身份不明的发言人
Eli Kanter（投资者关系总监）
Paul Smithers（首席执行官、总裁兼董事）
David Smith（首席财务官兼财务主管）
Ben Reigns（投资与财务总监）
Alan D. Gold（执行董事长）
身份不明的参会者
Aaron Thomas Grey（Alliance Global Partners）
Alexander David Goldfarb（Piper Sandler & Co）
Merrill Hadady Ross（Compass Point Research & Trading, LLC）
William Kirk（MKM Partners）
William Thomas Catherwood（BTIG, LLC）
大家好，欢迎参加创新工业地产公司2025年第二季度财报电话会议，所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的发言结束后，将有机会提问，按星号键加一可提问。若要撤回问题，请按星号键加二。请注意本次会议正在录音。现在我将会议转交给投资者关系总监Eli Kanter。
请开始，先生。
感谢大家参加本次电话会议。今天出席的有执行董事长Alan Gold、总裁兼首席执行官Paul Smithers、首席财务官David Smith以及首席投资官Ben Regan。在开始之前，我想提醒大家，今天电话会议中的陈述可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款下的前瞻性声明，实际结果可能因各种风险、不确定性和其他因素而存在重大差异。请参阅公司向美国证券交易委员会提交的文件，特别是最近的10-K和10-Q表格报告，其中列出了可能导致实际结果与前瞻性声明不符的重要风险因素。
我们没有义务公开更新或修订任何前瞻性声明，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务信息，如FFO、标准化FFO和AFFO。您可以在我们昨天发布的财报新闻稿以及提交给美国证券交易委员会的8-K表格中找到这些信息，以及与最直接可比的GAAP财务指标的调节表。现在我将电话转交给Alan。Alan
谢谢Eli。早上好，感谢大家参加我们的电话会议。昨天我们宣布了首次进军大麻行业以外的战略投资，投资于领先的私人生命科学房地产投资信托基金IQHQ。
这项投资凸显了我们对生命科学行业长期基本面的信心，并为IIP提供了一个独特的机会，可以增值地配置资本，同时为我们的投资组合增加行业和租户的多样性，使我们能够继续推动增长并为股东创造长期价值。IQHQ成立于2019年，自成立以来已筹集超过40亿美元的股权资本。其当前的投资组合，包括运营中和开发中的物业，总面积超过500万平方英尺，还有额外的管道潜力，全部位于全球领先和最大的生命科学市场，包括波士顿、南旧金山、圣地亚哥和英国的黄金三角。在整个生命科学房地产市场中，我们预计基本面将有所改善，2025年的新交付量将低于往年，短期内建筑开工量预计将继续放缓。
此外，2025年生命科学领域的筹资有望达到自2021年以来的最高水平，进一步凸显了投资者对该行业长期基本面的信心。在这个时间点进行投资，使我们能够利用这些长期的行业顺风。总承诺金额为2.7亿美元，预计将对AFFO产生高度增值效应，混合收益率超过14%。我们的投资包括对IQHQ循环信贷工具的1亿美元投资，将在交易完成时提供，以及未来对IQHQ优先股的最高1.7亿美元投资，将在一段时间内提供。我们预计将通过手头现金、公司循环信贷工具的提取以及未来的融资活动来为这些投资提供资金，同时我们继续评估大麻行业的投资机会。这项投资提供了互补的增长机会，以增强我们的投资管道，包括对IQHQ未来所有资产销售的优先购买权，为IIP提供了超过500万平方英尺的领先生命科学房地产的潜在管道机会。我们的管理团队在生命科学行业拥有数十年的经验，最近在Biomed Realty的经验使我们能够利用现有平台为股东推动增值增长，同时继续执行我们的计划并推动大麻投资组合的价值。
我们很高兴宣布通过投资IQHQ重返增值增长。接下来，我将电话转交给Paul。Paul
谢谢Alan。大家早上好。我们对宣布的IQHQ机会以及IIP的增长潜力感到非常兴奋。与此同时，我们仍然为作为受监管大麻行业的先驱和领先房地产提供商而感到自豪。尽管大麻行业继续面临挑战，包括持续的宏观经济不确定性和不可预测的监管环境，但预计从2024年到2029年，该行业的复合年增长率仍将达到约7%，到2029年达到440亿美元。
正如我们在上一次电话会议中指出的，我们专注于优化投资组合的入住率，以加强租户的信用状况，并积极寻求所有可用的法律补救措施，以提高我们房地产投资组合的表现。我想就我们与每个租户的进展提供一些额外的信息。Forefront Ventures在加拿大申请了破产保护，并在马萨诸塞州申请了自愿接管，OPES Consulting Partners被任命为接管人。此外，我们正在与美国接管人和破产受托人就物业和相关索赔进行积极讨论。我们继续与外部律师密切合作，保护我们的法律利益并根据租约追求我们的权利。
Gold Flora目前处于接管状态。我们已介入该程序以积极保护我们的法律利益，并继续与接管人就接管和销售过程进行讨论。我们已成功与接管人合作终止了之前租给Gold Flora的一项资产的租约，并正在积极寻求重新租赁的机会。我们将继续监控销售过程，并在可能的情况下提供更新。关于Pharmacan，我们已经启动了正式的法律程序，以收回他们继续占用的剩余物业，包括位于伊利诺伊州、纽约州、俄亥俄州和宾夕法尼亚州的种植设施，以及位于科罗拉多州的五个零售物业。
我们正在与当地律师密切合作，根据租约和相关担保追求我们的所有权利和补救措施，追求货币索赔。这些法律程序因州而异，并受当地司法管辖区的时间表限制，这使得很难估计收回这些物业的时间。然而，我们正在尽可能高效地推进这些程序，并在有进展时提供更新。关于Tilled Holdings，自4月以来，他们每月定期支付部分租金，我们继续保留租约下的所有权利，同时与Tilt真诚合作，就其未履行的财务义务达成解决方案，同时计划剥离其植物接触业务。
正如Tilt上个月宣布的那样，他们已与宾夕法尼亚州的Merrimed达成战略协议，Merrimed计划从9月开始接管我们在宾夕法尼亚州资产的日常运营管理。我们将继续在可能的情况下提供关于TILT进展的更新。我们承诺在推进这一过程中提供所有程序和预期时间的更新。然而，我们仍处于早期阶段。尽管我们看到两党对大麻改革的支持日益增长，但我们继续在联邦受限的环境中运营。根据皮尤研究中心的数据，尽管近90%的美国人支持合法医用大麻，并且大多数共和党人支持改革，但实质性的联邦行动仍然难以实现。
重新分类为附表3将代表关键的第一步，减轻运营商的税收负担并改善资本获取。我们继续看到美国大麻市场的韧性和长期机会。值得注意的是，大麻在销量增长方面表现优于传统消费品类别，超过了酒精、烟草甚至瓶装水和能量饮料等饮料，突显了其作为消费品的持久力。在州一级，我们正在监测佛罗里达州和宾夕法尼亚州的成人使用合法化努力。在德克萨斯州，尽管医疗计划仍然高度受限，但州长Abbott最近签署了立法，将该州的许可证数量从3个增加到15个，增加了计划的合格条件，并提高了产品效力的上限。
我们还对马里兰州、纽约州和俄亥俄州的强劲销售增长感到非常鼓舞，成人使用对话和不断扩大的消费者基础推动了销售额的两位数增长。运营商面临的最紧迫挑战之一是非法市场的持续和日益增长的威胁。这不仅仅是无证运营商削弱合法企业的问题，而是一个根深蒂固的跨国问题。调查性报道强调了国际有组织犯罪集团的崛起，这些集团已在美国非法大麻贸易中占据了主导地位。这些网络不仅破坏了受监管的市场，还与洗钱、人口贩运和暴力等更广泛的犯罪活动有关。
他们的运营利用了监管漏洞，压垮了地方执法，并危及合法运营商的安全和声誉。就在上个季度，仅加利福尼亚州就没收了近18.5万磅非法大麻，价值5亿美元。这些数字突显了问题的严重性，以及州和联邦层面需要更强有力、协调一致的执法努力。现在我将电话转交给Ben，讨论我们的投资处置和租赁活动。Ben。
谢谢Paul。尽管当前环境充满挑战，我们继续在现有投资组合的多个方面执行。今年以来，我们完成了马里兰州780万美元的收购，完成了密歇根州和加利福尼亚州总计1080万美元的两项处置，并在密歇根州和加利福尼亚州执行了两份总计21.1万平方英尺的新租约。
此外，正如Alan提到的，我们完成了对IQHQ的新投资，这是一家私人生命科学房地产投资信托基金，拥有位于全球顶级生命科学房地产市场的交通枢纽的大规模运营和开发资产。一旦所有开发项目完成，当前的投资组合预计将超过500万平方英尺，拥有有意义的未来开发潜力。我们对循环信贷工具和优先股的投资将位于IQHQ所有普通股之前，并以低于基础资产重置成本的折扣提供，从而提供强劲的风险调整后回报。
展望未来，我们的整体管道仍然强劲，包括大麻投资和在生命科学行业部署资本的额外机会。作为我们IQHQ投资的一部分，IIP获得了对IQHQ未来任何资产销售的优先购买权。正如Alan提到的，仅这一优先购买权就为未来收购超过500万平方英尺的A级优质生命科学房地产提供了潜在管道。我们将继续有选择地追求这些机会，专注于为股东提供最具吸引力的风险调整后回报的最高质量投资。我们对现有的计划和经验丰富的管理团队执行该计划的能力充满信心。接下来，我将电话转交给David。
谢谢Ben。第二季度，我们实现了总收入6290万美元，较今年第一季度下降了12%。下降主要是由于我们3月份披露的租户违约所致。这一下降部分被建筑改善的额外资金所抵消，这导致了基本租金的增加和合同租金的逐步上升。第二季度的调整后运营资金为4840万美元，即每股1.71美元，较2025年第一季度下降了12%，主要是由于影响收入的相同因素。
我们的资产负债表仍然非常健康，主要由26亿美元的未抵押总资产支持。我们保持了简单、低杠杆的资本结构，仅有2.91亿美元的固定利率债务未偿还。我们还以超过1.9亿美元的强劲流动性结束了本季度，包括手头现金和未提取的循环信贷额度，为未来的增长提供了充足的财务灵活性，包括我们昨天宣布的IQHQ投资。我们仍然致力于保持保守的财务形象，突出表现为11%的低债务与总资产比率，以及超过15倍的强劲偿债覆盖率。
在资本市场方面，本季度我们以每股53.98美元的加权平均价格回购了36.7万股普通股，总成本为1980万美元，我们通过使用手头现金和本季度发行的优先股进行了增值融资。总之，我们持续的财务实力体现在审慎的资产负债表管理、充足的流动性和纪律性的资本配置上。展望未来，我们仍然相信我们强劲的财务状况将支持持续增长并为股东创造持久价值。接下来，我们感谢大家参加本次电话会议，并愿意开放提问。
接线员，能否请您开放提问环节？
谢谢。女士们、先生们，现在我们将开始问答环节。要提问，请按星号键加一。如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。若要撤回问题，请按星号键加二。现在我们将暂停片刻，等待第一个问题。今天的第一个问题来自BTIG的Tom Catherwood。请开始。
谢谢，大家早上好。我认识到IQHQ投资对IAP的收益和增长可能带来的好处。
话虽如此，生命科学房地产仍然面临挑战，IQHQ自己也遇到了阻力。您能否详细介绍一下IQHQ的具体房地产投资案例？业务计划是什么？公司如何克服挑战，为什么现在是投资这家特定公司的合适时机？
Tom，我们当然可以，但我想先退一步提醒一下。我们并没有投资于房地产。我们投资了一家运营公司，该公司投资于生命科学领域，同时有机会利用人工智能行业的发展以及AI软件类公司对高质量房地产的需求。
所以，我们并没有投资于生命科学房地产。根据我们的专业知识和历史知识，我们认为生命科学行业正处于一个转折点。过去三年半到四年，这个行业非常艰难，现有的生命科学房地产所有者经历了非常困难的时期。我们认为这个行业有机会复苏，而且复苏已经开始，估值仍然极低，但正朝着非常积极的方向发展。我们对IQHQ的投资经过了深思熟虑和充分研究。
它遵循了我们非常简单的商业计划，即投资于大麻行业的售后回租。我们在循环信贷工具中进行了金融投资，并对IQHQ的优先股进行了未来承诺。我想我可能会。资本结构。让我把这个转交给Ben，让他真正谈谈IQHQ的资本结构以及我们在其中的位置。
好的，没问题。谢谢Alan。嘿，Tom。是的。我们认为，除了这是一个增值交易之外，正如你提到的，这是一个非常安全、有保障的投资，我们位于IQHQ自成立以来筹集的约40亿美元股权之前。
我们认为我们在资本结构中的位置代表了重置成本的实质性折扣。有物业级别的债务，然后我们在资本结构类别中是最安全的位置，再次位于IQHQ筹集的40亿美元之前。
好的。那么具体到IQHQ，这笔资金的用途以及他们的业务计划是什么，是什么吸引了你们？有一个缺失的部分，我理解我们正在寻找的行业整体复苏，并且我们看到了复苏的迹象。
但IQHQ的具体机会是什么，你们认为这笔资本对他们有什么用处？
是的，具体来说，由于我们对IQHQ和生命科学行业的洞察或独特知识和专业知识，以及我们对他们所在市场的研究和尽职调查，我们认为IQHQ的投资组合能够很好地利用AI需求和我们对生命科学行业未来需求的信念。这笔资本，连同其他提供给IQHQ的资本，使他们能够完成现有的开发项目，完成一个非常强大和高质量的投资组合的租赁，这些投资组合位于生命科学行业甚至AI科技热潮的最佳市场之一，并使他们有能力完成这些目标，并在实现这些目标的同时，为IIP和IIP股东提供非常具有吸引力的增值回报。
明白了。感谢这些细节，Alan。最后一个问题，当这个投资机会出现时，如何识别和审查潜在的冲突利益，以确保交易不会为IIPR股东创造超出正常业务投资风险的风险？
首先，有一个假设是存在冲突或冲突存在。但其次，IIP采用了一种非常集中和逻辑的方法，通过成立一个特别委员会，委员会成员对IQHQ没有利益。然后，在这个特别委员会审查了团队准备的分析和尽职调查后，外部律师将其提交给董事会，然后对IQHQ有极小或没有利益的董事会成员投票表决并一致批准了这项交易，因为它以一种独特的方式帮助了IIP。
这是一个非常增值的交易。它为IIP股东提供了当前的现金流，并在我们寻求为各种不同用途进入更广泛的资本市场时，使我们的租户和行业风险多样化。它使我们有能力在未来推动收益增长。
明白了。感谢你的回答，Alan。谢谢大家。
下一个问题来自MKM Partners的William Kirk。请开始。
嘿，谢谢。大家下午好。关于IQHQ，我在考虑资本的机会成本，目前你们股票的股息收益率我认为高于16%。
如果你们认为这个股息水平是安全的，那么2.7亿美元用于回购股票是否会比IQHQ结构中估计的14%获得更好的回报？
嗯，当你回顾过去时，这很容易说。上周，两周前，IIP股票的交易价格并不是16%。所以。而且我们不认为。我们认为市场的日常波动并不是经营业务的方式。我们考虑我们的整体资本成本，我们的整体资本成本包括我们从各种资本来源获取的资金，不仅包括我们的优先股和债务以及信贷工具，还包括我们的普通股以及投资者对普通股的预期回报。
综合考虑所有这些，我们认为这是一个非常增值的交易。特别是当你考虑到我们使用的是那些一直赚取3%、4%的资本，现在有机会赚取平均14%的回报时，这是非常增值的。
那么作为后续问题，关于优先股部分投资的时机或承诺的灵活性如何？你们是否有能力选择这些分期付款的时间？是否有能力减少或增加规模？这方面的灵活性如何？因为16%不再是回顾过去。
它已经是现在。
所以如果明天不同，它可能完全不同，以此类推。但回答你的问题，看，我们有很大的灵活性。我们设计了系列G的投资，以反映我们相信随着时间的推移筹集资金的能力。David，你想详细说明一下吗？
是的，我认为关于资金，正如Alan提到的，这将在现在到2027年第二季度之间进行。但回到交易的一个要点，我们注意到，我们认为进入这个新的房地产市场，这个市场在REIT领域已经存在很长时间，将因此改善整体股权和债务资本的获取，因为它现在在大麻新行业，你们今天在电话会议上都熟悉。
生命科学房地产。它已经存在很长时间了。
好的，谢谢你们。谢谢你们的详细说明。
谢谢Bill。谢谢。
下一个问题来自Alliance Global的Aaron Gray。请开始。
嗨。感谢你们的时间和问题。继续关于IQHQ的问题。关于决定将部分资本从大麻行业多元化，你们能否谈谈这一决定与股息的关系？我们知道股息一直是你们的热门话题，与AFFO有关。你们提到这确实有助于加速你们将能够产生的收益。
那么这一时机是如何考虑的，特别是考虑到一些大麻物业违约的不确定性以及这些收益何时会恢复。谢谢。
是的，谢谢。我认为这是一个非常好的问题，因为我认为，正如Paul在过去18到24个月多次指出的那样，我们一直在评估行业内的情况。我们已向股东表示，我们一直在寻找大麻行业以外的其他投资机会。因此，我们一直在战略性地评估不同的交易和机会。
而这个机会出现了，它似乎提供了我们所寻找的东西，一个规模化的战略投资，具有当前的收入和满足我们高资本成本预期的整体收益率。因此，这开始了我们继续评估的过程。随着我们花更多时间进行尽职调查，了解我们在资本结构中的位置以及投资的灵活性，我们明显认为这是我们应认真考虑的事情。
我忘记了你的问题的另一部分，因为你的问题还有另一个重要部分。股息。股息。因此，我们认为，我们需要更多时间来应对大麻行业的基本问题，特别是那些违约的主要租户，然后能够重新定位那些我们寻求收回的资产，以有利于IIP并重新加速我们的收入增长。正如Ben所说，我们已经重新租赁了密歇根州和宾夕法尼亚州的一些资产，并继续对如何重新定位那些我们将从租户收回或与租户重组的资产有很好的洞察。
谢谢这些评论，很有帮助。我的第二个问题是关于一些违约，特别是Pharmacan。我知道你们在准备好的发言中提供了一些信息，但你们之前提到，他们在2025年6月有债务到期。那么这对流程有什么具体影响，考虑到他们两个月前或6月30日有债务到期，沟通如何以及这可能如何演变。
谢谢。是的，我是Paul。Eric。我认为现在我们专注于从Pharmacan收回资产。
我们非常积极地推进我们的驱逐案件。我们没有从Pharmacan得到任何迹象表明他们能够以任何方式友好解决他们欠我们的拖欠租金和未来租金。因此，我们专注于收回这些物业并重新租赁给合格的运营商。所以Pharmacan的债务到期对我们来说并不在考虑范围内。
好的，很好，谢谢，这很有帮助。我会回到队列中。
谢谢Eric。
下一个问题来自Piper Stanley的Alexander Goldfarb。请开始。
嘿，早上好。我有几个问题。
首先Alan，显然你曾深度参与IQHQ公司。我相信你几年前离开了。试图理解现在的机会。你们显然对IQHQ的反弹充满热情，我想知道现在与你几年前离开公司时有什么不同。
嗯，几年前的事情我想非常小心，因为这是一家私人公司，当我离开时，个人和组织本身发生了很多事情。自从我离开该组织以来，他们对董事会、治理结构、公司管理层进行了重大改变，我认为所有这些都有助于IQHQ的潜在成功。
好的，那么你们说你们将其视为一项投资，而不是运营资产。但你们也提到了优先购买权，如果资产交易的话，可能会收购这些资产。而且这些开发项目需要大量资本支出才能完成租赁。这里有两个部分，一是听起来你们正在评估运营这些资产的潜力。二是IQHQ是否有完成这些建筑装修和租赁所需的资本？
关于第二个问题，他们有资本吗？是的，他们有资本，取决于时间、租户的规模和质量、租约的长度等等。
IQHQ需要评估许多因素。同样，你们提到的优先购买权只是让我们有机会了解他们何时以及是否试图出售资产，以便我们确保保护我们在公司的投资。但如果交易确实以对IIP有吸引力的收益率进行，并且有非常强大的租户和良好的租赁。我认为，如果我们有一个非常具有吸引力、高收益、强大租户的资产，你们会希望我们仔细评估，看看是否对我们的IIP股东有利。
我认为这就是我们会做的。
好的，最后一个问题，Paul，在你一开始的评论中，你谈到了大麻行业的竞争。当然我们知道非法市场、灰色市场，但你更突出地提到了全球卡特尔市场，我想我们都知道，但你更突出地提到了它。考虑到行业在未来12个月面临的债务再融资问题，以及这次对IQHQ的投资。你是否在说你们对大麻未来投资的看法不再像最初认为的那样，或者你只是将全球卡特尔问题作为行业面临的通用阻力之一？我只是想知道这是否更像是一个通用阻力，还是说，嘿，你们知道吗，大麻的商业案例与几年前我们认为的完全不同，因此我们将看到你们更多地转向其他类型的房地产。
对。所以，Alex，我认为关于中国非法种植的问题，这只是我们持牌运营商面临的整体非法竞争的另一个因素。这不是一个游戏改变者。只是，你知道，新闻中提到了。我认为加州ICE突袭中，一些中国问题浮出水面。所以这只是另一个方面。而且，我想明确表示，我们仍然致力于大麻行业。我们是资本的领先提供者，并将继续保持这一地位。我想我们在过去的几次电话会议中已经明确表示。
目前大麻领域的机会并不多。因此，作为资本的良好管理者，我们认为考虑其他投资是合适的，我们确实考虑了很长时间。一年多来，我们一直在评估不同的机会。这就是我们如何找到IQHQ的机会，并从零开始非常客观地看待它，投入了大量尽职调查，使用了外部律师，我们一致认为这是在大麻之外投资的最佳机会。但我们仍然相信大麻行业。
我谈到了它的预计增长，正如我提到的，它的销售超过了其他饮料产品。现在它面临挑战。但是，与其坐视不理，我们认为适当并有责任为股东使用这些资本，使其增值。这就是我们正在做的。
所以这是更像一个临时的非大麻投资，还是我们应该期待更多的非大麻投资？我认为在这一点上，我们将看看事情如何发展。我们还有很多事情要做，包括处理我们将从一些租户收回的资产，并希望大麻行业有一些积极的复苏消息。我们将首先处理这些问题，然后再做任何与我们已做的不同的事情。
好的，非常感谢。谢谢，Alex。再次提醒，如果您想提问，请按星号键加1。下一个问题来自Compass Point的Merrill Ross。请开始。
嗨。感谢你们的问题。鉴于你们的专业知识，为什么你们没有单独投资于生命科学物业，或者与IQHQ合资直接进行投资？为什么这种循环信贷和优先股的结构比直接进行自己的投资更具吸引力？
所以生命科学交易的总体收益率，或者当前收益率，如果它们要交易并且资产有良好的租赁，这些收益率将显著低于我们当前的资本成本。以这种方式投资使我们能够进行一项非常增值的交易。
这就是我们选择这条路径的原因。我认为由于生命科学行业目前的困难以及运营生命科学资产的整体运营专业知识，我认为这最适合像IQHQ这样的公司。我们选择了这条路径，并认为我们构建了一个非常具有机会性和高质量、安全的交易，将为IIP和IIP股东提供非常增值的回报。
谢谢。作为后续问题，能否披露循环信贷的当前现金收益率？
我们投资的当前现金收益率高于10%。
这不包括优先股和权证。
不，这是两者的结合。谢谢。
这将结束我们的问答环节。我想将会议转回给Alan Gold进行任何闭幕发言。
好的，谢谢。我要感谢我们的股东持续的支持。感谢团队的辛勤工作。到此，我们将结束电话会议。谢谢。
会议现在结束。感谢大家参加今天的演讲。您现在可以断开线路。SA。