身份不明的发言人
Jill Sawyer（投资者关系高级副总裁）
Donald C. Wood（总裁兼首席执行官）
Wendy Seher（执行副总裁、东部地区总裁兼首席运营官）
Dan Guglielmone（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Jan Sweetnam（执行副总裁、首席投资官）
身份不明的参会者
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Alexander Goldfarb（派珀桑德勒公司）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Juan Sanabria（BMO资本市场）
Craig Mailman（花旗集团）
Rich Hightower（巴克莱银行）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Samir Khanal（美国银行）
Cooper Clark（富国银行）
Michael Mueller（摩根大通）
Ravi Vaidya（瑞穗证券）
Ki Bin Kim（Truist证券）
Paulina Rojas（Green Street）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
下午好，欢迎参加联邦不动产投资信托公司2025年第二季度业绩电话会议。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。今天的演示结束后将有机会提问。要提问，您可以按电话键盘上的星号键加一。要撤回问题，请按星号键加二。请注意本次会议正在录音。现在我将会议转交给投资者关系高级副总裁Jill Sawyer。请开始。
谢谢Gary。下午好。感谢大家今天参加联邦不动产2025年第二季度业绩电话会议。与我一同参加电话会议的有联邦首席执行官John Wood、首席财务官Dan Guglielmoni、东部地区总裁兼首席运营官Wendy Cyr以及首席投资官Jan Sweetman，还有其他高管团队成员将在我们准备好的发言结束后回答大家的问题。提醒大家，本次电话会议讨论的某些事项可能被视为前瞻性陈述或展望性陈述，包括任何年化或预测信息以及涉及预期事件或结果的陈述，包括指引。
尽管联邦不动产相信这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但联邦不动产的未来运营及其实际表现可能与我们的前瞻性陈述中的信息存在重大差异，我们无法保证这些预期能够实现。我们今晚发布的收益新闻稿和补充报告包、我们提交的10-K表格年度报告以及其他财务披露文件更深入地讨论了可能影响我们财务状况和运营结果的风险因素。鉴于电话会议的参会人数众多，我们恳请各位在问答环节中每人只提一个问题。
如果有其他问题，请重新审视，接下来我将把电话会议交给Don Woods。
好的，谢谢Jill，大家下午好。这是一个非常活跃的季度，主要特点是业绩超出预期并上调指引、接近创纪录的租赁活动、一笔重要的大型收购、几笔全价处置以及一些创新且增值的交易。首先，本季度报告的每股FFO为1.91美元，其中包括与我们在洛杉矶自由广场购物中心开发相关的0.15美元。正如我们之前讨论的，确认新市场税收抵免收入所需的所有条件均已满足。无论您是否在模型中包含或排除这笔收入，请理解这笔经过激烈谈判的交易大大降低了开发风险，并且在很大程度上确保了其盈利能力，回报率在排除税收抵免影响后提高了20%以上。
每股1.76美元的FFO超出了共识和去年同期的FFO，实现了超出预期并上调指引的结果，Dan将在几分钟后讨论这一点。可比物业层面的运营收入在第二季度增长了约5%（顺便说一下，不包括税收抵免），而64.4万平方英尺的可比零售租赁面积非常接近季度历史记录。TI金额仍在控制范围内，并继续受益于高质量零售房地产的有利供需动态。这是一个非常好的季度，强劲的季度，并且这种强劲势头在今年剩余时间内具有良好的可见性。
现在Wendy将在几分钟后谈到我们在堪萨斯州Leawood的收购。让我首先对我们的战略、收购战略、处置战略和开发战略做一些澄清说明。首先，收购我们的收购标准借鉴了我们过去几十年发展起来的所有核心优势。大型、占主导地位（我确实是指占主导地位）的最高质量零售物业，位于富裕子市场的大片土地上，我们的租户关系和再开发技能可以在物业的增长率上产生重大影响。我们收购的每一处物业都必须位于最佳位置，通过收入人口统计、贸易区域覆盖范围、零售商需求和确保其保持最佳位置状态免受新供应影响的经济限制来衡量。
我们对这一标准所做的唯一改变与地理位置有关，而不是质量。我们正在探索的领域更广，类似于几年前我们扩展到亚利桑那州的方式。我们认为自新冠疫情以来，我们一直在不必要地限制我们的收购范围。我们的租户告诉我们，我们在改进租户选择、智能场所营造、选择性再开发和场地集约化方面的核心竞争力在Leawood等地确实需要并受到重视。随着空间的可用，零售商也准备加入我们。事实证明，堪萨斯州Leawood的购物者与马里兰州Pike和Rose的购物者并没有太大不同，只是他们几乎没有高质量沿海物业的零售商选择。
我们打算改变这一点，因为公开我们对扩大领域的兴趣。来自与Leawood具有相似特征的市场和子市场的卖家和经纪人的入站咨询大幅增加。我们希望在今年年底前完成另外两笔规模较大的收购。更广泛的领域不会导致联邦投资组合质量的下降。事实上，通过更加关注更大的增长前景和更大的地理多样性，它将得到增强。在这种环境下能够有选择权是一种特权，我们之所以能够做到这一点，是因为我们平台的声誉和质量。
接下来是我们的处置战略，候选物业分为两类。第一类是我们认为限制我们长期增长潜力的资产。这就是为什么我们在6月以6900万美元的价格出售了好莱坞大道零售投资组合，并通过1031交换在今年早些时候收购的Del Monte购物中心来避税。这也是为什么我们在去年年底出售了圣莫尼卡的资产。这一销售评估过程将继续进行，具体目标是改善我们的增长状况。另外考虑处置的是联邦商业计划中某些独特的副产品。
这些通常是住宅或办公建筑，它们位于我们的购物中心和混合用途社区的边缘，但由于我们多年来创造的相邻零售环境，它们具有市场最高的估值。现在我想在这里暂停一下，澄清一下我们所说的边缘或独立住宅和办公资产是什么意思。它们是资产，虽然是我们更广泛的购物中心和混合用途社区的一部分，但没有整合到推动我们混合用途战略的核心零售设施基础中。因此，我们认为，精心选择的位置边缘资产的出售不会损害更大的购物中心或混合用途社区的价值。
我们在收益新闻稿中链接并可在我们的IR网站上找到的几个简单的场地规划视觉效果说明了我们在这里的意思。这就是为什么我们出售了Santana Row的Luvare，这是一处高质量的独立住宅资产，位于该街区外围的一个街区外。Livari下面没有零售，并在6月以低于5%的资本化率出售，价格为7400万美元。在它对面，你会看到我们称为Nesora的更大的住宅建筑，情况类似，我们计划在未来几个月内将其推向市场出售，位于Pike和Rose。
这可能意味着宫殿，位于主要购物街后面一个街区的独立豪华住宅建筑，以及国会广场购物中心，我们在那里有位于后面的Stories公寓。我们也可以出售这些。这些都是我们在过去25年里建造的高质量资产，可以在不破坏我们创造的核心混合用途环境的生产力或估值的情况下实现货币化。同样的逻辑适用于选择办公资产，在这些资产中，广泛的返回办公室要求正在奖励最设施齐全的产品。现在，将这些边缘办公产品货币化的时机可能还不合适，但我们愿意在时机成熟时与合适的买家和估值一起回收这些资本。
拥有这种选择权的奢侈是我们独特的王牌，这证明了我们高质量和差异化的投资组合。最后是我们的开发战略。开发仍然是我们公司的一项重要核心竞争力，也是从我们更大的购物中心和混合用途物业中提取最大价值的一种方式。当然，现在的机会不像在低利率环境下那样强劲，因此转向收购。但它们会再次出现。与此同时，我们仍在寻找机会，主要通过住宅开发来增加增值和价值，因为它们历史上较低的退出资本化率使经济性得以实现。
我们非常愿意在稳定后机会主义地将我们开发的边缘住宅资产货币化，以便将这些低成本资本重新部署到新的零售原材料中。预计我们在宾夕法尼亚州Ballot Kenwood的住宅项目将于2026年开始租赁，新泽西州Hoboken的项目将于2027年开始租赁。我们刚刚在Santana Row的12号地块上破土动工了258套公寓，这是那里十年来第一个新的住宅项目，租赁将于2028年开始。这些项目仅代表我们未来增长管道的一部分，还有数千套住宅已经获得批准或正在审批过程中。
我们已经清楚地听到了投资者的担忧，我希望我今天准备好的发言能够开始澄清我们战略的沟通。我们非常兴奋能够进一步执行这一战略，利用联邦不动产与各种零售商以及一些强大和占主导地位的购物中心的潜在卖家及其代表的卓越声誉。我们的目标是通过我们都将面临的不可避免的经济周期提供增强的增长，我仍然相信这是业内最高质量的以零售为中心的投资组合。我想我就说到这里，接下来交给Wendy，然后是Dan，了解具体细节。
谢谢Don。第二季度在所有方面都取得了卓越的运营业绩。正如我在上次电话会议上提到的，我预计进入第二季度租赁会很强劲，但数量甚至超出了我自己的预期。119笔可比交易，总计64.4万平方英尺，是有史以来第二高的租赁量，仅略低于我们第四季度的最高记录。24笔租金差价平均比现有租金高出10%，直线基础上高出21%。由于对近期破产头条的有限敞口，我们能够逐年提高我们的租赁和占用率。
我们对有限的破产敞口的嵌入式市场定价约为30%至35%，涉及少数空间。我们对所有这些空间都有待定交易，并应在未来几个季度内执行租赁。当我看到我们的管道时，我仍然对租赁需求持乐观态度，管道大约有1到2平方英尺，租金差价在15%左右。零售商仍然非常关注具有高可支配收入和经过验证的销售业绩的一流位置。这就是为什么我对堪萨斯城Town Center Plaza和Town Center Crossing的加入感到特别兴奋。
这些中心符合我们所有严格的房地产标准。关键总量总计55万平方英尺。位于富裕的堪萨斯州Leawood的头号主导零售交叉口。人口统计数据说明了一切，Leawood的家庭收入中位数为18万美元，使这个市场与我们运营的最强市场相当。目前，年度客流量使这笔收购进入我们投资组合的前15%，根据Placer AI的数据，占美国所有购物中心的前2%。这些中心已经拥有强大的租户阵容。Trader Joe's、Apple、Lululemon、Aritzia、rh等。但让我对这笔收购最有信心的是，我们高质量零售合作伙伴（包括现有和新合作伙伴）的兴趣激增，我们与他们建立了长达十年的关系，他们对堪萨斯城表示兴趣。
因为联邦是房东，这是关于重新平衡组合，逐步淘汰表现不佳的租户，同时引入更强的品牌并实现租金增长。如果我们看看我们应用相同战略的历史结果，这真的不是关于今天的市场租金是多少。而是关于通过应用的战略营销策略，市场租金可能达到的水平。通过这种应用，我们将获得增加的客流量和销售额。强劲的销售等于租金增长。我真的说不够。虽然最近的收购令人兴奋，但我们的区域分散方法继续推动我们现有投资组合的价值。
无论是在Andorra正在建设的新大型杂货店和小商店，Ballotkinwood的217套住宅单元和1.9万平方英尺的新零售空间，例如Starbucks和Chase的新地块，还是在一个户外前Kmart花园中心开设世界市场，我们继续在现有投资组合中发掘新机会。当我展望下半年时，我们可控的关注列表、对成本的严格态度以及让租户开业并支付租金的积极态度正在产生积极的结果。第三季度已经执行的交易，加上正在进行的健康的新租赁管道。
我们正在为2026年设定持续的动力，以推动内部增长，接下来我将交给Dan。
谢谢Wendy，大家好。第二季度报告的NAREIT每股FFO为1.91美元，包括比我们之前指引提前一个季度确认的新市场税收抵免收入，扣除0.15美元。由此产生的每股1.76美元比我们第二季度有效指引范围1.70美元至1.74美元高出0.02美元。由于这一优异表现，我们将2025年的指引中点提高了0.04美元，从7.17美元提高到7.21美元每股，不包括税收抵免收入时从7.02美元提高到7.06美元每股。稍后在我的发言中会有更多细节。
不包括前期租金和终止费的可比POI增长本季度为4.9%，比我们预测的要好，由可比基础租金推动，同比上涨4%。请注意，我们在Santana Row与Cisco Systems签订的11年租约延期（每月0.500美元）的免租期于5月31日结束。因此，现金基础可比增长（不包括前期租金和终止费）本季度为4%，加上Cisco免租后为5.2%。关于本季度办公租赁的快速更新，随着我们完成投资组合的租赁，本季度签署了总计14.1万平方英尺的办公租赁，Santana West的新签署交易使该建筑几乎达到90%的租赁率，剩余部分楼层的活动也很活跃，以及将Pike和Rose的915 Meeting St.租赁率提高到96%的租赁。
这使得我们的总设施齐全的混合用途投资组合（包括Santana West和915 Meeting St.）的总租赁率达到96%，加权平均剩余租期为8年。主要大都市富裕第一环郊区的设施齐全的混合用途需求旺盛，我们在整个投资组合中继续看到这一点。现在来看资产负债表和我们的流动性状况更新。我们在季度末将流动性提高到15.5亿美元，无担保信贷额度超过12.3亿美元，现金1.77亿美元，以及最近扩展和扩大的7.5亿美元定期贷款中可提取的1.5亿美元。
鉴于季度和过去12个月EBITDA的强劲增长，加上第二季度完成的资产销售，我们能够显著增强我们的信贷指标。特别是，我们第二季度年化净债务与EBITDA的比率现在为5.4倍（不包括新的所得税抵免收入），低于上一季度报告的5.7倍，现在处于我们的杠杆目标指标范围内。正如提到的，我们在第二季度成功完成了两笔资产销售，总计1.43亿美元，未来12个月的混合收益率在中高五范围内。
我们目前正在营销另外超过2亿美元的资产，并考虑在今年晚些时候开始营销另外2亿美元的资产。这总计超过4亿美元的资产是我们之前确定的潜在销售更广泛池的一部分，其中包括稳定低增长零售和位置边缘的住宅和办公的混合，目标混合收益率在中五范围内。从灵活性的角度来看，由于杠杆指标优于我们的目标，加上近16亿美元的可用资金和上述正在进行的资产销售，我们在资本部署方面处于非常有利的位置，无论是用于额外收购、再开发，甚至是回购我们的普通股。
现在来看指引，正如前面提到的，第二季度连续第二次超出预期并上调指引，比我们范围的上限高出0.02美元，实际上比共识的每股1.91美元高出0.03美元。我们将NAREIT定义的每股FFO预测提高到7.16至7.26美元每股。这代表了在提高的中点7.21美元处约6.5%的增长。从数字中扣除一次性新市场税收抵免收入后，范围为7.01至7.11美元每股，我们修订的中点从7.02美元上升到7.06美元每股，与2024年相比增长超过4%。
这一增长是由0.02美元的运营优异表现（我们可以锁定全年）和Leawood收购在下半年的0.02美元增值（或年化基础上的0.04美元）推动的。鉴于第二季度的强劲结果，我们将2025年可比POI增长的预测从之前的3%至4%提高到3.25%至4%。我们预计，鉴于迄今为止签署的交易和持续强劲的租赁活动管道（就数量、其他增长指标特别是由于对破产租户的有限敞口和优于预期的上半年表现而言，这是我们多年来看到的最强劲的租赁活动），占用率水平将从目前的93.6%上升到年底的低94%。
就我们信贷储备的使用而言，我们将75至100个基点的范围收紧到新的75至90个基点的范围。快速提醒，我们2025年指引假设的概述在我们的8K财务补充文件的第26页上。关于2025年剩余时间的季度FFO节奏，我们的估计第三季度为1.72至1.77美元，第四季度为1.83至1.88美元。现在来看我们的股息更新。自1967年以来每年都这样做，联邦不动产的董事会宣布今年每季度普通股股息增加0.03美元每股，至1.13美元或年化的4.52美元每股。
这大约3%的利息增加（抱歉）代表了第58次连续年度股息增加，是REIT行业的记录。我们是唯一一家拥有股息之王地位的REIT，这意味着50年或更长时间的连续年度股息增加。接下来，接线员，你可以打开线路提问。
我们现在开始问答环节。要提问，您可以按电话键盘上的星号键加一。如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。要撤回问题，请按星号键加二。我们的第一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。请开始。
嘿，晚上好。只是想谈谈潜在的收购管道，以及我们是否应该假设这些收购将符合电话会议开始时讨论的战略。因此，市场占主导地位，但可能位于我们不熟悉的联邦运营的地理区域，然后你们在这些收购上通常实现的资本化率是多少，以及你们认为通过租赁专业知识推动销售和租金（正如你们所谈到的）可以将这些资本化率提高到什么水平。
谢谢，Greg。所以我必须有点含糊，因为我谈论的这些收购还没有完全敲定，我需要完成这一点。但我可以告诉你，其中一笔收购位于我们历史上一直存在的市场，另一笔位于一个新市场，我们一直在谈论，正如我在电话会议开始时提到的那样。资本化率将立即增值地进入高六到低七的范围，这是我给你的总体指引，我希望这有所帮助，我希望我们能在年底前完成这些收购。我们认为我们可以。
下一个问题来自派珀桑德勒公司的Alexander Goldfarb。请开始。
嘿，晚上好，祝贺58年的股息。相当扎实的记录，Don。只是大方向。你在NAREIT上谈了一点这个问题，但你们正在转型。堪萨斯城，大概还有其他新市场。长期以来，海岸以外的其他地区有很多增长。但你们一直坚持自己的核心。这是否真的只是因为大型开发项目不再有效，因此你们需要扩展到其他地方？还是你们对其他市场的紧张终于得到缓解，现在你们意识到这些市场确实具有与你们传统市场相同的动态和品质？
非常好的问题，Alex，让我对此说几点。首先，新冠疫情后，我相信无论是从零售商的角度还是从房东的角度来看，对其他地区的理解和开放变得更加熟练。我认为人们对此有了不同的思考。对我们来说，Alex，这实际上是关于新冠疫情后由零售商主导的一系列问题，这些问题让我们考虑其他一些事情。你首先在Pembroke Pines等地看到了这一点，你首先在Virginia Gateway等地看到了这一点，这些地方不在第一梯队的郊区，但有效地拥有比新冠疫情前更大的零售商需求。我们与这些零售商交谈得越多，这里有一个相当不错的名单。我们被吸引，我们自己的团队说让我们打开漏斗的顶部。如果我们可以找到我们迄今为止没有关注的市场中最好和最具主导地位的购物中心，我们认为我们可以利用我们所做的事情，相对于这些物业在其他人的手中，创造超常的增长。这就是我们在前几笔收购中发现的。这就是我对Leawood有信心的原因。我们还有几个其他地方也在这样看。所以我试图尽可能多地提供我们需要的房地产特征，但实际上是零售商特征，这种组合和伙伴关系确实是我们能够更广泛地看待的原因。
下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。请开始。
好的，谢谢。也许只是转向租赁。Wendy，感谢你的评论，特别是关于重新租赁一些你们可能有的破产租户。当我们考虑A，这些租约何时执行，B，何时开始时。我的意思是，我们是在谈论第三季度、第四季度执行，然后从执行到实现你谈到的35%的市场定价之间会有什么滞后时间？谢谢。
当然。Michael，谢谢你的问题。我认为你会看到这些交易将在未来三个季度内执行。实际上可能会是第三季度、第四季度和明年第一季度。然后在箱型空间上，通常你会在秋季有一些开业，然后是27年春季，因为通常大约需要12个月的时间才能在一个空置空间完成后开始生产。所以这是我现在能提供的最佳指引。
下一个问题来自BMO资本市场的Juan Santabria。请开始。
嗨，下午好。只是希望你们能谈谈华盛顿特区的环境，有一些关于当地餐厅关闭等的新闻报道。所以只是希望你们能给我们最新的客流量、销售趋势，特别是餐厅的表现。
当然，餐厅在我们所在的市场继续保持非常强劲。我认为我们看到的是在餐厅类别中总是有一些赢家和输家，但我们运营的地区和这些地区的收入对餐厅社区来说一直非常可持续。我们容纳了快餐和堂食餐厅，总的来说在客流量方面表现良好。4月和5月的客流量上升，6月由于某种原因下降。但本季度前期的客流量总体上升，7月保持稳定。
下一个问题来自花旗集团的Craig Mailman。请开始。
嘿，伙计们，只是想回到收购和你们可能在收购方面潜在的东西，与Dan谈到的销售方面的4亿美元相比。听起来你们说有一些立即的增值。我只是想了解，你们在时间上玩的IRR增值是多少，以及需要多少资本来培育你们打算购买的一些资产。
是的，Craig，这就是游戏的名称，确保我们理解我们可以创造IRR。我们正在看的东西表明我们可以创造大约9%的无杠杆IRR，有些略低，有些略高。我可以告诉你，在我们能够完成的收购上，我们已经能够超过这些数字，我预计将继续超过这些数字。就时间而言，有些情况下我们认为我们可以快速实现。其他情况下需要更长的时间，你知道，需要几年时间才能实现。但总的来说，我们购买的，Craig，显然比我们出售的具有更高的IRR。这甚至不包括我们在那里做的资本化率差异。所以从房地产的角度来看，这在我们看来是一个非常坚实的资本使用，净达到这些数字所需的成本。所以从IRR的角度考虑大约9%。
下一个问题来自巴克莱银行的Rich Hightower。请开始。
嘿，大家晚上好。感谢在这里提问，Dan，也许对你来说，只是更深入地了解一下指引，以确保我理解它。所以，你知道，0.02美元的增加听起来像是第二季度运营上的优异表现，然后是Leawood收购的0.02美元。是否有其他变动部分可以帮助我们理解，你知道，上半年与下半年？你们在新闻稿中是否提供了上半年的可比POI数字，以便我们可以反推出下半年，并理解可比数字在全年中的变化情况？谢谢。
是的，就在可比数字上。我的意思是，上半年，上半年平均在三点中到高范围内。我们预计下半年，下半年大约在三点中范围内，第一季度强劲，第一季度略弱，第二季度非常强劲。我们预计将正好在我们提供的3.25%至4%的指引范围内。关于第二季度的一些优异表现有点时间相关。其中一些是永久性的。这就是为什么我们以我们做的方式锁定它。我认为会有一些一次性事件和一些从今年晚些时候提前到第二季度的事件。第三季度将有一些增长，在每股FFO方面与第二季度有些一致，这反映在第三季度1.72至1.77美元的指引中。我们将在第四季度看到一些真正的增长，因为我们将在第四季度早期和第三季度晚期看到更多有意义的占用率增长和租赁开始和租金开始推动，更多地进入第四季度百分比租金，租金开始和在Santana West特别是PwC确认租金。你知道，我们还应该看到一些额外的停车坡道，以及你知道，预期的利率潜在好处，唯一的抵消可能是从季节性角度来看，雪费用可能比你在第三季度看到的要高。但看到下半年相对于上半年的良好节奏，实际上是由第四季度的真正势头驱动的。
下一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请开始。
下午好。非常感谢你们回答我的问题。Don，感谢你概述了你们正在看的新市场的特征，并认识到你不想透露物业，但是否有你们感兴趣的特定城市或市场的例子，以及你们不感兴趣的城市或市场，只是为了让我们更好地了解投资组合可能是什么样子，以及进入这些新市场是否有任何增量GNA或费用？谢谢。
谢谢Michael。是的，有一些，但我不会告诉你，不是要耍小聪明，但我们正在评估中。我们正在其他市场看物业。正如我说的，我们正试图敲定另外几笔收购，我真的虽然我想，但我不想那样做。我需要你坚持我对资产特征的看法。就公司的增量GNA而言，目前没有。这是因为将有本地管理团队以与我们现有物业相同的百分比有效地运营它们。我们在公司层面使用现有专业知识，坦率地说，最高级别的公司层面确保物业的租赁和商品化变化（将创造这种增长）由我们最优秀和最有才华的人完成。所以我们就在这里。这就是我们在做的。随着时间的推移，我会给你更多，这是肯定的。
下一个问题来自美国银行的Samir Kanal。请开始。
嗨，大家下午好。我想，Wendy，我的意思是，你谈到了，你知道，你在租赁方面给出了一些亮点。也许谈谈寻找空间的租户组合，你知道，64万平方英尺，我的意思是，这是一个非常令人印象深刻的数字。然后你谈到了另外150万平方英尺在后面。所以帮助我们理解，当你与这些租户交谈时，我的意思是，在这一点上，有没有人甚至提到关税和费用或成本？但只是试图了解租户的组合以及对话是什么样的。谢谢。
谢谢，Samir。就关税讨论而言，我们当然继续与零售商交谈，我认为4月的冲击已经平息了一点，并且关于它将如何解决的外部目标已经确立。在这个问题上取得了一些小的、小的步骤的清晰度，但我们还有很长的路要走。但记住，当零售商与我们交谈时，他们正在做出长期的房地产决策，他们正在寻找最好的房地产。所以在很多方面，他们面临的不同逆风，无论是关税还是其他，这些长期决策变得越来越关键，他们获得最好的房地产，他们有最好的生产，这样他们将能够承受市场中发生的任何周期性事情，因为位于最好的房地产中。所以这一直是，这一直是富有成效的，并且仍然保持全速前进与零售商。第二季度租赁，就相当多的续租、大量的锚定活动而言，真的是全方位的。我认为你会在第三季度再次看到这一点。你知道，很多我们正在谈论的伟大名字，无论是Free People、非常广泛的Burlington Club、Pilates、Sweet Greens。我们已经完成了我们的第一或第二笔Wonder交易。所以非常、非常强劲。
我只想补充一点，Wendy，就是租赁的主动性。我们显然不会等到，你知道，租户的租约到期才试图确保未来多年的收入流。所以我们称之为混合和延长的事情的概念，有效地允许我们更早而不是最后一段时间去续租，是我们一直关注的事情。这就是为什么现金流流的稳定性，这就是我们这样做的原因。显然，零售商对此非常开放，因为今天他们不想失去他们的位置。他们不想处于从市场角度来看他们没有代表的位置。他们需要扩张。供需问题已经被很好地记录，这仍然存在。所以你看到的很多租赁对我们来说是非常主动的，以确保现金流流保持到位。
下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。请开始。
好的。感谢你们回答问题。我想谈谈开发。好奇你们是否能提供一些关于你们未来开发管道今天在预期收益率方面的颜色，以及从承销角度来看，它们需要达到什么水平才能开始建设。只是想知道在正确的环境下，随着我们考虑一个竞争性的交易市场，开发可以增加多少。
这是个很好的问题，Cooper。如果你昨天参加了我们的董事会会议，我可以把时间表递给你。但再次，我不会那样做。它实际上做的是，你可以指望我们开发的两个部分。一个是非常重要的零售再开发游戏，Wendy在Andorra等地描述的，以及其他在整个投资组合中的地方，仍然是从初始回报的角度来看资本的最佳使用，如果愿意的话，以及它对整个购物中心的作用。但我们是真正的房地产人。所以在今天的住宅方面开发，由于退出资本化率明显低于零售或其他用途在购物中心上的资本化率，我们已经开发了开发和建造住宅项目的能力，这些项目将在未来几年非常好地增加我们的整体增值，顺便说一下，一旦稳定，可以用来货币化以提供更多的燃料。所以这是这两块的平衡。从开发的角度来看。显然，随着利率下降，应该它们这部分业务可能会上升。这将使数字工作得更好，但它们今天仍然可以工作，当我们在几个地方的土地基础上具有优势，没有土地基础，以及一个已经提供了一个美好地方的零售目的地，如果愿意的话，去风险增量住宅开发。
是的，我认为这些机会遍布我们现有的投资组合。所以这也进一步从住宅角度去风险。我们目标是七，我们正接近七或更好，取决于市场。然后零售再开发等等，高个位数，如果可能的话，理想情况下进入低两位数。
下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。请开始。
是的，嗨Don，我理解你不想在这个话题上说太多，但我想大方向。你们在新市场看的机会有多广泛？如果我们看一张海岸之间主要城市的地图，一般来说，你们是否更可能在大多数城市找到几个中心，或者在城市方面会比这更有针对性？
我想让Jan回答这个问题。Jan Sweet足够回答这个问题，Mike，因为我们看到的是在海岸到海岸的市场中，比一阵活动更多，现在认为联邦是一个潜在的买家。所以我们看到了一堆我们以前没有看到的东西。对我们来说，关键的事情，Mike，正如我会一遍又一遍地说，是质量。我们绝不会为了能够创造收入而降低质量，如果你愿意的话。这只是关于扩大那个基础。Jan，我不知道你是否可以在市场上补充，我理解问题，我想给他们多一点。你能说什么？
是的，不，我的意思是，有几个市场我们认为有机会收购一个主导的购物中心，在那里我们可以增加我们一直在谈论的价值，在商品化和运营资产方面，并在此过程中利用我们的杠杆。所以仍然有很多空间我们看到了。正如Don所说，有几个我们现在正在做，在那后面，还有另外几个我们正在承销。它们可能对我们有用，也可能没用。我们会看到。我预计在第四季度会有另外几个我们会看。所以看起来那里的供应有一些真正的腿。
我想，Mike，唯一要说的另一件事是它们主要是较大的资产。所以我们可以每年做四五个，这就是我们想做的。就堪萨斯城而言，例如，我们将在凤凰城和其他市场跟进其他潜在资产，即使它们是杂货店锚定或较小的，如果它们是那里的好东西，可以补充这个大的主导资产，所以现在正在发生这些事情的组合。再次，下个季度和下下个季度会有更多要说的。
下一个问题来自Hondel联盟的Handelson Justy。请开始。
嗨。这是Hondel联盟的Ravi Vedi。希望你们一切都好。能否提供关于已签署与已占用管道的更新？这个管道中嵌入的总租金是多少，我们何时可以开始看到这些租金的开始和确认？谢谢。
当然。当然。是的。我们的SNO有两个组成部分。在可比投资组合中，你有大约2000万美元，你还有另外1900万美元来自待交付或非可比投资组合，总计约3900万美元的总租金。大部分应该在今年剩余时间上线，约50%，另外40%从26年开始，其余在27年。如果你想了解更多关于可比和非可比组成部分的细节，我们可以离线讨论。
下一个问题来自Truist证券的Ki Bin Kim。请开始。
嗨，下午好。如果我错过了这一点，很抱歉，但Town Center收购是否在你们谈论的7%资本化率范围内，考虑到WPG出售它，这个定价有什么独特之处吗？谢谢。
是的，Kiba。那是对的。那是你应该考虑的。关于资产，我想说的只是，例如，WPG一直处于清算模式，并没有投资于该资产，那里有一个积压的好交易，伟大的交易要做。只要零售商相信房东会投资于该物业，并创造他们表现良好所需的环境。这就是为什么Wendy谈到的实际上是创造市场。这应该会随着时间的推移显著提高租金。这是。我们将在10月派人去那里。还不确定有多少或我们将如何做，但我们会派人去那里。你会看到它是堪萨斯城市场堪萨斯一侧明显的主导零售位置。甚至不接近。
下一个问题。抱歉。下一个问题来自Green Street的Paulina Rojas。请开始。
下午好。我的问题是，在你们正在评估的这些新地理区域的物业竞标过程中竞争有多激烈？虽然人口统计数据强劲，但其中一些市场。可能包括Leeward Cancels，传统上机构投资者的目标较少。所以我想知道你们是否看到竞争较轻，或者兴趣已经。更广泛地上升。
是的，我不知道我们看到兴趣更广泛地上升。所以往往是我们与较少的人在这些市场的这些较大资产上竞争，而不是如果你在加利福尼亚州橙县竞争一个杂货店锚定的购物中心。所以这种动态似乎仍然存在。所以并不是说它容易，并不是说它完全没有竞争，但我们不是在竞争一个15或20个竞标者的深度名单。Paulina。
下一个问题来自德意志银行的Tayo Okosanya。请开始。
是的，大家下午好。只是好奇你们认为多户住宅在你们的原始投资组合中可以变得多大，特别是当你们考虑进入这些新市场时。我的意思是，很多市场没有混合用途。但只是好奇当我们向前看时，多户住宅可以有多大。
是的，Theo，看，正如我告诉你的，正如我认为你会真正理解的，我们主要是一家零售公司，毫无疑问。但我们确实有能力增加其他用途。现在关于多户住宅，当你做好了零售，你应该能够并且你已经有效地支付了土地，因为你买了一个更大的地方，你应该能够在需求超过供应的市场中增加多户住宅，显然这以后可以货币化并降低整个项目的资本成本，如果你愿意的话，你有那里。这就是我们现在的位置。所以我不会期望住宅收入的住宅百分比，如果你愿意的话，增长很多。对于整个公司来说，现在大约是11%。我预计它将保持在那里或下降一点，取决于这些资产的一些货币化的时间。它将永远是混合用途物业整合的重要部分。但只要它是边缘的，它就应该能够货币化。所以在你的模型中保持它。你知道，现在保持它在收入流的10%或11%左右。
再次，如果你有问题，请按星号键加一。下一个问题是加拿大丰业银行Greg McGinniss的后续问题。请开始。McGinniss先生。你的线路在我们这边是开放的。也许在你那边是静音的。
我这边确实是静音的。抱歉。感谢你们的后续。我只是想快速谈谈占用率。经济占用率，你们现在目标是在年底达到低94%的范围，这比过去几个季度有所下降。之前是中94%，低95%。鉴于对破产租户的有限敞口，你们的一些同行一直在处理这个问题，我只是好奇，你们看到什么正在推动占用率比最初预期略低，以及在下半年是否有任何其他租户或空置你们正在关注？
是的，好问题，Greg。你知道，其中一个，你知道，为什么我们下降的原因实际上是，你知道，我们确实收购了Del Monte，它的租赁率在低80%。这是一个大资产。所以显然那，那影响了整个投资组合的占用率。然后真的只是一些租金开始时间的滑动，关于一些东西滑入2026年的租金开始日期，但那里没有什么实质性的。我们看到一些良好的势头。我们有一个非常、非常强劲的管道。所以，你知道，我认为我们仍然目标是在未来达到接近95%。可能在接下来的12到18个月内，但我们仍然看到一些跑道在我们的经济占用率上从当前水平上升。甚至超过我们在年底目标的94。
下一个问题。抱歉，下一个问题是派珀桑德勒公司Alexander Goldfarb的后续问题。请开始。
嘿，谢谢，Don。我不认为你谈到了梅赛德斯交易，所以只是想了解更多细节，看看这是这些公司做的感觉良好的ESG绿色事物之一，还是有真正的经济意义？只是想理解这是真正的赚钱工具，还是只是不幸，抱歉说年度报告的东西。
Alex，我喜欢这个问题。我简直不敢相信我实际上没有提到这一点，因为我为这笔交易感到非常自豪。你知道，过去10年在行业中做电动汽车交易在很大程度上是一种逐个物业的一次性练习。这是那种，你知道，物业管理部会做一笔交易。需要很长时间才能从中获得任何经济效益。对大多数人来说，在那段时间里它没有赚到任何钱。我相信我们停止了这一点。我们说的是，我们在联邦不动产有一个有价值的品牌和有价值的资产，作为交换付款，我们将给梅赛德斯一个。独家权利来看这个投资组合。并决定你想在哪里，然后释放你不感兴趣的物业。这就是这笔交易的不同之处。我不能谈论金额。我不能谈论交易的结构。但经济影响现在就有了，这就是这些事情的组合方式的不同之处如此重要。我们希望再次对那些不包括在梅赛德斯交易中的物业这样做。所以有一种结构化的方式来做这些事情，在经济上是有益的，比过去10年好得多。
这结束了我们的问答环节。我想把会议交回给Jill Sawyer做任何结束语。
感谢大家今天的参与。享受你们剩余的夏天，我们期待在即将举行的会议上见到你们中的许多人。
会议现在结束。感谢参加今天的演示。您现在可以断开连接。