身份不明的发言人
Moishe Gubin（董事长兼首席执行官）
Jeffrey Bajtner（高级投资官）
Greg Flamion（首席财务官）
身份不明的参会者
Barry Oxford（高力国际）
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
Mark Smith（Lake Street）
早上好，我叫Matthew，今天将担任您的会议接线员。欢迎各位参加草莓田房地产信托2025年第二季度业绩电话会议。所有线路已设为静音以防止背景噪音。发言人讲话结束后将进行问答环节。如果会议期间需要接线员协助，请按电话键盘上的星号0。请注意本次会议正在录音。现在我将会议转交给Jeff Beitner。
谢谢，欢迎参加草莓田房地产信托2025年第二季度业绩电话会议。我是首席投资官，今天与我一起参加会议的有我们的董事长兼首席执行官Moishe Guven和首席财务官Greg Flamian。公司今天早些时候发布了2025年第二季度业绩报告，可在公司投资者关系网站上查阅。与会者请注意本次电话会议正在录音，听众应注意今天电话会议中任何前瞻性陈述都是管理层对草莓田房地产信托业务及其运营环境的当前预期、假设和信念。这些陈述可能包括关于未来财务表现、股息、收购、投资、回报的预测，并可能或可能不涉及影响公司或其租户业务的其他事项，包括公司无法控制的因素。
此外，本次电话会议中将提及非GAAP财务结果。鼓励投资者审查这些非GAAP财务指标以及对这些指标与可比GAAP结果的解释和调整，这些内容包含在我们投资者演示文稿的非GAAP指标调整页面中。现在开始讨论草莓田房地产信托2025年第二季度的表现。我想首先分享一些关键亮点。在本季度，公司收取了100%的合同租金。4月4日，公司完成了对德克萨斯州休斯顿附近一家拥有112张许可床位的专业护理设施的收购。
收购价格为1150万美元，公司利用资产负债表上的现金为收购提供资金。该设施被添加到现有第三方运营商的主租约中，初始年基本租金为130万美元，并受每年3%的租金增长约束。5月22日，公司签署了5900万美元的购买协议，收购位于密苏里州的九家专业护理设施。其中八家设施将添加到我们租户Tide Group的现有主租约中，第九家设施将添加到我们另一个租户Relying Care Group的主租约中。
这些设施的初始年基本租金合计为610万美元，并受每年3%的增长约束。公司于2025年7月1日完成了收购，并利用营运资金为收购提供资金。6月24日，公司在特拉维夫证券交易所发行了3.12亿谢克尔的B系列债券，约合9000万美元。这些债券是无担保的，按面值发行，固定利率为6.70%。此次发行后，3000万美元用于偿还现有有担保银行债务。通过这次偿还，公司将节省约100个基点。
我想在本季度提到的其他几件事，公司继续支付季度股息，并于6月30日支付了每股14美分的股息。我们很高兴地宣布，董事会已批准将股息增加到每股0.16美元。这一增长代表了股息支付增加了14%，公司继续将股息支付率保持在50%以下。在收购方面，我们在季度结束后完成了两笔交易。第一笔是我在之前的讲话中提到的密苏里州5900万美元的收购。
第二笔是本周早些时候完成的，收购了俄克拉荷马州McLeod附近一家拥有80张床位的专业护理设施。收购价格为425万美元，公司利用资产负债表上的现金为收购提供资金。该设施被添加到我们在俄克拉荷马州的一个现有主租约中，初始基本租金为425,000美元，并受每年租金增长约束。现在我想请我们的首席财务官Greg Flamian讨论季度末的财务状况。
谢谢Jeff，欢迎大家参加草莓田房地产信托2025年第二季度业绩电话会议。让我们从本季度的财务状况开始。总资产为8.97亿美元，与2024年第二季度相比增加了2.61亿美元，增长41.1%。资产增长是由我们2024年至2025年的三项房地产收购、Landmark主租约和肯塔基州主租约的重新租户以及6月底发行的新债券系列所得款项推动的。资产负债表上的额外现金被用作2025年7月完成的密苏里州收购的资金来源。
在负债和权益方面，由于用于收购的融资以及外币折算损失和其他综合收益，我们看到了相应的增加。如前所述，我们在7月以5900万美元收购了密苏里州的九处房产。这张幻灯片显示了详细说明这笔交易影响的模拟资产负债表。此次收购加强了我们的区域足迹，并支持我们的长期增长战略。截至6月的年度收入为7520万美元，与去年同期相比增加了1810万美元。这是31.7%的增长，是由我们在此期间收购的24处房产的时间安排和整合以及2025年1月开始的Landmark至肯塔基州主租约重新租户推动的。
虽然我们经历了更高的收入，但收入增长被更高的折旧、摊销和利息费用所抵消，这些费用是由新房产收购驱动的。这导致截至目前的年度净收入为1570万美元，即每股0.28美元，而2024年第二季度为1300万美元，即每股0.26美元。
我们的季度表现与全年结果讨论的驱动因素一致。由于收购和租约重新租户活动，收入增长了860万美元。通过折旧、摊销和利息费用，费用增加了。季度净收入为870万美元，代表每股收益（EPS）为0.16美元。相比之下，2024年的收入为700万美元，每股收益为0.14美元。最后，我想以一些财务亮点结束我的演讲。预计2025年AFFO为7340万美元，比2024年增长31.5%。预计2025年AFFO代表2020年至2025年13.6%的复合年增长率。
预计调整后的EBITDA为1.254亿美元，同比增长38.4%。这代表2020年至2025年13.5%的复合年增长率。我们的净债务与净资产比率目前为49.1%。截至6月30日，我们的股息为每股14美分，代表5.3%的收益率。我们的AFFO支付率保持在44.1%，为股东提供健康的股息，同时为公司留出收购空间。这些结果反映了对公司战略的严格执行和对股东价值的持续关注。接下来，我将把话筒交还给Jeff Beettner，他将带我们了解我们的投资组合亮点。
谢谢Greg。现在我想介绍我们集体投资组合的亮点。这些数字包括7月初在密苏里州的最近收购以及本周早些时候在俄克拉荷马州完成的收购。公司现在拥有141处设施，共计15,418张床位。我们收购时的总资产价值为11亿美元。目前，我们有16名顾问为Tara运营商提供建议。我们的加权平均租期为7.4年。截至2025年5月，我们投资组合的EBITDA租金覆盖率为1.98。我们的净债务与EBITDA比率为5.6。
我们继续为我们的租金收取感到自豪。那是100%。最后一点，我们的管道目前。我们的收购管道目前超过3亿美元。现在我想把话筒交给我们的董事长兼首席执行官Maish Gubin，由他继续演讲。
好的，谢谢Jeff。大家好。所以我有一个有趣的任务，就是在这里炫耀我们做得有多好。在第6页，你可以看到我们预计2025年AFFO超过7300万美元。我之前预测是7500万美元。我们可能仍然能达到这个目标。但目前我们的预测是7340万美元。我预计2025年相对于2024年AFFO增长超过31%。我们过去五年的增长率为13.6%。我预计2025年EBITDA。我其实不太关注这个数字，但预计是1.25亿美元。
这个数字也在以不错的速度增长，同比增长38%。过去五年的复合年增长率也是13.5%。我们的净债务与净资产比率，非常自豪，低于50%。这是在发行债务之后。我们的股价仍然处于低谷。在第二季度我们没有出售股权来为我们需要的增长提供资金，而是承担了债务，并将我们的净债务与净资产比率保持在50%以下。截至6月30日，我们的股息收益率为5%。正如Jeff之前所说，董事会今天或昨天批准将股息从每股0.14美元增加到0.16美元，这将使我们的股息收益率，按今天的价格计算，大约在6%到6.4%之间。
我们预计AFFO支付率仍低于50%，与同行相比，这比所有人都好。好的，在第7页，你可以看到我们漂亮的图表，从2020年到2025年，正如我两分钟前所说，增长率为13.6%。从3800万美元增长到7300万美元。这确实证明了我们如何购买一切。正如你们所知，我们纪律严明的投资者方法让我们在第一天就能获得10%的现金回报，无杠杆回报，这应该会持续下去。我们不打算改变我们购买的方式和内容。
下一页。这张幻灯片很简单。与AFFO类似，我们的基本租金增长率，我们预计2025年将达到超过1.35亿美元。总收入。为此感到非常自豪。显然需要继续增长以赶上我们的同行。下一页。不幸的是，这是我们的股价。这是我们幻灯片的一部分，因为上帝保佑，在未来的季度里，我们希望能够进行胜利巡游，因为我们希望开始创下新高。我们的年度高点我认为是12.90美元，而现在我们处于年度低点附近，完全没有理由。
我们的回报更好，我们继续能够进行良好的投资，没有坏账。所以在第10页。就像我刚才说的关于我们的股价，不幸的是，我们的一年总回报与同行相比。我们已经成为最底部的。在RAF4交易倍数中，你看到我们的交易价格比同行低很多。我希望在某个时候，投资者公众意识到我们的股票是多么划算，我们的股票开始交易价格至少接近下一层的LTC Omega和Sabra，大约在12倍左右，这应该使我们的股价大约在14到15美元之间。
下一页。在第11页，你看到我们的支付率。我们是同行中支付率最低的，为44%。即使我们增加了股息，我认为我们仍将保持在50%以下，所以我们的股息有两倍的覆盖。我们的股息收益率为5.3%，处于低端。但正如我所说，一旦我们在第三季度增加股息，但在第二季度，我们将接近6.4%，这希望是在股价可能上涨之前。下一页。正如我们在之前的季度中所讨论的，我们是纯玩最接近纯玩的SNF房地产投资信托。
我们投资组合的91%以上是专业护理设施。以前与我们最相似的同行是Care Trust，现在他们是50.9%，所以我们没有。甚至没有人接近我们。我们相信护理院市场，SNF世界对我们来说是一个很好的领域。我的意思是，我们有专业知识，可以减轻租户变坏的风险，我们还没有遇到过这种情况。这是为数不多的业务之一，我们大多数租户的收入流来自政府，即受保护的医疗补助。
他们没有对医疗补助计划做任何事情，尽管最近有一个恐慌。但那并没有演变成任何重要的事情。而且，我们总是告诉人们，我们的业务是基于需求的业务，而不是许多其他零售基于需求的业务。如果妈妈需要住在护理院，你会把妈妈送进护理院。你知道在基于需求的业务中，辅助生活，如果你不能卖掉你的房子，他们不会搬进辅助生活，或者你知道零售或其他类型的房地产投资信托。
也许除了像监狱房地产投资信托和所有那些，但更多的是邮局，但大多数房地产投资信托是我们的需求零售多户。在这种情况下，我们处于需求中，我们认为我们处于我们应该在的地方。凭借我的背景和管理团队的背景，以前在护理院领域，这为我们的公司提供了良好的支持，如果有任何问题需要我们的力量和支援，从我们这里。下一页。再次与同行相比，这将不再是一个好的数据集，因为他们远离SNFS，他们是谁，这个小，这个，这应该改变。
但与此同时，我们的EBITDARM覆盖率接近2，这继续改善。最近，我们密苏里州的所有投资组合在7月1日获得了费率的大幅提高。田纳西州也是如此，正如预期的那样。所以我们的，我不确定其他几个州，但我们应该看到EBITDARM覆盖率的提高，我们在AFFO每股增长方面处于中间位置。我认为这是最大的区别。你知道，一个投资者，他只是看股息，而不看总回报。
他们可能没有意识到这是一个多么伟大的投资。当你看看我们的每股增长与同行相比，我们的增长率为11%，而大多数其他人为负增长。你把11%的增长和股息收益率加起来，我们谈论的是今天购买我们股票的平均投资者16%到17%的回报。这还没有考虑到股票交易价格如此低的上升空间。所以我们觉得这是一个非常有吸引力的股票。下一页。这是我最喜欢的幻灯片之一，我们已经谈到了支付率，我们刚刚谈到了AFFO每股增长。
这只是向你展示了过去五年的增长，从111到127逐年增长。你知道，111的16美分，接近一年的14美分。所以这是积极的，我们真的为我们的公司感到自豪。下一页在第15页。我们也逐渐不再需要这张幻灯片。我们今天的公司，我们正在转变为与同行相似的领域，仍然在50%的债务，正如我们之前谈到的，我们的目标范围是45%到55%。但如果你看这张图表，你会看到债券已经成为我们最大的债务来源。
我喜欢以色列市场，以色列市场似乎也喜欢我们作为回报。我们在第二季度成功发行了债券，超额认购了近三倍。因为美元如此疲软，我们拿了更多的钱，这样我们可以偿还美国的美元债务。我们认识到，我们没有认识到，我们认识到在货币兑换上的未实现资本收益，因为我们能够以非常好的汇率偿还，一旦一切，你知道，在三年内或无论何时结算，我们应该认识到超过1000万美元的货币兑换收益。
我知道在这个季度，由于美元在我们的资产负债表上变得疲软或更弱，你会注意到权益的减少，这是基于货币的已确认损失。但实际上我们正在权衡这笔钱，我预计所有这些都会消失并转为正数，实际上我们将在某个时候从货币中实现净收入。话虽如此，HUD是34%，35%，银行，你知道，最小化变得更小。我们有期望。我知道上个季度，一位分析师问过，我已经回答过，我们正按计划做我早先说过的事情，那就是我们将在未来12个月内重新融资债券系列CDNA，无论市场因为规模而无法在以色列吸收的，我们将做错开到期日，这样我们在未来不会有太多的到期日。
然后，无论我们在以色列市场不做的事情，我们将与一家银行做传统的无担保信贷额度。所以希望在26年底之前，我们应该在HUD债券和银行之间找到一个好的位置。类似于我们现在的位置，也许三分之一或三分之一，我希望热债能更高一些，但与此同时，我们仍然在相同的范围内，你知道，三分之一，三分之一，三分之一，银行在22%的低端，债券在43%的高端。
下一页。第16页已经成为我最喜欢的幻灯片。如果你看它。我们已经通过州、顾问和租金使我们的投资组合多样化。今天，印第安纳州占25%是一个异常，这是一个租户和两个主租约。我认为是两个主租约。除此之外，其他每个人作为一个群体都低于18%。我们将继续多样化，我们将继续增长。你知道，这里的楔形，那是其他。那里的楔形，那是密苏里州，我们没有增长伊利诺伊州，我们没有增长。肯塔基州在这一点上，田纳西州。
田纳西州，上帝保佑。印第安纳州，上帝保佑。还有新的州，上帝保佑。所以这真的很好，就像我们之前谈到的。当我们11年前以现在的形式开始时，我们是两个州一个运营商。而现在，现在我们有了更多的州，我认为总共有16个主租约。感谢上帝，这真的很好。我展示的最后一页是17页。这只是向你展示了地图。我们在增长，我们有141处房产。对我们来说这是激动人心的时刻。接下来，我相信我将把话筒交还给Jeff。
谢谢Maish。这标志着公司准备好的讲话结束。现在我想把话筒交还给接线员，他将向我们提出分析师的问题。非常感谢。
谢谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路在提问队列中。您可以按星号2将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。如果您通过网络直播收听并想提问，请点击屏幕左侧的"提问"框，输入您的问题并点击提交。
请稍候，我们正在轮询问题。您的第一个问题来自高力国际的Barry Oxford。您的线路已接通。
太好了。太好了，伙计们，谢谢回答我的问题。Moshe。当你看看你的租户基础时，我知道你收取了100%的租金，但你目前有没有一两个租户，你知道，可能在观察名单上？或者你的租户健康状况目前都相当强劲？
这是个好问题。Barry。早上好。很高兴听到你的声音。我会说，我们的，我们的，我们的。如果我们投资组合中有任何弱点，那不是设施或运营商，而是，你知道，州，目前是伊利诺伊州，它曾经是我们投资组合中最大的部分，现在变小了。谢天谢地。伊利诺伊州仍然是落后者，这与报销和人员配置有关，这就像一个老话题，但没有人再谈论了，谢天谢地，因为令人作呕可能不得不为此辩护。
但他们仍在支付租金，他们的覆盖率超过1，但他们不是。这仍然是我们今天挣扎的空间。我们正在重新租户几处房产，以我们现在得到的租金。这将通过下降增加我们的步行，因为我们将把它们重置为10年。但我认为，我们真的没有人在真正挣扎。那是，那是，那更多的是观察而不是我们一开始做的事情。我的意思是，给你一个我们资产管理方式的例子。你知道，资产经理通常，你知道，关注调查。
我们有一个护士顾问，正在审查所有租户设施的调查，我们不断，你知道，监控那里发生的事情。然后当有问题时，我们会与运营商联系，我们推动，你知道，推动，以获得结果。如果我们甚至必须提供帮助，我们的护士顾问帮助他们，这还没有发生，但我们提供。所以，所以我们在关注调查的东西，至于财务数据，你知道，我们定期每月在做，当我们得到数据时。所以你知道，每个人都以同样的方式被观察。
但我想，我想今天真正的眼睛是伊利诺伊州协会推动改善报销的努力。这只是完美的风暴。你知道，这是基于价格的报销。所以你需要，你需要，你必须在一个预算内生活。然后他们通过工会合同和其他事情给运营商施加压力，我碰巧是支持工会的。但无论如何，那里的工会获得了比我们投资组合中其他地方更高的基本工资。所以报销必须赶上它。
所以我想这回答了你的问题。我们在关注正在发生的事情。我们没有任何危险的东西，但我们有一些东西，你知道，这是，你知道，我们的眼睛在关注。而且，我不太担心，我不太担心。事情会解决的，上帝保佑。
对，对。你谈到了报销，你谈到了费用，但有没有一些关于医疗补助的普遍担忧，你知道，他们会增加多少？
所以再次，你知道，医疗补助计划基本上以两种方式管理。它是基于价格或基于成本的。所以具体到我们的投资组合，真的伊利诺伊州是唯一基于价格的州。从这一点来看，你知道，伊利诺伊州历史上总是照顾，你知道，老年人和医疗补助计划。对他们来说没有真正的压力。当然没有削减任何东西的压力，但压力是让他们在成本上升时跟上。历史上伊利诺伊州在上涨时总是有点慢。所以我预计，我预计，我的意思是费率已经上涨了，不要误解我的意思。
当我，当我第一次开始这个业务时，我认为，我认为，我认为我们这里有一栋建筑，我是运营的一部分。我们每天得到90美元或94美元作为医疗补助费率。我认为今天我们平均医疗补助费率在250美元到300美元之间。那是，你知道，20年后。所以我不知道那等于什么，如果有人能算出数学。但我，我认为这是一个相当不错的增长，就，你知道，成本增加和收入增加而言。
我不，我不太担心。在一天结束时，报销，基于价格的报销立法。唯一的工作方式是州立法者必须去斯普林菲尔德，然后他们必须分配更多的资源，他们的选区和他们的地区都在推动，我们作为一个协会也在推动，你知道，任何机会我们都可以与监管者交谈。与，与政治家交谈，因为他们是唯一能做到这一点的人。这不是国会的行为。这是州立法机构的行为。
所以我，我确信一切都会解决。这是一个蓝州，蓝州总是更善于照顾人们，就找到资金来资助这些事情而言。我不太担心。这是一个项目。你提出了问题，所以我给了你一个答案。但现实是这是。我没有为此失眠。
对，对。最后一个问题，换个话题。你现在有一个不错的收购管道，但考虑到你的股价，你如何看待你的资本成本，以及你如何看待在不使债务指标过于偏离的情况下为未来的收购融资？
是的，这可能是我与投资者交谈时最受欢迎的问题。我的意思是，这真的是因为，因为，你知道，有，有，你知道的参数，你想保持在范围内，你不想让，你知道，普通投资者感到不安，他们希望我们在某些事情上保持在某个范围内，如果，如果，如果一切平等。我没有什么可担心的。我知道有一群投资者会支持我的股票，因为我们的回报会比下一个人更好，那么，你知道，那么我会把我们的债务水平推得更高，你知道，你知道，我们的，我们的范围是4，555。
但你知道，我在房地产的背景，你知道，有时我的投资组合杠杆率达到80%，你知道，20年前。我们已经很多年没有接近那里了。但我想说，如果杠杆真的达到55，我们有一个很好的交易，我可能会最终以低价出售股权或采取股权和债务的混合，因为我真的，我真的想尊重投资者市场。我的意思是，无论如何，我为股东工作。
但投资者市场在长期内决定我们公司股票的成败，以及我们如何被看待，你知道，你们分析师，以及投资者自己。所以我不想失去那种信任，我不想失去，你知道，他们可能对我们做事的信心，你知道，负责任和在一个正常的范围内。所以今天，今天我们不用担心。50%的杠杆率，这给了我们能力，即使我们达到我们自己的55内部限制，你知道，给了我们足够的空间，如果我们需要的
完美。完美。感谢评论，伙计们。
不客气。很高兴听到你的声音。
是的，谢谢。谢谢。您的下一个问题来自Jani的Kyle Katornczyk。您的线路已接通。
嘿，下午好，伙计们。只是接着Barry的问题。只是想了解潜在减少州级提供者税对医疗补助融资方式的影响。
嘿，Kyle，你好吗？也很高兴听到你的声音。是的，那是另一个，那是，那是，那是，那是个好问题。真的。我们的，我们的投资组合，我们真的只受到影响，我相信，在印第安纳州。印第安纳州，我认为在IGT或upl上达到了最大值，取决于你想怎么称呼它。联邦匹配。联邦匹配与他们所指的计划有关。所以印第安纳州碰巧是我们最强的州。我们的覆盖率超过2，租户做得非常好。与那里医院的关系非常牢固，还有很多上升空间。
但那是。他们实际上是我们最弱的人口普查州，尽管我告诉过，你知道，投资者公众多年来，以前的会议，如何，你知道，我们在效率上。你知道，我们的租户是一个效率业务，而不是像许多其他房地产投资信托那样的占用业务，因为我们租户的大部分费用是可变的，固定费用最少，而其他房地产投资信托主要是固定的，可变费用最少。所以，话虽如此，那个租户有如此多的空间来增加底线，尽管他们在财务上是我们表现最好的州，但他们有如此多的空间，他们能够吸收。
他们能够吸收。我不知道。我希望这在记录上。一些政客在这里。这是大多数。我说他们可以吸收削减，你知道，但现实是这真的影响我们的投资组合。这并不意味着我们不买进一个州，你知道，一个新的投资组合，一个新的州，可能会受到这边的影响。但，你知道，你记住，现在这些是政客们的好话题，但现实是，大多数这些计划是为，你知道，农村，你知道，有农村社区的州创建的。
我不知道。我不知道。我失去人了吗，还是我。你还在那里。
我还能听到你。
哦，对不起。我。是的，我的屏幕变黑了。我以为可能我断电了。所以，就像我说的，这就像，你知道，这些计划是为了给。他们想要小型的医院，你知道。你知道，如果你需要去医院，他们不希望你开车，你知道，半小时，45分钟或一小时去别的地方。护理院也一样。他们不希望你，你知道，如果你妈妈在护理院，你必须拖一个小时的路去护理院，你知道，别的地方他们想要一个护理院，比如每个县，这样不会太远。
所以，你知道，即使政客们有好的话题，并且，你知道，这是谈论的好话题。现实是，他们想要实现的基本点是，你知道，他们希望在当地有医疗保健，他们希望满足需求。所以像印第安纳州这样的州，这就是为什么他们使用最多的，你知道，你有县有5000人，你知道，像Roselyn，你知道，Jasper县或，你知道，Roselyn或其他县，你知道，Newton县。
像这些县有最少的，你知道，50，你知道，甚至不到50,000人，也许20,000人。他们希望附近有一个护理院，这样他们不必拖，你知道，很远。所以再次，我，我不认为，我不认为在大局中，你知道，这种变化真的会发生。我认为政府想要的变化，我们最终会做的，正确的事情是，你知道，确保那些应该在医疗补助上的人，你知道，是那些在医疗补助上的人。
你知道，这不是为非法移民设计的。这不是为，你知道，其他在医疗补助上的人设计的。我记得当我刚开始这个业务时，对吧？你必须证明你是公民，甚至你必须证明你生病了，你必须得到，你知道，某种预入院筛查的评估，真的证明如果你在65岁以下，你有资格和值得。现在他们变得如此宽松，你有各种各样的人可以，可以加入。
所以。Kyle，我不知道我是否回答了你的问题。我想我回答了。我相信，我相信在一天结束时，很多这些东西，这是健康的讨论，但在现实中，你知道，除非，除非他们真的想走到一个地步，人们真的不能访问，妈妈会那么远。我真的看不到他们真的摧毁它，你知道，可怕。如果有一点削减，唯一能承受削减的地方就是会得到削减的地方。所以我想这就是答案。
好的，谢谢。感谢。然后最后一个问题。你提到了田纳西州和另一个州的费率大幅增加。与之前的费率相比，它们增加了多少？
嗯，我不知道具体数字。我看到它，这是一个不错的数字。密苏里州的增幅最大。他们刚刚在之前得到了另一个增加。我认为1月份的费率大幅上涨。我认为7月他们又上涨了至少10%。当我看到一些租户的费率上涨30，40美元一天时，这很容易是10，你知道，10，15的增加。如果你需要，如果你需要更多数据，我们可以找一些。你可以发邮件给Jeff或我自己，我们可以给你，给你一个回复。
谢谢。感谢。谢谢。
您的下一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Meta。您的线路已接通。
是的，谢谢。下午好。我想回到你关于超过3亿美元的收购管道的评论。你能提供管道的细目吗？你在看任何投资组合还是这些是单一资产，然后也许按市场细分？
Jeff，你想回答吗？
是的。目前我们有一笔交易在本周早些时候完成。我们在密苏里州还有另一笔小交易，我们已经准备好了文件，应该会完成。否则，我们主要在看，3亿美元主要由我们目前所在的州组成。其中一些是更大的投资组合。其中一些，其中几个是。其中一个是超过1亿美元。但交易不断来找我们。正如我们之前所说，Marsh在这个行业已经很久了。我们每年可能参加这些医疗保健会议三到四次。
每个人都知道我们是谁，对我们有很多兴趣。我的意思是，有。交易不断，我的意思是，人们不断来找我们，看看我们能做什么，如果我们想去一个新的州，但我们只会在有意义的时候去一个新的州。我们只会在它是一个相当大的投资组合时去一个新的州，类似于我们去年在密苏里州和今年早些时候在堪萨斯州所做的。一旦我们在一个新的州有一个主租约，我们也会在那里增长。但3亿美元真的是。
现在，正如我之前所说，我们有一笔交易，还有一笔交易要完成。我们只是在审查，我们在处理，我们正在审查相当多的交易，希望我们能在年底前完成更多。
是的，我认为，我认为，我认为只是补充，补充，Jeff，我们，我们会看大多数州。有几个州是关闭的，你知道，我们永远不想去。但还有其他州，你知道，如果租户足够强大，你知道，担保是好的，他们的财务状况是好的，你知道，那么，那么，那么我们会考虑。所以像那些边缘州，通常我们不太兴奋，但你知道，对于正确的，对于正确的，对于正确的情况或正确的租户和所有这些，会是一个像康涅狄格州这样的州。
或像威斯康星州这样的州。所以我们，我们，我们，我们在看，我们在看，你知道，我的意思是，现在我们没有任何其他在我们的管道中，其他在我们当前领土之外的，除了看几笔交易，你知道，像我刚才说的，是，你知道，也许康涅狄格州，威斯康星州或类似的。
好的，我有的第二个问题是关于租金覆盖率的，看起来它从上季度的1.89倍上升到1.98倍。你能谈谈，你知道，我们应该如何预期这个租金覆盖率比率未来会怎样？
所以，所以我，我，我之前谈过这个。你知道，事情是，当我们开始新的租约时，每一个新的租约我们都是以1.25开始的。所以当我们看整体租金覆盖率作为一个指标时，这让我们有点后退。所以我们所有的东西都在改善，所有的东西都是稳定的和改善的。比稳定或繁荣更好。稳定或繁荣。所以根据我们做的交易，如果你稀释池，我们做1.5亿美元，我们把所有都放在1.25，我们展示的投资组合的其余部分，这个数字作为一个指标，你知道，是，我不知道，我不知道我们用的是什么数字。
也许是8亿美元或10亿美元，它仍然被稀释了，你知道，像10%。所以它不是。所以根据我们的规模，如果我们明年不做任何交易，这个数字会远远超过，你知道，随着现在的费率增加，可能会超过2.25或250。但你知道，如果我们做，你知道，像我们做了，我们在过去12个月做了大约1.4亿美元。所以你算，如果我们保持这个速度，你知道，那个增长从1，你知道，198到也许，你知道，215或220。
它，它会继续改善，因为我们所有的东西都在改善。而且，这仍然，我们仍然期待那个。你知道，那个，你知道，那个，那个，那个婴儿潮一代和所有那些。我们叫它什么？银色海啸。是的，所以我们还在等待那个发生。那甚至还没有影响我们的投资组合。那将在未来几年发生，那应该是，你知道，非常积极的。对于，你知道，我们的公司和我们的股东。
我想补充Maisha的观点，具体来说，正如他在回答Kyle之前的问题时提到的。田纳西州是我们长期所在的州。他们在几年前得到了相当大的增加，但今年7月1日他们又得到了一个非常好的增加。所以这将开始流入租金覆盖率。然后是密苏里州，我们现在有17处设施，我们预计这将提高整体租金覆盖率。
好的，谢谢。这就是我的全部问题。谢谢。祝周末愉快。
谢谢。再次提醒大家，如果您有任何问题或意见，请按电话上的星号然后1。您的下一个问题来自Lake Street的Mark Smith。您的线路已接通。
嗨，伙计们。我的大部分问题已经得到了回答，但我只是好奇今年新收购的整合情况，你们今年真的很忙。有任何经验教训，你知道，或者任何沿途的小问题，你们可以改进的。
你知道，我认为我们真的，我们有一个好的，你知道，像我们有一个好的战争机器在这里，在一天结束时吸收这个问题可能在一年前或一年半前是好的，当我们发现我们有一些东西更难吸收时，我们创建了整个过渡清单。而且，你知道，在这一点上，在这一点上，你知道，我们运营的方式，它是真正的交钥匙，最小的暴露，你知道，事情出错。即使我们最坏的情况是第一个月，我们收租金有点晚，我们发租金账单有点晚，那不会发生。
但那可能是，但你知道，我们有，你知道，它不影响我们的现金流。在一天结束时，我们真的有一个运行良好的。我想，你知道，那是，你知道，你不能真的相信我，因为我在谈论自己，我想因为运行良好。但我会说我有一个运行良好的，一个运行良好的公司。从交易完成到吸收，一旦交易完成，得到租金账单和租金，支付抵押贷款，你知道，现金流和运行财务的东西，所有这些都运行得非常好。
在我们购买资产之前引入资产经理，让他们已经对设施如何和期望有一个基线，这也帮助我们在吸收资产时做好准备。你知道，因为记住我们是三重净租约。所以，所以我们不必坐在那里计算一大堆，你知道，CAM计算或，或租户改进或管理施工预算。我们不做任何那些。我们是。我们做一个交易就像我们一样简单。所有文件都是。在交易完成之前就已经协商好了。
一旦我们完成交易，我们已经有了第一个月的租金担保。通常在交易完成之前钱已经电汇了，就在交易完成时。然后我们就开始行动了。就是这样，我想。这让我们与大多数其他房地产投资信托不同，因为它是三重净。你知道，我们没有任何，任何想法。我们没有任何那些。任何。任何其他古怪的东西。所以，像，就是这样容易去吸收它。和我们在一起的人，我们与员工有长久的关系，人们知道他们应该做什么。
而且一直很好。一直很好。我喜欢这个问题。谢谢。
与此类似，当我们考虑GNA时，你需要引进任何额外的人员吗，或者你觉得你已经有了今天的所有基础设施？
是的，就像我说的，我想有人问过，也许是上次会议或上上次会议，你知道，我们唯一可能发生的实质性变化。我想实质性是一个好的术语。我不知道其中是否有实质性的，当你有一个10亿左右的资产负债表时。我不知道这里的10万或那里的20万是否是实质性的。但就我们公司而言，我们有，我们有我们想要的公司高层管理人员，就是我自己、Jeff和Greg。我们已经更换了我们的首席。
我们的首席法律官换成了新的总法律顾问。所以，你知道，从员工的角度来看，我们有所需的基础设施，我想。你知道，可能总是需要一点文职帮助这里和那里，也许另一个人，也许另一个资产经理随着我们的增长。所以也许第四个资产经理。我知道我们有三个，但，但总的来说，在成本方面，唯一真正的成本将是我们最终消除的成本节省。我们有一两个债券发行，是。那是迫使我们做会计和单独的董事会和一切，花费我们，你知道，在DNO和一切之间可能是每年大约100万美元，我们将能够消除。
如果不是这个日历年，那么将在26年。所以那将是积极的，然后另一方面是消极的，在某个时候，在某个时候我假设我们董事会层面的薪酬委员会将在某个时候支付我市场工资。现在我每年得到30万美元，我没有抱怨。我们很好。这可能就是为什么他们能够年复一年地推迟不给我加薪。但那可能是一个增加。我不认为，我不认为那会打破银行无论如何。但这就是为什么我们运营如此便宜，因为与同行相比，我得到的报酬微不足道，这很好。所以那真的是我们唯一的其他成本，你知道，我们的办公空间在哪里。我们一直在那里，我们从一开始就在那里。我们不期望那些，你知道，那些成本上升。你知道，它真的，它真的运行良好干净。
你知道，你可以看我们的财务报表，对某人来说分析并看看我们如何运营的行数最少。我想我们给投资者公众带来的最大困惑是我们的股权堆栈。现在我们有LP单位，不知何故让人们困惑，关于。我向人们解释为非投票普通股。无论如何，我跑题了。我希望这回答了你的问题，Mark。
是的，绝对。谢谢。
谢谢。现在我将把话筒交给Jeff Buettner回答网络直播问题。
我们这边就这些了。没有更多的问题，所以我想感谢今天加入的每个人，代表我自己、Moishe、Greg和团队，对我们产生的强劲季度感到非常兴奋和自豪，我们期待未来继续为股东提供稳定的回报。如果有人想联系我们，屏幕上现在的幻灯片显示了我和Moishe的电子邮件。随时给我们发邮件，我们会回复你。我想祝大家周末愉快。非常感谢。
谢谢。