达到近500万美元。我们的硅谷酒店与我们的投资组合没有什么不同，因为连续的复活节和逾越节假期以及解放日的初步反应，4月份相当疲软。在本季度内，硅谷四家酒店的RevPAR在4月份下降了2%，然后在5月份上升了3%，6月份强劲增长了6%。
我们在凤凰城的Home2酒店，提醒一下，它于2024年初开业。我们在2024年5月底收购了这家酒店，本季度的RevPAR增长了60%以上。随着我们进入秋季，我们对那里的销售工作感到鼓舞，特别是与会议中心和其他团体相关业务有关的销售，这些通常需要至少提前一年进行目标定位。洛杉矶的RevPAR在本季度上升了1%，因为与加州野火相关的需求基本上离开了市场，尤其是我们的伍德兰希尔斯酒店，我们在那里有大量的业务。
在我们的洛杉矶市场，我们的三家酒店中，阿纳海姆的Residence Inn上升了6%，玛丽安德尔湾的希尔顿花园酒店上升了3%，而伍德兰希尔斯的Home2下降了5%。我们六家主要以休闲为主的酒店约占我们EBITDA的20%，它们在本季度表现非常出色，RevPAR激增4%，如果你排除我们正在翻修的朴茨茅斯希尔顿花园酒店。本季度RevPAR最高的五家酒店是我们的华盛顿特区Residence Inn，RevPAR为239美元，其次是我们的Gaslamp Residence Inn。这两家酒店的RevPAR都是各自历史上最高的第二季度RevPAR。
排名前五的另外三家是我们的玛丽安德尔湾希尔顿花园酒店，纽约白原的Residence Inn，以及波特兰的汉普顿酒店。这三家酒店在本季度的RevPAR都超过了200美元。在运营方面，连续第三个季度，我们将毛运营利润率提高了30个基点，高于去年的水平。尽管我们受益于约80万美元的工人赔偿相关退款，但这实际上归功于非常好的索赔经验，并且要归功于我们的运营团队将这些成本降到最低。我们都知道，劳动力和福利是我们最大的支出，按每间占用房间计算，这些成本下降了7%。但如果你排除退款的影响，劳动力和福利按每间占用房间计算仍然同比下降。
我们继续投入大量精力，密切监控我们在这一层面的生产力。大多数其他运营项目同比相对稳定，尽管与客人获取相关的佣金成本上升了约15%。你知道，我们的曝光率增加实际上是由于本季度预订业务的不同渠道。这一增加在本季度影响了利润率约30个基点。我们有17家酒店在本季度产生了超过100万美元的GOP。连续第14个季度，我们的Gaslamp Residence Inn以近300万美元的GOP领先。我们的两家桑尼维尔Residence Inn自2021年夏季以来首次进入前五名，分别排名第二和第五。
不容忽视的是，我们的斯普林菲尔德Embassy Suites在本季度交付了200万美元的GOP。排名第四的是我们的贝尔维尤Residence Inn，尽管市场艰难，但GOP为160万美元。在资本支出方面，我们在本季度花费了约900万美元。重要的是，截至2025年，我们已经在现有投资组合中增加了8间客房，将会议室和其他空间转换为更有利可图的客房。这些房间包括朴茨茅斯希尔顿花园酒店的5间客房，白原Residence Inn的2间客房，以及埃克塞特汉普顿酒店的一间套房。在这些地点，以任何合理的估值计算，我们以一小部分成本为我们的投资组合增加了大约300到400万美元的价值。
我们2025年的最后两次翻修将在今年晚些时候的第四季度开始，分别是奥斯汀的Residence Inn和加州山景城的Residence Inn。说到这里，我将会议交给Jeremy。
谢谢Dennis。大家早上好。我们2025年第二季度的酒店EBITDA为3090万美元，调整后的EBITDA为2850万美元，调整后的FFO为每股0.36美元。我们本季度的GOP利润率为46.3%，比2024年第二季度上升了30个基点。尽管由于持续的强劲费用控制、适度的通胀成本压力以及第二季度约130万美元的工人赔偿、保险和退税的收益，RevPAR环境持平，我们继续通过完成以2350万美元出售休斯顿Courtyard的资产回收，这代表了5.8%的LTM资本化率，包括360万美元的必需资本支出。
过去几年成功的资产回收降低了我们酒店投资组合的年龄并提高了质量，显著降低了我们的杠杆率。杠杆率的降低，加上过去几年我们重大债务到期的成功再融资，显著增强了我们的财务灵活性。这种增加的灵活性使我们有信心在第二季度宣布我们的首次股票回购计划，我们在6月开始使用。截至6月30日，净债务与EBITDA的杠杆率为3.5倍，我们有很大的能力追求有吸引力的投资机会，无论是收购还是股票回购。
关于我们第三季度和2025年全年的指导，我们预计RevPAR为下降1.5%至上升0.5%，调整后的EBITDA为2470万至2680万美元，调整后的FFO为每股0.29至0.33美元，第三季度RevPAR增长为持平至上升1%，调整后的EBITDA为8900万至9300万美元，调整后的FFO为每股0.95至1.03美元。这一指导假设没有进一步的资产销售、资本市场活动或浮动利率的变化。这结束了我的部分。接线员，请开放线路进行提问。
谢谢，女士们、先生们，我们现在将开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号和1。确认音将表示您的线路在问题队列中。您可以按星号和2，如果您想从队列中删除您的问题。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起您的听筒。女士们、先生们，我们将等待一会儿，同时问题队列集结。第一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请继续。
谢谢。早上好。我想回到您关于资产回收的评论。我认为在准备好的发言中，您提到除了已经出售的五家资产外，您还打算出售另外两家资产。对于您打算出售的另外两家酒店，它们是否也会是类似的低资本支出、低RevPAR类型的酒店？
嗨，Gaurav，我是Dennis。我认为在其中一种情况下，是的，它是一种较旧的、RevPAR较低的资产。另一种实际上是我们正在考虑的一种投机性交易，我认为这将最小化未来几年的资本需求。但我们当然还处于这一过程的早期阶段，希望在下一次财报电话会议上有更多内容可以讨论。
好的。然后在资本部署方面，我认为您提到了波特兰的开发以及收购。您能提醒我们波特兰开发的时间表，以及您在收购市场上看到了什么样的机会吗？
是的，我将从开发方面开始，谈谈时间表。然后让Jeff谈谈收购。但一般来说，建设时间表大约为21到24个月。我们仍然有一些工作要做，比如了解土壤等。所以理想情况下，我们希望在未来六个月内开始。但再次强调，可能在我们下一次通话时，我们会有更多关于启动等信息。
关于收购。我认为对我们大多数人来说，情况仍然相同。我们一直在寻找，一直在评估，一直在与我们之前打过交道的业主和/或经纪社区交谈。我仍然认为存在相当广泛的买卖价差，但你知道，我认为随着时间的推移，这种差距应该会缩小。与此同时，我们有股票回购计划，当然，正如我们之前提到的，鉴于当前的股价，可能会稍微加快一点。
好的，谢谢。这就是我的全部问题。
谢谢。
谢谢。女士们、先生们，如果您想提问，请按星号和1。再次提醒，女士们、先生们，如果您想提问，请按星号和1。如果没有更多问题，我现在将会议交给Jeff Fisher进行闭幕评论。Jeff。
非常感谢。嗯，这是一个简短的通话。也许涉及一点假期时间，但无论如何，我们将继续我们的进程，并期待在下一次通话中与您交谈。谢谢。
谢谢。女士们、先生们，查塔姆住宿信托的会议现在结束。感谢您的参与。您现在可以断开线路。