身份不明的发言人
Sean Coghlan（投资者关系主管）
Christian Ulbrich（首席执行官兼总裁）
Kelly Howe（首席财务官）
身份不明的参会者
Anthony Paolone（摩根大通）
Stephen Sheldon（William Blair）
Jade Rahmani（KBW）
Julien Blouin（高盛）
Seth Bergey（花旗集团）
Peter Abramowitz（杰富瑞）
Mitch Germain（Citizens Capital Markets）
先生们，感谢您的耐心等待。我是Krista，今天的会议接线员。此刻我想欢迎各位参加仲量联行2025年第二季度业绩电话会议。所有线路已静音以防止背景噪音。发言人讲话结束后将进行问答环节。如需提问，请按电话键盘上的星号键加数字一。如需撤回问题，请再次按星号键加数字一。谢谢。
现在有请投资者关系主管Shawn Cooglin发言。Sean，您可以开始了。
谢谢，早上好。欢迎参加仲量联行2025年第二季度业绩电话会议。今天早些时候我们发布了财报、演示文稿和Excel补充文件。这些材料可在我们官网投资者关系栏目获取。请访问ir.jll.com。在演示文稿和补充文件中，我们引用了非GAAP财务指标，这些指标我们认为对投资者有帮助。我们在财报和演示文稿中包含了非GAAP指标与GAAP的调节表。
我们还引用了"韧性收入"和"交易收入"，定义见财报脚注。提醒今天会议正进行网络直播和录音。会议记录和录音将发布在官网上。任何关于未来业绩、计划、预期和目标的陈述都是前瞻性声明。实际结果可能与前瞻性声明不同。影响因素见我们10-K年报和其他提交给SEC的报告。公司不承担公开更新或修订前瞻性声明的义务。
最后提醒，百分比变动均按当地货币计算，除非另有说明。现在有请总裁兼首席执行官Christian Ulbricht开场发言。
谢谢Sean，大家好，欢迎参加我们2025年第二季度业绩电话会议。我很高兴报告第二季度的强劲业绩，展现了JLL实现可持续有机增长的能力。我们连续第五个季度实现两位数收入增长，主要由韧性业务线推动。在合并层面，收入增长10%，调整后EBITDA增长17%，调整后每股收益增长29%。
在分享业绩观点前，我想简要谈谈政策环境变化对市场的影响。第二季度我们看到决策延迟现象增加，特别是在工业和制造业领域，以及重大资本项目和投资决策方面。这对交易市场影响更大，由于地缘政治、贸易政策和财政政策不确定性的共同作用，交易市场增长较第一季度有所放缓。
在我们的外包业务中，大多数公司仍致力于提升工作场所和房地产投资价值，这支持了中型资本支出项目和合同扩展机会的渠道。当我们评估大型交易和扩展机会的渠道时，市场正变得更加积极，尽管对宏观环境变化仍很敏感。
谈到本季度业绩，我们韧性业务的稳定性、有机增长和利润贡献验证了我们的战略，并让我们对平台的深度和广度充满信心。韧性收入增长主要由工作场所管理和显著增强的项目管理推动。
去年我们宣布了项目管理业务的全球统一和战略重组，以实现更紧密的人员、流程和专业知识连接，并扩大我们在高增长行业的能力。本季度的强劲业绩表明了这一举措的势头，反映了我们作为全球统一业务为客户创造更大价值的能力。
在当前市场中，我们韧性业务的两位数增长展示了平台的韧性和可扩展性，以及长期来看行业外包渗透率的巨大未开发潜力。
我们对数据技术、人工智能的投资是增长战略的核心，有助于提升运营效率，满足客户对端到端房地产管理解决方案和数据驱动洞察的需求。我们将继续投资这些业务的有机增长，并根据风险调整回报评估并购机会，作为我们资本配置纪律性方法的一部分。
在整体市场增长放缓的背景下，我们的交易业务本季度增长7%。资本市场服务引领增长，投资、销售、债务和股权咨询业务增长14%，得益于韧性债务市场和强劲的再融资活动推动债务咨询业务增长27%，美国和欧洲表现尤为突出。
住宅板块引领了我们交易业务的显著增长。渠道的稳定性让我们有信心将继续看到有机增长和市场份额提升。现在有请新任首席财务官Kelly Howe详细介绍本季度业绩。
谢谢Christian。很高兴今天以JLL全球CFO的新身份与各位交流。新角色的过渡很顺利，体现了我们团队的强大和连续性。我期待与投资界密切合作，并自豪地继续坚持JLL对透明财务报告的承诺。最重要的是，我期待与Christian和JLL各位领导合作，实现战略重点，在坚实基础上推动长期价值创造。
关于我们的业绩。我对第二季度结果感到满意，反映了积极的业务势头延续以及我们平台和人员的实力。显著的利润率扩张和盈利增长是我们持续成本控制和平台杠杆改善的直接结果。此外，我们提高营运资本效率的努力体现在本季度自由现金流的增长上。
现在我将按业务板块回顾运营表现，首先从房地产管理服务开始。收入增长由工作场所管理引领，客户新增略超合同扩展，增量转嫁成本叠加两年累计高单位数管理费增长。工作场所管理收入本季度增长近30%，与第一季度一致，反映了我们为客户带来的价值。
项目管理收入增长地域分布广泛，主要来自美国和亚太地区的新签和扩展合同，中双位数管理费增长辅以更高的转嫁成本。项目管理增长加速部分源于过去几个季度的强劲租赁活动，以及近期对平台和人力资本的增量投资。
整体板块收入增长加上持续的成本控制，完全抵消了上年激励薪酬计提的有利影响，导致调整后EBITDA和利润率提高。展望未来，我们对工作场所管理业务的发展轨迹保持信心，因为销售渠道强劲，项目管理合同续约率稳定。
客户活动保持健康，尽管近期办公租赁增长放缓以及企业资本支出信号不一可能抑制年内物业管理增长。我们对转型进展感到鼓舞，开始看到团队整合和运营成本协同效应的好处。转型仍处于早期阶段，鉴于我们持续关注长期增长和利润潜力，预计近期会有一些合同周转率上升。
从整体板块角度看，我们继续以健康的年度利润率扩张为目标，尽管可能不是线性的，因为我们要平衡长期增长和盈利能力与近期业务表现、投资组合和持续成本管理。
接下来看租赁咨询。收入增长由主要资产类别的持续租赁增长推动，工业增长11%领先。美国引领增长，主要由工业增长13%驱动。这优于美国工业市场4%的成交量增长，我们归因于品牌、平台实力和市场地位。全球办公租赁收入与市场成交量一致，显示增长放缓。根据JLL研究，美国办公租赁收入连续第六个季度增长，近3%，优于JLL研究显示的市场成交量下降3%。
租赁咨询调整后EBITDA和利润率增长主要由租赁收入增长和薪酬福利与收入比率改善推动，部分被本季度离散可变运营费用抵消。排除离散费用影响，增量利润率将与板块典型范围一致。
展望未来，我们的租赁渠道稳定，经合组织衡量的商业信心在宏观背景下展现韧性，为近期持续温和增长提供谨慎乐观理由。客户对高质量和节能资产的需求持续成为办公租户要求的稳定趋势，这类资产日益稀缺，专业服务、金融和法律等行业在许多市场推动需求，但正如我们最近所见，随着客户考虑工业宏观前景，这可能快速演变。
客户继续评估不断变化的政策背景对供应链、生产和经济的影响，这可能抑制近期增长。
转向资本市场服务板块。投资者交易意愿增强，加上债务市场和流动性强劲，支持了过去几个季度有利增长趋势的延续，尽管地缘政治和财政政策不确定性影响投资者情绪，增速更为温和。债务咨询收入增长27%，投资销售在更具挑战性的比较基础上增长9%。两年累计来看，投资销售和债务咨询收入本季度均增长25%。
我们确认了约1400万美元的增量费用，因与房利美就特定三笔贷款组合达成增强损失分担协议，确认存在借款人欺诈。这是我们在第四季度财报电话会议中提到的组合。资本市场服务调整后EBITDA和利润率增长主要归因于更高的交易收入和同比贷款相关损失的净影响。
展望未来，我们差异化、数据驱动的全球平台实力使我们能继续获得市场份额。我们对债务市场稳定性和资本可用性以及场外资金规模感到鼓舞。全球投资、销售、债务和股权咨询渠道保持强劲，尽管交易完成时间和节奏将受经济前景演变、投资者情绪和利率影响。
转向投资管理。管理资产规模同比下降，主要反映2024年第四季度代表某些客户的资产处置，导致咨询费下降。估值上升和资本募集推动管理资产规模环比增长。第二季度我们募集了10亿美元私募股权资本，使年初至今总额达29亿美元，而2024年全年为27亿美元。
资本募集增长以信贷和核心策略需求为主令人鼓舞，但注意到收入体现需要几个季度，因资本部署预期时间。本季度调整后EBITDA和利润率变化主要因上年同期800万美元收益缺失。软件收入低双位数增长完全被某些大型现有客户技术解决方案支出减少所抵消。附带权益同比变化推动调整后EBITDA改善。
我们继续致力于实现板块持续盈利，同时进行选择性投资推动增长。
转向自由现金流。本季度现金流入增加主要来自房地产管理服务新签和续约客户的增量预付款。贸易应收款回收改善和现金税支付减少部分被租赁和资本市场活动增长导致的佣金支付增加所抵消。虽然现金转换率可能因多种因素逐年显著变化，提高营运资本效率仍是我们首要任务，目标是改善80%的十年平均现金转换率。
转向资产负债表和资本配置。第二季度末流动性总计33亿美元，包括29亿美元未使用的信贷额度。此外，我们有18亿美元商业票据计划未使用额度。净债务减少和过去12个月调整后EBITDA提高推动报告净杠杆率改善至1.2倍，低于上年同期的1.7倍。我们继续以全年平均杠杆率约1.0倍为目标，这是我们0至2倍目标区间的中点。
资本配置优先重点首先是投资于人员和平台的有机增长，以进一步差异化我们的服务并推动各业务线生产力提升。向股东返还资本是高度优先事项，我们将寻求增加股票回购，超过第二季度4000万美元的金额，同时考虑目标杠杆率、整体运营环境和其他并购或投资机会。
我们继续寻求选择性收购，以补充有机计划，提升能力并覆盖多个业务线，特别是在我们的韧性业务中。
关于2025年全年财务展望，尽管经济指标参差不齐且政策环境变化，整体市场背景仍具建设性。鉴于我们强劲的年初至今表现、渠道稳定性和坚实的潜在业务趋势，我们将全年调整后EBITDA目标区间下限提高5000万美元，新区间为13至14.5亿美元。
通过持续关注运营效率以及对平台和人员的投资，我们为长期盈利增长和利益相关者价值创造做好了准备。Christian，交还给你。
谢谢Kelly。本季度利润率和调整后每股收益的强劲增长反映了我们平台的实力和韧性，并让我们对修订后的全年展望充满信心。展望未来并反思行业健康状况，我们看到持续稳定的信号和对业务谨慎乐观的理由。房地产基本面保持稳定，外包理由增强，租户需求增长，债务市场和资本可用性保持强劲。
最重要的是，对高质量、管理良好的房地产的关注正在提升和扩大，我们的租户和投资者客户都比近年更有动力做出投资决策。进入2025年下半年，我们对推动持续有机收入和利润增长、增强韧性、提高投资资本回报率并引领JLL进入下一个增长周期的战略保持高度信心。
结束前，我想借此机会感谢全球同事的奉献和专注，确保我们持续为客户交付成果。接线员，请说明问答环节流程。
谢谢。我们现在开始问答环节。如需提问，请按电话键盘上的星号键加数字一加入队列，如需撤回问题，请再次按星号键加数字一。第一个问题来自摩根大通的Anthony Pallone。请讲。
好的，谢谢。第一个问题关于REMS板块。首先，在项目管理方面，我们看到的强劲表现。我们应该如何看待这些交易的持续时间？这个收入水平是否应该延续并增长？
Anthony，早上好。我们自己也对第二季度项目管理业务的强劲表现感到惊喜，中型项目需求确实强劲，这一趋势在今年剩余时间将持续。因此我们对采取的措施越来越乐观，这些措施使该业务在全球范围内整合并统一流程，这反映在业绩和客户满意度上。
好的。那么在REMS整体上，你谈到了合同新增。我们是否应该理解为至少在接下来几个季度，REMS收入增长将高于趋势水平？
我们说过预计REMS业务中期将实现高单位数至低双位数收入增长。目前我们仍在这一范围内，处于高端。我不会精确预测是低双位数还是高单位数，但可预见的未来有机增长将继续保持在这一范围内。上季度有一些很好的新增合同，将在接下来几个季度开始贡献，因此趋势仍然非常稳定。
好的，那么我的跟进问题可能是，Christian，随着我们过去一年在资本市场和租赁业务触底反弹，开始展望2026、2027年，你认为JLL最大的增长驱动因素是什么？无论是地域、业务线还是利润率方面。重点应该关注什么？
资本市场业务显然对地缘政治和政治环境噪音非常敏感。随着这些噪音减少，交易量将再次增长。尽管有这些噪音，我们看到了相对稳定的利率环境，这很有帮助。作为不利因素的是，4月初的公告导致一些大型交易暂停，这是我们的优势领域，市场份额很高。我们希望这些交易在未来几个季度恢复，这样我们不仅能看到中型交易增长，还能看到大型交易恢复。
在租赁方面，主要挑战是市场新增供应很少。因此租户需要调整预期，可能需要在最佳建筑售罄的情况下接受次优选择，这带来的好处是这类建筑的升级将再次加强我们的项目管理业务。但这是我们在办公领域密切关注的问题，市场新增供应如此之少。
工业领域稳定性可能略好于预期。一旦关税问题尘埃落定，人们适应后，这一趋势应会持续并增长到2026年。
好的，谢谢。
下一个问题来自William Blair的Stephen Sheldon。请讲。
嘿，谢谢提问。首先，能否多谈谈资本市场渠道的情况？与去年相比当前渠道如何？7月交易活动趋势如何？考虑到交易时间不确定性，特别是大型交易，目前是否有良好能见度支持下半年持续稳健增长？
渠道相当强劲，明显超过去年。几乎所有资产类别都如此，零售领域可能尤为突出。住宅再次非常非常强劲。正如前面问题所说，我们对资本市场业务未来表现相当乐观，因为人们似乎正在接受世界上的噪音并继续开展业务。我们只是希望非常大的交易也能重回市场。
明白了，谢谢。关于房利美贷款损失，这似乎是第二次出现这个问题。你认为未来几个季度还有多少额外损失风险？是否有能见度判断这会继续拖累业绩？
我来回答。如我准备好的发言所述，本季度我们确认了一笔贷款损失费用。我们继续审查投资组合并与房利美合作识别是否存在其他潜在欺诈。目前尚未发现具体领域，但我们会持续密切监控，如有发现会及时通报。
好的，谢谢。最后一个快速问题。在房地产管理方面，Kelly，我听到关于合同周转率可能上升的内容，因关注合同经济性。能否多提供些背景信息，这意味着什么？
这具体针对我们的物业管理业务。如几季度前所述，我们已将物业管理业务转入房地产管理服务板块。作为转型部分，我们非常注重围绕增长战略和盈利战略重新调整该业务，并严格审视物业管理组合中的一些合同。因此你会看到我们正在审查这些合同，部分合同将在审查过程中更替。我们预计这一过程会相对平稳。
有道理。谢谢。
下一个问题来自KBW的Jade Ramani。请讲。
非常感谢。想问关于利润率扩张不会线性的评论。你预计接下来两个季度利润率扩张吗？关于这一评论的更多细节会很有帮助。
Jake，你是指整体公司还是业务线的利润率扩张？
整体公司。当你说利润率扩张不会线性时，引发了一些疑问，因为业务有很强的季节性，利润率通常全年上升，我认为你们的EBITDA指引也暗示了这点。能否多谈谈？
今年我们也这样预期。第三和第四季度利润率扩张应明显强于前两季度。
好的。关于资本市场，能否谈谈你对美国与国际增长的预期？欧洲利率下降是否刺激了活动增加？另外能否量化美国与国际业务占比？谢谢。
首先，业务前景相当强劲。关于美国与欧洲和亚太的分化，资本市场收入受两个因素驱动：利率是一个，但只要利率环境稳定，会很快被消化；另一个是租金增长，租金增长受经济发展影响很大，也受新增供应影响。欧洲在经济发展方面仍滞后，增长环境非常缓慢，主要国家特别是德国基本持平或下降，这对当地业务有影响。
第二季度英国表现非常强劲，远好于欧洲大陆，法国和德国成交量下降。未来几个季度大陆可能回升，但不会成为全球成交量的主要驱动力。美国绝对占主导地位并将继续保持，在我们的收入中也占主导。
补充一下地理分布问题。我们约60%业务在美洲，40%在世界其他地区。
谢谢。这是债务业务和投资销售业务的整体占比吗？
是整个资本市场的占比。
好的，非常感谢。
下一个问题来自高盛的Julian Bluelin。请讲。
谢谢提问。想谈谈下半年资本配置，随着现金流增加，我们应该如何看待股票回购与并购的组合？
你会看到我们在第三和第四季度增加股票回购。资本配置优先事项没有变化。如你所知，我们优先投资平台推动有机增长，然后进行股票回购，最后是选择性并购。我们的并购门槛非常高，鉴于股价估值，门槛确实很高。因此我们将在第三和第四季度增加股票回购。
明白了。谈到选择性并购，你们希望增加哪些具体能力或业务？我们看到一些同行进入工程和基础设施、项目管理领域。你们对这些领域感兴趣吗？
我们主要对增长经常性收入流感兴趣。在并购方面，我们主要关注填补型收购，即增加新能力或通过不同地域视角补充现有能力的小型收购。但总体而言，我们对现有平台非常满意。只要通过平台投资能实现高单位数有机增长，我们更倾向于这种方式而非并购。
好的，谢谢。
下一个问题来自花旗的Seth Berge。请讲。
谢谢提问。首先跟进关于并购的评论，随着宏观环境更清晰或对不确定性水平更适应，你们是否看到更多填补型并购机会？
过去几年和今年都有不少机会，我们看了几个，甚至深入考察了一个。但当我们将这些潜在并购的风险回报特征与投资自有平台的机会比较时，总是发现推动有机增长和投资自有平台更有意义。因此过去几个季度我们没有推进太多并购，预计这不会有实质性变化。
这并不意味着我们对并购完全不感兴趣。我们偶尔会进行小型填补型收购，第二季度在投行业务完成了一个。但总体而言，利用现有平台推动有机增长的机会非常有利。
谢谢。第二个问题，在准备好的发言中你提到"谨慎乐观"。与客户交流时，他们如何看待当前宏观环境？你认为可能遇到哪些障碍？美联储利率是否仍是驱动决策的话题？关税是否仍是话题？人们是否开始忽略这些？根据与客户的交流，他们在想什么？我们在考虑下半年交易活动时需要注意什么？
企业领导者越来越认识到，世界和全球政治领导层带来的干扰和噪音在近期不一定会显著改善。因此我们都非常专注于自身业务，在给定环境中实现目标。这可能也是推动我们行业第二季度整体良好表现的原因。尽管面临日常干扰、噪音和戏剧性事件，市场继续表现良好。
因此我们的交易环境实际上很好。对许多客户也是如此。我知道并非所有行业都如此，但我们重点关注的行业往往表现相当好。
谢谢。
下一个问题来自杰富瑞的Peter Abramowicz。请讲。
谢谢提问。想跟进关于项目管理的评论。收入增长本季度非常突出。但听你发言似乎客户资本支出可能放缓，下半年增长轨迹可能放缓。这是否主要与关税相关的宏观不确定性有关？我们应该将此视为第二季度受影响小于预期但后续影响更大的信号，还是只是你们纳入的保守程度？
不要过度解读。第二季度项目管理收入同比增长22%。我们不认为接下来季度会有同等增幅，但仍预期该业务健康增长。如果从22%降至15%，我们不会归咎于潜在关税，这只是增长率的正常化。
好的，谢谢澄清，Christian。关于租赁，你提到办公领域平均交易规模较小。美国是否有任何市场在这方面表现突出？或者交易量较低的市场？
特别是在办公领域，我们的大型门户市场本季度成交量确实较低。以美国最大市场为例，总吸纳量实际上低于非门户市场。一些较小市场总吸纳量更为平稳。从业务组合角度看，我们更倾向于门户市场，因此确实感受到这种组合变化。
好的。感谢跟进。
下一个问题来自Citizens Capital Markets的Mitch Germain。请讲。
早上好，Christian。你谈到一些政策干扰，如果理解正确，这主要集中在大额交易上？因为中小型交易似乎推动了季度大部分增长。
是的，在资本市场方面确实如此。中型交易环境非常强劲。但4月初公告后，一些已深入进行的大额交易被暂停，而其他则完成。第二季度很少有超大额交易推进。如你所知，我们在超大额交易中市场份额很高，这影响了我们投资销售业务的整体增长。
债务方面通常规模较小，第二季度表现极佳，预计将持续。但我们确实感受到业务组合变化，通常我们在大额交易中市场份额很高，这些交易的缺失有所影响。
好的。关于租赁，如果一些客户从A级转向A减或B级产品，这是否会影响该业务线的远期增长前景？
我们在渠道和展望中没有看到太大影响。实际上我们对渠道和展望相当乐观。
谢谢。
这将是一个长期发展过程，不会立即显现。现在许多业主会反思市场上高端空间的短缺，分析投资组合中哪些建筑可以升级，使其在质量认知上接近新建。我预计这类建筑的投资会增加。在纽约市场已经看到这种趋势，高端产品已售罄，但这是全球趋势。
但这不会在未来几个季度的租赁业务中显现，而是中期视角。如前面所说，积极的另一面是项目管理业务将因此趋势获得更高增长率。
问答环节到此结束。现在有请Christian Ulbricht致闭幕词。
非常感谢各位对JLL的关注。本次电话会议到此结束，期待第三季度末再次与各位交流。
谢谢各位女士们先生们。今天的电话会议到此结束。感谢参与，现在可以断开连接。