身份不明的发言人
Paul C. Hughes（总法律顾问兼秘书）
Paul H. McDowell（首席执行官、总裁兼董事）
Gavin Brandon（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
身份不明的参与者
大家好，欢迎参加Orion Properties 2025年第二季度业绩电话会议。提醒一下，本次会议正在录音。现在，我想将电话转交给Orion的总法律顾问Paul Hughes。谢谢。您可以开始了。
谢谢大家，大家早上好。昨天，Orion发布了截至2025年6月30日的季度业绩，向美国证券交易委员会提交了10-Q表格，并在其网站onlreit.com上发布了业绩补充材料。在今天的电话会议中，我们将讨论Orion对2025日历年度的指导估计以及其他前瞻性声明，这些声明基于管理层当前的预期，并受到某些风险的影响，这些风险可能导致实际结果与我们的估计存在重大差异。这些风险在我们的收益发布、10-Q表格和其他SEC文件中进行了讨论，Orion不承担更新本次电话会议中任何前瞻性声明的义务。在今天的电话会议中，我们将讨论运营资金（FFO）、核心运营资金（核心FFO）和其他非GAAP财务指标。
这些非GAAP财务指标不能替代根据GAAP呈现的财务信息，Orion的收益发布和补充材料包括将我们的非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行对账的内容。今天主持电话会议的是Orion的首席执行官Paul McDowell和首席财务官Gavin Brandon，参加问答环节的还有我们的首席运营官Chris Day。接下来，我将把电话转交给Paul McDowell。
大家早上好，感谢大家参加Orion Properties第二季度业绩电话会议。今天，我将重点介绍我们在新业务战略上取得的持续进展，并讨论我们第二季度的业绩和运营情况。重要的是，租赁势头持续，我们感到振奋的是，市场对我们加速资产出售的反应积极。在我的发言之后，Gavin将回顾我们的财务业绩，并提供我们对今年剩余时间的改善展望。截至7月31日，我们完成了639,000平方英尺的租赁，成功延续了去年110万平方英尺租赁的强劲势头。
具体来说，639,000平方英尺的租赁是新租和续租交易的组合，加权平均租期为6.4年。第二季度及之后的租赁包括三份新租约：一份为期15.7年、面积46,000平方英尺的新泽西州Parsippany物业的租约；一份为期5.4年、面积80,000平方英尺的乔治亚州Kennesaw物业的租约；以及一份为期7.6年、面积23,000平方英尺的德克萨斯州Plano物业的租约。乔治亚州Kennesaw物业目前租给Home Depot，剩余租期近三年，因此合并租期超过八年。
此外，我们在本季度签署了两处物业的110,000平方英尺短期续租协议，平均租金涨幅超过6%。我们对迄今为止的强劲租赁活动和未来管道中持续增长的势头感到鼓舞，其中包括各种长期续租和新租约，租期均超过我们投资组合的平均水平。我们正在努力将超过800,000平方英尺的租赁活动管道（包括处于讨论和文件阶段的交易）的大部分推向完成。截至季度末，Orion的运营物业入住率为77.4%，环比上升310个基点；运营物业租赁率为79.1%，环比上升170个基点；加权平均租期从上季度的5.2年和去年同期的4.2年上升至5.5年。
我们预计租户保留率将继续波动，原因是我们投资组合规模较小以及今年剩余时间内某些预期的搬迁时间。我们继续预计，随着我们租赁空置空间、出售不符合我们长期目标的空置物业，并努力克服过去几年的大量租约到期和转租问题，我们的投资组合入住率将在2025年后上升。这一点很重要，因为我们继续努力降低物业运营成本。特别值得注意的是，与往年相比，今年我们能够以强劲的价格加快物业处置速度。
在第二季度，我们完成了四处空置物业的出售，总面积434,000平方英尺，总售价为2,690万美元，约合每平方英尺62美元。此外，我们已达成协议，出售五处传统办公物业，包括一处空置物业、三处近期空置物业和一处稳定物业，总面积540,000平方英尺，售价为5,700万美元，约合每平方英尺106美元，预计将在今年下半年完成交易。相比之下，去年我们仅出售了两处物业，总面积164,000平方英尺，售价约530万美元。今年迄今为止出售的四处物业均为空置的非核心建筑，我们相信正在进行的其他出售交易将提供非常有吸引力的退出机会，并避免重新租赁资产的不确定性和重大资本投入及持有成本。
这些交易展示了我们持续变现非核心资产和重新配置资本的能力，同时提高了剩余投资组合的整体质量和持久性。正如我们不断增长的加权平均租期所展示的那样。我们预计在今年剩余时间和明年将有更多的处置。最后，位于伊利诺伊州Deerfield的前Walgreens园区内过时办公楼的拆除工作正在进行中，预计将在年底前完成，这将使我们能够大幅降低持有成本，并使该物业对潜在投资者更具吸引力。同时，我们继续评估这处约37.4英亩土地的替代方案。
正如我们在2024年年度业绩电话会议上分享的那样，我们正在继续将投资组合集中度从传统的普通郊区办公物业转向专用资产（DUA物业），在这些物业中，我们的租户从事的工作无法在家中复制或搬迁到普通办公环境中。这些物业类型包括医疗、实验室、研发、灵活和非CBD政府物业，这些物业我们均已拥有。我们的经验是，这些资产往往表现出更强的续租趋势、更高的租户投资和更持久的现金流。随着我们继续回收资本，我们正在仔细评估季度末的DUA收购机会。
按年化基本租金计算，约32.2%的投资组合和按面积计算约25.3%的投资组合为DUA物业，这一比例将通过处置活动和有针对性的收购随着时间的推移而增加。谈到资产负债表，Orion一直非常积极地保持大量流动性以支持我们持续的租赁工作。为此，我们出售了空置物业，利用出售收益和现金流偿还债务。管理G&A在收购方面高度选择性和针对性，并与我们的股息政策保持一致。因此，我们的净债务与年化年初至今调整后EBITDA的比率为季度末的6.93倍。
我们预计这一比率在未来一年将小幅上升，但我们预计随着我们进入第三季度，这一比率将被随后几年的预期收益增长所抵消。我们拥有坚实的租赁管道，并继续专注于投资目标市场中位置优越的物业。为了支持这一点，我们将继续资助资本支出，以提升资产价值，使我们能够租赁空间、留住租户并吸引新租户。我们对资本配置的纪律性方法，包括在过去几年保持低杠杆资产负债表，使我们能够应对当前环境，即使我们面临来自更高利率的持续现金流压力、近期租约到期导致的高空置率以及自分拆以来我们出售的23处物业的影响。
随着又一个强劲的租赁和资产销售季度过去，以及健康的租赁和处置管道在前方，我们感到鼓舞的是，Orion的转型正在加速。我想花点时间重申并强调，我们解锁价值的方法没有动摇。我们仍然致力于纪律性的执行和投资组合的持续稳定和增强。转型净租赁办公投资组合需要时间，但我们已经取得了非常强劲的进展。展望未来，除了重新定位投资组合外，管理层和董事会将持续评估最佳的前进道路，以最大化所有股东的价值。
接下来，我将把电话转交给Gavin。
谢谢Paul。Orion在第二季度实现总收入3,730万美元，而去年同期为4,010万美元。本季度的核心FFO为1,150万美元或每股0.20美元，而2024年同期为1,420万美元或每股0.25美元。调整后的EBITDA为1,800万美元，而2024年同期为2,050万美元。同比变化主要与空置率、较小的投资组合和租赁活动的时间有关。第二季度的G&A符合预期，为480万美元，而2024年同期为450万美元。
正如之前的电话会议中提到的，由于我们的重组努力（包括裁员）带来的G&A节省将在今年第三和第四季度开始显现。第二季度的资本支出和租赁成本为1,560万美元，而2024年同期为630万美元。2025年期间资本支出的增加是由租赁活动的加速推动的。正如我们之前讨论的那样，资本支出的时间取决于租约的执行时间和物业工作的完成时间。我们预计随着时间的推移，随着租约到期和新老租户使用其租户改善津贴，我们将分配更多资本用于资本支出。
谈到季度末的资产负债表，我们的总流动性为2.577亿美元，包括1,770万美元现金及现金等价物（包括公司按比例享有的R Street合资企业的现金份额）和2.4亿美元的信贷额度可用额度。我们打算在可预见的未来保持资产负债表上的大量流动性，以资助预期的资本承诺，支持我们未来的租赁工作，并提供执行未来几年业务计划所需的财务灵活性。季度末，我们的未偿还债务为5.09亿美元，包括我们的非追索权3.55亿美元CMBS贷款（由19处物业担保的证券化抵押贷款，到期日为2027年2月）、1.1亿美元的信贷额度浮动利率债务（到期日为2026年5月）、1,800万美元的San Ramon物业抵押贷款（到期日为2031年12月）和2,600万美元的Arc Street合资企业抵押贷款份额（到期日为2025年11月，借款人可选择延长12个月至2026年11月）。
季度末，我们的净债务与总房地产资产的比率为32%。关于我们的信贷额度，如前所述，该债务的预定到期日为2026年5月，我们没有剩余的延期选择权。我们正在与贷款人讨论延长和/或再融资该债务义务，以符合我们当前的业务计划。延长该债务义务是我们的最高优先事项之一，我们预计会成功，并将在未来的季度中分享更多关于这一进展的信息。有关我们信贷额度的更多披露，请参阅我们2025年8月5日的10-Q表格。2025年8月5日，Orion董事会宣布2025年第三季度每股现金股息为0.02美元。
谈到我们对2025年的展望，我们现在正在缩小和提高核心FFO的范围，并降低净债务与调整后EBITDA的范围，并重申我们对G&A的预期。核心FFO现在预计范围为每股摊薄0.67美元至0.71美元，高于之前的0.61美元至0.70美元。净债务与调整后EBITDA现在预计范围为7.3倍至8.3倍，低于之前的8.0倍至8.8倍。我们对今年指导的改进是由多种因素驱动的，包括一次性项目，如租约终止收入、物业税上诉和退款，以及租赁情况优于我们最初的预期。
我们的G&A范围（不包括非现金薪酬）仍为1,950万美元至2,050万美元。我们预计2025年的G&A将与2024年持平或略好。接下来，我们将开放提问环节。接线员。
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的星号键1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号键2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。提醒一下，是星号键1。我们将暂停片刻以收集问题。目前没有问题。我想将电话转回给Paul McDowell进行结束语。
好的。非常感谢。我们感谢大家今天的参与，并期待在下个季度向大家更新。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以断开线路，感谢您的参与。