Lauren Beale（首席会计官）
Dave Sedgwick（总裁兼首席执行官）
James Callister（首席投资官）
Bill Wagner（首席财务官）
Derek Bunker（战略与投资者关系高级副总裁）
John Kilichowski（富国银行）
Farrell Granath（美国银行）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
身份不明的参会者
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Austin Wurschmidt（KeyBanc资本市场公司）
感谢您的耐心等待。我是Janice，今天将担任您的会议接线员。此时，我想欢迎各位参加CareTrust房地产信托公司2025年第二季度运营业绩电话会议。所有线路已设为静音以防止背景噪音。发言人发言结束后将进行问答环节。如果您想在此期间提问，只需按电话键盘上的星号键加数字一。如果您想撤回问题，请再次按TR键。谢谢。现在我想将会议转交给CareTrust首席会计官Lauren。您可以开始了。
谢谢，欢迎参加CareTrust房地产信托公司2025年第二季度收益电话会议。我们今天将根据管理层当前预期做出前瞻性声明，包括关于未来财务表现、股息、收购、投资、融资计划、业务策略和增长前景的声明。这些前瞻性声明存在风险和不确定性，可能导致实际结果与我们的预期存在重大差异。这些风险在CareTrust房地产信托公司最近提交给SEC的10-K和10-Q表格中进行了讨论。除非法律要求，我们没有义务更新或修订这些声明。在电话会议期间，公司将参考非GAAP指标，如EBITDA、FFO和FAD或FAD。这些指标与最可比GAAP财务指标的调节表可在我们的收益新闻稿和2025年第二季度非GAAP调节表中找到，这些文件可在CareTrust网站投资者关系部分的www.caretrustreet.com上获取。本次电话会议的重播也将在网站上提供有限时间。今天上午参加电话会议的有总裁兼首席执行官Dave；首席财务官Bill Wagner；首席投资官Dave Colllister；以及战略与投资者关系高级副总裁Derek Bunker。我现在将电话转交给CareTrust房地产信托公司总裁兼首席执行官Dave。Dave？
好的，大家早上好，感谢大家的参与。在我分享本季度的亮点和未来许多好事之前，我认为重要的是花点时间退一步，将我们过去两年的增长放在背景中来看。在第二季度及之后，我们完成了约11亿美元的投资，当然，最引人注目的是我们在5月完成的Care REIT收购和进入英国养老院市场。在过去18个月中，我们已部署了约27亿美元的投资，超过了我们自成立以来前八年的总投资额。在我们第四季度的电话会议上，当我们庆祝2024年创纪录的15亿美元投资时，这是我们年平均水平的七倍，我提到我们不会满足于这一记录，而是会继续全速前进。虽然我们迅速跟进并在5月完成了Care REIT收购的第一笔并购交易，使我们的运营商组合、资产类型组合、付款人组合和地理集中度多样化，并为我们提供了一个关键市场的引人注目的敞口，我们预计该市场将与我们的美国机会集同时增长。团队并没有就此止步。自从完成CAREIT以来，我们又完成了近2.2亿美元的投资，昨天宣布了约6亿美元的重新加载的管道，James将在他的更新中谈到。现在，这一创纪录投资速度的结果是，第二季度的总收入比去年同期增长了63.3%。每股标准化FFO增长了约19%，每股标准化FAD增长了约16%，均在同一时期内。我们还按年增加了15.5%的季度股息，同时保持了舒适的派息率。转向本季度的更新，Care REIT资产的整合开局良好。James承诺在这次会议上不再使用"plucky"这个词，我承诺我不会用英国口音，但我要说，我们对我们进入的运营商关系感到非常满意，并且已经与其中许多人制定了近期如何共同增长的计划。我们继续向市场介绍自己，并期望随着时间的推移，更多的养老院机会进入我们的管道。6月底，我们收购了Care REIT的前外部经理，并开始将这些员工整合到CareTrust中。他们是一个才华横溢的团队，带来了这些资产的市场经验和与运营商及其他关键行业参与者的深厚关系。我们相信CareTrust英国团队将帮助我们在那里寻找、识别、承销和完成增长机会。虽然庆祝我们最近的所有投资很有趣，强调我们对近期和长期未来前景如此兴奋的原因也很重要，但我要重申我在过去几次收益电话会议上传达的内容。我们还没有完成。我们非常感觉我们仍处于初创模式，渴望证明自己并在未来多年产生可持续的每股FFO增长。为了让飞轮继续运转，除了投资于实物资产外，我们还投资于人员和支持其整合及未来增长的系统。除了在英国建立业务外，我们还在美国增加了税务、财务、投资和资产管理方面的关键专业人员，使我们能够以更多样化的方式在更多市场增长。我们扩大的团队比以往任何时候都更强大、更聪明、更渴望成功。这种对团队的幕后投资，就像我们对实物资产的投资一样，将继续随着时间的推移产生回报。说到这里，我将把话筒交给James，报告投资活动和收购前景。
谢谢，Dave。大家早上好。在第二季度，除了在5月完成Care REIT收购外，我们还完成了其外部经理的收购，并开始欢迎这些员工加入CareTrust的过程。正如Dave提到的，利用这一平台使我们能够同时专注于我们在美国和英国的增长，涵盖专业护理、老年人住房和养老院资产类型。
同样在本季度，通过一个合资企业，我们提供了约95%的总所需投资资本，完成了约1.46亿美元的10个专业护理资产组合的收购，这些资产位于太平洋西北地区，租赁给两个高素质的现有运营商。这些是我们非常兴奋的优质资产，这是我们团队从上到下辛勤工作的证明，在CARE REIT交易之后立即完成了如此规模的交易。在本季度的其余时间及之后，我们在专业护理房地产收购、优先股投资和抵押贷款方面部署了约1.1亿美元的额外资本。
这些交易使我们今年迄今完成的投资总额达到约12亿美元。展望未来，我们的投资管道仍然强劲，约为6亿美元。引用的管道包括一些单笔和双笔交易，以及一些中型到大型组合交易，主要由专业护理设施组成，但也包括几笔老年人住房交易和一个英国养老院机会。请记住，当我们引用我们的管道时，我们只包括我们有合理信心可以在未来12个月内锁定和完成的交易。
我们继续看到来自经纪人营销交易和通过我们的运营商网络及其他关系获取的非市场机会的强劲管道。潜在交易的流动涵盖了专业护理和老年人住房资产，包括三重净租赁和shop租赁，总体交易量有适度但有意义的上升。与此同时，我们正在英国建立管道，积极评估跨大西洋的潜在收购，并定期与重视像CareTrust这样的资本合作伙伴的现有和新运营商会面，在资本紧张的环境中。英国养老院行业代表了额外增值增长的途径，我们严格的承销、运营专业知识、强大的资产负债表、优势资本成本和经过验证的交易确定性使我们能够获胜。重要的是，我们对英国交易的追求不会减缓我们在美国寻找和执行高回报房地产收购的主要关注点，正如收购后约2.15亿美元的美国投资和我们的重新加载管道所证明的那样。说到这里，我将把话筒交给Bill。
谢谢，James。本季度，标准化FFO比去年同期增长了58.2%，达到8310万美元，标准化FAD增长了53.9%，达到8310万美元。按每股计算，标准化FFO增加了0.07美元或19.4%，达到每股0.43美元，标准化FAD增加了0.06美元或16.2%，达到每股0.43美元。在第二季度，我们通过ATM的股权销售筹集了约3.55亿美元的现金，并完成了一笔5亿美元的定期贷款。这些收益使我们能够为投资提供资金，包括英国的一部分，我们在6月30日偿还了我们的循环信贷额度余额，并在季度结束后偿还了作为Care REIT收购一部分承担的约2.6亿美元的债务。
同样在季度结束后，我们签订了一份利率互换协议，将新定期贷款的利率固定为三年，未来总利率为4.6%，使我们的固定利率债务占总债务的比例达到93%。在昨天的新闻稿中，我们将今年的指导提高到每股标准化FFO和标准化FAD均为1.77美元至1.79美元。这一指导包括今天完成的所有投资，稀释后的加权平均股数为1.953亿股，并依赖于以下六个假设：一，今年没有额外的投资，也没有进一步的债务或股权发行。
二，CPI租金增长为2.5%。我们今年的总现金租金收入预计约为3.38亿美元。不包括在这个数字中的是800万美元的直线租金和200万美元的租赁无形资产摊销。三，来自融资应收款的利息收入为1200万美元。四，利息收入约为8700万美元，其中8000万美元来自我们的贷款组合，700万美元来自投资于货币市场基金的现金。五，利息支出约为4400万美元，其中包括约500万美元的递延融资费用摊销。六，G&A支出约为4800万至5200万美元，包括约1200万美元的股票补偿。最后，我们的流动性继续保持强劲。除了6500万美元的现金外，我们的循环信贷额度下有11.4亿美元可用。尽管投资速度创纪录，我们继续保持低杠杆，净债务与年化标准化EBITDA的比率为2倍。我们的净债务与企业价值的比率为12.3%，截至季度末，我们实现了8.2倍的固定费用覆盖率。说到这里，我将把话筒交还给Dave。
谢谢，Bill。对业绩感到超级兴奋，对团队在过去几年和上个季度能够取得的成就感到非常感激和自豪。很高兴回答你们的问题。
谢谢。此时，我想提醒大家，要提问，请按电话键盘上的星号键加数字一。我们将暂停片刻以整理问答名单。您的第一个问题来自富国银行的John。请继续。
下午好。谢谢，团队。也许我们可以从管道开始，您能谈谈管道的构成吗？我很好奇英国已经开始贡献了多少，以及您是否看到这一数字在增长，然后第二部分是其中有多少是shop，如果有的话？Dave，如果您用英国口音回答，您将获得加分。
我将把这个问题交给James来回答。
我必须忠于自己，所以这将是我，您知道。管道，John，大部分仍然是美国的专业护理。其余部分是美国的老年人和英国的组合。那里肯定有一笔英国交易，随着我们继续与经纪人和运营商社区接触和发展关系，这一数字继续增长。我认为美国的老年人住房中有一部分确实包括shop。我们有12个月的时间来实现这一点，但我们继续积极寻找shop，并在找到合适的交易时尝试获取。
明白了。这很有帮助。然后，关于您正在寻找的shop交易，您能谈谈您感兴趣的策略性交易吗？是核心增值还是价值增值，以及您关注的是哪些层级的市场？我只是好奇您如何定位自己与同行？
是的。我的意思是，我认为我们相当开放，John。我认为我们真正关注的是基于交易进来的合适的运营商管理关系，看看我们是否能真正找到一个我们真正喜欢并对其感到满意的运营商或管理解决方案。我认为我们对交易相当开放。我认为我们会在某些交易中更具竞争力。所以我认为我们正在审视一切，专注于为那笔交易找到合适的运营商管理解决方案，并专注于那些我们觉得有空间并且可以为其找到合适运营商的交易。
好的。非常有帮助。谢谢。
谢谢，John。
您的下一个问题来自美国银行的Pharrell。请继续。
您好，下午好。我是Parel Granith。我还想更深入地了解您在管道中看到的情况，因为当和解法案通过时，SNF的一些悬而未决的问题略有缓解。我想知道您是否看到市场上出现了更多的东西，或者您是否看到了对资产（包括老年人住房或shop）的竞争加剧，因为您正在参与其中？
是的。我认为我们没有看到来自大美丽法案的交易流有显著上升或影响。我认为您仍然看到区域所有者运营商和夫妻店开始将资产推向市场，因为他们的复苏在COVID之后基本上已经完成，并且随着这一情况的稳定，他们中的许多人带来了更多的东西。但我没有看到大美丽法案的任何真正影响。我认为交易流是一致的，最近可能有一点上升。我认为在专业护理市场上，买家基本上和以前一样。在老年人方面，也许私人股本方面有一些新的进入者，私人资金方面，但主要还是那些已经存在一段时间的公共和已知的私人股本集团。
太好了。谢谢。我的第二个问题是关于潜在协同效应的，正如您刚才提到的关于CRT团队的整合，我们可能会看到什么，特别是考虑到您的G&A略有上升，以及未来几年这可能变成什么？
嘿，我是Derek。我认为首先，进展非常顺利。我们对这些团队感到兴奋，我们认为在过去18个月中实物资产投资的创纪录速度下，确保我们围绕其建立一个团队来照顾它，并为我们自己定位以实现跨市场和未来机会的多样化增长是非常重要的。所以我认为您将在今年剩余时间里继续看到这一点。但我们觉得我们已经取得了很大进展。我们在6月底已经引入了那些英国团队，并且在美国团队中也进行了大量投资。所以可能还没有完成，但我们已经取得了很大进展，对目前的进展感到非常兴奋，觉得我们已经为自己定位得很好，以支持这一增长。
好的。非常感谢。
谢谢，Farrell。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。请继续。
是的，谢谢。我想，James，我想快速谈谈您提到的管道中有几笔老年人住房交易。这些交易是shop交易还是传统的三重净租赁类型交易？
两者都有一些，Mike。
然后我知道您一直在寻找的平台。我们——您能谈谈那个市场的情况吗？我们是否更接近在该方面达成某种交易，或者有什么有趣的东西吸引您？
我会说，关于Redea，我们过去大约18个月一直在说的仍然非常正确，就像James说的，我们正在审视一系列机会，从大型交易到小型交易，这些交易将带来团队和平台，一直到更温和的进入点，我们将保持机会主义。我们不觉得有任何压力要快速行动。我们想把它做对。我认为James对前一个问题的回答是正确的，对于shop来说，交易的大小并不重要，重要的是运营商。当您看我们的租赁覆盖率时，相对而言是如此之高，这是基于将伟大的机会与伟大的运营商匹配。如果我们能在这方面保持真实，那么我们就可以真正专注于增长。所以我会说我们继续审视这个领域，我们将保持机会主义。如果在未来12个月内我们没有在shop方面完成一些事情，我会感到非常惊讶？
好的。谢谢。这很有帮助。然后对我来说最后一个问题是，竞争环境是否使事情变得更加困难，特别是在老年人住房方面？我知道SNF的资本化率很少变化。我假设这仍然成立，但您是否看到老年人住房方面的任何压缩，可能使其更加困难？
我不会说使其更加困难。您只是看到老年人住房世界的资本化率范围更大，Mike，取决于位置、质量类型、资产的新颖性等一系列其他因素。所以您看到的资本化率范围比技能方面更广。我不认为有什么特别困难的地方。我的意思是，当您进入较低的资本化率时，我们可能不像其他人那样有竞争力，但我不认为有什么特别困难的地方。有更多的潜在买家，但我认为在合适的机会下，当我们有合适的运营商时，您知道我们可以非常有韧性，仍然可以竞争。
好的，太好了。谢谢。
谢谢Mike。
您的下一个问题来自Baird的Ali Prijet。请继续。
您好，谢谢您回答我的问题。首先，关于新的投资级评级。您能谈谈下一次发行会做什么，无论是私募还是另一笔定期贷款，以及什么时候会进行？
是的，我是Bill。下一次发行，如果我们进行债券发行，我们可能会等到我们从所有不同机构获得投资级评级。这完全取决于规模，将取决于投资管道和我们当时正在完成的交易。但由于股权定价如此之好，现在是为我们的投资提供资金的一个非常好的方式。
是的。有道理。对我来说第二个问题是考虑与新运营商的机会，您是否在寻找新运营商，您会考虑与他们融资交易还是直接购买资产以开始关系？以及关于新运营商的任何评论？
是的，Alec，我认为我们花了相当多的时间开发新运营商的阵容，从第一天起就是这样，现在仍然如此。我认为随着我们继续执行这一管道，您将继续看到与现有运营商增长和引入一些新运营商的组合。
好的，这就是我的问题。谢谢。
非常感谢，Alec。
您的下一个问题来自德意志银行的Omatayo Okusanya。请继续。
我们没有听到问题。
Dave？
是的。
嘿，对此感到抱歉。我的大部分问题已经得到回答，但只是好奇您对整体——我知道您已经谈到了大美丽法案，但像整体监管背景的看法，我认为今年医疗保险和医疗补助方面的事情看起来相当顺利。但如果您谈到明年，由于一个美丽法案或一个大美丽法案，可能会出现增加的预算赤字。这是否会给明年的报销带来额外的压力？
我们是否开始听到"sequestration"这个词在明年有点流传？嗯，我想这将——有待观察。但我认为我们真正受到鼓舞的是，当有这么多关于特别是医疗补助风险的讨论和担忧时，我们实际看到的是，事实上，医疗补助，特别是对专业护理、老年人护理，在联邦和州一级都有广泛的两党支持，如果在地方上有一些压力，我认为这一现实将继续捍卫老年人护理的医疗补助率，并优先考虑它，而不是其他可能更年轻、身体健康的医疗补助参与者。
明白了。好的。谢谢。
好的。谢谢。
您的下一个问题来自KeyBanc资本市场的Austin。请继续。
谢谢。大家好。所以再次聚焦于关系方面，您正在交谈的shop运营商大多是您有跟踪记录的关系吗？这将是初步尝试还是您的偏好，或者同样地，您是否像在技能方面一样撒下更大的网？
我会说我们在SHOP方面撒下了更大的网，这些在某种程度上是CareTrust的新关系，但在某种程度上是与CareTrust个人的长期关系。所以我认为我们将——我们在这方面花了很多时间，确保我们充分审查了这些运营商，因为您知道当这是一个shop环境时，经济学是不同的，我们希望确保我们做对了。
您是否与您投资组合中的任何现有关系谈过从三重净结构到正确数据结构的潜在转换机会？
不，这不是我们的重点。我们的重点真的是从头开始增长——增长那个空间。
明白了。这很有帮助。然后对我来说还有一个问题。我很想听到一个更新。您稍微谈到了整合，但想听听一些潜在的协同效应方面。您能提供一个数字吗，您在实现这些协同效应方面进展如何，以及现在您有时间消化投资组合并整合一些团队后，对您最初想法的任何潜在上升空间？谢谢。
嘿，Austin，我是Derek。是的，到目前为止一切顺利。对团队感到非常兴奋。我认为随着我们继续深入研究，完成这一过程，我们对我们的预测和我们认为可以共同完成的事情的信心只会增加。我认为上次我们表示他们的运行率约为1000万美元，我们的协同效应约为其中的50%。这可能会在明年第一季度大部分实现。我认为我们仍然按计划进行，一切看起来都很稳固。
谢谢，大家。
谢谢，Austin。
我现在将电话转回给首席执行官David，进行闭幕致辞。请继续。
好的。谢谢。非常感谢大家的时间和兴趣，祝您周末愉快。
谢谢。女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。您现在可以断开连接。