身份不明的发言人
Jordyn Schoenfeld（投资者关系高级副总裁）
Michael Weil（首席执行官）
Christopher Masterson（首席财务官、财务主管兼秘书）
身份不明的参会者
John Kim（BMO资本市场）
Upal Rana（KeyBanc资本市场公司）
Michael Gorman（BTIG）
Craig Kucera（Lucid资本市场公司）
大家好，欢迎参加Global Net Lease公司2025年第二季度财报电话会议。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零键联系会议专员。今天的演讲结束后将有机会提问。要提问，请在按键电话上按星号键加一。要撤回问题，请按星号键加二。请注意本次活动正在录音。现在我将会议转交给Global Net Lease公司助理副总裁Jordan Schonfeld。
请继续。
谢谢。大家早上好，感谢参加G&L 2025年第二季度财报电话会议。今天与我一起参加会议的有G&L首席执行官Michael Weil和GNL首席财务官Chris Masterson。以下信息包含根据1995年《私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性陈述。请查看我们2025年第二季度财报发布中关于前瞻性和警示性声明的部分，了解可能导致实际结果与今天电话会议中前瞻性陈述存在重大差异的各种因素。正如我们在SEC文件中所述，GNL不承担任何更新或修订这些前瞻性陈述的义务，除非法律要求。
此外，在今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务指标，我们认为这些指标有助于评估公司的财务表现。我们使用的这些非GAAP财务指标（如AFFO和调整后EBITDA）的描述，以及这些指标与根据GAAP报告结果的调节表，详见我们的财报发布和补充材料。现在我将电话转交给我们的首席执行官Michael Lyle。Mike
谢谢Jordan。大家早上好，感谢大家今天参加我们的会议。如您所知，我们一直坚定致力于通过优化投资组合、降低杠杆和资本成本来推动持久、可持续的长期增长和价值创造。在2025年第二季度，我们再次在这些承诺上取得了切实进展，展示了我们战略的力量和执行纪律。2025年第二季度，我们完成了以18亿美元向RCG Ventures出售多租户零售投资组合的交易，进一步将我们定位为纯单租户净租赁公司，运营更加精简，投资组合质量更高。
这些资产的出售预计将每年减少约650万美元的经常性G&A费用，并每年节省3000万美元的资本支出。此次出售还消除了管理多租户零售资产的额外复杂性。此外，它在关键指标上带来了可衡量的改善，将入住率从2024年底的97%提高到98%，将年度NOI利润率扩大了800个基点，将带有租金递增条款的租约比例从81%提高到88%，并将流动性从4.92亿美元提高到10亿美元，反映了最近再融资的循环信贷安排条款。
根据我们的长期减债战略，我们利用出售所得净收益大幅降低杠杆，包括在GNL循环信贷安排上偿还11亿美元，以及处置RCG Ventures承担的4.66亿美元有抵押债务。
我们多租户零售投资组合的出售已经在多个方面使G&L受益。最值得注意的是，标普全球将我们的企业信用评级从BB上调至BB+，并将我们的无担保票据发行人评级从BBB-上调至投资级BBB。这些上调反映了我们在降低杠杆、增强流动性和加强整体信用状况方面取得的重大进展。这些上调还立即影响了我们的资本成本，降低了借款成本，并扩大了进入无担保债券市场的机会。
基于这一势头，在2025年第二季度之后，我们重新融资了循环信贷安排，获得了更好的定价、增强的流动性，并将加权平均债务期限从2025年6月30日的2.9年延长至3.7年，增加了资产负债表灵活性。
该安排获得了强劲需求，包括现有和新机构贷款人的高度兴趣，我们期待长期发展这些关系。自2024年第三季度以来，我们已将G&L循环信贷安排的借款成本降低了70个基点，这是我们为降低资本成本而实施的战略的直接结果，通过有纪律的去杠杆和有利的再融资活动。
我们继续在多租户零售投资组合出售之外的非核心资产处置的强大渠道上取得重大进展。特别是，我们继续战略性和机会性地减少对办公资产的敞口，尽管这些资产质量高且至关重要，但我们认为市场尚未充分估值。
值得注意的是，我们的办公投资组合继续表现良好，所有租户的租金收取率为100%，投资级租户比例在我们整个投资组合中最高，达到77%。租约到期率极低，到2029年每年到期的租约占总投资组合面积的2.5%或更少。我们继续专注于积极的租户保留，特别是在办公投资组合中。自2024年初以来，我们已经处理了14个近期到期的租约。其中，9个已续签，3个已出售，1个处于续签谈判的最后阶段，最后一个正在完成出售。
总的来说，自2024年第一季度以来，这些办公续签的平均租约续签价差约为7%。此外，正如上一季度财报电话会议所讨论的，我们开始主动减少对加油站和便利店行业的敞口，该行业面临消费者行为、燃料需求、交通趋势演变和运营不一致的结构性变化。截至2025年8月1日，我们已经出售了约1.08亿美元的此类资产，将我们的投资组合敞口从5.3%降至2.1%。考虑到我们的处置渠道，我们预计对该行业的敞口将降至1.4%。
这些行动反映了我们有纪律的投资组合管理战略，以及我们继续专注于与长期愿景更紧密一致的高增长行业。它们也有助于我们的去杠杆努力，并帮助降低净债务与调整后EBITDA的比率。年初至今，我们已完成的销售加上活跃的处置渠道总计22亿美元，自2024年启动处置计划以来，总完成销售加上处置渠道已超过30亿美元。
重要的是，我们继续采取深思熟虑的措施进一步加强我们的资本结构和降低风险。在2025年第二季度，我们全额偿还了2025年到期的剩余4.59亿美元有抵押债务，并将该金额存入我们的循环信贷安排。
在多租户零售投资组合出售后完成的大额偿还和再融资之后，该安排现在提供了更好的定价和显著更大的可用性以及灵活性。展望未来，我们没有剩余的2025年债务到期，2026年到期的零售资产相关债务为9500万美元。
除了资产负债表举措外，我们继续回购股票。截至2025年8月1日，我们以加权平均价格7.52美元回购了1020万股，总计7700万美元。利用以约12%的AFFO收益率回购股票的诱人机会，我们在平衡股票回购与降低杠杆方面保持了纪律性。
然而，尽管在改善资产负债表和延长债务期限方面取得了重大进展，但股价缺乏改善，至少可以说令人失望，并促使我们继续评估多项公司举措。
谈到我们的投资组合，截至2025年第二季度末，我们拥有超过900处物业，总可出租面积超过4400万平方英尺。投资组合的入住率增长至98%，加权平均剩余租期为6.2年。从地理上看，我们70%的直线租金来自北美，30%来自欧洲。与许多净租赁同行不同，我们认为我们在欧洲的敞口通过跨经济周期的多元化和利用美国通常无法获得的独特市场机会的能力使我们与众不同。
该投资组合拥有稳定的租户基础和高质量的收益，60%的租户获得投资级或隐含投资级评级，居行业领先地位。它的年度合同租金增长率为1.5%，不包括22.6%的与CPI挂钩租约的投资组合，这些租约历史上经历了显著更高的租金增长。
在租赁方面，我们实现了超过20万平方英尺的正价差，续签价差比到期租金高出6%，具有吸引力。2025年第二季度完成的新租约的加权平均租期为10年，而在此期间完成的续签的加权平均租期为5.6年。
我们继续努力限制对高风险地区、资产类型、租户和行业的敞口，这证明了我们有意的多元化战略。在信用承销方面，没有一个租户占直线租金总额的5%以上，我们的前十大租户合计仅占直线租金总额的28%。我们定期仔细监控投资组合中的所有租户及其业务运营。我鼓励大家查看我们投资组合每个部分的详细信息，这些信息可以在我们网站上的2025年第二季度投资者演示中找到。说到这里，我将电话转交给Chris，让他更详细地介绍财务结果和资产负债表事项。
Chris
谢谢Mike。请注意，一如既往，GAAP净收入与非GAAP指标的调节表可以在我们网站上发布的财报中找到。我们还想强调，2025年第二季度的收益和杠杆指标反映了作为多租户零售投资组合出售的一部分的抵押资产NOI的全部收益，与我们在制定2025年第二季度全年指引时的预期一致，我们录得收入1.249亿美元，归属于普通股股东的净亏损为3510万美元。AFFO为5310万美元，即每股0.24美元。
看看我们的资产负债表，2025年第二季度末的总未偿债务余额为31亿美元，比2024年第二季度末减少了20亿美元。我们的债务包括2025年第二季度末的10亿美元优先票据、7.41亿美元的多币种循环信贷安排和14亿美元的未偿还总抵押债务。我们85%的债务是固定的，反映了与固定利率挂钩的债务或互换为固定利率的债务。我们的加权平均利率为4.3%，低于2024年第二季度的4.7%，2025年第二季度末的利息覆盖率为2.7倍。
基于30亿美元的净债务，我们的净债务与调整后EBITDA的比率为6.6倍，显著低于2024年第二季度末的8.1倍。截至2025年6月30日，我们的流动性约为10亿美元，循环信贷安排的可用额度为11亿美元，反映了最近再融资的循环信贷安排的条款。此外，2025年第二季度，我们的普通股流通股约为2.21亿股，加权平均流通股约为2.23亿股。截至2025年8月1日，我们已根据股票回购计划以每股7.52美元的加权平均价格回购了1020万股。
正如Mike提到的，季度结束后的2025年8月5日，我们将循环信贷安排再融资至18亿美元，并将到期日从2026年10月延长至2030年，包括26个月的延期选择权。再融资的循环信贷安排提供了增强的好处，最显著的是由于定价改善，利率差立即降低了35个基点，同时还增加了流动性，并将加权平均债务期限从2.9年延长至3.7年。
展望2025年剩余时间，我们对我们的表现充满信心，并将每股AFFO指引的下限提高至新的范围0.92美元至0.96美元。我们还重申了我们所述的净债务与调整后EBITDA比率范围为6.5倍至7.1倍。现在我将电话转回Mike进行一些结束语。
谢谢，Chris。在过去的一年里，我们在简化运营、提升投资组合质量、降低杠杆和增强资产负债表灵活性等战略重点上取得了重大进展。我们出售了约18亿美元的多租户零售资产，将G&L转变为纯单租户净租赁REIT，并将总资产出售额推高至30亿美元以上。我们还继续执行股票回购计划，利用以约12%的AFFO收益率回购股票的机会。自2024年第二季度以来，我们已将杠杆降低了一倍半，促成了标普的信用评级上调，并反映了我们在减少债务方面取得的切实进展。
这一势头支持了我们18亿美元的循环信贷安排再融资，这立即将我们的利率差降低了35个基点，将加权平均债务期限延长了近一年，并将我们的流动性增加到超过10亿美元。自2024年初以来，我们持续执行了我们认为应有助于缩小G&L与净租赁同行之间估值差距的重大战略举措。我们为GNL取得的重大进展感到自豪，随着我们向前迈进，一切皆有可能。我们远未完成加强整体业务和最大化投资价值所需的大小步骤。我们可以在电话会议后回答您可能有的任何问题。接线员，请开放提问线路。
谢谢。我们现在开始问答环节。要提问，请在按键电话上按星号键加一。如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的提问已得到解答，您想撤回问题，请按星号键加二。此时，我们将暂停片刻以整理名单。第一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请继续。
早上好，John。
谢谢。嘿，早上好。关于办公资产出售，目前占你们投资组合的27%。你们希望这个比例降到多少，时间框架是怎样的，你们如何看待可能带来的稀释影响？
我们将非常战略性地处理办公投资组合。正如我们在评论中所说，它是一个强劲的贡献者，为公司的整体收益做出了贡献。我们在续签方面非常积极，这为物业的更有价值的潜在处置奠定了基础。所以我不打算给你一个具体的百分比和时间答案，但我们将继续在有价值的续签和延期完成后将办公物业推向市场，并继续降低这一比例。但我也想指出，正如我们之前谈到的，我们投资组合的这一部分拥有最高比例的投资级或隐含投资级租户。所以它与美国办公市场的一些普遍感觉相反。但我们将在这里收获价值，然后利用这些收益进一步去杠杆。
当时机成熟时，我们将开始在零售、工业和分销领域寻找收购机会。所以现在我只能说这么多。
好的。听起来你们会有进一步的处置，从收益增长的角度来看是积极的。你们有G&A节省，债务成本改善。你们在回购股票。展望未来，你们认为收益何时会触底，我们可以开始预测未来的收益增长？
目前，刚刚完成第二季度，我们能够将指引的下限提高到92至96美分。这是我们从收益角度看到的全年情况。随着年底临近，我们当然会提供2026年的指引，目前我们还没有这样做。现在我们专注于完成正在进行的举措，包括处置、进一步的租赁和最重要的续签。所以我们投资组合中就有机机会，这将使我们保持在92至96美分每股的既定指引范围内。
好的。然后我必须问这个问题，因为它似乎影响了你们的股价。但Michael，上个月你出售了15万股，大约是你公司持股的20%。你能评论一下出售的时机以及可能给出的混合信息吗？在G&L回购股票的情况下你出售股票？
是的，我想你可以看看我从未出售过股票的历史，你知道在人生的某些时候会有一些义务。我需要出售一些股票来处理一些事情。我不想结巴或说什么。这只是必要的，我不认为有什么需要解读的。我从未出售过股票，我对公司未来的发展非常乐观。这也是我们如此努力推动它的原因。所以别忘了公司有一个公布的长期激励计划和年度激励计划，其中有大量股票。所以就我个人而言，我的立场没有改变，我完全支持。这就是我想说的全部。
好的，谢谢。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Keybanc资本市场的Upal runner。请继续。
早上好。
谢谢。
你好吗？
早上好。我感谢你们关于公司减少对加油站和便利店敞口的评论，但投资组合中的第一大行业是汽车制造，占直线租金的10%。考虑到所有的关税公告，我想了解你们如何看待投资组合中的这个行业，以及是否计划减少敞口。
我们拥有的资产是关键资产。它们主要在底特律市场，是美国制造商进行最终组装和一些仓储的地方。所以这是我们正在关注的事情。但我不喜欢反应过度，我相信这些主要是美国制造的产品将继续表现良好。所有行业都有起伏，但我不认为这有什么大问题。所以我们对我们拥有的资产非常满意。
好的。这很有帮助。然后，关于办公资产。
Opal，如果我可以再补充一点，因为我在想美国投资组合，我疏忽了，因为投资组合中的第二大租户是迈凯轮。所以这确实占了你提到的10%的很大一部分。正如你可能在新闻中看到的，迈凯轮的财务状况比几十年来都要强劲。在阿联酋的投资下，他们偿还了所有未偿债务。他们的赛车队，产生了大量收入和积极的市场营销，表现非常出色。零售销售也非常稳定。所以迈凯轮在美国市场并不是一个巨大的市场。
他们是全球品牌。他们在欧洲、英国和中东也很强大。所以我认为他们也将继续表现良好，我们很高兴看到他们资本充足。
好的，太好了。感谢补充说明。我的第二个问题是关于办公资产。似乎私人资本对办公资产的兴趣有所增加。你们是否看到对你们办公资产的兴趣增加，你们可能希望开始交易的地方？
是的，正如我在之前的问题中所说，我们有一些非常有趣的续签正在进行。所以我认为所有市场都有起伏，两到四个季度前，我猜办公市场可能已经触底。是的，我们开始看到机会。好的房地产总是有价值的。对于单租户办公，好房地产的一个重要定义是租户和租期。所以是的，我认为我们可以在这里创造价值，这就是目标。正如你从我们过去一年半的行动中看到的，我们不想成为一个异类。
我们在购物中心投资组合上有点异类，所以我们处置了它。你知道，市场正在告诉我们他们对办公的看法，我认为继续以战略方式降低敞口是有价值的，我们将继续这样做。但是的，市场正在走强。我们的租户回到了办公室，他们的房地产是他们运营的重要组成部分。
好的，明白了。然后最后一个问题，你们已经完成了多租户投资组合的处置。我想知道未来的处置速度如何，还有多少需要做。
我现在在看URI，我想说目前渠道中大约有3亿美元。如果不准确，我会在一分钟内确认。但再次强调，我们现在非常战略性地看待事情。我认为以良好资本化率处置非核心资产是我们继续股票回购的绝佳资金来源，这对公司非常有价值。你听到我们谈到回购股票的AFFO收益率为12%。到目前为止，我们已经回购了大约不到8000万美元。
自我们宣布处置计划以来，30亿美元的销售资本化率约为76-77%。所以利用这些收益，即使我们在未来的处置中采取50%的债务偿还和50%的股票回购的比例，这是一种相当杠杆中性甚至去杠杆的方式，可以真正利用这个机会以这个价格水平回购股票。坦率地说，我希望在短期内我们不会看到股票回购如此有价值。但在它有价值的时候，我们打算利用它。
补充一下，截至2025年8月1日，现有的2025年渠道约为2亿美元。
好的，太好了，非常感谢。
谢谢，Vipul。
谢谢。下一个问题来自btig的Michael Gorman。请继续。
嘿，Michael。
嘿，早上好，Mike。也许跟进一下你的一些评论。你能谈谈你们在降低债务与EBITDA比率方面取得的很多成功，以及你们如何看待股票回购和资本配置。我知道你们谈到了继续以杠杆负责的方式进行，但随着债务与EBITDA比率降低，这个数学是否会有所变化？如果杠杆比率降低，它不一定会对估值产生影响。你能谈谈你们如何从战略上思考这个问题吗？
简单来说。你知道Michael，我们回购的每一美元都是我们可以减少的一美元核心债务。我认为我们现在处于这样一个阶段，正如我刚才提到的，平衡很重要。如果我们继续利用未来的处置来资助股票回购，我们可以实现这两个目标。投资级评级仍然是我们的首要目标，但与此同时，我们希望看到股价的价值，我们将非常明智、非常谨慎地平衡两者。我绝不是说要一个而不要另一个。我说的是负责任地处理。
就像我看到资产出售，如果我们能继续以7.5%或更低的资本化率出售资产，这对去杠杆和回购股票来说是一个非常宝贵的工具。
明白了。这很有帮助。然后认识到你们刚刚完成了大型多租户投资组合出售，所以我不想听起来像是在问下一步是什么，但你们提到了未来的举措。我们如何看待这些举措的节奏？我们是在谈论与多租户出售规模相当的大规模举措吗？比如与欧洲投资组合有关的事情，还是从这里开始更多的增量举措？
有时候最令人兴奋的事情是神秘感。我认为我们作为一个管理团队已经真正展示了在及时做重要事情以重新定位公司、推动公司价值方面的奉献精神。我们在过去六个季度所做的，我为团队感到非常自豪。这需要很多努力，专注于，你知道，随便你怎么称呼它，或者就叫它做我们的工作，因为这就是我的看法。我有意在我的评论中含糊其辞，但我也有意说一切皆有可能。
我们将评估不同的方式来缩小我认为的价值差距。这家公司应该与我们的同行交易一致。我们已经降低了公司的风险。你知道，没有人问过，所以我会提一下我们如何看待信贷安排，以及我们现在在2027年之前没有任何重大债务到期。所以你知道，我们可能不喜欢今天在股权方面的位置。但真正可能导致公司大规模失败的是当他们不管理资产负债表的债务方面时。
我们已经将债务期限延长到近四年。我们现在有机会让全球或美国债务市场迎头赶上，并看到我认为将对我们有帮助的一些降息。与此同时，我们降低了杠杆，我们感谢标普能够重新评级我们，我们与惠誉进行了很好的对话，他们也在做他们的工作，我们也尊重这一点。但如你所知，当我们实现这些投资级目标时，对公司来说将有巨大的价值。
与此同时，我们处于非常有利的位置，可以从我们的房地产中创造价值，并专注于股权方面，因为债务方面非常安全，非常易于管理，真正让我们自由做一些重要的工作。
这很有帮助。谢谢，如果我错过了，抱歉。快速问一下，股票回购授权还剩多少？
大约2.2亿美元。
好的，完美。非常感谢。
谢谢，Michael。
谢谢。提醒所有参会者，您可以按星号键加一提问。下一个问题来自Lucid资本市场的Craig Kucera。请继续。
嗨，Craig。
是的，嘿，伙计们。实际上我没有准备任何问题。抱歉。我在另一个电话上。所以现在没有问题。
好的。好的，谢谢。稍后聊。
谢谢。这结束了我们的问答环节。我想将会议转回Michael Wild进行结束语。
好的。嗯，谢谢。一如既往，我想感谢大家抽出时间参加我们的会议。Chris Uri和我期待有机会回答你们可能有的任何问题，任何后续问题等。我们为我们所做的工作感到自豪，但远未满足。我们还有工作要做。我们将完成它。从方向上来说，这家公司有很多上升空间，我认为我们已经以一种可以开始真正利用它的方式定位了它。所以谢谢大家。
谢谢。会议现在结束。感谢参加今天的演讲。您现在可以断开连接。