身份不明的发言人
Samantha Greening（投资者关系助理副总裁）
Jackson Hsieh（总裁、首席执行官兼董事）
Doug Healey（租赁高级执行副总裁）
Dan Swanstrom（高级执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Brad Miller（资产管理高级副总裁）
身份不明的参与者
Ki Bin Kim（Truist）
Linda Tsai（Jefferies）
Michael Griffin（Evercore）
Jeffrey Spector（美国银行）
Floris van Dijkum（Ladenburg）
Vince Tibone（Green Street）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Ravi Vaidya（瑞穗）
女士们、先生们，感谢您的耐心等待。欢迎参加Macerich 2025年第二季度财报电话会议。目前，所有参与者都处于只听模式。在发言人演讲结束后，将有一个问答环节。要在会议期间提问，您需要按电话上的星号11。然后您会听到一条自动消息，提示您的手已举起以撤回您的问题。请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录音中。现在，我想将会议转交给投资者关系助理副总裁Samantha Greening。
请继续。
感谢您参加我们2025年第二季度的财报电话会议。在此次通话中，我们将做出某些可能被视为前瞻性的声明，这些声明符合1990年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款的含义，包括有关预测、计划和未来预期的声明。由于今天公布的财报补充材料和我们在美国证券交易委员会（SEC）备案文件中列出的各种风险和不确定性，实际结果可能与这些声明有重大差异。非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节包含在提交给SEC的8-K表格补充文件中，该文件发布在公司网站的投资者部分。今天与我们一同参加会议的有总裁兼首席执行官Jack Shea、高级执行副总裁兼首席财务官Dan Swanstrom以及租赁高级执行副总裁Doug Healy。
与我们一同在房间里的还有投资组合管理高级副总裁Brad Milio。接下来，我想将通话转交给Jack。
谢谢，Samantha，大家下午好。我想从Macerich的一切开始说起。我们的员工以及他们对我们的使命和价值观的承诺。我们是一个更加知情、协调一致且以运营为重点的公司。我们的第二季度业绩、我们“前进之路”计划的进展以及Crabtree Mall的收购展示了我们如何很好地将这些使命和价值观付诸实践。感谢大家为达到这一点所做的贡献。现在让我们转向我们最近的“前进之路”计划。我想让这个更新指导我们今天下午的讨论。
回想一下，我们的“前进之路”战略建立在简化业务、提高运营绩效和降低杠杆的基础上。我们正在努力加强资产负债表、巩固我们的核心投资组合、推动卓越运营并为增长做好准备。我们在5月提供了“前进之路”计划的更新，其中包括从2024年底到2028年的综合NOI桥梁，用于预测未来投资组合的NOI。它还提供了2028年目标FFO范围的路线图以及达到2028年目标杠杆范围的路径。我们还提供了关于我们“前进投资组合”构成的更新，并确定了哪些物业被列为“堡垒”、“堡垒潜力”、“稳定艾迪”和“艾迪”。
正如Dan稍后将讨论的那样，您现在将看到我们的一些补充关键绩效指标在“前进投资组合”下细分。该计划的一个重要组成部分是推动运营绩效的改善。这一切都始于租赁，也终于租赁。租赁是该计划中最能跟踪我们实现2028年目标进展的部分。回想一下，我们的目标是2025年和2026年平均每年签署400万平方英尺的租赁。到目前为止，我们已经签署了430万平方英尺。我很高兴地说，我们在租赁量和五年计划中使用的市场租金假设方面都提前完成了目标。
我想重点谈谈我们的“租赁速度计”和“雪球管道”。这些指标最能跟踪我们在推动新租赁交易比例高于续租方面的进展，这反过来又会推动更高的价差和增量收入，以实现我们的NOI目标。我们在计划更新中为您提供了一个有用的视觉工具，即“租赁仪表板”，我们内部称之为Macerich租赁速度计，它跟踪五年计划中所有新租赁活动的收入完成百分比。这个工具和我们实施的其他技术增强措施推动了我们在物业上的每一个租赁和资本分配决策。
我们在新交易上的初始目标是到2025年中期完成50%，到2025年底完成70%。到2025年底达到70%的目标将使我们有望在2026年中期达到85%的完成目标。达到这个目标也使我们有望实现累计1.3亿美元的“雪球”潜力。达到2026年中期的租赁目标将有效地完成我们计划中概述的新租赁目标。我们在新交易完成和“雪球”管道方面都领先于计划。在新交易完成方面，我们在上个季度末达到了54%，5月达到了60%。
今天我们达到了65%，并且有一个庞大的LOI管道，这使我们有望超过年底70%的目标。“雪球”管道从上个季度末的7500万美元累计增长到5月的8000万美元，再到今天的8700万美元。这也使我们有望超过年底1亿美元的“雪球”管道目标。这些数字都不包括Crabtree的加入。我在上次电话会议中提到，我们有信心通过我们的租赁、处置、资本市场和降低杠杆的进展，降低了“前进之路”计划的关键要素的风险。
该计划的进展使我们能够通过一个有吸引力的交易机会主义地追求外部增长。6月底，Macerich以约2.9亿美元的价格收购了Crabtree Mall，这是一个市场主导的A级零售中心，总面积约130万平方英尺，位于北卡罗来纳州罗利-达勒姆MSA。这笔交易的战略理由很有说服力。它对“前进之路”计划的2028年目标FFO范围具有增值作用，是进入美国东南部顶级市场之一的强大切入点。它在一个高增长市场中占据主导地位，全国顶级零售商将其列为该地区第一或第二的必选地点。
我们有一个完美的机会来部署我们的运营、租赁和营销平台，以重振租赁势头，并将永久入住率从6月30日的74%提高到2028年的接近90%，并抓住嵌入的NOI增长潜力。预计这将使我们保持在“前进之路”计划中所述的降杠杆目标范围内。我们很高兴完成这笔收购，因为Crabtree增强了我们的“前进投资组合”，并为推动股东价值创造了一个引人注目的机会。Doug将评论我们已经在Crabtree看到的强劲租赁势头以及我们从许多零售商那里获得的巨大反响和反馈，他们对我们现在拥有和管理Crabtree感到非常高兴。
最后，我对我们在“前进之路”计划中的进展以及Crabtree加入我们的“前进投资组合”感到非常满意。正如我之前提到的，我们在租赁方面领先于计划。我们在资产销售和处置方面也领先于计划。我们有一个明确的路线图来实现我们的降杠杆目标。我们的团队合作得很好，很好地执行了“前进之路”计划的关键组成部分，并在股东价值创造方面得到了适当的激励和协调。接下来，我将把通话转交给Doug。
谢谢，Jack。今天下午在我的讲话中，我将提到整个投资组合的统计数据，并在适用的情况下，我也会提供“前进投资组合”的统计数据。第二季度末的投资组合销售额为每平方英尺849美元，比2025年第一季度增长了12美元。然而，当您查看我们的“前进投资组合”时，销售额实际上是每平方英尺906美元。第二季度的投资组合客流量比2024年同期增长了1.6%。仅就“前进投资组合”而言，客流量增长了2.1%。第二季度末的入住率为92%，比上一季度下降了60个基点。
正如我们在上次电话会议中提到的，这一下降主要是由于Forever 21门店的清算和关闭，所有这些都发生在第二季度。正如我提到的，上个季度，Forever 21占用了大量面积，但支付的租金并不多。现在收回这些门店使我们有机会以更高和更好的用途重新配置这些空间，这将显著增加租金收入。到目前为止，我们已经承诺了超过50%的关闭面积，另有30%处于意向书阶段。我们仍然预计，一旦我们完成所有这些空间的后备填充，租金收入将比Forever 21支付给我们的租金增加一倍以上。
第二季度末，“前进投资组合”的入住率为92.8%。截至2025年6月30日的过去12个月的租赁价差仍为正10.5%，与上一季度相对一致。这现在代表了连续15个季度的正租赁价差。在第二季度，我们开设了332,000平方英尺的新门店，截至6月30日，全年总计509,000平方英尺。同样在第二季度，我们签署了331份新租约和续租租约，总计170万平方英尺。截至第二季度，我们已经签署了650份新租约和续租租约，总计430万平方英尺。
就租赁签约而言，这比2024年同期签署的租约数量多40%，面积多75%。仅就新交易而言，租约数量是去年的两倍，面积是去年的三倍，所有这些都符合我们在五年计划中使用的租金假设。我们非常高兴地宣布，在华盛顿广场的空置Sears盒子中签署了142,000平方英尺的Dick's House of Sport。对于那些不熟悉的人来说，Dick's House of Sport是一种体验式零售概念，建立在传统Dick's Sporting Goods商店的基础上。
通过增加攀岩墙、击球笼和高尔夫模拟器等互动元素，Dick's House of Sport是目的地导向的典范，将为客户创造更具吸引力和沉浸式的体验。我们预计这将彻底改变Sears翼楼，无论是在更好的商品销售还是增加的客流量方面。Dick's House of Sport预计将于2027年秋季开业，我们期待与这一概念开展更多业务，包括正在建设中并将于今年晚些时候开业的Freehold Raceway Mall，以及已签署并将于2027年春季开业的Crabtree Mall。
所以请继续关注关于Dick's House of Sport的更多消息。在我们的整个投资组合中，第二季度签署的其他值得注意的租约包括与Urban Planet的三家门店，总计60,000平方英尺，以取代Freehold Raceway Mall、Kings Plaza和South Plains的Forever 21。我们还在芝加哥的Fashion Outlets和Green Acres Mall签署了Sephora，Green Acres Mall的Cheesecake Factory，Freehold Raceway Mall和Tysons Corner的Kids Empire，以及Victor Valley的Round One，仅举几例。现在让我们看看我们的执行租赁委员会，该委员会每两周审查和批准交易。
正如我之前提到的，这是一个更具前瞻性和更好地代表当前环境和零售商情绪的指标。截至第二季度，我们审查的新租约和续租租约比去年同期多70%，面积多140%。如果您只看新交易，我们审查的新交易数量是去年的两倍，面积是去年的四倍。转向我们的租约到期情况，截至6月30日，我们已承诺了预计将续租且不会关闭的2025年到期面积的约90%，另有9%处于意向书阶段。
就2026年到期的面积而言，我们已经承诺了约30%的到期面积，另有45%处于意向书阶段。因此，正如您所看到的，我们基本上已经完成了2025年的工作，并且在2026年的业务中处于非常有利的位置。对于2025年和2026年的租约到期，与去年同期相比，我们处于领先地位。当我们查看2024年和2025年的到期情况时，即使宏观经济环境中的不确定性噪音和即将到来的关税，零售商环境仍然非常强劲。正如我上个季度提到的，最好的品牌仍然非常活跃，并继续利用优质空间和优质中心。
为此，5月我们参加了在拉斯维加斯举行的年度ICSC大会。房东和零售商的参与度都很高。气氛很积极，许多全国性零售商有大量的开放购买和/或谈论新的品牌扩展。也很高兴看到许多新兴品牌，如Alo Yoga、Pop Mart、Rowan、Goriana、Missouri和Fabletics继续扩大他们在购物中心的足迹。我们期待12月在纽约市举行的下一届ICSC大会，将注意力转向我们“前进投资组合”的“已签署未开业”或“雪球”管道。第二季度末，我们有179份租约，总计150万平方英尺的新门店，预计将在现在到2028年初之间开业。
除了这些已签署的租约外，我们目前还有总计160万平方英尺的新门店租约正在洽谈中，这些门店也将在现在到2028年初之间开业。因此，总的来说，从现在到今年剩余时间及以后，将有超过300万平方英尺的新门店开业。这一租赁活动使我们的“雪球”管道从上个季度的7500万美元增加到今天的近8700万美元，我们的目标是在年底前超过1亿美元。最后，正如Jack提到的，我们很高兴现在拥有北卡罗来纳州罗利的Crabtree Valley Mall。
已经是一个很好的购物中心和一个很好的市场，这个资产仍然有很大的潜力可以挖掘。我们正在通过更动态的租户组合、增强的客户体验以及更新、现代和吸引人的环境来重新构想这个购物中心。在我们收购Crabtree的短短45天内，来自现有零售商和那些希望进入Crabtree的零售商的兴趣和对话非常热烈。我们期待在不久的将来有许多重大的租赁更新，接下来我将把通话转交给Dan，让他介绍我们第二季度的财务业绩。
谢谢，Doug，大家下午好。我将从回顾我们第二季度的财务业绩开始。不包括与Chandler Freehold应计违约利息费用和非房地产投资损失相关的融资费用的FFO在2025年第二季度约为8700万美元，或每股0.33美元。我想强调本季度调整后的FFO中包含的以下项目：第一，900万美元的利息费用与我们各种合资企业权益收购导致的债务公允价值调整摊销有关，相比之下，2024年第二季度为300万美元。
提醒一下，这项非现金费用包含在利息费用中。第二，200万美元的总费用与我们一处物业的法律索赔费用以及遣散费和员工过渡费用有关。在我们发布了“前进之路”计划2.0版本后，其中包括对我们“前进投资组合”构成的更新，我们现在开始在补充材料中提供关于“前进投资组合”的某些补充财务和运营信息。我们将在未来几个季度继续评估对补充材料的其他增强或披露。“前进投资组合”中心的NOI（不包括租约终止收入）在2025年第二季度比2024年第二季度增长了2.4%。
到目前为止，“前进投资组合”中心的NOI比2024年同期增长了2%。转向资产负债表，我们最近完成了一笔之前披露的约1.6亿美元的两年期定期贷款，有两个一年期的延期选择权，用于Crabtree Mall，利率为SOFR + 250个基点。我们使用部分净收益全额偿还了与Crabtree购买相关的循环信贷额度下的借款。该定期贷款还允许未来额外借款，最高约5000万美元，用于资助Crabtree Mall的资本投资和租赁成本。
我们在“前进之路”计划中包含的资产负债表计划方面继续取得强劲进展。2025年剩余时间内，我们只有一笔即将到期的贷款，11月到期，金额约为2亿美元，我们正在通过潜在的资产销售、再融资、贷款修改或物业归还的组合方式积极应对剩余的2026年债务到期。我们目前拥有约9.15亿美元的流动性，包括循环信贷额度下的6.5亿美元容量。从杠杆角度来看，第二季度末的净债务与EBITDA之比为7.9倍，比“前进之路”计划开始时低了近一个百分点。
重要的是，我们已经概述了在未来几年内将杠杆进一步降低到6倍左右的策略。我们在执行“前进之路”计划中的计划处置方面也取得了实质性进展。4月，我们以1100万美元的价格完成了South Park的出售。该资产无抵押。7月，我们以7200万美元的价格完成了Atlas Park的出售。我们使用我们从此次出售中获得的50%净收益份额来偿还我们在该物业上的6500万美元贷款的50%份额，该贷款的有效利率超过9%，到期日为2026年。
正如之前披露的那样，我们目前正在签订合同出售Lakewood，预计将在2025年下半年完成。在符合惯例交割条件的情况下，我们预计净收益将比未偿还债务余额高出约500万美元。我们还签订了以2200万美元出售Valley Mall的合同，预计将在2025年下半年完成。同样在符合惯例交割条件的情况下，该资产无抵押。这些销售交易符合我们所述的处置计划。以改善资产负债表并优化我们的投资组合。我们在计划的销售和归还部分取得了实质性进展，并确定了实现20亿美元处置目标的明确路径。
到目前为止，我们已经完成了超过8亿美元的购物中心销售，正如您将在我们的补充材料中看到的那样，这包括Country Club Plaza、Biltmore、Southridge、the Oaks、Wilton Mall、South Park和Atlas Park，这些已经完成。这个总数还包括Santa Monica Place，该物业的贷款已经违约。Lakewood和Valley Mall的出售（这两项现在都已签订合同）将使我们的销售总额增加到约12亿美元。然后，我们在内部确定了未来一到两年内将出售或归还的几项额外EHDI资产，这将使总处置额增加到14亿至15亿美元的范围。
我们计划中的剩余处置代表了L地块、独立零售、非封闭式购物中心资产和土地的出售。正如您所记得的，我们在2025年针对这一类别处置的目标是全年销售总额在1亿至1.5亿美元之间。我很高兴地报告，到目前为止，我们已经完成了约1亿美元的销售或签订了合同。我们已经完成了我们份额内的5500万美元土地销售和900万美元的各种L地块资产销售。我们目前还有约1400万美元的额外土地销售和约2200万美元的额外地块销售签订了合同。
我们仍然预计到2026年底将基本完成这一最后类别的处置计划。随着我们今年的进展，我们将提供有关这些销售的进一步更新。总之，我们在“前进之路”计划的目标方面取得了巨大进展，以降低杠杆、优化投资组合并加强资产负债表。接下来，我们将把通话转回接线员。
谢谢。提醒一下，要提问，请按电话上的星号11，并等待您的名字被宣布。要撤回您的问题，请再次按星号11。我们要求您限制为一个问题和一次跟进。我们的第一个问题来自Truist的Key Bin Kim。您的线路现在已开通。
谢谢。下午好，Jack。我们首先谈谈Crabtree好吗？听起来几乎好得难以置信。您知道，一个购物中心每平方英尺的销售额为950美元，交易价格为11倍。也许您可以提供更多背景信息，它是如何被很好地营销的，以及您如何看待Belk和Macy's作为租户的一些风险。谢谢。
是的，谢谢，Steven。很高兴听到您的声音。首先，从贸易区开始。我们看那个贸易区，在罗利-达勒姆MSA内，大约有10个中心，总计约680万平方英尺的GLA。所以人均约3.1平方英尺。其中一个购物中心，Triangle，大约有130万平方英尺。我们认为这可能会被重新规划用途。总的来说，罗利-达勒姆地区的人均GLA，我们预计将在2.4平方英尺左右。
所以这显然，在我们看来，是一个很好的比例。但具体到Crabtree，我认为这对我们来说是一个独特的情况。它有一个增值的组成部分。NOI将从3200万美元增加到3600万美元，预计将超过4000万美元。这确实需要一些实际的租赁努力和资本来重新构想一些商品组合并推动更多的增量客流量。Crabtree的另一个独特之处在于其规模，因为NOI正在增长。我怀疑，随着NOI的增长，很难在该资产上获得更长期、高杠杆的贷款。
因此，很可能这需要竞争对手投入超过1亿美元的相当可观的股权。我们怀疑与我们竞争的大多数人都在寻找机会主义的IRR。所以我认为这是一个独特的资产。我的意思是，我不确定我们将来能否复制这种资本化率，但我们希望如此。但我们很高兴拥有这个资产。正如Doug谈到的租赁兴趣和势头，以及我们有机会重新配置，您知道，在不具体说明的情况下，该中心的一些商品将能够真正推动大量客流量。
特别是正如我提到的，我们认为该地区的一个主要购物中心可能会被重新规划用途。
我相信那个购物中心是罗利唯一一家Apple Store的所在地。这个非常高效的零售商的加入是否显著提高了每平方英尺的生产力？我知道它总是这样。只是好奇，考虑到独特的情况。
是的，我的意思是，我们看您知道，当您看销售额时，您看有Apple和没有Apple的情况。因为Apple在每平方英尺的销售额方面确实非常高。即使您排除了Apple Store，正如我们在材料中提到的，您知道，每平方英尺的销售额仍然非常高。正如我所说的，如果您看该中心的永久入住率，这是让我们如此兴奋的事情，能够推动更多的市场租金，更多的永久入住率。我们已经进行了商品组合分析。
有很多品牌需要在那里展示，但目前没有。我认为这些品牌知道我们长期致力于这个贸易区和这个位置。所以我认为这给了他们很大的信心，他们可以在那里表现良好。如果您有机会去那里看看。我们已经开始重新粉刷中心的内部，并且我们有一些停车场地栏杆的资本计划，我们将在今年晚些时候开始推进，作为中心的真正增强。
谢谢，Jack。
谢谢。下一个问题来自Jefferies的Linda Seibert。您的线路已开通。
嗨，下午好。您的整体租赁速度非常令人印象深刻。从现在到明年有超过300万平方英尺的开业，到年底超过1亿美元。您正在实现您的目标，甚至更多。在您恢复指导之前，您还需要达到哪些其他基准？
Linda？资产销售也是一个重要组成部分，因为您知道，这对收益有很大的干扰，特别是时间安排。所以您知道，不幸的是，我们必须同时推动两个踏板。我们正在平衡资产销售和租赁，一切都进展顺利。但要试图预测您知道，资产销售的时间安排，其中一些可能会延迟或提前。所以我们宁愿不试图给出指导，被指导数字所限制，而不是继续全力推动资产销售和租赁。
谢谢。我的第二个问题是，看起来您的坏账同比下降了。观察名单的趋势如何？我们看到Claire's申请了破产。
是的。嗨，Linda，我是Dan。没错。今年上半年的坏账约为280万美元，相比之下，2024年约为560万美元。所以我们的观察名单仍然处于历史最低水平。关于Claire's，您知道，我们在“前进投资组合”中约有33个位置，约占租金的50个基点。这些空间大约在13,1400平方英尺，但位于好位置。我们有信心可以以至少现有租金重新出租这些空间，但租给更健康的租户，这将改善我们中心的商品销售。
事实上，作为“前进之路”计划的一部分，我们已经预计在我们的计划中收回许多这些空间。因此，考虑到这些空间的大小和位置以及它们支付的总租金相对较小，我们认为对五年计划没有影响。正如Doug在他的讲话中提到的，我认为重要的是，关于坏账低于去年的问题，我们不认为Claire's代表了今天我们看到的强劲零售商环境。
您的坏账指导有变化吗？
没有。
谢谢。下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。您的线路已开通。
好的，谢谢。能否谈谈本季度的租户改善（TI）情况？我注意到与上一季度相比，TI显著增加。似乎做了一些新的租赁，这可能推动了部分增长。但请给我们介绍一下当前的优惠环境是什么样的。
也许我先说一下，记住我们现在有很多主力店正在处理中。主力店，根据您决定如何解决它们，无论是您得到一个Dick's House of Sport，还是您分割它，或者您决定在那里放另一个用途，所有这些都需要不同水平的资本支出或租户补贴。当您重新配置现有的百货商店时，很多情况下房东也需要参与工作。我想说的是，当我们谈到我们的新租赁时，您知道这种势头，很多都在线内，一般来说，我会说我们的TA费用到目前为止，今年或总体上没有太大变化。
仍然在年租金的1到1.5倍之间，主力店是一个非常不同的问题。没有一个适用于所有情况的解决方案。您知道，在Tysons的交易将与在Washington Square的交易或在“稳定艾迪”资产中的交易看起来非常不同。所以我预计您会看到TA和房东工作增加并继续增加。正如我们所说的，我们正在处理很多空置的、无生产力的主力店，因为我们的目标是推动这些翼楼的客流量。正如Doug谈到的Washington Square的Sears翼楼，长期以来一直处于废弃状态。
当Dick's最终在那里开业时，这将非常令人兴奋。我们能够真正重新配置那个翼楼的商品。所以我们将在我们的投资组合中复制这种情况大约30次。现在大约有28个机会正在处理中。如果您去看Shields，同样的效果。您在那个翼楼的尽头放一个主导的、能带来大量客流的租户，您可以在通往那个位置的线上做很多事情。所以我们从一年半前开始的战略转变的优先事项是真正处理这些空置的主力店。
这实际上意味着放弃之前领导层正在考虑的一些密集化机会。真正关注什么能带来客流？客流带来销售，销售带来我们提高租金和让租户覆盖其占用成本的能力。
谢谢。感谢这些背景信息。然后也许转向外部增长活动。您通过Crabtree的收购明确展示了找到有吸引力交易的能力。当您在“前进之路”上验证这一概念时，无论是在租赁预期方面领先，还是“雪球”管道，这是否让您更有信心开启收购引擎？这些交易更多是机会主义的吗？只是想了解您如何在“前进之路”计划的背景下考虑外部增长活动。
我的意思是，我会说，我从Crabtree开始，从投资组合贡献配置的角度来看是有意义的。您知道，对于Macerich来说，坦率地说，我们正在看其他一些中心。我会说，您知道，并非所有中心都一样，并非所有进入的资本化率都一样。您知道，我们真正看的是市场租金的关系，重振租赁势头的能力，您知道，贸易区竞争动态是什么样的。您知道，Crabtree确实为此做好了准备。我可以说还有其他一些东西也很有趣。
我们是否决定推进，是否满足我们的，您知道，我称之为低至中十位数的IRR阈值，并对我们的投资组合有增值作用。我的意思是，时间会证明，但您知道，让董事会和我们作为高级领导人有很大信心的一件事是，您知道，我们从租赁和处置角度看到的业务势头非常显著。我的意思是，我知道Doug谈到了所有租赁和与去年的比较。我的意思是，我这样想，我们在“前进投资组合”中有三点百万平方英尺的已签署租约，我们有200万平方英尺的租约正在洽谈中，通常有95%的历史完成率。
我们有230万平方英尺的LOI，我们正在与租户交换文件。现在，历史比例可能是50%到60%。但这告诉我的是，我看到800万平方英尺的机会，要么是已签署的租约，要么是LOI。正如我所说的，我们只完成了70%的年度计划，我们还有一年多的时间来完成我们的计划。所以我认为我们远远领先于计划，我们将继续推动它，您知道，而且我们也在市场租金水平上。并且在五年计划中预测的租户补贴假设下。
好的。对我来说就是这样。谢谢您的时间。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的Jeff Specter。您的线路已开通。
好的，谢谢。再回到Crabtree。我理解这个战略。感谢您详细说明。市场定位，租赁机会，我想。您能再权衡一下这个决定吗？购买Crabtree所需的资本支出与比如说，用这些现金来偿还债务。显然，有了Crabtree，您的租赁团队现在专注于一个新市场。您能谈谈这个决定吗？谢谢。
谢谢，Jeff。是的，我的意思是，我们手头有很多现金。这对我们来说是非常理想和机会主义的。我想当我们考虑偿还债务与追求像Crabtree这样的收购时。我们认为Crabtree的NOI隐含增长率，实际上增长率高于我们的核心增长率。所以一方面，我们认为从纯粹的起始NOI增长率来看，相对于我们的核心投资组合，这将是有增值作用的。所以这是一个很大的优势。第二点是关于我们在租赁演变中所处的位置，我们需要完成什么。
我们非常有信心，我们将提前完成市场租金和在我们概述的TA范围内的目标。您知道，我分享给您的员工之一是，剩余的“前进”桶中的LOI和前景，我在上一个问题中谈到了。您知道，90%的那个新剩余空间，或我们投资组合中的A、B和C级空间。另一种看法是，我们正在寻找的LOI和前景桶中66%的新增量租金来自我们的“堡垒”和“堡垒潜力”资产。
所以如果您退一步看，您会说他们在一些最好的中心的最佳象限中还有剩余空间。所以如果我处于一个低得多的百分比，我没有那种可见性。我们可能不会追求Crabtree。我们可能会偿还债务，但我们觉得我们真的已经越过了那个点。我认为我们现在的处境与年初时完全不同。
我想补充Jack的评论的是，我们仍然预计公司将保持在“前进之路”计划中所述的降杠杆目标范围内。因此，即使有了这次收购，我们仍然在计划的目标杠杆范围内。
谢谢。也许Jack，这与您最初的评论有关，您谈到了团队更好地协调一致。我知道我们过去与您谈过您的租赁系统。我想这一切是如何结合在一起的，也许与您的评论联系起来？我想您说过您可能会看其他潜在的收购。
是的，这很有趣。我会告诉您，Jeff，就像我们在内部做了一个案例研究，您知道，Crabtree过程中的经验教训。我认为考虑到我们现在做业务的方式，它确实运作得非常出色。我们实施的技术、系统和流程。我的意思是，很难描述公司现在的运作有多好。就像我们并不是神奇地去租赁所有这些空间。我的意思是，我们有一个计划。它是建立在五年计划的基础上的。运营团队进行了很多真正的调整。
有非常具体的标准适用于我们投资组合中的空间，市场租金和TA假设流入那个五年模型。所以我们能够非常快速地做出决策。它解放了团队去前进。我们已经解除了很多销售团队、租赁团队的负担，您知道，所以他们可以更高效地工作。所以总的来说，它帮助我们实现了我们需要的租赁目标。当我们评估Crabtree并实际整合它时，它已经。我无法真正比较，因为我在这里的时间没有那么长，但对于那些告诉我他们已经在这里待了很长时间的人来说，到目前为止这是一个相当无缝的过程。
所以我们希望再有一两个机会来尝试放入业务中。好的。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Ladenburg的Flores Van Dychcom。您的线路已开通。
嘿，晚上好，伙计们。谢谢回答我的问题。也许谈谈“雪球”管道，这是一个很大的数字，8500万。显然您在季度内有一些租约开始。好奇本季度开始了多少，增加了多少？作为您“前进”NOI的百分比，这是什么？我的意思是，这大约是您今天EBITDA的10%。但作为您“前进”的百分比，它必须更大。也许您可以给我们更多细节，也谈谈“雪球”管道的构成，因为假设您“前进”投资组合的平均ABR现在是每平方英尺73美元，“雪球”管道中有多少是在A桶和B桶中，与C桶相比？这些之间的租金差异是什么？
嘿，Flores，我先开始，然后Brad和Jack可以插话。如果您考虑“雪球”作为NOI的百分比的第一点，在我们发布的“前进之路”演示中，我们给出了“前进”预测投资组合的NOI约为7.2亿美元。所以看看8700万的“雪球”占其中的百分比，是12%。显然，1.3亿的“雪球”最终机会比7.2亿要高得多。关于“雪球”的第二部分问题，再次在“前进之路”计划中我们概述了，这是在5月的8000万基础上，我们预计2025年将贡献约2500万。
其中约1000万已经实现。关于最后一部分，构成。
是的，所以如果我们在8。嗨，我是Brad。我们今天“雪球”是8700万。您知道，我们的最终目标是达到1.3亿。所以在那额外的4300万中，90%预计将来自我们的A、B和C级空间。所以我们对此感觉非常好。
当您考虑那些A级空间或B级空间时，相对于投资组合的其他部分，您能获得什么样的溢价租金？
是的，当然我们在A和B空间上获得了更高的租金。您知道，我认为这里的关键之一是，在我们的五年计划中，每个空间都有一个特定的市场租金分配。所以无论是A、B还是C，我们知道每个空间需要达到的目标租金。
然后也许我的第二个问题。抱歉，我知道我在第一个问题上有点作弊，因为它是多部分的，但能否谈谈临时租户的机会？我想您提到过，显然在Crabtree Valley，74%是永久的，或者那里有很大的临时机会。大概这也是投资组合中增量“雪球”潜力。但也许谈谈今天核心投资组合中的临时租户百分比是多少。您认为到26年底会是多少。
我们为2028年给出了广泛的范围。就像，我不想尝试给出增量，因为您知道，答案。我们没有提供季度指导。我知道如果我给您一个数字，您可能会尝试去做。所以我想告诉您的是，您知道，我们的目标是真正推动无生产力的或临时租户，您知道，离开中心。因为目前对高质量租户的需求很大，我们通过我们的租赁势头展示了这一点。我宁愿不限制自己给您一个26年的目标。
我们可能会超过它。我们可能不会超过它。我不想被这样限制。所以您可以放心，我们将尽可能快地做出正确的决定，将正确的租户放在我们认为将A，带来最多租金，但B，实际上带来最多客流的地方，您知道，作为每个中心的商品计划的一部分。然后在Crabtree，我们认为有一个惊人的机会真正提高中心的永久入住率。我会说，前业主，您知道，过去几年可能没有投入必要的资本。
在COVID之后，显然有需求。我们看到了，我们将去追求它。这确实需要资金和时间。我也认为很多同样的租户真的希望看到资本进入中心，我们已经承诺这样做。所以他们看到了，他们知道我们在做什么。作为回报，您将在年底看到我们的更新，我们展示前后的进展，这将非常显著。
Jack，我唯一想补充的是，从零售商的角度来看，我们一直在与他们交谈。他们对Macerich购买这个物业感到非常高兴。他们确切地知道Macerich物业的外观、感觉以及如何租赁。所以已经，我想我在开场白中说过。在我们拥有它的短时间内，我无法告诉您有多少零售商主动联系我们，说，嘿，我们想扩大我们的店铺，我们想调整我们的店铺大小，我们想投资资本。
我们还没有，因为我们不知道谁会拥有这个东西。所以这些是目前在购物中心的人。那些在购物中心并希望进入购物中心的人的反应简直是非凡的。所以我想，正如我所说，我们将在不久的将来有很多真正快速、有意义的更新。
谢谢，Scott。最后，我谈到了2026年中期的这个拐点。那时您将真正开始看到所有这些租赁的影响，这些租赁将真正通过损益表显现出来。您将真正开始看到它。
谢谢，Jack。
谢谢。
我们的下一个问题将来自Green Street的Vince Tybone。您的线路已开通。
嗨，下午好。能否讨论将South Plains Mall保留为“前进”投资组合的理由？当您去年整合该中心时，我记得您说过在该物业的2亿美元抵押贷款之后可能真的没有剩余权益。所以好奇，是什么改变了？是什么让您可能想要向该中心投入更多股权以进行再融资，而不是直接归还钥匙？
关于这一点，我会说，您知道，看，这个物业列表仍然可能有一点变化。您知道，这是此时的“前进”列表，具体到South Plains。您知道，我们正在与贷款人进行讨论，寻求延期。我们认为，考虑到贸易区的需求，有了延期的适当条款，我们可以创造NOI提升。这将是一个点，从现在起三年后，贷款和NOI将更加平衡。
所以我只想说，它现在在列表中。它可能会从列表中删除。所以这将非常依赖于现在与贷款人进行的讨论。我的意思是，您已经做了数学计算。所以您知道，债务收益率在高个位数。所以您是对的。与将股权放在其他地方相比，比如Crabtree，它更有吸引力。但有了正确的贷款结构，我们认为这可能是一个有趣的机会。
不，这有道理。鉴于投资组合列表可能是流动的，您能否分享一些关于剩余非“前进”资产表现的见解，就NOI增长或下降多少而言？我可能能够根据第一季度结果做一些粗略的计算，但我不确定那里是否有任何噪音。所以我希望您能分享一下当前非“前进”物业的NOI趋势如何，同比。
我会说高层次Vince。我们没有向这些物业投入资本。那里发生的租赁，处理方式不同。管理这些资产的资产管理团队对待它们的方式不同。所以我只想说它们的增长速度与我们的“前进”投资组合不同。甚至不接近。我们真的只是试图在这些中心保持入住率作为优先事项。当我们浏览投资组合时，看，其他人有不同的想法或其他。我们显然在出售其他物业，那里有其他买家可能有不同的角度或不同的重点，可以为该资产创造价值。
我的意思是，对我们来说，这真的只是一个优先排序的概念，因为我们只有一定量的资本，一定量的带宽，一定量的租赁努力。所以我们真的试图将这种努力集中到“前进”投资组合中。
不，这有道理。是否也可以假设这些购物中心基本上都在市场上，因为您知道，5月的发布？
是的，我的意思是，我认为这是肯定的。我的意思是，它们，我会说它们在市场上或您知道。您知道，关于这些物业的有趣之处在于，您知道，它们在某些情况下产生现金流，有些是未杠杆的。所以它们对我们现在正在做的事情有补充作用，即资本对公司有好处，我们可以用这些资本进行再投资。但最终我们正在以不同的方式运营和租赁和管理这些物业。
谢谢。
当然。
下一个问题将来自摩根士丹利的Ronald Camden。您的线路已开通。
嘿，几个快速问题或只是一个关于“前进”投资组合的问题？那种NOI增长？也许。能否谈谈今年有哪些因素在阻碍这种增长，无论是Forever 21，还是从临时到永久的过渡。以及一些更新的想法，一旦您达到您谈到的明年拐点，我们应该为“前进”考虑什么样的正常化增长率。谢谢。
嘿Ronald，我是Dan。我想您提到了今年的一些点，包括Forever 21。还有所有的租赁努力和重新定位努力，具体到2025年。我想如果您退一步看我们的“前进之路”演示，您知道，我们为“前进”投资组合在未来四年内提出了5.2%的中位数复合年增长率。我想我们已经很清楚，您知道，这确实会在Jack提到的2026年中期拐点处加速。所以我们说过2026年我们可以看到3%到4%，但从那里显著加速。
但重要的是，在未来四年内，“前进”投资组合的NOI增长率将超过5%。
有帮助。如果我可以快速跟进一下Crabtree，您为该资产准备的资本支出预算，也许只是高层次。这将用于什么？有一些关于停车场和洪水等的文章。这只是关于资本支出计划将用于什么的细节吗？谢谢。
是的，所以您知道，它涉及几个不同的项目。显然有一些重新租赁活动将在那里进行，但大画面是，您知道，正如Doug提到的，我们将通过更动态的租户组合、现代环境、更新的体验来重新构想中心。我们将重新构想20万平方英尺的公共区域，粉刷、照明、重新设计、扶手、新的家具包。我们将做一些内部标识和导视，一些绿化。我们将做一个将被振兴的美食广场，新的垂直交通，您提到的停车楼。所以我想这给了您一个我们在资产上要做的事情的组合。
我们已经概述了在未来几年内总共约6000万美元。
还有前卖家已经启动了一个雨水排水重新评估和重新设计，这将缓解该中心历史上发生的一些洪水。所以这项工作已经到位。我们正在做的停车工作只是让它更美观。一些密封剂需要重新做。所以我会说很多将是更面向外观和客户的东西，我认为这将很好，因为该中心真的已经有一段时间没有看到资本以这种方式投入了。
非常感谢。
我们的下一个问题将来自德意志银行的Omoteo Okasanjo。您的线路已开通。
是的，下午好。在这次财报中，您有几个多户REITs谈到洛杉矶仍在挣扎。几个工业家伙也谈到了它。您们并不是一个洛杉矶的故事，但只是好奇您能否谈谈您的投资组合在您所有不同的加州位置的表现如何，无论是洛杉矶、橙县还是北加州。
是的，我会说，您知道，我们在加州的曝光是独特的。您知道，显然我们有湾区，您知道，我们有Corona Madera、Broadway Plaza。考虑到您知道，旧金山市中心的一些更多头条新闻，这些做得很好。尽管我认为市长在那里做得很好，试图解决该市的一些感知问题。您去加州中部，Modesto和Fresno。这些中心做得很好。它们位于定义的贸易区内。南加州。对我们来说，投资组合正在重塑。
我们已经决定出售The Oaks。您知道，Santa Monica Place正在与贷款人过渡。Lakewood已经签订合同。所以如果您看我们在“前进”中剩下的，Los Cerritos，那是。那个购物中心现在非常火爆。很多客流，很多销售，很多租户需求。我们现在最关注的区域是一个机会，是前Sears的位置。我们正在看那里的一个主力店选项，我们相信，您知道，现在还不能真正谈论它，但这将为该中心的那个翼楼带来很多客流和需求。
我们有一个非常非常独特的租户，我们正在前Forever 21的位置谈判，也在同一个Sears翼楼。所以我们对Los Cerritos的潜力感到非常兴奋。您知道，Victor Valley是一个非常稳固的中心。您知道，它在一个非常封闭的贸易区内。我不会称之为洛杉矶。它在南加州的高速公路环线上，但它是一个非常。它是镇上唯一的购物中心。在Victor Valley，您知道，我们有Inland Center。Inland有更多的竞争，对吧，有Victoria Gardens和Ontario Mills。
它们环绕着它和一些动力中心。但如果您看这个，您知道，就我们在洛杉矶的曝光而言，我会说南加州，我们对Los Cerritos感觉非常好，您知道，这是我们现在在那里最重要的资产，以及Victor Valley。所以。然后其他的是EHDI包的一部分。
谢谢。我们今天已经超过了分配的时间。我们还有时间回答最后一个问题。这个问题将来自瑞穗的Ravi Baidia。您的线路已开通。
嗨。晚上好。希望您们一切都好。我想问问Forever 21的机会。您提到很多后备填充已经签署，还有很多也在LOI中。这些中有多少是直接的单次后备填充，有多少需要分割盒子，这将需要更多的削减？谢谢。
我想Robbie，我是Doug，我会说，Brad，纠正我。我会说大多数Forever 21盒子是直接后备填充，除了少数我们可能需要分割成两或三部分。正如我在讲话中提到的，我们已经承诺了约50%，另有30%在LOI阶段。所以您知道，我们不仅基本上将使Forever 21支付的租金翻倍，而且您将看到一些用途进来，远远超过Forever 21在购物中心所做的。
所以我们非常兴奋能收回这些空间，非常诚实地说。
明白了。这很有帮助。也许只是Dick's Sporting Goods和Footlocker合并的影响。那里的潜在店铺关闭影响是什么，后备填充机会是什么？谢谢。
是的，我的意思是我们不知道任何关闭名单或类似的东西。如果有的话，我认为拥有Dick's信用成为我们的头号租户，您知道，如果您看它与Footlocker合并的贡献，我的意思是，我认为这对我们来说将是一个真正的积极因素。我认为，您知道，我们在“前进”投资组合中的Foot Locker店铺非常高效。所以您知道，我们将耐心等待，看看您知道，这个Dicks潜在交易如何推进，并从那里做出反应。
明白了。谢谢伙计们。
我现在想把会议转回给Jack Shea做闭幕词。
嗯，我想感谢这里的每个人，特别是在Maceric工作的所有同事。我的意思是，他们在整个平台上做了大量的工作，没有他们我们无法做到这一点。我们期待更多的更新和继续在实现“前进之路”计划方面的势头。谢谢。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。