身份不明的发言人
Anh Huynh（投资者关系副总裁）
Richard Mack（首席执行官兼董事长）
Mike McGillis（总裁、首席财务官兼董事）
Priyanka Garg
身份不明的参会者
Doug Harter（瑞银）
Rick Shane（摩根大通）
John Nicodemus（BTIG）
Jade Rahmani（KBW）
大家好，欢迎参加Claros Mortgage Trust 2025年第二季度业绩电话会议。我是Becky，今天将担任会议协调员。所有参会者将处于只听模式。发言人讲话结束后，将进入问答环节。如果您想提问，请按星号键加1。如果因任何原因需要撤回问题，请按星号键加2。现在请将会议交给Claros Mortgage Trust投资者关系副总裁Anh Huynh。
请继续。
谢谢。今天与我一同参会的有Claros Mortgage Trust首席执行官兼董事长Richard Mack，总裁、首席财务官兼董事Mike McGillis，以及负责Mac房地产集团信贷策略的执行副总裁Priyanka Garg。在本次电话会议之前，我们已经发布了CMTG的业绩公告和补充材料。建议您结合这些文件参考今天电话会议中的信息。如有任何问题，请联系我。提醒大家，今天的电话会议可能包含根据《1995年私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性陈述。
实际结果可能与这些前瞻性陈述所表明的结果存在重大差异，原因包括我们在美国证券交易委员会其他文件中讨论的各种重要因素。本次电话会议中的任何前瞻性陈述仅代表我们截至今日的观点，我们不承担更新这些陈述的义务。我们还将提到某些非GAAP财务指标，如可分配收益，我们认为这些指标对投资者评估我们的运营表现可能很重要。有关非GAAP指标与最接近的GAAP指标的调节，请参阅业绩补充材料。
现在请将会议交给Richard。
谢谢Anh，也感谢大家今天上午参加CMTG的第二季度业绩电话会议。尽管高利率环境仍然是商业房地产的一个不利因素，但我们看到了一些复苏的迹象，这令人鼓舞。投资者情绪明显改善，交易量稳步回升。这一背景对CMTG是有利的，我们在实现今年的关键目标方面取得了显著进展。快速回顾一下2025年初，我们概述了三个战略重点，相信这些重点将为股东带来长期价值：解决观察名单贷款、改善流动性，以及将资本重新配置用于更有增值性的用途，如接管资产REO、降低杠杆率，以及可能重新融资或延长我们的TLB。
我很高兴地说，我们在这三个重点方面都取得了重大进展。房地产资本市场的复苏和随之而来的交易量增加使CMTG受益。在第二季度，我们解决了8笔贷款，总额为8.73亿美元的未偿还本金余额（UPB）。这些活动包括借款人全额偿还的4笔贷款（代表4.8亿美元的UPB）以及4笔观察名单贷款的解决（代表3.93亿美元的UPB）。除了这8笔贷款的解决外，我们还解决了另外2笔由多户住宅资产担保的观察名单贷款（代表1.47亿美元的UPB）。
进入第三季度以来，这一解决势头仍在继续，我们又解决了3笔观察名单贷款（总额为5.48亿美元的UPB），其中一笔通过折价还款解决，两笔通过多户住宅抵押贷款止赎解决。总体而言，2025年至今的解决总额为19亿美元的UPB，包括15亿美元的贷款解决和3.05亿美元的多户住宅资产止赎。考虑到这些解决，CMTG的观察名单现在减少到17笔贷款和21亿美元的UPB，与第一季度末相比，UPB净减少7.58亿美元，贷款数量减少7笔。这一进展表明管理团队专注于为观察名单贷款寻求最佳解决方案。
在我们列出的重点中，我们一直在根据具体情况主动管理贷款，与那些既有财务能力又对底层资产有运营承诺的借款人合作。在这方面，我们一直在并将继续积极探索作为贷款人可用的所有选项，包括贷款出售、折价还款和止赎。所有这些进展使我们能够实现第二个重点，即增强流动性。截至8月5日，我们报告的总流动性为3.23亿美元，较2024年12月31日的水平增加了2.21亿美元。
Mike将在他的讲话中提供更多关于这一点的细节以及我刚才讨论的实现情况。正如我过去提到的，我们认为我们的竞争优势之一是我们作为房地产资产增值所有者、运营商和开发商的丰富经验。我们认为这一视角使我们能够评估现有投资组合中的机会，在发现增值机会时止赎贷款，并最终为股东重新获取这一价值。例如，您可能还记得，2023年我们对纽约市时代广场的一栋混合用途建筑（包含办公、零售和广告牌部分）进行了止赎。
我很高兴地告诉大家，在第二季度，我们完成了该建筑的商业分契，随后完成了5层办公楼的出售，总收益为2900万美元。我们认为商业分契策略将最大化我们原始投资的回收，并且是我们丰富的房地产经验如何帮助我们创造价值的一个有力例证。我们还曾分享过我们对一些现金流多户住宅资产进行止赎的计划。我们再次相信，通过接管管理不善的资产、重新定位以改善现金流，从而提升资产价值，并在供需环境改善时出售资产，可以显著优化回收价值。
如前所述，我们最近完成了4笔抵押贷款止赎，其中2笔在第二季度完成，2笔在季度结束后完成。我们对这些多户住宅REO资产的处理方式持乐观态度，并预计在未来几个季度内能够变现其中的第一笔资产。现在请将会议交给Mike。
谢谢Richard。2025年第二季度，CMTG报告GAAP每股净亏损1.30美元，可分配亏损为每股0.77美元。扣除已实现亏损前的可分配收益为每股0.10美元。REO投资的收益在扣除融资成本后为可分配收益贡献了每股0.01美元。截至6月30日，CMTG的持有至投资贷款组合降至50亿美元，而3月31日为59亿美元。季度环比下降主要是第二季度贷款解决的结果。Richard提到的8笔全额贷款实现总额为8.73亿美元的UPB，其中4笔贷款（总额4.8亿美元）为常规全额还款，2笔贷款（总额3.04亿美元）通过贷款出售解决，2笔贷款（总额8900万美元）通过协商折价还款解决。
我们还收到了2500万美元的部分贷款还款，因此本季度的还款和出售收益总额为7.73亿美元（扣除冲销后）。正如我们在第一季度电话会议中提到的，我们收到了德克萨斯州一笔8800万美元办公贷款（之前为观察名单贷款）的折价还款。这笔贷款的变现收益相当于UPB的73%，使我们能够解决一笔观察名单贷款，同时减少办公贷款敞口。我们还收到了对一笔1.25亿美元贷款的剩余贷款头寸（不足100万美元）的折价还款。
接下来是两笔贷款出售，加权平均回收率为UPB的67%。第一笔贷款是加利福尼亚州公寓贷款的出售。该贷款之前被分类为持有待售和非应计贷款，截至3月31日的账面价值为1.46亿美元，反映了之前记录的7800万美元UPB损失。由于这笔贷款无担保，收到的1.46亿美元出售收益是本季度流动性增加的主要驱动力。第二笔贷款是由2018年发放的南加州酒店贷款（之前评级为4级）担保的8000万美元贷款，在考虑常规分摊和交易成本后以UPB的70%出售。
考虑到赞助方的挑战，我们认为这一决定是主动解决观察名单贷款并将资本重新配置到更具增值性用途的机会。我们不仅在积极寻求解决方案，还采取了纪律严明的方法，平衡贷款解决、降低资产负债表杠杆率和产生流动性。我们认为这一纪律体现在我们的结果中。正如Richard提到的，年初至今，我们总共解决了19亿美元的UPB贷款，包括15.5亿美元的贷款还款和出售，以及3.05亿美元的多户住宅资产止赎。综合来看，这些贷款的回收率为88%。
自2024年底以来，我们的观察名单贷款减少了7.76亿美元的UPB，现在降至21亿美元。转向投资组合信用方面，尽管我们在解决贷款和减少观察名单方面取得了显著进展，但投资组合中仍存在负面信用迁移。本季度，我们将4笔贷款从4级风险评级下调至5级。第一笔是4.02亿美元的贷款，由位于南加州的多户住宅资产担保。借款人最近启动了销售流程，但物业出售未能实现，这是评级下调的关键因素。
我们目前正在评估作为贷款人可以采取的所有补救措施。第二和第三笔贷款（总额2.12亿美元的UPB）均由德克萨斯州达拉斯的多户住宅资产担保。在评估借款人的财务能力和对资产的运营承诺后，我们决定止赎这些贷款，以便在我们的赞助方管理下重新定位这些资产并改善运营现金流。与Richard提到的四笔资产类似，第四笔贷款降级已于上周解决，按2024年底披露的账面价值计算。
我们与借款人达成了一项或有折价还款安排，涉及一笔3.9亿美元的贷款（由纽约市的多户住宅资产担保）。借款人能够按照修改协议履行义务，并以UPB的90%完成折价还款。这笔交易带来了1.07亿美元的额外流动性，将重新配置到更具增值性的用途。此外，本季度我们还下调了一笔7100万美元的西雅图办公贷款至4级评级。该贷款状态良好，借款人正在履行其担保义务。然而，存在一笔待决到期贷款，资产表现低于我们的预期。
值得注意的是，我们的投资组合中有7笔办公贷款，UPB和账面价值分别为8.34亿美元和7.82亿美元（反映截至第三季度的解决情况）。风险评级为4或5的贷款UPB为21亿美元（占贷款组合的42%，按账面价值计算），而3月31日为28亿美元（占贷款组合的46%，按账面价值计算）。关于CECL，截至6月30日，我们的贷款总CECL准备金为3.33亿美元（占UPB的6.4%），而3月31日为2.43亿美元（占UPB的4.1%）。一般CECL准备金增加了1500万美元，至1.39亿美元（占适用UPB的3.8%），而第一季度为2.4%。
一般CECL准备金水平反映了我们在资本市场和政治不确定性下的保守展望。特定CECL准备金在本季度也有所增加，以反映信用降级。接下来是CMTG的REO投资组合，我们继续利用赞助方平台作为贷款解决策略的关键组成部分。这种方法使我们能够采用增值方法来优化回收结果。Richard已经谈到了纽约市混合用途资产的管理，因此我将从酒店投资组合开始讨论其余的REO投资组合。
底层资产的运营表现仍然强劲。在第二季度，我们成功完成了投资组合的CMBS再融资，并获得了期限长达五年的无追索权贷款的吸引力定价。该投资组合仍作为持有待售资产列于我们的资产负债表上，在我们继续寻求退出的同时产生有吸引力的杠杆收益率（尽管面临即将到来的纽约市选举的不确定性）。正如Richard提到的，我们已经确定了7笔多户住宅贷款，我们认为止赎并利用我们赞助方的多户住宅所有权和管理平台将使我们能够重新定位这些资产并为股东优化结果。在第二季度，我们开始执行这一策略，并完成了两笔贷款的抵押止赎。
第一笔是5000万美元的贷款，由亚利桑那州凤凰城的一处多户住宅资产（共206个单位）担保。第二笔是9700万美元的贷款，由拉斯维加斯大都会区的一处多户住宅综合体（共376个单位）担保。季度结束后，我们又完成了另外两笔多户住宅贷款的抵押止赎。第一笔是1.19亿美元的贷款，涉及德克萨斯州达拉斯的两处资产（共555个单位）。第二笔是3900万美元的贷款，涉及同样位于达拉斯的一处多户住宅资产（共370个单位）。所有四笔贷款的抵押品均产生现金流，我们认为它们提供了价值创造的机会。
我们打算在这些物业上实施增值策略，利用我们赞助方的多户住宅运营专业知识来稳定运营、改善现金流并最终最大化回收价值。展望未来，我们预计将对剩余的三笔多户住宅贷款（我们已确定为止赎目标）进行止赎。转向资产负债表的右侧，3月份我们完成了一笔2.14亿美元的融资安排，专门用于为非绩效贷款提供融资，并在止赎后将底层抵押品作为REO资产持有。在第二季度，我们将该安排的规模扩大至6.64亿美元，并追加质押了5笔贷款（其中4笔为绩效贷款），从而降低了该安排的资金成本。
获得这一安排是有效执行我们的REO策略的关键组成部分，因为它使我们能够在第二季度以现金中性方式完成4笔抵押止赎。根据我们列出的重点，我们继续积极减少债务，减少了6.52亿美元。去杠杆化包括1.88亿美元的增量去杠杆化，使我们的净债务与权益比率从2.4降至2.2倍（截至本季度）。在第三季度，我们通过与收到的贷款还款相关的2.55亿美元进一步降低了杠杆率，按备考计算将净债务与权益比率降至2.0倍。
我们对年初至今在执行战略重点方面取得的进展感到满意：解决观察名单贷款、增强流动性，以及将资本重新配置到更具增值性的用途。鉴于这一进展，另一个重点仍然是解决2026年8月到期的定期贷款B问题。截至8月5日，当前3.23亿美元的流动性和5.13亿美元的无担保资产的潜在用途之一可能是用于促进与现有定期贷款延期相关的部分还款，或用于促进替代融资。
重申一下，年初至今，我们已解决了19亿美元的UPB贷款，将未偿还融资的UPB减少了11亿美元，并将我们的流动性头寸增加到3.23亿美元。展望未来，随着我们进一步解决观察名单贷款并执行REO策略，我们预计将继续保持这一势头。我们期待在下个季度向您汇报我们的进展。现在请将会议交给接线员。
谢谢。如果您想提问，请按星号键加1。如果因任何原因需要撤回问题，请按星号键加2。准备提问时，请确保您的设备已取消静音。我们的第一个问题来自瑞银的Doug Harter。您的线路已接通，请继续。
谢谢，早上好。只是想确认一下，您给出的流动性数字是否已经考虑了纽约市多户住宅的折价还款？
是的。3.23亿美元的金额反映了7月份纽约多户住宅贷款产生的流动性。
好的。然后，显然上半年在产生还款和流动性方面取得了成功，您对下半年继续解决贷款和产生流动性的展望如何？这些还款可能产生多少流动性？
我是Priyanka。嗨，Doug。我来回答这个问题。资本市场正在复苏，我们看到活动大幅增加。因此，我们认为从现在到年底还会有额外的还款。也就是说，到目前为止，我们显然已经使用了工具包中的所有工具来产生流动性和解决观察名单贷款。因此，这个数字更大，但这就是我们所说的为股东创造价值。您可以看到，由于我们运营的低杠杆率，我们已经释放了大量股权。
因此，我认为未来我们将更多地依赖借款人的常规还款，除非出现一些特殊情况。
然后，关于这些流动性，您在考虑部署这些流动性时关注哪些标志？是进一步减少定期贷款的债务，还是考虑在当前估值下进行股票回购？您如何看待使用这些流动性？
当然，Doug，谢谢你的问题。正如我们所说，我们将继续寻求降低资产负债表杠杆率，尽管我们认为股价具有吸引力，是一个有吸引力的买入机会。但在这方面还有其他需要考虑的因素。过去几年，我们在流动性方面取得的另一个重大进展是大幅减少了未使用的贷款承诺。考虑到净未来融资义务现在已降至约1.23亿美元（扣除现有融资），我们预计这将是未来现金使用的较小部分，其中大部分是与租赁活动相关的好消息资金。
另一个用途是我们希望确保我们能够完成定期贷款的替代融资或延期。我认为随着这些情况的进展，我们可能会重新评估转向进攻。
好的。感谢您的回答。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Rick Shane。您的线路已接通，请继续。
太好了。谢谢今天上午回答我的问题。我想重点关注REO，其中一些问题可能重复，但有很多动态部分，我想确保我们理解正确。季度末的REO余额约为5.25亿美元，另外还有约2.35亿美元。因此，截至今天，资产负债表上的REO余额将为6.5亿至6.6亿美元，对吗？
是的，没错。
好的，明白了。您列出的六项资产，每一项都有一个策略：寻求资产出售、寻求单元出售、改善运营表现以实现最终资产出售。我们能否逐一讨论这六项资产，并给出大致的时间表？我知道这很困难，但酒店投资组合是2/4，达拉斯的多户住宅是6/4？能否帮助我们了解未来18到24个月内的情况？
当然，Rick。很高兴回答这个问题。正如您所说，很难确定具体时间表，因为这取决于许多外部因素。我从酒店投资组合开始，底层表现非常出色。截至6月30日的TTM处于我们所有权期间的峰值。EBITDA比去年高16%，ADR更高，一切都在朝着正确的方向发展。纽约市的第三和第四季度通常更强，因此我们预计表现会更好。我们为投资组合进行了再融资，这给了我们时间执行出售。我们预计出售这些资产，但希望确保获得适当的价值。因此，我们将花时间进行，但目标是在未来几个季度完成。这绝对不是长期持有。
关于混合用途物业，我们已经执行了商业分契策略，已经出售了9层办公楼中的5层，还有2层正在合同谈判中。剩余的大部分价值在零售和广告牌部分，我们正在营销这些部分。我们将根据收到的报价决定是持有还是出售，因为它们是100%租赁的。
关于多户住宅，前两笔（亚利桑那州和内华达州）自我们止赎以来已经看到了更高的价值，因为止赎和一些简单的改进创造了价值。我们认为这些可以在未来几个季度内解决。达拉斯的资产是最近的止赎，我们需要完成同样的工作才能讨论时间表。
太好了。非常感谢您的详细回答。
谢谢您的问题。
谢谢。下一个问题来自BTIG的John Nicodemus。您的线路已接通，请继续。
大家好，早上好。与Doug的一个问题类似，回顾年初时，您提到当时正在进行的交易可能会带来20亿美元的总收益。现在我们已经过了半年多一点，已经解决了19亿美元的贷款。我们应该如何看待最初的20亿美元目标？是否有变化？是否符合您的预期？您如何看待2025年剩余时间的情况？谢谢。
谢谢。我是Mike。我来回答，Priyanka可以补充。根据我们看到的情况，我认为我们将超过这一目标。所有这些解决活动都是好的，因为它们带来了投资组合的变动，为我们产生了流动性，可以用于其他符合我们重点的用途。因此，我们有信心将超过年初设定的20亿美元UPB解决目标。
我同意这一点，没有补充。我们正在使用工具包中的所有工具确保实现投资组合变动的目标。我认为我们已经解决了很多，但年底前还会有一些。
好的。非常感谢Mike和Priyanka，非常有帮助。然后，关于Rick的REO问题，我想进一步了解最近止赎的两笔德克萨斯州资产。我知道现在还早，但这些物业需要多少资本支出和运营改进？在它们达到亚利桑那州和内华达州物业的稳定状态之前，整个过程会是什么样子？谢谢。
非常感谢这个问题，因为它展示了我们赞助方能力的价值。我们对简单的改进感到惊喜。例如，需要重新命名物业，确保在线评论与产品匹配。除此之外，还有很多简单的改进，如景观美化。我们相信单元翻新和升级，但只有在有投资回报的情况下。达拉斯的这些资产面向的是重视低价位和良好管理的目标市场，因此不需要大量资本，我们可以在几个季度内取得重大进展。
非常感谢Priyanka。我的问题结束了。
谢谢John。
谢谢。下一个问题来自KBW的Jade Rahmani。您的线路已接通，请继续。
谢谢。非常感谢。我可能错了，但听起来下半年解决的展望有些平淡。不知道您是否同意这一点，但这与我们现在看到的非常强劲的交易环境有些不一致。CRE经纪商的报告以及一些商业抵押贷款REITs正在积极发放贷款。您认为是什么原因？是每项资产的具体情况还是其他因素？
嗨，Jade，我是Priyanka。我来回答。我认为我们加速了很多活动。年初至今，我们的投资组合变动比例远高于同行。这是一个时间问题，我们非常专注于鼓励更快地解决。现在我们可以更耐心地等待常规还款。我们有一些贷款，赞助方正在谈判再融资，但我们无法控制这些结果。因此，我们对提供前瞻性指导更加谨慎。但完全同意资本市场的情绪和赞助方再融资的能力。我们只是无法控制这些结果，因此在回答这些问题时更加谨慎。
好的，很好。关于7月的纽约多户住宅，您是否提到了折价还款的金额？
7月的那笔？是的，是面值的90%。贷款金额为3.9亿美元，折价还款金额为3.5亿美元。
好的。这是唯一的已实现损失吗？
澄清一下，这已经反映在年底的账面价值中。
好的，这很好。第三季度还有其他预期的损失吗？
不，我们所知道的一切都已经反映在我们的数字中。
好的。Mike能否更新一下定期贷款再融资的进展？您考虑缩小贷款规模、选择私人信贷还是发行其他形式的债务？公司的资本结构如何？您认为发行优先股是否有吸引力，因为这会增加总股本，从而改善融资选择和杠杆率，因为更大的股本基础可以缓冲REO等资产的过渡？
谢谢Jake。非常周到的问题。我们仍在处理定期贷款流程，因此无法提供太多细节，但我们正在与一些私人信贷提供商讨论。关于现有持有人，我们已开始与他们接触，预计将缩小融资规模，因为我们有流动性并致力于降低杠杆率。关于优先股，我们考虑过。我们认为最好的资本来源仍然是解决观察名单资产并从中产生流动性。优先股在未来会很有帮助，但我们希望从更强势的地位出发。
好的，非常感谢。
谢谢。目前没有更多问题，因此请Richard Mack进行总结发言。
谢谢。再次感谢大家的周到问题。我想总结一下，我们在重点方面超出了预期：解决观察名单贷款、改善流动性，以及将现金重新配置到更高更好的用途，包括稳定业务。但在结束之前，我想跟随许多抵押贷款同行的脚步，承认在345 Park发生的无谓悲剧造成的巨大损失。我们生活在纽约市一个很小的房地产社区，CMTG的许多人与受害者和Blackstone及Rudin团队有密切联系。
我代表CMTG的每个人表示，我们为他们的离世感到悲痛，向他们的家人和同事表示哀悼，并指出世界因他们的损失而变得更加贫瘠。谢谢大家，我们期待下个季度再次相聚。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开线路。