身份不明的发言人
Steve Altebrando（投资者关系副总裁）
David Thompson（首席财务官）
Barry Berlin（CIM集团财务董事总经理兼CIM Capital首席财务官）
身份不明的参会者
大家好，欢迎参加创意媒体与社区信托公司2025年第二季度财报电话会议。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的演讲结束后将有机会提问。提问请按电话键盘上的星号键加一。撤回问题请按星号键加二。请注意本次会议正在录音。现在有请Steve Altebrando发言。
大家好，感谢参会。我是Steve Altebrando，CMCT的投资组合监督。今天参会的还有首席执行官David Thompson和首席财务官Barry Berlin。本次电话会议正在网络直播，并将在我们网站的投资者关系板块临时存档，您也可以在那里找到我们的财报新闻稿。财报新闻稿包含今天讨论的非GAAP财务指标的调节表。在本次通话中我们将作出前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于我们当前的信念、假设和可获得的信息。
我们的实际结果将受到已知和未知风险、趋势、不确定性及其他超出我们控制或预测能力的因素影响。尽管我们相信我们的假设是合理的，但它们不能保证未来表现，有些将被证明是不正确的。因此，我们的实际未来结果可能与预期存在差异，且差异可能具有重大性。关于潜在风险的更详细描述，请参阅我们提交给SEC的文件，这些文件可在我们网站的投资者关系板块找到。接下来有请David Thompson。
谢谢Steve，也感谢各位今天参会。我将从业务趋势更新、战略计划进展开始，然后介绍本季度业绩。上季度我们注意到办公室租赁渠道有所增加。我们很高兴这已转化为租赁活动的显著增长。截至2025年7月底，我们签署了约14万平方英尺的租约，较去年同期增长超过55%。这一活动主要来自我们在洛杉矶和奥斯汀的物业。
与此同时，我们在奥克兰的三处资产（其中两处是顶级A类多户住宅资产）的需求仍不均衡。我们正努力提高入住率并控制成本，并受到邻近旧金山市场改善的鼓舞。历史上奥克兰市场跟随旧金山市场。我们继续专注于执行之前制定的完整商业计划。当前我们的重点领域是改善资产负债表和流动性、提升物业层面表现，以及作为更广泛战略计划一部分评估资产出售。
关于资产负债表和流动性，我们很高兴在去年9月制定的目标上继续取得重大进展。自那时起，我们已成功为7处资产获得物业层面融资。这些融资所得使我们能够全额偿还并终止我们的追索权信贷额度，该额度在2024年第三季度末余额约为1.69亿美元。此外，融资还支持了关键增长计划，包括我们在比佛利山庄、卡尔弗城、布伦特伍德和奥斯汀物业的租赁工作，以及我们在萨克拉门托酒店物业的翻新。
我们在解决近期债务到期方面也取得重大进展。具体而言，我们将湾区Clay 1150多户住宅的债务到期日延长至2026年夏季，本月早些时候我们完成了对湾区另一处多户住宅Channel House的条款修改，将其到期日延至2027年1月。此外，6月我们的贷款部门完成了2000万美元的循环信贷额度以支持贷款发放。这些行动进一步增强我们的财务灵活性。
关于提升物业层面表现，我将从我们长期目标——扩大投资组合中多户住宅部分（包括合资企业）开始。我们现在拥有四处运营资产：湾区的Clay 1150和Channel House，以及洛杉矶的South Hudson 701和Park Avenue 1902。我们的第五处资产洛杉矶Park 1915仍按计划将于本季度交付。我们相信通过将租金调整至当前市场水平、提高入住率和降低成本，存在显著增长多户住宅净营业收入的机会。Park 1915本季度的交付也将支持该板块NOI的提升。
在我们的办公室板块，如我之前提到的，上半年租赁活动急剧增加。随着这一势头持续到7月，我们认为疫情带来的阻力已基本过去，我们开始看到办公室持续回归的顺风。在我们的酒店板块，如您所知，我们最近完成了萨克拉门托喜来登大酒店500多间客房的翻新，这导致我们第一季度NOI同比大幅增长。正如Steve将详细说明的，酒店公共区域计划中的翻新影响了我们第二季度业绩，并将影响今年剩余时间的业绩。但我们相信这些升级将使该资产在2026年及以后处于有利位置。
最后，关于资产出售，我们继续积极评估机会，一旦有实质性进展将立即提供更新。转向我们第二季度业绩，我们的核心FFO为负720万美元。我们的整体净营业收入从上一季度的1180万美元降至980万美元。我们的办公室NOI较上一季度下降160万美元，主要由于第一季度享有的房地产税优惠、租户报销收入的时间安排以及我们在加州两处物业长期预期的租户空置。如我之前提到的，租赁已经回升，新的租赁活动尚未反映在我们的净营业收入中。
我们本季度酒店NOI为420万美元，相比第一季度的470万美元。第一季度是季节性强劲时期，我们计划的翻新影响了预订。第二季度末，我们的多户住宅NOI较上一季度增加约80万美元，主要由于我们未合并多户住宅实体确认的未实现损失减少以及合并物业成本降低。我们的贷款NOI下降约64万美元，主要由于准备金增加以及贷款偿还导致的收入减少。
展望未来，我们认为2026年存在显著增长NOI的机会。这一展望得到几个关键驱动因素支持：办公室租赁活动的持续改善、酒店资产翻新的全面完成、通过更高租金和改善入住率以及新单元交付带来的多户住宅业绩稳步提升，以及利率环境下降的潜在好处。接下来我将把话筒交给Steve，请他提供更多关于投资组合的细节。
谢谢David。我想更详细地介绍我们的板块。从多户住宅开始，我们继续专注于发展我们顶级新型多户住宅投资组合。如David提到的，我们相信通过提高租金和入住率以及降低成本，存在显著增长多户住宅净营业收入的机会。从洛杉矶开始，我们在South Hudson 701的租赁工作继续取得进展。这处部分办公室改住宅的转换项目于去年年底完成。本季度末该物业多户住宅入住率约为68%，高于上一季度的41%。
提醒一下，该物业顶部两层被改造成68套高端住宅单元，而底层创意办公室（称为4750 Wilshire）保持100%出租率。如我们之前电话会议提到的，鉴于最近的分区变化，我们认为有机会在该物业的后部地块开发更多单元。随着我们推进预开发阶段，未来将提供更多细节。同样在洛杉矶，我们在Park 1915有一个开发项目正在进行，这是一个36单元的全新多户住宅开发。我们预计将在第三季度开始该资产的租赁。
这个开发项目是与一家国际养老基金的合资企业，建在我们Echo Park Sunset 1910办公楼旁边的土地上，这是一个非常理想的步行社区，拥有吸引人的餐饮和娱乐选择。在奥克兰，我们看到本季度总入住率略有上升。市场仍然具有挑战性，但我们相信我们的物业短期内将从较低的运营成本中受益，并最终受益于奥克兰住宅市场缺乏新建筑以及湾区整体已经开始复苏。
转向办公室板块，上季度我们强调我们有非常活跃的渠道，这已转化为非常强劲的租赁活动。我们特别看到在奥斯汀和洛杉矶资产的需求强劲。本季度我们签署了约48,000平方英尺的租约，年初至今约78,000平方英尺。这还不包括2024年第四季度176,000平方英尺的租约。最大的是我们与波士顿科学公司在我们Penfield创意办公室物业签署的近11年、约31,000平方英尺的租约。第二季度末我们的办公室出租率约为70%，排除我们在奥克兰的办公楼后，出租率约为80%。
关于我们的酒店，如David提到的，我们最近完成了萨克拉门托酒店资产500多间客房的翻新。我们很高兴看到第一季度净营业收入同比增长15%。我们现在正在进行约1100万美元的公共区域翻新，主要包括宴会厅、宴会空间、公共区域及餐饮区域的升级。翻新资金来自我们与万豪续签管理协议时获得的800万美元关键资金、物业现金流以及未来抵押贷款融资。
我们相信该资产将在2026年处于非常有利的位置。接下来有请Barry。
早上好。我将花几分钟时间比较2025年第二季度与2024年第二季度的财务亮点，从我们的板块NOI开始，2025年第二季度为980万美元，而去年同期为1620万美元。按板块细分，640万美元的下降由办公室物业NOI下降340万美元、多户住宅物业下降210万美元、酒店物业下降16.2万美元以及贷款业务下降79万美元驱动。
我们2025年第二季度办公室板块NOI为550万美元，相比2024年第二季度的890万美元。下降主要由于我们在加州奥克兰办公室物业租赁收入下降（归因于入住率下降）以及我们未合并办公室实体收入下降（因其房地产投资确认的未实现收益减少）。我们2025年第二季度多户住宅板块NOI为18.9万美元，相比去年同期的230万美元。下降主要由于2025年第二季度我们一家未合并合资企业在房地产投资上的未实现损失，以及我们加州奥克兰多户住宅物业收入下降（与去年同期相比，入住率和扣除租金优惠后的每套出租单元月租金下降）。
我们2025年第二季度酒店板块NOI为420万美元，相比去年同期的430万美元。下降主要由于餐饮销售收入下降。我们贷款部门NOI下降至亏损4.7万美元，相比去年同期的74.3万美元，主要由于贷款偿还和利率下降导致的利息收入减少，以及2025年第二季度确认的预期信用损失。在板块NOI线下，我们利息支出增加130万美元，主要由于总债务余额增加以及交易相关成本增加66.8万美元。
我们的FFO为负790万美元或每股稀释后负10.42美分，相比去年同期的负330万美元或每股稀释后负33.46美分；我们的核心FFO为负720万美元或每股稀释后负9.53美分，相比去年同期的负210万美元或每股稀释后负21.93美分。每股财务信息已反映今年4月15日完成的股东批准的1比25反向股票分割的影响。我们FFO和核心FFO的下降主要由于之前讨论的总板块NOI下降以及利息支出增加，部分被优先股股息减少260万美元所抵消。我们的FFO还因约70万美元的交易成本进一步减少。核心FFO与FFO的差异涉及与交易相关成本、优先股赎回成本和认定股息相关的调节项目。
本季度其他值得注意的事项包括4月初完成了我们在德州奥斯汀办公室物业的再融资。我们使用部分所得款项全额偿还并终止了我们的信贷额度，该额度现已终止；我们还完成了一个由SBA 7贷款应收款担保的仓库信贷额度，最高借款能力达2000万美元，6月30日未偿还余额为825万美元。我们还延长了奥克兰多户住宅资产的债务到期日。现在我们可以开放提问环节了。
我们现在开始问答环节。提问请按电话键盘上的星号键加一。如果您使用扬声器，请在按键前拿起听筒。如果您的提问已得到回答并想撤回问题，请按星号键加二。我们将暂停片刻等待来电者加入队列。没有看到问题。问答环节和今天的电话会议到此结束。感谢参加今天的演讲。您现在可以断开连接。