身份不明的发言人
Christy McElroy（高级副总裁）
Lisa Palmer（总裁兼首席执行官）
Alan Roth（总裁兼首席运营官）
Nick Wibbenmeyer（西部区域总裁兼首席投资官）
Mike Mas（执行副总裁兼首席财务官）
身份不明的参与者
Samir Khanal（美国银行）
Michael Goldsmith（瑞银全球研究）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Steve Sakwa（Evercore ISI）
Craig Mailman（花旗集团）
Todd Thomas（KeyBanc）
Haendel St. Juste（Mizuno）
James Feldman（富国银行）
Cooper Clark（富国银行）
Juan Sanabria（加拿大皇家银行资本市场）
Rich Hightower（巴克莱银行）
Wes Golladay（Robert W. Baird）
Ki Bin Kim（Truist）
Michael W. Mueller（摩根大通）
Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann金融服务公司）
Paulina Rojas-Schmidt（Green Street Advisors）
Michael Gorman（BTIG）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
大家好，欢迎参加Regency Centers 2025年第二季度财报电话会议。目前所有参与者都处于只听模式。正式演讲后将进行问答环节。如果在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的星号0。提醒一下，本次会议正在录音。现在我想把会议交给主持人Christy McElroy。谢谢。您可以开始了。
早上好，欢迎参加Regency Centers 2025年第二季度财报电话会议。今天和我一起参加会议的有总裁兼首席执行官Lisa Palmer、首席财务官Mike Mas、东部区域总裁兼首席运营官Alan Roth以及西部区域总裁兼首席投资官Nick Wibbenmeyer。提醒一下，今天的讨论可能包含关于公司对未来业务和财务业绩的看法，包括前瞻性盈利指引和未来市场状况。这些基于管理层当前的信念和预期，并受到各种风险和不确定性的影响。实际结果可能与这些前瞻性陈述所暗示的有重大差异。
我们可能会做出。可能导致实际结果与这些陈述有重大差异的因素和风险可能包含在我们今天的演讲中，并在我们提交给SEC的文件中有更详细的描述，特别是在我们最近的10K和10Q文件中。在今天的讨论中，我们还将引用某些非GAAP财务指标。可比的GAAP财务指标包含在本季度的盈利材料中，这些材料已发布到我们的投资者关系网站。请注意，我们还在网站上发布了一份包含更多信息的演示文稿，包括与前瞻性盈利指引相关的披露。
我们对前瞻性陈述的谨慎态度也适用于这些演示材料。提醒一下，鉴于今天电话会议上的参与者数量，我们恭敬地要求您将问题限制为一个，然后重新加入队列以提出任何额外的后续问题。
谢谢Christy。大家早上好。我们很高兴再次交付了一个出色的季度业绩，这得益于内部和外部的增长，并通过我们强劲的运营基本面和增值的资本配置得以突出。在运营方面，我们今年表现非常出色。我们在所有指标上继续表现出色，这体现在强劲的同店NOI增长和总NOI增长上。在第二季度，我们在启动SNO管道中租户的租金方面取得了巨大成功，实现了创纪录的低店铺搬迁率，并通过强劲的租金增长保持了活跃的租赁活动。我们的投资团队也在全力运转，寻找高质量的机会，并在今年迄今部署了超过6亿美元的资本。
最近，我们很高兴地宣布收购了位于加利福尼亚州南奥兰治县一个顶级社区的五家出色的购物中心。从战略上讲，这笔交易符合我们所有的标准。它对收益、质量和增长都有增值作用，同时增强了我们在供应受限的南加州市场的存在感。在第二季度，我们还发布了年度企业责任报告，强调了我们的进展和未来的战略方向。我们对企业责任的持续承诺支持我们的业务目标，这仍然是Regency的基础战略，报告中提到的许多成就反映了我们整个团队的奉献和努力。
鉴于我们业绩的强劲、租赁方面的实质性进展和机会主义的资本配置，以及对今年剩余时间的更大可见性，我们提高了全年同店NOI、核心运营收益和NAREIT FFO的增长展望。Regency独特的战略优势继续使我们的公司与众不同，并为我们未来的增长创造了有利条件。我们位于理想郊区贸易区的高质量以杂货店为主的购物中心提供了专注于必需品、服务、便利和价值的零售产品。我们成熟的全国开发平台使我们能够推动实质性的价值创造，而我们强大的资产负债表、低杠杆率和可靠的低成本资本获取能力使我们的团队能够继续追求并成功执行战略增长机会。
2025年才过去一半，我对我们团队迄今为止的成就感到非常自豪。我期待在今年剩余时间以及2026年及以后继续在这一成功的基础上再接再厉。Alan
谢谢Lisa，大家早上好。我们的团队在第二季度取得了出色的运营业绩，同店NOI增长超过7%，其中基本租金是最大的贡献者，达到4.5%。正如我们在上一季度的电话会议上讨论的那样，我们预计第二季度的增长将高于趋势，而我们交付了更好的结果，这得益于多种积极因素，包括强劲的租赁活动、创纪录的低店铺搬迁率、有利的破产结果、几个关键主力租户的租金启动时间提前以及我们的费用回收率的显著改善。我们保持了同店租赁率，并继续提高店铺占用率，因为我们高质量的物业吸引了强劲的租户需求，这些租户来自多个类别，包括杂货店、餐厅、健康与保健、折扣店和个人服务。
我们的团队正在抓住每一个机会来提升商品销售，因为领先的零售商认识到高质量、位置优越的空间供应短缺，而正是在像我们这样的中心，这些一流的零售商才能取得卓越的业绩。我们继续以快速的速度启动SNO管道中的租户，使我们的启动占用率环比再提高40个基点。与此同时，我们还在继续通过新租赁补充管道。我们的租赁与启动占用率差在季度末为260个基点，代表SNO管道中有3800万美元的增量基本租金。
我们在本季度继续推动新租赁和续租的租金增长，实现了10%的现金租金差和近20%的GAAP租金差。我们的GAAP差不仅展示了我们在签署新租赁和续租时推动按市值计价租金增长的能力，还反映了我们在大多数租赁中嵌入有意义的合同租金阶梯的持续成功。总之，我对我们的业绩感到非常自豪，对我们出色的团队为实现这些业绩所做的工作感到更加自豪。我们正在利用对我们一流购物中心的持续需求和行业中存在的出色运营趋势，提升我们的商品销售并推动NOI增长。
随着本年度的租赁启动大部分风险解除，我们正在全速前进，继续建设未来的租赁管道，以推动势头和持续的增长机会，直到2026年。Nick
谢谢Alan，大家早上好。我们保持了强劲的投资活动节奏，今年迄今已部署了超过6亿美元的增值资本。我们的投资平台无与伦比，因为我们有能力收购、重新开发，尤其是从头开发一流的购物中心。正如Lisa提到的，我们最近有一个绝佳的机会进行收购。上周，我们以3.57亿美元的价格完成了对加利福尼亚州奥兰治县Rancho Mission Viejo总体规划社区内的五处资产的收购。我们称之为RMV组合的物业97%已出租，包括超过60万平方英尺的高质量零售GLA，位于南加州最受欢迎的郊区子市场之一。
这些购物中心正好位于Regency的球道上，战略性地定位在主要交叉路口，拥有强大的贸易区人口统计，并由表现优异的杂货店锚定。这笔交易与Regency的资本配置战略非常契合，对我们的增长收益和整体投资组合质量都有增值作用，同时对我们的资产负债表来说是杠杆中性的。此外，我们的UPREIT结构在交易中为我们提供了竞争优势，为卖方提供了税收规划的选择性，以及通过拥有我们的运营合伙单位参与我们未来成功的机会。我们还承担了1.5亿美元的低于市场利率的债务，平均到期期限约为12年。
除了收购这些卓越的资产外，我们还在成功执行5亿美元的开发和再开发管道。与我们整个运营投资组合中存在的基本实力一致，这些项目的租赁活动非常活跃，混合项目回报率超过9%。重要的是，我们的团队正在按时按预算完成项目。我们还在寻找增量机会方面取得了重大进展，尤其是在我们的从头开发计划中。尽管我们行业的总体供应增长仍然有限，但我们继续找到比我们应得的份额更多的有吸引力的项目。作为高质量露天购物中心的领先全国开发商，我们今年已经启动了近5000万美元的新项目，在连续两年启动2.5亿美元或更多的项目后，我们预计2025年至少会达到这一水平。
随着从头开发的大部分投资，全国领先的杂货店和零售商正在表现出强烈的承诺，在我们的市场扩张并与我们合作开发我们正在建设的高质量中心。最后，我们的团队充满活力，并正在利用我们在投资平台内建立的飞轮动力来寻找新的机会。因此，由于我们一流的团队、行业领先的资产负债表、大量的自由现金流和资本获取能力，我们继续看到在收购、再开发和从头开发方面的全面实质性活动。
我们期待在不久的将来宣布更多令人兴奋的投资。Mike
谢谢Nick，大家早上好。正如你们从Lisa、Alan和Nick那里听到的，Regency在本季度再次交付了出色的业绩。我们的同店NOI和收益增长超出了我们的预期，我们对团队为实现这些业绩所做的辛勤工作表示感谢。在强劲的上半年表现之后，结合对今年剩余时间展望的更大信心，我们提高了本年度的盈利指引。我将参考我们盈利演示文稿的第5页和第6页，同时强调一些关键的指引变化。我们将同店NOI增长范围提高到4.5%至5%，中点提高了115个基点。
我们将NAREIT FFO范围在中点提高了每股0.06美元，现在代表全年增长超过7%，并将我们的核心运营每股收益在中点提高了0.05美元，代表增长超过6%。同店NOI指引的提高主要是由于更高的平均启动占用率、更高的店铺保留率以及强劲的租赁启动活动。此外，由于占用率的提高以及我们年度对账流程的完成，我们受益于更高的费用回收率，进一步放大了NOI增长。最后，随着对今年一些更引人注目的破产结果的更清晰了解。
我们还将信贷损失指引缩小到75至85个基点。虽然同店NOI的提高是我们整体盈利指引范围的最大贡献者。我们的增值投资活动也在将盈利指针推得更高，包括我们最近宣布的RMV组合收购预计将产生的增值。我们还大大降低了今年的资本筹集计划的风险。在5月份成功执行了4亿美元的债券发行后，我们以5%的票面利率发行了七年期票据，使我们能够预先为11月到期的无担保债券提供资金，并解决我们剩余的公司级融资需求。
这一发行展示了我们明确的资本成本优势，因为我们仍然是唯一一家同时获得穆迪和标普A信用评级的购物中心REIT。我们的杠杆率舒适地处于5至5.5倍的目标范围内，即使在考虑到以有效杠杆中性为基础融资的投资组合收购后，也将保持这一水平。我们继续产生大量的自由现金流，在我们的15亿美元信贷额度上几乎完全可用，并且还有去年年底通过远期ATM发行未结算的1亿美元股权，我们将在今年下半年结算。
凭借我们行业领先的财务和资产负债表状况，我们将继续采取攻势，执行战略投资机会，以定义持续的盈利增长。说到这里，我们欢迎你们的问题。
谢谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路已进入问题队列。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号2。提醒一下，Regency恭敬地要求您将问题限制为一个，如果有必要，请重新排队。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等片刻，我们正在轮询问题。
我们的第一个问题来自美国银行的Samir Khanal。请继续您的问题。
大家早上好。我想Mike正如你所提到的。本季度同店表现非常强劲。当然，基本租金是一个很大的贡献者，但也看到了一些来自回收、其他收入和百分比租金的积极贡献。所以请告诉我们，您是如何考虑这些不同组成部分对下半年的贡献的，因为我们正在考虑同店NOI的节奏。谢谢。
当然。嘿，Samir，早上好。是的，所以上一季度我们花了一些时间讨论我们在数字中看到的增长率的已知减速，这一点没有改变。然而，我要补充的是，第二季度在其他几个项目上表现异常，这基本上提高了整个海平面。但下半年略低于中点的偏差仍然存在。那么这里发生了什么？正如你所说，基本租金将是并将继续是最大的贡献者。
但一些信贷损失因素是下半年偏差发生的地方。正如我们所知，我们现在有了更多的确定性，我们知道来自Party City、Joanne和Rite Aid的破产搬迁将是下半年的因素。我们还有无法收回的租赁收入。今年上半年的水平非常低，远低于我们的历史平均水平。我们计划在下半年略微提高ULI的水平。我要说明的是。我们计划的水平仍然低于历史水平，但高于上半年，这给增长率带来了一些压力。
最后，从无法收回的租赁收入角度来看，去年下半年有一个比较基数，去年下半年非常低，所以今年我们预期的比较基数略高。在第二季度，有一些百分比租金从第一季度转移到了本季度。其他收入根据定义是一个有点不均衡的项目，我们在第二季度有一点泡沫，最后在准备好的发言中试图给它上色。但我们的对账，再次证明了团队的实力，只是租金支付占用率更高，超出了我们的预期，我们不仅能够按前一年的基础收取租金，而且还能继续收取回收，我应该说是按前一年的基础收取回收，并向前收取回收，这提高了我们的眼水平。
我希望这对增长率和轨迹有所帮助，但我也希望这不会掩盖我们上半年表现非常出色的事实，我们期待继续保持这一势头。
非常感谢。
谢谢Samir。
我们的下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请继续您的问题。
早上好。非常感谢您回答我的问题。问题是关于同店NOI增长算法的。您的演示文稿中有一张精彩的图表，概述了推动本季度同店NOI增长超过7%的不同驱动因素。考虑到未来的情况，比如占用率，您已经接近峰值租赁占用率。也许在启动方面还有一些空间，但您能否谈谈从占用率转向同店NOI增长算法的其他组成部分的转变，以弥补这一点？我知道Alan在他的评论中提到，在大多数续租中继续有意义的合同租金阶梯。
如果您能谈谈这一点，也将非常有帮助。谢谢。
是的，让我从算法角度开始。嘿，Michael，我是Mike。如果Alan认为有必要，我会让他提供一些颜色。1. 感谢您认识到这一披露。非常自豪。团队在分享这一观点方面做得很好。你是对的。我们在启动占用率方面继续看到持续的跑道。虽然我们处于租赁百分比的峰值水平，但我们还没有达到启动的峰值水平。这给了我们信心，随着我们进入今年下半年和2026年，我们有一个持续的，我称之为高于趋势的增长概况或Regency的机会。
我们对此感到兴奋。我会让Alan在几秒钟内谈谈SNO管道，但我们应该看到它以非常积极的方式继续压缩。最后，从算法角度来看，让我分享一下。再开发一直是，我们预计它们将继续对我们的同店NOI增长指标产生非常积极的影响。我们过去谈过25年会有，嗯，你知道，超过100个基点的积极影响。实际上，就我们今天的情况来看，我认为这可能会延续到2026年。
我们在启动、交付和开展再开发业务方面做得非常出色。我认为，这些项目继续对NOI增长产生积极影响的前景将继续下去。
是的，Michael，我会给SNO部分上点颜色。你知道，我只想说我们的团队在将租金上线方面继续取得非常好的进展，正如我在开场白中提到的那样。但我更自豪的是继续用额外的签署租赁来补充这一管道。这个过程正在发挥作用，只是为了让我们的租户尽早开始计划，主动装修我们的空间，使其更具市场性，提前订购设备，所有这些都导致了一些租金启动日期的提前。从正常化的运行率来看，我想我们已经提到，我们预计在稳定基础上，SNL将在约175个基点。
但我们本季度的压缩是一个很好的事情，特别是当它与启动百分比上升同时发生时，确实上升了40个基点。所以团队在这方面运转良好，我希望这个数字随着时间的推移继续压缩。
谢谢，Michael。
谢谢。
我们的下一个问题来自。抱歉。我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。请继续您的问题。
你好，我是Greg McGinniss的Victor Feitivon。我想深入了解这次南加州收购，以更好地理解通过这一视角的交易市场。所以您在与谁竞争这些资产，从您的角度来看，是什么让您在成功执行交易中具有竞争优势？
早上好，Greg。我是Nick。感谢这个问题。你知道，这是一个我可以真正拍胸脯说它确实是场外交易的机会。卖方是一个家族，他们实际上从1800年代就拥有这些物业。他们在南加州拥有数万英亩的土地，他们几代人一直在进行总体规划开发。他们选择了我们。他们来找我们主要是出于三个原因。首先，货币的质量很重要。所以UPREIT交易对他们来说从税收选择性的角度来看非常重要。
他们现在成为Regency Centers的大股东，因此他们获得的货币质量对他们来说非常关键。所以我们感谢他们对我们的平台的承诺以及他们现在对我们公司的所有权。除了我们货币的质量，我们运营的质量也很重要。再次，他们对这个社区有非常深厚的利益，不仅在他们迄今为止所做的开发中，而且未来还有开发，这些项目的东部有住宅。他们生活并购物在这些社区。他们对这些购物中心感到非常非常自豪。
所以确保接管这些购物中心的运营商的质量，以确保它们在未来是一流的，对他们来说至关重要。最后但同样重要的是，在他们的总体规划开发的未来阶段中，有未来的开发机会。所以有机会与他们合作进行未来的开发很重要。所以真的，当他们优先考虑这三个项目时，唯一一家他们认为同时满足这三个条件的公司就是我们。所以我们非常自豪能够与他们合作，为所有相关方达成了一笔高质量的交易。
我只需要再补充一下，我要说我对团队感到非常自豪，因为这需要整个组织的许多人才能实现。正如你可以想象的，这当然不是一夜之间发生的。Nick所说的一切都说明了为什么卖方感到舒适并希望与Regency交易。这归功于人员、我们的战略和我们建立的公司。所以感谢整个团队。感谢卖方。
谢谢，Victor。
谢谢。
我们的下一个问题来自Evercore ISI的Steve Sakwa。请继续您的问题。
是的，谢谢。早上好。您能否详细说明开发机会？看起来开发收益率对你们来说相当高，收购收益率也是。我只是好奇，您是否正在与全国零售商就新开发进行增量讨论。
感谢这个问题，Steve。再次，我是Nick。是的。正如我们几个季度以来一直在阐述的那样，我们继续看到来自一流杂货店的需求，他们在我们开展业务的市场上扩大实体存在。所以我们继续与这些关键杂货店进行非常积极的对话，与他们合作帮助他们建立他们的计划。正如我在准备好的发言中所说，我们对找到这些机会的能力持乐观态度。它们非常困难。我要重申这一点。找到这些交易很有挑战性，但鉴于我们的关系、专业知识和资本，我们是一流的。
我们的团队在全国范围内继续做得非常出色，与这些杂货店合作并将这些交易组合在一起。所以我们持乐观态度。正如我们所说，过去两年我们启动了2.5亿美元的项目。正如我在准备好的发言中所说，我们预计今年将启动那么多甚至更多。我们预计其中大部分将是从头开发，因为我们的团队取得了成功。就收益率而言，正如你所看到的，我们在7%左右，7%以上。我预计我们暂时会保持这一收益率水平。
谢谢，Steve。
我们的下一个问题来自花旗集团的Craig Mailman。请继续您的问题。
谢谢。我是Craig的Nick。您谈到了本季度更好的费用回收率，净运营费用环比显著下降。那么这种情况在未来有多可持续？或者您预计会逆转
从回收率的角度来看，未来会减速，因为第二季度有一些一次性因素，我们完成了年度对账流程。所以不要在这方面太深入，但这导致了一些前一年确认的金额超出了我们去年年底的估计。粗略的数字是大约100万美元的一次性因素计入第二季度。我们确实预计这一回收率基本上会下降约100个基点，如果您使用第二季度作为未来的运行率。但这再次，平均在占用率是推动我们更高回收率的原因。
去年第四季度我们谈到，2025年平均在占用率可能会移动75个基点或更多。现在，鉴于我们在第二季度的成功，我们看到这一数字在2025年移动超过100个基点。平均启动占用率的这一显著变化是推动我们费用回收率根本性提高的原因。
谢谢，Nick。
我们的下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。请继续您的问题。
嗨。谢谢。我想回到南加州收购。您是否有权参与未来的开发或与卖方在南加州该总体规划社区内的未来收购机会？然后您强调了它对Regency的核心增长率有增值作用。能否提供一些关于投资组合内增长机会的额外细节，该组合97%已出租。上升空间与什么有关，是否有任何增量资本支出或再投资资本。预计为了产生这种超常增长？
当然。Todd，让我从您的第二个问题开始。是的，我们对该投资组合的未来增长感到非常兴奋。正如您所说，它97%已出租。然而，我们认为一些租金在短期内还有上升空间，并且有一些小的再开发机会。目前在Sendero市场有一个空置的Rite Aid，我们预计将进行再开发，以及在Bridge Park北部即将空置的CVS。所以该投资组合内的小型再开发。但再次，这正是我们每天在核心投资组合中所做的事情。所以我们预计未来的增长率将超过3%。
所以尽管该投资组合已经得到了很好的照顾，运营得很好，但我们认为其中仍有增长机会，这就是我们感到兴奋的地方。就您的第一个问题而言，我先谈谈收购。不，我们没有能力在该总体规划社区内收购更多，因为答案很简单。我们购买了他们目前存在的所有资产。所以我们对此感到非常兴奋。在这次收购中，我们拥有为这些出色的总体规划开发提供服务的所有零售。所以知道我们真正控制了这个市场，这就是我们感到兴奋的地方。
然后关于未来的开发，有计划未来的开发，特别是在住宅方面，这将为现有资产带来更多需求。但我们确实预计未来可能会有零售，并且我们已经进行了讨论和非常积极的对话，关于参与并合作进行这些未来的项目，以造福所有人。
谢谢，Todd。
我们的下一个问题来自Mizuho Securities的Haendel St. Juste。请继续您的问题。
嘿，大家好。早上好。你们提到计划在今年下半年结算剩余的1亿美元远期股权。所以我猜我很好奇你们对这笔资本的想法或计划是什么。我想我们大多数人认为这是用于开发或再开发，但也很好奇你们近期对更多潜在收购的胃口如何。谢谢。
嘿，Haendel，我是Mike。是的。重申我们的计划，我们将在下半年结算。我们必须在合同上大约在11月底、12月初结算。我们会这样做。我们看到的，从收益用途的角度来看，这都是可替代的。我们将其视为额外的能力，以继续增长我们的开发管道，继续寻找增值的收购机会。所以它进入了那个桶。我要说的是，似乎有一些势头正在建立，关于我们能够整合下游REIT交易的能力，较小的合资企业，我们可以利用整合和我们对这些资产的了解，购买这些购物中心的未拥有部分。
所以这可能是这笔资本的近期直接用途。但总的来说，我只是将其视为增加的能力。
谢谢，Haendel。
我们的下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。请继续您的问题。
太好了。谢谢您回答问题。能否谈谈从这里开始的更远的投资组合式交易，以及您看到的投资组合资本化率与单一资产交易相比的情况，因为我们考虑到南加州收购和收购资本化率指引的上调？
当然。让我先谈谈我们在市场上看到的情况。Cooper，早上好，我是Nick。然后Mike可能会给RMV相关的资本化率上点颜色。所以我们仍然看到整个行业有很多需求。毫无疑问，有资本非常有兴趣在全国范围内拥有不可替代的以杂货店为主的资产。所以无论是单一资产还是高质量的投资组合，看到资本化率在低5%范围内，取决于增长概况，到低6%范围内。在这方面有一些稳定性，感觉过去几个季度一直是这样，鉴于资本的流动和我们行业的兴趣，出于你听到的所有原因，这些原因贯穿我们的运营结果。
所以我们继续保持竞争力。正如我们一直说的，我们业务计划的好消息是，鉴于我们的开发和再开发计划，我们不必购买东西来满足我们的增长目标。但当这些机会出现时，我们觉得我们可以收购质量与我们的质量相当或更好、增长概况相当或更好的资产，并且我们可以增值地融资，我们准备行动。RMV就是一个完美的例子。
谢谢，Cooper。
我们的下一个问题来自BMO Capital Markets的Juan Sanabria。请继续您的问题。
早上好。希望您能谈谈小店铺方面的租户健康状况。您说周转率低于预期，我想。这是为什么，租户对关税的感受如何，特别是在小店铺方面，我认为那里可能较少有能力将成本转嫁或与供应商有谈判杠杆。
Juan，早上好。感谢这个问题。看，我们正在关注我们资产的客流量，它仍然保持积极。我们的应收账款处于历史低点。我们的零售商的销售额上升了，我们的管道，特别是在新租赁方面，仍然非常强劲。所以您关于租户健康状况的问题，在我们的投资组合中非常强劲，我们对如何管理保留率约为77%的纪律性和有意的方法感到非常自豪。这比我们通常看到的略高。再次，我认为这是您在那里看到的一些供应限制，加上对他们来说生产性店铺的结果。
但您知道，对我们来说，循环并增强商品销售一直是我们关注的关键。所以我们从现有租户那里听到的只有非常积极的反馈。当他们考虑您的关税问题时，您知道，他们是经过时间考验的运营商。他们知道如何运营并在不确定的时期保持灵活。您知道，我怀疑如果到了他们需要与供应商谈判的时候，他们会这样做。如果他们需要考虑从其他地方采购商品，他们会这样做。如果是将一些费用转嫁给消费者，他们会这样做。他们将评估所有需要做的杠杆。
我不认为他们坐视不管。他们现在正在评估这些事情，许多人现在正在做出改变。所以反馈是积极的，后面的管道仍然非常积极。
我只想重申我们多年来一直在说的。如果您考虑我们的产品类型，没有人知道。关于政策的影响没有共识。但我们确实知道的是，我们有一个非常高质量的投资组合。您刚刚提到我们的租户健康状况非常强劲，我们位于良好的郊区贸易区。专注于基本需求、价值、便利、日常必需品，我们对未来机会和投资组合内的增长感到非常乐观。消费者，不仅我们的租户有韧性，消费者也非常有韧性。
我们继续看到我们投资组合中的所有趋势，客流量、租户销售额等。对此感觉非常好。
谢谢，Juan。
我们的下一个问题来自巴克莱银行的Rich Hightower。请继续您的问题。
嗨，大家早上好。谢谢回答问题。已经有很多好问题了，但我想也许只是跟进一下关于2025年信贷损失假设的收紧。显然这是一个好迹象，但有没有任何迹象表明2026年可能会有潜在的问题租户，即使不考虑刚才关于租户健康状况非常强劲的评论，有任何领先指标吗？
嘿，Rich，让我谈谈指引和变化。然后Alan可以从租户健康状况的角度跳进来。感谢您帮助我们重申我们确实缩小并降低了信贷损失的展望。我想提醒大家，当我们谈到Regency的信贷损失时，它是破产或失去基本租金的搬迁与无法收回的租赁收入或传统的坏账费用的组合。我要说这两个因素在我们的年度展望中都有所下降。破产展望下降最多。
如果您想想过去三个月发生了什么，只是有了更多的清晰度。我们通过这些破产程序的结果获得了更多的清晰度。我们现在知道我们将失去哪些店铺，哪些不会失去，以及时间和时机，这种确定性使我们能够以非常积极的方式降低我们的眼水平。例如，我们在5月份了解到CVS正在接管我们太平洋西北投资组合中的四个Rite Aid位置。所以这是我们计划的一个变化，使我们能够降低我们的眼水平。
我的意思是，除了Alan已经分享的内容之外，我不知道我们还有什么可以补充的。从展望的角度来看，我们的租户非常健康。我们看到的超过90天的应收账款处于历史低水平。我们将继续预期保留率大约在75至80个基点范围内。租户会搬迁，所以业务计划的这一部分不会改变。积极的资产管理将继续，我们总是寻求升级我们的商品组合，确保我们为消费者提供最好的产品。但同时，会有破产申请。
这是我们业务的一个组成部分。租户会失败。Regency在这些结果上比大多数公司做得更好。在重组中，我们保留了很多我们的租户，而那些我们不保留的，我们通常会很快重新出租，而且通常租金更高。
谢谢，Rich。
谢谢
我们的下一个问题来自Baird的Wes Golladay。请继续您的问题。
大家好。只是想谈谈早些时候。几个租户的启动。这些主要是次级主力租户吗？他们只是希望提前一个季节开业吗？
Wes，我假设您在谈论租金的提前启动。是的，有几个主力租户实际上我们只是能够加速开业。我认为再次，这证明了推动一个非常高效的过程，处于前沿和中心位置，并与我们的零售商合作让他们开业。
Wes，这回答了您的问题吗？
是的。这只是能够让它开业还是他们有点推动说，嘿，我们想开业，而不是可能在秋天，我们想为夏天开业。有什么类似的事情发生吗？
不，我没有。没有。再次，我认为利益总是一致的。我们能越快开业，就能越快让我们的消费者进来，越快能产生销售额，这对我们所有人来说都是真正的双赢。我真的没有更多要补充的了，Wes。这只是良好的合作伙伴关系，我认为这是我们引以为豪的一件事，就是与我们的客户，也就是我们的零售商、租户合作，尽我们所能让他们更快开业。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自Truist Securities的Ki Bin Kim。请继续您的问题。谢谢。
只是几个关于租赁的快速问题。本季度的续租差为17.2%（GAAP基础）。您能提醒我，这包括期权吗？如果不包括期权，这个差会是什么样子？第二个问题，随着时间的推移，关于您可以在更好的质量资产中拉伸占用成本的任何经验教训？我意识到这些资产的占用成本可能更高，但这种弹性随着时间的推移有任何变化吗？谢谢，Ki Bin。早上好。所以回答您的第一个问题，是的，它包括期权，我们的谈判续租率绝对更高，当您从该指标中排除期权率时。
您的第二个问题是关于，
是关于我们推动占用成本的能力。我很高兴回答这个问题，因为我在其他电话会议和大多数会议上都谈过这个问题。显然供应有限。所以供需关系对我们有利。必须是双赢。Alan也用了这个词。我们的租户需要成功，我们才能成功。但他们知道供应有限。我们知道供应有限。所以再次，他们是更好的运营商，他们是经过时间考验的，他们继续投资于他们的业务，并真正找到其他方法来消除他们业务中的成本，以便他们能够负担更高的占用成本。
所以是的，我们绝对在推动。这就是为什么您继续看到团队在续租时获得的非常强劲的合同租金阶梯，以及到期时的租金差。
谢谢。我们的下一个问题来自JP Morgan的Mike Muller。请继续您的问题。
是的，嗨。只是希望您谈谈小店铺方面的租户健康状况。您说周转率低于预期，我想。这是为什么，租户对关税的感受如何，特别是在小店铺方面，我认为那里可能较少有能力将成本转嫁或与供应商有谈判杠杆。
当然。Mike，早上好。感谢这个问题。看，正如我早先阐述的那样，我们继续看到来自一流杂货店的需求，他们在我们开展业务的市场上扩大实体存在。所以我们继续与这些关键杂货店进行非常积极的对话，与他们合作帮助他们建立他们的计划。正如我在准备好的发言中所说，我们对找到这些机会的能力持乐观态度。它们非常困难。我要重申这一点。找到这些交易很有挑战性，但鉴于我们的关系、专业知识和资本，我们是一流的。
我们的团队在全国范围内继续做得非常出色，与这些杂货店合作并将这些交易组合在一起。所以我们持乐观态度。正如我们所说，过去两年我们启动了2.5亿美元的项目。正如我在准备好的发言中所说，我们预计今年将启动那么多甚至更多。我们预计其中大部分将是从头开发，因为我们的团队取得了成功。就收益率而言，正如您所看到的，我们在7%左右，7%以上。我预计我们暂时会保持这一收益率水平。
谢谢，Mike。
我们的下一个问题来自Ladenburg Thalmann的Floris van Dijkum。请继续您的问题。
嘿，谢谢回答我的问题。所以，Lisa，我的意思是，我听到您谈到有利的供需关系，显然是有史以来或至少是近期历史上最好的运营环境之一。您的想法是否发生了变化，关于您的峰值占用率，包括租赁和实际占用率，可以是多少，以及您认为还有多少空间可以推动占用率更高？当然，您的一些同行已经实现了比您更高的租赁占用率，历史上您一直引领行业。您的想法是否发生了变化，关于您还有多少空间可以推动占用率更高？
绝对是的，我们正在继续这样做。我感到很好，我的意思是，我们已经超过了之前的峰值。Alan经常说记录是用来打破的，我们继续打破它们。所以我们的想法已经改变，我们确实相信我们可以继续推动更高。我确实认为租赁百分比与投资组合的质量高度相关。我们的租赁率很高，但同时，您不能孤立地看待它。Nick刚才提到了对再开发和密集资产管理的关注。当您进行再开发时，通常会有战略性的空置，所以这可能会在一定程度上模糊数字。
但毫无疑问，我们相信我们可以继续超越并保持比过去历史更高的租赁百分比水平。
没有上限，Floris。
100%可能是一个上限。
我们非常舒适并绝对承诺。在有利于进行再开发的情况下，也会将空间下线。正如Lisa提到的。好问题。
谢谢，Floris。
我们的下一个问题来自富国银行的Jamie Feldman。请继续您的问题。
太好了，谢谢。只是跟进Cooper问题的第二部分。所以您如何看待更多大规模OP单位交易的潜力？听起来这笔交易花了几年时间才完成。在规模和质量方面非常独特。所以如果您能框定其他类似交易可能在哪里，以及您如何平衡在投资组合交易中接受好与坏，将会很有帮助。谢谢。
是的，让我开始，Nick，您可以谈谈交易的具体情况。真的。Jamie，这真的是一种并购的心态，当您遇到这些机会时。我不想。我的意思是，它们不会经常出现，大规模并购也不会。但心态大体相同。我们正在合作。有给予，有获得。我们正在出售我们的投资组合。他们正在出售他们的资产，我们正在购买他们的资产，他们正在购买我们的投资组合。我们有。我们带来的是我们的价值是什么，我们的净资产是什么。
我们将其与我们对他们的价值、他们的现金流的看法相平衡，然后从那里开始。顺便说一下，这些现金流将包括，在这个特定情况下，他们带来的低于市场利率的债务的价值。只是重申一下，这是4.2%的票面利率，期限为12年，这对它有价值。然后我想谈谈Nick早先提到的观点，Regency可以成为一个磁铁，我们对卖方非常有吸引力，因为任何拥有下游REIT、上游REIT的人。可以提供税收保护。但能够与我们合作，看到合并组织的未来价值以及这些资产和投资组合其余部分的增长潜力，我们认为这使Regency与众不同，因为我们继续寻找更多机会。
我只是补充一下关于如何平衡投资组合的问题，这是我们一直说的。我只重申一下。无论是单一资产，还是五处资产的投资组合，还是整个公司，交易是否对收益有增值作用？它是否对我们的未来增长率是中性的或有增值作用？它是否对投资组合的质量是中性的或有增值作用？如果它满足这些条件，我们就有能力执行，而且我们确实。成功。
是的。只是。抱歉，只是回来，我想在那里提出一些观点，希望通过我们的披露已经很清楚。但是，您知道，我们今年的收益增加了1美分，这再次只是半年的所有权。所以您将其翻倍。我们在相对较小的投资组合上获得了2美分的增值，相对于Regency的资产数量。这再次说明了这笔交易的质量。我认为这是一笔非常特别的交易。非常自豪能有我们的新单位持有人。我知道他们对我们一起取得的成果感到自豪，我们很高兴看到这些物业的增长。
谢谢，Jamie。
提醒一下，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。请稍等片刻。我们正在轮询问题。我们的下一个问题来自Green Street Advisors的Paulina Rojas。请继续您的问题。
早上好。我发现您增加了对加利福尼亚州的敞口，这已经是您的顶级州。您是否有任何战略计划增加或减少对美国其他市场的敞口？或者我应该考虑未来的收购真的几乎100%由细分的贸易区和物业考虑驱动。
Paulina，让我试着回答我认为我听到的关于投资组合多样化和市场敞口的问题。我们真的很喜欢我们运营的市场。我们真的很喜欢全国性的多样化敞口。我们谈过可能有一些市场我们希望进一步扩展，比如今年早些时候我们在纳什维尔的收购。我们将继续在我们喜欢的市场中增量投资。如果再次，如果它满足所有这些条件，如果我们能够找到对收益有增值作用、对增长有增值作用、对质量有增值作用的引人注目的机会。
再次，我们对我们的投资组合多样化充满信心和舒适。我们对任何单一MSA都没有过大的敞口。
谢谢，Helena。
我们的下一个问题来自BTIG的Michael Gorman。请继续您的问题。
是的，谢谢。早上好。理解这是一个较小的组成部分，我们是否可以逆转收购讨论，谈谈处置指引，以及我们如何看待这7500万美元，这些资产是否不再对Regency的增长概况有增值作用，或者这些资产是否可能已经脱离了质量范围，无论是人口统计、地理位置还是这些资产中的租户基础？如何看待这个桶中的内容，并将其用作未来的资金来源？谢谢。是的，感谢，Mike。所以指引今年没有变化。
我们一直预测销售7500万美元。我们本季度将这些的资本化率降至5.5%，现在我们更清楚交易情况。但坦率地说，这主要是一处资产，我们看到其增长潜力低于Regency投资组合的其余部分。顺便说一下，从我们披露的资本化率来看，您可以告诉我们我们获得了相当充分的价值。所以可以说是一个平坦的以杂货店为主的购物中心，我们将处置它，因为我们看到。我们只是不再看到那里的增长潜力相对于Regency。
但指引的其他部分将包括投资组合中非战略性的较小部分。所以我们在UBP投资组合中捡到了一些小型办公楼，鉴于它们与我们的战略不符，我们正在处置。
并重申Nick早先所说的关于我们处于不需要收购任何东西来实现我们的增长目标的位置。鉴于我们出色的开发平台，我们也不需要出售任何东西。但当我们有机会处置一些东西时，正如Mike所说，要么是非战略性的，要么增长率不符合我们对整个投资组合的预期，并且能够增值地投资这些资金，我们将抓住这个机会，我们认为这巩固了未来的NOI增长，并且一直这样认为。
谢谢，Michael。
我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请继续您的问题。
嘿，这只是快速跟进关于收购环境的问题。您知道，我看到您们有大交易。您的一些同行谈到了活动，只是历史上资本化率一直非常紧张。这只是个例，还是您认为未来几年会有更多类似的机会？谢谢。
嘿，Ron，早上好。感谢这个问题。我是Nick。是的，看，现实是卖方在看到需求回升时会出来。正如我早先阐述的那样，投资界对核心以杂货店为主的购物中心有需求。所以我确实认为这正在吸引一些卖方来测试市场。所以当我们看看现在市场上有什么时，我会说比一年前有所增加，我们现在正处于夏季淡季，人们会等到劳动节后才要求报价。
我确实认为劳动节后会有一批资产出来。所以我确实认为我们看到速度略有回升。但正如我们在这次电话会议上多次阐述的那样，我们将追逐那些对我们有意义的交易。并在这些交易上加大力度。但好消息是，我们不必找到这些交易来实现我们预测的盈利增长。
要非常清楚，虽然我们说我们不需要，我们喜欢。而且我们非常成功。如果您看看我们收购引人注目的出色购物中心的记录，这些购物中心满足所有这些条件，我们有资本成本优势。我们有平台优势。当我们能够找到这些机会时，我们已经能够成功执行，我预计我们将继续这样做。
谢谢。非常感谢。
我们已经到了问答环节的末尾。现在我想把电话转回给Lisa Palmer做结束语。
非常感谢，Rob。感谢大家对Regency的兴趣，祝大家有美好的一天。谢谢。
今天的会议到此结束。您现在可以断开线路，我们感谢您的参与。