身份不明的发言人
Kelly Clarke（投资者关系副总裁）
Justin Knight（首席执行官兼董事）
Liz Perkins（高级副总裁兼首席财务官）
身份不明的参与者
Josh Friedland（KeyBanc Capital Markets）
Ari Klein（BMO）
Cooper Clark（Wells Fargo）
Chris Darling（Green Street）
Daniel Hogan（Baird）
Kenneth Billingsley（Compass Point Research）
大家好，欢迎参加苹果酒店信托第二季度收益电话会议。所有参与者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提问，您可以按电话键盘上的星号键加一。要撤回问题，请按星号键加二。请注意本次活动正在录音。现在我将会议转交给投资者关系副总裁Kelly Clark。请开始。
谢谢，早上好。欢迎参加苹果酒店信托2025年第二季度收益电话会议。今天的电话会议将基于我们昨天下午发布的收益报告和10-Q表格。在我们开始之前，请注意今天的电话会议可能包含联邦证券法定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于当前观点和假设，因此受到众多风险、不确定性和未来事件结果的影响，可能导致实际结果、表现或成就与所表达、预测或暗示的结果存在重大差异。任何此类前瞻性陈述均受我们向SEC提交的文件中描述的风险因素限制，包括我们2024年10-K表格年度报告，并且仅代表截至今天的观点。
公司没有义务公开更新或修订任何前瞻性陈述，除非法律要求。此外，本次电话会议将讨论非GAAP绩效指标。这些指标与GAAP指标的对账以及我们讲话中提到的某些项目的定义包含在昨天的收益报告和其他SEC文件中。如需获取收益报告副本或有关公司的更多信息，请访问applehospitalityreit.com。今天上午，我们的首席执行官Justin Knight和首席财务官Liz Perkins将概述我们2025年第二季度的业绩以及今年剩余时间的运营展望。
概述之后，我们将开放问答环节。现在，我很高兴将电话转交给Jackson。
早上好，感谢大家今天加入我们。在我们2025年第二季度收益电话会议上，随着季度推进，我们投资组合的基本面有所改善，每月的RevPAR下降幅度有所缓和，7月份的初步结果显示RevPAR同比增长。正如预期，4月是最具挑战性的月份，经济不确定性加剧、政府旅行减少、复活节假期时间变化以及延长的春假期间都对整个季度的表现产生了影响。我们与管理公司合作，进一步优化酒店的业务组合，能够在整个投资组合以及那些更受政府旅行需求变化影响的市场中加强市场份额。
我们的团队展示了在市场内迅速适应需求变化的卓越能力，在许多情况下以有吸引力的价格增加了额外的团体业务。尽管可变费用增长普遍放缓，但较高的固定成本和低于预期的收入增长影响了本季度的净利润表现。虽然略有下降，但我们的投资组合继续以可比的酒店产生行业领先的利润率。本季度可比酒店的EBITDA利润率为37.4%。我们的酒店高效运营并产生强劲的现金流，同时为商务和休闲旅客提供有吸引力的价值主张。尽管广泛的经济不确定性影响了同比增长，直到本季度的资本市场波动，我们投资组合的旅行需求仍然强劲，进一步强化了我们基本战略的优点。
我们业务的基本面强劲，团体业务的增长在很大程度上抵消了其他细分市场的略微疲软表现。尽管我们酒店的预订窗口仍然很短，但我们受到最近航空公司和酒店品牌关于他们看到需求改善的评论的鼓舞，并将这些评论视为下半年业绩的潜在积极指标。我们专注于客房的投资组合，广泛分散于市场和需求驱动因素，在经济不确定性延长的时期历史上表现优异，并且如果更广泛的经济增长重新加速，将处于有利位置。
我们市场的供需动态仍然有利。在第二季度末，我们近60%的酒店在五英里半径内没有任何新的高档、中高档或中档产品在建。这种历史上较低的供应增长率是这个周期特有的，我们相信通过减少潜在的下行风险，同时随着住宿需求的增强提高潜在的上行空间，显著改善了投资组合的整体风险状况。在我们酒店投资组合强劲现金流的支持下，我们继续支付有吸引力的股息，这对投资者的总回报有显著贡献。
在第二季度，我们支付了总计约5700万美元的分配，即每股普通股0.24美元，基于周二的收盘股价。我们年度化的每月现金分配为每股0.96美元，代表年化收益率约为8.2%。与我们的董事会一起，我们将继续监控分配率和时间相对于我们酒店的表现和其他潜在的资本用途。我们在资本配置方法上保持纪律，寻求完善和增强我们现有投资组合、推动每股收益并为股东最大化长期价值的机会。自今年年初以来，我们已经完成了两家酒店的出售，总售价约为2100万美元，签订了出售我们休斯顿万豪全服务酒店1600万美元的协议，以及出售我们在加利福尼亚州克洛维斯的汉普顿和Homewood套房的协议，合并售价约为2000万美元，以约1900万美元收购了坦帕布兰登的Homewood Suites，回购了约4300万美元的普通股，并支付了近1.46亿美元的分配，同时保持了资产负债表的实力和灵活性。
我们在6月完成了之前宣布的收购126间客房的Homewood Suites Tampa Brandon。该酒店位于我们的Embassy Suites旁边，代表了一个独特的机会，在一个对我们表现良好的子市场中扩大我们的所有权，具有强劲的初始收益和运营上升空间，价格低于重置成本。该酒店由贷款服务商出售，1880万美元的购买价格代表了截至今年6月的过去12个月结果的12%资本化率，以及在所有预期的资本支出后的高单位数资本化率。
我们预计，由于将该酒店与我们的Embassy Suites集群化而产生的运营协同效应，以及我们计划翻新后的市场定位改善，将进一步增强我们的投资回报。我们在当前环境中执行这笔交易说明了我们平台的基本实力，以及我们有效和高效地部署资本以最大化长期股东总回报的能力。虽然整体交易市场仍然具有挑战性，但我们已成功地以继续优化我们投资组合集中度和释放资本的方式执行了选择性资产销售，我们能够以有意义的利差有效地重新部署。
然而，个别酒店的定价各不相同。作为一个整体，我们今年早些时候出售的两家酒店，加上休斯顿万豪和两家克洛维斯酒店，将以低于6%的混合资本化率或13.6倍的EBITDA倍数（在资本支出前）和4.3%的资本化率或18.2倍的EBITDA倍数（在考虑到估计的1900万美元必要资本改进后）交易。销售所得主要用于资助股票回购。自今年年初至6月，我们以约12.83美元的加权平均市场购买价格回购了约340万股，总购买价格约为4300万美元。
年初至今的股票回购价格相对于最近的处置约为3.5倍的利差，在考虑到必要的资本投资后超过8倍的EBITDA倍数利差，我们继续有一家酒店在购买合同下，即正在纳什维尔市中心建设的Motto by Hilton。该资产正在固定价格合同下开发，我们预计在今年晚些时候完成建设后以约9800万美元收购该酒店。自疫情开始以来，我们已经完成了约3.38亿美元的酒店销售，另有3600万美元在合同下并预计在未来几个月内完成。
这些销售使我们避免了超过1亿美元的资本投资，并代表了在考虑必要资本支出前约5%的混合资本化率和资本支出后低于4%的资本化率。在同一时期，我们投资了超过10亿美元用于收购，并购买了650万股我们自己的股票，同时保持了资产负债表的实力。这些交易通过降低平均年龄、提升整体投资组合表现、帮助管理近期资本支出需求、增加对高增长市场的敞口，并使我们能够继续受益于近期的经济和人口趋势，进一步增强我们已经处于有利位置的投资组合。
我们一贯展示了调整战术资本配置策略以适应不断变化的市场条件的能力，并在周期的最佳时机采取行动以最大化股东的总回报。自去年5月以来，我们已经购买了近7800万美元的自有股票。虽然长期目标是增长我们的投资组合，但当我们的股票交易价格相对于我们在私人市场交易中可以实现的价值有隐含折扣时，如过去几个月的情况，我们将机会性地出售资产并主要将收益重新部署到额外的股票回购中，保持我们的资产负债表，以便在周期的适当时机迅速采取行动进行有吸引力的收购。
对我们投资组合的持续再投资是我们战略的关键组成部分，确保我们的酒店为客户保持强大的价值主张，并在各自的市场中保持竞争力，同时进一步推动EBITDA增长。我们经验丰富的团队专注于利用我们的规模所有权来控制成本，最大化再投资美元的影响，并在季节性需求较低的时期安排项目。最小化收入流失。我们有效翻新和维护资产的能力是一个有意义的差异化因素，帮助我们长期为投资者实现强劲的回报。截至6月30日的六个月，资本支出约为3200万美元。
对于今年，我们预计将在我们的酒店中再投资80至90亿美元，其中约20家酒店进行重大翻新。我们进入本季度时宏观经济不确定性加剧，并准备相应地调整运营和资本配置优先级。尽管我们从3月开始确实看到政府旅行减少，但需求趋势已经稳定，整体旅行需求仍然强劲。我们的预订窗口仍然很短，但当我们展望今年下半年时，我们受到消费者情绪略有改善和一些与政策变化相关的不确定性缓解的鼓舞，尽管经济不确定性仍然较高，这些改善尚未完全反映在当前预订数据中，8月和9月的预订数据同比略有下降。
我们对全年指引的调整反映了当前的预订趋势，如果宏观环境的改善推动更好的月度表现，就像我们在上半年看到的那样，可能会证明是保守的。由于对新供应的历史低敞口，我们的投资组合特别有利于从整体旅行需求的增量改善中受益。今年我们庆祝在酒店业25年和在纽约证券交易所上市10年。在我们的历史中，我们一直致力于完善我们的战略，有意选择投资于吸引广泛商务和休闲客户的高质量酒店，将我们的投资组合分散于市场和需求驱动因素，保持强大而灵活的资产负债表，低杠杆，再投资于我们的酒店，发展我们的企业团队，并与运营我们酒店的同事和管理团队密切协调努力。
我们差异化的战略已经在多个经济周期中经受考验并得到验证。凭借我们广泛分散的投资组合的实力、业务的整体稳定性、低杠杆和团队的深度，我相信我们在任何宏观经济环境中都处于有利位置，以推动盈利能力和最大化股东的长期价值。现在，我很高兴将电话转交给Liz，以获取有关我们资产负债表财务表现和今年剩余时间展望的更多细节。
谢谢Justin，早上好。正如我们之前传达的那样，具有挑战性的宏观经济环境和困难的日历变化影响了我们的投资组合。第二季度可比酒店总收入为3.8亿美元，截至6月的年初至今为7.06亿美元，均较2024年同期略有下降。可比酒店调整后的酒店EBITDA为1.42亿美元，截至6月的年初至今为2.48亿美元，均较2024年同期下降约5%。第二季度可比酒店RevPAR为1.29美元，同比下降1.7%。ADR为164.00美元，仅下降10个基点，入住率为79%，较2024年第二季度下降1.6%。
截至6月30日的六个月，可比酒店RevPAR为120.00美元，下降1.1%，ADR为160美元，上升0.4%，入住率为75%，较2024年同期分别下降1.6%。我们的投资组合继续超越行业，Star报告RevPAR为100美元，行业平均入住率为今年前六个月的62%，突显了我们投资组合需求的相对强度。尽管本季度同比有所下降，但随着我们克服了一些关键阻力，RevPAR下降逐月稳步改善，我们的团队调整了策略，并在政府和其他需求细分市场发生重大变化的酒店重新优化了业务组合，加强了整体投资组合的市场份额。
与潜在政策变化和政府支出减少相关的担忧，以及复活节假期时间的变化，严重影响了4月份的结果，RevPAR较2024年4月下降4%。在5月和6月，摆脱了具有挑战性的日历变化，基本面稳步改善，RevPAR在5月下降0.9%，6月仅下降0.2%，较2024年同期。本季度市场表现差异显著，几个市场的RevPAR强劲增长与其他市场由于需求变化和具有挑战性的同比比较而面临的持续阻力混合。我们的团队继续专注于酒店和市场特定策略以及运营执行，以最大化表现。
根据2025年7月的初步结果，可比酒店RevPAR较2024年7月改善约1%，由入住率和ADR的增长推动。回到第二季度，周末和工作日的入住趋势受到日历变化的严重影响，并随着季度进展有所改善。周末入住率在6月同比为正，上升1.1%，在4月下降3.7%和5月下降0.2%之后。工作日入住率在6月也为正，上升0.3%，在4月下降3.1%和5月下降1.5%之后。周末ADR小幅增长0.1%，工作日ADR在本季度仅收缩0.5%，导致整体ADR略有下降。
同店客房夜间渠道组合也受到复活节假期变化、宏观经济不确定性和政府旅行减少的影响。品牌.com预订同比增长40个基点至40%。OTA预订增长20个基点至13%，物业直接预订增长40个基点至25%，GDS预订下降60个基点至16%。查看第二季度同店细分市场，酒吧保持强劲，占我们入住组合的32%。其他折扣增长40个基点至组合的28%。公司和本地谈判下降90个基点至组合的17%，政府下降70个基点至组合的5.2%。
团体业务组合改善150个基点至17%，在很大程度上抵消了政府和谈判的下降，因为我们的物业团队根据本季度需求变化调整了策略。虽然我们的团体业务受益于全市范围的会议，但它不依赖于大型团体活动，通常由较小的商务和休闲团体组成，从本地公司会议和培训活动到更多以休闲为导向的团体，如家庭团聚、婚礼和运动队。我们继续看到其他收入的增长，本季度可比基础上增长6%，年初至今增长8%，主要由停车收入推动。
转向费用，可比酒店总酒店费用第二季度增长2.8%，截至6月的年初至今增长2.6%，较去年同期，或按CPOR基础计算分别为3.7%和3.8%。按同店基础计算，总酒店费用第二季度仅增长1.7%，截至6月的年初至今增长1.5%。我们同店酒店的总工资每占用客房为39美元，本季度仅较2024年第二季度增长3%，与第一季度的42美元每占用客房和4%的同比增长相比有所改善。
我们继续实现合同劳动的减少，本季度降至总工资的7%，较2024年同期下降150个基点或15%。可比酒店可变酒店费用第二季度增长2.1%，成本控制努力将客房费用增长控制在仅1.5%，同店基础上几乎持平。销售和营销费用以及公用事业成本在第一季度是阻力，第二季度有所改善，同比分别仅增长0.7%和1.9%。可比酒店行政和维修维护成本在本季度略高，增长略低于4%，由行政工资和其他员工相关成本驱动，但同店基础上仅为3%。
与第一季度一致。房地产税是一个阻力，几个市场的增长和与2024年上诉相关的具有挑战性的比较。尽管收入较为疲软，我们的可比酒店调整后的酒店EBITDA利润率强劲，第二季度为37.4%，截至6月的年初至今为35.1%，较2024年同期分别下降200个基点和190个基点。调整后的EBITDA re约为1.33亿美元，截至6月的年初至今为2.28亿美元，均较2024年同期下降约6%。本季度的MFFO约为1.12亿美元或每股0.47美元，较2024年第二季度。
截至6月的年初至今，MFFO约为1.88亿美元或每股0.79美元，每股基础较2024年同期下降6%。查看我们截至2025年6月30日的资产负债表，我们有约15亿美元的总未偿债务，约为我们过去12个月EBITDA的3.4倍，加权平均利率为5%。季度末，我们的加权平均债务期限约为两年。我们手头现金约为800万美元，循环信贷额度下的可用资金约为4.75亿美元，本季度我们总未偿债务的约61%是固定或对冲的。
公司全额偿还了两笔有担保的抵押贷款，总额约为3300万美元，使截至2025年6月30日公司投资组合中无负担酒店的数量达到209家。季度结束后的7月，我们签订了一项新的无担保3.85亿美元定期贷款安排，到期日为2030年7月31日。所得款项用于偿还我们无担保2.25亿美元定期贷款安排下的所有未偿金额，并在其到期日前，增量能力用于偿还循环信贷额度上的部分未偿余额。
3.85亿美元定期贷款安排的利息支付由年度SOFR利率加上1.35%至2.2%的利差决定，具体取决于公司根据信贷协议条款计算的杠杆比率，且无信用利差调整。3.85亿美元定期贷款安排的新信贷协议在其他方面包含与之前2.25亿美元定期贷款安排的信贷协议基本相同的条款。展望未来，五年期限将使我们能够在接近主要信贷安排的未来12个月内管理和错开我们的到期日。
在该安排结束后，我们的加权平均债务期限增加到三年以上。我们偿还了循环信贷额度上截至该日的现有余额，将我们的可用资金增加到6.5亿美元，现在约67%的总未偿债务是固定或对冲的，在季度结束后对1亿美元未偿债务进行了两次新的掉期交易后，改善了我们的加权平均利率。转向我们昨天新闻稿中提供的2025年更新展望，全年我们预计净收入在1.61亿至1.87亿美元之间。
可比酒店RevPAR变化在负1.5%至正0.5%之间，可比酒店调整后的酒店EBITDA利润率在33.5%至34.5%之间，调整后的EBITDA re在4.28亿至4.5亿美元之间。与之前提供的2025年指引中点相比，我们将可比酒店RevPAR变化降低了50个基点，导致可比酒店调整后的酒店EBITDA利润率下降20个基点，调整后的ebitda Re减少550万美元。出于指引目的，我们假设总酒店费用在中点增长约3.3%，按CPOR基础计算为4.1%。
我们继续假设这些增长主要由某些固定费用的较高增长率驱动，包括房地产税和一般责任保险，高于去年经历的增长率。此外，我们预计与品牌会议相关的增量费用约为200万美元，这些会议每18至24个月举行一次，其中一部分在第二季度实现，大部分预计在第三季度实现。这一展望基于我们当前的观点，并未考虑我们业务中的任何意外发展或运营环境的变化，也未考虑任何未宣布的酒店收购或处置。
展望今年下半年，尽管经济不确定性仍然较高，但看到消费者情绪的略微改善和一些与政策变化相关的不确定性的缓解是令人鼓舞的。我们的预订窗口很短，我们不认为这些改善反映在我们当前的预订数据中，8月和9月的预订数据同比略有下降，可能至少部分受到Rosh Hashanah从10月移至9月的影响。我们对全年指引的调整反映了当前的预订趋势，如果宏观经济环境的改善推动更强的短期预订，可能会证明是保守的。
在我们庆祝和反思我们在酒店业25年和在纽约证券交易所上市10年之际，我们相信我们的团队拥有知识和经验，能够成功和动态地应对市场变化和不断变化的条件，以最大化盈利能力并通过机会性交易推动额外价值。我们差异化战略的基本优点已经在经济周期中证明是坚韧的，使我们能够在具有挑战性的环境中保持股权价值，并在机会出现时独特地定位以增强价值。虽然我们在今年早些时候经历了一些经济阻力，但我们相信有利的供需动态仍然存在。
我们最近的资本配置活动使我们能够为股东推动增量价值，我们的资产负债表继续为我们提供有意义的可选性。我们相信我们仍然处于有利位置。这结束了我们准备好的讲话，我们现在很高兴回答你们今天上午的任何问题。
谢谢。我们现在将开始问答环节。要提问，您可以按电话键盘上的星号键加一。如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的任何问题已得到解答，您想撤回，请按星号键加二。此时，我们将暂停片刻以整理名单。今天的第一个问题来自KeyBank的Austin Werschmidt。
嘿，早上好，我是Josh Friedland，代表Austin。我的第一个问题是关于指引。如果7月份看到的积极预订趋势继续下去，没有假期变化的影响，你们是否会保持之前的RevPAR指引中点？
这是个好问题。我认为这完全取决于我们从指引角度看到的情况，从我们今天坐在这里的8月和9月的预订位置来看，如果趋势继续改善，你知道，已经有四到五周的连续改善，这是令人鼓舞的，它会继续改善多少将决定我们是否会感到舒适保持指引。但我确实相信相对于当前的增长轨迹有一些上升空间。但再次，你知道，我们已经看到我们相对于预订位置的实现情况。
像我们年初至今看到的月度表现一样嘈杂，因此感觉更舒适，你知道，基于我们今天的位置来制定指引。
好的，这很有帮助。关于预订策略，你们是否继续在第三季度增加一些团体业务，以及在什么情况下你们会转向不再增加团体业务，而是转向更高评分的细分市场？
有趣的是，你知道，团体业务在第二季度对我们的ADR有利。我认为这是我们尽管整体入住率在第二季度有所下降，但ADR保持的原因之一。因此，团体业务并没有对我们的整体revpar表现产生负面影响。所以我认为当我们考虑增加团体业务时，关键是合适的团体以合适的价格。在过去的几个月里，它确实是改善我们revpar表现的关键驱动力。当你从4月到6月甚至到7月看时，我们的团体业务有所增加。
我们真的非常高兴我们的团队能够在3月和4月看到动态变化后迅速调整，重新制定策略，逐个市场和逐个酒店思考，并增加一些增量团体。所以我认为今天当我们接近每家酒店的业务组合时，我们会谨慎，当然不是说我们会在任何地方都增加。但总体上它确实是有益的，团队在以有吸引力的价格增加团体业务方面做得非常出色，这些价格只增强了我们的revpar位置。
太好了。谢谢你们的详细说明。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自BMO Capital Markets的Ari Klein。
谢谢，早上好。也许再跟进一下，你们能否提供更多关于7月份看到的情况和相对强度的细节，以及关于预订，你们从预订方面看到了什么。然后关于第三季度和第四季度RevPAR增长的节奏，我们应该如何思考。
好的，我会尝试回答所有这些问题。但如果我漏掉了哪一个，请再问一次。具体思考7月份，你知道，以及那个月的情况，你知道，我们很高兴，我们对7月份的表现感到高兴。我们看到的revpar增长和市场份额的改善，真的从4月开始并持续到7月，revpar变化表现的连续改善，你知道，总体上令人鼓舞。你知道，当我们查看8月和9月的预订位置时，我们下降了，这已经计入指引。但8月的预订位置，你知道，至少今天没有考虑到，你知道，我们在7月看到的短期增长的轨迹。
所以我认为总体上，所以我认为，你知道，7月我们确实看到了改善，当我们查看，你知道。未来预订和当月预订。但你知道，只有几周，你知道，我们需要在那里稍微谨慎一些，当我们思考，你知道，8月和9月之后以及关于你的节奏问题，你知道，8月和9月从预订位置的角度来看是下降的。然而，10月比去年上升。
当然至少今天看起来，尽管现在看10月还为时过早，看起来可以抵消9月的下降。所以我认为这就是我们部分认为其中一些是由于Rosh Hashanah从10月移到9月，而10月对我们的投资组合来说历史上是一个非常强劲的商业和休闲导向的月份。所以当你思考第二季度和第一季度或第三季度，对不起，在第四季度时，我们已经预期由于8月和9月的预订位置今天会下降，我们会在第四季度看到改善，并且我们会在第四季度看到RevPAR增长。
谢谢。然后也许看看投资组合和市场表现，看起来一些阳光地带市场是本季度最弱的，无论是凤凰城、拿骚、达拉斯。只是好奇你们能否提供更多关于这些市场看到的情况以及具体是什么导致了这种疲软。
当然。实际上，如果你看我们的市场结果，你会看到市场之间的表现差异很大，记住，整个投资组合。本季度的表现受到4月表现的扭曲，这主要是日历变化。记住，我们的酒店在假期周的表现往往比非假期周差。因为组合，我们通常有商务旅行。当我们看一些你强调的市场时，具体因素各不相同。例如，达拉斯受到会议日历和会议中心翻新的负面影响。
凤凰城受到半导体业务减少的负面影响，主要影响了我们的酒店投资组合。预计该业务将在第三季度末和今年第四季度回归，尽管在某些其他领域政府略有减少也有一些影响。然后当你查看我们其他一些阳光地带市场时，像亨茨维尔这样的市场没有作为个别市场具体显示，但作为我们的阿拉巴马市场之一，政府的显著减少对该市场产生了负面影响。当我们整体看投资组合时，有趣的是看我们的表现最佳的市场，你知道，近一半受到政府旅行改善的积极影响。
然后当我们看投资组合的底部部分时，你知道有相当数量的市场受到政府减少的负面影响。当然不是影响我们市场的唯一因素。但我们确实看到了整体上，除了4月的假期变化外，旅行模式的一些显著变化。正如Liz早些时候强调的那样，我们非常高兴我们的团队能够转移焦点，并在整个投资组合中以更高的价格吸引主要是团体业务。你知道，在本季度过程中，改善我们的入住率和价格位置，并且，到7月，使我们处于正面的位置，我认为当然说明了我们团队的实力，无论是公司层面还是物业层面，以及我们拥有的产品的多功能性，以及该产品对广泛消费者基础的吸引力。
所以我希望能够为你指出影响我们所有市场的单一因素，但现实是多种因素，你知道，共同作用，所有这些在本季度都被日历变化加剧了影响。
感谢所有的详细说明。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Wells Fargo的Cooper Clark。
太好了。谢谢提问。鉴于一些关于8月和9月预订疲软的评论，你们能否谈谈是什么让你们对第四季度RevPAR增长的加速有信心？无论是组合变化、基本面的加速还是较弱的比较。
这是多种因素的组合。我会说你问题中提到的几个因素。部分原因是今天看预订位置，再次，现在看太远了。不能放太多重量在那里。但当我们看第四季度时，我们的预订位置是积极的。看日历变化是一部分，受益于11月没有选举，然后有，你知道，我们开始谈论它，并在第一季度受到更多影响，但我们确实有一些市场份额机会从11月开始，感觉我们在年底有一些机会。
太好了。
然后当我们思考未来的资本配置时，在一个看似改善的交易市场中有更多可用融资，我们是否会看到处置活动的速度超过已宣布的收盘，收益用于股票回购？我认为当然，我认为，你知道，回顾12个月左右，我们，我们希望我们的股价会有更快的恢复，考虑到我们最近的交易情况以及我们的团队在执行方面的有效性，我认为在销售交易方面做得非常好，以及我们能够从私人市场估值和我们当前股价的隐含倍数之间的套利中受益。
你可以期待我们，你知道，更深入地挖掘这一领域。你知道，非常高兴我们迄今为止完成的交易，但也高兴我们目前合同中的资产。我们继续测试市场，看看是否有对更大规模交易的兴趣，迄今为止，即使在更开放的债务市场中，也能够以较小的资产获得有吸引力的定价。或者如你看到我们最近的公告，小投资组合仍然在2000万美元或更低的价格范围内。但请放心，只要我们继续看到像现在这样大的套利机会，我们会继续追求它。
你知道，重要的是，在我准备好的讲话中，我强调了长期增长投资组合的愿望。我认为利用这些销售的收益资助股票回购，虽然我们当然有资产负债表能力做更多，但它保留了资产负债表能力以在市场条件变化时追求收购。这成为对我们更有吸引力的机会。与此同时，你知道，除了我们正在利用的巨大正套利机会外，我们还卸载了未来几年这些酒店买家所需的资本支出，我们认为这为长期更好地定位了投资组合。
太好了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Green Street的Chris Darling。
谢谢。早上好，Justin。实际上，回到最后一点，你知道，当你们思考增量处置时，你们强调了回购股票的机会。纳什维尔的购买合同如何影响这一思考，以及你们打算如何为这次收购融资？
这是个好问题。我们收购活动的一部分，如你所知，一直是新开发资产的前期承诺。因为我们在许多情况下提前两到三年做出这些承诺。我们在分析中更多地考虑平均资本成本而不是现时资本成本。我认为我们的意图主要是利用资产负债表能力资助这次收购，并从销售中获得的收益资助资产或股票回购。有趣且重要的是，我们的新闻稿中强调了1031交换机会。出于税收目的，我们将利用它来追求国家资产。
但很大程度上，我们将这些视为两个独立的现象。正如我今天强调的，在有限的可比性可能使nav分析棘手的地方，我们很容易从相对价值角度进行分析，比较我们能够在个别资产上交易的地方和我们能够购买股票的地方，并利用我们今天看到的大差距为股东推动增量价值。
好的，这些都说得通。坚持纳什维尔，你们能否谈谈市中心子市场的表现相对于你们已经拥有的一些郊区地区，以及你们对Motto的当前市场趋势和你们在那里的最终成本基础的看法？
所以从成本基础的角度来看，我认为看看我们的每键定价相对于市场上最近的交易，很容易看到我们比最近交易发生的地方有缓冲。我们在我们的预期中预计市场会稳定并可能暂时回落，并对我们将在这项资产上实现的长期价值感到满意。我认为Colin在Ryman的电话会议上对全国市场有很好的评论，我们对那里的长期潜力同样看好。当我们从表现角度看市中心市场之间的差异时，记住我们在范德比尔特地区拥有资产，就在市中心外。
我们还在富兰克林拥有资产。富兰克林市场最近对我们来说有点挑战。长期前景我们认为随着他们重新利用该地区的汽车制造设施，这些设施历来是该市场整体需求的关键驱动力，以及随着市场继续作为纳什维尔市中心的一个健康郊区增长，是好的。但是，你知道，近期我们有更大的信心，当我说近期在未来六到十二个月时，认为市中心地区将继续在相对基础上表现略好，两个地区，你知道，吸收我认为高于全国平均水平的新供应量，但也继续看到新业务的涌入和非常强劲的休闲需求，我们认为随着时间的推移，这将继续使纳什维尔成为对我们非常有吸引力的市场。
好的，明白了。谢谢。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Baird的Daniel Hogan。
嗨，早上好。第一个问题是关于回购的。看起来7月份没有任何动作。你们是否认为这些回购仍然必须跟踪资产销售，或者是否有空间机会性地增加，利用资产负债表？
我认为正如我在早些时候的回答中强调的，我们打算随着时间的推移主要利用销售收益资助股票回购。在这些情况下，套利很容易量化，尽管我们确实有增量能力，并且已经展示了前瞻性和机会性购买股票的能力，你知道，然后用未来的销售重新平衡资产负债表。你知道，我认为7月的回落更多地与我们盈利的时间有关，而不是对股票的胃口。
当然在当前或接近当前定价时，我们继续看到我们股票的显著价值。
好的，这很有帮助。然后只是跟进关于机会性交易的问题。买家是否仍然有大量胃口接受需要大量翻新或资本支出的资产？或者你们是否仍然会考虑处置资产，无论资本支出需求如何，如果有买家的话？
我们的资本支出是一个驱动因素，但不是我们处置活动的唯一驱动因素。当然，我们寻求最大化交易的价值，并愿意出售我们可以最大化当前价格和感觉可以进一步改善整体投资组合轨迹和质量的资产。
你知道，即使在近期资本支出不是问题的地方。事实上，随着我们在未来12到24个月内推进，你可能会看到我们，你知道，在某些情况下提前翻新资产以进行销售，因为我们能够比潜在买家更有效地进行翻新，并将此视为一种方式，也可以最大化销售价值。
太好了，非常感谢。
谢谢。接下来，再次提醒，如果您想提问，请按星号键加一。下一个问题来自Compass Point的Billingsloo。
早上好。我想跟进你们谈到团体业务对净利润的贡献。我想象它有一点提前期。那么是什么不同让你们能够加速增加更多的团体业务？这是你们将继续复制的东西吗？为什么不再继续保持这一点。
将继续在有意义的地方关注团体？你知道，我认为我们的团体业务与更传统的全市范围和会议日历类型的团体业务或大型团体业务不同的一个方面是它通常总是较短期的性质。所以你知道，你想到家庭团聚、运动队、你知道，较小的公司活动之类的事情，你知道，我们能够相当快地增加这些。所以我认为正如我之前提到的，因为我们能够做到这一点，并以有吸引力的价格和一定的成功专注于这一点。
我们将在从整体组合角度来看有意义的地方继续关注那里。
当你们说有吸引力的价格时，我想象如果是像家庭团聚这样的短期活动，是对他们来说有吸引力让他们进来，还是对你们来说有吸引力？
对我们？当我说有吸引力的价格时，我的意思是，你知道，显然我们与各自的团体合作，希望为每个人创造双赢。但但当我这么说时，我谈论的是我们的团体价格同比。所以当我们思考业务的不同细分市场时，我们能够同比增长团体ADR，在价格保持强劲的环境中。但我们当然没有在所有业务细分市场中看到过去几年季度中我们在团体业务中看到的价格增长。
所以你知道，我认为这是这当然是逐个团体，但我们能够同比增长基础团体团体价格，你知道，这是附加的。
最后，我相信你们说了些关于11月市场份额机会的事情。你们认为是什么会让你们能够抓住市场份额，为什么特别是11月或为什么这不是一般持续的东西？你们能否解释一下你们所说的抓住市场份额是什么意思，我假设你们总是会寻找任何方式？所以这里有什么不同？
是的，所以我要具体谈谈11月，然后我要放大一点，更广泛地谈谈市场份额，因为我们上季度和本季度都强调了它，这不是我们通常如此强调的东西。但对于11月具体来说，选举周，考虑到我们投资组合的构成以及当我们思考11月相对于更广泛行业的revpar增长时，我们没有看到相同水平的业绩，主要是因为我们的投资组合构成和如此显著的商务临时导向，所以较少关于特定市场份额，如个别市场中的竞争组合市场份额，更广泛地说关于日历如何没有对我们的投资组合构成有利。
但当我们谈论市场份额时，我想让我们稍微接地一点。我们的整体投资组合在特定市场中总是有强大的市场收益，我们在整体投资组合中在市场内持续获得市场份额的历史。当我们提到市场份额时，我们以两种不同的方式看待它，我已经稍微强调了。我们看我们的投资组合revpar增长相对于更广泛的行业，这在一定程度上受到市场集中度和投资组合构成以及物业特定表现相对于其竞争组合或市场的影响。
正如我之前提到的，我们在个别市场上一直有强大的市场份额。也就是说，我们也喜欢获得特定市场的市场份额，我们在第一季度确实看到了相对于更广泛行业和个别市场的一些机会，再次，这是不寻常的。我们强调了这一点，因为主要由宏观驱动的突然市场变化，我们真的，我再说一遍，我们真的非常高兴到第二季度末和第二季度整体，我们在各自市场内重新获得了市场份额，并在6月也超越了更广泛的行业。
你知道，我们的公司团队，我们的管理公司团队和我们的物业团队真的做得非常出色，迅速调整战术策略，考虑到所有需求变化和动态，你知道，在宏观中发挥作用。但我们的投资组合具体来说，我们花了很多时间在上次电话会议上强调。你知道，我也很高兴地说，我们在运行的28天中也保持了市场份额增长。
谢谢。
谢谢。
谢谢。这结束了我们的问答环节。我想将话筒交回给Justin Knight进行任何结束语。
我们感谢你们参加今天的电话会议，并期待在未来几周与你们中的许多人交谈。我们希望，一如既往，当你们旅行时，有机会住在我们的一个酒店，直到下次。
谢谢。会议现在已经结束。感谢你们参加今天的演讲。您现在可以断开线路。