身份不明的发言人
Craig Koster（投资者关系总监）
Samuel A. Landy（总裁兼首席执行官）
Anna Chew（执行副总裁兼首席财务官）
Eugene W. Landy（总裁兼首席执行官）
身份不明的参会者
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
Robert Stevenson（Janney Montgomery Scott LLC）
Craig Kucera（B. Riley, FBR.）
John Massocca（B. Riley FBR, Inc.）
早上好，欢迎参加UMH Properties 2025年第二季度财报电话会议。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提问，您可以按星号键加一。要撤回问题，请按星号键加二。请注意，本次活动正在录音。现在我很高兴介绍您的主持人，Craig Coster先生，执行副总裁兼总法律顾问。谢谢您，Koster先生。您可以开始了。
非常感谢，接线员。除了昨天我们向SEC提交的10Q文件外，我们还提交了一份未经审计的第二季度补充信息演示文稿。这份补充信息演示文稿以及我们的10Q文件可在公司网站UMH Revenue上获取。我们想提醒大家，本次电话会议中某些非历史事实的陈述可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。我们在本次电话会议中作出的前瞻性陈述基于我们当前的预期，并涉及各种风险和不确定性。
尽管公司相信任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理的假设，但公司无法保证其预期将会实现。可能导致实际结果与预期存在重大差异的风险和不确定性在公司2025年第二季度财报新闻稿和提交给证券交易委员会的文件中有详细说明。公司不承担更新其前瞻性陈述的义务。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论非GAAP财务指标。这些非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标的调节表以及解释性和警示性语言包含在我们的财报新闻稿、补充信息和历史SEC文件中。
说完这些，我想介绍一下今天与我们在一起的管理层：Eugene Landy，创始人兼董事长；Samuel Landy，总裁兼首席执行官；Anna Chu，执行副总裁兼首席财务官；Brett Taft，执行副总裁兼首席运营官；Jim Mikins，资本市场副总裁；以及Daniel Landy，执行副总裁。现在我很高兴将电话会议交给UMH的总裁兼首席执行官Samuel Landy。
非常感谢，Craig。本季度的标准化FFO为每股0.23美元，与2024年和2025年第二季度相同。总体而言，标准化FFO本季度增长了16%，即260万美元，全年增长了20%，即640万美元。我们强劲的财务和运营业绩使管理层和董事会有信心将季度普通股股息从每股21.5美分增加4.7%至每股22.5美分，相当于每股年化股息率为90美分。我们已连续五年增加股息，累计年增长为18美分或25%。
我们的每股收益受到以5.855%利率发行的1.014亿美元新GSE债务的影响。季度结束后，我们以5.85%的利率发行了新的B系列以色列债券。以低于6%的成本筹集的资金将随着时间的推移逐步投入增值用途。我们每年需要1.2亿至1.5亿美元的资金，用于资本改进、新租赁房屋、扩建和房屋销售融资，其中大部分用途是资本的增值使用。过去两年，我们依赖普通ATM来为我们的增长计划提供资金。
今年我们减少了ATM的使用，增加了债务。从长远来看，这些债务将被偿还，股权价值应该会增加。目前我们有1.5亿美元的资金可用于投资我们的增长计划。此外，我们正在积极寻找收购机会，我们相信我们将找到有吸引力的交易来部署这些资金，扩大公司规模，最终增加每股收益和股价。UMH在2025年第二季度表现活跃且出色。本季度的亮点是10个社区的再融资，总收益为1.014亿美元。
这些物业作为再融资过程的一部分进行了评估。这10个社区的评估价值为1.64亿美元，即每个地块82,000美元。UMH迄今为止对这些物业的总投资仅为6,700万美元，这意味着在我们144个社区中的10个社区中，我们创造了9,700万美元的价值。这些结果的惊人之处在于，尽管FFO和每股FFO结果很重要，但同样重要的是要意识到UMH为我们社区投资增加的价值。我们于2011年开始的Marcellus和Utica页岩战略已导致我们在该地区拥有的土地、社区、房屋和批准大幅升值。
数据中心、Shell Cracker工厂、管道项目、新气井和发电厂都增加了对更多优质经济适用房的需求。UMH在Marcellus和Utica页岩地区拥有78个社区的4,000英亩土地，包含12,300个住宅地块。目前，我们拥有并运营总共144个社区，包括我们的三个合资社区，包含26,800个已开发住宅地块，10,600个租赁房屋位于8,200英亩土地上。位于四个UMH社区附近的100亿美元Homer City燃气发电厂证明了我们在能源丰富的Marcellus和Utica页岩地区的战略投资正在发挥作用。
这个发电厂将有利于宾夕法尼亚州经济，尤其是西宾夕法尼亚州经济，我们在那里拥有28个社区，并且我们也看到了对我们石油和天然气租赁的兴趣增加。我们在纳什维尔和美国东南部的战略也带来了入住率的提高、强劲的销售利润和物业价值的增加。我们地理位置优越的社区以及我们在工厂建造的社区中创建优质经济适用房的战略正在产生行业领先的表现。截至2025年7月18日，UMH的两年总回报率为行业领先的17%，五年总回报率为行业领先的76.7%。
在第二季度，我们将总收入从去年第二季度的6,030万美元（包括5,150万美元的租赁及相关收入和880万美元的销售收入）增加到今年第二季度的6,660万美元（包括5,610万美元的租赁及相关收入和1,050万美元的销售收入）。这表示截至2025年6月30日的三个月和六个月的季度总收入增长了约10%。租赁及相关收入较去年同期增长了9%，社区NOI分别增长了11%和9%。
在本季度，我们比第一季度增加了76个相同物业的入住率，比去年增加了251个。相同物业的租赁及相关收入增长了8%，相同物业的NOI增长了10%，即约310万美元。相同物业的租赁及相关收入增长了8%，相同物业的NOI增长了9%，即560万美元。我们本季度的相同物业运营费用比率降至38.2%，而去年为39.4%。我们的租赁房屋入住率为94.4%，而去年为95%。
在本季度，我们将190套新房屋从库存转为创收租赁房屋。今年以来，我们已经将305套新房屋从库存转为创收租赁房屋。目前我们有450套房屋在现场，其中145套已准备好入住，另外300套正在安装，还有200套房屋已订购但尚未交付。我们预计到2025年底将增加700至800套新租赁房屋。预制房屋的销售持续增长，推动了额外的销售利润。
截至2025年6月30日的三个月和六个月的季度总销售额创下了1,050万美元的销售记录。预制房屋的销售分别比去年同期增长了19%和6%。本季度的销售利润为150万美元，占总销售额的14%，六个月的销售利润为220万美元，占13%，而去年为180万美元，占11%。
我们于2025年3月24日收购了两个新泽西社区，包含266个地块，入住率为100%，季度结束后我们收购了两个马里兰社区，包含191个地块，入住率为79%。今年以来，我们已经完成了四个社区的收购，包含457个地块，总购买价格为3,900万美元。我们继续评估未来的收购机会，并预计在短期内增加我们的收购渠道。我们通过与Nuveen Real Estate的合资企业继续投资于绿地开发。
我们在填充我们在佛罗里达州Sebring的两个社区方面取得了进展，并最近在宾夕法尼亚州Honeybrook开设了我们的第三个合资社区Honey Ridge。Honey Ridge是一个包含113个地块的社区，于6月正式开放。销售流量非常强劲，房屋在安装时就被售出。我们预计我们在合资企业中的投资将随着我们继续填充社区而产生更多的现金流并改善结果。我们邀请大家参加9月6日至9日在华盛顿特区国家广场举行的创新住房展示会，我们将展示我们的三套房屋。
这些房屋将包括一套Ritzcraft多节房屋、一套Champion单节房屋，两套房屋均配有工厂安装的GAF太阳能瓦、工厂安装的太阳能电池和工厂安装的汽车充电器，以及一套Catco多节房屋，以突出即将推出的两层HUD代码房屋的可能性。我们对HUD希望通过打破分区障碍和为更多预制房屋社区开发提供更容易获得的低成本融资激励来解决经济适用房危机的愿望感到兴奋。《大美丽法案》使机会区成为一个永久性结构，这可能使UMH能够在机会区内改善和建设更多社区。
UMH当前的机会区基金的年化收入比一年前增加了90多万美元。这些结果证明了机会区的潜在增长影响。我们将我们的3,100个空置地块和2,300英亩空置土地、349个完全授权的地块、406个已完成和建设的地块以及500个正在审批过程中的地块视为增加租赁收入、销售收入、融资和保险收入以及增加价值和每股FFO的绝佳机会。
这种有机增长应该使我们能够在未来几年产生收益增长并改善运营结果。此外，凭借我们强劲的资产负债表，我们准备在有吸引力的收购机会出现时执行。预制房屋的基本面强劲，UMH通过我们高效的长期业务计划处于有利的增长位置。现在我将电话会议交给Anna，讨论我们第二季度的业绩。
谢谢Sam。标准化FFO（不包括摊销和非经常性项目）从2024年第二季度的1,680万美元增加到2025年第二季度的1,950万美元，增长了16%。2024年和2025年第二季度的每股稀释标准化FFO均为0.23美元。按季度计算，标准化FFO比2025年第一季度增长了3%，即632,000美元。本季度的租赁及相关收入为5,610万美元，而去年同期为5,150万美元，增长了9%。这一增长主要是由于相同物业入住率的增加、租赁房屋的增加、租金率的提高以及2025年第一季度末收购的两个社区。
本季度社区运营费用增长了7%。这一增长主要是由于2025年第一季度末收购的两个社区、工资成本的增加、房地产税、除雪、水和下水道费用的增加。我们的相同物业结果继续符合我们的预期。相同物业收入本季度增长了8%，而相同物业社区运营费用仅增长了5%，导致相同物业社区NOI本季度从2024年的3,090万美元增长到2025年的3,400万美元，增长了10%。
谈到我们的资本结构，季度末我们约有6.59亿美元的债务，其中5.3亿美元是社区级抵押贷款债务，2,800万美元是应付贷款，1.01亿美元是我们的4.72% A系列债券。季度末总债务的99%是固定利率，加权平均利率为4.63%。我们抵押贷款债务的加权平均利率在季度末为4.52%，而去年季度末为4.17%。我们抵押贷款债务的加权平均期限在季度末为5.4年，去年季度末为4.8年。
在这种波动的利率环境中，我们短期借款的加权平均利率比去年季度末的6.81%低了37个基点，为6.44%。总体而言，我们总债务的加权平均利率比去年季度末的4.56%高了7个基点，为4.63%。季度末，UMH共有3.22亿美元的永久优先股，我们的优先股加上超过14亿美元的股权市值和6.59亿美元的债务，导致季度末的总市值约为24亿美元，而去年为21亿美元，增长了13%。
在本季度，我们根据2024年9月普通ATM计划发行并出售了180万股普通股，加权平均价格为每股17.60美元，总收益为3,100万美元，净收益为3,030万美元。在扣除发行费用后，公司还通过DRIP收到了220万美元，包括股息再投资。在本季度，我们没有根据2025年优先ATM计划发行和出售任何D系列优先股，目前我们有1亿美元符合2025年优先ATM计划的销售资格。
季度结束后，我们根据2024年9月普通ATM计划额外发行并出售了160,000股普通股，加权平均价格为每股16.99美元，扣除发行成本后的净收益为270万美元。目前我们有4,670万美元的普通股符合2024年9月普通ATM计划的销售资格。从信用角度来看，我们季度末的净债务与总市值之比为24.1%，扣除证券后的净债务与总市值之比为22.9%，净债务与调整后EBITDA之比为4.8倍，扣除证券后的净债务与调整后EBITDA之比为4.5倍。
利息覆盖率为3.8倍，固定费用覆盖率为2.3倍。在本季度，我们用现金偿还了11笔抵押贷款，总计4,310万美元。此外，正如Sam提到的，在本季度，我们完成了将10个社区加入我们的房利美信贷额度，总收益为1.014亿美元。这笔只付利息的贷款固定利率为5.855%，期限为10年。作为再融资过程的一部分，进行了认证评估，结论是这10个社区的评估价值为1.64亿美元，而我们在这些社区的总投资为6,700万美元，表明这10个社区的价值从我们的成本基础增加了9,700万美元或146%。
季度结束后，在2025年7月22日，我们出售了8,020万美元的5.85% B系列债券，到期日为2030年。扣除发行折扣、费用和其他交易成本后，这些债券的净收益为7,520万美元。2025年7月8日，我们修改了与Oceanfirst银行的3,500万美元循环信贷额度，将到期日延长至2027年6月1日。利率为基准利率，下限为4.75%，并以我们的合格应收票据为担保。从流动性角度来看，我们季度末的现金及现金等价物为7,920万美元，无担保循环信贷额度可用资金为2.6亿美元，根据伸缩条款，潜在总可用资金可达5亿美元。
我们还有1.94亿美元的其他信贷额度可用于房屋销售融资和库存及租赁房屋的购买。此外，我们在REIT证券组合中有3,020万美元，全部无抵押。该组合仅占我们未折旧资产的1.4%。我们承诺不增加我们在REIT证券组合中的投资，实际上目前仍在出售某些头寸。我们不更新2025年全年的指引。我们有能力继续在内部和外部发展公司，现在让我在开始提问之前将电话会议交给Jean。
谢谢Anna。UMH是预制房屋和经济适用房行业的领导者。我们相信，我们多年的辛勤工作将带来有利的立法变化，使我们和国家能够增加经济适用房的供应，同时产生行业领先的回报。我们提供优质经济适用房的使命是一项重要且值得的事业。HUD代码的最新变化允许双拼、三拼、四拼和潜在的两层房屋。这些变化大大增加了我们现有投资的价值，并使我们在土地成本较高且更需要经济适用房的地方进行的新投资更具吸引力。
此外，我们为与GAF合作在工厂安装太阳能瓦感到自豪。工厂生产应降低太阳能瓦的成本，从而降低公用事业成本，进一步惠及我们的租户。我们已经看到了对机会区法律的积极修订提案，这可能使为机会区筹集资金变得更加容易。我们对行业的未来感到兴奋，并计划利用这些最新发展为所有股东带来利益，并在运营上进一步发展公司。我们在过去几年奠定的基础使公司在可预见的未来能够产生出色的业绩。
我们的社区继续报告强劲的销售、需求、不断增长的入住率和更高效的运营。我们继续开发我们的空置土地，随着时间的推移，这将增加我们社区和公司的价值。我们计划在有吸引力的收购机会出现时积极行动。由于我们过去的成就和我们出色的团队管理大量预制房屋社区组合的努力，UMH已准备好发展公司和我们的收益。管理大量预制房屋社区组合并非易事。我们重视所有的合作伙伴、银行家、股东和居民。你们每个人都是我们当前和未来成功的关键部分。
我们现在开始问答环节。要提问，您可以按星号键加一。如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。要撤回问题，请按星号键加二。此时，我们将暂停片刻以整理名单。今天的第一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请继续。
谢谢。早上好。我想跟进一下您的评论。我想您说您不更新2025年的指引。这是否意味着您们撤回之前的指引，还是之前的指引仍然有效？
基于当前结果，之前指引的低端应该仍然有效。但除此之外，我认为每个人都必须明白，在预制房屋行业，会有BT和AT。BT代表Scott Turner之前，AT代表Scott Turner之后。Scott Turner和HUD正在努力大幅改善零售客户的融资可用性。因此，我们对销售房屋、增加总销售额和利润的能力仍然非常乐观。基于所有这些，我们认为目前没有理由改变指引。因此，我们保留指引，并声明我们可能会达到低端。
但没有人知道这一点，因为我们在优越的位置建立了伟大的扩建和新社区，你知道，0.01美元等于84万美元。我们正试图赚得比这多得多。所以让我们看看会发生什么。
那么，您认为是什么因素导致了对之前指引的信心变化？是资本、债务的筹集和部署时间，还是租金增长方面的任何因素？
好吧，慢点。我们对指引的低端非常有信心。我们非常有信心达到指引的低端。第三和第四季度我们很可能会增加每股收益，这将使我们达到指引的低端。意识到我们目前处于20.96美分至1.04美元之间。是的。所以，你知道，基于季度，如果我们第三和第四季度每股收益仅增加0.01美元，我们将达到这些数字。而且有可能增加得更多。所以，你知道，当有可能达到更高端时，我们改变指引是愚蠢的，因为零售客户的融资可能会导致现有租赁房屋的销售大幅增加，这将全部是现金。
所以现在是一个太有趣的时刻，不能减少或撤回指引。
好的，明白了。最后一个问题，关于新房屋的价格，您们是否看到新房屋的价格有任何变化？
是的，新房屋的价格大约和以前一样。没有实质性变化。你知道，我知道我们在财报电话会议脚本中提到过，但我们有大约200套房屋在现场，几乎可以入住。我们继续在安装所有这些房屋方面取得进展。我们还有另外265套房屋正在安装，另外169套已订购。同样，这些房屋，我们知道我们要为它们支付多少钱。我们确切地知道我们需要收取多少租金才能在这些租赁单元上获得10%的回报。
你知道，正如我们报告的那样，我们所有位置的需求都非常强劲。到目前为止，我们已经建造了305套新租赁房屋。7月，我们实际上将81套新租赁房屋从库存转为创收租赁房屋。所以这实际上是我们今年做得最多的一个月。所以我们看到了很多积极的需求。我们应该继续增加租赁收入。我们对我们的费用非常满意，我们看到我们的相同物业结果继续朝着正确的方向发展，再加上Sam所说的销售增长。所以我们在运营上非常有信心，我们将达到我们需要达到的目标。
好的，谢谢。这就是我的全部问题。
今天的下一个问题来自Janney的Rob Stevenson。请继续。
早上好，伙计们。您们是否已经完成了Conawingo Court收购的计划，这142个地块中有多少需要拆除房屋？
是的，我们很高兴完成这笔交易。它花了很长时间。我想我们签合同已经一年半或更长时间了。你知道，我们与卖方合作完成了场地的改进，我们确实预计在Conawingo Court会看到一些短期的入住率下降。该物业有142个单元。目前有101个已入住的地块。我不想过多地讨论哪些会被拆除，但我们相信，鉴于我们看到的需求，鉴于那里市场的强劲，我们将相当迅速地完成转型过程并开始增加那里的入住率。
这不应该是一个长期的价值增加计划。你知道，一年，两年。我们应该让这个物业达到我们想要的水平。
您们预计在社区基础设施升级上花费多少？不是租赁房屋之类的，而是您们计划在改善社区方面做的任何事情，资本支出可能有多大？
是的，你知道，我们正在那里获取投标，基本上是为了完成一些公共区域，铺设街道。你知道，好消息是卖方在收购完成前已经完全升级了水和下水道管道。所以现在我们真的只是在处理道路，可能还有一些设施，你知道，更小的项目。大部分已经完成并包含在购买价格中。
好的，那么除了这个物业，还有其他物业您们正在花费大量资金进行重新定位，而不仅仅是增加租赁单元吗？或者这个过程和投资组合的其余部分基本上已经完成并花费了。
社区的资本预算，你知道，升级它们大约为2,000万美元。这将在一年内完成。所以还有工作要做。所以我们一直指出再融资中评估价值上升这么多的原因是，你知道，如果你看看我们相同物业运营收入的12个月增长，并将其放在5%的上限，然后减去物业的投资，公司的增值是1.8亿美元或每股2美元。所以那些关注少赚一美分，84万美元的人错过了重点，因为，你知道，增值和价值增加是每股2美元，你会在Conawingo物业上看到同样的结果。
你知道，事情不会立即发生。我们必须用新的替换旧的，增加新的房屋，产生销售收入。但这会成功，这将是一笔伟大的收购。
为了强调Sam所说的，我们每年制定的资本改善预算确实包括整个社区的其他主要资本改善项目。这主要是水和下水道管道的升级，铺设道路，在某些情况下增加会所或其他设施。但这都在资本改善预算中有详细说明。所以除了重新定位现有社区之外没有其他内容。
好的，但这基本上是维护。对吧？最终是那些重新定位是当您们购买资产然后清空或减少，您知道，处理单元等。这是除此之外的，对吧？这不是您们通常做的资本的一部分。
嗯，是的。所以我不这么看的原因，你知道，维护是除雪，修补坑洼，维修和维护租赁房屋当它们空置时。资本改善使我们能够增加租金和利润。这是重新铺设街道，更换水管，下水道管道，更换标志。这是对物业的重大改进，增加了价值。所以两者之间有区别。
我们的政策是不断升级社区。我们在那里有房屋，它们可能持续50年，然后我们用更好的房屋替换它们。现在令人兴奋的是，我们可能用更大的房屋，两层房屋替换它们。我们有能力真正创造经济适用房，但高质量住房。公园的运营也是如此。人们总是认为如果你在办公室有一个人和一个维修工，那就是一个公园。我们不介意在办公室有两个人和两个维修工。我们的政策是不断升级和提供经济适用房，但高质量住房，以改善业务的形象。
好的，最后一个问题，Anna。您们在以色列债券交易中获得的5.85%与美国这里的定价相比如何？
我认为如果我们看美国的定价，会更高。如果你看看其他人的无担保债务，那些像我们这样的人在以色列，我们从S和P Merlot获得了AA-评级。我们在这里无法做到这一点，因为这里他们更依赖无担保债务。而且因为我们有房利美和房地美以及GSE融资，利率相当低，摊销相当不错，等等，我们不想放弃这一点。
我的比较是Varnado的有担保债务，我们的无担保债务利率低于Vornado的有担保债务。
好的，那么我想跟进一下。我认为最终这个以色列债券交易，这是否基本上是在为补充文件中2025年到期的大约7,000万美元抵押贷款预先融资，还是您们计划用这些资金做其他事情？
我们计划用这些资金做其他事情。我们计划通过GSEs再融资一些社区，但不是全部。所以。
抱歉。这是会议接线员。似乎我们与发言人的连接中断了。请稍等，我们正在重新连接。谢谢您的耐心等待。抱歉，这是会议接线员。我已重新连接主发言人线路。请继续。
抱歉。我不确定我停在哪里了。
Rob，你能听到我们吗？我们将回到，你知道，电话断了。所以我们不知道你听到了多少我们的回答，但我们可以回去重复，如果这就是我们的情况。听起来这个电话不行。
抱歉，请稍等。继续，Rob。您的线路现在开放了。
嘿，Rob。
是的。你现在能听到我吗？
是的，谢谢。抱歉，我们遇到了一些技术问题。
是的，我想你说，Anna，你将用7,000万美元做一些与HUD和其他事情。还用这些债务做其他事情。
是的。我们预期的是我们预期再融资其他，不是所有其他社区，而是一些其他社区。所以我们预期另外7,000万美元，我相信总共在房利美和额外银行之间。所以会发生的是我们可能会有大约三个额外的社区将变得无负债。
好的，这很有帮助，谢谢。
对。正如我所说，在任何一年，我们需要大约1.2亿至1.5亿美元的新资本。所以除了任何出现的收购之外。所以我们想确保我们有足够的干粉来利用这些收购。我们看到它正在开放，我们看到一些社区在出售。所以我们想确保我们能够利用这一点。
好的，我想跟进一下，您们目前是否有任何合同在谈，或者认为可能在接下来的六到十二个月内完成。
我们正在处理几笔交易。目前没有任何合同在谈。我们预期在未来几个月内将一些物业纳入合同。有可能一些在今年年底前完成。但你知道，鉴于它们现在实际上没有合同，这是不确定的。我们对在收购方面看到的一些交易感到非常满意。所以我预期我们将在短期内增加渠道。但再次，鉴于没有合同在谈，我不想保证任何事情。
正确。
重要的是要注意，正如我们在演示中一直提到的，我们需要资本用于额外的租赁业务。我们需要资本用于资本改进销售正在加速，我们用我们自己的钱为这些销售融资。所以你需要钱来做这个。然后你看看我们提到的正在建设的地块数量，每个地块的成本大约为10万美元。然后你看看我们在审批过程中有多少地块。所以有很多资本需求。一个常见的批评是我们在低股价时使用ATM，我们在高利率时使用优先股。
现在我们改变了策略，以非常有利的利率转向债务。所以我认为这应该是一个非常有利的发展。
好的，谢谢伙计们。感谢今天早上的时间。
今天的下一个问题来自B. Riley, fbr的Craig Cuchera。请继续。
实际上，我们是lucid capital markets，但谢谢。您们在本季度在控制相同物业运营费用方面做得非常好。您们能谈谈2025年下半年的前景吗？
是的，当然。相同物业运营费用在第二季度确实下降了，我们对此非常高兴。今年的相同物业运营费用为41%，而去年为41.9%。所以有一个不错的下降。我们也，你知道，正如我们指出的，这是一个非常艰难的冬天，我们有很多增加的除雪费用。我们预期相同物业费用将与去年相似，增长4.7%。它们可能会增加一点。但你知道，正如我们全年告诉大家的，我们预期相同物业费用增长在5%到7%之间。
你知道，在某些领域，我们正在考虑增加更多的维修人员，你知道，诸如此类的事情。但再次，我们预期入住率增长会加速。我预期我们的租赁及相关收入增长将超过7.8%。所以即使运营费用增加一点，我们预期社区NOI将在高个位数，低两位数范围内。
明白了。这很有帮助。换个话题，Sam，在您的评论中，您提到您们可能今年会做大约700到800套房屋的部署。我想，您知道，今年早些时候您们认为您们非常有信心会达到800套。
您们是否看到制造商的任何供应链中断，还是只是事情比最初预期的慢一点？
不，我不认为任何事情变慢了。唯一可能变慢的，你知道，安装团队有点问题，但我们可以解决。再次，你知道，我们保持信心。你知道，我们想保守一点。700到800套。再次，我会关注HUD关于他们的交换政策的公告，关于，你知道，房屋上没有框架，这允许你建两层，为许多地块增加重要价值，以及他们今天正在制定的计划，使人们能够以仅3%的首付和低利率购买他们现有的房屋。
还没有最终确定，但你知道，我一直告诉你，2001年是预制房屋行业的重大打击，当时我们失去了预制房屋贷款的证券化。2009年当能力支付法律生效时，情况变得更糟。行业出货量下降到4万套。你知道，HUD部长Scott Turner正在努力扭转所有这些事情，改善零售融资，改善人们获得新社区批准的能力。所以我们仍然非常乐观，特别是关于我们以现金利润出售现有租赁房屋的能力，因为这些新贷款将产生现金。
而且，Sam，我们应该提到小费不征税。
小费不征税是巨大的。所以你必须明白，你知道，你收入的30%是贷款资格的依据。所以新规则，25,000美元的收入可以是你不征税的小费收入。所以你支付FICA税，但无论如何，你不支付其他税。所以25,000美元的收入在6%的25年摊销中是10万美元。所以现在，有了雇主的信，餐厅，等等，说这个人赚了25,000美元小费，我们认为我们将很快能够为他们提供10万美元的额外购买力。
如果不是100和不是25,000，12,500，那么他们将能够获得50,000美元的资格。所以这绝对是最大的发展，这就是为什么我一直强调它，为什么基于84万美元改变指引是愚蠢的。
我明白了。换个话题，我想谈谈您们的利息收入。从过去几个季度来看，有连续的下降。这只是您们手头现金余额在整个季度中变动的结果，还是UMH Finance的利率有任何调整？
绝对。我们一直在做的是筹集现金，然后我们确实将其投入货币市场。但再次，当我们使用，然后我们使用现金。但利率也下降了一点。
好的，这很有帮助，我想。最后，您们提到销售正在加速。您知道，它们在第三季度的趋势如何？与第二季度相比，是类似的增长，还是可能更好？
有可能更好。我是说，Sam已经列出了很多可能继续改善的原因。但基本上与第二季度类似的销售环境，我们仍然看到增长，因为我们在扩建方面获得了一些更积极的牵引力。我们实际上现在有超过500万美元的销售渠道，这是一个非常出色的数字。
我不太确定我以前见过这么高。所以这非常积极。我们还在处理一些新泽西物业的旧房屋。当人们搬出时，我们能够收回这些地块，并在上面放置新房屋，产生销售利润，并将这些租金重置为市场价。我们对我们在Cinnamon woods扩建方面取得的进展感到非常满意。我们在田纳西州有一些扩建即将上线，你知道，我们对销售的未来非常乐观。你知道，只是转一下。回到关于租赁房屋的问题。
我早些时候提到过，但我想。再次提到。7月，我们将82套房屋和库存转为新租赁房屋，这是我们今年做得最多的一个月。如果你回到几年前，当我们做了1,100套租赁房屋时，我们每月做80或90套房屋。所以回到80这个数字真的很好。随着我们在正确的位置安装房屋和需求，我们认为我们可以继续这样做。所以我们希望达到800这个数字。但你知道，我们将范围定在7到800。
我想再重复一次。我们拥有10,600套租赁单元。我们在2011年以每套4万美元的价格购买了第一批租赁单元。基于人们当前的租金，这些房屋的销售价格将超过6万美元。这些新政策，有几个，第一，我们已经让持牌抵押贷款发起人同意，你每月支付的住房费用，如果你住在每月2,000美元的公寓，搬到每月1,000美元的预制房屋，这比债务收入比或收入百分比更重要。
所以这是巨大的。这是上个季度的巨大新发展。然后我们刚刚讨论了不征税的小费将如何增加他们的收入。我还没有讨论我们如何可以将他们在租赁上的现有首付计入销售的首付，你知道，他们在租赁上的现有押金计入销售的首付。所以所有这些，你知道，我不知道我们与我们的贷款人，你知道，当我说我们的贷款人与我们的抵押贷款发起人，我们能够多快实施这些新政策。
我们正在努力，但一旦这些政策实施，在我看来，如果六个月内没有以每套7万美元的价格出售100套租赁房屋，我会感到震惊。所以700万美元的新销售加上销售利润。
好的，太好了。感谢这些细节。谢谢。
今天的下一个问题来自B. Riley的John Masoka。请继续。
早上好。我们再次回到指引。我知道我们已经讨论了很多，但根据您们之前的一些评论，似乎可能达到指引范围的能力取决于某种程度上的房屋销售加速。这是公平的吗？在我的理解中，您们需要看到什么样的销售水平才能使指引可行？
好吧，我想退一步说，仅基于租赁收入的增加。对。我认为基于租赁收入的增加，第四季度达到指引是非常现实的。
然后再加上销售收入的潜在增加。我说得对吗？
好的。那里有很多变量。有房屋销售，我们完成扩建的速度，融资成本，收购。所以Sam谈到了对达到指引范围低端的信心增加。但对您的问题，是的，所有这些事情和其他事情将影响我们是否能达到高端。
是的。所以听起来也许指引范围的低端可以通过常规业务实现。
然后如果您们加速销售，显然净利润的直接流入来自此，您们可以达到范围的高端。这是一种公平的描述方式吗？这是一种公平的描述方式。正如我们都知道的，我们正在做前瞻性陈述，我们可能是错的。可能会有重大衰退，利率可能会上升。但假设事情如我们目前所见，我认为这是一个非常现实的陈述。好的。考虑到这一点，我想您们出售房屋的净收入，尽管您们有一个创纪录的季度收入，但下降了一点。
这是否是由于任何可能是，抱歉，时间上的原因，因为您们建立了库存，或者只是什么因素推动了利润率，您知道，如果我看看房屋销售与出售它们的成本，利润率有点压缩。但我想知道这是否是由于时间上的原因，还是有其他因素在起作用。
在所有扩建和新建筑中，当你进入最后阶段时，你赚取最大的利润，你必须稍微推动这些事情。
所以第一阶段可能有较低的利润率。
你知道，这完全正确。去年毛利率为38%。今年下降到32%。顺便说一下，历史上，我们对32%非常满意。所以你知道，对我们来说销售结果很好。但是的，Cinnamon woods和其他一些我们开放的扩建，你知道，我们以20%的利润率销售，这降低了整体利润率到32%。但正如我们指出的，顶线增长是存在的。随着我们进一步进入这些扩建，我们确实预期毛利率将回升，希望回到38%的范围。
但时间会到来。
好的。这是否只是像您借用多户住宅和酒店空间的术语，像对冲和床策略，您想吸引人们，您知道，初始阶段，您必须提供一点折扣。但随着社区填满，您能够在定价上更积极一点。
绝对，100%。人们在一开始是恐惧的。他们不知道会发生什么。你必须确立你知道，你将填满这个地方，房屋价值是一致的或上升的。然后我们的历史和经验是，最后阶段以最高价格迅速售罄。
然后我想更大的图景。您在电话会议上多次提到HUD。所以我想您预期的积极催化剂应该会体现在2025年的结果中，我的意思是，当政府开始行动并流向消费者时，这可能更像是2026年的顺风。但只是有点好奇为什么有信心这会如此立即产生影响。
发言人：Samuel A. Landy
这些事情已经开始，创新住房会议在9月初举行。所以我怀疑你会在9月底看到结果。
你知道，你知道，我们是优质经济适用房的最佳形式，有出售或出租的社区。我们有一个认识到这一点的HUD秘书。我们在参议院和国会中有两党认识到这一点。我们只是认为此刻的氛围比自1990年代以来任何时候都好。所以我们非常乐观。
这就是我的全部问题。非常感谢。
我们将结束问答环节。我想将会议交回Samuel Landy进行闭幕致辞。
谢谢您，接线员。我要感谢本次电话会议的参与者对我们公司的持续支持和兴趣。一如既往，Gene、Anna、Brett和我。可以回答任何后续问题。我们期待在11月向您报告我们2025年第三季度的业绩。谢谢。
会议现已结束。感谢您参加今天的演讲。电话会议重播将在大约一小时后提供。要访问此重播，请拨打我们的免费电话1-877-344-7529或国际电话412-317-0088。会议重播。会议访问代码是4。