身份不明的发言人
Robert G. Goodall（总裁、首席执行官兼创始人）
Jeffrey D. Sherman（临时首席财务官）
身份不明的参会者
Michael McHugh（道明证券）
女士们先生们，请稍候。您的电话会议即将开始。欢迎参加Atrium抵押贷款投资公司第二季度业绩电话会议。目前所有线路均处于只听模式。稍后我们将进行问答环节。届时如有问题，请按电话键盘上的星号键2。提醒本次会议正在录音。2025年8月8日星期五。本次电话会议中的某些陈述可能为前瞻性声明。
尽管Atrium认为此类声明基于合理假设，实际结果可能存在重大差异。前瞻性声明基于Atrium管理层在作出时的信念、估计和观点。Atrium不承担因管理层信念、估计、观点或其他因素变化而更新这些前瞻性声明的义务。现在有请Atrium首席执行官Robert Goodall发言。Goodall先生，请开始。
谢谢，感谢各位今天拨打电话。我们的首席财务官Jeffrey Sherman将首先介绍财务业绩，然后我将从运营和投资组合角度谈谈我们的表现。Jeffrey。
谢谢Rob。Atrium继续为股东创造了又一个强劲季度。我们第二季度每股收益为0.28美元，高于去年同期的0.26美元和今年第一季度的0.25美元。截至目前的年度业绩为0.53美元，远高于46.5美分的固定股息。我们第二季度业绩的驱动力是抵押贷款余额从年初的8.87亿美元增至9.21亿美元，高于去年同期的9.08亿美元。
正如预期，我们抵押贷款组合的利率在本季度末降至9.3%，而今年初为9.98%。下降主要由于高收益贷款的偿还与新贷款发放相比，以及加拿大央行两次25个基点的降息。今年第一季度，我们83.7%的抵押贷款组合采用浮动利率定价，其中大多数设有利率下限。我们归类为第二阶段贷款在本季度增至8990万美元，主要由于新增三笔总计5640万美元的商业贷款，部分被3720万美元从第二阶段转出的贷款所抵消。
第三阶段贷款本季度增至4570万美元，主要由于新增两笔总计760万美元的商业贷款和1880万美元转入第三阶段的单户住宅贷款。鉴于我们面临的挑战性市场（Rob将详细说明），这些增长相当温和，反映了我们谨慎的贷款策略。我们继续保持强大的流动性和资本充足的资产负债表。截至第二季度末，资产负债表债务保持在总资产的41.6%低位，信贷额度提取2.65亿美元，总额为3.4亿美元，留有大量额外额度。
本季度我们获得了信贷额度两年延期，并新增两家贷款机构加入银团。总体而言，第二季度在财务表现上是又一个强劲季度。我们继续坚持对新机会的谨慎风险偏好，运营费用仍得到很好控制。我们的资产负债表强劲，将使我们能够承受当前周期性低迷的压力。Rob，交还给你。
谢谢。如Jeffrey所说，我们在2025年第二季度和上半年表现强劲。Atrium MIC第二季度基本每股收益为0.28美元，上半年为0.53美元。总体而言，投资组合从上季度的8.75亿美元增至9.2亿美元。第二季度贷款发放非常强劲，达1.05亿美元，2025年前六个月为2.24亿美元。这一新贷款量远高于（实际上比去年同期高出近5000万美元）我们去年上半年产生的量。这代表了Atrium在正常经济条件下非常稳健的六个月发放，在当前市场条件下更是表现优异。
第二季度贷款偿还放缓至6000万美元，此前两个季度偿还异常高，当时我们年化投资组合周转率超过55%。鉴于房地产行业交易活动减少，我们确实预计第三季度新贷款量和偿还将放缓。我们在实施CMCC战略以增加商业贷款和单户住宅抵押贷款方面继续取得良好进展。商业贷款增至投资组合的27%，单户住宅和公寓增至18%。这两个较低风险领域现在占我们总投资组合的45%以上，高于去年的41%。
尽管在发放时几乎从不贷款超过75%的贷款价值比，我们确实经历了单户住宅逾期增加。为确保投资组合的韧性，我们对单户住宅贷款实施了更保守的承销政策。第二季度，Atrium的平均抵押贷款利率从上季度的9.56%降至9.3%。我们偿还了大量高收益贷款（许多设有利率下限）是部分原因，但过去六个月在当前较低利率下的强劲贷款发放也导致了平均抵押贷款利率下降。
我们预计未来平均抵押贷款利率的下降将趋于稳定。高比率贷款（即贷款价值比超过75%的贷款）总额为4800万美元，占总投资组合的5.2%。这一总额环比有所上升，但仍远低于一年前的7900万美元（约占投资组合的9%）。第二季度，投资组合的平均贷款价值比为61.2%，与前一季度基本持平，继续处于我们期望的范围内。Atrium的第一抵押贷款比例仍高达96.8%。
建筑贷款仅占抵押贷款总组合的3.6%。如我之前提到的，建筑成本在我们目标市场已趋于稳定，在大多伦多地区实际上在下降。因此我们现在更愿意考虑为经验丰富的开发商承销建筑贷款，转向投资组合质量。如Jeff所提到的，第二季度，第二阶段和第三阶段贷款总额从投资组合的10.6%增至14.8%。增加部分由于Atrium对第二阶段和第三阶段贷款分类政策的变更，以更符合行业惯例。
最显著影响是对单户住宅贷款，其中1200万美元从第二阶段转入第三阶段。此前，我们将第三阶段贷款视为减值贷款，意味着我们预期会发生损失。根据新政策，我们将任何违约贷款纳入第三阶段，无论风险状况如何。换句话说，它可以包括我们不预期会发生损失的贷款。请注意，这一政策变更不影响对个别贷款或整个投资组合的准备金。第二季度末有四笔商业和多户住宅贷款总计2510万美元处于第三阶段，这比上季度增加了约800万美元，由两笔贷款组成，均处于违约状态。
好消息是我们不预期...我们预期这两笔贷款都能完全收回。我们在第三阶段的另外两笔贷款也取得了进展，一笔现已有条件出售，另一笔在第二季度有重大还款，应能实现贷款的大幅收回。关于贷款损失准备金，Atrium的总贷款损失准备金在第二季度基本保持在2890万美元不变。这相当于整个抵押贷款组合的314个基点，我们继续认为我们有足够的准备金来保护投资组合。
第二季度，我们续展了信贷额度。我们3.4亿美元的信贷额度在6月底续展两年，包括所有现有参与者和两家新贷款机构。新的到期日现在是2027年5月15日。在第二季度的资本市场中，我们安排了3000万美元的可转换债券，票面利率6%，期限7年。如我们在6月30日的新闻稿中所述，由于监管机构对我们前任审计师的持续审计，我们不得不终止合同。该审计发现我们前任审计师对Atrium 2023年财务报表完成的程序和测试不足。
我们正在协助前任审计师提供额外信息以满足其监管机构要求。我们希望此事能在第三季度末解决。我的经济评论如下。加拿大经济乃至全球经济在第二季度仍非常不确定。加拿大央行现在估计加拿大第二季度GDP下降1.5%，今年剩余时间将缓慢增长1%。加拿大的疲软当然是由美国关税的不确定性引发的。越来越多的人预期某种程度的关税将继续存在，特别是在日本和欧盟最近同意对大多数商品征收15%关税，对钢铁和铝征收50%关税之后。
加拿大6月DPI从5月的1.7%升至1.9%，证实价格压力仍然顽固。美国整体通胀也加速至2.7%。因此，加拿大央行和美联储在7月30日均维持政策利率不变。然而，随后美国疲弱的就业报告以及前两个月就业增长的下调，增加了美联储下次会议降息的可能性。当然，利率下降对房地产行业将是受欢迎的缓解。转向商业市场，全国资本化率似乎已见顶，过去四个季度下降了5个基点。
在大多伦多地区，多户住宅公寓的资本化率在3.85%至5%之间，工业资本化率为5%至6%。办公资本化率范围更广，从5.25%到7.75%，后者为B级郊区办公空间。在温哥华，公寓资本化率较低但升至3%至4.5%，工业资本化率为4.5%至5.25%。办公资本化率从5.25%到7%不等。大多数商业房地产行业表现相当好，包括多户住宅、工业、零售和老年住房。
办公行业仍然疲软，但第二季度有积极迹象显示许多大公司要求员工每周四到五天返回办公室。看看住宅和多户住宅房地产市场，首先是大多伦多地区的转售，6月和7月转售均上升。实际上，7月销售同比增长近11%，是自2021年以来7月转售量的最高水平。新挂牌量仅增长5.7%，上月为7.7%。因此随着销售增长超过挂牌量，市场条件实际上略有收紧。
7月MLS综合基准价格同比下降5.4%。环比来看，基准价格持平。当然最弱的行业是公寓市场，同比下降8.1%。大温哥华地区7月转售同比下降2%。新挂牌量与一年前大致相同，大温哥华地区房价同比下降2.7%，环比下降0.7%。在新房市场，加拿大大多数市场条件仍然极其缓慢。在大多伦多地区，6月新房销售同比下降60%，比10年平均水平低82%。
公寓是最弱的行业，2025年至今仅有五个高层项目推出，总计1200套。唯一的好消息是大温哥华地区在建公寓数量继续从2022年的180套高位降至第二季度末的65400套，预计2025年剩余六个月的完工总量为17000套，然后在2026年降至历史正常年水平，2027年将出现非常急剧的收缩，届时应开始复苏。在大温哥华地区，新房市场稍强。
第二季度售出2200套新房，比上一季度增长55%。尽管仍同比下降29%，第二季度发布了25个项目总计近2100套，季度末预售率为25%。然而库存水平仍然很高，促使开发商降价并提供更多激励措施。要使新房市场完全复苏，我们需要转售增加（这在大多伦多地区似乎正在发生）和持续的价格上涨（这尚未发生）的结合。还需要进一步的政府激励措施。例如HST可能有所减免，开发费用进一步减免，以及可能的一些税收激励措施如MERBs。
我们还需要建筑成本的进一步下降，我认为这将在未来12至18个月内自然发生。总之，我对上半年的业绩感到满意。但我们不抱幻想，认为房地产市场仍然疲软，我们正处于房地产低迷之中。因此我们必须保持非常严格的承销标准。从积极的一面看，我们的承销团队在2025年上半年发放贷款方面做得很好。我们今年至今的贷款发放量比2024年前六个月的量高出近25%。
然而最近我们注意到良好机会的放缓，因此未来六个月我们不太可能产生同样多的贷款量。尽管条件困难，Atrium至今的强劲业绩与过去低迷时期的表现一致。我们的记录表明我们知道如何在市场周期的所有阶段建立和管理有韧性的贷款组合。演示到此结束，我很乐意回答听众的任何问题。
问答环节现在开始。请在键盘上按星号键2让接线员知道您有问题。第一个问题来自道明证券的Michael McHugh。Michael，请开始。
大家好，早上好。首先想澄清一下新的分期流程。您提到现在任何违约贷款都会自动归入第三阶段。这是否部分解释了为什么本季度的准备金低于我们预期的原因，考虑到第三阶段贷款的增加？这样理解对吗？即使这些贷款转入第三阶段，您仍然预期能完全收回？
是的，我们实际上预见到了这个问题。第二阶段没有真正变化，但在第三阶段，大约4500万美元中的2500万美元是由于政策变更，我们不预期会发生减值。其中一个问题是信用减值我们理解为损失，但行业惯例是（这相当解释性而非规定性），信用减值不一定意味着损失。它意味着风险状况的恶化，我想。违约被视为这种情况。因此实际上可以有第三阶段的贷款（我们没有这样的例子），但可以有贷款价值比40%但违约的贷款。
那将被转入第三阶段。我们之前没有这样做。我们认为第三阶段是贷款会有损失的地方。可能是2000万美元贷款有100万美元损失，但这是我们之前的理解，我们发现这不是其他大型金融机构的做法。
所以我们定义第三阶段是客观减值证据。如果有违约，我想那就是客观减值，即使我们不预期会损失贷款。
明白了。好的，感谢这个解释。这说得通。然后也许Rob，如您提到的，再深入一点...很多第三阶段的增加确实来自单户住宅，如您所说。关于您对这些贷款贷款价值比的舒适度的一些评论，考虑到如讨论的，单户住宅市场在某些地区仍然有些疲软。
是的。Atrium几乎从不做贷款价值比超过75%的单户住宅贷款，尽管行业标准认为单户住宅贷款高达80%是常规的。我们不到80%。但显然发生的是市场价值减弱。因此当它们续期时，可能开始时是75%，但现在可能是82%，因为公寓价值同比已下降约8%。因此我们更仔细地看借款人，而不是更注重资产。我们更仔细地看借款人，看房地产类型，以确保我们继续拥有相当好的投资组合。
那2000万美元在第三阶段的大部分我们不预期会损失。实际上，我想我们有200万美元左右的准备金对应那2000万美元。这会让你有个概念。
好的。好的，谢谢。然后如果我可以快速问一个关于流动性和融资的问题...一旦审计师问题解决。您提到可能的时间表，可能在第三季度末。您会考虑重新推出今年早些时候准备的可转换债券发行吗？
我们...可能，你知道，我们不是因为流动性原因做那个可转换债券。如我之前可能告诉过你的，我们做那个可转换债券是为了平衡信贷额度和可转换债券，这是我们一直喜欢做的。我们显然喜欢有一些浮动利率债务在信贷额度中。你显然需要这个。但我们喜欢用可转换债券的长期固定利率资金来平衡它。真正的问题将是，我想，我们的投资组合规模看起来如何？我们使用了多少信贷额度？信贷额度是否因为偿还可能比发放多而减少？
因为我们发现现在发放不容易。市场上活动不多。我想每个贷款人，包括机构贷款人，都发现同样的情况。就是没什么活动在进行。所以很可能，我想很可能我们会想做可转换债券，因为目标，如我所说，不是流动性原因。更多是为了平衡固定利率和浮动利率负债。但我不能确定。我们必须看看当我们能够回到市场时的情况。
我们知道投资交易商对可转换债券的销售方式非常满意。所以我想市场会在机会出现时存在。
这在某种程度上取决于未来几个月的发放和偿还。这样理解对吗？好的，非常感谢。就这些。
好的，谢谢你。
如果其他人有问题，请在键盘上按星号键2。目前似乎没有其他问题。现在将电话交还给Robert Goodall作结束语。
好的。非常感谢各位参加电话会议。我们对业绩感到满意。希望你们也是。对于现有股东，感谢你们对Atrium的持续支持。
感谢各位参与。电话会议现在结束。请挂机。录音暂停。您的线路已被主持人断开。再见。