身份不明的发言人
Mark A. Casale（董事长、总裁兼首席执行官）
Philip Stefano（投资者关系）
David Weinstock（副总裁兼首席财务官）
身份不明的参会者
Terry Ma（巴克莱）
Bose George（KBW）
Doug Harter（瑞银）
Rick Shane（摩根大通）
Mihir Bhatia（美国银行）
大家好，感谢各位的耐心等待。我是Prilla，今天的会议接线员。此刻我想欢迎各位参加Ascent集团第二季度财报电话会议。所有线路已设为静音以防止背景噪音。发言人讲话结束后将进行问答环节。如果您想在此期间提问，只需按电话键盘上的星号键加数字一。如果想撤回问题，请再次按星号键加数字一。谢谢。现在我将会议转交给工业关系部的Phil Stefano。
请开始。
谢谢Prilla。大家早上好，欢迎参加我们的电话会议。今天与我一起参会的有董事长兼首席执行官Mark Casale和首席财务官David Weinstock。Essent Guaranty总裁Chris Curran也将参与问答环节。我们今天早些时候发布了包含Essent 2025年第二季度财务业绩的新闻稿，可在我们的网站essentgroup.com上查阅。在开始之前，我想提醒与会者今天的讨论将被录音，并将包含前瞻性陈述。这些陈述基于当前预期、估计、预测和假设，存在可能导致实际结果与预期存在重大差异的风险和不确定性。
有关这些风险和不确定性的讨论，请参阅今天新闻稿中关于前瞻性陈述的警示性语言、我们于2025年2月19日向SEC提交的10-K表格中的风险因素，以及向SEC提交的其他报告和注册声明。这些文件也可在我们的网站上查阅。现在请Mark开始发言。
谢谢Phil，大家早上好。今天早些时候我们发布了2025年第二季度财务业绩，继续受益于良好的信贷表现以及更高利率对持续性和投资收入的影响。我们第二季度的表现展示了当前宏观经济环境下我们商业模式的实力。我们相信"购买、管理和分销"的运营模式使Essent能够在各种经济情景下产生高质量收益。我们对住房市场的长期前景保持建设性态度，相信人口结构将继续推动需求并为房价提供支撑。
过去几年需求超过供应导致房价显著上涨和可负担性挑战。这些可负担性问题的副产品是更高信用评分的借款人获得了抵押贷款资格，这体现在我们新业务的加权平均信用评分上。此外，房屋价值上涨导致我们保险组合中嵌入了更多权益，这提供了保护层，降低了贷款从违约转为索赔的概率。现在来看我们的业绩。2025年第二季度我们报告净利润为1.95亿美元，去年同期为2.04亿美元。
按稀释每股计算，第二季度每股收益为1.93美元，去年同期为1.91美元。按年化计算，本季度平均股本回报率为14%。截至6月30日，我们的美国抵押贷款保险有效金额为2470亿美元，同比增长3%。保险组合的信用质量保持强劲，加权平均FICO评分为746，加权平均原始贷款价值比为93%。截至6月30日的12个月持续性为86%，与上季度持平。尽管我们近一半的有效组合票据利率为5%或更低。
我们继续预期当前抵押贷款利率水平将在短期内支持较高的持续性。在华盛顿方面，我们的行业继续在支持功能良好且可持续的住房金融体系中发挥关键作用。我们相信可及性和可负担性将继续是华盛顿的主要关注点。Essent支持并相信我们的行业在帮助低首付借款人实现住房所有权的同时也降低了纳税人风险方面非常有效。本季度Essent Re继续通过其MGA业务与一组再保险客户撰写高质量的GSE风险分担业务并赚取咨询费。
截至6月30日，Essent Re的GSE和其他风险分担有效风险为23亿美元。Essent Re通过与Essent Guaranty的关联配额分享实现了资本和税收效率，并使我们能够利用Essent在初级抵押贷款保险之外的信贷专业知识。它还为Essent特许经营权的潜在长期增长和多元化提供了宝贵平台。Essent Title继续专注于在关键市场扩大客户基础覆盖面和生产能力。我们对这项业务保持长期视角，鉴于高利率的持续阻力，我们不预期Title在短期内对我们的收益产生实质性影响。
截至6月30日，我们的合并现金和投资总额为64亿美元，第二季度年化投资收益率为3.9%。我们第二季度的新资金收益率接近5%，过去几个季度基本保持稳定。我们继续以57亿美元的GAAP权益、14亿美元的超额损失再保险和176%的PMIER充足率保持强势地位。过去12个月的经营现金流为8.67亿美元，从收益、现金流和资产负债表角度来看，我们的特许经营权仍处于有利地位。本周早些时候，我们很高兴穆迪将Essent Guaranty的保险财务实力评级提升至A2，将Essent Group的高级无担保债务评级提升至Aa2。
我们认为这些行动反映了我们一贯的强劲业绩、高质量的保险组合财务灵活性以及全面再保险计划的益处。我们的资本战略是保持保守的资产负债表，承受严重压力并为战略增长机会保留选择权。我们继续相信，从长期来看，优化回报的最佳衡量标准是每股账面价值的增长。此外，我们强大的资本状况和组合增长放缓使我们能够积极向股东返还资本。考虑到这一点，我很高兴地宣布我们的董事会已批准2025年第三季度每股0.31美元的普通股股息。
此外，截至7月31日，我们已回购近700万股股票，约3.9亿美元。现在请Dave发言。
谢谢Mark，大家早上好。让我更详细地回顾本季度的业绩。第二季度我们每股稀释收益为1.93美元，上季度为1.69美元，去年同期第二季度为1.91美元。我今天的评论将主要集中在我们抵押贷款保险部门的结果，该部门汇总了我们的美国抵押贷款保险业务和子公司Essent Re的GSE及其他抵押贷款再保险业务。财务补充资料中的附表O提供了有关公司和其他业绩的更多信息。我们的美国抵押贷款保险组合在第二季度末的有效保险金额为2468亿美元，较3月31日增加21亿美元，较2024年6月30日的2407亿美元增加61亿美元或2.5%。
2025年6月30日的持续性为85.8%，与2025年第一季度基本持平。2025年第二季度的抵押贷款保险净赚保费为2.34亿美元，其中包括Essent Re在第三方业务上赚取的1360万美元保费。美国抵押贷款保险组合第二季度的平均基础保费率为41个基点，净平均保费率为36个基点，均与上季度一致。我们2025年第二季度的抵押贷款保险损失和损失调整费用准备金为1540万美元，2025年第一季度为3070万美元，去年同期第二季度为120万美元的收益。
截至6月30日，美国抵押贷款保险组合的违约率为2.12%，较2025年3月31日的2.19%下降7个基点。虽然我们继续观察到与飓风Helene和Milton相关的违约数量在第二季度由于CARE活动而下降，但我们没有对飓风相关违约的准备金进行任何更改，因为该金额仍是我们对这些违约相关索赔将产生的最终损失的最佳估计。第二季度的抵押贷款保险运营费用为3630万美元，费用率为15.5%，第一季度为4360万美元和18.7%。
提醒一下，4月份我们与一组高评级再保险公司达成了两项超额损失交易，涵盖2025年和2026年新保险业务，分别自每年7月1日起生效。此外，4月份我们与Essent Re的关联配额分享分出比例从35%提高到50%，追溯至2025年1月1日起的新保险业务。截至6月30日，Essent Guaranty的PMIER充足率强劲，为176%，超额可用资产为16亿美元。合并净投资收入较上季度增加110万美元或2%，达到5930万美元，主要原因是投资组合整体收益率略有上升。
正如Mark所指出的，我们控股公司的总流动性保持强劲，包括截至6月30日在我们的承诺信贷安排下5亿美元的未提取周转能力。我们有5亿美元的未偿还高级无担保票据，第二季度的债务资本比率为8%。Essent Guaranty于7月1日向其美国控股公司支付了6500万美元的股息。Essent Guaranty在2025年可以支付额外的3.66亿美元普通股息。季度末，Essent Guaranty的法定资本为37亿美元，风险资本比为9.2:1。请注意，法定资本包括截至6月30日的26亿美元应急准备金。
第二季度，Essent Re向Essent Group支付了1.2亿美元的股息。本季度，Essent Group向股东支付了总计3090万美元的现金股息，我们回购了300万股股票，价值1.71亿美元。2025年7月，我们回购了100万股股票，价值5900万美元。现在请Mark继续主持。
谢谢Dave。最后，我们对第二季度的财务业绩感到满意，Essent继续产生高质量收益。虽然我们的资产负债表和流动性保持强劲，但我们对住房市场的长期前景保持建设性态度。我们相信Essent在当前环境下处于有利地位。鉴于"购买、管理和分销"运营模式的优势，我们强劲的收益和现金流继续为我们提供了平衡业务投资和向股东返还资本的机会。我们相信这种方法最符合Essent及其利益相关者的长期利益，同时Essent继续在支持可负担和可持续的住房所有权方面发挥不可或缺的作用。
现在进入问答环节。接线员。
谢谢。我们现在开始问答环节。如果您已拨入并想提问，请按电话键盘上的星号键加数字一举手加入队列。如果想撤回问题，请再次按星号键加数字一。第一个问题来自巴克莱的Terry Ma。请开始。
嗨，谢谢。早上好。我想问关于房价和你们的前景预期。如果房价呈现负增长趋势，你们如何看待未来的定价？其次，你们对行业最近承保的批次有何看法，这些批次的整体房价升值较少？
早上好，Terry。关于房价升值，我们如何看待房价走势？这实际上取决于MSA层面。我们有一个相当详细的跨所有MSA的前瞻性模型。可以说，驱动因素显然是供应、最近的房价升值和工作增长。如果简化到本地社区，在某些地区由于供应不足，我们仍看到房价上涨。其他地区我们认为会出现一些疲软。我们这么认为已经有一段时间了。这取决于程度，在某些市场可能是5%到10%左右。退一步看，这实际上相当不错。这是健康的。一些市场增长非常迅速。想想几年内几乎增长了50%。收入增长仍在3%到4%，而利率翻了一番。这就是为什么住房市场如此放缓。我们正在走出这种情况。
我之前说过，所谓的COVID泡沫，低利率和高需求。我们现在处于第二阶段。所以我认为，从可负担性来看，当它再次正常化时，你需要工作增长、HPA在某些地区趋于平缓或下降，以及利率的些许缓解。根据你对利率的看法，你几乎可以计算出数学。所以在某些市场房价下降，我认为这对借款人来说是健康的。我在讲话中提到，华盛顿围绕可负担性有很大的推动力。我们的贷款机构也在推动这一点，这是应该的。获得抵押贷款非常困难。尤其是首次购房者年龄为38岁，而历史上是30岁出头。这直接说明人们难以购房。所以任何有助于可负担性的措施，如果这意味着HPA略有下降，那也没关系。看看我们组合中的嵌入权益，我并不特别担心。
你提到最近的批次，我们一直说它们可能更容易暴露，但它们相当正常。历史上看，Terry，在COVID之前，我们的组合大约是81%到82%的市价。今天低于这个水平。假设回到这个水平，这是正常业务。所以我们对新业务并不特别担心。我们一直有不同的定价方式，所以我们会对所谓的重点市场增加一些附加费。这不仅仅是HPA大幅上涨使市场成为我们的重点。如果仍有强劲的潜在收入增长和供应不足，我们可能会喜欢这个市场。如果你看看我们所有的市场，在MSA层面，你会听到关于Cape Coral的报道，说应该避开它，但我们在该地区的违约率与整个组合非常相似。
我想说略高一些。看看奥斯汀，我们的违约率实际上低于整个组合。所以从3万英尺的高度看行业时要小心。当你看看Essent个体时，我认为回报持续存在。显然，考虑到我们在资本方面的做法，我们可能对信贷的看法有相当好的把握。
明白了。非常有帮助。关于本季度的信贷，新违约同比上升9%。过去几个季度增速明显放缓。这似乎在我覆盖的MIS中相当一致。那么过去一两个季度新违约的构成有什么特点？前景如何？谢谢。
是的，新违约没有什么意外。与其他季度非常一致。从投资者的角度来看，你需要理解这实际上是违约的正常季节性模式，上半年违约趋于减少，下半年略有增加。去年发生了这种情况，似乎让所有人感到意外，我们的违约季节性，然后现在上半年减少了。但大方向上，Terry，违约率为2.12%，大约8.11万或12万笔贷款中。所以它有点起伏。但考虑到组合中的嵌入权益，即使某些批次转为索赔，概率可能较低。所以从信贷角度看，大方向上我们感觉不错，从第一损失的角度看。
明白了。谢谢。
下一个问题来自KBW的Bose George。请开始。
是的，早上好。关于股票回购，你们今年的回购步伐是机会主义的吗？还是对过去几年积累的过剩资本的看法有所变化？
两者都有点，Bose。我们一直对回购估值敏感。我们有一个网格，根据季度变化执行，取决于我们认为信贷的情况。是否有投资现金的机会？考虑到核心业务的回报，门槛相当高。正如你所说，我们之前说过我们有保留和投资的心态。过去几年我们实际上没有投资什么，所以保留了很多。所以我们有很多过剩资本积累。我们喜欢当前的估值。我们认为对股东来说是很好的回报。所以这是一个很好的资金用途。考虑到7月份的做法，今年剩余时间预计不会改变。考虑到我们正在关注的情况，如果它不改变，我也不会感到惊讶。
我们将在下周发布的投资者资料中加入关于组合嵌入价值的幻灯片。我们的一个同行几年前做过，然后停止了。但这是一张非常有趣的幻灯片，我认为分析师和投资者应该看看。如果你想想，它会给你一些关于我们如何看待公司的背景。Bose，我们目前大约有57亿美元的资本，这与股票的市值大致相当。如果你看，它没有为我们大约2450亿美元的有效保险给予任何信用，收益率为40个基点，你可以预测或假设4到5年内某个综合比率折现回来。
看看投资组合，6.5亿美元，收益率接近4%。投资组合中有很多嵌入价值。坦率地说，三四年前并不存在。所以当你看看这个数字，你可以选择任何你喜欢的折现率，股票估值可能有15到20美元的额外账面价值。所以嵌入账面价值。这没有考虑到作为一个平台或特许经营权的价值，我们是全国六家之一，为顶级贷款机构提供低首付借款人支持GSE。所以大方向上，我不认为这是一张幻灯片，我认为投资者应该意识到，我们将开始与投资者讨论。这对所有竞争对手也是如此。所以不仅仅是Essent的事，我认为值得更多关注。所以考虑到这一点，以及当前的估值，我们觉得以这些价格回购大量股票很舒服。
这很好。非常有帮助，谢谢。关于回购的后续问题，第二季度花费的金额是多少？
嗨，Bose，我是Dave Weinstock。第二季度我们以1.71亿美元回购了300万股。
好的，很好。谢谢。
下一个问题来自瑞银的Doug Harter。请开始。
谢谢，早上好。Mark，关于嵌入价值和回购的后续问题，你们如何考虑规模？控股公司的现金流有什么限制？你们如何权衡保留机会与当前回购？
这是个好问题。显然有限制，对吧？我们通过两种方式将现金返回到集团，显然通过Essent Holdings，这是核心。所以我们从Essent Guaranty向上分红到Holdings，然后必须到Group。我们还有Essent Re。所以我们最近更多地使用了Essent Re。Doug，这在税务上更有效率。但有限制。所以当你考虑分红比率时，我认为100可能是最大值，只是从现金流动的角度看。不是说我们会这么做，但如果你看上限，今年上半年的水平在我们计算过剩资本时是一个不错的水平。
多年来我们收到很多问题。PMIER当然是一个，但我们也从企业框架来看。因为我们包括Essent Re。所以我们从合并资本需求和压力测试来看。我会说穆迪的S4压力是一个，他们使用的恒定严重性模型，穆迪在升级时显然看了这两个。我认为这很重要。所以现在有另一个独立方看我们的资产负债表和风险，详细审查压力测试，认为我们处于单A水平。我认为这对投资者和债券持有人都是好消息。
我们还会看。我们仍在运行大金融危机的测试。所以你总是在看。记住，我们是上层，Doug。我们承担第一损失。我们很舒服。这就是为什么我们对违约率和第一损失不太紧张。这就是我们签约要做的，更多是收益与资本的问题。然后我们对整个夹层部分进行了对冲。我们的风险在于回到顶部时。当我们考虑回到顶部时，概率低吗？当然，但低不等于零。所以在这种环境下，我们确保从PMIER角度有足够的资本。记住PMIER的顺周期性，Doug。所以MIS有一个流动性组成部分，我不确定所有投资者都理解。
所以我们通过这个运行。不仅仅是资本，显然是P&L，还有PMIER。所以我们确保不仅有足够的资本承受，而且可能利用它作为机会。2020年我们有过这个机会。回顾一下，我们筹集了资本，有很多资本。我们比一些竞争对手写了更多业务，因为我们有资本。今天我们仍在享受这些现金流。所以我认为这是确保我们在各种经济情景下处于有利位置，不会措手不及。显然，考虑到上半年的回购，我们对这种情况感到舒服。仍有资本返还给股东。
正如你所说，过去几年积累了很多。我们有资本，我们很舒服，很幸运。我说这个，每个人都希望股价上涨。但如果你想回购股票，你喜欢当前的估值。所以我们对此也不太紧张。希望这给你一些背景。
非常有帮助，Mark。谢谢。
下一个问题来自摩根大通的Rick Shane。请开始。
大家早上好，谢谢回答我的问题。我想深入探讨一下持续性。当我们按批次看持续性时，有一些分散。2023年批次的持续性略低。这有道理，可能是稍微老一点的批次。所以借款人可能试图利用再融资窗口。另外两个批次持续性环比略低的是2020和2021年。我想深入了解一下。这只是这些批次的自然老化吗？不管利率如何，我们应该预期持续性会下降吗？还是有外部因素，比如借款人获得二次贷款，经纪人获得评估，允许借款人取消PMI？
有很多要解包，Rick，这是你典型的深刻问题。我认为当我们考虑持续性时，部分取决于。你没有提到这一点，但我们的持续性往往略高，因为我们没有在贷款价值比80%到85%的低端放置太多。如果你看看我们在80%到85%的市场份额，我们可能是行业中最低的。所以贷款价值比略高，显然带来更多风险，也有助于持续性。我认为早期的批次，2021年，我认为是自然老化，现在你已经五年了，尤其是那些当时买房的人，如果家庭更大，利率各方面，他们可能想换大房子。所以这很自然。随着组合老化，这种情况会随时间发生。我不认为是二次贷款，我知道有很多关于二次贷款的噪音。我认为二次贷款和房屋净值贷款会增加，如果某人锁定3%的抵押贷款，需要另一个卧室，获得房屋净值贷款。
此外，完全合理。我们最近没有做，但上次我们做时，3%的组合有二次贷款。所以再次，从大方向文章看并将其归入MI组合更难。即使在85%或90%贷款价值比上增加二次贷款，即使有市场建设。很多会在GSE的传统低于80%业务上。所以我认为，Rick，商业模式的优势也很有趣。我们从2014年到2020年收到大量问题，尤其是18年利率上升时，比如Mark，利率上升时你的组合会如何表现？Essent在利率上升时会怎样？我们会说，嘿，有一个对冲，新保险业务会下降但持续性应该保持高位。然后在2022年有点类似，只是更极端。因为我们有3%利率的锁定，还有投资收入的额外顺风，坦率地说我们从未预料到。
我们经营的企业收益率低于2%超过10年。每年我们认为收益率会上升，但从未发生。然后有一天醒来，新资金收益率达到5%。我认为这提醒了组合和商业模式的优势。这是一个独特的商业模式，我们在这个领域非常了解，但能够以保险形式和保费形式承担。所以有建立现金流的优势。首先获得报酬。下一个问题我们会得到，也应该得到，是利率下降时会怎样？我认为同样，Rick。某些部分的持续性会降低，尤其是新部分。利率在6%左右但新保险业务可能会增长组合。所以我们只是不知道什么时候会发生。我想你几年前问过我，我们仍然不确定时间。
很大程度上回到之前关于可负担性的问题或评论。必须达到中等水平。然后我相信，我可能错了，我以前错了很多次。但我确实相信住房有被压抑的需求。我认为，具有讽刺意味的是，这种放缓持续的时间越长，住房需求和回报的上升空间可能越大，我认为这对Essent和整个行业的收入都有利。
是的，公平。有一个有趣的评论，你说你错了很多次，我欣赏这种谦逊，也承认我错了很多次。但我认为你建立这个组合不是为了正确，而是为了错误。这是你构建的一部分。我很好奇，这个问题是由我们本周早些时候看到的事情引发的。我们关注的另一家公司做非常短期的贷款，由于短期不确定性，他们正在从发起中退缩。如果他们错过六个月的窗口，考虑到资产的12到18个月期限，他们可以很快恢复。这让我想到你们和你们组合的长期性。当你们看到这些担忧时，是否愿意冒险退缩，知道五年内会有一个代表性不足的群体？即使冒着错误的风险。
我认为要看情况。我不会说我们不会回避份额降低，我们过去做过。我认为我们可能有过记录，我们历史上可能有两个季度市场份额最高，但低于两次的次数更多。所以我们不怕在这方面做出决策。很多与定价有关，这也是我们行业的一个有趣之处。你知道，这是我们行业唯一的竞争因素，Rick。我们在信贷竞争方面真的不多。这又回到了合格抵押贷款规则设置的护栏，我们一直称之为信贷护栏。Fannie和Freddie与ULP一起，在细分风险方面做得很好。他们在质量控制方面做得很好。我们是受益者，整个行业也是。信贷竞争不多，我认为我们还没有收到问题。但如果你想想GSE改革，GSE上市会发生什么。我认为这对我们的帮助比人们想象的要多，因为我认为它会从投资者角度为这个领域带来更多流动性。
在CRT方面对我们有帮助，更多可见性，可能更多份额。因为他们会再次以更大力度实施购买、管理和分销运营模式。他们可能会稍微扩大市场。这有好有坏。好是因为更高的收入。坏是可能引入一些信贷竞争。我们还没有这个。我认为那时你会对更高或更低份额做出更多决策。现在，你知道，收益率和价格，我们会在价格上稍微退让，但归根结底，如果回报在那里，我们还在那里。
损失假设有很多波动性。我认为那时你会看到更多份额差异，我们在那里有优势。我不认为这是我们能够利用的优势。但当你想想我们的信用评分引擎Essent Edge，这与很多关于VantageScore和新FICO评分的讨论有关。我们看原始信用局数据，所以几乎对分数不敏感。我们使用两个局的数据。所以我们甚至不需要第三个来在市场有很多差异时三角定位并获得正确价格。我会用Rick的比喻，如果那个球道开始变宽，我们所有的贷款机构都会增加他们的量，他们应该这样做。我也会做同样的事。当我们看看区分700分好与坏的能力，如果有很多不同的分数飞来飞去，我认为这对我们来说是更大的优势。
所以再次，不是说那个市场会发生，但这是我们在考虑多种情景以及如何反应和定位业务时的想法，你知道，在它发生之前。
好的。非常感谢。
不客气。
再次提醒，如果您想提问，请按电话键盘上的星号键加数字一。下一个问题来自美国银行的Mihir Bhatia。请开始。
嗨，早上好，谢谢回答我的问题。首先，我想跟进你刚才提到的Essent Edge。具体来说，Essent Edge Next Generation已经推出几年了。你能谈谈到目前为止看到了什么吗？我理解你说过，从外部看，由于违约率很低，我们无法真正看出这些引擎有何不同。但也许谈谈内部看到了什么？你们是否继续投资Essent Edge，增加功能，还是更多只是等待球道变宽，如你所说？
是的，我会说过去12个月我们没有做太多投资。一旦我们获得第二个信用局的数据，显然随着行业关于三局合并的噪音，我们可能会投资获得第三个局的数据。我在整个电话会议中没有提到AI，这似乎是大多数公司的热门话题，不是我们行业，但其他行业。那里的技术在过去六个月甚至增长了很多。所以我们看到在我们的IT组其他领域有更多机会使用它来加速。市场，我看到一些贷款机构宣布了一些事情，我们一直在关注。所以有一些东西我们可能会用来改进它，我不确定一年前我会这么说。一年前我们觉得相当舒服。
你是对的。所以你需要一些信贷差异才能真正显现。今天投资者看的一个方式是看我们的赚取保费收益率，对吧？我们的赚取保费收益率高于行业其他部分。我们的违约率相对相同。这说明我们能够获得一点额外收益。一个或两个基点是什么？2450亿美元的2个基点加起来很多。所以从外部看，这可能是信用引擎成功的最佳证据。记住，它只是一个信用引擎。我们会用它来通过传统的收益率分析创建价格。价格有点，你知道，你在某些市场测试价格弹性，可以获得更多价格。所以更多是获得个别贷款价值的方式。
不，这很有帮助，我们在数据中确实看到了。你提到AI，我的第二个问题确实与AI有关，但更像是你们业务的潜在威胁，也许不是威胁。我试图理解影响，具体来说，今天借款人获得评估并取消MI。我的理解是这不常见。但随着越来越多数据转向众包，金融科技公司试图建立这些个人财务建议。你是否担心这变得更常见，借款人要求获得评估并取消现有保单的MI？这种情况会如何影响你们的业务和回报？
是的，过去五年一直有讨论，自从利率下降以来。这在业务中不常见，部分原因是肯定有摩擦。但大多数主要服务商会通知借款人。所以借款人知道或被通知。只是金额小。你知道，我认为，再次，你需要工作来再融资30到40个基点的东西。所以我不是说不能做。我们不太担心。我认为AI会影响它，如果不会我会惊讶。它也会使再融资更加无缝。如果你和我们的一些顶级贷款机构谈谈他们的技术投资，我认为共同主题是借款人受益。所以现在，你知道，MI在低于80%时自动取消。我认为这是一个很好的规则，我认为对借款人有利。所以如果利率下降，借款人锁定抵押贷款，房屋价值显著升值，能够更容易获得评估并取消MI，对他们有利，对借款人有利。这意味着这是一个好借款人。所以是的，我们不太担心。可能会有一些经济影响，但我不认为很大。所以我们不会太担心。
还有一个问题，关于运营费用。对今年的展望有什么想法吗？本季度略有下降。有什么要指出的吗？
嗨，Mihir，我是Dave Weinstock。你知道，我们对我们1.6到1.65亿的指引感觉很好。如果你看看六个月的情况，我认为我们基本在轨道上，可能略低于下限。但季度间会有波动，基于生产量、人员配置等。但总体上我们对所处位置感到满意。
谢谢回答我的问题。
不客气。
目前没有更多问题。我想将会议交回管理层进行结束语。
感谢大家今天的时间，祝大家夏天愉快。
谢谢。女士们先生们，今天的电话会议到此结束。感谢参与。您现在可以断开连接。