身份不明的发言人
Kelsey Duffey（投资者关系高级副总裁）
Willy Walker（董事长兼首席执行官）
Greg Florkowski（执行副总裁兼首席财务官）
身份不明的参会者
Jade Rahmani（KBW）
大家好，欢迎参加Walker & Dunlop公司2025年第二季度业绩电话会议。今天的会议正在录音中。现在请Kelsey Duffy开始会议。
谢谢大家，早上好。感谢参加Walker & Dunlop 2025年第二季度业绩电话会议。今天早上与我一起参会的有我们的董事长兼首席执行官Willy Walker和首席财务官Greg Florkowski。本次电话会议正在我们网站上进行直播，录音将在今天晚些时候提供。我们的业绩新闻稿和网站都提供了访问存档网络直播的详细信息。今天早上，我们已将业绩新闻稿和演示文稿发布到我们网站www.walkerdunlop.com的投资者关系部分。这些幻灯片将作为Willy和Greg在电话会议中讨论内容的参考。
请注意，我们将在本次电话会议中引用非GAAP财务指标，调整后的EBITDA和调整后的核心每股收益。请参阅收益演示文稿的附录，了解这些非GAAP财务指标的调节情况。投资者应仔细阅读我们收益新闻稿中的前瞻性声明语言。本次电话会议中做出的非历史事实的声明可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性声明。前瞻性声明描述了我们的当前预期，实际结果可能与此有重大差异。Walker & Dunlop没有义务更新或更改我们的前瞻性声明，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，我们明确表示不承担任何此类义务。
有关风险因素的更详细信息可以在我们提交给SEC的年度和季度报告中找到。现在我将电话转交给Willy。
谢谢Kelsey，大家早上好。在我们五月初的上一次收益电话会议中，我们提到，即使在解放日之后利率和市场波动性出现剧烈变动，我们四月的交易量仍然非常强劲。正如我们第二季度的财务业绩所示，交易量在整个季度保持强劲，并持续到第三季度。商业房地产及其推动的投资和融资活动显示出进入下一个周期的迹象。五月份我在芝加哥的一个会议上发言。Walker & Dunlop一家竞争对手公司的首席执行官在我之前发言，并表示下一个商业房地产周期将于2025年7月8日开始，一旦新的关税协议谈判完成。
我不同意，并表示所有贸易协议不太可能在7月8日之前谈判完成，其次，即使特朗普政府在谈判贸易协议方面取得了巨大成功，也不应认为贸易是特朗普总统试图影响的最后一个宏观经济问题。猜猜怎么着？我们俩都是对的。自第二任特朗普政府开始以来，我们在市场上看到的波动性可能会伴随我们接下来的三年半时间。与此同时，下一个商业房地产周期似乎已经开始。这个周期的开始不是因为利率大幅下降、资产价格上涨或宏观经济平静。
它之所以开始，是因为在经历了三年大幅下降的销售和融资活动后，现在是时候将资本回收给投资者，为资产再融资，并部署在“大紧缩”之前筹集的资本。正如你们在第3张幻灯片上看到的，房地产基金中有超过6400亿美元的股权资本已经投资了五年以上，需要返还给投资者。正如你们在这张图表中也可以看到的，自2022年以来，新基金的资本筹集急剧下降，这是投资者在投资新工具之前等待资本回收的结果。
在右侧，图表显示有超过4000亿美元的“干火药”需要投资或返还给投资者。这张幻灯片代表了超过1万亿美元专注于房地产的股权资本，这些资本需要回收或部署，而这些股权流动正是推动当前交易活动的因素。除了这一重要的宏观驱动因素外，多户住宅行业在未来几年内处于非常有利的地位。美国没有足够的住房，租房和购房成本之间的差距继续扩大，使得多户住宅成为许多美国人的唯一选择。
正如这张幻灯片所示，如果我们回到2020年3月，美国中等价位住房的抵押贷款本金和利息支付成本比中等价位公寓单元的租金便宜200至300美元。五年后的今天，美国中等价位住房的价格从28.5万美元上涨到41万美元，拥有该住房的抵押贷款本金和利息的月成本现在比中等价位公寓的月租金贵500至600美元。对于收入接近美国中等收入水平的人来说，单户住宅已经完全无法负担。
这一现实是多户住宅行业在2025年第二季度录得创纪录的22.7万套住房吸收量，过去一年吸收量达79.4万套的原因。支持这一观点的是，第二季度家庭增长完全由租户家庭2.7%的增长推动，而自有住房家庭保持平稳。公寓建设已经崩溃，随着公寓交付量在2025年至2026年开始减少，多户住宅物业的业主将开始提高租金。该行业目前的入住率为96%，因此随着物业满租和租金上涨，价值将上升，增加投资销售和融资活动。作为多户住宅行业最大的资本和投资销售提供商之一，Walker & Dunlop在这一投资周期加速时处于非常有利的地位，可以满足客户的资本市场需求。
Walker & Dunlop第二季度总交易量为140亿美元，比2024年第二季度增长65%，是今年第一季度交易量的两倍多。这一交易量的大幅增长推动了18%的收入增长和稀释后每股收益99美分，同比增长48%。关于交易量、收入和收益，有两点需要注意。首先，交易量与收入增长并不直接相关。例如，我们在第二季度为一位长期客户完成了近10亿美元的融资，再次表明Walker & Dunlop是大型结构化GSE融资的首选贷款机构之一。
但一笔10亿美元的融资并不像10笔1亿美元的贷款那样带来相同的发起费用或抵押银行收益。其次，虽然收入增长了18%，但GAAP收益增长了48%。这是由于我们平台的规模经济效应以及记录了大量的非现金抵押贷款服务权。这些非现金服务权是未来服务收入的现值，是Walker & Dunlop未来5年、7年、10年的命脉。我们喜欢记录大量的非现金MSR，但随着我们转向更高的交易量和GAAP收益，我们将从未来的现金流中受益。
我们应该看到调整后的EBITDA和调整后的核心每股收益下降，正如第二季度发生的那样。调整后的EBITDA在本季度下降了5%，而调整后的核心每股收益下降了7%，主要是由于短期利率下降了100个基点，这在很大程度上压低了本季度的托管收益。随着市场复苏和利率继续下降，我们将乐于用增加的发起量和MSR收入来换取较低的托管收益。140亿美元的总交易量包括几乎所有交易渠道的增长，其中GSE贷款量为49亿美元，是我们11个季度以来的最高GSE贷款量。
如第6张幻灯片所示，我们年初至今的GSE市场份额已从去年年底的10.3%上升至11.4%。房利美和房地美目前在市场上都非常活跃，并且考虑到特朗普政府正在考虑的未来私有化前景，我们预计两家GSE都将专注于在2025年达到其多户住宅贷款上限。除此之外，物业销售额在第二季度增长至23亿美元，同比增长51%。我们的团队在6月份完成的交易量超过了2025年第一季度的全部交易量。
这些交易将在下半年完成，并反映了进入第三季度的强劲渠道。我们的经纪债务量在第二季度增长至63亿美元，同比增长64%。这是惊人的增长，显示了所有商业房地产资产类别的交易量增加，而不仅仅是多户住宅。在我们的债务经纪业务中，我们与广泛的资本提供商合作，贷款发起量的增加反映了资本市场的大量流动性。我们继续专注于扩大我们的经济适用房平台，包括经济适用房销售、贷款发起和低收入住房税收抵免联合。
我们的HUD贷款量在第二季度增长了55%，达到2.88亿美元，Walker & Dunlop经济适用房股权在本季度初完成了其有史以来最大的2.4亿美元多投资者基金联合。我们技术驱动的小额贷款和评估业务继续良好增长，评估收入在本季度增长了61%，小额贷款收入增长了99%。我们的专有贷款数据库Galaxy继续吸引新客户和贷款，年初至今我们17%的交易量来自Walker & Dunlop的新客户，58%的再融资量是Walker & Dunlop的新贷款。
这些数字说明了我们利用技术和品牌扩展从竞争中赢得新贷款和客户的能力，而我们的服务和贷款分析平台Client Navigator利用我们的数据和机器学习，现在拥有超过5,600名活跃用户，使我们的借款人能够无缝分析他们的贷款。随着我们进入下一个市场周期，Walker & Dunlop的团队、品牌、技术和市场存在感，这些数据点非常令人兴奋。现在我将电话转交给Greg，详细讨论我们第二季度和年初至今的业绩。Greg。
谢谢Willy，大家早上好。第二季度标志着商业房地产交易活动和我们的财务业绩的一个重要转折点，因为我们看到长期利率的显著稳定和交易量的反弹。我们的团队抓住了机会，完成了140亿美元的总交易量，同比增长65%。这一强劲表现使我们重新走上实现2025年运营和财务目标的轨道。GAAP每股收益本季度增长了48%，达到每股0.99美元，主要与交易量增长一致，特别是由于发起的MSR收入的大幅增加。这些新发起的MSR代表了长期合同收入，将在未来5到10年内提升我们的现金收益。
正如预期的那样，由于短期利率同比下降，我们调整后的指标的增长继续落后于GAAP收益的增长。这导致我们的安置费收益与去年相比下降。转向我们的部门表现，我们的资本市场部门在第二季度建立了显著的势头。我们完成的债务融资量比去年同期增长了68%，物业销售额增长了51%。因此，部门收入同比增长46%。如第8张幻灯片所示，债务收入增长了200%，达到3,300万美元，而调整后的EBITDA也如预期增长了116%，达到130万美元。根据我们的可变薪酬模型，由于本季度交易量的强劲表现，该部门的人员费用比去年同期增长了26%。
重要的是，我们在GSE交易量中的势头是有希望的，我们预计房利美和房地美在未来几个月内仍将保持活跃，这将在今年剩余时间内继续使我们的MSR和发起费收入受益。在第二季度，我们执行了几笔较大的交易，并看到了较短期限交易的增加，以利用收益率曲线的形状。这两种趋势正在收紧我们的发起费和MSR利润率，我们预计这两种利润率在未来几个季度将与第二季度保持一致。我们的投资银行平台Zelman也迎来了另一个强劲的季度，收入同比增长9%，得益于其投资银行、研究和咨询服务需求的强劲。
我们非常高兴看到我们在“大紧缩”之前和期间所做的投资在本季度的资本市场部门的财务业绩中受益，我们预计该部门在未来几个季度的增长市场中表现良好。我们的服务和资产管理（SAM）部门继续提供稳定且主要由现金驱动的经常性收入和收益。如第9张幻灯片所示，服务组合现在为1,370亿美元，产生了8,400万美元的服务费，同比增长4%。然而，SAM总收入比第二季度24下降了5%，主要是由于与较低的联邦基金利率相关的安置费下降了12%。
提醒一下，安置费直接随短期利率波动，取决于未来的美联储行动。这一项目的收入在未来几个季度可能会增加或减少。投资管理费本季度也下降了49%。虽然我们的大部分投资管理收入是稳定和经常性的，但一部分收入与资产表现和/或资产处置相关，特别是对于我们的经济适用平台。与最近几年一致，我们继续看到较少的可负担资产处置，这是由于“大紧缩”导致的资产价值下降。
提醒一下，我们每季度估计与实现相关的收入，并在年底根据实际结果进行最终调整。根据去年的全年结果，我们降低了今年的季度估计，这解释了本季度投资管理费与去年第二季度相比的大部分下降。根据我们下半年渠道中迄今为止的实现情况，我们继续预计这些收入将与2024年全年保持一致。也就是说，我们继续看到经济适用房行业对新基金的强劲投资者需求，正如Willy刚才提到的，我们在本季度完成了该业务历史上最大的基金，抵消了资产管理费收入下降的一部分。
转向信贷，本季度没有新的违约，但我们确实确认了180万美元的贷款损失准备金，与之前违约贷款的更新估值以及由于本季度房利美贷款发起量的强劲表现而导致的风险投资组合的同比增长有关。我们的关键信贷指标如第11张幻灯片所示，展示了我们投资组合的信贷质量和强劲表现。在我们650亿美元的风险投资组合中近3,200笔贷款中，截至季度末只有8笔违约，仅占总数的17个基点。根据现已收集的2024年财务数据，加权平均债务偿还覆盖率仍超过两倍，证明了物业层面现金流的实力。
我们密切监控投资组合中的信贷风险，并继续对我们客户的定位感到满意。我们在季度末的资产负债表上有2.34亿美元的现金，反映了我们现金生成的实力和反弹的资本市场活动。我们的资本部署战略仍然专注于通过招聘和保留、业务战略领域的再投资以及持续支持我们的季度股息来实现有机增长机会。昨天，我们的董事会批准了每股0.67美元的季度股息，将于8月21日支付给登记在册的股东。即使在波动的市场中，我们也已连续七年稳步增长股息，反映了我们业务模式在涨跌市场中的实力和稳定性。
二月份，我们提供了如第12张幻灯片所示的年度指引，预计GAAP每股收益将以比调整后的EBITDA和调整后的核心每股收益更快的速度增长。主要是由于短期利率下降导致的安置费减少，我们预计现金收入的下降将被交易活动的增加所抵消，这将推动非现金MSR收入的增长。这一情景在前六个月中正在上演，今年迄今为止41%的交易量增长将我们年初至今的稀释每股收益提升至1.07美元，比2024年增长5%。安置费下降了14%，年初至今调整后的EBITDA总计1.42亿美元，比2024年下降9%，而调整后的核心每股收益下降了16%，至每股2美元。
年初至今，股本回报率略微提高至4.2%，而营业利润率从2024年的8%扩大至9%。我们仍然致力于二月份制定的全年指引。认识到实现目标需要专注的执行力和交易量的持续强劲。展望未来，我们预计第二季度的势头将延续到下半年，受到健康的第三季度渠道、商业房地产贷款市场的大量流动性、对商业房地产资产的强劲需求和积极的基本面市场因素的支持。我们第二季度的业绩反映了我们一直预期的市场活动的回升。
被压抑的需求、充足的流动性和部署资本的决心现在正在推动我们平台在过去几年中的稳定交易流。我们仍然致力于投资于我们的人员、品牌和技术，我们相信这些投资已经使Walker & Dunlop在市场正常化时表现优异。感谢大家今天早上的时间。
现在我将电话转回给Willy。谢谢Greg。随着市场复苏并进入下一个周期，很明显，Walker & Dunlop平台的广度使我们处于非常有利的地位，可以赢得业务、获得市场份额并继续增长，如第14张幻灯片所示。在我们第一季度的收益电话会议中，我们概述了业务的几个目标，这些目标将使我们能够继续满足客户的需求，并实现Greg刚才提到的财务目标。我们在2025年取得成功的一个重要驱动因素将是我们实现每位银行家或经纪人平均至少2亿美元交易量的能力。
如第15张幻灯片所示，我们在2024年底每位银行家/经纪人的平均产量为1.72亿美元，目前平台上有222名银行家和经纪人。我们年初至今的年化交易量使我们每位银行家/经纪人的12个月滚动平均产量达到1.89亿美元。我们的银行家/经纪人产量为2.06亿美元，使我们有望超过去年设定的年度目标。当我们利用重新膨胀的市场时，重要的是要记住这些平均值是在一个不断扩大的平台上，过去八个月我们增加了关键的招聘，扩大了纽约资本市场团队，一个非常重要的经济适用融资团队，增加了一个酒店投资销售业务，推出了数据中心融资业务，并在英国伦敦开设了新办公室。
六月份我访问了我们的新伦敦办公室，对我们在欧洲和中东市场的增长机会感到无比兴奋。我们预计，随着下一个周期获得动力，我们将在现有的和新兴的业务垂直领域增加更多的银行和经纪人才。在“大紧缩”的过去三年中，我们规模化的服务和资产管理业务产生了强劲的经常性现金流，使我们能够在交易活动大幅下降的情况下保持调整后的EBITDA。我们从未在一个季度中亏损，我们的峰值到谷底的收益比任何主要竞争对手都要温和。
随着我们在下一个周期中发起量的增加，我们的服务组合将开始更快地增长。记住，在2015年至2020年期间，即疫情和“大紧缩”之前的最后一个扩张周期，我们看到我们的服务组合规模从500亿美元翻倍至1,070亿美元。随着我们看到贷款发起量的增加，我们还需要继续发展我们的投资管理业务。我们设定了2025年筹集6亿美元税收抵免股权的目标，高于去年的4亿美元。在上半年，团队已经筹集了2.7亿美元。我们还专注于发展WDIP，我们的房地产投资管理平台，目标是2025年资本部署超过10亿美元。
通过第二季度，团队已经部署了3.3亿美元的资本，我们预计交易活动将在今年剩余时间内回升。2020年，我们制定了一个雄心勃勃的五年增长计划，称为“Drive to 25”。我们收购了Zelman以扩大我们的研究和投资银行能力。我们收购了Geofi将机器学习和人工智能引入我们的业务，我们收购了Alliant以大幅扩大我们的经济适用贷款、税收抵免联合和资产管理业务。当“大紧缩”开始，交易量和收益下降时，我们坚守阵地，削减了整个业务的成本。
这些新业务在过去三年中尽管投资很少，但表现良好，现在随着市场复苏，我们对它们如何继续增长并在Walker & Dunlop平台上增加价值有了非常清晰的愿景。我们需要利用Zelman的研究能力和洞察力，使我们的银行和投资销售业务更加出色。我们需要将我们的投资银行业务（目前主要专注于单户住宅行业）整合到我们更广泛的商业房地产业务和客户关系中。我们需要将我们通过Geofi收购的技术（主要用于我们的小额贷款、评估和服务业务）扩展到我们更大的业务垂直领域。
我们需要利用我们在多户住宅行业的更广泛的客户关系，来扩展我们的经济适用贷款、经济适用投资销售和经济适用税收抵免联合业务。现在是时候继续执行我们在2021年和2022年收购这些业务时的愿景了，随着我们这样做，我们将使Walker & Dunlop成为一个更具竞争力、洞察力和实力的公司。我不能不提到我们的团队和了不起的员工，他们是Walker & Dunlop的核心和灵魂，就关注Walker & Dunlop的未来和随着我们进入下一个投资周期而面临的机会。
在Walker & Dunlop作为上市公司15年的历史中，我与各种形状和规模的投资者会面，很少有投资者询问使Walker & Dunlop如此独特的团队、文化和关系。但Walker & Dunlop的文化和品牌是使这家公司如此特别、独特和强大的原因。我之前谈到了每位银行家/经纪人的收入。我们实现这些数字的唯一方法是，如果我们的企业中有协作团队合作来参与客户。我刚才谈到了将我们在2021年和2022年的收购整合到我们更广泛的业务中的愿景。
这只有通过团队合作、协作和对我们共同前进方向的理解才能实现。我很荣幸能够领导这家拥有不可思议员工的不可思议的公司超过二十年，我从未厌倦感谢我们的团队每天为我们的客户和股东所做的一切。当形势变得艰难时，强者会继续前进。这正是Walker & Dunlop在过去三年中所做的。同样重要但较少被认识到的是，当形势好转时，扩展和增长的能力只与团队合作、相互信任以及确保我们开发的人员、流程和技术能够扩展的能力一样大。
Walker & Dunlop团队已经准备好了。准备好迎接下一个周期，准备好一起工作，准备好从时间和资源的投资中受益，这些投资使我们处于今天的位置。感谢大家今天早上的时间。现在我将请接线员打开线路进行提问。
谢谢。如果您通过电话拨入并想提问，请按电话键盘上的STAR1发出信号。如果您使用的是扬声器电话，请确保您的静音功能已关闭，以便您的信号能够到达我们的设备。再次提醒，按STAR1提问。如果您通过网络界面参加活动并想提问，只需在“提问”框中输入您的问题并点击发送。好的，我们的第一个问题来自KBW的Jade Rahmani。请继续。
非常感谢。本季度的交易量增长率惊人。团队做得非常出色。鉴于这一点，您能否分享一下第三季度的渠道情况，并可能围绕下半年可能合理的同比增长率给出一些范围？
早上好，Jade，感谢您的参与。正如我在一开始所说的，第三季度的渠道看起来非常好。我们看到市场的持续速度，如果我可以这么说的话，正如我的评论所希望展示的，如果你回顾一年前，Jade，你记得2024年第三季度，当时我们经历了交易量的激增，然后收益率曲线反转，长期利率上升，交易量在年底逐渐减少。我们现在看到的没有任何迹象表明我们和竞争对手公司在第二季度看到的交易量将是一个季度性的现象。
正如我试图强调的，资本显然需要回收给投资者并部署到市场中。而随着利率的当前水平，客户已经从观望态度转变为“让我们完成它”的态度。关于任何额外的指引，我认为Greg清楚地介绍了我们在年初给出的指引，第二季度使我们重新走上实现该指引的轨道。我认为这就是。Greg，如果你想补充什么，请随意，但我认为这就是我们所能说的全部。
是的，你说得很好。是的。我们还给出了关于银行家/经纪人交易量等方面的指引。正如Willy所说，我们对我们不仅实现而且超越其中一些目标的路径感到满意。因此，这应该让你对全年预期有所了解。
谢谢。关于欧洲计划，我认为这非常有趣。您能否评论一下战略是什么？是将这些资本引入美国交易，还是建立一个在欧洲进行多户住宅或其他资产类别业务的运营？
发言人：Willy Walker
正如我提到的，Jade，六月份我去了伦敦，对我们组建的团队以及我称之为市场反响的东西感到非常满意。在Walker & Dunlop开设欧洲业务之前，我曾在美国跨国公司的欧洲业务工作，类似于Walker & Dunlop现在正在做的。我清楚地记得，当我参加会议时，人们会问，你是谁，你从哪里来？我们在欧洲推出业务时做了很多品牌建设。我既非常高兴又坦率地说，对Walker & Dunlop品牌的实力感到有些惊讶。
一个接一个的会议中，人们说我们在美国与你们合作，迫不及待地想在这里的英国和欧洲与你们合作。我们有一个非常专注于欧洲市场的团队。显然，欧洲市场在2025年初表现非常好，作为一个人们希望投资的市场。因此，我们对流入欧洲市场的投资和我们在那里的交易量的开始和增长感到满意。与此同时，美国经济继续强劲运行。
尽管贸易战和贸易政策让投资者感到困惑，我们在今年前两个季度明显看到了外国直接投资的放缓，但我们是为了长期而进入这个市场的。我们不是在考虑一个季度、一年或五年。我们在欧洲是为了继续扩展Walker & Dunlop，在全球范围内扩展这个品牌和公司。在我之前，几乎我所有的职业经验都是在加入Walker & Dunlop之前在拉丁美洲和欧洲工作，在Walker & Dunlop专注于美国的22年后，坦率地说，回到一些我加入Walker & Dunlop之前工作过的市场对我来说非常有趣。
是的。
再次抱歉。如果您有问题，请按STAR1。目前看来队列中没有更多问题。我现在将电话转回给Willy Walker进行其他或结束发言。
非常感谢。我要重申我对团队在第二季度的出色表现的感谢。感谢大家今天早上的参与，祝大家有美好的一天。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接，我们结束了。