身份不明的发言人
Amy Hopkins（副总裁）
Paul T. McDermott（董事长、总裁兼首席执行官）
Steven Freishtat（执行副总裁兼首席财务官）
Tiffany Butcher（执行副总裁兼首席运营官）
身份不明的参与者
Cooper Clark（富国银行证券）
Anthony Paolone（摩根大通）
Michael Lewis（Truist金融公司）
John Palowski（Green Street Advisors）
Cooper Clark（John Palowski）
Cooper Clark（富国银行证券）
SA SA IT. SA.
欢迎参加Elme社区2025年第二季度业绩电话会议。提醒一下，今天的电话会议正在录音。现在请Amy Hopkins副总裁，投资者关系部发言。Amy，请继续。
早上好，感谢参加我们的第二季度业绩电话会议。今天的电话会议重播可在我们网站的投资者部分获取。本次电话会议中的陈述可能构成涉及已知和未知风险和不确定性的前瞻性声明，可能导致实际结果与预期存在重大差异，我们没有义务根据实际情况更新这些声明。我们在SEC文件中提到了其中一些风险。本次电话会议讨论的GAAP和非GAAP财务指标的调节表可在我们最新的业绩新闻稿和财务补充文件中找到，该文件已于昨天发布，可在我们网站的投资者页面找到。
今天电话会议的发言者包括我们的首席执行官Paul McDermott，首席财务官Steve Fristadt，首席运营官Tiffany Butcher和首席会计官兼财务主管Drew Hammond。现在我将电话会议交给Paul。
谢谢Amy，欢迎大家，感谢大家今天早上参加我们的会议。我们很高兴报告Elme又一个稳健的季度，反映了我们投资组合的稳定性以及我们运营战略的持续执行。我们的第二季度业绩详情已在我们的业绩发布和相关文件中说明。除了讨论我们的业绩外，我今天还想花时间讨论有关我们战略替代方案审查流程的公告。Steve将提供有关拟议投资组合出售交易和未来资产出售的更多财务细节，Tiffany将介绍我们的运营趋势和举措。周一，我们宣布董事会已完成对2月份宣布的战略替代方案的正式评估。
经过广泛评估，我们已与总部位于亚特兰大的多户住宅房地产投资开发和管理公司Cortland达成最终协议，出售19项资产的投资组合。在获得股东批准并满足其他常规交割条件后，我们预计交易将在第四季度完成，届时Elme将从Cortland获得16亿美元现金，但需进行某些调整。除了与Cortland的交易外，董事会还批准了一项出售和清算计划，以出售我们剩余的资产。因此，我们将寻找买家购买Elme所有剩余的多户住宅资产以及Watergate 600。
该出售和清算计划也需获得股东批准。我想花点时间回顾一下导致这笔交易的历史。十多年前，我们启动了一项战略转型，将我们的投资组合从四个资产类别精简为一个，包括在2021年出售我们的办公和零售投资组合。我们设计并构建了一个可扩展的运营平台，内部化了多户住宅运营，并执行了平台举措以提高我们的业绩和盈利能力，目标是降低我们的资本成本，以扩大我们的投资组合并进一步最大化股东价值。尽管我们已成功将公司转型为一个具有强大运营能力的专注多户住宅平台，但当前的市场环境使得我们难以以支持我们增值扩张能力的方式降低资本成本。
我们与Cortland的协议以及出售剩余资产的决定是在经过深思熟虑的审查流程后做出的，考虑了公司已经为扩大和地理多元化投资组合所做的工作。我们的董事会和顾问的审查流程非常严格。我们联系了80多个潜在交易对手，包括养老基金、保险公司、机构顾问、财务赞助商、多户住宅经理、主权财富基金、家族办公室和其他公共REITs，这支持了董事会一致认为将这些资产出售给Cortland并结合出售和清算计划将为股东带来最大价值。
对Elme来说重要的是，我们预计所有权将无缝过渡到Cortland，确保我们的居民和社区团队成员的运营连续性，并延续我们卓越客户服务的强大传统。我们预计将在合理可行的情况下尽快准备并提交初步代理声明，该声明将更全面地描述拟议的Cortland出售交易和拟议的出售和清算计划。我们计划在今年秋天召开一次特别会议以批准这些交易。Elme社区董事会已确定这些拟议交易符合我们股东的最佳利益，并一致建议我们的股东批准这些交易。
正如我们在公告中提到的，我们打算在不久的将来开始营销和出售我们的剩余资产，目标是在未来12个月内完成这些资产出售。这一营销流程应在第三季度启动，其中某些资产出售可能会继续进行，无论股东对Cortland交易和出售及清算计划的投票结果如何，前提是价格和其他条款可接受。我们的目标始终是最大化Elme股东的价值，接下来我将把电话会议交给Steve，让他详细介绍这笔交易及后续出售对股东的好处。
谢谢Paul。正如我们在周一的新闻稿中提到的，Elme打算在Cortland交易完成后将净收益返还给股东。公司打算宣布一项初始特别分配，资金来自Cortland交易的净收益以及我们预计将在Elme剩余资产上新增的债务的一部分。我们估计，在考虑偿还所有现有公司债务、预期的新债务融资金额以及与投资组合出售交易相关的公司估计交易成本等因素后，这一初始特别分配的金额将在每股14.50美元至14.82美元之间。
此后，如果股东批准出售和清算计划，并根据资产出售的时间和结果，我们预计将向股东进行额外分配。我们目前对出售Elme九项剩余资产和Watergate 600后向股东进行的额外分配总额的估计为每股2.90美元至3.50美元，其中考虑了估计的交易费用、负债支付以及为满足与最终解散活动相关的未偿负债、义务和费用而建立的必要储备等因素。总体而言，分配的总额预计为每股17.58美元至18.50美元。
这些数字包括公司已宣布并将于2025年10月3日支付的每股0.18美元的季度股息分配。资产出售后我们进行的分配的税务处理可能因每个股东的具体情况而异。但假设季度交易完成且股东批准出售和清算计划，Cortland交易后的初始特别分配以及Elme与剩余资产出售相关的所有后续清算分配通常应被视为对股东的资本回报，以其在Elme股票中的基础为限，超出部分视为资本收益。
如果清算分配少于股东在Elme股票中的税务基础，该股东通常会在其Elme股票上确认资本损失。关于Cortland交易和出售及清算计划的更多信息，以及潜在税务考虑和后果的更完整摘要，将在Paul之前提到的初步代理声明中提供。展望未来，Elme团队预计将通过适当的季度SEC文件报告与我们剩余资产出售相关的重大进展。以上就是与交易相关的关键财务细节概述。
现在我将电话会议交给Tiffany，让她介绍第二季度的运营结果。
谢谢Steve。正如Paul所说，我们很高兴报告了一个稳健的季度，多户住宅NOI同比增长4.5%，主要得益于更高的租金收入和我们的运营举措带来的强劲费用收入增长。我们的运营举措推动了强劲增长，结合我们对资产管理的战略方法以及持续关注提升客户服务，使我们的运营业绩随着时间的推移持续改善。我想花点时间认可并感谢我们敬业的团队成员，他们在过去几年中的努力对我们执行长期计划以提升居民的价值生活体验起到了关键作用。
我们相信我们建立的基础使我们能够通过宣布的Cortland出售以及剩余投资组合的出售实现重大价值。谈到近期的宏观环境，根据RealPage的数据，华盛顿大都会区的月度有效租金增长继续超过全国平均水平，华盛顿大都会区在第二季度的交易量方面排名全国第六。国防支出现在预计将超过之前的估计，这可能会显著抵消该地区更广泛的联邦劳动力减少。展望未来，我们对我们投资组合的实力以及在我们出售剩余资产时实现有利执行的能力充满信心。
接下来，我将电话会议交回给Paul进行总结发言。
谢谢Tiffany。我想花点时间重申Tiffany对我们整个团队（包括过去和现在的成员）多年来令人难以置信的辛勤工作和奉献精神的感谢。他们的努力在变革时期为我们的股东推动成功结果起到了关键作用。我们的团队继续坚持并推进我们的品牌价值，提供卓越的客户体验，使我们在市场中脱颖而出，并重新定义了客户在价值驱动价格点上可以期待的内容。我还要感谢我们的董事会成员的支持，以及他们对他们认为能带来最佳结果和最大价值的路径的深思熟虑和谨慎选择。
接下来，我将电话会议交给接线员开始问答环节。
现在我们将进行问答环节。如果您有任何问题或意见，请按电话上的星号1。我们要求在提问时，如果您正在使用免提电话，请拿起听筒以提供最佳音质。再次提醒，如果您有任何问题或意见，请按电话上的星号1。第一个问题来自富国银行的Cooper Clark。您的线路已接通。
好的。感谢回答问题。我想知道您是否可以提供更多关于从剩余投资组合出售中获得3.20美元中位数分配的构建模块的详细信息。您能否分解一下哪些来自资产的预期定价，以及哪些来自Steve在电话会议早些时候提到的任何预期泄漏或储备负债的抵消。只是想更好地了解这3.20美元中嵌入的定价预期。
是的，Cooper，我是Steve，就我现在能提供的信息而言，公司目前对剩余资产净收益的估计是基于许多估计和假设，包括估计的费用和负债支付。至于更多信息，代理声明中将有更多关于这些估计和假设的详细信息，这些将在与这些拟议交易相关的代理声明提交时更全面地描述。
好的，我想就剩余投资组合中的几项特定资产深入了解一下。我们能否快速讨论一下Watergate和Riverside，以及如何考虑这些资产的出售？关于Watergate，您能否谈谈潜在买家可能的办公转住宅转换，以及如何看待Watergate的出售？感谢您在2017年第二季度以1.35亿美元购买了它。另外，关于Riverside，考虑到密度和开发潜力，是否可以假设其资本化率高于D.C.、马里兰和亚特兰大投资组合中的其他资产，因为它需要一个特定的买家。
Cooper，我是Paul。我们先谈谈Watergate。如您所知，我们从未正式将Watergate推出并进行正式的销售流程。我们一直专注于资产的运营和租赁。因此，我们期待看到市场价格。但我们认识到D.C.仍然是一个备受追捧的市场，正如Tiffany提到的，它在交易量方面排名全美第六。因此，我们将在第三季度推出这些资产，并希望在接下来的12个月内完成所有资产的出售。
至于Riverside，显然这是一个稍大的资产，但我们喜欢我们在市场上看到的趋势。关于我们通过的额外FAR，我们不会或将会观察人们是否会分拆交易并分别看待收入和额外FAR。但我们将在未来几个月内对此有更好的了解。
好的，谢谢。关于马里兰投资组合，我很好奇有多少潜在的政策风险需要考虑，以及如何看待与马里兰特别相关的一些利弊。另外，Tiffany，您能否谈谈RemainCo投资组合以及今年迄今为止的趋势与旧投资组合平均水平的比较，无论是收入增长还是混合租金增长。
当然。Cooper，我们先回答您关于马里兰资产的问题。如您所知，蒙哥马利县已经实施了租金控制，我认为这现在已经反映在投资者对资产的评估中。我认为蒙哥马利县的流程相当透明。我们继续看到蒙哥马利县的交易量。因此，我们对启动这些资产的营销流程感到兴奋。正如我们在准备好的发言中提到的，我们对最终成功出售这些社区的能力充满信心。
关于您对RemainCo的问题，我会请您参考我们的补充文件，其中从第22页开始提供了资产级别的详细信息。但如果您只是询问大趋势，我很乐意讨论我们在各个市场中看到的趋势。正如我在准备好的发言中提到的，北弗吉尼亚继续是该地区增长非常强劲的市场。我们继续看到强劲的新租赁费率增长以及续租租金增长。马里兰方面，我们今年迄今为止也看到了积极的混合租赁费率增长，这主要得益于那里非常强劲的续租。D.C.今年迄今为止的混合租赁费率增长相对持平，这是由于强劲的续租覆盖了D.C.市场新租赁费率增长的疲软。
好的。感谢回答问题。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。您的线路已接通。
谢谢，并祝贺你们完成了整个流程。我知道你们可能在某些方面受到限制，但就你们能说的范围而言，也许Paul，您可以带我们了解一下流程，以及当你们将公司和投资组合推向市场时流动性是什么样的。在交易规模变大或某些质量较高的资产比其他资产有更多需求时，是否存在流动性限制？或者任何可以帮助我们了解这一过程中流动性的背景信息都会非常有帮助。
当然，Tony。董事会，在其专门交易委员会的协助下（该委员会由所有独立受托人组成），确实对所有潜在的战略替代方案进行了全面评估，包括保持Elme当前的业务战略。但显然，当我们在2月份宣布这一流程时，目标是做出董事会认为将为股东最大化价值的最佳机会的决定。我想，您知道，我们聘请了财务顾问协助这一流程。这些顾问联系了从养老基金、保险公司、机构顾问、财务赞助商、多户住宅经理、主权财富基金、家族办公室到其他公共REITs的各方。
我想，董事会和交易委员会在战略流程之前就认识到我们的目标是扩大投资组合并降低其资本成本。因此，作为运营者、管理团队和董事会，我们真正尝试扩大业务规模，有效增长运营，并进行增值收购。该流程并未在实体层面上产生一个交易委员会和董事会认为比将投资组合出售给Cortland并结合公司将通过我们的出售和清算计划进行的清算分配更具吸引力的可行报价。
我想董事会一致认为我们提出的建议是可取的，并且符合股东的最佳利益。Tony。
好的，是否存在潜在投标人更想要增值资产而非核心资产，或者规模变得有点太大的情况？或者从这一点上可以得出什么结论？
我想这些大部分将在即将发布的代理声明中讨论。但我想您有各种各样的资本来源，正如我所说，我们联系了80多个资本来源，他们有各种不同的标准。
好的，明白了。第二个问题，您能否提供有关交易总成本的任何信息，无论是顾问费用、发起您将承担的那部分债务的费用，还是转让税等任何性质的费用？您能否给出一个范围？
Tony，在我们的估计中，这些已经考虑在内。但正如Paul刚才提到的，有关交易成本的更多信息将在适当时候提交的代理声明中提供。
好的，明白了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Truist证券的Michael Lewis。您的线路已接通。
好的。谢谢。Paul，我理解您的评论。我知道以这种方式最大化价值对您和团队来说一定是苦乐参半的，毕竟你们付出了这么多努力。我的问题是，假设Cortland交易完成，这将剩下10项资产需要讨论。您能否给出任何原因说明为什么Cortland将这些资产排除在外？是否有某种主题？我知道Watergate是一个独特的资产，但在剩余的公寓资产中，是否有某些方面不符合他们的投资目标或标准或其他什么原因？是否有某种贯穿这些资产的原因导致它们被排除在交易之外？
Michael，正如我之前所说，这是一个由我们的董事会和交易委员会进行的非常彻底的流程，考虑了许多战略替代方案和组合。正如我们所有人所说，有关所有评估过的替代方案的更多信息将在我们即将发布的代理声明中提供。但我们的董事会认为，将投资组合出售给Cortland并结合剩余资产的单独出售是向前推进以最大化股东价值的正确路径。
好的。在您进行流程时，是否有对剩余资产感兴趣的买家，也许您可以回头联系？您认为作为一个有动机的卖家现在会影响您在清算这些资产时的价值吗？
从宏观层面来看，Michael，我认为显然当我们回顾我们的流程时，与实体层面相比，您在一对一的基础上会有更广泛的投标人池。因此，我们期待启动我们的销售流程，并从市场上为我们的股东获得最大价值。
好的。最后，我假设您将在交易完成时进行额外分配，而不是只在最后进行一次。另外，在您现在运营的这段时间内，无论这需要多长时间，运营方面的开销会有多精简？
是的。Michael，关于分配，显然在我们10月份提到的18美分分配之后，我们将暂停我们的季度分配。但未来的清算分配将由董事会在未来出售后酌情决定。至于您提到的费用，我们预计随着我们进行剩余资产的出售并开始缩小公司规模，费用会发生一些变化。这些估计已经包含在我们讨论的数字中。
好的，谢谢大家。非常感谢。
谢谢。再次提醒，如果您有任何问题或意见，请按电话上的星号1。下一个问题来自Green Street的John Pawlowski。您的线路已接通。
谢谢你们的时间。我知道你们可以量化预期的摩擦成本，但我只是想确认你们在新闻稿中向股东列出的预期分配已经扣除了所有预期成本，并且在一切完成后不会有任何额外的成本可能导致股东收益减少。
John，我是Steve。您是正确的，我们的估计包括估计的费用和负债支付。
好的，我有几个关于清算时间的问题。首先，关于剩余的多户住宅资产，您能否给出最快和最慢的时间范围，或者您认为下一个买家可以完成D.C.和马里兰资产的交易，或者可能需要通过优先购买权流程的资产？您认为多户住宅资产的最快和最慢出售时间是多少？
我可以先回答这个问题。John，Elme计划在第三季度开始营销我们的资产，即九项多户住宅资产和Watergate，目标是在未来12个月内完成所有资产出售。关于您提到的D.C.和TOPA流程，我想说的是，我们在这个市场运营了很长时间。我们了解TOPA流程，并且我们计划尽早推出D.C.资产和马里兰资产，考虑到通过D.C.的TOPA流程和蒙哥马利县的HSE要求所需的时间。我们当然会与任何租户协会和潜在买家合作，以及时推进销售流程。但我们认为我们提出的在未来12个月内完成的时间表是现实的，考虑到了这些流程。
好的，关于为什么需要整整12个月的问题。12个月是否只是为了给您足够的缓冲，或者可能带有一点保守主义？或者您真的认为TOPA流程或马里兰的优先购买权流程可能需要12个月？我的理解是这些市场的流程可能需要4到6个月，但我可能错了。
是的，John，当我们谈到12个月时，我们是在谈论整个REMNCO投资组合。我们不是在评论任何单一资产的具体时间表。因此，我们已经提出了在未来12个月内完成所有资产出售的目标。
还有一个问题，您能否分享一下Watergate的租赁情况？我认为现在它的出租率是82%。基于没有租户搬出和您目前正在进行的租赁进展，未来六个月内这一租赁百分比可能会如何变化？
John，我们仍在与我们最大的租户讨论以确定他们的最终占用面积。但您的82%的数字是准确的，这也是我们希望到2025年底达到的水平。我们认识到2026年有近9%的租约到期，但我们希望在我们的重新租赁努力中取得一些成功。
好的，抱歉，还有一个问题。我想回到时间问题上。除了出售Watergate的潜在挑战和多户住宅的监管障碍外，这个投资组合中是否还有其他特殊因素会导致剩余资产需要12个月才能清算？这在我看来是一个很长的时间范围。
不，我认为我们已经说明投资组合中的每项资产会有不同的时间表，但我们将在第三季度开始推出它们，并将努力尽快实际执行销售流程。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。您的线路已接通。
嘿，我是Jamie Feldman跟进。暂时抛开交易不谈。你们今年在全国最具争议和有趣的多户住宅市场中拥有前排座位，包括Dogecoin的公告和市场的其他起伏。能否带我们回顾一下头条新闻的时间，以及这些头条新闻对你们各个市场、子市场的租赁量的影响？我想我们都在试图了解真正的影响是什么。D.C.到目前为止对人们来说是一个惊喜。这是否已经结束，或者也许当一些裁员生效并且人们在裁员后仍然获得报酬的时期过去后，我们仍然有另一只鞋要掉？只是好奇你们在各个D.C.子市场中的想法。
Jamie，我是Paul。我先开始，然后请Tiffany跟进我们的投资组合和我们观察到的情况。我认为今年初响起的警钟可能有点夸大其词，关于我们继续势头的可能性。我想我们在2025年的指引中试图阐明这一点。我们确实预计今年下半年会有所放缓，这已经包含在我们的指引中。我们确实考虑了许多可能影响我们占用率和定价杠杆的各种情景和结果。但我认为现在市场，Tiffany可以更详细地介绍，市场将根据季节性或其他外部因素出现某种放缓。但我想，如果您看看Elme今年上半年的记录，我们已经取得了超出预期的成绩，我们对投资组合和资产的前景感到非常乐观。Tiffany？
是的，补充一下。正如我在准备好的发言中提到的，华盛顿大都会区的月度有效租金增长继续超过全国平均水平。我们还看到，Paul提到的联邦国防支出现在预计将超过之前的估计，这可能会显著抵消一些更广泛的潜在联邦劳动力减少。就我们在投资组合中实际看到的情况而言，今年迄今为止的占用率实际上仍然非常强劲。在第一和第二季度，我们在DMV的占用率超过了96%。正如我在回答Cooper之前的问题时提到的，今年迄今为止，我们在弗吉尼亚的投资组合中看到了强劲的积极混合租赁费率增长，我们在马里兰的投资组合中也看到了积极的混合租赁费率增长。D.C.的物业相对持平，但总体而言，DMV在占用率和租赁费率增长方面继续表现良好。
好的，感谢这些细节。另外，您能否带我们了解不同子市场的转让税，以便我们考虑出售？Jamie？我认为这些信息将在我们适当时候提交的代理声明中提供。好的。另外，考虑到交易中的管理层激励，这些是否都已经计入完全稀释后的股份数量，或者是否会有基于出售的增量激励？Jamie，我会说我们估计的所有交易成本，您知道，我们将在代理声明中提供更多细节。好的。再次强调，您知道，我们预期的所有交易成本都已经包含在我们提供的估计中。好的。好的，谢谢，祝执行顺利。结束。
谢谢，Jamie。
谢谢。这结束了我们的问答环节。现在我将会议交回给首席执行官Paul McDermott进行结束发言。请继续。
谢谢大家今天参加我们的会议，我们期待在推进我们的计划向股东返还资本时继续向大家通报情况。
谢谢大家。今天的活动到此结束。您现在可以断开连接，祝您有美好的一天。感谢您的参与。