身份不明的发言人
John Paul Austin（投资者关系总监）
Leslie D. Hale（总裁兼首席执行官）
Nikhil Bhalla（高级副总裁，财务与财务主管）
Tom Bardenett（执行副总裁，首席运营官）
身份不明的参与者
Austin Wurschmidt（KeyBanc Capital Markets）
Tyler Batory（Oppenheimer & Company Inc）
Gregory Miller（Truist Securities）
Daniel Hogan（Baird）
Chris Woronka（Deutsche Bank AG）
Zach Armstrong（Wells Fargo & Company）
Kenneth Billingsley（Compass Point）
欢迎参加RLJ住宿信托2025年第二季度业绩电话会议。提醒一下，所有参与者都处于只听模式，会议正在录音。演讲结束后，将有机会提问。如果任何人在会议期间需要接线员协助，请按电话键盘上的星号0。我现在想把电话转给RLJ的投资者关系总监John Paul Austin。请继续。
谢谢接线员。早上好，欢迎参加RLJ住宿信托2025年第二季度业绩电话会议。在今天的电话会议上，我们的总裁兼首席执行官Leslie Hale将讨论本季度的关键亮点。我们的财务高级副总裁兼财务主管Nikhil Bala将讨论公司的财务业绩。我们的首席运营官Tom Bardinet也将参与问答环节。本次电话会议中的前瞻性陈述受许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致公司的实际结果与我们传达的内容存在重大差异。可能影响公司结果的因素可以在公司提交给SEC的10Q和其他报告中找到。
公司不承担更新前瞻性陈述的义务。此外，在我们讨论某些非GAAP指标时，查看我们新闻稿中与GAAP的对账可能会有所帮助。最后，请参阅补充信息表，其中包括我们当前酒店组合的模拟运营结果。我现在把电话转给Leslie。
大家早上好，感谢大家的参与。今天，我们实现了超出预期的第二季度业绩，展示了我们多元化投资组合的弹性和优势，我们转换的持续推进以及我们严格的费用管理，因为我们专注于实现底线结果。除了我们在本季度的运营重点外，我们还执行了几项关键举措，包括在几个关键资产的重组方面取得进展，通过解决所有近期到期债务进一步加强我们的资产负债表，并在不断变化的环境中机会性地将资本回收为增值的股票回购。我们仍然专注于推动盈利增长和执行我们的资本分配计划，以推动长期股东价值。
关于我们的运营结果，我们第二季度RevPAR下降2.1%，与我们上次电话会议中概述的预期一致。我们的RevPAR主要受到房间夜数减少的限制，这是由于南佛罗里达、威基基和纽约的高入住率物业正在进行转型改造，以及奥斯汀会议中心的计划关闭，这将显著扩大中心并在未来几年进一步加强奥斯汀市场。排除这些因素，我们投资组合的RevPAR增长略微为正，优于行业，我们还获得了140个基点的市场份额，突显了我们投资组合的实力。
我们的城市酒店仍然是投资组合的关键驱动力，RevPAR比我们的投资组合高出140个基点。值得注意的是，我们在旧金山CBD的酒店实现了20%的RevPAR增长，受益于强大的全市活动和改善的返工趋势。我们对北加州持续的复苏感到鼓舞，这一复苏势头不断增强，得益于改善的全市活动和积极的本地商业环境。我们相信，人工智能投资的规模和轨迹应该推动该地区的持续经济扩张，并支持未来几年住宿基本面的进一步改善。
我们还对我们七个完成的转换的持续积极结果感到鼓舞，这些转换在第二季度共同实现了10%的RevPAR增长，验证了我们通过转换管道推动运营上升的能力。相对于细分市场，我们看到休闲收入的强劲增长，增长了5%，得益于复活节移至4月和延长的春假。此外，LeisureNet收入受益于几项活动，如匹兹堡的美国公开赛、迈阿密的F1、我们几个市场的世界杯足球赛，以及芝加哥和休斯顿等几个市场的音乐会强劲出席率。
这些活动尤其使我们的城市休闲细分市场受益，表现优异，实现了7%的收入增长。这些结果也加强了我们对城市休闲作为另一个支柱的信心，将继续推动我们在城市市场的优异表现，就商务旅行而言。基础趋势仍然健康，因为大型企业账户正在推动BTC的势头，特别是在咨询、科技和国防等行业。随着返工趋势继续创造增量需求，排除仍然面临挑战的政府相关业务，收入增长了3%。我们第二季度的团体收入受到假期变化、奥斯汀会议中心关闭和政府相关团体需求减少的影响。
较软的团体需求导致第二季度整体缺乏压缩。总体而言，尽管团体需求较软，我们的非房间收入增长了1.5%，再次突显了我们旨在增长食品和饮料及其他辅助收入的ROI计划的成功。这种增长加上我们严格的成本控制计划，使我们的投资组合实现了超出预期的底线结果。我们的运营商能够通过在本季度早期实施积极的成本缓解措施来保持EBITDA，这些措施包括优化所有酒店部门的生产力，管理F和B的直接成本以及调整运营时间。
这些和许多其他举措使我们的投资组合实现了与去年持平的运营费用增长，这将我们的利润率压缩限制在仅90个基点。转向资本分配，这仍然是rlj价值创造的重要来源，我们在纳什维尔、新奥尔良、休斯顿医疗中心和匹兹堡大学的四个最新转换在第二季度实现了26%的综合RevPAR增长，突显了我们转换中嵌入的显著增长。我们继续期望我们的转换产生强劲的两位数回报，这应该会增强我们的运营表现。我们有望在今年年底前完成匹兹堡文艺复兴酒店向万豪Autograph的转换。
此外，我们在波士顿的转换方面取得了有意义的进展，并期待在第三季度分享品牌选择的更新。在第二季度，我们在南佛罗里达、夏威夷和纽约的四个高入住率物业推进了转型改造。我们预计这些资产将在第四季度开始提升，因为它们交付。此外，我们利用股价的错位执行了600万美元的股票回购，回收了我们最后一次处置的剩余收益。最后，我们通过解决我们的近期到期债务并偿还我们的循环信贷额度上的剩余余额，进一步加强了我们的资产负债表。
我们能够同时成功执行多个资本分配机会的能力继续突显了我们强大资产负债表的可选性。关于今年下半年的基本面，我们的前景好坏参半，因为更广泛的宏观环境仍然不确定，这导致了更短的预订窗口和有限的可见性。这些动态将对第三季度产生重大影响，而有利的日历变化、更容易的比较和改善的团体旅行将有助于支持更好的住宿。第四季度的基本趋势相对于第三季度，我们在芝加哥等市场面临着艰难的全市比较，芝加哥去年举办了DNC，以及波士顿、圣地亚哥和新奥尔良，这些市场由于比预期更软的总体团体需求而加剧。
此外，坦帕和休斯顿将面临与去年飓风相比的艰难同比比较，这些飓风推动了FEMA业务。我们预计休闲需求将保持稳定，尽管持续存在价格敏感性，而政府相关和国际旅行预计将在全年保持疲软，我们还将受到南佛罗里达和夏威夷持续改造以及奥斯汀会议中心关闭的影响。在这种背景下，我们初步的7月RevPAR同比追踪下降中个位数。相对于第四季度，我们预计顺风来自更有利的假期日历、总统选举的跨越、包括北加州在内的我们许多市场的强劲全市活动，以及我们改造的推进，包括威基基，因为它们交付。
展望2026年及以后，我们看到行业的改善设置，这将受益于由较少监管、较低税率的延长、关税明确性和预期较低的借贷成本驱动的积极经济背景，使企业领导者能够做出关于资本规划和投资的决策。这将发生在供应受限的延长时期内。随着这一改善的背景，我们的投资组合特别适合2026年，考虑到我们有利的地理暴露和我们的城市足迹，这应该使我们能够在改善的需求环境中看到超常的收益。特别是，我们应该受益于我们许多市场的改善全市日历、有利的足迹，能够从一系列特殊活动的强劲日历中捕捉需求，如波士顿、华盛顿特区和费城的美国250周年庆祝活动，洛杉矶和费城的NBA和NLB全明星赛，匹兹堡的NFL选秀，旧金山的超级碗，以及我们几个市场的世界杯比赛，我们八个完成的转换的推进，包括匹兹堡的Autograph，这将推动我们投资组合的增量增长，以及南佛罗里达、夏威夷和纽约的高入住率改造的推进，这些将在2025年完成。
此外，我们对奥斯汀的长期前景保持建设性，因为该市继续受益于经济扩张，包括蓬勃发展的科技行业，而会议中心的改造将继续对近期结果产生影响。该设施将比目前规模扩大一倍，预计将加强奥斯汀作为区域经济引擎的地位，并产生有意义的未来需求，特别是在我们的足迹范围内。此外，我们投资组合的精益运营模式和我们不懈的成本控制重点将使我们能够将大部分预期的改进推向底线，并产生显著的自由现金流。我们仍然相信，我们的投资组合结构、运营纪律和嵌入的增长驱动力将使我们能够看穿任何近期的波动，并继续为我们的股东创造长期价值。说到这里，我现在把电话转给Nikhil。
谢谢Leslie。首先，我们的可比数字包括我们在第二季度末拥有的94家酒店。我们报告的公司调整后EBITDA和AFFO包括RLJ所有权期间所有出售和收购酒店的运营结果。我们对第二季度的结果感到满意，这些结果超出了我们的预期。我们第二季度的入住率为75.5%，平均每日房价为205美元，RevPAR为155美元，这意味着与去年同期相比，RevPAR收缩了2.1%，包括入住率下降1.6%和ADR下降半个百分点。正如Leslie所指出的，几个关键资产的转型改造以及奥斯汀会议中心的关闭影响了第二季度的结果。
排除这些因素，我们投资组合的RevPAR增长了0.2%。我们城市酒店的RevPAR表现优于我们的投资组合，由南佛罗里达和北加州的城市酒店分别增长13%和10.3%引领，以及亚特兰大、纽约和休斯顿等几个城市市场的RevPAR正增长。我们特别高兴的是，我们的非房间收入实现了1.5%的增长，尽管本季度入住率略有下降，但这展示了我们ROI计划背后的势头。关于本季度RevPAR的节奏，4月基本持平，受复活节日历变化和延长春假的影响。
5月和6月比去年下降了约3%，与奥斯汀会议中心的关闭和关键物业的改造一致，这些改造将持续到第三季度。转向当前的运营成本环境，我们很高兴在第二季度实现了费用增长持平，比第一季度提高了近300个基点。我们在软顶线增长环境中控制成本的能力说明了我们投资组合结构和精益运营模式的好处。我们的运营商通过早期启动成本缓解措施，积极应对软化的运营环境，这将我们过去一年的利润率收缩限制在仅90个基点。
此外，关于我们的固定成本，我们现在跨越了去年困难的比较，并受益于去年续保时年度财产保险减少了10%以上。转向我们的底线结果，在第二季度，我们的投资组合实现了1.13亿美元的酒店EBITDA和31.1%的酒店EBITDA利润率。排除奥斯汀的改造，我们的酒店EBITDA利润率与去年持平。我们在第二季度实现了1.04亿美元的调整后EBITDA和每股稀释后0.48美元的调整后FFO。我们的资产负债表仍然强劲，正如之前宣布的，在第二季度，我们积极应对了2025年和2026年初的债务到期，包括签订了一项新的3亿美元定期贷款，用于再融资2026年初到期的定期贷款，并全额偿还了我们信贷额度上的未偿还余额。
新的定期贷款在2030年到期，包括延期选项。此外，在第二季度初，我们行使了两笔抵押贷款的延期，分别为9600万美元和8500万美元。在解决了我们所有的2025年债务到期后，我们现在将注意力转向我们的2026年到期债务。总体而言，我们有一个定位良好的资产负债表，我们的未提取公司循环信贷额度下有6亿美元可用，当前加权平均期限近四年，94家酒店中有86家不受债务限制，有吸引力的加权平均利率为4.5%，几乎75%的债务是固定或对冲的。
我们在第二季度末拥有近10亿美元的总流动性和22亿美元的债务。关于资本分配，我们继续展示我们强大资产负债表提供的可选性，通过转型改造和高价值转换释放我们投资组合中嵌入的价值，同时仍然致力于通过股息和股票回购将资本返还给股东。在第二季度，我们以每股7.14美元的吸引人基础回购了80万股，价值600万美元。到目前为止，今年我们已经回购了约320万股，价值2800万美元。此外，我们每股0.15美元的季度股息得到了我们的自由现金流的良好覆盖和支持。
总体而言，我们将保持对资本分配的纪律性方法，旨在确保稳定性，同时在整个住宿周期中为我们的投资组合定位增长。同时，我们将积极监控融资市场，以识别机会，改善我们债务到期的阶梯化，降低我们的加权平均债务成本，并增强我们资产负债表的灵活性。现在，转向我们的展望。鉴于我们今天运营的低可见性环境和我们在第三季度看到的疲软，我们认为我们指导范围的低端是最可能的结果。关于第三季度，我们预计行业将面临9月假期变化、疲软的休闲和政府及国际需求下降的逆风，导致RevPAR下降。
除了这些行业逆风外，我们的第三季度还将面临约200个基点的增量影响，这是由于威基基和南佛罗里达持续改造以及奥斯汀会议中心关闭导致的收入置换，这将导致我们的第三季度成为今年最疲软的季度。我们的运营商继续积极执行资产管理成本控制计划，以减轻对底线的影响。另一方面，第四季度将受益于RevPAR的几项顺风。这些包括更有利的假期变化、我们许多市场的显著强劲全市日历，特别是北加州、与去年总统选举相比更容易的比较，以及开始交付的改造资产的推进。
最后，请参阅补充信息，其中包括我们94家酒店投资组合的2025年和2024年可比季度和年度运营结果。谢谢。这结束了我们的准备发言。我们现在将开放线路进行问答环节。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果你想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明你的线路在问题队列中。如果你想从队列中删除你的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参与者，在按星号键之前可能需要拿起你的听筒。请稍等，我们正在轮询问题。我们的第一个问题来自Keybanc Capital Markets的Austin Werschmidt。请继续你的问题。
谢谢。大家早上好。我感谢关于投资组合在7月影响的细节。你能谈谈8月和9月的预订速度追踪情况吗？以及你认为有多少是由于假期变化和你强调的其他因素造成的？
当然，Austin。如果我整体考虑第三季度，正如我们在电话中提到的，这是第三季度的一个分层效应，它主要是由需求驱动的，导致它成为我们最疲软的季度。正如我们之前谈到的，你知道，这个季度有一些已知因素，比如影响9月的假期变化，芝加哥、波士顿、新奥尔良和圣地亚哥的艰难比较，以及来自休斯顿和坦帕的飓风的艰难比较，这些飓风从7月开始。正如我在准备好的发言中提到的那样，你再加上政府和国际以及国际休闲的疲软，显然影响了7月和8月的夏季月份。
我们从这种分层效应中看到的是，第三季度的预订动态，你知道，速度下降了，而且季度的预订没有回升。我们确实认为这种分层效应导致第三季度的疲软表现不同，是孤立于第三季度的。所以当我们看季度的节奏如何形成时，正如我在准备好的发言中提到的那样，7月是中个位数下降。我们认为奥斯汀会类似，抱歉，8月会类似，9月会稍微好一些。
这很有帮助，我想。哪些细分市场或市场表现比你上季度修订预期时更差？
我会说，总的来说，这是分层效应，Austin。所以我认为这是所有部分的复合效应，结果是团体更疲软，季度的预订没有回升。
明白了。就这些，谢谢。
我们的下一个问题来自Oppenheimer的Tyler Battery。请继续你的问题。
谢谢。早上好。我想深入了解你在休闲方面看到的情况？也许谈谈城市休闲与度假休闲之间的差异。只是想了解一下这个业务在夏季的表现如何。
是的，正如我们在第二季度提到的，城市休闲表现优异，增长了7，休闲增长了5。这主要是由于，你知道，我们对全市的暴露。抱歉，不是全市，而是第二季度非常强劲的特殊活动。我们继续看到我们在夏季对这些活动的暴露表现良好。但现实是，国际休闲在夏季扮演更重要的角色，而且不如通常强劲。所以我们在这方面看到了一些疲软。我们继续看到需求强劲，但休闲价格继续受到休闲方面的压力。
但你知道，当我们在各个市场有特殊活动时，我们继续表现得相对较好，城市休闲继续整体表现优异。
再补充一点，Austin。或者Tyler，抱歉。我们还看到的是，当我们考虑平均价格时，我们能够保持平均价格。即使第三季度和第四季度疲软，我们也看到了这一点，因为我们展望未来，因为我们在市场细分中有坚实的定价完整性基础。这是我们酒吧定价的反映，即使在周末。正如Leslie谈到的需求软化，我们仍然保持价格，这有助于我们在盈利方面。
即使当我们考虑我们的团体进入第四季度时，我们知道我们的价格处于良好位置。此外，我们的速度是102%。所以我们坚持住了。即使在平均价格方面疲软，这有助于我们灵活应对。当我们知道有潜在的需求问题时，我们能够灵活应对底线。这也帮助我们在第四季度，当我们看到第三季度之后的上升时，第三季度真的是Leslie提到的所有事情的孤立。
好的，谢谢。我的后续问题。你能再谈谈你对股票回购的想法吗？你是否希望在这方面更有计划性，你如何将回购与杠杆和其他资本用途进行比较。
当然。你知道，Tyler，显然在这种背景下，股票回购继续具有吸引力，正如你提到的，我们在股票回购量方面看的一些事情，这真的受到我们对基本面、宏观、杠杆的看法的影响。我们一直有计划性，我们将继续有计划性。我们本季度很活跃。我们使用了处置收益。我们继续认为这是处理回购的最佳方式，保持杠杆中性，使用处置收益。除了部署回购外，我们还继续积极推动我们的转换，这些转换产生了强劲的回报，因为我们进一步加强了我们的资产负债表。
这确实给了我们将资本部署到回购和转换中的可选性，并给了我们同时做这两件事的可选性。假设估值保持不变，你将继续看到我们这样做。
好的，就这些。谢谢。
我们的下一个问题来自Truist Securities的Gregory Miller。请继续你的问题。
谢谢。大家早上好。我想从纳什维尔开始，也许在准备好的发言中强调了，但你能提供关于Bankers Alley的最新情况吗？我们听说另一个供应增长影响了酒店经营者，特别是高端市场，如何定位临时休闲房间价格和折扣。我很好奇你是否从你在纳什维尔市中心的酒店看到了类似的趋势，如果是的话，这对你的酒店有多大影响？
所以，嘿，谢谢你的问题。我们对纳什维尔资产的表现非常满意。我们在第二季度增长了14%。如你所知，我们最近刚刚转换了该资产。我们只有124个钥匙，所以它建得很好。我们位于多个需求驱动因素的步行距离内。所以我们对该资产的表现非常满意。我会让Tom提供一些额外的细节。
是的，Greg，我知道你对市场很了解，但我想补充Leslie的评论，因为当我们切换到Hilton Res系统时，我们是一个tapestry，所以它是一个集合酒店。我们真的在那里有不同的氛围。我认为Hilton Honors会员真的很喜欢有另一个产品可以去，因为那里没有很多Hilton供应。例如，我们现在60%的业务来自Hilton Honors。我们总是看到，因为我们有一些平方英尺的艺术画廊，这是一种非常不同的体验纳什维尔的方式。
所以如你所知，这是一个有趣的访问地点。除此之外，正如Leslie谈到的我们在第二大道的位置，从百老汇到第二大道已经有了显著的美化。所有这些都将带来印刷巷、百老汇和第二大道之间的联系。然后除此之外，未来真的很光明，因为你可以看到泰坦体育场现在正在隔壁建造。那将是室内的。所以我们谈论的所有音乐会和城市休闲，那将是更多音乐会的绝佳场所，因为他们可以全年去。
然后我们确实相信Oracle校园，我们可以看到它正在建设中。我们都知道那将是世界总部，占地65英亩。未来有8,500个工作岗位，我们认为这对我们来说将是一个光明的市场。所以是的，有供应，是的，在会议中心业务方面有一些问题，但我们在不同的联赛中，如果你愿意的话，有124个钥匙。我们是一个小团体，真的受益于休闲客户以及更靠近我们位置的商务客户。
谢谢你们两位。我的第二个问题，我想问一下交易环境。这个问题在财报电话会议上经常出现，但看起来高端市场可能有一点活动增加。至少这是我看到的。我很好奇你对高端和高端市场的看法。现在的交易量和价格如何？如果可以评论，这与你现在如何看待你的折扣净资产值有什么关系？
是的，我的意思是，总的来说，我会说交易量在交易方面仍然很低。你知道，我们继续看到完成的交易类型是较小的交易，业主运营的运营商，或者你知道，交易通常需要更长时间。我要承认的是，过去45到60天里，围绕交易的情绪似乎有所改善，因为政策背景有所进展。所以我们可能会在未来几个月看到更多交易完成。债务市场仍然是亮点，但股权资本仍然稀缺。
但这可能是未来几个月更活跃的更好背景。我会说，总的来说，你知道，买卖双方的价格仍然是逐笔交易。你不能用一把刷子来描绘交易市场。你知道，完成的交易通常是有某种债务到期或资本需求或资本堆栈中的某种疲劳。从我们的角度来看，这真的推动了继续完成的交易。但你知道，在未来一个月或两个季度内，我们可能会看到这种情况改善。
总的来说，显然，我们继续认为我们的交易价格远低于我们资产的潜在价值。那里完全脱节。
谢谢，Leslie。非常感谢。
我们的下一个问题来自Baird的Daniel Hogan。请继续你的问题。
嗨，早上好。我只是想先问一下，我知道你提到了很多休闲趋势以及它们在下半年的表现。你是否看到更多的休闲折扣和不同的，你知道的，预订和渠道组合的任何差异，以及折扣来自哪里，影响了下半年？
是的，我的意思是，我会说。抱歉。我会说，总的来说，我们看到休闲展开的方式是需求保持稳定，城市继续表现优异，价格敏感性以使用折扣预订渠道的形式表现出来。我们认为这将持续到今年剩余时间。当我们考虑其他细分市场时，没有政府的BT继续向前推进，我们看到国家账户真的推动了这一点。我们认为这将在今年剩余时间继续，10月将受益匪浅。
这是一个强劲的BT月份，虽然第三季度的团体疲软，正如我们之前概述的那样，因为我们看到的预订趋势，日历疲软，比较艰难，以及第四季度的假期变化，我们认为团体会表现良好。因为设置。虽然第三季度对我们来说是疲软的，但我们看到第四季度正在形成，你知道，正如我们预期的那样，因为设置，你知道，没有改变。假期变化将使第四季度受益，我们在第四季度跨越了选举。我们在新奥尔良、波士顿、丹佛、奥兰多、休斯顿、路易斯维尔有更好的全市活动，预订动态更好。我们看到我们的速度实现，我们看到明确的实现。我们将从我们的改造推进和我们的转换继续推进中受益。所以当我们看第四季度与第三季度时，你知道，在第三季度你受到了假期的伤害。
在第四季度，你将受益于假期。在第三季度。你在我们谈到的市场中遇到了艰难的比较，但我们在跨越。我们在第四季度有更容易的比较。此外，当我们考虑全市活动时，全市活动在第三季度疲软。它们在第四季度将强劲。第三季度的预订动态，我们看到无法，我们看到在季度内，季度的季度内回升，而我们实际上看到第四季度的速度实现。最后，具体到我们，你知道，改造在第三季度影响了我们，但我们将在第四季度从中受益。我还要说，我们的第四季度建立在我们认为是适度消费的基础上。
你知道，我们只看到，你知道，我们只建立在假设102%的速度上，当你想到这一点时，这是相对适度的。所以，你知道，我们有，你知道，我们对第四季度的形成感到满意，设置与第三季度非常不同。所以虽然我们在第三季度已经阐明了一些细分市场的疲软，我们认为这是孤立于第三季度的。这不是我们从基本面角度看到的功能。并且不会延续到第四季度。
太好了，这很有帮助。然后快速转向费用。我知道你提到了第二季度的固定费用，但总的来说，只是成本控制。下半年的费用展望有任何变化吗？或者你的假设变化，特别是第三季度到第四季度，主要是由顶线驱动的？
是的，我想首先，我真的要感谢团队在成本方面做得非常出色。团队真的专注于围绕优化排班、采购、查看F和B能源计划的运营时间以及继续集群的许多因素，这对我们的投资组合是独特的。然后我们能够灵活应对，因为我们拥有的资产类型。我认为这是我们在第二季度看到的好处。我想说，你知道，我们对下半年费用的假设是增长约2%。
你知道，我们对能够控制这一点感到满意，如果顶线有任何额外的疲软。
我想补充几点，Daniel，那就是，你知道，当你想到我们在这方面投入的强度水平时。真正关键的是思考劳动力在那里如何变化。我们继续看到合同劳动力在房间和F和B中的减少。我们投入了专门的时间和精力，确保我们有劳动力管理系统推动生产力。因为我们的管理公司现在有员工为公司工作，我们发现保留率上升，离职率下降。然后当你想到我们的足迹时，它允许我们真正利用Leslie之前谈到的，那就是有50%的套房，停留时间更长，80%的房间收入，这是不太复杂的F和B运营。
你知道，当我们真正深入挖掘时，正是我们位置和足迹的接近性使我们能够抓住可持续的协同效应和未来的节省。然后我们在第二季度基于我们的规模和我们拥有的资产数量做出了采购决定，通过捆绑我们购买的东西并坚持提供激励的投放规模，真正最大化节省。我们已经看到了节省的窗口，例如，comp F和B por下降了几个百分点，这是这一举措的早期阶段。
所以我们真的在这方面深入挖掘。而且，正如Leslie所说，如果我们有需求问题，我们灵活应对，当我们有收入增长时，我们将流动。这就是我们对运营的思考方式。
太好了。非常有帮助。就这些，谢谢。
我们的下一个问题来自Deutsche Bank的Chris Waronka。请继续你的问题。
嘿，大家早上好。谢谢提问。也许我们可以从最后一个问题的后续开始。当你们开始展望26年时，你们对从RevPAR角度来看实现利润率持平的预期有任何变化吗？也许与你们进入2025年时的说法相比？
是的，Chris，我的意思是，我认为当我看到第二季度时，某种代理，你在第二季度看到的是一个二对一的关系，你在顶部下降二，在底部下降一。我真的认为这是一个信号，表明我们正在朝着收入和费用之间更正常化的关系发展。这就是我的思考方式。
好的，谢谢Leslie。超级，超级有帮助。作为一个后续问题，我想如果你们深入挖掘所有需求类别，你们已经涵盖了一些，但在所有需求类别中，预订窗口或预订来源是否有任何明显的变化，直接ota，有什么可以强调的，如果我们在第四季度回到更正常化的环境。
是的，是的。我的意思是，我要说的一件事，然后我会让Tom深入探讨你的关于渠道的问题，显然预订窗口仍然很短，这显然影响了超出我们当前趋势的可见性。所以这继续是我们当前的镜头。
是的。为了给你一些关于人们如何预订的颜色，当我看到数字时，Chris，我认为令人鼓舞的是，人们继续去品牌。com，我们仍在增长。例如，第二季度增长了2.5%。这是我们业务的最大组合，这很棒，因为你不想为此支付交易费用。所以这大约是我们业务的40%通过品牌。除此之外，当Leslie谈到bt时，我们显然看全球分销系统。我们看本地协商价格，我们看国家企业账户。
这就是我们看到增长的地方。所以即使在政府市场面临逆境的情况下，达到正3%的BT意味着我们的国家企业账户正在回来。他们通过gds预订。我们真的在地面上狩猎，街角到街角，推动本地协商价格带来这一点。然后当你看到OTAs时，它们上升了一点，因为显然休闲有点疲软，你必须接受一点这种业务，这是一个你可以控制的渠道，你知道，当你需要从需求方面时，可以关闭阀门和打开阀门。
但这仍然是我们总组合的很小一部分。这给你一点关于事情如何发生的想法。然后更重要的是，因为我们有大量的硬品牌，甚至我们的集合品牌和我们的转换是生活方式的，品牌。com和忠诚度继续上升。这大约是我们万豪、希尔顿和凯悦的60%入住率。所以我们继续真正探索如何推动会员。试图确保我们继续增加份额。
好的，非常有帮助。非常感谢，Tom。
提醒一下，如果你想提问，请按电话键盘上的星号1。我们的下一个问题来自Wells Fargo的Zach Armstrong。请继续你的问题。
嘿，早上好。谢谢提问。你们在同行中拥有最强的现金头寸之一，并且投资组合引领revpar。增长和来自你们的ROI的有吸引力的回报。资本支出计划，为什么不加快这些在整个投资组合中的步伐？在运营方面有什么阻碍你们不仅仅进行转换和品牌升级，而且在特定资产上进行ROI，比如Mills house的屋顶。
我们也喜欢Mills House的屋顶。你知道，总的来说，我要说的是，我们显然之前谈过每年两次的转换。我们正在这个节奏上并达到这个节奏。我们显然也在准备好的发言中预示了，我们将在下一季度给你们波士顿的品牌选择。所以我们对此感到满意。所以我们会这样做。我想在ROIs方面，我们不断在整个投资组合中查看ROIs，并将它们纳入我们的正常改造。正如我之前提到的，我们今年的计划包括一些高入住率资产，我们正在重新定位这些资产进行转型。虽然我们没有重新品牌这些资产，但我们正在提升房间，重新想象FMB和这些资产的到达感。所以这是非常有意义的，我们预计从第四季度开始明年将从中受益。所以我们不断按查看ROIs，但我们正在将它们纳入我们的正常改造计划。
我会让Tom也补充一些细节。
所以Jack，我认为一个很好的统计数据能够给你一个关于ROIs如何产生影响的味道。你知道，我们在非房间收入支出上增长了1.5%。我给你几个我们如何做到的例子。所以你想到了F和B以及Leslie刚才提到的在我们转型改造中重新想象的空间。我们真的在饮料中心化的F和B上倾斜。作为这方面的一个例子，我们的F和B利润本季度增长了180个基点。此外，由于我们的规模，我们真的深入挖掘停车。
无论是代客还是自助。我们有能力与运营商合作，确保我们在代客上获得适当的分成。然后我们会投入资本，你知道，当我们只有地面停车场而不是车库时，我们会投入大门。所以仍然试图确保我们在第三方机会上采取最佳实践以最大化。这些是像Spothero这样的公司，它们在我们的一些机场位置寻找停车位，以真正最大化即使是不与我们住在一起的park and fly的人。然后最后，我认为在我们的门厅，正如Leslie提到的，我认为，你知道，一对一的改造，当我们进入并查看我们的市场时，你知道，你想到了你今天通过机场旅行，一切都在你的走廊里。
你不去商店。好吧，我们的市场在我们的门厅里，我们正在扩展这一点。正在发生的是我们的pors正在增加。我们允许人们拿东西就走，如果他们不想坐下来吃饭。我们发现这种新的消费者行为，我们正在通过在我们的许多酒店和门厅中投入ROI资金来利用这一点。所以不，我们正在倾斜进入rois，并继续看到这是我们连续季度增加非房间收入支出。
真的很有帮助，谢谢。
我们的下一个问题来自Compass Point的Ken Billingsley。请继续你的问题。Ken，你在吗？
我在。你能听到我吗？现在能听到我吗？
我们可以继续。
我道歉。我静音了。所以我实际上想跟进你刚才做的F和B评论。入住率下降但F和B上升2.7%，你说它是饮料中心化的。但我还有一个问题是，是什么更多地推动了它？是客户支出还是收取的价格？什么最推动了它？
是的，谢谢你的问题，Ken。我会说以上都是。当我想到我们在运营时间上做什么以及我们把大部分时间和精力放在哪里时，就是可以进行交易的地方。这方面的例子是当我们想到我们的菜单时。许多人想去酒吧只是为了快速吃一顿饭。他们不想坐下来。所以我们真的让他们觉得那是吃饭的地方。关于饮料中心化，我要说的是，我们正在为我们的酒吧增加座位。
我给你一个例子。在Knickerbocker，当我们看St. Cloud时，这是一个非常成功的屋顶酒吧。比纽约大多数屋顶酒吧做得更好。现在，显然我们有一个美丽的球景，但我们刚刚在一个没有被最大化的空间里增加了一个寿司吧。那真的是溢出的空间。现在它正在产生收入。如你所知，这是非常有利可图的业务。我们只是看到了这方面的上升。所以当我们想到F和B最大化我们在中庭的空间时，例如，你知道，我们有相当多的Embassy Suites。
我们现在改变了人们与我们的门厅空间互动的方式。所以你有你的会议空间，然后你有你的，你的可以聚集的区域。这推动了更多的人吃午餐、晚餐、招待会，并给我们一个机会，不仅仅是在价格上做，而且在数量上做。
我还要向你指出Tom给出的几个例子，我们能够从非酒店客人那里推动F和B收入。所以如果你想到他刚才描述的Nick，以及我们在Sakari Dunes和其他投资组合例子中所做的，这是另一个原因，你知道，FMB上升是因为空间的概念化和重新想象吸引了不仅仅是酒店里的顾客。
这是很好的见解。另一个问题是我看到一些同行的情况好坏参半。在城市方面，F和B的表现与其他酒店有什么不同吗？有些人显示城市方面特别下降，也许只是因为日历的季节性。但你有没有注意到任何差异，城市方面的支出更多或更少？
嗯，如果你看我们的统计数据，我会说我们非常高兴城市表现非常好。当你只是从高层次看时，城市表现优于投资组合。当我们看本季度的结果时，除此之外，当我们谈到城市休闲时，我们看到那是上升的。我认为很多这是因为我们更接近景点。对吧。所以当你想到为什么人们去城市地点时，是因为他们有一个活动要去。可能是一个音乐会，可能是一个球赛。
你知道，你想到了26年的足迹对我们来说，我们对此感到非常兴奋。当我们看像匹兹堡这样的例子时，当我们将文艺复兴转换为那里的签名时，NFL选秀将来到那个位置。当它在底特律时，你知道，那个周末带来了7,500人或抱歉，75,000人。所以正在发生的是所有这些城市位置的活动。人们住在那里，他们在那里工作，他们在那里玩耍，他们想在那里花钱。
所以我会说这对我们来说真的很积极。在一个F和B问题中，这是人们花钱的地方，因为那是他们要去玩的地方。
这真的说明了我们的投资组合结构及其城市中心性质以及我们试图从所有需求驱动因素中获得的居住工作娱乐环境。
太好了。非常感谢。
我们已经到了问答环节的结束，我现在想把发言权交还给Leslie Hale做结束语。
感谢大家今天的参与。希望大家享受剩下的夏天，我们期待在秋天见到你们中的许多人。谢谢。
今天的电话会议到此结束。你现在可以断开线路。感谢你的参与。