身份不明的发言人
George Chappelle（首席执行官兼受托人）
Robert Scott Chambers（总裁）
Jay E. Wells（执行副总裁兼首席财务官）
Rich Leland（投资者关系副总裁兼财务主管）
身份不明的参与者
Samir Khanal（美国银行）
Stephen Thomas Sakwa（Evercore ISI）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets）
Craig Mailman（花旗集团）
Blaine Heck（富国银行）
Ki Bin Kim（Truist Securities）
大家好，欢迎参加Americold Realty Trust 2025年第二季度业绩电话会议。目前所有参与者都处于只听模式。正式演讲后将进行简短的问答环节。如果在会议期间需要接线员协助，请按电话键盘上的星号0。提醒一下，本次会议正在录音。现在我很高兴向大家介绍主持人，投资者关系副总裁兼财务主管Rich Leland。谢谢您，先生。您可以开始了。
早上好。感谢大家今天参加Americold Realty Trust 2025年第二季度业绩电话会议。除了今天早上发布的新闻稿外，我们还提交了一份补充财务包，其中包含有关我们财务业绩的更多详细信息，可在我们网站www.americold.com的投资者关系部分找到。今天上午的电话会议由Americold的首席执行官George Chappelle、总裁Rob Chambers和首席财务官Jay Wells主持。管理层将做一些准备好的评论，之后我们将开放电话会议进行提问。在我们开始之前，让我提醒大家，管理层今天的讲话可能包含前瞻性陈述。
前瞻性陈述受许多风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与预期存在重大差异。这些前瞻性陈述基于当前的预期、假设和信念以及我们此时可获得的信息，并且仅在其作出之日有效，管理层没有义务根据新信息或未来事件公开更新任何这些陈述。在本次电话会议中，我们还将讨论某些非GAAP财务指标，包括NOI、恒定货币、净债务与Pro Forma核心EBITDA和AFFO。这些非GAAP财务指标的完整定义以及与可比GAAP财务指标的对账包含在公司网站上提供的补充信息包中。请注意，除非另有说明，所有仓库财务结果均以恒定货币表示。现在我将电话转交给George。
谢谢Rich，也感谢大家参加我们2025年第二季度的业绩电话会议。今天早上，我将提供关于我们四个关键优先事项的最新信息，本季度的财务业绩以及当前的市场状况。然后Rob将讨论我们的客户服务举措和开发活动，最后Jay将审查我们的资本状况和流动性，并讨论我们对今年剩余时间的展望。
谈到我们本季度的四个关键优先事项和财务业绩，我们说过第二季度将与第一季度非常相似，事实也确实如此。首先是客户服务。在本季度，Americold被《食品物流杂志》评为前三名的PL和冷库提供商。这个奖项表彰那些正在革新全球冷库食品供应链并在全球范围内可靠地提供创新和高质量解决方案的冷库公司。我们很荣幸获得这一认可，我要感谢我们出色的团队，他们继续致力于为客户提供一流的服务。
正如预期的那样，第二季度的同店经济占用率与今年第一季度相比略有下降。第二季度通常是我们一年中季节性最低的季度，尽管在当前环境下很难定义什么是典型的。虽然我们对销售渠道中的新业务获胜感到满意，但由于持续的需求逆风，占用率的提升进展缓慢。我们最近在欧洲获得了两个新的零售业务胜利，这是我们战略的很好例子，即在全球范围内扩大我们的零售和QSR业务，并巩固我们的领导地位。零售和QSR业务的概况使其在现金流生成方面接近我们投资组合的顶端。
此外，我们本季度来自固定承诺合同的租金和存储收入达到了60%，这反映了我们关键任务资产的质量以及我们为占用这些资产的客户提供的价值。谈到劳动力，我们在过去几年中在培训、参与和保留举措方面的投资继续带来回报。在本季度，我们的长期员工与临时员工的小时比例为75:25，这使我们能够根据需求灵活调整劳动力，同时受益于拥有专注且训练有素的长期员工队伍所带来的生产力提升。您可以在我们同店仓库服务利润率的持续增长中看到这一点，本季度同比增长90个基点，达到13.3%。
这仍然是公司的一个亮点，我们对全年提供超过12%的服务利润率的能力保持信心。谈到第二季度的定价，我们的同店租金和每经济占用托盘的存储收入与去年同期相比增长了约1%，同店每吞吐托盘的营业收入增长了4%。尽管我们预计美国业务将继续面临定价压力，但团队在战略上捍卫我们的市场份额和维护我们的定价架构方面做得非常出色，同时确保我们为我们提供的关键和多样化服务获得公平的价值。
我们相信，服务和运营卓越将成为Americold未来更重要的差异化因素，因为客户寻求更快地周转库存以实现营运资本效率。正如我上个季度提到的，Americold是一个值得信赖且经验丰富的运营商，为客户提供的价值远远超过价格推进器的位置，因此我们比大多数竞争对手更有能力平衡价格和数量，而价格是他们唯一的杠杆。在开发方面，我们在第二季度完成了几个关键项目，包括堪萨斯城，这是我们与CPKC合作的旗舰开发项目，创造了一种在北美运输温控产品的新方式；我们的阿伦敦扩建项目，这是由该地区强劲的客户需求驱动的；以及我们与DP Worlds合作在迪拜的旗舰开发项目。
Rob稍后将进一步讨论这些项目，但这些设施是我们利用规模、专业知识和独特的战略合作伙伴关系推动创新市场解决方案能力的很好例子。谈到我们本季度的财务业绩，第二季度每股AFFO为0.36美元。我们在今年上半年的表现基本符合预期，团队继续执行得很好。然而，利率、关税、通货膨胀、政府福利减少和产能过剩的综合影响继续对整个行业的占用率施加压力。根据我们与客户的对话，我们预计这些逆风可能会持续到今年下半年，因为他们在不确定的需求环境中仍然对建立库存持犹豫态度。
由于整个供应链的库存水平较低，我们还看到客户利用其自身基础设施中的可用容量，而不是使用第三方存储提供商。由于这些持续的逆风，我们对今年下半年的市场持更为保守的看法，取消了我们之前预测的传统季节性库存建立，现在预计占用率将在今年剩余时间内继续受到压力。尽管面临这些顶线挑战，团队继续在我们的战略优先事项上执行得很好，我们仍然专注于控制我们可以控制的事情，包括降低成本、提高效率和获取新业务。
我们还在积极寻求替代增长机会，如我之前提到的扩大我们的零售和QSR业务，并专注于投资于世界各地需要基础设施的服务不足的地区。此外，由于我们业务的运营组成部分，我们比传统的REIT拥有更多的杠杆，本季度是我们以平衡的方式管理业务的可变部分以提供符合预期的AFFO结果的很好例子。这种严格管理业务的能力在今年下半年将变得越来越重要，因为我们将进一步调整我们的成本结构以反映当前的需求水平。
Jay稍后将更详细地讨论这些变化，但首先我将电话转交给Rob，以便他更详细地讨论我们的开发项目和客户举措。
谢谢George，大家早上好。我们的商业团队继续执行得很好，在第二季度，同店每经济占用托盘的租金和存储收入同比增长约1%，每吞吐托盘的仓库服务收入增长了4%。尽管我们继续看到竞争对手的一些非理性定价举动，但我们有工具和可见性来穿针引线，有效地平衡价格和占用率，同时在适当的情况下战略性地捍卫我们的市场份额。我们本季度来自固定承诺的租金和存储收入达到了60%，保持了我们在今年第一季度创下的记录。
提醒一下，考虑到我们客户基础的构成，我们认为60%是这个指标的适当长期水平。我们的前100名客户约占我们总仓库收入的70%，这些客户中的绝大多数更喜欢拥有承诺的空间。将这一点与我们一些较小账户的更交易性质相平衡，导致我们将60%的区域设为目标。虽然在这个水平上可能会有一些轻微的波动，但我们相信这对我们和客户的利益是显而易见的。满足终端市场需求是我们客户的首要任务，拥有有保障的空间使他们有机会在周转更多库存时降低每托盘成本，从而实现成本节约。
这种类型的安排更类似于传统的房地产租赁，使他们能够根据自己的需要利用空间。对于Americold来说，我们受益于将绝大多数合同商业化，签订多年协议，并且不每年重置数量保证或费率。提醒一下，当我们开始这段旅程时，固定承诺约占我们收入的40%，我们在过去四年中将客户基础过渡到固定承诺的进展是这种结构双赢利益的明确证明，也是我们的团队在商业卓越方面引领行业的证明。
在我们的全球仓库部门中，我们的前25名客户的构成没有重大变化，他们约占我们全球仓库收入的50%，而我们的流失率仍低于4%，尽管市场竞争激烈。我们继续赢得新业务，并已成功转换了之前宣布的2亿美元概率加权销售渠道的80%以上。这些新客户的占用率提升在当前环境中比预期要长，而收入收益在一定程度上被基础业务的下降所抵消。但我们的整体销售渠道仍然健康，我们的胜利继续超过去年的水平。
正如George提到的，我们最近在欧洲地区取得了两项重大胜利，这突出了我们在市场上操作密集和服务繁重的零售领域的领导地位日益增强。第一个胜利是与葡萄牙最大的超市连锁之一合作，利用我们在里斯本的34,000托盘位置设施。我们现在将根据多年固定承诺协议为他们提供冷冻存储空间和箱拣服务。与我们的大多数零售业务一样，我们预计库存每年周转约25次，这使得这是一个有吸引力的现金流业务。第二个胜利是与荷兰最大的超市运营商之一合作，利用我们在Barneveld的38,000托盘位置设施。
他们在未来五年有雄心勃勃的增长计划，并将根据多年协议利用我们的存储和箱拣服务，具有类似的库存周转预期。里斯本和Barneveld设施将在这些客户在未来几个季度提升时以超过90%的占用率运营。国际团队在利用Americold操作系统以及我们在美国和亚太地区的零售专业知识方面做得非常出色，通过这两个新客户胜利扩大了我们在欧洲的市场份额。现在我想向大家概述一下我们的开发活动，因为我们在第二季度有三个有吸引力的项目上线。
首先是我们在宾夕法尼亚州阿伦敦的扩建项目，该项目在第二季度完成。这个设施的预算低于最初的8500万美元估计，为7900万美元，拥有37,000个托盘位置，为我们的网络增加了近1500万立方英尺的空间，阿伦敦是从费城和新泽西港口接收进口产品的理想地点，也是东北地区最大的交通枢纽。扩建后，这个园区将拥有超过100,000个托盘位置，服务于这个关键的分销市场。这是我们低风险客户驱动的扩建项目方法的一个例子，因为我们在阿伦敦的原始设施接近100%的占用率，该项目是由于现有客户的需求而启动的。
我很高兴地报告，由于我们在开放后立即对这个空间的高需求，我们已经将建筑的稳定日期提前了2/4。阿伦敦的管理团队是业内最好的团队之一，我很高兴看到他们用这种增加的容量为我们的客户服务。第二个是我们与CPKC在密苏里州堪萨斯城合作开发的绿地设施，也在第二季度末启动。这个设施最初预计为1.27亿美元，也在预算内完成，为1亿美元。提醒一下，这个设施是北美唯一一条铁路服务，用于在美国、加拿大和墨西哥之间运输冷藏货物。
我们新设施的客户将能够在堪萨斯城清关，绕过通常在边境发生的严重拥堵和等待时间，从而实现更快的交货时间、更低的成本，以及比传统公路解决方案更环保的替代方案。与零售设施非常相似，这个地点将专注于高周转的交叉码头操作，这是冷库食品供应链中复杂且要求高的组成部分，Americold特别适合处理。我们已经从客户那里看到了对这个空间的高需求，这使我们有信心在2026年第一季度末实现稳定，这比典型的开发项目快三到六个月。
最后，我们与DP World和迪拜杰贝阿里港合作的3500万美元最先进的旗舰建筑也在第二季度启动。这个设施有40,000个托盘位置，连接到DP World的一流港口物流解决方案。这个开发是通过我们的RSA合资企业完成的，是Americold与多个市场领导者合作通过我们的综合专业知识识别新机会的另一个很好的例子。此外，我们还有几个其他扩建和开发项目正在进行中，所有这些项目都按时按预算进行。在国内，我们有在德克萨斯州达拉斯-沃斯堡的1.5亿美元50,000托盘位置的自动化扩建项目；在国际上，我们在澳大利亚悉尼有3000万美元13,000托盘位置的扩建项目，在新西兰基督城有3400万美元16,000托盘位置的扩建项目，最后在加拿大圣约翰港有与DP World和CPKC合作的7900万美元22,000托盘位置的开发项目。
五月份，我很荣幸在圣约翰港港口日活动上发表主题演讲，我们还为新设施举行了奠基仪式。DP World和CPKC已经在圣约翰港进行了大量的基础设施投资，这是加拿大按体积计算最大的大西洋港口。市场有望实现显著增长，我们的新世界级设施将支持来自加拿大和世界其他地区的温控食品流动。我们的建筑位于港口设施的地面上，连接到DP World的基础设施和CPKC的铁路线，为客户创造了一个独特的端到端物流解决方案。
这意味着通过港口移动温度敏感食品的更有效方式，通过将货物从卡车转移到铁路，减少了运输时间和成本。从长远来看，我们将这个地点视为我们与CPKC创建的供应链生态系统中的重要环节，为客户提供连接加拿大、美国和墨西哥的创新和独特的冷链解决方案。港口的接待再热情不过了，我们很高兴进一步加深与这个地点和我们的战略合作伙伴的关系。我们的兰开斯特设施正在按照我们的预期提升，证明了我们的自动化零售技术的有效性。
为了优先稳定兰开斯特站点，我们已经将Plainville设施的稳定日期修改为2026年第二季度。这也确保我们在明年零售季节提升时完全稳定。总体而言，我们的开发渠道仍然健康，约有10亿美元的高质量、低风险机会，符合我们的战略，专注于客户、专用新建、客户驱动的扩建以及由我们的战略合作伙伴支持的独特冷链解决方案。除了在达拉斯进行的扩建项目（这是由我们现有客户的强劲需求驱动的）之外，我们目前正在进行的大多数项目都集中在我们的国际业务上。
我们继续寻求有吸引力的机会，支持我们在几个这些服务不足的国外市场的客户，特别是在亚太地区，那里的占用率高，投机性开发活动通常较少。我们还继续专注于冷链的工厂附近和零售节点的机会，在那里我们可以利用我们深厚的客户关系和运营专业知识，这是许多其他冷库提供商无法触及的市场部分。说到这里，我将电话转交给Jay。
谢谢Rob，大家早上好。正如George和Rob提到的，尽管整体市场环境动荡，团队继续执行得很好。在第二季度，我们继续在关键运营优先事项上取得进展，并在严格控制业务的同时赢得新业务。由于这些努力，本季度每股AFFO为36美分，我们上半年的表现基本符合预期。然而，我们既没有在六月也没有在七月看到典型的季节性占用率和吞吐量的提升。因此，我们对今年下半年的展望更加谨慎。
我们现在预计今年的同店经济占用率水平将下降约250至450个基点，同店吞吐量将下降1%至4%。按顺序来看，我们预计吞吐量将从第二季度略微提升到第三季度，这将适度提升第四季度的占用率水平。由于这些持续的市场逆风，我们将AFFO指引下调至每股1.39至1.45美元。我们继续以AFFO为重点管理业务，并且由于我们业务的运营组成部分，我们比传统的REIT有更多的杠杆可以拉动。
具体来说，我们正在采取额外行动，减少核心SGA，并根据当前需求环境调整我们的成本结构，同时仍然确保我们继续提供我们在行业中闻名的卓越客户体验。此外，我们正在降低维护资本支出的范围，以适应吞吐量的放缓，因为许多预防性维护活动是基于利用率的。尽管当前的经济波动影响了冷库的占用率水平，我们仍然坚定地专注于基于各种不同指标推动股东价值。Americold目前的交易价格远低于其资产价值。
无论您看资本化率、重置成本还是每托盘成本，我们在全球部署了超过100亿美元的关键脉冲存储基础设施。结合强大的Americold操作系统和我们专注且经验丰富的团队在复杂且操作具有挑战性的行业中为客户服务，我们相信当行业量改善时，我们已做好充分准备以最大化增长。谈到我们的资产负债表，我们在第二季度初完成了4亿美元的公共债券发行，该发行的收益用于偿还我们未偿还的循环借款的一部分。
我们还执行了我们的3.75亿美元定期贷款设施下可用的两个12个月延期选项中的第一个。季度末的总净债务为39亿美元，总流动性约为9.37亿美元，包括手头现金和循环借款可用性。净债务与Pro Forma核心EBITDA的比率约为6.3倍。我们目前有许多开发项目正在进行中，随着它们上线并稳定，我们预计这些设施产生的NOI将使我们能够在2026年期间去杠杆化，因为我们仍然致力于将业务管理到投资级水平。
我们还在合理化我们的投资组合并出售表现不佳或非战略资产。在第二季度，我们成功完成了三个计划退出的闲置设施，总现金收益为2000万美元。提醒一下，我们今年退出的大多数设施都是租赁的，大多数客户的库存可以搬迁到附近的拥有设施，这对公司来说是一个增值交易。我们计划退出另外六个设施，包括我们在乔治亚州Pleasantville的地点，该地点在七月初宣布。此外，正如我们上次电话会议中提到的，我们退出了在巴西Superfrio合资企业中的少数股权，获得了约2800万美元的现金收益。
我们对资本分配有严格的内部方法，并使用相同的纪律确保我们在投资上获得有吸引力的回报。我们认为，我们今年迄今为止为合理化投资组合所采取的行动将使我们能够战略性地将资本重新部署到更高回报的项目中，并最终推动未来的增长和股东价值。现在我想将电话转回给George，请他做总结发言。
谢谢Jay。尽管从需求和供应的角度来看，外部环境仍然具有挑战性，但我们有运营经验来管理我们的可变成本，同时仍然满足客户的期望。我们相信我们之前在技术、劳动力和行业领先的商业化方面的投资使我们能够应对这种独特的环境，其中多个逆风同时汇聚。Americold的价值主张仍然无与伦比且不受影响，这通过我们独特的客户解决方案、动态产品、纪律严明的资本部署和通过多种运营环境的灵活性得到了证明。我要感谢我们全球13,000名员工，他们每天都在不懈努力，使我们的愿景成为现实。
你们的奉献、参与和热情使Americold成为全球首选的冷库提供商。说到这里，我将电话转回给接线员进行提问。接线员？
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路已在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参与者，在按星号键之前可能需要拿起您的听筒。我们要求分析师限制自己提出一个问题和一个后续问题，以便其他人也有机会这样做。
请稍等片刻，我们正在轮询问题。我们的第一个问题来自美国银行的Samir Kunal。请继续您的问题。
大家早上好。我想，George，你谈到了保持定价的能力，但给我们一个关于当前竞争环境的想法。你知道，你在这里几次使用了“具有挑战性”这个词。你谈到了定价压力，但任何细节都会有所帮助。谢谢。
是的。早上好，Sameer。我会说存储市场在定价方面仍然非常非常竞争。老实说，我们甚至仍然看到一些非理性的举动。所以我们认为它处于相当大的压力之下。我们预计这种压力将持续到今年剩余时间，坦率地说，直到占用率增长恢复，客户看到我们强大的运营执行和客户服务的价值。这反映在我们的低流失率上，仍然低于4%。正如我们在电话中提到的，我们提供的增值服务在定价方面是一个很大的差异化因素。
它使业务非常粘性，使我们更容易为我们的服务获得公平的价值，并且使业务更难移动。所以，所以这是我们投资组合中的一个强大资产，用于捍卫价格。但它将在今年下半年继续面临压力，随着我们进入下半年和占用率仍然面临挑战，我们看到压力在某些情况下加剧。
我想Tamir，我要补充的唯一一点是，你知道，在Americold，我们已经开发了工具，并且有可见性来理解在逐个服务的基础上，逐个客户的基础上，我们的利润率、盈利能力是什么。我们正在使用这些工具，我们正在使用我们创造的这种可见性，以确保我们做正确的事情来平衡价格和占用率，以便我们在前进的基础上为业务做最好的事情。
我想在我们的指引规定中，你看到，我们已经降低了存储定价，但我们没有降低处理定价。这非常反映了我们提供的增值服务的价值，它们给业务带来的粘性，以及客户意识到我们提供的许多增值服务，他们获得了其他人无法提供的增量价值。所以这是一个强项。关于定价的最后一点可能是我们正在谈论一个非常以美国为中心的环境。我们在其他地区有90%以上的占用率，投机性开发较少，投资机会更多。你知道，我们很幸运我们有一个全球业务，它为我们提供了全球的机会。
当世界的一个地区可能经历一些经济压力时，其他地区没有。我们很幸运在这些地区有业务，我们可以继续投资。
谢谢你的回答。我想我的第二个问题是关于固定承诺的。你知道，60%，我认为这个数字甚至更高。我认为这个数字与上个季度大致相同。你能提供关于这些合同如何运作的细节吗？考虑到当前的挑战，客户是否有能力重组这些合同？谢谢。
是的。我会请Rob详细介绍合同的细节。它们非常非常结构化。我想我们不仅在商业卓越方面引领行业，而且在销售固定承诺空间方面也是如此，不仅仅是销售，还包括其结构。你知道，60%是我们几年前设定的目标。我们说我们认为这是业务的适当水平。但我要提醒大家，上个季度我们也说过它不会季度复季度地固定在60%。可能会有一些波动，特别是当我们谈论你问的第一个问题时。
所以我会把它交给Rob，谈谈结构和展望。
是的，是的，我们非常高兴我们将百分比保持在60%。这些合同通常是多年安排的结构。它们是固定的月费，包括对托盘位置的承诺，通常固定在客户一年中需要的最高空间量。这对我们的客户来说，关键价值在于它在传统的季节性高峰期间为他们保留了空间，那时他们最需要空间。它们通常是多年协议，期限在三到七年之间。如果你进入现有的基础设施，它们是更长期的协议，如果你进入我们代表客户建造的专用基础设施，并且它们不包括年度数量重置，重置协议的机会是在这些合同到期时。
正如你在过去几年中看到的，即使在具有挑战性的环境中，我们在保持这些固定承诺水平并在过去几年中增加它们方面取得了很大成功。现在我们达到了60%的范围，我在准备好的讲话中谈到了为什么我们认为这是正确的目标。正如George所说，季度之间可能会有一些波动，但我们继续以此为主导，因为从销售的角度来看，这对我们和我们的客户都是双赢的。
我们的下一个问题来自Evercore ISI的Steve Sacwow。请继续您的问题。
是的，谢谢。早上好。我想我们对你们关于业务和展望的谨慎评论并不感到惊讶。但我想，当我看到上半年的结果和收入在恒定货币基础上下降了1.4%，要达到收入下降4%的低端，显然下半年必须有一个相当大的下降。我的想法是，你们有更容易的比较基础，即使你们没有得到完整的季节性建立，也很难看到收入方面下降那么多。
所以你能帮我们梳理一下，是什么真正在推动下半年收入增长的压力？
是的，我想，Steve，有几件事在抑制下半年收入增长。首先是我们刚才关于价格的讨论。我们谈到了定价压力，我们谈到了我们在市场上看到的非理性举动。你看到，我们已经降低了我们的定价指引。所以这是第一点。但第二点，我们在需求方面面临一个非常独特的情况。现在可能有五六个逆风。当你想到需求时，无论是利率、关税、通货膨胀、潜在的SNAP削减、GLP1药物、产能过剩。
我的意思是，其中任何两个我们都可以克服并增长。五六个的组合使得不仅增长非常非常困难，而且预测占用率和价格等事情也非常困难。所以范围的低端是一个非常。我们知道。我们认为我们会达到那里吗？不，但我们指引的是范围的中部。但价格面临压力，需求也面临压力。所以我们试图尽可能保守。你是对的，我们以为我们会在下半年看到季节性的提升，但我们没有看到任何提升。
所以，所以这也影响了我们如何制定指引。所以，你知道，这就是展望。
是的。Steve，我的意思是，如果你只看上半年到下半年的顺序，收入是顺序增长的。但我们所做的以及为什么它比前一年下降的原因是我们已经从我们的预测中移除了任何季节性，除了某些有保证的收获。但按顺序从上半年到下半年，收入是增加的。
好的。然后也许谈谈。我想Rob很好地梳理了开发渠道。我想你们是如何考虑新资本部署和回报门槛的？看起来你们在一些开发项目上取得了相当好的成功，大大降低了成本。也许是什么推动了这些实质性的节约。然后你们是如何考虑新资本承诺和未来新交易的回报门槛的？
是的，我只做几点评论，然后交给Rob。我们在回报门槛上没有看到问题。我的意思是，你知道，当我们部署资本时，我们必须有一个与我们承担的风险相称的合理回报。我们认为10%到12%的范围是可以接受的。我们会做一个低于10%的项目，但需要特殊的情况，我们会沟通。但总的来说，我们仍然会开发到10%到12%的门槛率，为什么你不？是的，我的意思是，正如我所概述的。
Steve，我的意思是，首先，我们非常专注于新开发项目符合我们概述的三个核心优先事项，我们认为这些是开发类型项目中风险最低的。所以当我们谈论客户专用项目时，我们谈论的是在主要市场的扩建，我们已经知道并且已经聚集了超过当前容量的需求，或者是关于建立一个为客户带来巨大价值的生态系统的战略合作伙伴关系。所以未来的项目真的集中在这些低风险交易上，我们认为这些交易将产生我们一段时间以来提出的传统10%到12%的投资资本回报率。
我们对现有开发的进展非常满意。本季度有三个项目启动，全部按时且在预算内完成，这证明了我们在这里建立的团队。我们的开发能力，我们能够将这些项目控制在预算内，有多种原因。很多增强的采购流程，我们在过去两年中通过一些运营改进和Project Orion实施并讨论过。我们还出去与一些当地政府合作，获得了激励措施，在我们建造的市政当局中非常有利。
像阿伦敦这样的设施的稳定日期提前对我们来说是一个巨大的胜利。所以我们对开发非常满意，我们将其视为未来的持续增长杠杆。
Steve，我只补充我之前提到的，作为一个全球公司，我们现在在我们的投资组合中有市场，我们有大量资产占用率超过90%，并且在一个没有很多投机性开发的市场中，我们今天可以建造。所以仍然有机会与客户一起建造，显然与我们的合作伙伴一起，以及在我们知道有需求但缺乏供应的市场中进行扩建，这使得投资有吸引力。所以机会并不短缺，我想渠道仍然完好，坦率地说。
只是其中许多不会在美国，仅此而已。
我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McInnis。请继续您的问题。
嘿，早上好。我只是想回到缺乏季节性提升的问题。你能提供一些关于你在第三季度和第四季度的占用率预期的更多背景，并帮助我们理解今天的占用率比之前的预期低多少？
嗯，我想我们说的是我们不期望在下半年有任何季节性。坦率地说，如果，你知道，我在电话中提到，第二季度看起来很像第一季度，我想下半年看起来很像上半年。你知道，第三季度我想可能有点高估了，当你想到这是我们电力成本最高的季度。我们认为电力成本可能比我们预测的要高一点。然而，我们认为第四季度低了几个百分点。所以总的来说，我们会认为上半年和下半年在几乎所有指标上都非常相似。
Jay，我不知道你是否。
想补充我们预测的变化，或者显然我们在上次电话会议上谈过，我们预计占用率会有200个基点的顺序建立和季节性。根据我们看到的七月的情况，我们没有看到任何季节性提升，我们基本上从我们的预测中消除了占用率的200个基点的顺序改善。
好的，谢谢。然后你谈到了影响需求的因素，无论是利率、关税、通货膨胀等等。有什么可以让你的客户更有信心增加库存水平，独立于这些项目吗？或者这完全是宏观经济驱动的，所以我们真的只需要从这方面看到一些改善，业务才会再次开始改善？
嗯，我提到了五六个单独影响需求的逆风，事实上我们可以克服其中的一两个。但五六个的组合非常非常具有挑战性。你知道，我提到的一些组成部分是暂时的。所以如果你想到利率、关税、通货膨胀，这些都是应该随着时间的推移而改善的事情。我们不知道它们什么时候会改善。我们试图预测这些宏观经济参数的改善，但我们不是很成功。所以正如Jay提到的，我们只是移除了今年剩余时间的季节性。
但这些本质上是暂时的。它们会随着时间的推移而改善。当它们随着时间的推移而改善时，消费者需求会随着时间的推移而改善。那时我们相信我们会开始看到占用率的提升。其他一些更长期，但我会说其他一些更容易克服。我的意思是，过剩库存会随着时间的推移通过系统消化，你知道，等等。所以需要这些五个指标中的一些至少改善，我提到的暂时的宏观经济指标。然后我想消费者的健康状况会改善，然后我想需求会改善。
什么时候会发生，我无法预测。正如我所说，我们试图预测这一点，我们已经失败了几次。我要说的最后一件事是，我们并没有停滞不前。我的意思是，我们正在积极追求Rob和我都提到的零售和QSR的替代增长机会。我们在那里有一个非常独特的市场地位来销售这些服务，我们正在取得很大进展。我提到这是我们业务中现金流最高的投资组合之一，我们很高兴发展它。还再次提到，你知道，这是一个非常以美国为中心的问题。
我们在全球有机会，非常非常有吸引力投资，并将我们的资本部署可能转向那个方向，除了我们支持的合作伙伴关系。但重点是我们的投资组合足够大，即使在像现在这样的时期，我们仍然有非常有吸引力的机会。
我们的下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Todd Thomas。请继续您的问题。
是的，嗨。谢谢。早上好，George。你知道，我想你在准备好的评论中说，某些客户正在整合或控制他们的冷链需求，而不是使用第三方仓库。你能详细说明一下这个评论吗？这是否影响了你们看到的4%的流失率，有没有办法量化对需求的影响，以及你们在哪个细分市场中看到这种情况最普遍？只是好奇你们是否能多谈谈这一点。
是的，我会说这是另一个因素。我会将其归类为一个相对较小的因素。但是我们的许多大客户在他们自己的公司内运营着一个重要的冷存储平台，正常的业务流程是确保他们自己的资产在将产品转移到3PL之前是满的。所以这不是新的。有点不同的是，他们在他们的运营中最大化冷存储空间，他们通常不会用于存储他们正在使用的产品。所以他们有点更积极，因为坦率地说，他们的资产负债表目前有点紧张，他们的P和L目前也有点紧张。
所以行为有点更激进。我在美国市场看到的背景下提到它。我不是说它是我们面临的需求问题的重要驱动因素或增加因素。我预计当需求恢复时，它会很快扭转，因为大多数制造商现在用于存储的空间通常不用于此。一旦需求恢复，我相信它会回来。但把它更多地看作是环境现在如何反应的指标，而不是对我们业务的影响。
好的，明白了。所以听起来随着他们的库存水平正常化，他们会首先增加他们仓库的容量，然后再看第三方仓库和运营商。
这是正常的流程。是的。这是正常的流程，是的。所以，好的，再次，再次，把它看作是给你更多关于环境的背景，而不是对我们的财务系统的重大影响。
明白了。然后我还想问一下非核心处置的计划退出。这些资产的买家概况是什么，你们的感觉是他们将继续作为冷库设施运营吗？
大多数是租赁资产。买家是所有者。基本上我们是在归还租赁。我们已经卖了几处资产。但Jay，我想你有细节。
是的，不，我的意思是，George说得对。大部分只是我们退出的租赁，并且能够将库存搬迁到附近的一个拥有的设施。我谈到的三个销售，都是非常小的地点，你可以看出，大约2000万美元的三个地点的收益。一个实际上与我们在欧洲的运输业务有关，另外两个只是我们实际上已经闲置了一段时间的小物业。我们找到了，我会说非冷库类型的个人来购买它们。
我们的下一个问题来自花旗集团的Craig Maumon。请继续您的问题。
嘿，伙计们。Jay，你能告诉我们那570万美元的其他收入是什么吗？
570万美元的其他收入。伙计，我通常不会在这个电话会议上被问到其他收入的问题。但你知道，你在那里看到的是，你知道，是一些销售交易的好处。这是一些对冲交易，我们从中受益。受益于，我会说是两个项目的大部分和其他。
收入，那流经AFFO？
是的，因为对冲交易在更高的地方被抵消。所以它在P和L的不同行上，但净下来当你到达AFFO时。
然后只是第二个问题，George。你知道，我不想在这里对宏观和需求问题喋喋不休，但我知道现在开始考虑2026年有点早，但你知道，当你看到环境和我们都试图弄清楚明年的增长算法时，除了你们正在进行的开发，潜在的收购从一个核心的角度来看，我的意思是，你们看到任何近期的催化剂可以改变租户的心态，我们会看到库存补充的重新加速，或者我们应该只是认为明年的基线占用率在这些水平附近反弹，因为需求没有改善，然后只是包括资本部署的好处，当我们试图预测时。
嗯，我想这是我们都在问自己的大问题，Craig，什么能刺激需求？我提到我们现在有多个需求逆风。这绝不是单一因素，很难从百分比上衡量一个需求驱动因素的影响相对于另一个。所以我们知道的是累积效应很难实现。所以必须发生的是其中一些驱动因素必须改善。再次，我们可以克服其中的一两个。我们可以通过其中的一两个增长。
我们不能通过其中的四五个增长。所以必须有所改变。我能告诉你的是，客户正在非常努力地创造需求。他们在促销上花钱，他们在激励计划和回扣上花钱。这不是客户方面的努力不足。他们只是在找到他们和零售商都感到舒适的价格点来推动销量方面非常非常困难。所以差距仍然很大。所以我会说一，不是因为我们的客户缺乏努力，但二，由于对需求的所有压力，我们需要看到其中一些改善，我们才能可靠地说占用率会随之改善。
这就是为什么，你知道，我认为对我们来说，作为一个企业，有一个大的运营组成部分，这是我们有机会使用我们工具带中的所有杠杆和工具来专注于每股收益增长的地方。即使在一个占用率面临挑战的环境中，这也是我们继续推动生产力的地方。我们专注于在业务中添加增量增值服务。我们专注于通过在我们的零售和QSR业务中产生新的业务胜利来改善业务组合，这些业务现金流更高。
所以我们的客户没有停滞不前，我们当然也没有停滞不前。我们正在拉动我们拥有的每一个杠杆，以继续推动这个业务前进，即使在一个面临挑战的环境中。
我想问题的最后一部分是关于资本分配的。我不确定它的背景，Craig，但我要说的是，我们有部署资本的机会，我们会这样做。在世界的一些地区，他们没有面临我们一直在谈论的挑战，例如我们的亚太业务做得非常好。它的占用率超过90%。它非常基于零售和QSR。所以在那里的投资很有意义。只是指出，作为一个全球公司，我们仍然有非常有吸引力的领域可以投资。
我们有两个非常强大的合作伙伴CPKC和DP World，他们也在增长。所以很多这些都是非需求驱动的投资机会，我们也打算充分利用这些机会。
Craig，关于其他收入的后续。正如我所说，部分来自销售收益，部分来自其他收入，240万美元来自Superfrio处置，这从AFFO中调整出来，其他只是不同类型的对冲解约，只是抵消了更高的行项目。所以这是给你的更具体的数字。
我们的下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。请继续您的问题。
很好，谢谢。早上好。只是跟进Todd之前的问题，你们有没有感觉你们的客户在他们自己的基础设施内有多少额外的容量来存储库存？这是一个他们运行在相当满容量的情况，任何增量库存建立都会来到你们这里，或者你们认为他们有大量额外的未利用空间来吸收，然后才会溢出到第三方？
不，我不知道。再次，我为了说明我们现在的位置而做了那个评论，但我们最大的制造客户在他们的业务中有自己的冷存储网络。在好时光或坏时光，保持这些100%满将是正常的业务流程。在任何时候。为什么你会，在好时光或坏时光，为你拥有的免费空间付费？所以这不是什么新鲜事，也没有剩下多少容量。这只是说明现在增长需求和量的时代有多困难。关于这种压力的水平和一些大型制造商如何采取更积极的税收使用他们通常不会用于这种类型的东西的空间来做这件事的一个轶事评论。
所以再次，非常不寻常的情况，当需求回来时，我认为所有这些库存都会搬回来，因为他们需要那个空间在他们的正常业务中执行操作以提升需求或提升生产。所以这不是什么大事，这不是我们特别关心的逆风。但我把它放在脚本中并谈论它只是为了提供关于需求发生了什么和外面的压力的背景。好的，明白了。
这很有帮助。George，我们已经处理了几个月的关税问题。你能谈谈对业务的任何直接或间接影响，你会归因于现有的关税，以及可能对特定产品或贸易伙伴未来的任何担忧吗？正如我们过去所说，对我们业务的直接影响非常非常小。我不能给你一个特定的产品或类别。我的意思是，每个人都知道蛋白质出口已经面临压力一段时间了，正如你所说，等等。但间接影响对我们伤害最大。
是对通货膨胀的恐惧，是缺乏消费者信心。是我们一个季度左右前说的一切。对整体消费者健康的间接影响对我们的业务影响远远大于关税对我们业务的直接影响。我认为这是真的。整个食品业务不是，你知道，除了出口原材料和进口原材料，没有很多成品在世界各地发送。你知道，我认为间接影响远远超过关税对我们业务的直接影响。但这些都是噪音，都是动荡，最终都会影响需求，这就是为什么我们在清单上有它。
我们的下一个问题来自Truist Securities的Kibing Kim。请继续您的问题。
谢谢。早上好。谢谢回答我的问题。回到你们下半年的占用率指引，你们基本上预测是持平的。你知道，我只是对此感到好奇，因为，你知道，部分推动这种季节性的是假日季节，对吧？感恩节、圣诞节季节。所以我们已经在较低的占用率水平。所以我只是好奇为什么不会有某种季节性的提升，或者你们认为可能会有更多的客户流失？你们会在下半年失去一些业务吗？我只是试图调和这些陈述。谢谢。
是的，我理解。Keegan。顺便说一下，下半年的占用率上升是因为农业收获。这将发生，正如Jay之前提到的。但如果你移除这些年度事件，占用率是持平的。我们已经移除了围绕假日的季节性，我们这样做是因为我们在夏天没有看到任何季节性。所以，你知道，也许这是一个过于保守的方法。我们不预期失去任何业务。我们认为我们的流失率将保持在远低于4%。我们在下半年看不到任何客户流失。所以这不是由任何这些驱动的。
这是由我们在夏天没有看到任何季节性驱动的。我们问自己一个问题，我们应该计划，我们应该预测下半年的季节性吗？我们得出的结论是，也许一个保守的方法，但在我们看来是谨慎的，是不预测它。就这么简单。
好的。还有一个关于你们开发的问题。所以我在看你们补充材料的第20页。你们有很多项目在这里上线，处于不同的阶段。我只是想确保我们不会重复计算这个平台明年的增长。鉴于你们没有真正显示你们已经在运行率中捕获了多少NOI，我想知道你们是否能提供一些关于从这里开始的增量NOI增长可能是什么样子的颜色。
我的意思是，你可以看看。这些都在我们的非同店池中。所以你可以看到，你知道，目前产生最小的NOI。如果你看看我们的指引，当我们进入第三季度时，它确实下降了一点，因为随着堪萨斯城上线，随着阿伦敦上线，你有与启动相关的启动成本。所以你知道，总的来说，如果你看看稳定日期，你应用回报，你抵消你在非同店中看到的小额NOI。这就是我会建模的方式。
我们已经到了问答环节的结束，这也结束了今天的电话会议。您现在可以断开线路。感谢您的参与。