身份不明的发言人
Ethan Farris（投资者关系）
Jeffrey E. Witherell（董事长兼首席执行官）
Anthony Saladino（执行副总裁兼首席财务官）
James M. Connolly（执行副总裁，资产管理）
身份不明的参与者
Todd Thomas（KeyBank资本市场）
Eric Borden（BMO资本市场）
Nikita Bely（摩根大通）
Brendan lynch（巴克莱银行）
大家好，欢迎参加普利茅斯工业房地产信托公司2025年第二季度财报电话会议。所有参与者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提问，您可以按星号键然后按一。要撤回您的问题，请按星号键然后按二。请注意本次活动正在录音。现在我想将会议转交给投资者关系部的Ethan Farris。请开始。
谢谢。早上好。欢迎参加普利茅斯工业房地产信托公司电话会议，回顾公司2025年第二季度的业绩。昨天下午我们发布了盈利报告，并在投资者关系页面的季度结果部分发布了我们的准备评论和补充资料的副本。除了这些盈利文件外，10Q的副本可以在IR网站的SEC文件页面上找到。我们的补充资料包括2025年全年指导假设、关于我们运营组合和资产负债表的详细信息，以及非GAAP指标的定义和与最可比GAAP指标的对账。
我们将在讲话中参考这些信息。今天和我一起的是董事长兼首席执行官Jeff Witherell，总裁兼首席财务官Anthony Saladino，以及资产管理执行副总裁Jim Connolly。我想请大家注意我们补充演示文稿第三页的前瞻性声明，并鼓励大家仔细阅读。它们适用于本次电话会议、我们的新闻稿、我们的准备评论和我们的补充财务信息中的声明。我现在将电话转交给Jeff。
谢谢Ethan。早上好，感谢大家今天加入我们。我希望每个人都有机会查看我们昨晚发布的评论和补充信息。首先，在我们进入问答环节之前，我将强调本季度的几个关键点。2025年第二季度是普利茅斯又一个稳健的执行季度，以强劲的租赁活动、持续投资于高质量收购以及资本配置优先事项的进一步进展为标志。我们在本季度启动了超过140万平方英尺的租赁，使我们的年初至今总量达到近600万平方英尺，解决了我们2025年近70%的租赁到期问题，并推动了混合现金租金增长超过13%。
租赁活动仍然广泛，但我们在核心市场中寻求长期空间承诺的轻制造业用户中看到了特别的优势。我们在第二季度完成了2.04亿美元的收购，包括俄亥俄州轻工业组合，这是我们公司历史上最大的交易之一。这些完全租赁的资产以6.7%的初始收益率收购，现有租金比市场低约22%，加权平均剩余租期为2.6年，提供了嵌入式租金增长和长期上升空间。我们还继续执行股票回购计划，在本季度回购了超过805,000股，季度结束后又回购了225,000股。
在运营方面，我们的投资组合继续表现良好。同店NOI以现金为基础增长了4.1%，得益于强劲的租金增长和续租活动。入住率环比上升。我们预计到年底同店入住率将达到96.5%左右，这得益于我们较大空间的持续租赁成功和整个投资组合的租户保留。从战略角度来看，我们的重点仍然是收购和运营在供应受限的密集子市场中的小型工业物业。这些资产的表现继续优于大宗产品，入住率比更广泛的市场平均水平高出400个基点以上。由于开发集中在较大的建筑物上，我们的投资组合很好地隔离了新供应，并有望获得强劲的租金增长。
我们本季度结束时，无担保信贷额度上有超过2.85亿美元的可用资金，74.5%的债务通过利率互换固定。由于2025年没有债务到期，我们保持了强劲的资产负债表灵活性，并预计随着新收购资产的稳定，将在短期内回到我们的目标杠杆范围。我们重申2025年全年核心FFO指导，并继续预计下半年将更加强劲，这得益于持续的租赁活动、嵌入式租金增长和最近收购资产的全面贡献。感谢大家对普利茅斯的持续支持和关注。
我期待在我们执行战略时提供更多更新。说到这里，我将把电话转交给接线员进行提问。
谢谢。我们现在将开始问答环节。要提问，您可以按星号键然后按一。要撤回您的问题，请按星号键然后按二。此时我们将暂停片刻以整理我们的名单，第一个问题将来自KeyBank资本市场的Todd Thomas。请开始。
听起来你们最近看到租赁需求有所增加。感谢提供有关续租和扩建机会的一些细节。你能向我们提供关于孟菲斯年底到期的更新吗？然后关于圣路易斯624,000平方英尺的8月到期，你能谈谈你对这次续租的信心吗？目前是否有任何风险可能导致续租不成功？
是的，关于孟菲斯的到期，我们目前正在与他们进行为期两年的延期谈判。所以细节很快就会出来。至于圣路易斯的625,000平方英尺，已经在DocuSign上，他们的所有客户合同签名都已批准，我们预计随时会完成。这些国际公司的签名过程相当昂贵且耗时，但。但这绝对会发生。
好的，这很有帮助。然后你能谈谈关于2026年的早期迹象和你对租户保留的期望吗？你对26年的情况有什么见解，因为你们对26年的可见度有所提高，并开始处理到期问题？
是的，26年目前看起来可能有点轻，但目前有两份大租约正在签名周期中。同样，这两家都是国际公司，他们需要一段时间来签署。这将签署370,000平方英尺。关于保留，我们看到很多租户希望提前处理他们的到期问题，我们正在与几家公司就这些延期进行谈判。
好的，如果我能再问一个关于收购的问题。我们应该如何看待下半年的额外收购，因为你们希望完全重新部署第六街资本的收益，同时考虑额外的股票回购？不清楚在你们看来是否有更多收购要做，考虑到目前的资本成本，或者是否有任何变化。
Tom，我是Anthony。稍微解释一下，目前的管道约为7.5亿美元，这是我们第一季度水平的两倍。所有考虑中的交易都位于我们已经开展业务的市场，这与我们在现有大都市区内扩张的战略完全一致。我想说的是，今天我们正在全力投入一个大型非市场投资组合，如果成功，这个机会将使我们超过全年收购量的中点。考虑到我们的指导和之前宣布的部署，我们可能还有约9100万美元需要完成。
展望未来，我们预计可能会通过资产负债表能力、选择性定期融资和资本回收计划的组合来补充收购和增长活动。
好的。好的，谢谢。
谢谢。
再次提醒，如果您想提问，请按星号键然后按1。下一个问题来自BMO资本市场的Eric Borden。请开始。
嘿，大家早上好。在你们的准备评论中，你们提到剩余的25%到期中有80%正在积极讨论中。我只是希望你们能提供更多背景信息，关于这些到期中有多少比例处于意向书阶段？你们目前是否正在与一部分进行文件交换？还有一部分仍在考虑这些交易吗？
Eric，我想你指的是我们之前披露的约160万平方英尺的同店投机租赁，对吗？
是准备评论中剩余的847,000平方英尺的到期。
哦，明白了。Jim可以谈谈这个。
是的，我没有完全按照你列出的方式分解，但我们正在来回处理所有这些交易。可能，你知道，除去那些已经退出的，剩下的可能是ROI大约40%，积极对话大约50%，日常与租户的沟通大约10%。所以我的意思是，它们正在进行中，会完成的。
好的。那么是否有任何风险，这些可能会被推迟到2026年，考虑到宏观不确定性，以及今天与租户的讨论可能需要更长时间？
总是有可能某些事情会稍微拖延一点，但我不认为我们今年剩下的部分有多大风险。好的。
然后关于俄亥俄州投资组合的收购，理解租期较短，但市场机会相当大。只是好奇，该投资组合中有多少比例的租约今年到期？你们目前是否正在与投资组合的其余部分进行积极讨论？目前是否有任何租户可能留下或离开的迹象？
关于俄亥俄州轻工业，你是对的。加权平均剩余租期刚好在2.5年以内。关于租户的粘性，我们预计续租率将高于我们的平均投资组合水平。我们的物业管理团队与现有租户的续租或保留参与度很高，我们预计我们的执行将达到或超过预期水平。
好的，如果我可以再问最后一个问题，Jeff，在你的准备发言中，你提到需求广泛。我希望你能评论一下目前正在进行的42,000平方英尺Liberty Business Park开发的租赁情况。
是的，我们目前正在与几个全楼用户谈判。在46,000平方英尺的面积上，我们基本上希望找到一个全楼用户。所以我们还有几个月的时间。所以我认为我们很快就会签下某人。
非常感谢。
谢谢。
下一个问题来自摩根大通的Nikita Beli。请开始。
早上好，伙计们。你们能谈谈租赁活动，特别是推动这一活动的原因吗？看起来你们有相当不错的租赁活动。从根本上说，你们的客户现在在说什么？这是否真的更多是因为他们对所有头条新闻和关税新闻感到厌倦，人们只是继续前进，这是我们本季度听到的，还是有其他因素在推动这一活动？
是的，在准备评论中，我们确实讨论过，制造业公司正在试图长期巩固他们的空间，也许他们认为未来租金会有显著增长。此外，有很多第三方物流活动。他们正在与我们合作。例如，在印第安纳波利斯，我们看到第三方物流活动有所增加。我们本周刚刚签署了一份99,000平方英尺的租约，该空间之前是空置的。我们正在与几家第三方物流公司长期合作。每当他们寻找业务时，他们就会来找我们，他们使用我们的空间作为他们的投标。
这个家伙还想扩展到我们的一些其他建筑。所以我们在哥伦布也在做同样的事情。我们与某些第三方物流公司有很强的关系，他们正在使用我们进行他们的投标过程，我们正在使用他们来填补我们的空间。
这些第三方物流公司怎么说？因为我们从一些公司那里听到了相反的有趣情况。例如，在加利福尼亚，第三方物流在过去几年中有所收缩。这似乎是相反的。你认为是什么推动了这一点？当然，不同的市场，我理解。
是的，我认为在我们的案例中，你知道，印第安纳波利斯东郊有很多A级建筑，比我们的建筑更贵。我认为我们的建筑位于东侧，但更靠近市中心，提供了更好的成本结构。所以这有助于他们赢得业务。
你们能多谈谈市场层面的租金吗？总体上你们看到了什么？如果你们对2025年的整体市场租金有任何预测的话。以及这一趋势与第一季度相比第二季度的变化。你们在第三季度看到了什么？不是特别针对你们的投资组合，你们的租金，而是你们购买、处置和运营的市场层面的租金。你们在连续基础上看到了什么？
我们的市场。我先回答我们的市场租金。我们的市场租金一直在增长，也许比前几年稍微慢一点，除了大盒子产品，这有点平淡。我们的结果显示，如果我们从我们的租金增长中剔除一个物业，基本上接近去年的水平。我们在整个市场上都看到了这一点。只是几个地方的大盒子。不仅仅是我们。每个人都因为过去一年出现的大量新建而调整了他们的租金预期。
所以当这些空间被吸收时，大块面积的租金有点持平，但一旦这些空间满了，租金将继续增长。
明白了。也许最后一个关于租金增长的问题。你们现在在所有新租约和续租合同中实现了什么样的租金增长？当你们重新谈判这些合同时，与现有租金相比，是否仍然很高？所以我们应该预期整个投资组合的租金增长将继续上升。
是的。我们可能平均增长了3.5%。
新租约和续租的租金增长。
是的。
下一个问题来自巴克莱银行的Brendan lynch。请开始。
早上好。谢谢回答我的问题。Jeff，你能谈谈未来几个季度的资本配置优先事项吗？显然，你们在收购方面非常活跃，回收了一些资本，但股票回购也有所增加，这在你们的优先事项列表中处于什么位置。
当然，Brendan。我想，正如我们提到的，我们还有大约9000万美元需要部署。你知道，无论是在收购还是股票回购方面。股票回购需要时间。你知道，你只能购买平均日交易量的一部分。所以我们正在做的是看收购。看股票回购的量。我认为我们在混合这两方面做得相当不错。但到今年年底，我们将部署这9000万美元。我不能说混合比例会是什么，但会与你们过去看到的类似。所以这两个就是当前的优先事项。
在收购方面，你们还有多少1031交换资本？
不是1031交换，而是第六街交易创造的战略部署能力。正如Jeff所说，大约还有9100万美元需要部署，这是我们宣布交易时的5亿美元的一部分。
好的，谢谢。然后关于辛辛那提或孟菲斯的潜在定制建造机会有任何更新吗？
是的，我们有几个。两个。好吧，我们还有更多，Brendan。如你所知，还有其他几块地，一些在夏洛特和亚特兰大，但我们所有的地块，你知道，与我们的经纪人一起，我们有定制建造方案。你知道，到目前为止，新建筑的活动非常有限，正如你可以想象的。但我们继续营销。仍然有一些兴趣，我认为随着我们进入明年，这种吸收真正开始加速，你知道，我们有信心会找到某人。
现在这些是孟菲斯的填充位置。这些是辛辛那提的填充位置。我的意思是，辛辛那提的是200,000平方英尺。已经准备好了。它有高速铁路，拥有重工业。所以我们认为一旦这些大盒子吸收发生，这个空间就会很快被占用。
好的，太好了。谢谢提供这些细节。
谢谢。
女士们，先生们，今天的问答环节到此结束，今天的电话会议也到此结束。感谢大家参加普利茅斯工业第二季度财报电话会议。您现在可以挂断电话了。