身份不明的发言人
Joe Vilain（总法律顾问）
David O'Reilly（首席执行官）
Carlos Olea（首席财务官）
William Ackman（执行董事长）
Ryan Israel（首席投资官）
身份不明的参与者
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Ray Zhong（JP Morgan）
John Kim（BMO Capital Markets）
Peter Abramowitz（Jefferies）
大家好，感谢您的耐心等待。欢迎参加霍华德·休斯控股2025年第二季度财报电话会议。目前所有参与者均处于只听模式。发言人演讲结束后，将进入问答环节。在问答环节提问时，请按电话上的星号键11。您将听到一条自动消息，提示您已举手提问。如需撤回问题，请再次按星号键11。请注意，今天的会议正在录音。现在，我将会议交给今天的发言人，总法律顾问Joe Vilain。
请继续。
早上好，欢迎参加霍华德·休斯控股2025年第二季度财报电话会议。今天与我一同参会的有执行董事长Bill Ackman、首席执行官David O'Reilly和首席财务官Carlos Olea。在开始之前，我想引导您访问我们的网站www.howardhughes.com，您可以在那里下载我们第二季度的财报新闻稿和补充材料包。财报新闻稿和补充材料包包括今天将讨论的非GAAP财务指标与其最直接可比的GAAP财务指标的对账表。今天某些非现在时态或讨论公司预期的陈述属于联邦证券法定义的前瞻性陈述。
尽管公司相信这些前瞻性陈述中反映的预期基于合理的假设，但我们无法保证这些预期能够实现。请参阅我们第二季度财报新闻稿中的前瞻性陈述免责声明以及我们向SEC提交的文件中的风险因素，了解可能导致前瞻性陈述与实际结果存在重大差异的因素。除非法律要求，我们没有义务更新前瞻性陈述。现在，我将电话会议交给我们的首席执行官David O'Reilly。
谢谢Joe，早上好。在今天的电话会议上，我将首先回顾第二季度的情况，并介绍总体规划社区、运营资产和战略发展部门的亮点。Carlos将在我们评论HHC的运营结果后，回顾我们更新的全年指引和资产负债表。然后，我们将电话会议交给我们的执行董事长Bill Ackman，他将在我们开放问答环节之前讨论HHH的未来战略方向。正如我们在上一次财报电话会议上讨论的那样，第二季度是霍华德·休斯控股的一个重要里程碑，Pershing Square投资了9亿美元，换取900万股HHH股票。
这些资金将被战略性地用于将霍华德·休斯从一家纯粹的房地产公司转变为一家一流的多元化控股公司。在Bill几分钟后讨论这一点之前，我将详细讨论霍华德·休斯公司房地产开发业务的结果。第二季度对霍华德·休斯来说是又一个出色的季度，我们的团队在各个业务部门都取得了出色的成绩，突显了我们总体规划社区组合的强大需求，并进一步巩固了我们2025年的强劲前景。第二季度，我们实现了9100万美元的调整后运营现金流，即每股稀释后1.64美元。
我们的MPC继续看到强劲的住宅建筑商需求，在Summerlin和Bridgeland均以创纪录的每英亩价格执行土地销售。运营资产在办公室和多户住宅方面也创下了新的季度NOI纪录，战略发展部门的同比增长率为5%。Lanu的公寓预售依然强劲，我们在Malia和Alima启动了预售，这无疑是檀香山市场上有史以来最受期待的豪华住宅塔楼中的两座。基于这些强劲的业绩，我们正在提高全年调整后运营现金流的指引，这得益于我们MPC填埋业务和运营资产NOI的当前和预期实力。
Carlos将在几分钟后讨论指引。转向我们的MPC部门，我们在第二季度实现了1.02亿美元的MPC EBT，这得益于在我们的社区中以创纪录的每英亩平均价格135万美元（比去年增长29%）出售了111英亩的住宅用地。土地销售以Summerlin为首，两笔超级地块销售总计65英亩，实现了创纪录的每英亩平均价格160万美元。我们还在Summerlin最新的豪华社区Astra出售了两块定制地块，平均价格高达每英亩770万美元。
看看新房销售，我们继续看到MPC的强劲需求，第二季度共售出487套房屋。虽然这比去年有所下降，但减少的原因是Summerlin的新房库存减少和Bridgeland的监管延迟。由于这两个问题目前正在解决，我们预计今年下半年的房屋销售将保持强劲。尽管全国住房市场在本季度显示出疲软的迹象，但我们创纪录的每英亩价格突显了RMP的实力和吸引力。我们看到社区对新房的需求稳定。
我们相信这种需求将推动住宅建筑商在我们的社区寻找更多土地进行开发。这将推动我们预期的全年住宅用地销售价格和MPC EVT的持续创纪录水平。2025年，在我们的运营资产部门，我们实现了6900万美元的NOI，比去年增长5%，这主要得益于我们的办公室和多户住宅组合创纪录的季度NOI。更详细地看看办公室，我们报告的NOI为3500万美元，同比增长6%。正如我们之前提到的，这一增长主要是去年9950 Woodlock Forest、6100 Meriwether和1700 Pavilion强劲的租赁活动的结果，这些物业在本季度末的出租率分别为99%、98%和92%。
在本季度，我们以约1600万美元的价格收购了Seven Waterway，这是一栋186,000平方英尺的A级办公楼，以及位于Woodlands Town中心的相邻结构化停车场。此次收购增加了我们在Woodlands Town中心子市场的市场份额。凭借这一市场份额、卓越的基础和接近30美元的净租金，该资产预计在稳定后将提供超高的风险调整后回报。我们的多户住宅组合也表现良好，实现了创纪录的1700万美元NOI，同比增长19%，这得益于我们最近完成的资产的强劲租赁努力以及稳定物业的整体租赁改善，这些物业在季度末的出租率为97%。
在我们的转售组合中，NOI为1300万美元，同比下降7%，这主要是由于前一年在Ward Village收取的非经常性租户储备金。如果排除2024年的这一影响，我们的NOI将实现同比小幅增长。在Summerlin市中心，我们继续在租户升级方面取得进展，最近与Viori和Paris Baguette签订了新租约。季度末，我们只有五个零售空间可用，其中大部分目前正在谈判中，仅代表17,000平方英尺。转向我们的战略发展，第二季度的公寓预售表现强劲，签约了17套单元，代表未来约3500万美元的增量收入。
这些预售几乎全部在Lanu进行，使该塔楼的预售率达到67%。我们预计今年晚些时候将破土动工，预计2028年交付。我们正在建设的公寓项目的预售（平均预售率为96%）在第二季度基本没有变化，我们仍有望在今年第四季度交付100%售出的劳动力住房开发项目Oolana。6月底，我们启动了Ward Village第12和第13个公寓开发项目Malia和Alima的预售。我们在很短的时间内看到了对这些塔楼的异常需求，我们期待在预售完成后和预售单元超过撤销期后讨论这些结果。
接下来，我将电话会议交给Carlos，讨论我们更新的全年指引和资产负债表。
谢谢David，大家早上好。今天，我们正在提高调整后运营现金流的指引，这得益于我们MPC和运营资产部门的当前和预期持续实力，同时重申我们对全年公寓销售和G&A的指引。正如David之前提到的，这是一个出色的季度，主要由我们的NPC和运营资产部门的优异表现引领，我们现在预计2025年调整后运营现金流将在3.85亿至4.35亿美元之间，中点约为4.1亿美元，即每股约7.32美元。与原始指引相比，这代表中点增加了6000万美元，每股增加0.32美元。
尽管Pershing Square交易导致股份数量增加。在我们的MPC部门，由于住宅建筑商的强劲需求和空置开发地块的持续低库存，我们现在预计全年MPC EBT的中点约为4.3亿美元，比我们之前的指引增加了5500万美元，这得益于Summerlin强劲的超级地块销售预期和Richland下半年住宅地块交付的改善。在运营资产方面，我们将全年指引从之前的2.62亿美元中点提高到2.67亿美元。这得益于我们办公室和多户住宅组合的强劲租赁活动。这一指引将代表一个新的全年纪录。
我们重申对全年现金GNA和公寓销售的指引。现金GNA预计将在7600万至8600万美元之间，中点为8100万美元。与往常一样，我们的指引不包括约1500万美元的非现金股票补偿和约1000万美元的一次性项目费用。我们的指引也不包括Pershing Square的可变咨询费。然而，它包括Pershing Square的1000万美元基本咨询费，我们已通过减少员工人数和其他近期实施的降本举措带来的未来节省大幅抵消了这一费用。
2025年的公寓收入仍预计约为3.75亿美元，反映了第四季度Olana的预定交付，预计该劳动力住房塔楼不会产生毛利润。转向我们的资产负债表，我们有14亿美元的现金和5.15亿美元的融资信贷额度。合计，我们约有20亿美元的可用流动性。结合我们对全年的强劲指引预期，我们处于有利位置，可以进一步加强资产负债表并适当部署资本。截至6月底，为当前项目提供资金所需的剩余股权贡献（不会全部在2025年支出）约为2.79亿美元。
从债务角度来看，我们在季度末有52亿美元的未偿还债务，其中92%是固定利率或对冲利率，平均利率为5.1%。在本季度，我们在减少近期到期债务方面取得了重大进展，成功完成了两项主要融资，将2025年的到期债务降至2.82亿美元。值得注意的是，我们将Marlowe多户住宅物业的建设贷款延长至2027年4月，并为1700 Pavilion获得了7500万美元的五年期固定利率抵押贷款，取代了原定于今年晚些时候到期的建设贷款。完成这些延期后，我们今年的剩余到期债务主要包括Meriwether、6100 Meriwether和Tanajareco。
我们预计所有这些都将在今年成功再融资，目前已经进行了深入的讨论。最后，我们在本季度完成了MUD应收账款的出售，产生了1.8亿美元的现金收益。这些资金用于偿还Bridgeland票据，将其余额在季度末降至8500万美元，并留下5.15亿美元可供提取的额度。接下来，我将电话会议交给我们的执行董事长Bill Ackman，提供关于霍华德·休斯控股战略的最新情况。
谢谢Carlos。我和Ryan Israel在一起，他是我们的首席投资官。我们想报告一下过去几个月我们在做什么。自交易完成以来，我们的主要重点是识别并对潜在的保险公司收购进行尽职调查。为了给你一些背景，如果你看看伯克希尔·哈撒韦，可以说这里的模型。伯克希尔的大部分成功来自于1960年代开始收购保险业务，并在接下来的60年里发展该业务。
保险的有趣之处在于，它是一个产生现金的业务。通常，你收取保费，提前收到现金，可以投资。如果你经营一家盈利的保险公司并且投资得当，你可以获得非常有吸引力的股本回报。我们希望霍华德·休斯长期以高速度增长每股内在价值。一个成功的保险业务的美妙之处在于，它是一个可以随着时间的推移以非常不错的速度增长的业务，而不必发行或筹集股权资本来发展我们的商业模式。
所以这对我们来说是非常高的优先级。如果你研究伯克希尔过去60年的历史，有趣的是巴菲特对他管理保险业务的方式采取了非常不同的方法。典型的保险公司每年收取的保费大约等于股本资本，然后将浮存金主要投资于固定收益投资，但使用相当多的杠杆来获得有吸引力的回报。相对于股本大约三倍的资产。保险业务的典型资产负债表结构，这些资产主要投资于低风险的固定收益证券。
巴菲特的做法是他经营一家杠杆非常低的保险公司。他不是每年收取等于股本的保费，而是收取大约三分之一或任何一年股本的20%到40%的保费。所以在保险业务承担的风险方面，杠杆非常非常低。他将从收取保费中获得的100%浮存金投资于非常短期的美国国债，基本上对保险公司的浮存金不承担任何风险。但他将保险业务股本的约100%投资于普通股。巴菲特是一个优秀的股票挑选者。
结果是一家保险公司在很长一段时间内获得了远高于20%的股本回报。复利的力量真正推动了伯克希尔·哈撒韦的成功。这实际上是由保险业务和与该业务相关的投资业务驱动的。我们从伯克希尔那里学到了一课。我们正在寻找收购一家多元化的保险业务，并打算以类似的方式运营它。在收取的保费相对于股本方面杠杆较低。在资产相对于股本的数量方面杠杆较低。
相对于典型保险公司的三倍，称之为1.5倍，将100%的浮存金投资于短期美国国债，对浮存金余额不承担任何风险。然后投资于普通股，投资于Pershing Square长期以来识别和投资的那种非常高质量、持久增长的公司。一个有趣的问题是，为什么更多的保险公司不这样运营？答案是，巴菲特独特之处在于他带来了投资技能，而这些技能在保险业务的普通股方面通常是缺乏的。
今天的保险公司真正专注于最大化其保险业务的盈利能力。我会说资产负债表的资产方面有点是事后才想到的。部分原因是保险公司难以招募一流的人才来运营成功的投资业务，特别是投资于股票的投资业务。我们为霍华德·休斯带来的这项交易的一件事是一个投资业务。这个投资业务对保险子公司来说是免费的。所以计划是我们收购一家保险公司。我们以低杠杆的方式运营它。
我们在投资保险公司浮存金方面非常保守，极其保守，然后Pershing Square团队免费为公司管理保险公司资产的投资，这些资产大约等于保险公司的股本，投资于普通股组合。我们正在研究一些潜在的交易。我们希望如果我们以合适的价格找到合适的公司，能够在秋季之前宣布一项交易，届时显然我们将能够分享更多信息。
我们的年度会议将于9月30日举行。今年我们将在纽约市举办。地点是42街的Pershing Square Signature中心。这是Signature剧院的一个剧院综合体。会议将在上午举行，我们非常鼓励您参加。我们将就保险业务的计划做一个非常详细的介绍。我们将更多地讨论公司的整体战略。David O'Reilly将向不太熟悉霍华德·休斯房地产故事的股东们更新情况。我们有一些，你知道，随着我们花更多时间思考业务，我们认为我们将能够提出一些指标，人们应该关注这些指标，随着我们随着时间的推移建立这家公司，来衡量我们的进展和成功。
所以真的鼓励你来参加那个会议。我们还将有一个开放的问答环节，Ryan、我自己、David将可以回答你提出的任何问题。我认为这将是一个非常有趣、有趣的会议。所以我们真的认为这将是你了解更多关于我们未来计划的好方法。最后一点评论，我在描述我们对保险公司的计划时忘了提到。伯克希尔的保险业务的另一个好处是，它是一个多元化控股公司的一部分，结果是控股公司提供的增量信用支持给了保险业务更多的灵活性，就其投资资产的能力而言。
我们相信我们在这里提供了非常相似的东西，一方面，我们有霍华德·休斯控股作为这家保险子公司的所有者，以及一个完全不相关的业务，随着时间的推移将开始产生大量现金，与保险业务完全无关。然后霍华德·休斯本身47%由Pershing Square基金拥有，即Pershing Square控股，这是一家A-评级的公司，股本约150亿美元。以及Pershing Square管理公司，这是一家基本上无杠杆的业务，非常盈利的无杠杆业务，目前没有评级，尽管我们确实打算对该业务进行评级，但在去年的交易中估值约为105亿美元。
所以你有大约250亿美元的股本，作为霍华德·休斯47%的所有者，非常高的信用价值企业，与保险业务无关。然后霍华德·休斯本身拥有，你知道，希望是保险业务，在相对短期内，我们将以类似的方式运营，类似于伯克希尔长期以来在资产负债表的资产和负债方面采取的低杠杆方法，以及关于公司资产的更高回报策略。这样，我们将很高兴开放提问，如果。
接线员，你可以开始提问了。
提醒一下，要提问，请按电话上的星号键11，等待您的名字被宣布。要撤回问题，请再次按星号键11。请稍等，我们正在整理问答名单。我们的第一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。
嗨，早上好。两个问题。第一个是关于MPC业务的，然后我会谈到更大的图景。David，你们的土地销售量增加了。尽管我们都在阅读关于单户住宅市场挑战的报道。显然，你们销售的是高端产品，但也有更广泛的品种。能否提供更多细节？你们的表现令人印象深刻，但在高利率、住房可负担性等方面。我们如何看待你们的物业、价格点、买家多样性与更广泛市场的情况，以及你们对这种持续性的信心，即使在高利率和所有宏观担忧的情况下。
早上好，Alex。是的，这是一个问题，一个很好的问题，也是我们花了很多时间讨论的问题。我们与团队一起详细研究我们的社区，并疯狂地跟踪社区内的房屋销售。我们将这些房屋销售视为未来土地购买的领先指标。到目前为止，我们的房屋销售非常有弹性，我认为这是由于我们拥有的资产质量。我们的NPC有最好的学校、设施和生活质量。
它们对居民和住宅建筑商都有吸引力。住宅建筑商正在建造房屋，并以相对于周围地区的溢价出售。因此，我们的土地仍然非常有吸引力。你知道，我们的社区，我多年来一直在说，我们不是免疫的，但我们是隔离的。当市场上有价格下降时，总是有对质量的追求。现在是我进入Bridgeland的机会，现在是我进入Summerlin的机会。我们看到居民继续进来购买房屋。
我们看到的房屋交易价格在整个范围内各不相同。在Bridgeland，我们的房屋价格在30万到50万之间。在Summerlin，它们在40万到1000万美元之间。所以我们看到首次购房者、升级购房者和豪华购房者。这在各方面都相当一致。对我们房间里的人来说，甚至有点令人惊讶，考虑到全国的头条新闻。我醒来，阅读头条新闻，我想，哦，天哪，今天是音乐停止的日子。
但该死的，如果周一早上的报告没有说我们在每个社区又卖出了20套房子，这是一个令人难以置信的速度。所以我们对结果感到非常兴奋。我们看到今年剩余时间持续强劲。创纪录的每英亩价格我认为反映了我们社区的质量，我们土地的吸引力。归根结底，我们拥有的土地是住宅建筑商保持业务和盈利所需的宝贵原材料。如果你有机会在一个不确定是否能获得丰厚利润的市场中作为住宅建筑商购买土地，或者在Summerlin购买25年来表现出色和超常表现的土地，我仍然相信那些住宅建筑商会购买我们社区的土地。
好的，然后第二个问题是给Bill的。Bill，几个月前我们与你见面时，你谈到了可能创建自己的保险实体，雇佣个人并自建。听起来现在你更倾向于收购外部实体。所以一个是关于自建与收购的想法。然后两个，随着你扩大霍华德·休斯和投资现金流，从外部看，我们几乎应该认为这需要两到三年时间，这些现金流才能真正开始发酵。但只是好奇我们是否应该想得更长远，或者你认为增值可能会更快。
当然。所以，你知道，我们对自建与收购的想法是，如果我们能找到合适的资产，而且我可以说，我们越来越有信心可以。有一些潜在交易的规模和，我认为质量，将是一个很好的开始。你知道，再次，这将取决于条款和价格以及工作。但我认为我们有一些潜在的事情正在考虑。所以这给了我们一些信心，可以完成交易。从零开始有很大的优势。
在许可、建立组织、技术方面的问题。这样说吧，这不是一个快速的开始。而如果我们收购一家现有的运营良好的保险业务，那么你通常可以立即启动和运行。根据我们正在研究的事情，我们的预期是，这对霍华德·休斯来说将是一项重大交易，假设我们完成我们正在考虑的一项交易，意味着它将很快成为业务的重要部分和成功运营的保险业务。我们确定的方式是一个可以随着时间的推移持续获得，我会说，比甚至运营最好的房地产业务更高的股本回报的业务。
所以我们确实预计保险在相对中期内对公司变得非常重要。以至于人们可能会停止将霍华德·休斯视为一家有一点保险业务的房地产公司。我认为他们会按照我们的商业计划将其视为一家保险控股公司或一家拥有主要保险业务的多元化控股公司。但这是商业计划。但再次，这都取决于我们能否找到合适的公司，合适的价格。在我们完成交易之前，我们不会知道。但我会说，我们谨慎乐观地认为有一些潜在的候选人，我们正在努力完成一项交易。
好的。然后如果我可以补充，当我们考虑盈利潜力时，我们应该认为很大一部分来自保险业务，或者股票组合将是盈利贡献的主要来源。
当然。所以，你知道，再次回到伯克希尔的模型，我会说保险业务的投资部分对保险公司的盈利能力比保险公司本身更重要。你知道，但是，我认为，你知道，当你运营，如果你愿意，伯克希尔保险业务的踏板到金属，来自于他投资于可以获得股权类型回报的资产，而保险公司本身专注于盈利能力。典型的保险业务非常积极地尽可能从保险中赚钱，并使用杠杆获得足够的资产回报。
我们认为这种方法既风险较低，又回报较高。所以我认为你应该随着时间的推移看待保险业务的方式是我们将如何，如果我们有10亿美元的股本投资于保险，假设，我们可以以20%或更高的速度复合该股本，它将变得非常，对霍华德·休斯的整体内在价值非常重要。我认为这是看待它的方式，而不是盈利。我认为我们将希望您关注这家保险公司股权价值的增长。
霍华德·休斯长期以来试图提出一个每股现金流或盈利指标，以适应其他传统的房地产公司，这些公司有FFO或上限指标。我认为这实际上是一个错误。我不认为市场真的给了我们这方面的信用。我们将回来，我们正在与团队合作，为您提供一些可以思考的关键绩效指标。比如，如果你今天考虑霍华德·休斯，你显然有业务中最直接的部分是我们从房地产资产组合中产生的净营业收入。
我们有一个公寓业务，你可以以一种相当直接的方式思考。我们有一定数量的利润，我们将从这些各种塔楼中随着时间的推移产生。然后我们有土地持有，商业和住宅。霍华德·休斯的内在价值取决于房地产业务的现金流的增长，以及我们以什么价格货币化土地和我们剩余持有的价值。这些是我们将要关注的关键指标。但我们认为人们，随着时间的推移，特别是随着保险业务成为业务的更大一部分，将关注公司内在价值的整体增长，而不是一个季度的现金流指标，我认为对于一个你知道的业务来说，从土地销售到开发，稳定资产，这是非常具有挑战性的。
长期关注霍华德·休斯，我很感激。谢谢Bill。谢谢David。
当然。
谢谢。稍等我们的下一个问题。我们的下一个问题来自JP Morgan的Ray Zhong。
嗨，早上好。谢谢回答我的问题。我的第一个问题是关于杠杆的，Bill。当你看到Harry Hills今天的杠杆以及你试图追求的目标时，我们应该如何看待预测的杠杆？考虑到这一点，你知道，你认为我们应该预期的交易规模是多少？是100%的股份还是较小的股份，但更大的公司？我们应该如何看待这一点？
当然。所以，你知道，我们认为霍华德·休斯的房地产业务是适当融资的，我们不打算以任何重大方式增加杠杆。我们喜欢今天管理业务的方式。我们今天有超额现金，当然是9亿美元，也许还有另外1亿或几亿美元的超额现金在公司中，大约10亿美元。这是如果我们投资于保险业务，我们将使用的资本数量的大致范围，如果该业务的支票规模更大，我们将筹集资本或与其他Pershing Square关联公司合作完成交易。
但目标是让霍华德·休斯控制我们收购的公司。是的，这是一个重要的元素。Ryan想补充一些。请继续。
为了澄清你的问题，我们不需要拥有100%，正如Bill提到的，我们希望拥有超过50%的控制权。但当我们谈到筹集资本时，我们认为Pershing Square为霍华德·休斯带来的价值之一是我们有能力并且长期以来在Pershing Square展示了能够从外部筹集资本的能力。我们有一个庞大而深厚的合作伙伴网络，他们过去与我们合作非常成功。所以我们带来了机会，如果我们决定进行比资产负债表上的现金更大的交易，我们可以以一种对我们的股东非常有利的方式合作。
同时仍然允许我们能够控制实体的日常运营。
是的。进一步说明Ryan的观点，如果我们要以15亿美元的价格购买一家保险业务，霍华德·休斯写一张10亿美元的支票，假设5亿美元由共同投资工具提供，这对某人来说是一个有吸引力的共同投资，霍华德·休斯是当公司达到可以买断少数合伙人的规模时的可能最终买家。所以有一个有趣的潜在合作机会。但我们不是在谈论购买一个50亿美元的资产并拥有其中的20%。真正关注的是大约10亿到20亿美元的东西，理论上可能是10亿到30亿美元。
类似这样的东西，霍华德·休斯是控制所有者。
明白了。谢谢。第二个问题是关于我们作为Bill和你的团队进入组织的日常运作。到目前为止，你们改变了什么？显然在GNA方面我们看到了。也许只是给我们一些关于你们已经改变的事情的想法，以及你们现在还在看什么来改变？我们应该预期这更像是稳定的状态吗？还有你提到了业务组合的未来变化。战略上你希望业务的更大一部分转向保险。
这是否改变了剩余的房地产组合？你们是否寻求改变运营资产NPC和公寓之间的组合？我们应该如何看待这些，展望未来？
当然。所以我会说关于霍华德·休斯的房地产运营，我们什么也没改变。我认为这将是有帮助的。你知道，GNA倡议是David在交易之前已经在计划和进行的事情。在那里，有一个非常深思熟虑的，我会说战略逻辑，为所做的改变。组织上，我认为David描述一下G&A节省来自哪里，为什么我们做出这些改变会很有用。我们没有。然后我们没有任何计划改变霍华德·休斯的方式，我们真的很喜欢。
显然我们参与这项业务已经有14年了。我们有董事会存在。我担任主席大约13年或什么的。所以我们对房地产业务的现状和目前的管理方式非常满意。我认为今天与之前的唯一区别是，也许如果世界上一些最伟大的MPC资产出现，你知道，在街对面，我的意思是，街对面，比如，我不知道，其他市场，比如另一个，你知道，凤凰城类型的交易出现。我会说我们今天不太可能这样做。
我们觉得我们对MPC业务已经有足够的曝光，但在现有资产中有大量的工作要做。想法是继续发展霍华德·休斯的社区，这些小型城市，并使它们成为美国最理想的居住地。我认为房屋销售表现、地块销售表现在一个可能越来越具有挑战性的住宅市场中表现得更有力，但这些社区的力量不言而喻，但对业务没有真正的改变，团队在运营方面做得很好。
但David，也许你应该评论一下你在组织上做出的一些改变以及它们如何产生GNA效益。
当然，Bill。这是一个很好的问题，Ray。非常感谢。我们真正做的是在Pershing Square宣布之前很久就退后一步思考我们如何运营这项业务。考虑到变化的市场环境，开发回报更紧张，成本上升，租金没有跟上，我们考虑了整个组织的合理化，并将开发平台的重点放在更多步枪射击的机会上，在那里我们可以产生最高和最佳的风险调整后回报，而不是采取更分散的方法。因此，我们将很多开发专业知识集中到公司办公室，将很多开发人员从地区中撤出，知道未来会有更少的项目要做。
归根结底，当你这样想的时候，有一段时间我们在多个地区有多户住宅开发人员、办公室开发人员和零售开发人员。这在很大程度上变得多余，因为正如你在我们的结果中注意到的那样，开发的速度已经放缓。所以我们能够集中并将这些人才集中到一个地方，在那里我们可以跨地区使用这些人才，与我们的地区总裁合作执行，我认为以更高效的方式运营，为底线提供更多的自由现金流。我不希望我们的投资者和分析师忽视这一点，在Carlos的预备发言中，尽管与Pershing的交易和他们的固定费用包含在G&A指引中，我们保持了G&A指引不变。
我认为我们能够做到这一点并保持G&A中立，并能够利用Pershing Square的大量专业知识，这对我们的投资者来说是一个令人难以置信的好处，不应该被忽视。
是的。我想说的另一件事是，你知道，投资房地产开发和运营一家盈利的保险公司有一些共同点。你希望在回报有吸引力的时候做生意，当它们不吸引人的时候你想退后。在每个这些地点拥有从汤到坚果的开发团队的问题是，如果你是一个开发人员，你只是想做事，这就是人们陷入麻烦的时候，你知道，在房地产开发中。而且，你知道，如果总部总是因为你提出的交易回报不够有吸引力而拒绝交易，这也不好。
所以，你知道，你实际上可以拥有一支绝对一流的团队。你可以从各个地区中挑选最优秀和最聪明的人，并将他们集中到一个地点。你可以利用像，你知道，我们有一支令人难以置信的营销团队，他们在夏威夷运营公寓项目，由Bonnie领导。你知道，当霍华德·休斯决定在Woodlands建造一座公寓时，我们拥有，你知道，所有这些专业知识和开发专业知识，可以应用于在Woodlands已经非常成功的开发项目。
所以有GNA节省，实际上它使工作场所更有吸引力，因为在我们的各种开发项目中，可能总是有一些有趣的事情要做。所以我们得到了GNA节省，我们得到了一支一流的团队，我们利用了各个社区的所有学习，而且，你知道，做生意的压力更小。Ryan，你想补充什么吗？
是的，我想补充一点，我认为我们现在最关注的事情之一，也是你最终会看到Pershing Square团队加入霍华德·休斯的价值创造的地方，是在资本配置方面。正如David在他的评论中提到的房地产和采取步枪射击的方法来获得最高回报的项目。正如Bill提到的，我们正在扩大我们可以部署资本的方式。所以三个月前我们在资产负债表上投入了大量资本，可以部署。
如果你现在考虑未来，我们有机会选择最高回报的房地产项目，并能够专注于这些项目，将可能用于其他一些有吸引力但回报较低的房地产项目的超额现金用于其他事情。每次你写一份保险单，那都是一个资本配置决策。你投资浮存金现金的方式。这是一个资本配置决策，我们在Pershing Square的投资策略中历来有，可以说是在大多数资本配置策略中你可以找到的最高回报之一。
保险为我们提供了继续这一点的途径。此外，我们还有能力最终随着时间的推移寻找收购其他业务，这将不仅提供保险和房地产之外的现金流多样化，同时给我们另一个箭袋中的箭，以利用高回报机会。如果你看看，正如Bill提到的，伯克希尔作为一个例子，我们认为伯克希尔如此有吸引力的原因之一是，他们有很多方式可以在当时将大量资本部署到最高回报的机会中。
这就是我们试图为霍华德·休斯增加的价值，因为我们将其转变为一家多元化控股公司。
是的，我们有点。我们拥有的另一个好处是我们拥有公司47%的股份。我们没有压力要在下个季度或今年交付结果。因此，我们可以超级深思熟虑地思考如何部署资本。这延续到整个霍华德·休斯组织。你知道，如果你是一家纯粹的房地产社区开发商，我们长期以来产生的所有现金，我们真的没有地方可以放，除了在我们的各种社区或购买一个新的MPC。
现在我们有了整个世界，如果你愿意，作为我们的牡蛎。我们首先专注于保险的原因是，一个运营良好的保险业务是一个成功投资策略的伟大平台。我们最喜欢的霍华德·休斯版本是我们建立这家非常有价值的公司，流通股不会改变，或者如果有什么变化的话，它们会随着时间的推移而减少。这样做的能力在保险中比如果我们一次做一个交易要大得多。但随着时间的推移，目标是随着房地产业务产生越来越多的现金，我们将有更多的现金用于投资。
控股公司，保险业务本身，我们预计会产生大量现金，将再投资于股票，至少除了我们需要为保险业务留出的部分之外。你知道，未来的潜在索赔。这就是我们如何建立一个每股非常有价值的公司。
非常感谢你们三位。这非常有见地。非常感谢。
谢谢。稍等我们的下一个问题。我们的下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。
谢谢。Bill，在你之前的评论中，我认为你提到你正在看一些潜在的交易。我只是想澄清一下，最终你只会收购一家保险公司，而不是一系列收购。然后第二，对于你考虑收购的公司，它们是否已经按照你喜欢的方式运营，即保守和杠杆化，或者你预计会改变它们的运营方式？如果是这样，实施起来有多困难？
当然。所以我们现在专注于购买一家由优秀管理团队运营的业务，长期以来在承保业务方面做得很好。我们正在研究的所有公司都是作为传统保险公司运营的，我会说，就它们相对于资本收取的保费数量和它们投资资产的方式而言。我们的计划是随着时间的推移改变这一点。但伯克希尔几乎是独一无二的。还有其他几个保险公司采取了某种类似的方法的例子。我认为这是典范的例子，但是，你知道，你知道，这有很大帮助。
很少有保险公司是多元化控股公司的一部分，基本上。所以我们正在研究的目标是传统运营的，我会说。
好的，这很有帮助。也许转向David，你谈到了本季度实现的创纪录的每英亩价格。在你的补充材料的第23页，你有一个估计的每英亩价格，Summerlin或Bridgeland的连续数字没有变化。这是不改变该数字的政策，因为它是一个估计，还是你预计这个数字会上升？
John？我认为保守主义总是最好的政策。尽管我们本季度和过去几个季度的结果令人难以置信，但对我来说试图将其推断到未来30年的月球上，我认为会有点鲁莽。所以我们采取保守的方法。我们不会用一个季度的结果来影响未来的每英亩销售价格。我们看过去12个月，过去24个月。如果我们认为将那个价格应用于剩余的是合适的，我们会的。
好的，如果我可以再问一个关于Ritz Carlton的问题。公寓销售在过去几个季度基本上停滞不前。实际上是有意的。
让我插话。好的，所以这主要是因为我。你知道，团队卖出了项目的前半部分，尽管由于需求每周都在提高价格。我说，看，这是一个独特的、令人难以置信的资产。这真的是一个惊人的。我会说这是纽约市最好的高端项目的等价物。我看到我们以在我看来非常非常便宜的价格出售。我说，看，让我们只卖一半，让我们交付产品，然后我们会得到我们应得的价格。
然后我犯了一个错误。退出董事会，不再担任主席。David偷偷卖出了另外20%的项目，因为，你知道，因为那是他的本能。但是，你知道，底线是我们如果想的话可以卖出整个项目。但我们的目标是最大化，你知道，项目的盈利能力。所以，你知道，我想现在的做法是如果有人非常想买什么，你知道，我们也许可以找到一种方式与他们达成交易。但是，你知道，我们认为因为再次，这是Woodlands的第一个同类项目，真的，真正开辟了新天地，我们肯定在最初出售的单位中留下了很多钱。
这样做仍然是谨慎的。所以我显然支持管理层到目前为止所做的一切，但对我们来说，留下，你知道，项目的一大部分是有好处的，因为人们可以看到成品。
剩下的单位是更高的楼层或更高的价格点吗？一般来说。
我说剩下的单位代表了整个建筑的很好的样本集。不是小单位剩下或顶层公寓剩下。我认为我们已经卖出了从小的到一些顶层公寓的各种单位。剩下的是整个建筑的代表性样本集。
我的意思是，基本上每次David卖出一个单位，我都告诉他他卖得太便宜了。每次他没有卖出一个单位，我都告诉他他卖得不够快。这就是我们关系的本质。
很好的细节。谢谢。
这就像在交易中你告诉交易员，哦，我们应该在这里买它，我会在这里卖它。你知道，这是让管理层保持警惕的好方法，可以这么说。
谢谢。稍等我们的下一个问题。我们的下一个问题来自Jefferies的Peter Abramowitz。
是的。非常感谢你们的时间和回答我的问题。也许只是一个哲学问题，如果可以的话，给Bill的。你会对市场上和投资者对霍华德·休斯故事复杂性的常见反对意见说些什么。这可能是长期以来一直存在的担忧，也是股票面临的一些挑战，一些来自投资界的反馈是，可能很难预测或人们对部分故事和释放价值所需的长期资本感到困惑，缺乏可比性。
你知道，当然伯克希尔是一个很好的模型，但在公开市场上是一个有点独角兽的成功故事。所以我想只是哲学上，你如何让市场对这些仍然存在于股票中的挑战感到放心，你会对那些反对意见说些什么？
当然。所以看，我完全理解这一点，这是我们作为一家专注于这项业务的独立上市公司所面临的挑战。最终我认为我们集体，当然在Pershing Square得出的结论是，作为一家纯粹的房地产公司，我们永远无法获得我们应得的尊重，如果你愿意，对于管理层的成就和我们资产的质量。我认为这既是由复杂性驱动的，实际上也是市场对一家从事房地产开发、土地销售、公寓开发和多地理区域的业务赋予非常高的资本成本。
它是独特的，不支付股息，等等。所以我们有点说，你知道什么，我们永远不会克服这一点。所以现在你应该做的是拥抱复杂性，可以这么说。我的意思是，你知道，霍华德·休斯，核心房地产业务是一个了不起的业务。在接下来的三、四或五年里，你会更了解这个业务，因为它开始产生大量现金，然后甚至更多。但我们不想在这个业务上加倍下注，只是继续重新部署资本和购买更多的NPC，因为，你知道，这将是一个永远不会被正确讲述的故事，我们想要做的是。
虽然你是对的，成功的多元化控股公司的例子是有限的。我们确实相信我们有必要的技能、资产和某种起始基础来做到这一点。如果你看看伯克希尔的成功，很大一部分来自于巴菲特本人拥有流通股的一半。所以他可以采取非常长期的看法。嗯，我们拥有47%的流通股。第二件巴菲特带来的事情是，他是一个非常有才华的投资者，在股票市场上证明了自己。
在投资普通股方面，我们带来了我们在Pershing Square有21年的记录，在那段时间内产生了超过20%的复合回报，自我们八年前拥有永久资本以来，复合回报率为27%、28%。这至少是投资普通股的独角兽记录。我们把这个带到了桌面上，你知道，给这家公司。你知道，我们花了很多时间研究伯克希尔，你知道，没有伯克希尔的保险业务，它不会是一个特别有趣的业务。这是我们战略的关键部分。
我们谨慎乐观，正如我提到的，我们可以从一个好的地方开始，有一个好的资产，一个伟大的团队，建立一个，你知道，盈利的保险业务。我们将免费管理这家保险公司的投资组合。现在，我想非常仔细地区分。你看到有很多常规保险公司的例子，它们主要将资产投资于固定收益证券。然后有一堆对冲基金，我会说，要么建立要么收购保险公司，目的是为它们的基金创造永久资本。
这些实体的记录很差，我会说一般来说。原因是，一，它们没有像它们应该的那样专注于实际拥有一流的团队来运营保险业务。二，它们将资产投资于它们的基金并收取高额费用。这实际上是一个产生费用的AUM类型的练习。我们在这里做的是霍华德·休斯保险业务的资产将直接投资于普通股，而不是Pershing Square基金，不收取费用。事实上，会有，你知道，这将是任何保险公司中成本最低的投资业务，因为我们实际上将作为我们与霍华德·休斯的整体安排的一部分来做这件事。
所以对我们运营保险业务的管理团队来说，一个有趣的好处之一是，他们可以免费获得Pershing Squares的投资智慧。这显然对能够运营那家公司盈利是有益的。所以虽然不能保证我们会成功地采取这种方法，我认为我们有，你知道，足够的股权和对现有基础业务的理解。我们有一个资产负债表，将使我们能够完成初始交易。公司拥有远远更多的资源，因为它有整个Pershing Square组织与霍华德·休斯一起工作，成本是，你知道，成本的一小部分。
所以这些是显著的竞争优势。我会说与伯克希尔不同，我们的基础业务是一个更有吸引力的业务。巴菲特实际上有一个清算保险公司作为他的基础资产，基本上是一个纺织业务。他相当快地将这些资本重新部署到更好的业务中。我们有一个我们非常喜欢的房地产业务的好处。只要我们不再购买另一个MPC，我们不打算这样做，它将产生大量现金，我们可以重新部署到其他业务中。我认为随着这成为一家更多元化的公司，股东们赋予公司的非常高的资本成本将会下降。
从技术角度来看，我会说想要投资于一家纯粹的MPC公司的投资者群体，我们有点知道那些是过去14年拥有霍华德·休斯的投资者。可以投资于一家多元化控股公司的投资者群体是愿意投资于一家多元化控股公司的规模的1000倍或无限。只需要一小部分伯克希尔股东，如果你愿意，一万亿美元市值的一小部分，决定对霍华德·休斯感兴趣，购买我们未持有的53%的流通股，股票就会表现得非常好。
随着时间的推移，我们认为虽然有一些纯粹的房地产投资者已经从股东基础中退出，但这些投资者已经被押注于多元化控股公司故事的投资者所取代。你知道，我们打算在这里做什么，我认为导致股票价格上涨的原因是什么？我认为如果我们执行我们希望做的事情，并从一家伟大的保险业务开始，我们开始明智地部署这些资本，人们开始看到结果。他们意识到这不再是旧的霍华德·休斯。
我们将吸引更广泛的投资者基础。我认为这将成为一个相当有吸引力的股票故事。
是的，我理解这一点。当然，你可以每年发布20%以上的股本回报率。我认为这解决了很多问题。所以。然后也许是一个微观问题，谢谢那里的颜色，只是一个更微观的问题。在房地产方面。David，你能谈谈你刚刚在Woodlands收购的办公资产的租赁需求吗，情况如何？
是的，不，这是一个很好的问题。我们不能再兴奋了，因为这是一个资产，我正看着窗外，我可以看到这里，就在Waterway的中心。这是你从45号公路出来时遇到的第一个办公楼。这是一栋原始的A级建筑，完全空置。这是Woodlands的Waterway子市场中唯一的空置，因为我们几乎已经租出了我们拥有的所有其他资产。在这个市场上，我们能够在这样的建筑上实现接近30美元的净租金，今天的基础约为每平方英尺80美元。
在我们投入TI之后，我们仍将低于200美元。我们认为这是一个产生风险调整后回报的绝佳机会，并允许我们满足我们在这个子市场中看到的现有需求，因为我们目前的资产在该子市场中已经满了。所以我们正在满足想要在该子市场中的办公租户的需求。我们以出色的基础在做这件事，我认为我们在这里有一个很好的机会快速租赁这个东西，类似于我们如何租赁这座建筑，9950，我们在疫情前收购的，如果你记得的话。
好的，这就是我的全部。谢谢你们的时间。
谢谢，Peter。
谢谢。此时，我想将会议交还给David O'Reilly进行闭幕发言。
再次感谢大家的参与。如果有其他问题或想法，我们随时可以回答。我将以重申Bill早些时候提到的内容结束，我们想邀请大家于9月30日在纽约市参加年度股东大会。会议将在曼哈顿42街举行。信息、细节和您的注册能力将在我们的代理文件提交后于8月18日开始在我们的网站HowardViews.com的投资者关系页面上提供。再次感谢。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。