身份不明的发言人
Denise W. Warren（临时首席执行官兼董事长）
Dawn Kussow（执行副总裁兼首席财务官）
Chad C. White（执行副总裁 - 总法律顾问兼秘书）
身份不明的参会者
Brian Tanquilut（杰富瑞金融集团）
Ben Hendrix（加拿大皇家银行资本市场）
Andrew Mok（巴克莱银行）
Joanna Gajuk（美国银行证券）
Joshua Raskin（Nephron Research LLC）
谢谢大家，早上好。欢迎参加布鲁克代尔老年生活公司第二季度财报电话会议。今天与会的有临时首席执行官兼董事会主席Denise Warren、执行副总裁兼首席财务官Don Kuso，以及执行副总裁、总法律顾问兼秘书Chad White。今天所有非历史事实的陈述均可能被视为联邦证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述仅代表截至今日的观点，布鲁克代尔明确表示不承担未来更新这些陈述的义务。实际结果可能与前瞻性陈述存在重大差异。
可能导致实际结果差异的某些因素已在布鲁克代尔昨日发布的财报及向SEC提交的报告中详细说明，包括10-K年报和10-Q季报中的风险因素部分。请参阅新闻稿中的完整安全港声明。此外，请注意本次电话会议中布鲁克代尔将提供非GAAP财务指标，相关调节表可参考新闻稿及补充材料，这些材料可在brookdaleinvestors.com查阅，并已通过8-K表格提交。
现在将电话转交给Denise。早上好，欢迎。
欢迎参加布鲁克代尔2025年第二季度财报电话会议。今天很高兴与大家交流。作为临时CEO，我与CEO办公室的两位核心成员——首席财务官Dawn Cuso和总法律顾问Chad White共同参会。今天上午我将先概述第二季度业绩，接着更新我们在第一季度财报电话中提出的战略重点，并通报其他几项重要事项。之后Dawn将详细讲解第二季度财务数据，包括全年指引范围。
Chad将参与问答环节。现在来看第二季度亮点：布鲁克代尔实现了稳健的季度表现。尽管面临年度股东大会相关背景，团队仍保持专注，在运营改善和财务成果方面取得进展。我们持续推进资产组合优化计划。第二季度同社区加权平均入住率达80.7%，同比提升190个基点。6月末同社区入住率为82.8%，较2024年6月提升240个基点。7月末入住率约83.3%，同比提升260个基点。
需要强调的是，80%的入住率是布鲁克代尔现金流生成的关键拐点。在提升入住率的同时，我们维持了费率水平，同社区每单位收入（RevPOR）同比增长2.4%。如今整体资产组合加权平均入住率已超80%，未来重点将确保费率增速超过成本增速，同时不牺牲入住率。
很高兴报告公司调整后EBITDA环比增长19.7%，上半年累计增长23.4%。最重要的是，我们连续第二个季度实现正向调整后自由现金流，本季度达2000万美元，而2024年第二季度为-600万美元。上半年调整后自由现金流为2400万美元，去年同期为-3200万美元。需注意，租赁资产组合在2025年前两季度均实现正向调整后自由现金流。
关于战略更新：正如上季度所述，我们认为五部分战略仍是释放布鲁克代尔内在价值的核心。具体包括：1.提升运营绩效：运营卓越对成功至关重要。更高入住率、改善费率和强劲现金流将为降杠杆和业务再投资提供资金。我们正通过收益管理、审慎费用管控、强化运营问责和针对性战略投资来加速盈利性入住。
上季度我们提出试点新激励措施和定价促销以提升选定社区入住率。有人将此解读为布鲁克代尔在"大幅降价"。本季度我需要更明确：我们没有大幅降价，仍专注于盈利性入住和最大化固定成本杠杆以提升EBITDA和自由现金流。最大化固定成本杠杆意味着必须保持80%以上入住率，同时确保费率增速超过成本增速。本季度入住率和费率双增长印证了这一努力。
季度表现改善的另一指标是入住率区间分布变化。第一季度有143个社区入住率低于70%，第二季度减少14个至129个，其中50个计划通过退租或出售处置，38个正接受SWAT团队帮扶。剩余41个中，19个仅需1-3个新增入住即可升级。另一端，入住率超95%的社区从73个增至88个，增加15个（21%）。
目前有两支SWAT团队覆盖137个社区。第一支专注需紧急关注的高潜力低效资产，自第四季度开展工作以来，这些物业入住率提升350个基点，RevPAR增长7%。第二支主要服务即将再融资的抵押资产，旨在提升抵押价值，自5月开展工作以来实现200个基点入住率提升和150个基点RevPAR增长。
我们正在组建常设困境资产团队，年内将覆盖近600处资产，为表现下滑社区提供支持，预计本季度末投入运作。同时持续严格成本审查，使费用与资产规模匹配。第二季度G&A费用较第一季度减少85万美元，较2024年同期减少120万美元（不含股东年会相关重组成本）。
2.优化房地产组合：截至6月30日，布鲁克代尔合并组合为617个社区（235个租赁/382个自有）。按计划年底前将退出55个租赁资产。7月初收到过渡时间表，与原假设（10月1日统一过渡）相比，表现较差社区过渡时间延后，这将给合并财务数据带来额外压力。Dawn将在更新指引中说明。
第二季度完成1处自有社区出售和1处租赁物业过渡。此前宣布的14处处置中，除1处外均已签约。另新增28处资产计划在未来12-18个月退出。这些处置将改善入住率、RevPAR、调整后EBITDA和自由现金流，同时为资本再投资和债务偿还提供资金。41处待售资产中27处入住率低于70%。
3.资本再投资：第二季度投入4900万美元于资本项目，超500个改善工程正在进行。4.降低杠杆：通过EBITDA增长和组合优化持续降杠杆，第二季度调整后年化杠杆率从9.7倍降至9.3倍。88%债务为物业抵押非追索贷款，资产出售时可全额偿还抵押债务。
5.提升居民和员工体验：近5万老年人选择布鲁克代尔，超3.6万员工在此工作。本季度两名烹饪专家获行业奖项，佛罗里达运营总监Bethany Johnson获评"2025年度杰出运营商"，CFO Don Cuso入选McKnight's女性名人堂。
关于股东互动和CEO遴选：感谢所有董事候选人获多数股东支持，收到的建设性反馈将助力公司未来发展。CEO搜寻委员会已评估约50名候选人，目标未来数月完成遴选。出于对参与者的尊重，本次电话会不讨论搜寻细节。
布鲁克代尔的战略正在见效，我们为强劲势头和未来增长机遇感到振奋。感谢大家的关注与支持。现在将电话转交给Dawn。
谢谢Denise。我们对持续运营进展感到满意，特别是5-6月加速的入住增长。运营改善成效显著，已反映在业绩中。入住率和调整后EBITDA超预期，使我们有信心连续第二个季度上调全年指引。
本季度多项运营成果值得关注：合并平均入住率80.1%，是2020年第一季度以来首次整体突破80%。80个基点的环比增幅为2022年以来最强二季度增长，证明SWAT团队等举措持续有效。我们的入住增速优于行业平均水平和医疗保健REITs的SHOP组合表现。
同社区组合（不含Ventas过渡资产、12处待售资产和3个其他社区）入住率80.7%，环比提升70个基点。调整后自由现金流达2000万美元，连续两季度为正。入住率区间分布持续改善：低于70%的社区减少14个（10%），超95%的增加15个（21%）。调整后年化杠杆率持续改善。
因此我们上调全年RevPAR增长和调整后EBITDA指引。现在详细说明第二季度财务数据：合并RevPAR同比增长5.1%，由200个基点的入住率增长驱动。季度新增入住同比增7%，较历史均值高9%。合并加权平均入住率同比提升200个基点至80.1%。月度增速在季度后半段加速，7月同比提升250个基点。
季度初新增入住疲软，因此我们实施战略性激励措施（成本反映在二季度），推动夏季销售旺季增长。6月表现强劲，月末合并入住率达82.2%。这些积极影响的全部效果将在三季度显现。同社区RevPAR增长4.8%（入住率增190个基点，RevPOR增2.4%）。同社区运营收入同比增4.9%，利润率持平。
G&A费用占收入比例较2024年同期改善40个基点（不含股权补偿等）。现金运营租赁付款5700万美元。第二季度调整后EBITDA 1.17亿美元（同比增20%），超内部预期和分析师共识。调整后自由现金流同比增2500万美元至2000万美元。维持2025年全年3000-5000万美元指引。截至6月30日总流动性3.5亿美元（环比增4400万美元）。
在投资者材料中新增16-18页幻灯片，阐述供需利好下的价值主张。有限新增供应和增长需求带来长期有机增长潜力，特别是通过提升入住区间和RevPOR。基于强劲二季度表现，我们将2025年RevPAR增长指引上调至5.25%-6%，调整后EBITDA指引上调至4.45-4.55亿美元。
原假设所有55个Ventas社区于10月1日过渡，现根据实际时间表调整，预计对调整后EBITDA产生200万美元负面影响。季节性因素（三季度比二季度多1个工作日和2个节假日，公用事业费用高峰等）预计造成约1000万美元EBITDA逆风。
我们为二季度成果感到满意，对战略执行充满信心。现在进入问答环节。
谢谢。现在开始问答环节。如需提问，请按*1。撤销问题请再次按*1。使用扬声器的听众提问时请拿起听筒。第一个问题来自杰富瑞的Brian Tankilot。
早上好。Denise，关于推动入住率的成功经验，您上任后采取了哪些不同举措？
我们重点部署了SWAT团队：第一支从第四季度开始工作，第二支专注2027年再融资抵押资产。同时强化问责制，建立运营、销售和营销部门的每日站会，快速解决问题。还推动文化变革，将决策权下放给一线人员。
这种本地化决策如何平衡费率与入住率？对入住区间分布有何影响？
入住率低于70%的社区必须提升至80%才能覆盖固定成本。这类社区从Q1的143个降至Q2的129个。同时我们聚焦高于80%的社区，其中超95%的社区数量显著增加。Dawn可以补充。
新增幻灯片16-18页展示了不同入住区间的经济性。低于70%的社区中，50个将通过处置退出，38个正接受SWAT帮扶。我们非常关注提升这些小规模社区的入住率。
明白了，谢谢。
下一个问题来自RBC的Ben Hendrix。
关于RevPOR与ExpPOR（单位运营成本）10个基点的差距，这是中期定价策略的合理区间吗？
我们确实预期2026年利润率扩张。当前差距受自保医疗和第三方转介等噪音影响，随着入住增长和针对性激励措施，预计将改善。
行业供需基本面支持长期定价超越成本通胀。新增幻灯片17页展示了这种复合价值创造效应。
营销措施对控制居民流失率的效果如何？
总流失率有所改善，但可控流失率存在季度波动。NPS评分和员工流动率的持续提升将带动改善。
我们要求营销部门制定居民保留计划，因为留住现有居民比获取新客成本更低。
谢谢。
下一个问题来自巴克莱的Andrew Mock。
除Ventas社区外，未来12个月计划将多少低于70%入住率的社区升级？季度初入住疲软原因？
原14处处置中13处已签约，新增28处计划12-18个月退出。38个SWAT帮扶社区预计年内或明年初升级。季度初疲软受宏观经济不确定性（如关税讨论）影响，5月下旬起改善。
运营现金流同比增长50%至超8000万美元的驱动因素？资本优先事项？
主要来自业务改善，尽管存在股东活动相关应计项目波动。资本将用于再投资，如"第一印象"设施翻新项目已见效。
我们将审慎使用处置所得和现金流再投资，如地毯、油漆等前端改造正带来回报。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的Joanna Hajuk。
为何EBITDA指引上调但自由现金流指引不变？
因股东代理战相关遣散费等营运资本波动。
季度成本负担的具体规模？
主要是激励措施的时间差，6月入住增长的经济效应将在三季度显现。
明白了，谢谢。
下一个问题来自Neprin Research的Josh Raskin。
本地市场差异化战略有何变化？
通过"布鲁克代尔健康+"护理协调项目（年底前扩展至200个社区）实现差异化，该计划能减少80%急诊和66%住院。
该项目提升居民满意度，NPS评分持续改善是我们关注的重点。
能否量化激励措施的影响？
我们不会披露具体折扣数据，但RevPOR的阶梯式下降可作参考。激励措施更具针对性和本地化。
最后一个问题来自麦格理的Dow Chu。
如何从上半年5%的RevPAR增长桥接至更高全年指引？Ventas处置的EBITDA影响？
Ventas社区退出将提升指标，主要影响四季度。季节性因素预计造成二三季度间约1000万美元EBITDA逆风。
2027年抵押资产再融资策略？第二SWAT团队差异？
计划通过提升抵押价值将资产移出抵押池转为无负担资产。第二SWAT团队同样专注运营改善，但针对不同资产集。
感谢各位，本次电话会议到此结束。