身份不明的发言人
Matthew C. McNulty（首席财务官兼财务主管）
David H. deVilliers III（总裁兼首席运营官）
John D. Baker III（首席执行官）
身份不明的参与者
David Foley（Estabrook资本管理公司）
大家早上好，欢迎参加今天的FRP控股公司2025年第二季度收益电话会议。目前所有参与者都处于只听模式。稍后您将有机会在问答环节提问。请注意今天的电话会议将被录音，如果需要任何帮助，我将随时待命。现在我很高兴将会议转交给首席财务官Matt McNulty。请开始。
早上好，欢迎各位参加电话会议。我是FRP控股公司的首席财务官Matt McNulty。今天与我一起参加会议的有我们的首席执行官John Baker III，我们的董事长John Baker II，我们的首席运营官David de Villier III，我们的副主席David de Villier Jr，我们的执行副总裁John Milton，以及我们的首席会计官John Kloppenstein。首先，让我简要说明一下公司使用的前瞻性声明和非GAAP测量的披露。提醒一下，本次电话会议中任何与未来相关的声明本质上都受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际结果和事件与这些前瞻性声明中所示的情况存在重大差异。
这些风险和不确定性列在我们的SEC文件中，以补充根据GAAP呈现的财务结果。FRP在G条例的含义范围内呈现非GAAP财务指标。本次电话会议中提到的非GAAP财务指标是净营业收入（NOI）和按比例分配的NOI。FRP使用这些非GAAP财务指标来分析其运营，并监控、评估和识别我们运营和财务绩效中的有意义趋势。这一指标不是也不应被视为GAAP财务指标的替代品。要将NOI与GAAP进行对账，请参阅我们最近提交的10Q文件。
现在来看我们第二季度结果的财务亮点。第二季度的净收入下降了72%，至60万美元或每股0.03美元，而去年同期为200万美元或每股0.11美元，这主要是由于尽职调查相关的法律费用和较低的利息收入。公司第二季度按比例分配的NOI同比增长5%，达到970万美元，主要是由于我们的多户住宅和矿业特许权使用费部门的贡献增加。更具体地说，与去年同期相比，多户住宅部门贡献了额外的57,000美元NOI，矿业部门贡献了额外的637,000美元NOI。
值得注意的是，我们的工业和商业部门NOI同比下降了177,000美元，主要是由于第一季度租户驱逐和第二季度租约到期导致的空置和无法收回的收入。我们预计，随着我们努力在今年和2026年上半年租赁我们的Chelsea项目并填补Cranberry工业园的空置，2025年的NOI将与2024年相对持平，之后我们预计将恢复有意义的同比增长。现在我将电话转交给我们的首席运营官David Devillier，请他报告运营情况。
David。
谢谢Matt，早上好，各位。请允许我从我们的商业和工业部门开始，提供关于公司第二季度结果的更多见解。该部门由10栋建筑组成，总面积近810,000平方英尺，主要是位于马里兰州的仓库。本季度的总收入和NOI分别为140万美元和100万美元，同比下降5%和15%。下降的原因是第二季度有64,000平方英尺的租户租约到期，57,000平方英尺归因于租户违约，以及我们最近在马里兰州哈特福德县Perryman工业区完成的258,000平方英尺的最先进的A级仓库建筑，该建筑在本季度100%空置。
这些空置占该业务部门的50%，租赁和提高入住率是我们的重点。接下来是我们矿业和特许权使用费业务部门的结果，该部门由16个采矿地点组成，主要位于佛罗里达州和乔治亚州，还有一个在弗吉尼亚州。本季度的总收入和NOI分别为360万美元和370万美元，同比增长12%和21%。至于我们的多户住宅部门，该业务部门由1,827套公寓和超过125,000平方英尺的零售空间组成，位于华盛顿特区和南卡罗来纳州格林维尔。
截至季度末，94%的公寓和83%的零售空间被占用。本季度的总收入和NOI分别为1,460万美元和820万美元。FRP在本季度的收入和NOI份额分别为850万美元和470万美元。这是由于Verge被纳入该部门，与之前的季度相比有所增加。截至2024年7月1日，Verge在本季度贡献了280万美元的收入和733,000美元的NOI。作为同店比较，包括DOC、Marin、Riverside、408-Jackson和Bryant Street，FRP在本季度的收入和NOI份额分别为710万美元和400万美元，收入同比增长3.2%，NOI同比增长1%。
正如前几个季度所述，在可预见的未来，华盛顿特区市场的新交付将继续对空置率、优惠和收入增长施加压力。然而，我们在南卡罗来纳州格林维尔的物业中看到了NOI增长，第二季度达到了3%。管理层继续在租户保留和市场租金率方面保持谨慎。我们很高兴第二季度的续约成功率在52%至75%之间，续约租金率平均增长超过3.6%。现在来看开发部门，关于我们的商业工业开发管道。我们的两个工业合资项目，FRP是Altman Logistics Partners的主要合作伙伴，正在建设中。
这些项目位于佛罗里达州的莱克兰和布劳沃德县，总面积超过382,000平方英尺，预计外壳将在2026年夏季完成。2025年7月23日，季度结束后，我们与专门从事工业房地产开发的私人房地产开发商Strategic Real Estate Partners签订了新的合资协议。我们计划在佛罗里达州奥兰多附近的莱克县开发两栋建筑，总面积超过375,000平方英尺，并有机会在未来投资相邻物业的额外工业开发。我们预计将在第三季度破土动工，外壳建筑预计在2026年下半年在马里兰州塞西尔县沿i95走廊完成。
我们正在进行170英亩工业用地的预开发活动，这将支持一个900,000平方英尺的配送中心。场外道路改善、重新造林规范和获得场外湿地缓解许可证延迟了我们的许可流程，我们预计在2026年初获得许可证，重点是吸引定制建筑机会。最后，我们正处于马里兰州哈福德县55英亩土地的初步许可阶段。目的是为四栋建筑获得许可，总面积约635,000平方英尺的工业产品。现场拖车存储的现有土地租赁有助于抵消我们的持有和许可成本，直到我们准备好建造。
我们在季度内提交了初步开发计划，这使我们有望在2026年获得垂直建筑许可，并在2027年根据市场条件开始建造212,000平方英尺的建筑。这些项目的完成将为我们的平台增加超过180万平方英尺的额外工业商业产品。我们在佛罗里达州的三个合资项目仅代表超过75,000平方英尺的新产品，将在2026年稳定后可供租赁。这些项目预计每年产生约900万美元的NOI，FRP的NOI份额略低于800万美元。
转向我们的主要资本来源战略或贷款业务，Aberdeen Overlook包括位于马里兰州阿伯丁110英亩土地上的344块地块。我们已承诺提供3,110万美元的资金，截至季度末已提取2,700万美元，迄今为止已收到超过2,220万美元的优先利息和本金付款。一家全国性住宅建筑商已签订合同，将在2027年第四季度前购买所有完工的建筑地块。344块地块中的160块已关闭，我们预计将产生约1,120万美元的利息和利润，相当于提取资金的36%的利润。
关于我们的多户住宅开发管道，今年5月30日，我们为与Woodfield Development合作的多户住宅合资项目Woven获得了建设融资。这是我们在南卡罗来纳州格林维尔的第三个多户住宅项目。这是一个8,780万美元的项目，包括214个单元和13,500平方英尺的底层零售空间，在基本完工后有资格获得南卡罗来纳州纺织修复信贷，并在20年内获得相当于房地产税50%的特殊来源信贷。该项目预计将在2027年第四季度准备好租赁。最后，贸易政策、经济和金融市场的不确定性给租赁带来了阻力。
企业专注于现有供应链，并推迟租赁决策，直到明确的路径出现。然而，租金率仍然强劲。在建工业空间已低于疫情前的标准。市场空置率预计将在2025年下半年达到顶峰，希望有关关税的明确性即将到来，这应该对我们2026年交付的新工业项目的需求和租金增长都有利。随着我们在季度内交付258,000平方英尺的Perryman仓库，我们的工业商业部门有超过400,000平方英尺的空置空间，全部位于马里兰州。
这将在短期内影响NLI，但将使我们有机会以当前较高的市场租金率重新租赁空间，在租赁和入住后增强NOI。到期的工业租约的平均租金率为6.55美元三重净额，我们希望大多数新租金率从7美元或更高开始。我们的计划是继续监控市场，评估关税不确定性的影响，专注于现有工业空间的租赁，并管理2026年新工业产品的交付以供租赁。谢谢，我现在将电话转交给我们的首席执行官John Baker iii。
谢谢David，早上好，各位。在过去两个季度，我们一直提醒投资者要降低对NOI增长的期望。我们增长的步伐即使在最好的情况下也难以维持，但我们专注于开发的资产类别的转变也让我们相信，在我们工业开发增长战略中第一栋建筑租赁完成之前，NOI将持平甚至略有下降。2025年上半年的结果与这些预期并不矛盾，但也比我们预期的更为有利。
我们当然没有以过去四年相同的速度增长NOI，但我们也还没有经历我们预期并警告投资者可能出现的NOI收缩。第二季度的按比例分配NOI同比增长5%，今年上半年的按比例分配NOI同比增长7%。我们在多户住宅NOI中看到了名义增长，但几乎所有的NOI增长都来自矿业和特许权使用费NOI的增加，2025年第二季度同比增长21%，前六个月同比增长20%。
该部门的表现足以抵消工业部门因Cranberry商业园租户流失和新Chelsea建筑在占用期间的运营费用而导致的NOI下降。展望今年剩余时间，我仍然认为我们需要努力才能匹配2024年的NOI数字。如果您还记得，2024年第三季度，公司因一次性最低支付在矿业和特许权使用费部门获得了大量NOI注入，这增加了200万美元，以及该部门NOI中未实现收入的直线摊销用于GAAP收入目的。
从NOI的角度来看，这笔支付是一次性的，显然不会在今年第三季度重复。鉴于矿业特许权使用费是今年NOI增长的驱动力，且该部门不太可能因不可重复的事件而匹配其第三季度的NOI数字，这一缺口不太可能通过销售和价格的任何增加来弥补。我们讨论的2025年NOI持平很可能在今年下半年开始。我显然不乐意在另一个积极的季度中加入负面因素，但正如我多次说过的那样，我们不是一个季度性的公司。
我们今年的目标是通过填补空置、以我们非常高的标准执行目前正在建设的项目，并将资金投入新项目，为未来的NOI增长奠定基础。具体来说，这意味着按计划在2026年第二季度末交付我们在佛罗里达州莱克兰和布劳沃德县的两个工业合资项目，继续为我们在马里兰州的工业管道获得许可，以便所有项目明年都能开工，最后是我们最新的工业合资项目，在佛罗里达州奥兰多郊外的Minneola开发两座总面积377,892平方英尺的仓库。
这是我们向工业领域转变的又一步骤，也是我们开发足迹进一步扩展的手段，我们通过这些手段实现这一扩展，以期在2030年前将工业投资组合规模翻倍。我现在将电话转交给您可能有的任何问题。
现在。如果您想提问，请按电话键盘上的星号和1。您可以随时按星号和2退出队列。再次提问，请按星号和1。我们将暂停片刻，让问题排队。再次提醒，按星号和1提问。来自Estabrook资本管理公司的David Foley提问。您的线路已开通。
早上好。你们今天怎么样？
嘿David。早上好，Dave。
你好吗？
很好，谢谢。快速提问。看起来在季度内你们在法律上花费了不少钱，你们提到了一项潜在的新投资。我知道你们可能不能多说，但这是否意味着你们在策略上有所转变，可能是在考虑购买一些更大的东西？或者这是某种流程类型的事情，或者你们是怎么想的。
谢谢，Dave。这不是策略上的转变，你基本上已经说到点子上了，关于我们能说和不能说的。目前我们只能说，我们正在追求一个商业机会，这些法律费用与此相关。
好的。看起来是个大项目。
这是你说的。
谢谢。
再次提醒，按星号和1提问。我们将再暂停片刻，让问题排队。目前似乎没有更多问题。
好的。我们感谢所有参加电话会议的人以及事后收听的人，显然也感谢你们对公司的持续兴趣和投资。我们现在结束电话会议。
今天的节目到此结束。感谢您的参与。您可以随时断开连接，祝您下午愉快。再见。