身份不明的发言人
Steve Swett（投资者关系）
Michael Escalante（首席执行官兼总裁）
Javier Bitter（首席财务官）
身份不明的参会者
Jana Galan（美国银行）
Michael Goldsmith（瑞银）
Anthony Howe（Truist证券）
大家好，欢迎参加Peakstone房地产信托2025年第二季度业绩电话会议和网络直播。目前所有参会者都处于只听模式。正式演讲后将进行简短的问答环节。如果有人在会议期间需要操作协助，请按电话键盘上的星号键然后按零。提醒一下，本次会议正在录音。现在我很高兴向大家介绍主持人Steve Sweet投资者关系，谢谢。您可以开始了。
下午好，感谢大家参加Peakstone房地产信托2025年第二季度业绩电话会议和网络直播。今天早些时候，我们在公司网站www.pkst.com的投资者关系页面上发布了业绩公告、补充材料和更新的投资者演示文稿。如有任何问题，请联系我们的投资者关系团队irkst.com。公司将在今天的网络直播中做出前瞻性声明，包括任何非历史事实的声明。此类前瞻性声明基于涉及风险和不确定性的预期，可能导致实际结果与预期存在重大差异。有关我们业务风险的进一步讨论，请参阅我们提交给SEC的10-K年度报告和后续文件。
在本次电话会议中，公司可能会提及某些非GAAP财务指标，如运营资金或调整后运营资金、EBITDA RE和调整后EBITDA RE。您可以在公司提交给SEC的业绩公告和文件中找到这些非GAAP财务指标与最接近的可比GAAP数字的表格对账。今天参加电话会议的有总裁兼首席执行官Mike Escalante和首席财务官Javier Biter。接下来，我将把电话交给Mike。
下午好。感谢大家参加我们今天的电话会议。我们继续推进向工业REIT的战略转型。工业户外存储（iOS）子行业的增长仍然是这一战略的核心。我们的重点是通过收购和租赁扩大iOS平台，剥离剩余的办公资产，并在季度末及之后降低杠杆率。我们在这些重点领域都取得了有意义的进展。让我从iOS平台的最新活动开始，我们继续推动外部和内部增长。我们通过两笔总计约5200万美元的收购扩大了iOS投资组合。
首先，我们以约4200万美元的价格收购了亚特兰大一个填充子市场的27英亩可用土地。该地块位于亚特兰大最活跃和成熟的工业走廊之一，拥有升级的场地空间以及翻新和新建筑的组合，以支持场地运营。它完全租给两个租户，每个租户都有物流或市政服务行业的长期合同。综合来看，这些租约的加权平均期限为五年，包括3.8%的平均年租金递增。其次，我们以约1040万美元的价格收购了佛罗里达州Port Charlotte的9.2英亩可用土地。
该物业位于从坦帕延伸到Fort Myers的增长走廊内，该地区正经历强劲的经济和人口增长势头。它完全租给三个租户，包括一家全国性设备租赁公司作为主力租户。综合来看，这些租约的加权平均期限为6.8年，包括3%的平均年递增。除了收购，我们在iOS重新开发计划中也继续表现出执行力。季度末后不久，我们完成了另一个iOS物业的重新开发。我们在萨凡纳的物业执行了一份为期两年半的全场地租约，该租约于7月开始。
该租约带来了超过50万美元的增量ABR，年租金递增4%。值得注意的是，这是萨凡纳市场今年以来最大的iOS租约之一。这笔交易反映了我们在重新开发和推动iOS平台增长方面的持续能力。由于这些活动，自年初以来，我们的iOS ABR增长了25%以上。谈到办公物业，我们在变现办公物业投资组合方面采取了有意义的步骤，这是我们预计将以更快速度执行的优先事项。截至季度末，我们以1.58亿美元的价格出售了七处办公物业。
季度末后，我们完成了位于科罗拉多州Platteville和马萨诸塞州Andover的两处额外销售，总计2400万美元，使今年迄今的办公物业销售达到11处，总计2.16亿美元。我们还采取措施，进一步将账面价值与预期销售结果保持一致。在本季度，我们确认了约2.86亿美元的非现金减值，主要与18处办公物业有关。这些非现金减值反映了预期的持有期缩短和与我们未来几个季度出售所有办公资产战略一致的销售价格预期更新。因此，办公板块现在仅占我们房地产资产净账面价值的35%，约6.15亿美元，而工业板块约占65%，反映了我们投资组合转型的持续成功。
接下来，我将把电话交给Javier，让他带大家了解我们的财务业绩。资本市场活动Javier
谢谢Mike。首先，我将介绍截至6月30日的季度的几个关键财务亮点，然后再讨论反映季度末后完成活动的几个预估指标。截至6月30日的季度，总收入约为5400万美元，现金NOI约为4300万美元。归属于普通股股东的净亏损约为2.65亿美元，即每股7.22美元，包括本季度记录的约2.86亿美元的非现金减值。正如Mike所解释的，这些非现金减值绝大部分与18处办公板块物业有关。FFO约为2390万美元，即完全稀释后每股0.60美元，或FFO约为2380万美元，即完全稀释后每股0.60美元，AFFO约为2430万美元，即完全稀释后每股0.61美元。
同店现金NOI在我们的工业板块增长了9.3%，办公板块增长了4.7%，与去年同期相比总体增长了6.3%。谈到我们的资产负债表，季度末的总流动性约为3.56亿美元，包括现金和可用的循环信贷额度。我们的现金余额（不包括受限现金）约为2.64亿美元，可用的循环信贷额度约为9200万美元。我们的未偿债务总额约为12.6亿美元，包括我们信贷额度上的9亿美元无担保债务，其余为非追索权的有担保抵押贷款债务。扣除现金后，我们的净债务约为10亿美元。
截至季度末，我们88%的债务是固定的，包括7月1日到期的7.5亿美元利率互换的影响。接下来，我想提一下某些季度后信贷活动的影响。正如我们之前披露的，我们总计5.5亿美元的远期浮动转固定利率互换于7月1日生效，将我们的无担保债务上的SOFR转换为3.58%的固定利率。这些互换将于2029年7月1日到期。在这些互换生效后，我们所有债务（包括有担保和无担保）的加权平均利率约为5.47%。
此外，在Mike描述的季度后租赁收购和处置活动之后，我们的净债务与调整后EBITDA RE的比率从季度末的6.4倍小幅上升至预估的6.6倍，但仍低于第一季度的7倍。我们仍然专注于随着时间的推移降低杠杆率，并预计在执行我们的计划时继续取得进展。鉴于我们办公物业处置的持续执行以及由此带来的盈利状况的演变，董事会已批准第三季度每股普通股0.10美元的股息。该股息将于10月17日支付给9月30日的记录持有人。
更新的股息水平反映了我们投资组合向纯工业战略的持续过渡，并与该投资组合的现金流特征保持一致。它还为我们继续扩大iOS平台提供了基础。接下来，我将把电话交还给Mike。
谢谢，Javier。展望未来，我们对我们的战略和执行能力仍然充满信心，我们正在有意识地重塑投资组合，简化平台，将资本重新分配到更高增长的iOS机会，并加强资产负债表。我们相信这将为公司股东创造最大价值。接下来，我们将开放电话会议进行提问。接线员。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号键然后按一。确认音将表示您的线路已进入提问队列。您可以按星号键然后按二，如果您想从队列中删除您的问题。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。我们的第一个问题来自美国银行的Jayna Galan。请继续。
谢谢。下午好。只是想更多地了解董事会在股息方面的想法。当你们提到与工业户外存储的现金流特征保持一致时，能否帮助我们更好地理解这意味着什么，以及在什么规模下会回到更稳定的AFFO支付比率之类的东西。
你好，Yana，感谢你参加电话会议。你知道，我认为这比你的问题所暗示的要简单得多。我的意思是，我们基本上只是展望后办公环境，并整体看待我们的工业板块，包括传统和iOS。所以看看这是如何建立的，实际上是与我们宣布加速向工业REIT转型并完全变现办公板块的事实保持一致。
谢谢。我想也许再看看2026年的租约到期时间表，能否帮助我们更多地了解iOS的情况。这些续约讨论通常在什么时候开始？这种产品类型的历史续约率是多少？有什么相关信息吗？
是的，没问题。好消息是我们几乎没有租约到期。我们的运营投资组合中几乎没有空置。我想是0.4%。在我们费城的位置有12英亩中的2英亩，我们正在对该场地进行小规模重新开发，并且对该物业也有兴趣。展望未来，我们只有一份租约在2025年到期，我们认为该租户也有兴趣至少短期续约。他们正在考虑长期需求。展望2026年，我们有八份租约到期，约占我们ABR的9%。
我认为这些租约中的大多数都有固定利率续约，对租户有利。因此，在这种情况下，我们的预期是基于他们的运营。只要他们对位置满意，我们预计他们很可能会被激励续约。
谢谢。
不客气。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请继续。
下午好。非常感谢你们回答我的问题。能否提供你们在本季度购买iOS时的资本化率以及出售办公物业时的资本化率？
是的，我们不提供个别数据，但综合来看。你有在我们的，你有，你有在我们的。你知道，在我们的。抱歉，在我们的数据中，如果你愿意，可以计算出来。综合来看。你知道，我们已经，所以这是相对于收购的，然后相对于我们的办公物业。我们已经在我们的IP和补充材料中再次综合和个别物业地确定了具体出售的物业。所以你可以把这些都拼凑起来，相对于我们给你的综合数字。我们只是没有提供个别数据。但我认为上个季度，我们给了你一些关于租约少于五年的销售情况的指导。然后我们也给了你一些关于租约超过五年的指导。我们一直处于我们提供的目标之间。
谢谢。考虑到你们在出售办公物业方面有持续的可见性，你们是如何考虑使用这些收益的？你们已经把杠杆率降到了大约6.5倍。我知道你们希望再降低一些。能否概述一下你们是如何考虑用于偿还债务或收购的？以及随着投资组合的演变，你们的框架是什么？
是的，Michael，我认为我们在这方面的做法一直非常一致。对我们来说，这是一个非常平衡的方法。正如你所看到的，我们在季度后能够进行一些收购。所以在过去，我们非常直接地表示我们正在寻求将债务与EBITDA的比率降至6倍以下。在这种情况下，你知道，上个季度我们是7倍。如果你看看我们如何结束季度，我想我们是6.4倍。然后由于我们的收购，我们又回到了6.6倍。我认为在这些数字中，你会发现我们在平衡进一步降低杠杆率和同时表明我们在收购市场上活跃并继续这样做方面试图完成的一切的缩影。
你知道，我们确实有一个活跃的渠道。我想说，我们有一个比这更大的渠道，这使我们能够，你知道，一个重要的渠道，使我们能够，你知道，挑剔，如果你愿意的话。
最后一个问题。在整个三重净租赁报告季中，我们听说交易的竞争加剧了。认识到你们一直在iOS空间进行收购。我很好奇你们是否看到了竞争的发展，或者在该领域的竞争是否加剧了。
你们现在一直在收购。谢谢。是的，我的意思是，是的，市场是。市场是活跃的。我的意思是，有相当多的资本正在为iOS筹集。你知道，我认为主要是私人实体。我认为实际上有更多的债务资本进入市场。它仍然不便宜，所以价格保持在高位。我认为我们有一个结构，使我们在这方面比我们的私人竞争对手更加灵活。所以，是的，我会说市场绝对活跃。
但是，凭借我们的经验，我们在市场上的长期存在，我们特定的iOS联系，以及我们拥有一个相当全国性的投资组合的事实，我们有很多人愿意与我们讨论处置事宜。
非常感谢。祝下半年好运。
谢谢你，Michael。
下一个问题来自Truist证券的Anthony Howe。请继续。
下午好，伙计们。所以，Mike，你知道，嘿，Javier和Mike，只是好奇，是什么具体变量变化触发了本季度的2.06亿美元减值？是实际出价低于账面价值，还是第三方评估或市场比较？
我会让Javier回答这个问题，然后我再补充。
Anthony。是的，不，我认为这主要是由我们销售的加速推动的，实际上是采取了更短的持有期，并真正审视了我们的控制。以及在这方面的会计流程。所以从GAAP的角度来看，当你看到销售的加速时，你必须看看当时的公允价值计算。所以这真的推动了这些减值的加速。
好的，明白了。我想你们提到预期办公物业处置会加速。能否详细说明是什么推动了这种信心？是买家需求改善、更好的定价前景还是其他因素？
不，我的意思是，我们已经暗示我们倾向于工业。我们说过我们将回收资本。今天我们非常直接地强调了我们将加速向工业REIT转型的事实。我认为这只是我们转型的持续演变，我认为市场通常对转型不耐烦，所以我们相信越快到达另一边并开始展示增长，特别是我们iOS投资组合中的嵌入式增长，你知道，从我们内置的递增租金，我们有市场对市场，然后，你知道，我们有我们投资组合中正在完成并开放租赁的重新开发部分。
我们已经表明，我们已经成功地将其中一些纳入运营投资组合。然后最后，你知道，我们正在进行的收购部分。所以所有这些，你知道，如果它坐在办公方面的结果中被欣赏，就会浪费掉。所以我们试图尽快到达另一边，你知道，这样市场可以从更长远的角度来看待我们。
很公平。是的，这很有道理。最后一个问题，能否分享一下你们iOS渠道中目前的规模，可能是地理位置或交易阶段。
是的，我们不会。我们还没有到那个阶段。我的意思是，我们现在通常在一个与私人买家竞争的市场上运营。所以在这种情况下，我们会泄露秘密配方。所以我只想告诉你，我们的渠道是。是充足的，而且，你知道，我们有一个很好的机会。看看，你知道，各种。在建立一个投资组合方面的事情。我的意思是，我认为我们将，你知道，市场。市场基本面将决定我们正在看什么。我们可以继续看供应持续紧张的市场，来自租户的强劲需求增长，租金增长潜力。我们正在寻找，你知道，与我们的物理特征相符的土地用途分区兼容性。我们正在寻找为我们提供适应性改进的物业，我们可以有租户，你知道，使用小型建筑并支持他们的场地运营。然后我们正在寻找，你知道，保持我们的租户行业多样化。
我们正在寻求扩大与现有租户的关系。所以我们将做，你知道，核心填充增长走廊，战略增长和我们某些租户有增长愿望的MSA，你知道，诸如此类的事情。所以所有这些都在影响我们如何选择我们的位置，如果你愿意的话。再次，我想我之前说过，当你看看我们拥有的东西，利用该投资组合和平台以及我们因此拥有的关系，这将使我们能够继续推动业务向前发展，并真正加速增长。
谢谢。
不客气。
此时，我们没有更多问题，我想把时间交还给管理层进行任何结束语。
谢谢你，接线员。我想感谢大家，分析师们。还有投资者们，感谢你们今天参加我们的会议。我们感谢你们的支持，我们将继续为股东努力工作，真正寻求最大化价值。我们认为我们有一个很好的基础来在这方面继续前进。再次感谢你们。
女士们，先生们。今天的会议到此结束。感谢你们的参与。现在可以断开你们的线路了。