身份不明的发言人
Matthew Murphy（投资者关系经理）
Adam Portnoy（总裁兼首席执行官）
Matthew Jordan（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
身份不明的参会者
Tyler Batory（Oppenheimer & Co.）
Mitch Germain（Citizens）
John Massocca（B. Riley Securities）
下午好，欢迎参加RMR集团2025年第三季度财报电话会议。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的发言结束后将有机会提问。提问时请按星号键加一。撤回问题请按星号键加二。请注意本次会议正在录音。现在请将会议交给投资者关系经理Matt Murphy。
请开始。
下午好，感谢参加RMR 2025财年第三季度电话会议。今天与我一同参会的有总裁兼首席执行官Adam Portnoy和首席财务官Matt Jordan。稍后他们将详细介绍我们的业务和季度业绩，随后是问答环节。我还要说明，未经公司事先书面同意，禁止对本次电话会议进行录音和转播。今天的电话会议包含根据1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法定义的前瞻性陈述。
这些前瞻性陈述基于RMR截至2025年8月6日的信念和预期，实际结果可能与我们的预测存在重大差异。公司无义务修订或公开披露对今天电话会议中前瞻性陈述的任何修订结果。有关可能导致这些差异的其他信息包含在我们提交给证券交易委员会的文件中，可在我们的网站rmrgroup.com上找到。投资者请注意不要过度依赖任何前瞻性陈述。此外，我们可能在本次通话中讨论非GAAP数字，包括调整后净收入、调整后每股收益、可分配收益和调整后EBITDA。
根据美国通用会计准则确定的净收入与这些非GAAP数据的调节表可在我们的财务结果中找到。现在我将电话交给Adam。
谢谢Matt，感谢大家今天下午参会。昨天我们报告的第三季度业绩符合预期，亮点包括调整后每股净收入0.28美元，可分配每股收益0.43美元，调整后EBITDA为2010万美元。尽管经济持续不确定性，我们仍专注于管理型REITs和RMR私募资本业务的战略举措。对于管理型REITs，这些举措包括通过资产出售和增值再融资相结合的去杠杆化行动。我们对这些举措的公开市场反应感到满意，因为我们某些REITs的股价，尤其是DHC和ILPT，今年以来大幅上涨。
此外，作为我们与客户利益一致的证明，这些股价改善也导致我们的客户公司在上个季度计提了潜在的激励费用，这可能使RMR在年底获得超过1700万美元的付款。虽然潜在激励费用可能变化，但在当前日历年度对RMR及其股东来说是令人鼓舞的。关于我们的私募资本举措，我们平台的这一部分现已超过120亿美元。我们继续与投资者就我们平台的能力以及我们正在募资和/或投资的房地产策略进行接触，包括零售、住宅信贷和零售领域的精选开发机会，我们对这一领域持续保持信心，正在寻找机会积累约1亿美元总资产价值的增值型多租户零售资产组合，作为在该领域建立业绩记录的手段。
我们的第一笔投资，位于芝加哥郊外价值2100万美元的社区购物中心，已于上个季度完成。我们计划利用内部零售团队执行该物业的增值业务计划，主要侧重于资本改善以增强中心的吸引力并进行战略性租赁。执行这一增值业务计划后，我们预计将产生中等十几的回报。关于我们的住宅和信贷平台，每个领域都继续受益于市场顺风，这体现在各自拥有约10亿美元可能交易的强劲渠道。
在住宅方面，我们预计将在8月完成两笔增值收购，总成本为1.47亿美元。一处是北卡罗来纳州罗利附近拥有266个单元的物业，另一处是佛罗里达州奥兰多附近拥有275个单元的物业。这两处物业，加上我们今年早些时候在佛罗里达合资收购的两处物业以及我们目前在丹佛拥有的多户资产，将成为我们最近推出的RMR住宅增强增长基金的种子资产。虽然募资过程尚处早期，但我们对住宅领域的信心仍得到供应增长放缓和有利迁移趋势的支持，这两者都将推动优质资产的租金增长和入住率提升，特别是在阳光地带。
该基金的目标回报率为中等十几到高十几。我们使用资产负债表进行的投资，如增值零售和住宅收购，是我们持续多元化客户基础和增长私募资本AUM战略的一部分。尽管募资环境仍然具有挑战性，但我们有信心长期增长私募资本AUM。为此，Mary Smedzwick上个季度加入RMR担任高级副总裁兼资本形成主管。Mary在筹集机构资本方面有着成功的记录，我们相信她将扩大我们各种策略的资本来源。
转向我们公共资本客户的一些显著更新，DHC公布了稳健的第二季度业绩，几乎所有财务指标都超出共识预期。DHC的强劲业绩继续由其门店板块引领，同物业现金基础NOI同比增长18.5%。这一增长是强劲的行业基本面、过去几年在组合中部署的战略资本以及我们积极资产管理的结果。DHC还成功以有吸引力的估值出售资产以去杠杆。SVC的业绩符合共识预期，其酒店组合的RevPAR同比增长40个基点，超出行业90个基点。
尽管本季度装修活动导致收入显著减少，SVC继续受益于其三重净租赁资产的稳定现金流，这些资产由SVC对旅行中心的33亿美元投资锚定，这些中心租给投资级租户bp至2033年。SVC在酒店销售方面也取得重大进展，2025年下半年计划出售114家酒店，目前有超过9亿美元的交易已达成约束性协议。ILPT的业绩亮点包括持续强劲的运营结果和ILPT以6.4%的加权平均利率用新的5年期固定利率债务再融资12亿美元浮动利率债务。
再融资和ILPT工业组合的持续实力支持了ILPT董事会将季度股息提高至每股0.05美元的决定。最后，OPI继续面临与其全国办公物业组合相关的阻力。OPI及其顾问继续探索所有选项以应对即将到来的债务义务。总之，我们对公司过去一个季度在协助客户实现财务和战略目标方面取得的进展感到满意。我们继续相信RMR运营着一个持久的商业模式，由拥有跨多个商业房地产领域的全国房地产组合的客户支持。
我们的永久资本客户为RMR提供了稳定性，同时也让我们能够追求新的增长举措以推动收入和盈利增长。我们期待在未来几个季度向您更新我们的进展。现在，我将电话交给执行副总裁兼首席财务官Matt Jordan。
谢谢Adam，大家下午好。如Adam早先强调，本季度我们报告调整后每股净收入0.28美元，调整后EBITDA 2010万美元，可分配每股收益0.43美元，均符合预期。经常性服务收入约为4400万美元，环比下降约150万美元，主要由于RMR Residential的物业管理费下降，因为管理资产实现了各自的业务计划，这部分被Sonesta相关管理费的季节性改善所抵消。下个季度，我们预计服务收入将增至约4500万美元，基于我们管理型REITs企业价值的有利趋势以及预计与本季度持平的建筑和物业管理费。
转向费用，本季度经常性现金薪酬为3860万美元，环比下降约350万美元，反映了近期成本控制措施的影响。展望下个季度，我们预计现金薪酬将保持这一水平。关于股权薪酬，随着财年结束临近，预计9月将向员工授予RMR股票奖励。基于历史授予情况，我们预计下个季度增量股权薪酬约为60万美元。本季度经常性G&A为950万美元，环比下降120万美元。随着我们继续最小化可自由支配支出，预计经常性G&A将保持这些水平。
关于即将进行的Sunbelt Residential收购，我们预计这些资产下个季度将产生约90万美元的增量调整后EBITDA。总体而言，我们拥有的房地产预计下个季度将产生约220万美元的调整后EBITDA。上季度利息支出为110万美元。鉴于两笔待定的住宅收购将各自使用杠杆融资，下季度利息支出预计将增至170万美元。值得注意的是，当RMR使用其资产负债表收购房地产作为战略增长举措的一部分时，某些财务指标如调整后每股收益将受到RMR历史上未发生的费用（如折旧和利息支出）的不利影响。
因此，我们认为在将我们的结果与前期和/或其他另类资产管理公司进行比较时，调整后EBITDA和可分配收益等现金流指标正变得更加相关。综合我概述的集体假设，下个季度我们预计调整后EBITDA约为2050万美元，可分配每股收益在44至46美分之间，调整后每股收益在21至23美分之间。最后，在考虑即将进行的住宅收购的现金支出和每年9月支付的奖金后，我们预计财年结束时将持有约6000万美元现金，并在1亿美元信贷额度下无借款。
我们的准备发言到此结束。接线员，请开放提问线路。
谢谢。女士们先生们，我们现在开始问答环节。提问时请按星号键加一。如果您使用扬声器，请在按键前拿起听筒。撤回问题请按星号键加二。今天第一个问题来自Wappenheimer的Tyler Batori。请开始。
下午好。谢谢。我主要想问些宏观问题，第一个关于募资环境，特别是私募资本方面，听起来目前仍有些挑战。条件有些艰难，但我不确定你们最近是否看到任何积极迹象。不知道对利率下降的乐观情绪是否会为募资创造更有利的背景。
当然，Tyler，谢谢这个问题。是的，你说得对，募资环境总体上仍然具有挑战性，尤其是私募资本。但我要说情况正在改善。你知道，我认为确实如此。仅从与潜在资本提供者的会议来看，今年比去年活跃得多。展望未来六个月，我预计这种活跃度会继续提升。所以我认为我们开始看到一些解冻迹象。虽然这只是推测，但你是对的。利率下降的可能性可能让一些人开始行动。还有许多我们接触的团体，养老金计划、保险公司甚至一些主权基金，他们有很多资金被占用尚未返还。
交易市场也开始有些解冻。随着更多资金返还给这些直接资本提供者，我认为他们更容易分配更多资金出去。所以整体情况仍然具有挑战性，这点毫无疑问。募资需要时间，显然可能比我们希望的要长。但确实在改善，如果这是你的问题。确实在改善。
好的，完美。关于住宅方面和你们刚讨论的RMR RESI增强增长基金，能否多解释些运作机制、原理和计划？我假设你们目前所有的住宅物业和即将完成的两笔交易都会纳入该基金。但我想确认清楚具体安排。
是的，Tyler，你基本理解正确。我们计划将五处资产——三处全资拥有，两处合资——的GP权益打包，以约1亿美元股权投资的种子组合推向市场。我们认为在当前市场下，通过展示已有投资组合而非盲池基金能更好吸引投资者。他们更倾向于能立即投入运作的项目。因此这个种子组合将作为新基金的起点，我们可能保留5-10%的GP权益，目标是为后续3亿美元规模的基金奠定基础，最终形成约10亿美元购买力。同样的模式也适用于我们正在开展的信贷和零售策略。
是的，这些细节非常有用。我没有其他问题了，谢谢。
再次提醒，提问请按星号键加一。下一个问题来自Citizens的Mitch Germain。请开始。
谢谢。Adam，我可能错过了，住宅基金的募资目标规模是多少？
我们的目标是筹集约3亿美元股权。种子资产约1亿美元将立即进入基金，信贷基金也采用相同策略，规模类似。
好的。关于10亿美元渠道，在募资完成前你们会暂缓新收购吗？
不完全如此。我们可能减少全资收购，但会继续通过合资方式保持活跃，主要作为GP参与小部分股权投资。
补充一点，保持活跃渠道对募资至关重要，因为资本伙伴希望看到快速部署能力。
明白了。关于股息政策，能否解释复杂的公司结构下如何评估覆盖率的合理性？
股息由两部分支撑：运营业务贡献每股0.32美元（覆盖率74%），控股公司RMR Inc持有2200万美元现金专门用于补充股息（当前水平可维持3年以上）。随着运营业务贡献增长，控股公司现金的依赖将逐步降低。
清楚了。非常感谢。
下一个问题来自B. Riley Securities的John Massocca。请开始。
下午好。关于RMR Residential的AUM下降趋势，这种态势会持续吗？
基于与LP合作伙伴的沟通，我们认为当前46亿美元AUM在未来9-12个月不会显著变动。
零售投资组合需要达到什么规模才会考虑募资？
约1亿美元股权投资规模是合理目标，预计需要几个季度完成部署。未来还可能拓展至工业等新领域。
激励费用是否已按DHC和ILPT的最大值计提？
是的。
问答环节结束。请Adam Portnoy做总结发言。
感谢大家的参与。机构投资者如需与管理层会面请联系RMR投资者关系部。会议到此结束。
会议现已结束。感谢参加今天的 presentation。您现在可以断开线路。