身份不明的发言人
Alan Peterson（投资者关系与财务副总裁）
Danny Prosky（总裁兼首席执行官）
Gabe Willhite（首席运营官）
Stefan Oh（首席投资官）
Brian Peay（首席财务官）
身份不明的参会者
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Austin Wurschmidt（KeyBanc资本市场）
Michael Carroll（RBC资本市场）
Farrell Granath（美国银行）
Wesley Golladay（Baird）
Nick Yulico（Scotiabank）
Seth Bergey（花旗）
感谢您的耐心等待，欢迎参加美国医疗保健房地产信托公司2025年第二季度业绩电话会议。所有线路已静音以防止背景噪音。发言人讲话结束后，将进行问答环节。如果您想在此期间提问，只需按电话键盘上的星号键加数字一。如果您想撤回问题，请再次按星号键加数字一。谢谢。现在我将电话转交给投资者关系与财务副总裁Alan Peterson。您可以开始了。
早上好。感谢您参加美国医疗保健房地产信托公司2025年第二季度业绩电话会议。今天与我一起参加会议的有总裁兼首席执行官Danny Prosky、首席运营官Gabe Wilhite、首席投资官Stephan Oh和首席财务官Brian Pei。在今天的电话会议上，Danny、Gabe、Stephan和Brian将提供高层评论，讨论我们的运营结果、财务状况变化、与2025年指引上调相关的信息以及其他有关美国医疗保健房地产信托公司的最新消息。在这些评论之后，我们将进行问答环节。请注意，本次电话会议将包含前瞻性陈述。除历史事实陈述外，本次电话会议中的所有陈述均为前瞻性陈述，这些陈述受众多风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与这些陈述中的预测存在重大差异。
因此，您在解释和依赖这些陈述时应谨慎行事。我建议您查阅我们的SEC文件，以更详细地了解可能影响我们未来运营结果、财务状况和前景的风险。所有前瞻性陈述仅代表截至今天，即2025年8月8日或其他可能指定的日期。除非法律要求，否则我们没有义务更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。在电话会议期间，我们将讨论某些非GAAP财务指标，我们认为这些指标有助于评估公司的运营绩效。
这些指标不应孤立地考虑，也不应作为根据GAAP编制的财务结果的替代。本次电话会议中讨论的非GAAP财务指标与根据GAAP计算的最直接可比指标之间的调节表包含在我们的收益发布补充信息包和我们提交给SEC的文件中。您可以在我们网站的投资者关系部分找到这些文件以及本次电话会议的音频网络直播回放，网址为www.americanhealthcarereit.com。接下来，我将电话转交给我们的总裁兼首席执行官Danny Prosky。
谢谢Alan。大家早上好或下午好，感谢您参加今天的电话会议。我们很高兴报告AHR又一个非常强劲的季度，我们在整个投资组合中继续取得有意义的进展，包括超常的有机收益增长、增值收购和有纪律的资本市场活动。当然，所有这些都得到了整个老年人住房行业持续强劲的基本业务支持。关于我们的业务，我要继续强调的两点如下。第一，我们AHR必须继续向我们的运营合作伙伴强调，公司的首要承诺是持续关注高质量的居民护理和高质量的医疗结果。
我们坚信，在设施层面强调患者护理和员工满意度将使我们能够继续为股东提供强劲的财务业绩。第二，尽管过去几年由于非常有利的运营环境，我们的行业在财务上表现良好，但我们认为我们正处于多年长期趋势的早期阶段，整个行业的运营指标将持续改善。随着入住率、重新定价利润率和净运营收入的提高，我们预计在可预见的未来，管理长期护理领域的供需不匹配将继续保持有利。
当然，如果没有AHR团队成员和运营合作伙伴的辛勤工作，这些强劲的业绩是不可能实现的，我感谢他们每天为我们业务的各个方面带来的能量。现在让我们开始吧。在第二季度，我们的运营投资组合再次实现了强劲的业绩，其中包括我们的综合高级健康园区（也称为Trilogy）和我们的SHOP部分。与2024年同期相比，我们在2025年第二季度实现了13.9%的总投资组合同店NOI增长。通过我们的运营计划，我们继续优化我们控制的各种杠杆，我们预计将抓住更多这种强劲的需求，以推动今年剩余时间内两位数总投资组合同店NOI增长。
在资本配置方面，我们通过成功执行新投资来补充强劲的有机增长，今年迄今已完成约2.55亿美元的收购。您可能还记得，在我们第一季度的收益电话会议上，我提到我们有超过3亿美元的高质量老年人住房资产在我们的管道中。我很高兴地报告，自上次收益电话会议以来，我们已经完成了约1.74亿美元的属于该集团的物业的收购。我还要祝贺我们的投资团队继续扩大我们的管道，到目前为止我们仍有超过3亿美元的已授予交易在我们的管道中。
我们的收购重点仍然是高质量长期护理资产，这些资产将在RIDEA结构下拥有。此外，我们在资本市场活动中一直保持谨慎和审慎，通过吸引定价合理的股权资本，使我们能够保持选择性，继续追求进一步的增长，而不依赖于单一资本来源。这一点可以从我们看到的杠杆指标的改善中得到证明，第二季度末的净债务与EBITDA之比为3.7倍。我要提醒电话会议上的每个人，今年3月31日的同一比率为4.5倍。
最后，在我将电话转交给团队之前，我想花一点时间承认，AHR已被Great Place to Work（工作场所文化的全球权威）授予“最佳工作场所”认证。我很感激我们高质量护理和结果的使命得到了所有团队成员的认同，我们的工作为员工提供了意义。我们最近和未来的所有成功都归功于AHR团队成员。再次，我要感谢大家在公司培养了一种以目标为导向的文化，这种文化导致了这一认可，我知道这只是我们继续共同建设的一个小象征。
接下来，我将电话转交给Gabe，让他更详细地介绍我们的运营结果。
谢谢Danny。第二季度在运营方面又是一个强劲的季度。正如Danny提到的，我们的总同店NOI同比增长了13.9%，特别是在Trilogy和SHOP方面表现尤为强劲。从Trilogy开始，我们看到同店NOI同比增长了18.3%，这得益于入住率和费率增长的广泛改善，同时没有影响对费用管理的关注。入住率上升至88.9%，比去年同期增加了219个基点，所有支付方的平均每日费率同比增长了7.8%。这一增长得益于Trilogy的全面收入管理计划和对改善Trilogy内部质量组合的持续关注。
我们在熟练护理和老年人生活线都看到了增长。正如我之前提到的，Trilogy的增长故事不仅限于收入的单一组成部分。当我们查看一些关键驱动因素时，我想强调，Trilogy的高质量护理继续得到Medicare Advantage计划及其参保者的认可，这有助于提高集中度，Medicare Advantage现在占居民天数的7.2%，而一年前为5.8%。鉴于Trilogy的整体CMS评级超过4星，而全国平均水平低于3星，我预计Trilogy将继续成为备受追捧的急性后护理提供商。
除了支付方之外，我们还看到了强劲的参观量，并观察到护理设置之间的内部转诊增加，这继续支持住院时间并改善利润率，这些利润率将从当前水平的更多运营杠杆中受益。简而言之，Trilogy继续在多个方面执行，进一步确立了自己作为美国顶级运营商的地位。在SHOP方面，势头仍在继续。同店NOI同比增长了23%，虽然从第一季度到第二季度的平均同店入住率看起来持平，但实际上入住率在整个季度中都在上升，从第一季度较重的冬季流感季节的影响中反弹。
事实上，在整个第二季度，我们在SHOP部分实现了多年来甚至可能是历史上最高的入住活动水平。在第二季度末，SHOP的同店入住率超过了87.5%。这些入住率的增长也是在我们的定价策略中保持主动性的同时实现的，这导致Revpor在第二季度加速增长，同比增长了6.6%。与Trilogy类似，我们的SHOP投资组合将从嵌入在当前入住率和当前同店NOI利润率（现在超过20%）的运营杠杆中受益。
重要的是要指出，我们的SHOP表现证明了我们运营合作伙伴的执行能力。在我们积极的资产管理团队和平台的支持下，我们通过利用我们的运营商（特别是Trilogy）的专业知识，不断改进我们的运营平台能力。我们通过改进最佳的区域基准工具和资源，在我们的运营投资组合和各种运营商之间实现了更好的定价纪律、工资监控和费用管理。随着我们进入下半年，我们继续看到一个引人注目的背景。超常的需求水平与供应增长的疲软水平和低建设开工率表明，我们应该继续受益于多年有利的运营基本面。
随着我们的运营投资组合现在占总NOI的约75%并不断增长，我们认为我们已经为自己定位良好，继续在我们的多元化医疗保健投资组合中提供强劲的NOI增长。现在我将电话转交给Stephan，讨论我们最近的投资活动。
谢谢Gabe。我们的资本部署策略保持一致。我们专注于在我们有长期信心的环境和运营商中进行增值投资。这意味着追求我们已经建立关系或有意评估新关系的领域，我们了解当地的护理动态，我们的资本可以促进积极的长期临床和财务结果。我们很高兴地宣布，在季度结束后，我们正式与之前提到的两个集团之一建立了新的区域运营商关系，这是一个我们确定为与SHOP部分的长期战略一致的组织。运营商是Great Lakes Management，一家专注于明尼苏达州和中西部其他地区的顶级老年人生活运营商。
我们非常高兴与他们在我们的目标市场中共同成长，并感谢他们在整个合作过程中表现出的勤奋。现在我将更详细地介绍我们最近的一些活动。在第二季度，我们完成了之前宣布的在弗吉尼亚州的一项6500万美元的SHOP收购。在完成收购后，我们将运营转移给我们信任的区域运营合作伙伴之一Heritage Senior Living。季度结束后，我们完成了多项交易，使今年迄今的收购量达到约2.55亿美元，全部在我们的运营投资组合部分。在SHOP方面，这包括两项新收购，总计约3350万美元，而在我们的Trilogy部分，我们完成了四项由Trilogy管理的高级住房物业的收购，约6530万美元，以及收购我们的合作伙伴在五个由Trilogy运营的园区中持有的51%权益，这些园区位于一个未合并的合资企业中，约1.18亿美元，其中包括偿还高利率的合伙企业级债务。
合资企业中的园区是最近开发的，尚未稳定，但我们认为它们地理位置优越，有望通过增加我们的敞口来提供稳健的风险调整回报，我们现在确保长期上升空间，并期望在我们的Trilogy部分内实现更多的增值增长。在资本回收方面，我们在第二季度完成了3350万美元的处置。正如我们之前提到的，我们预计门诊医疗处置将继续进行，因为我们优先考虑运营投资组合的增长。展望未来，我们在过去几个月中继续增加我们的投资管道，新增了已授予的交易。
尽管自上次电话会议以来我们完成了约1.74亿美元的收购，但我们的管道仍然强劲，有超过3亿美元的投资，其中大部分我们预计将在年底前完成。由于时间的不确定性，这些交易均未包括在我们修订的指引中。然而，这突显了我们认为未来可能受益的潜在上升空间。我们继续积极追求进一步的外部增长机会，因为市场继续提供有吸引力的定价，特别是对于我们这样资金充足的买家。接下来，我将电话转交给Brian。
谢谢Stefan。2025年第二季度，我们报告的标准化FFO为每股完全稀释后0.42美元，相当于与2024年第二季度相比，每股NFFO同比增长了27%。我们强劲的有机增长、选择性收购和资本市场举措帮助我们进一步降低了公司的杠杆率，并为未来的增长建立了能力。第二季度末，我们的净债务与EBITDA之比为3.7倍，这得益于强劲的收益增长，创造了留存收益，以及通过我们的ATM计划出售股票所得。在季度期间和之后，我们通过直接ATM销售筹集了2.043亿美元，平均价格为34.72美元。
此外，我们在7月初以平均35.96美元的价格结算了1.278亿美元的远期ATM协议下的销售。我们在资本市场的方法上保持灵活，能够锁定有吸引力的股权收益，以帮助我们履行对不断增长的收购管道和之前宣布的开发资金的融资义务。鉴于我们今年迄今的强劲表现和对下半年可见度的提高，我们将2025年全年每股NFFO指引上调至1.64美元至1.68美元的范围，之前的范围为1.58美元至1.64美元。
我们修订的指引不包括昨天新闻稿中披露的任何额外收购或资本市场活动，也不包括我们已授予管道中的任何交易。这一增长主要是由我们投资组合中强劲的有机增长推动的。因此，我们还将总投资组合同店NOI增长指引上调至11%至14%的范围，中点比之前的9%至13%的范围提高了150个基点。部分级别的同店NOI增长指引更新如下。综合高级健康园区上调至15%至19%的范围，反映了Trilogy的持续强劲表现；SHOP保持不变，为20%至24%。
门诊医疗上调并收紧至1%至1.5%，之前的范围为负1%至正1%。三重净租赁物业上调并收窄至负75个基点至负25个基点，之前的范围为负1.5%至负50个基点。我们认为我们当前的展望恰当地反映了由我们的运营投资组合部分引领的投资组合的强度、我们运营商合作伙伴关系的质量以及我们对2025年剩余时间的可见度。接下来，接线员将开放线路进行提问。
谢谢。我们现在开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号键加数字一以加入队列。如果您想撤回问题，只需按星号键加数字一。再次提醒，请限制自己提出一个问题和一个后续问题。您的第一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。您的线路已开通。
嗨，Ron。嘿。太好了。开场白中你提到你们正处于这个需求顺风的早期阶段，我希望我们能深入探讨这一点。当你想到Trilogy投资组合以及SHOP投资组合时，在你看来，什么是峰值入住率，你认为当你再次达到这个水平时，定价能做什么来维持这些阶段，正如你在开场白中提到的那样。谢谢。
首先，我要说，我们非常有信心我们处于早期阶段，仅仅是因为人口统计数据。
对。电话会议上的每个人都明白，明年婴儿潮一代将开始年满80岁。我们有15年的时间，这个80岁以上的群体将快速增长，这是我们看到长期护理需求的主要来源。在过去的六、七年里，我们看到建设开工率非常低，而且短期内不会回升。也许建设开工率明年或后年会回升，然后新设施需要两、三年才能开放。但看起来每年我们都会从供需角度进一步落后。
总的来说，我们对我们的发展方向感到非常满意，就峰值入住率而言。实际上，我们可以非常快速地提高我们的入住率。Ron，你知道，Trilogy可以开始接受医疗补助居民，并非常快地填满他们的技能，我们可以开始降低费率，以更快的速度填满我们的高级住房设施。所以，你知道，这不仅仅是关于我们预计入住率增长的速度。我们预计它会继续增长。我们希望继续在费率方面保持纪律性。
你可以看到，我们在SHOP和Trilogy方面都有非常强劲的报告增长。你知道，我不认为，你知道，过去几年我们习惯了中高80%作为标准，因为建设了很多供应。在我看来，你知道，中90%，我认为是我们的目标。你知道，会不会比这更高？有可能，取决于你在定价方面愿意做什么。但我们认为还有很大的空间。所以你有入住率的增长。
你知道，入住率越高，继续增长Revpar就越容易。Clifton Export。大约三分之一的资产是我们所说的完全占用，大约95%及以上。我们仍然通过，你知道，有纪律的，你知道，收入组合和费用控制，以不错的速度增长这些资产的NOI。所以，你知道，我们还有很长的路要走。
有帮助。然后如果我可以快速跟进一下收购的问题，就是，你能多谈谈已完成的交易、管道中的资产，以及什么样的入住率水平，什么样的上升空间，你知道，是已经纳入或预计在这些交易中的。
非常感谢。
我先开始，然后交给Stephan。你知道，正如我们在上次电话会议上所说，我们专注于Ridea Shop和Centrilogy。我们正在寻找，你知道，不仅要扩大我们的资产基础，还要提高整体质量。所以如果你看看我们出售的资产，无论是在门诊医疗方面，我们确实出售了一些精选的长期护理设施，我们倾向于出售那些较小、较旧的建筑。而我们在管道中关注的是，你知道，更大、更新、更高质量的，你知道，我们现有的质量没有问题，但我们希望在此基础上继续建设。
所以平均年龄相当新。你知道，你知道，我们在Trilogy完成的两个投资组合，大部分是在过去五年内建造的。其中一些是在过去12个月内刚刚开放的。如果你看看我们今天提到的超过3亿美元的管道，除了一个资产是Trilogy的租赁买断外，100%是SHOP。所以。所以这是我们真正关注的。Stephane，也许你想谈谈我们完成了什么，管道中有什么？你知道，我们有一些混合的，你知道，稳定和未稳定的。
所以为什么不谈谈我们在买什么？好的。
是的。我想说，首先，我们对我们在已完成和建立的管道方面所处的位置感到非常满意。你知道，我要承认我们的投资团队做得非常好。Trilogy和AM团队也是我们今年能够完成这些工作的关键组成部分。所以这是一个真正的团队努力。我认为我们在已完成和管道中的资产方面，从长远来看会让我们非常满意。
这些都是高质量的资产，就像Dan说的。很多都是更新的、现代化的资产，我们认为非常适合市场，也非常适合我们聘请来管理它们的运营商。你知道，这里的很多重点实际上是更高的敏锐度。我们希望继续专注于辅助生活记忆护理。在一些我们已经完成的资产中，也有一些独立生活。但我认为你通常会看到的是，大部分将集中在记忆护理和辅助生活领域。
你知道，我认为独立生活，如果你看看我们在2025年完成的资产和我们的管道中，我们大约只有15%到20%的独立生活。这些建筑的单位价格，我认为远低于重置成本。我们正在看大约中高20万美元的已完成投资组合和管道中的资产，就我们的收益率而言。我认为正如Dan提到的，你可以将其分为我们已经拥有的稳定资产和那些可能仍处于预稳定状态或有一些轻度增值的资产。
但归根结底，我们认为所有类别都将稳定在高七到八的范围。第一年的收益率在稳定资产上大约在低六的范围。管道中的其他资产在稳定资产上大约在低六的范围，然后是增值预稳定资产。可能比那还要低一些。但总的来说，我们认为这些资产会表现得非常好。
非常有帮助。非常感谢。
您的下一个问题来自KeyBank的Austin Werschmidt。您的线路已开通。
嗨，Austin。
嘿，大家好，早上好。所以本季度的ADR增长非常突出。我只是想知道这是否是围绕扩大Medicare Advantage业务部分的一些近期举措的一瞥，以及你们在调整居民组合方面的能力，你知道，我们是否应该预期2Q的这种好处会延续到下半年，从费率增长的角度来看？
你想让我开始回答这个问题吗，Gabe？你想接手吗？当然，好的。所以，是的，显然Trilogy的费率增长一直很强劲，这是几件事的结合。但是，你知道，A，质量组合继续改善。对。如果你看看医疗补助的百分比，它每个季度都在稳步下降。话虽如此，这不仅仅是质量组合的问题。在质量组合内部还有我称之为质量组合的东西。对。显然，我们看到的最高的，你知道，收入居民是Medicare和Medicare Advantage，但在Medicare Advantage中，我们有不同费率的合同。
你知道，你可能保持你的Medicare Advantage百分比不变，但通过真正专注于那些支付更高费率的合同，你的平均每日费率可能会显著增加。而Trilogy，你知道，由于他们实现的高质量结果，由于良好的护理质量，他们继续增加他们的Medicare Advantage入院人数，并且能够专注于那些他们获得更高费率的合同。所以，你知道，这是，你知道，Gabe可以再谈一些，但这是他们非常关注的事情之一，就是他们的组合。
以及我们希望在帮助将其引入我们其余的SHOP投资组合中看到的，即使那些没有熟练护理部分。
是的。我是Gabe，我想补充的是，这可能是我们整个业务中最容易被误解的部分，因为Trilogy有很大一部分收入来自政府报销，这种增长率会以某种方式与通胀指标挂钩。我们已经连续几个季度说过，Trilogy有多个杠杆可以拉动，不仅通过质量组合增长NOI，还通过质量组合增长总收入。还有Danny提到的与Medicare Advantage的合同，这可能是过去一年中最大的变化，就是一旦你达到这些较高的入住率水平，你在选择支付方来源方面就有更多的选择，与Medicare Advantage计划的谈判能力也更强。
这些合同是，你知道，基于Medicare费率并以Medicare费率的折扣定价的。所以，只要你能缩小这个折扣，你就能在平均每日费率上比宣布的Medicare费率更好地增长收入。所有这些都说明，Austin，真的很难预测确切的增长百分比。我确实认为可以合理地假设它会比通胀增长得更快，因为他们继续优化组合。但我们能否继续看到9.2%？这是一个非常令人印象深刻的数字。我们对Trilogy团队能够实现这一点印象深刻。
显然，这在很大程度上归功于优化组合。我们甚至还没有谈到质量附加部分，这也对此有所贡献。
是的，不，当然这些都包含在所有杠杆中。但只是特别关注一下，我是说，上个季度团队确实强调了如果Trilogy表现优于MedAdvantage，这可能是其中的一部分。所以我想，这对你们来说也很新鲜。但你也提到你们正在考虑与目前不与Trilogy签约的新Medicare Advantage计划。所以近期管道中有什么可以进一步扩大这些关系，并继续推动向更高费率部分的组合转变。
谢谢。我想说，Medicare Advantage内部总是有新的变化和调整，不仅仅是新合同，还有现有合同的调整。例如，如果Trilogy有一个他们不太感兴趣的合同，并且他们开始从该来源接受更少的患者，因为他们不需要，因为他们有更高的，你知道，更好的合同，他们正在接受，那么你会看到该特定提供商不得不与Trilogy重新谈判，因为他们希望进入Trilogy的设施。患者希望住在Trilogy的建筑里。所以它不断变化和演变。
然后如果我可以再偷偷问一个，沿着同样的思路，我是说，这些新合同费率比历史上那个费率高出多少？对我来说就这些了。谢谢。
正如你所想象的，你知道，我们非常有限，你知道，这些保险公司最不希望的就是我们告诉人们他们的合同金额是多少。你知道，我认为，你知道，显然我们的目标是尽可能少地折扣标准Medicare费率。我想说的是，最近的合同百分比要高得多，因为Gabe和我刚才所说的一切。
我想Austin，这是。Brian，我想补充一点，一个有趣的方面。如果你看补充材料的第六页，你可以看到在百分比基础上，Medicare Advantage正在增加。所以它从居民天数的5.8%增加到7.2%。实际上他们是在蚕食其他护理水平，或者，抱歉，其他支付方是私人支付和医疗补助。有趣的是，Medicare Advantage费率实际上比医疗补助高79%，比私人支付高42%。所以这是另一种思考方式，不是必然针对其他Medicare Advantage，而是更多关于我们用什么样的居民替代。更多的Medicare Advantage居民比私人或医疗补助。
是的，这些都很有帮助。谢谢你们的时间。
您的下一个问题来自RBC资本市场的Michael Carroll。您的线路已开通。
嗨，Mike。嘿，谢谢。我想回到这个Medicare Advantage的讨论。这些Medicare Advantage支付方什么时候开始更积极地追求像Trilogy这样能提供更好结果的合作伙伴？这是过去几个季度才出现的现象，还是过去几年一直在进行？
它加速了。是的。嘿，Mike，我是Gabe。所以我认为去年秋天，当你看到一些大型Medicare Advantage计划的星级评级受到打击时，因为这些星级评级是基于计划的质量和参保者获得高质量护理提供者的机会，我开始注意到它有所上升。但我认为这已经发生了比那更长的时间。这些合同的有趣之处在于它们非常分散。有很多不同的合同在那里。是的，有一些更大的参与者可以改变局面，但因为它们如此分散，而且所有这些不同计划都有不同的定价，就像Danny之前说的，你可能不需要重新谈判一个Medicare Advantage合同来获得更高的费率。
当你有了入院灵活性，当你有了更高的入住率时，你可能只需要优先考虑那些支付更高费率计划的人。
然后我想在你的开场白和你问的几个问题中听起来，Gabe，我想知道这些讨论的管道有多大？我是说，Trilogy可以执行更多的合同，并继续推动技能组合或Medicare Advantage组合更高吗？我是说，我们能想到每年扩大100个基点吗？如果Trilogy仍然能够提供这些结果并赢得这些合同，这是否是一个合理的估计？这很难说，因为这需要双方的合作。我是说，Trilogy一直非常谨慎。
我是说，你知道，他们放弃了很多合同，因为他们不喜欢费率。在很多情况下，他们最终不得不，你知道，为每个居民进行网络外谈判，这最终会让保险公司付出更多的代价。这就是为什么他们最终来到谈判桌前，与Trilogy合作，达成一个可行的费率。你知道，他们有一些合同不是，你知道，针对整个公司，而是针对特定州或特定地区。所以，你知道，看起来，在我看来，我想每个人都会同意，Trilogy的谈判地位随着时间的推移而加强，原因就是Gabe几分钟前提到的。
好的，太好了。谢谢你们，伙计们。
您的下一个问题来自美国银行的Lyna Farrell。您的线路已开通。
嗨，Farrell。
嗨。非常感谢你们回答我的问题。我想回到入住率的评论。我知道，Gabe，你稍微概述了一下季度内的加速情况。想知道你是否能提供更多细节，以及关于你们今天看到的增加的入住活动的预期评论。
是的，当然。所以今天我们比第一季度结束时更高。我告诉你们，第一季度末的现时入住率是80。第二季度或，抱歉，第二季度，我告诉你们第二季度末的入住率是87.5%。所以我们看到在那里继续上升，在一个良好的夏季销售季节。我想在，你知道，正如Danny所说，我们SHOP投资组合的前三分之一入住率相当高。所以我想提醒大家的一件事是，我们不会仅仅为了报告一个高数字而放弃入住率。我们正在看业务的整体影响，这包括看费率是多少，街道费率是多少，你为推荐费支付了什么，你收取的社区费是多少。
所以这不是，我们不是狭隘地看待它，就像让我们在这个夏天尽可能快地把入住率推到最高点。我们正在看它，就像让我们稳步增长入住率，以正确的费率确保我们有一个长期的NOI增长期。
但是Farrell，话虽如此，只是为了澄清，正如Gabe在第二季度提到的，我们的入住率在6月30日的季度末达到了87.5%，这当然比我们在季度平均看到的要高，今天，这个入住率肯定比那更高。所以六月和七月在AL和IL中是非常强劲的销售月份，我们预计这种情况将继续。所以我期待着在这个季度末看到更高的入住率。
好的，谢谢。这非常有帮助。另外，我想知道你们是否能对你们的门诊医疗投资组合做一些评论。所以指引上调了，看起来在过去几个季度里，这个投资组合有一些更多的负面情绪，也许那里有一些变化。
是的，我想说，我们负责门诊医疗的资产经理做得非常好。他们能够保留一些我们预期会搬出的租户。他们能够在到期前提前完成一些续约。我认为我们可能已经接近这个投资组合的底部。对于我们的同店投资组合，我认为你可能会在第三季度看到入住率略有下降，但完全预计从第四季度开始，无论是入住率还是收益方面，数字都会变得更好。
你知道，我认为这个业务的最大驱动力是医院系统。除非医院系统决定他们想要更多的空间，否则你会看到这种非常低的增长，也许取决于你的到期情况，一些负增长，这是一个矛盾的说法。但我认为这通常是业务。我们对我们的方向感到满意。我认为在季度末我们可能有10个资产，10、11个资产不在同店中。其中，我认为其中一个已经出售。五个已经签订合同或意向书，其他五个处于不同的市场暴露阶段。
所以我想我们已经达到了这个投资组合的最低点。
Farrell。听着，Danny，我只是补充一下，我今天对这个领域的看法肯定比一年前好。你知道，从租赁的角度来看，一直有很好的活动，很多兴趣。过去一两年最大的问题，我认为是医院系统本身，你知道，在续约时缩减规模，寻求削减成本。我是说，他们度过了艰难的几年，感觉大部分已经过去了。至少对我来说是这样。所以我，你知道，当然对未来12个月比过去12个月更乐观。
谢谢。
您的下一个问题来自Baird的Wes Golladay。您的线路已开通。
嗨，Wes。嘿，大家好。嘿。嘿，伙计们。只是想回到Medicare Advantage更高费率和获得更多合同的潜力。续约有季节性吗？
不，真的没有。合同太分散了，看不到这一点真正体现出来。我想Wes，唯一需要注意的是，也许四分之三的这些合同有一个固定的年度增长，基于PDPM，基于每年10月1日发生的CMS增长。所以你会在10月1日看到基于Medicare费率增长的Medicare Advantage费率的比例增长。
好的。好的。然后还有一个问题。当你们看未稳定资产的收购时，那会是最后一个非合并资产吗。
在Trilogy？是的。
是的。
是的。
尽管仍然有一些精选资产，Trilogy要么管理要么租赁，我们还没有拥有，我们预计随着时间的推移我们会拥有。所以还有，你知道，另外，大概四个资产，我能想到的，我预计我们会收购，可能今年一个，其余的明年或后年。所以还有几个。但Trilogy现在运营的大部分，我们已经拥有。好的，谢谢你们的时间。
是的。
您的下一个问题来自Scotiabank的Nick Uliko。您的线路已开通。
嗨，Nick。谢谢。
嘿，大家好。
所以第一个问题是关于Trilogy的同店NOI增长指引，你们上调了。能谈谈下半年吗？看起来下半年预期会有一点放缓。我不确定这是否只是因为更艰难的入住率比较，或者是否有其他问题。谢谢。
不，你在这点上是对的。现实是，在Trilogy同店指引的中点，它表示今年剩余时间基本持平。我要说的是，Trilogy在第二和第三季度确实经历过季节性。现在，第二季度并没有真正实现。他们的急性后入住率相当强劲。但有一种被称为“夏季狗日”的说法，基本上意味着在夏季月份没有很多人做选择性手术。当然，因为人们更多在户外，流感袭击的人也少得多。所以第三季度有一点阻力。
我要说的是，对第四季度来说，俄亥俄州的医疗补助费率有一点阻力。但最终那是持平的。如果我们达到中点，甚至有一点增长，可能会让我们达到这个范围的高端。
我认为最大的问题是去年我们看到了市场增长。所以我们是在与一个更高的基数比较。
当然，与2024年第三和第四季度相比，比较要困难得多。
是的，因为我们确实有，你知道，一些。我是说，我们有几项医疗补助增长在7月1日生效，然后我们在10月1日有一项Medicare增长生效。但去年也发生了同样的事情。
好的，谢谢。这很有帮助。
第二个问题是关于利息费用指引的，你知道，下降。这是否只是，你知道，筹集更多股权计划的功能？你们实际上如何看待增量投资的资金组合，股权与债务？
是的。简短的回答是，你是对的。我们成功地偿还了债务，这部分是债务与EBITDA计算改善的最大原因。但除此之外，我们能筹集的最便宜的股权来源显然是留存收益。随着我们的股息支付率处于当前水平，我们保留了一些收益，我们可以利用这些美元来支付我们的一些外部增长。除此之外，你知道，我们过去一直是ATM的用户。这是一个非常高效的产品，成本非常低。我预计我们将来也能这样做。
然后最后，我们在我们的循环信贷额度上有足够的容量来承担我们今天描述的所有管道。所以，你知道，我们有能力购买这些资产，我认为我们有很好的资金来源来做到这一点。
好的，谢谢，Brian。
谢谢，Nick。
您的下一个问题来自花旗的Seth Berge。您的线路已开通。
嗨，Seth。谢谢回答我的问题。你知道，我只是想问一下，你知道，新运营商以及，你知道，管道中有多少是与现有运营商，多少是与新运营商？然后你们如何看待运营商选择？比如，在选择新合作伙伴时，你们的标准是什么？
是的。嘿，我是Stefan。首先，我要说我们对Great Lakes加入我们并建立这种关系感到非常兴奋。这已经在很多方面带来了回报。你知道，在选择新运营商方面，我们以一种非常谨慎的方式进行。我们想确保他们为我们勾选了所有选项。你知道，我们非常幸运，我们在这个领域已经很久了。我们对很多运营商非常熟悉。我们团队中有很多人曾经与或知道这些运营商在不同层面上。
Great Lakes的情况当然也是如此。我们团队中的某个人与他们有过之前的关系，我们已经确定他们是我们未来可能有兴趣合作的对象。对于任何其他运营商来说，情况都是一样的。我们将关注，你知道，他们从护理角度、员工参与角度有什么样的文化。我们想确保他们是希望在未来增长的群体。我们不一定有兴趣添加那些一次性的运营商。
我们希望确保这些群体在增长地点、增长方式、增长速度方面与我们有一致的兴趣。你知道，显然我们正在寻找适合我们有兴趣的市场的运营商。所以你知道，这是一个非常深思熟虑的过程。我们在这里通过公司的各个层面进行合作，以确定我们想与谁前进。
但只是为了澄清，这不是我们被授予一个建筑然后我们说，好吧，现在我们想用谁来运营它的情况？实际上是运营商先来的。所以这两个运营商都是我从投资团队和资产管理团队那里听到很久的群体。我们想与之合作的群体。至少在几个我知道的实例中，他们实际上是在场外基础上给我们带来了交易。所以如果这是，这是，你知道，我们的资产管理主管与Great Lakes的一位高级人员有过之前的经验，并说，嘿，让我们看看我们是否能找到一些建筑一起做。
显然他们希望与我们合作。我认为我们作为所有者有相当好的声誉。你知道，我们有相当好的，你知道，我们非常擅长激励我们的运营商。你知道，如果建筑做得好，他们做得好，我们是长期持有者，这正是他们想要的，而不是那些只想进来翻页建筑的人。所以你知道，我们有动力找到好的运营商，他们有动力给我们带来好的建筑。所以你知道，运营商在建筑之前在这两种情况下都来了。是的。
还有，回到你最初关于分配的问题，你知道，如果你看看我们已经完成的和我们管道中的，你知道，我想说，你知道，我们可能在65%到70%之间，仍然是与我们现有的或当前的运营商。但肯定有一些。这肯定证明是一件积极的事情，我们正在看到与新的运营商一起增长的机会。
太好了。这很有帮助。然后，你知道，你们谈了一点关于Medicaid Advantage和客户的最佳组合。能提醒我们增量入住率的利润率流动是多少吗？然后在收入管理方面或其他成本结构方面，你们在关注什么以继续增长利润率扩张。
我想你说的是Medicaid advantage，你指的是Medicare Advantage。我是说，Trilogy的整体利润率现在已经回到了新冠疫情前的近20%。我们预计它会继续增长。
现在，增量利润率，真的很难说。对。这取决于很多不同的因素。它取决于你带入的人的敏锐度水平。它取决于建筑的入住率有多高。你知道，我可以抛出一个数字，关于我认为的增量利润率是多少，但这只是我的直觉。显然，你知道，在IL中，它更高。在AL中，它更低，而在熟练护理中，它甚至更低。但Medicare Advantage，显然会是熟练护理，而且可能会是更高的敏锐度水平，因为这是，你知道，通常是住院后的人。
你知道，我想说那可能是一个增量的，我不知道，40%是我的猜测，但这只是一个猜测。
是的，对我来说感觉也对，Danny。我想，Seth，记住，在Trilogy，我们不断添加床位，开发新产品，添加新园区。随着我们多年来继续这样做，建筑内的组合甚至更多地转向高级住房而不是熟练护理。所以我想，当我们谈论2026年第二季度时，由于床位组合的未来变化，我们会看到更高的利润率，这些利润率只是来自添加到总Trilogy投资组合中的高利润率IL产品。
这是个很好的观点，Gabe，因为，你知道，看看Trilogy今天的利润率与七年前的任何水平相比，并不是真正的苹果对苹果，对吧？因为今天的AL和IL比七年前多得多。因为，你知道，我们已经添加了，你知道，我们已经添加了Villas。新园区往往有更高比例的AL和IL，相对于十年前开发的园区。所以我预计会看到Trilogy的利润率继续上升，因为他们的组合更多地依赖于，你知道，私人支付的AL和IL。
我想你问题的第二部分关于收入组合或收入管理，它是如何运作的，我认为Trilogy是我们投资组合中现在最好的例子。主要是因为他们在行业中比其他所有人更快地达到了更高的入住率，并且不得不真正依赖收入增长来推动NOI增长。所以Trilogy已经将所有130个园区的收入管理功能集中到总部。他们聘请了一位有航空酒店背景的顾问来帮助他们优化收入管理计划并实施。
该计划向每个建筑提供一个仪表板，一个工具包，为ED提供他们需要的工具，以做出关于单位特定决策的正确费率，考虑到视野、建筑中的位置，这些比你在高级住房中过去看到的要复杂得多。它考虑了这些市场的市场费率。它考虑了入住率是多少，参观是什么，潜在客户是什么，并给你一个实时视图，你应该为你的单位定价多少，以确保你的街道费率和当你引入一个新居民时，你得到了最优费率。
这个计划，我认为运作得非常好，也是为什么他们在管理收入方面非常成功的原因。这个计划也是我们开始测试试点，看看我们是否可以与我们的其他运营商复制它，并通过不仅为其他运营商提供良好的信息，而且提供良好的资源来帮助他们执行从这些良好信息中产生的策略，从而创造平台价值。所以它连接了两件事，我们投资组合中全国各地运营商的信息差距，还有执行差距，以确保所有运营商都有他们需要的资源来执行收入管理，而不仅仅是收入管理。
可能还有半打其他关键举措，我们可以利用Trilogy平台做类似的事情。
太好了。谢谢。
接线员？接线员，你在吗？
这很尴尬。我想我们可以结束了。Danny。是的。
好吧，如果有人还有问题，我很抱歉。看起来我们可能失去了我们的接线员。随时联系Brian，我自己，Gabe，Stephon，很高兴回答任何进一步的问题。我们祝愿大家周末愉快。
谢谢。