身份不明的发言人
Matt Murphy（投资者关系经理）
Chris Bilotto（总裁兼首席执行官）
Anthony Paula（副总裁）
Matthew Brown（首席财务官兼财务主管）
身份不明的参会者
John Massocca（B. Riley Securities）
Michael Carroll（RBC Capital Markets）
大家早上好，欢迎参加多元化医疗信托2025年第二季度业绩电话会议。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的演讲结束后将有机会提问。要提问，您可以按星号然后按一。要撤回您的问题，请按星号然后按二。请注意本次活动正在录音。现在我将会议转交给投资者关系经理Matt Murphy。请开始。
早上好。今天与我一起参加电话会议的有总裁兼首席执行官Chris Bellotto、首席财务官兼财务主管Matt Brown以及副总裁Anthony Paula。今天的电话会议包括管理层演讲，随后是卖方分析师的问答环节。请注意，未经公司事先书面同意，严禁对今天的电话会议进行录音和转播。今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于DHC的信念和预期，截至今天，2025年8月5日星期二，公司不承担修订或公开发布今天电话会议中前瞻性陈述的任何修订结果的义务，除非通过向证券交易委员会或SEC提交的文件。
此外，本次电话会议可能包含非GAAP数字，包括标准化运营资金或标准化FFO净营业收入或NOI以及现金基础净营业收入或现金基础NOI。这些非GAAP指标与净收入的调节表可在我们的财务结果包中找到，该包可在我们的网站www.dhcreat.com上找到。实际结果可能与任何前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异。有关可能导致这些差异的因素的更多信息包含在我们向SEC提交的文件中。投资者请注意不要过分依赖任何前瞻性陈述，最后，我们将提供关于。
本次电话会议的指导，包括NOI。我们没有将这些非GAAP指标的调节表作为我们指导的一部分，因为某些信息无法在不合理努力或根本无法获得的情况下进行此类调节，例如与房地产处置相关的损益或减值费用。说到这里，我现在想把电话转交给Chris。
谢谢Matt，大家早上好。感谢大家参加我们今天的电话会议。我将首先对DHC稳健的第二季度业绩进行高层回顾，并更新我们关键战略举措的进展和时间表。然后Anthony将提供有关我们第二季度财务和资本支出的更多细节。最后，Matt将在提供我们2025年指导更新之前回顾我们的流动性和融资活动。昨天市场收盘后，DHC报告的第二季度业绩在收入和利润两方面均超出分析师预期。
由于我们SHOP部门的持续复苏，我们在本季度通过资产出售和以有吸引力利率的新融资相结合的方式，在去杠杆化资产负债表方面取得了额外进展，并在6月份偿还了到期的2025年票据。本季度总收入为3.827亿美元，同比增长3%。调整后的EBITDA RE为7360万美元，同比增长7%，标准化FFO同比增长172%至1860万美元或每股0.08美元。看看我们的SHOP部门表现，DHC继续受益于强劲的部门基本面以及我们在过去几年为升级我们的社区所做的重大资本支出。
这导致同物业SHOP NOI同比增长18.5%，合并基础上为3740万美元。平均月费率同比增长5.4%，入住率上升160个基点至80.6%，导致SHOP收入增长6.2%。尽管环比持平，但SHOP NOI利润率在合并基础上同比提高180个基点至11.2%，在同物业基础上为12.8%。此外，由Five Star管理的115个同物业社区的NOI利润率为14.1%，同比提高170个基点。
Rev4同比增长5.4%，主要由年度费率增加、SHOP护理水平定价大幅提高以及高入住率物业折扣和优惠减少驱动。费用得分增长3.3%，原因是绩效提升和填补空缺职位，部分被较低的保险成本抵消。总体而言，我们继续对我们控制成本的进展感到满意，并对我们SHOP部门的前景保持乐观。转向我们的医疗办公室和生命。
科学投资组合，在第二季度，我们完成了超过106,000平方英尺的新租赁和续租活动，加权平均租金比同一空间的先前租金高11.5%，加权平均租期为七年。同物业入住率为89.9%，较第一季度下降10个基点。展望未来，我们医疗办公室和生命科学投资组合中4%的年化收入计划在2025年底到期，其中101,000平方英尺或1.9%的年化收入是已知的空置。我们积极的租赁管道为691,000平方英尺，其中246,000平方英尺是新。
吸收为填补空置和提高入住率提供了动力，同时还有两位数租金增长的潜力。转向我们的关键战略举措，在第二季度，DHC出售了两处无负担物业，包括一个高级生活社区和一个医疗办公楼，总价为1640万美元。随后，我们在2025年7月又出售了三处无负担物业，总售价为880万美元。为支持我们的资产负债表举措，我们自3月以来完成了总计3.43亿美元的抵押贷款，6月获得了1.5亿美元的新信贷额度（目前未动用），并赎回了所有2025年6月到期的优先票据。
Matt将很快提供有关这些交易的更多细节。截至7月底，我们的活跃处置管道包括53处物业，其中23处是医疗办公室和生命科学物业，总计160万平方英尺，而30处物业包含约2000个单元，属于我们的SHOP部门。我们对其中49处物业达成了协议或意向书，总价为2.8亿美元，包括28个非核心SHOP社区和21个医疗办公室和生命科学资产。在这2.8亿美元中，约9100万美元作为我们2026年1月到期的零息票据的抵押品，我们预计这些资产出售的大部分将在第三季度和第四季度完成。
除了这些资产出售提供的资金有助于偿还我们的2026年票据并进一步降低资产负债表的杠杆率。这也使REIT拥有一个实质性增强的投资组合，其中SHOP资产的集中度更高，鉴于强劲的部门顺风，具有超常的增长潜力，并由提供稳定现金流和嵌入式年化租金增长的三重净医疗办公室和生命科学物业组合补充。我们还预计这些出售将导致2026年及以后的资本支出减少，大幅增加我们整体投资组合的现金流。我们对过去一年传达的许多举措的实施感到鼓舞，这些举措涉及增长SHOP NOI、出售非核心资产以去杠杆化资产负债表以及以实质性降低的利率再融资债务，我们认为我们的股价被低估，通过继续这些举措，偿还我们2026年1月到期的票据（Matt将很快说明），以及我们SHOP业绩的持续改善，每一项都将成为推动股价表现的催化剂。
现在我想把电话转交给Anthony。
谢谢Chris，大家早上好。在第二季度，我们的同物业现金基础NOI为7120万美元，同比增长11.2%，环比下降30个基点。同比增长主要由我们SHOP部门的改善驱动，该部门在夏威夷的同物业NOI为3740万美元。这一增长由平均月费率增长5.2%和入住率上升100个基点至81%驱动。这些驱动因素导致同物业SHOP收入同比增长5.9%，利润率扩大140个基点。提醒一下，我们2025年第一季度的SHOP收入包括来自佛罗里达州一个社区的业务中断索赔的270万美元收益。
对这一项目进行标准化处理后，您将实现同物业SHOP NOI环比增长4.9%。转向G&A费用，第二季度的金额包括410万美元的业务管理激励费用。由于截至2025年6月30日的总回报超过基准，任何激励管理费将在2026年1月到期，不包括激励管理费的影响，本季度的G&A费用将为700万美元。在本季度，我们投资了约3400万美元的资本，包括2900万美元用于我们的SHOP社区和500万美元用于我们的医疗办公室和生命科学投资组合。
回顾我们最近完成的翻新和再开发，与翻新前的NOI相比，我们在本季度实现了380万美元的增量NOI。我们相信这些社区的NOI和入住率增长仍有上升空间。基于我们迄今为止的支出和未来的预期，我们将2025年的资本支出指导下调至1.4亿至1.6亿美元，较之前的指导减少了1000万美元。现在我将电话转交给Matt。
谢谢Anthony，大家早上好。我们本季度末的流动性约为2.92亿美元，包括1.42亿美元的无限制现金和1.5亿美元的新循环信贷额度。我们在6月关闭了这一新额度。这一新额度由14个SHOP社区担保，包括约2600个单元，每个单元的隐含估值为184,000美元。该额度的到期日为2029年6月，有两个六个月的延期选项，为我们提供了额外的流动性，同时也展示了贷款人对我们长期战略的支持。
除了我们在2025年获得的1.5亿美元有担保循环信贷额度外，我们还获得了总计3.43亿美元的融资，由27个SHOP社区担保，包括约4100个单元，加权平均利率为6.5%。除1.4亿美元的抵押贷款通过利率上限有效固定，SOFR执行利率为4.5%外，所有这些债务均为固定利率。2.79亿美元的本金余额在加权平均基础上为两到五年的只付息期。债务的到期期限约为六年，每个单元的隐含估值为174,000美元。
我们对这些融资的结果非常满意，因为它们突出了我们SHOP社区的价值，解决了我们的2025年债券到期问题，并将我们的年度现金利息支出减少了近1500万美元或每股0.06美元。正如我们之前讨论的，我们解决剩余的2026年1月到期的6.41亿美元零息债券的策略包括使用Chris讨论的2.8亿美元处置收益（所有这些都处于PSA或LOI阶段），第三季度预计的新融资活动在3亿至3.5亿美元之间，以及我们强大的流动性状况。提醒一下，我们确实可以选择将这些剩余债券的一部分或全部延长一年至2027年1月。
我们的净债务与调整后EBITDA RE的比率为8.7倍，由我们的再融资和处置活动驱动。我们预计，随着我们解决2026年债券到期问题、完成之前强调的处置并继续实现SHOP部门业绩的改善，我们的杠杆率将继续下降至6.5倍至7.5倍的目标。最后，我们仍然有信心我们将满足2026年的债务到期，这将使我们直到2028年才有下一个到期。鉴于迄今为止的结果和我们对今年剩余时间的预期，我们将2025年SHOP NOI指导的中点提高了1000万美元，至1.32亿至1.42亿美元。
需要注意的是，我们年初至今的SHOP NOI为7340万美元，包括某些在前六个月对NOI有利的非经常性项目，以及上半年比下半年少三天。因此，我们预计基于第三季度和第四季度天数增加的支出增加，以及由于季节性原因，第三季度的公用事业费用增加。我们的准备发言到此结束。接线员，请开放提问线路。
谢谢。我们现在将开始问答环节。要提问，您可以按星号然后按一。如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的提问已得到解答，您想撤回问题，请按星号然后按二。此时我们将暂停片刻以整理名单，我们的第一个问题将来自B. Riley Securities的John Massacre。请开始。你好John，你的线路可能被静音了。
抱歉，我被静音了。大家早上好。也许深入了解一下QQ结果。考虑到指导的变化，你们提到上半年有一些一次性项目。2025年第二季度有什么特别值得注意的吗？我知道第一季度有一些，我相信是保险报销，但第二季度有什么可能被视为一次性问题的吗？这可能对未来模型有多大影响？
是的，NOI的大部分好处来自第一季度，正如我们提到的那些保险收益。我们在第二季度从PLGL保险中获得了一点好处，但不如第一季度重要。展望未来，我们预计将继续看到入住率增长，朝着我们之前强调的年底目标前进。我们确实预计第三季度由于季节性原因，公用事业费用会增加，每年都会发生这种情况，然后由于下半年天数较多，这将增加一些与工资和福利等相关的成本。
好的，然后考虑到资本支出指导的变化，这是否全部与SHOP资本支出的减少有关，还是有其他投资组合部分你们看到资本支出需求减少？
有几个不同的部分。所以实际上部分是由于处置，以及随着我们接近年底，只是比较我们迄今为止的实际支出与预算编制时的预期，我们只是试图稍微收紧我们的范围。然后我们还有一些由租户管理的TI和投机性租赁在MOB和生命科学投资组合中。这可能会波动，但我们感觉很好，能够在今天的准备发言中将范围收紧到我们所做的程度。
好的。然后在处置方面，除了处于PSA和LOI阶段的销售管道外，你们认为在年底或进入2026年之前还能完成其他交易吗？只是试图平衡年初至今完成的交易、6月演示中的销售管道以及补充材料中处于合同阶段的交易。这是否意味着你们可能会出售之前营销的较少资产，或者这些仍在进行中，可能会在今年晚些时候完成？
是的，这是一个混合。正如你所提到的，我们在PSA和LOI方面有2.8亿美元。这些主要是第三季度和第四季度的目标。我们还有少数其他资产，四处不同的物业，两处MOB生命科学，两处SHOP，总价2000万美元，这些在营销过程中落后于LOI PSA。所以，你知道，我不，我会将其视为第四季度末甚至第一季度的一个参考，但这确实完成了我们正在进行的积极营销。正如我们在准备发言中提到的，我们在季度结束后出售了三处物业。
所以，你知道，事情正在按计划进行。但是的，这将结束更广泛的资产处置阶段，然后，你知道，我们将转向更多的手对手战斗或战略资本回收，在2026年继续进行。
然后，虽然不是很大的差异，但似乎Five Star资产至少在比较基础上，甚至季度环比比较基础上，表现优于投资组合中的其他SHOP物业。有什么特别的原因吗？这是否以任何方式改变了你们关于希望由Five Star运营多少投资组合的哲学？
是的，我的意思是，看，我认为Five Star一直在努力，你知道，改善其整体业务模式，并引入合适的团队成员。你知道，我们已经讨论了他们实施的一些运营平台的一般改进。你知道，我们在许多Five Star物业中投入了资本，所以我们开始看到这些好处。我认为一般来说，我会说净净，一些Five Star物业位于更主要的市场，我们将从中获得一些外部好处。
你知道，对于投资组合的其余部分。仍然有很多上升机会。我的意思是，我们讨论了一些一次性影响。我们在第二季度看到我们的SNF物业有所回落。我们有10个这样的物业与一个运营商和一些一次性调整。因此，这在一定程度上影响了本季度的结果。但我们预计两者都会朝着有利的方向发展，但略微倾向于Five Star管理。考虑到物业，特别是该投资组合的翻新。
然后我的最后一个问题是关于入住率的，考虑到你们现在的位置与达到目标范围和指导的关系，是否有某种原因可能导致年底入住率突然上升，无论是资本支出计划的完成，季节性因素，还是你们认为这应该逐渐朝着指导数字发展？
它会在全年逐渐增加。我的意思是，我们提供了年底入住率超过82%的目标。82.5%是我们目标的中点。因此，这将是通过改进实现的。我的意思是，我们看到7月有一些有利的结果，随着我们进入这些月份，季节性更有利，我们预计这一趋势将继续。然后你们将会有处于LOI或PSA阶段的处置的流入和流出，这也将波动入住率数字，最终使我们达到指导。
在年底。
我的问题到此为止。非常感谢。
再次感谢。
如果您有问题，请按星号然后按一。我们的下一个问题将来自RVC Capital Markets的Michael Carroll。请开始。
是的，谢谢。我有几个澄清问题。我知道你们说大部分非经常性收益在第一季度，但第二季度也有一点。第二季度的非经常性金额是多少，它包含在P&L的哪个部分？是在SHOP NOI中吗？
是的，它在SHOP NOI中。它与PLGL保险的收益有关，在支出方面。大约是100万美元。
好的，很好。然后我知道资本支出数字一直在小幅下降。你们SHOP投资组合中每个单元的正确经常性资本支出是多少？所以如果你们快进到2026年及以后，所有你们一直在花费的额外资本支出美元，是否已经完成？未来的运行率每个单元是多少？
所以从经常性SHOP的角度来看，我们考虑的是每个单元3500美元。在再开发方面，我们试图在如何部署资本方面具有战略性，但一般来说，我们考虑的是中高两位数的回报。
然后随着你们进入2026年，你们是否已经完成了过去几年一直在进行的额外维护资本支出，还是有其他较重的资本支出年份我们应该预期？
我会说我们在递延资本支出方面大部分已经赶上了。
好的，很好。然后最后，我知道你们提到，我相信我听到的是，第三季度的新债务融资在3亿至3.5亿美元之间，这是否将是SHOP资产的新担保债务，或者我们应该如何考虑这种潜在的担保融资可能如何进入？
是的，我们已经为此工作了一段时间。我们有几个不同的选择。一些是担保融资或无担保的债券形式或更传统的融资类型。目前，我们不预期它会在SHOP社区上，但我们预计在未来几个月内会报告更多信息。
好的，很好。我没有其他问题了。谢谢。
如果没有其他问题，这将结束我们的问答环节。我想将会议转回给总裁兼首席执行官Chris Bellotto，进行任何结束发言。
感谢大家参加我们今天的电话会议。我们的电话会议到此结束。谢谢。
会议现在结束。感谢您参加今天的演讲。您现在可以断开连接。