Jesse Curtis（基金管理主管）
Belinda Cheung（COF基金经理）
Cameron Mullen（高级基金分析师）
Liam Schofield（Morgans金融有限公司）
Daniel Lees（Jarden有限公司）
Tom Bodor（瑞银投资银行）
Murray Connellan（MA Moelis澳大利亚证券有限公司）
Simon Chan（摩根士丹利有限公司）
Connor Eldridge（Bell Potter）
感谢您的耐心等待，欢迎参加Centuria办公地产信托2025财年业绩发布会。所有参会者均处于只听模式。发布会结束后将进行问答环节。如需提问，请按电话键盘上的星号键加数字一。现在有请基金管理主管Jesse Curtis先生开始会议。请继续。
谢谢接线员，大家早上好。感谢参加Centuria办公地产信托2025财年业绩发布会。我是Jesse Curtis，Centuria Capital的基金管理主管。今天与我一起出席的有Centuria办公地产信托的基金经理Belinda Cheung和高级基金分析师Cameron Mullen。在场的还有上市基金主管Grant Nichols、投资者关系主管Tim Mitchell以及Centuria Capital集团联合首席执行官Jason Huljich。
从第3页开始，我想首先进行国家致谢。我们来自EORA民族Gadigal人的土地。Centuria在澳大利亚和新西兰各地管理物业，并向各国的传统所有者、他们独特的文化以及过去和现在的长者表示敬意。
办公物业市场的前景显示出更强的改善迹象，新增办公供应减少和现有办公库存的缩减为正常化的空置率和租户需求改善提供了背景。这对于大都市办公物业尤其如此，由于办公开发可行性仍然具有挑战性，供应变得极为紧张，我们预计这将推动中期市场租金上涨。随着次级资产转为其他用途的趋势上升，办公供应进一步减少，为流离失所的租户创造了额外需求。这些趋势对现有的A级办公物业业主有利，并重申我们对大都市办公物业市场未来的乐观态度。
在今天的发布会上，Belinda和Cameron将概述COF全年表现、财务业绩、投资组合，并以市场概览和指引作为结束。
转到Centuria办公地产信托由Centuria Capital集团管理，该集团管理着超过200亿澳元的资产。单位持有人受益于Centuria深厚的房地产专业知识，包括完全集成的物业设施和资产管理平台、集团更广泛办公投资组合的协同效应以及强大的利益一致性，因为Centuria是COF最大的单位持有人，管理者的利益与单位持有人的利益高度一致。
现在转到第6页，COF的长期战略和愿景保持不变。我们立志成为澳大利亚领先的纯办公地产信托，专注于产生可持续和高质量的收入流，并执行举措以在我们的大都市和近城市市场的高质量办公资产组合中创造价值，这些资产以可持续性、便利性和连通性为特色。Belinda和Cameron今天展示的业绩反映了这一战略的执行情况，得到了更广泛的Centuria团队深厚的房地产能力的支持，为单位持有人创造价值。我现在将交给Belinda。
谢谢Jesse，大家早上好。从第7页开始，COF在2025财年表现稳健，单位运营资金（FFO）为11.8分，分配为10.1分，符合指引。本年度的主要亮点包括下半年1800万澳元的物业估值增长，这得益于大多数办公市场的租金增长，这是自2022年6月达到峰值估值以来投资组合首次增长。通过44笔交易达成了超过24,000平方米或投资组合净可出租面积9%的租赁条款，使入住率达到91.2%，远高于全国大都市办公物业82%的入住率水平。所有债务设施均通过重新协商的条款进行了再融资，为贷款价值比（LVR）和利息覆盖率（ICR）条款要求提供了更大的空间，并将到期日延长至2028财年，并完成了1.1兆瓦的边缘数据中心，这使资产估值提升了19%，并进一步多元化了大都市的租金收入流。
在2026财年（详见第8页），我们提供的FFO指引为每单位11.1至11.5分，分配指引为每单位10.1分。这一收益展望的关键驱动因素包括与当前空置和2026财年到期的预测停机时间相关的因素。我们的停机时间假设较为保守，包括2026财年全层空置和到期无收入。如果我们完成任何增量租赁，收益将有潜在上升空间。利率下调是另一个影响因素。我们预计COF的债务总成本约为5.2%，与边际债务成本相对一致。如果利率下调超出今天的预测，可能会有潜在的收益上升空间。一如既往，租赁是一个主要焦点，我们正在积极推进多个即将到期的租赁谈判，并将在第一季度更新中提供进一步信息。
让我们更广泛地看看第9页上的澳大利亚大都市办公物业市场。高替代成本继续影响办公物业开发的可行性，我们看到了当前市场中供应紧张的表现，包括越来越多的讨论或延迟项目。与过去五年交付的项目相比，大都市市场的未来管道较为薄弱，COF的投资组合对这些建筑的敞口最小，直接竞争市场中新建库存的比例不到8%。高替代成本正在推高经济租金，扩大了与当前市场租金的差距，与中央商务区相比，大都市和边缘市场尤为明显。这阻碍了租户预先承诺新建项目，而是将需求转向现有的办公建筑，如COF的资产，这些资产已经提供了高质量、便利和交通便利的办公空间，相比之下可以提供更具吸引力的价值。
转到第10页。自2020年以来，替代成本至少增加了40%，这主要是由于材料和融资成本、劳动力以及租赁相关激励措施的上涨。根据我们的估计，自2020年以来，在大都市悉尼建造A级办公楼的假设成本已从每平方米11,000澳元增长到超过15,000澳元。以每平方米15,000澳元计算，替代成本是COF当前平均估值每平方米6,900澳元的两倍多，是基于近期交易价格的隐含价值的2.5倍。
转到第11页。进一步加剧供应紧张的是业主从办公物业重新开发转向转为其他用途的战略重大转变。回顾过去五年，所有撤出的办公物业库存中有四分之三经过翻新并重新作为办公物业库存引入市场。展望未来五年，我们预计这将发生重大变化，超过90%的预测未来撤出将转为其他用途。这些剧烈变化的驱动因素包括人口增长超过住房供应，以及政府住房政策的引入，如以交通为导向的开发或住房发展局，这些政策专注于大都市市场。由于靠近公共交通、娱乐和市政区域，大都市市场至今经历了较高的空置率，因为其集中了大量低质量、未充分利用的办公物业，现在转为其他用途（如住宅、数据中心和生命科学）提供了有吸引力的案例，并支撑了大都市办公物业的土地价值。
在第12页上更详细地看，预计到2030年，大都市悉尼总办公物业库存的10%将被撤出并转为非办公用途，这将使这些建筑的现有租户流离失所。Colliers预计这些流离失所的租户将产生超过100,000平方米的办公需求。将其添加到预测的吸收数字中，显著改善了到2030年底大都市悉尼的空置率预测至8.7%。我现在将交给Cameron，带您了解财务业绩和投资组合概览。
谢谢Belinda。转到第14页的财务业绩，COF实现了7040万澳元的运营资金（FFO），即每单位11.8分。物业总收入下降主要是由于2024财年执行的资产剥离和投资组合空置率较高。2025财年的平均债务总成本为5.4%。COF在本期间宣布并支付了每单位10.1分的分配，按季度分期支付，派息率为85.7%。
第15页详细介绍了COF的资本管理。年初，COF完成了与现有贷款人的8.62亿澳元贷款再融资，取得了有利的结果，如重新协商的债务条款、延长的债务期限和不变的利差。COF保持充足的流动性和债务条款空间，无债务到期至2028财年。
现在将注意力转向从第17页开始的COF投资组合。COF投资组合提供高质量、高度连接且价格合理的办公空间，这与占用者和投资者日益寻求的工作空间风格一致，即提供高质量住宿、健康生活方式导向的工作环境、高效楼层和改进便利性的新一代建筑，同时价格具有竞争力。此外，对位于提供高效通勤以提高员工满意度和吸引最佳人才的区域的需求增加。具体来看COF投资组合，它通过提供平均18年的年轻投资组合、93%符合A级规格的高质量资产、平均五星级NABERS能源评级的极高效率建筑、提供澳大利亚高绩效办公物业市场和易于通过公共和私人交通工具到达且停车位充足的区域的重大地理多元化，实现了许多这些品质。
转到第18页的投资组合概览，COF的投资组合包括位于澳大利亚大都市和近城市办公物业市场的年轻高质量资产。COF的19项资产投资组合真正多元化，无单一州的敞口超过26%。重要的是，投资组合由高质量租户支撑，超过75%的投资组合收入来自政府、跨国公司和上市实体。吸引高质量租户的能力得到了我们租户基础中62%为占用面积超过2000平方米的大型企业的加强。我现在将交回给Belinda，带您了解本期间的租赁摘要。
谢谢Ken。转到第19页，本期间通过44笔交易达成了超过24,000平方米的租赁条款，占COF总投资组合的8.9%。在洛杉矶，平均租金上涨了4.5%，我们在西澳大利亚达到了满租。我们继续专注于租赁现有空置和即将到期的投资组合，特别是在Docklands和St Leonards。尽管面临较高的市场空置率的挑战性租赁环境，本期间达成了超过6,000平方米的条款。在这些市场中，实现高投资组合入住率是管理的一个关键焦点，我们正在积极寻求进一步改善COF租赁到期概况的结果，专注于改善租户便利性，使资产战略与市场条件保持一致，并为租户寻找成本效益高的解决方案。
转到第20页的估值。令人高兴的是，COF的投资组合在下半年报告了1800万澳元的估值增长，这是自2022财年以来COF投资组合首次估值增长。此外，66%的投资组合价值增加或保持稳定，表明大都市市场的估值正在稳定，可能正处于拐点。投资组合的加权平均资本化率进一步扩大至6.89%。然而，这种软化在部分估值中被整个投资组合平均4%的市场租金增长所抵消。
现在转到第21页的可持续性，COF继续展示其对环境、社会和治理倡议的承诺。COF获得了五星级NABERS可持续性投资组合指数评级，并目标在2028年前实现零范围二排放。COF投资组合中超过一半现已电气化，包括我们在昆士兰的100%资产。
继续在第23页上展望中期，支持澳大利亚办公物业市场的驱动因素越来越多。我们在发布会早期提到了一些因素，包括高替代成本供应和办公物业撤出显著限制了未来供应并改善了大都市市场的空置水平，交通基础设施成为转换可行性的核心，以及这些供需动态带来的租金增长潜力。我们还认为澳大利亚将受益于高人口增长预测，推动更多白领工人，以及占用者情绪向以办公为中心的工作场所转变，增加了对办公空间的需求。这也增加了投资者对办公物业行业的兴趣水平。
超越短期波动，我们看到由于买卖双方预期价格差距缩小，交易量有所改善，这表明对该行业的积极情绪日益增长，国内外投资者的兴趣回归。COF的2025财年重点在第24页上概述。从这里开始，我们继续专注于保持高投资组合入住率，改善投资组合质量，并保持稳健的资产负债表，维持充足的流动性和债务条款空间。我在第25页上以2026财年FFO和分配指引结束本次发布会。感谢您对Centuria办公地产信托的持续关注。我现在将交回给接线员，欢迎您提出任何问题。谢谢。
如需提问，请按电话上的星号键加数字一，并等待您的名字被宣布。如需取消请求，请按星号键加数字二。如果您使用的是扬声器电话，请拿起听筒提问。今天我们要求每人最多提问三个问题。第一个问题来自Jarden的Daniel Lees。请继续。
谢谢您的时间。我想请您谈谈本期间达成的租赁条款。如果您能评论激励水平、合同租金上涨和重新租赁价差，那将非常好。谢谢。
好的，没问题，Daniel。本年度的平均激励措施，我们注意到新租赁为34%，续租平均为25%。就本年度的租赁价差而言，我们注意到平均租赁价差为3.9%的正值。我们已经从这些统计数据中排除了Reset Data的交易。鉴于Reset Data是数据中心租金，会显著扭曲这些数字。就整个投资组合而言，目前与市场基本一致。
好的，非常感谢。我理解在一些市场如Docklands很艰难，但您认为需要发生什么才能将这些空间租出去？您在那里看到了什么？
抱歉，您能重复一下问题吗？
我只是说，我理解在您所涉及的一些市场如Docklands很艰难。您认为需要发生什么才能将这些空间租出去？
Docklands是一个非常艰难的市场，但最近我们实际上看到该市场的净吸收增加，有煤炭公司进入该市场。我认为需要一些时间。我们需要看到墨尔本市场进一步的需求。在墨尔本以外，大多数澳大利亚市场的净吸收实际上在增加。我认为这是由人口增长和我们之前在发布会中提到的其他趋势推动的。
还有一个问题，如果可以的话，请您评论一下您在大都市交易市场中看到的流动性情况。注意到最近媒体关于ISPT在100 Pack highway、Maple Tree投资组合和475 Victoria Avenue in Chaswood的评论。想知道您在交易市场中看到了什么。
我们肯定注意到大都市市场的活动比过去几年多得多，这很好。这意味着业主在当前市场中表现出更多的出售信心。因此，我认为这是一个非常积极的迹象，表明流动性更高，交易量更大。这实际上是由全球市场兴趣增加推动的。我们看到一些全球资本不仅在中央商务区市场，而且在大都市市场也在寻找机会。
太好了，非常感谢。
没问题，Daniel。
下一个问题来自瑞银的Tom Bedor。请继续。
早上好，Belinda和Jesse。看看您自2021财年或2021年以来的每单位FFO，它从19.9、18.2、15.6、13.8、11.8，然后明年又下降。我理解条件一直具有挑战性，但我感兴趣的是您认为何时可以恢复FFO增长？
Tom，好问题。我们实际上认为2026财年是FFO的底部。我们对未来租赁和债务成本的改善有相当好的信心。如果您回顾过去几年，债务成本是过去FFO下降的重要因素。我们还受到出售或选择出售一些非核心投资组合资产的影响，这也导致了FFO的下降。
好的，我想如果我看看等式的另一边，您的杠杆率一直在上升。我认为一年前是41%，现在是44.4，您从FFO中支付的分配更多。因此，您的分配不被自由现金流或AFFO覆盖。您认为这是一个问题，还是对中40%的杠杆率感到满意？
我们对目前的债务水平和杠杆率感到相当满意，考虑到我们目前的债务条款空间。我们还认为估值对杠杆率有很大影响，鉴于我们认为估值市场正在稳定，可能正处于拐点，从这里开始我们将看到自然的恢复。就派息率在自由现金流上是否可持续而言，我们仍然非常清楚我们的长期派息率目标。未来FFO增长可能会超过单位分配增长，直到我们达到80%的长期派息率目标。但基于我们强烈的信念，2026财年将是低点，这是由未来更好的租赁查询和债务成本下降驱动的，我们对这一点感到相当满意。
好的，当然。谢谢。最后一个问题。我想您过去谈了很多关于替代成本的问题，我可以看到那张幻灯片还在那里。但也有关于改变用途或转换的新想法。我想那里要考虑的是，这意味着资产价值需要降至土地价值减去拆除成本。您的资产中有多少接近这个水平，可以重新用途？
Tom，非常明确地说，我们没有说任何COF资产属于这一类。我们提到的是次级资产、低质量库存，其估值已降至替代用途变得有吸引力的水平。这对我们的影响将是这些次级资产中的租户流离失所，他们需要去某个地方，很可能租户会在同一市场中移动，而位于该市场的COF资产将受益于这些需要办公空间的流离失所租户。
清楚了。谢谢您的时间。
谢谢。
下一个问题来自Molis Australia的Marie Conolin。请继续。
早上好，Belinda和团队。我想请您谈谈您对指引的一些假设。就今年到期的部分而言，您能否谈谈平均空置数字，以及您是否预计由于2026财年到期的原因，空置率会在今年内上升，这是否在指引中？
我们在指引假设中相当保守。我在演讲中提到，空置和到期在2026财年将没有收入。在2026财年指引中。就其他停机时间假设而言，实际上与去年我们假设的非常相似。
明白了。也许再谈谈一些更重要的到期。我假设Docklands和St Leonards的区域仍然相对具有挑战性，考虑到这些市场的空置和竞争数量。但也许再谈谈其他一些。比如Everly，那里有一个大的到期。以及Docklands在布里斯班的一些。抱歉，还有南墨尔本和布里斯班的一些。
是的，当然。就Docklands和St Leonards而言，非常明确地说，目前的空置实际上占COF投资组合总空置的一半以上。因此，这些相当具有挑战性。正如您提到的到期，我们对位于悉尼边缘市场的8 Central Avenue更为乐观。还有南墨尔本的101 Woolwar street，那也是一个非常活跃的区域，以及825 Ann Street。这些是目前非常活跃的市场，这些是我们正在积极推进租赁谈判的建筑。因此，我希望在第一季度更新中有更多内容报告。明白了。
非常感谢。
没问题，Maureen。
下一个问题来自摩根士丹利的Simon Chan。请继续。
嘿，早上好，各位。看看您现金流量表中的投资物业付款。我看到今年是4100万澳元。大部分流出是在下半年。您能告诉我您在下半年花费的3000万澳元用于什么吗？
大部分支出实际上与818 Bourke street的数据中心建设以及整个投资组合的其他改进项目有关，对吗？
那个818 Bourke street的租赁交易，您能确认Reset Data交易，您能确认这是2026财年的全年贡献，根据之前的指引，大约每平方米5,000澳元。
对于818 Bourke street的数据中心租赁，我们不按平方米计算租金，因为就其性质而言，这是数据中心租赁。但如果您按每年美元计算，正如我们在半年披露的那样，面值租金为每年390万澳元。是的，在2026财年，我们报告Reset Data的全年面值租金。
您之前提到全层空置预计将保持空置。全层空置和到期预计在2026财年指引中保持空置。因此，如果我看看第19页，当前空置加到期，大约是50,000，接近60,000平方米。其中有多少平方米的全层空置您不假设收入？
这将是一些建筑。因此，这些数字包括全层空置和部分空置。大部分将位于818 Bourke Street、201 Pacific Highway、203 Pacific highway和825 Street？
是的，我想。那么，这将是56,000平方米的约30%吗？我们假设零收入但有潜在上升空间，这公平吗？
这将是一个公平的假设，对吗？
好的，最后一个问题。您提到您有信心2026财年将是低谷，等等。但我只是觉得您有点像是进一步，退两步。您的派息率呈下降趋势。2025财年约为FFO的85%。根据您的指引，实际上又回到了接近2026财年的90%。您和其他董事会是否考虑不这样做？您降到了85，然后又回到了90。原因是什么？
是的，Simon，这绝对是我们董事会的一个重要考虑因素，我们非常清楚长期派息率目标是什么。未来FFO增长将超过单位分配增长，直到我们达到80%的长期目标。
所以基本上您只是不想削减股息。
我们有相当高的信心，2026财年将是FFO的低点。仅根据债务成本的走向，过去债务成本对我们影响最大。它对DPU影响最大。因此，我们对2026财年的FFO和DPU指引相当有信心，对吗？
重申一下，2026财年，您指引平均债务成本为5.2%，从5.4%下降。
这是正确的，对吗？
非常感谢，Merlin。谢谢。
谢谢Simon。
下一个问题来自Morgans Financial的Liam Schofield。请继续。
下午好，各位。就在第19页上，那些2025财年的租赁交易，它们对2025财年有重大贡献吗？
嗨，Liam。不，很多这些是远期租赁。因此，它们对2025财年的贡献不大。更多是对2026财年。
它们是2026财年的全年吗？
有些将是全年，有些不会。
好的，我知道这已经讨论过了，但我再确认一下。显然，FFO为7000万澳元，分配为6000万澳元，资本支出为1800万澳元。是否可以安全地说，分配将保持相当平稳，直到分配加资本支出与FFO一致？
是的，很可能DPU将落后于FFO增长。太好了。
我就到这里。谢谢，各位。
谢谢，Lynn。
再次提醒，如需提问，请按电话上的星号键加数字一，并等待您的名字被宣布。下一个问题来自Bell Potter Securities的Connor Eldridge。请继续。
嘿，Belinda和团队，感谢您今天早上的时间。今天只有一个问题。接着Murray关于指引的问题，考虑到杠杆率的位置，并且您开始看到一些估值增长，但您是否在2026财年指引中假设任何资产剥离？
在2026财年指引中，我们没有考虑任何资产剥离。
好的，好的。谢谢。
谢谢。
谢谢。目前没有更多的电话问题。我现在将交回给Belinda Chong进行闭幕词。
感谢您对Centuria办公地产信托的持续关注。如果您有任何后续问题，请联系Tim Mitchell或我。谢谢，祝您有愉快的一天。
今天的会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。