身份不明的发言人
David Gladstone（董事长兼首席执行官）
Katharine C. Gorka（董事）
Arthur S Cooper（Arthur S Cooper）
未确认的参会者
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
Craig Kucera（Lucid Capital Markets）
Dave Storms（Stonegate）
John Massocca（B Riley FBR）
大家好，欢迎参加Gladstone Commercial Corporation第二季度财报电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。正式演讲后将进行问答环节。如需会议期间接线员协助，请按电话键盘上的星号0。请注意本次会议正在录音。现在有请首席执行官David Gladstone发言。谢谢，您可以开始了。
好的，感谢您的精彩介绍。您主持我们的会议总是做得很好。我们很享受与电话中所有人交流的时光，希望能有更多时间与大家交谈。现在请Kathryn Gerkes发言。她是我们的投资者关系与ESG总监，她将就今天电话会议的某些监管事项提供简要披露。Kathryn，请继续。
谢谢David，大家早上好。今天的电话会议可能包含前瞻性声明，这些声明基于管理层的估计、假设和预测。未来表现无法保证，实际结果可能与这些声明中表达或暗示的内容存在重大差异。由于各种不确定性，包括我们SEC文件中列出的风险因素（您可以在我们网站gladstonecommercial.com的投资者页面找到），除非法律要求，我们没有义务更新任何这些声明。请访问我们的网站获取昨天发布的10-Q表格和盈利新闻稿副本。
如需更详细信息，您还可以注册我们的电子邮件通知服务，并找到如何联系投资者关系部门的信息。我们也在X平台（账号Gladstone Comps）、Facebook和LinkedIn上。两者的关键词都是Gladstone companies。今天我们将讨论FFO（运营资金），这是一个非GAAP会计术语，定义为不包括房地产销售损益和任何房地产资产减值损失加上房地产资产折旧和摊销的净收入。我们可能还会讨论Core SFO，通常是调整某些其他非经常性收入和费用的FFO。
我们认为这些指标可以更好地反映我们的运营结果，并允许更好地比较我们期间与期间的表现。现在请将演讲交给Gladstone Commercial的总裁Buzz Cooper。
谢谢Kathryn，感谢大家参加今天的电话会议。我们期待向大家更新截至2025年6月30日的季度业绩、我们目前的投资组合以及2025年的展望。从更广泛的经济环境开始。2025年第二季度充满了持续的不确定性。虽然4月2日的关税公告最初造成了波动，但市场的焦点随后转向了决策速度的放缓。企业继续评估政策变化、融资条件和全球供应链动态可能如何影响其长期计划。规模足够大的企业已经转向定制建设机会，在可预见的未来减少了关税噪音。
10年期国债收益率在关税公告后短暂跌破4%，但在季度剩余时间大多徘徊在4.5%左右，因为市场调整了对通胀、利率和未来政策方向的混合信号。尽管环境更加谨慎，但我们公司所属的工业房地产行业仍然稳定。根据Cushman Wakefield的数据，2025年第二季度的净吸纳量达到2960万平方英尺，反映了行业季度环比温和增长。空置率因投机性交付而小幅上升至7.1%，但仍与历史平均水平一致。
这表明市场正在接近更平衡的状态。本季度新建筑完工量降至2019年第一季度以来的最低水平，反映了更高的资本成本和开发管道的放缓。Cushman预计，鉴于市场不确定性，建筑管道将继续下降，我们预计这种放缓将对工业租金率施加上行压力，并随着工业用户竞争额外的平方英尺以发展业务而逐渐减少空置。转到我们公司的投资组合，我们对2025年7月开始的下一季度充满信心。在2025年第二季度，我们收取了100%的现金租金，以7895万美元收购了两处总面积519,093平方英尺的工业设施。
将投资组合工业集中度占年化直线租金的比例提高到67%。截至2025年6月30日，保持投资组合占用率为98.7%。我们出售了一处办公物业，获利377,000美元，并完成了一处工业物业的销售交易，之前我们从中确认了390万美元的销售型租赁销售利润。我们将加权平均剩余租赁期限（WALT）提高到7.1年。这是又一个活跃的季度，部署了7900万美元用于新的工业收购，并对现有投资组合进行了战略性和增值性的资本部署。这标志着我们连续第二个季度增加收购量，使过去两个季度成为迄今为止最活跃的季度。
我们在保持严格的承保方法的同时，继续在市场上保持竞争力，专注于信用质量、位置和长期价值。这种纪律在本季度完成的收购和我们选择不追求的众多收购中得到了体现。我们在过去一年评估了数百个机会，并拒绝了许多不符合我们标准的项目，无论是由于信用问题、定价过高还是位置风险。我们果断行动的能力反映了我们持续关注与投资理念一致的高质量关键任务资产。我们看到来自回流和本土化活动的长期顺风，我们相信这些趋势将继续支持对位置优越的工业空间的需求。
我们在2024年第四季度完成的私募债券发行帮助我们自信地执行，我们相信我们严格的方法将继续创造长期价值。展望第三季度，我们仍然专注于收购对租户和行业至关重要且对我们长期战略具有增值性的高质量工业资产。同时，我们将继续有选择地处置非核心资产，以进一步改善投资组合。我们的团队正在积极努力延长租约，抓住市场机会，并通过有针对性的扩张、资本改进计划和定制建设机会支持租户增长。
我们仍然关注整体杠杆，并继续加强我们的资产负债表。凭借我们的信贷额度、手头现金和通过ATM筹集股本的能力，我们有能力将资本部署到增值的工业收购中。我们的投资组合继续产生可持续的现金流。截至2025年6月30日，我们仍然保持近99%的占用率，即使在利率长期保持较高水平的情况下，我们也没有看到租户信用质量的实质性恶化。现在我将电话交给Gary，让他回顾我们本季度的财务结果和流动性状况。
Gary，谢谢Buzz，大家早上好。我今天早上将从回顾我们2025年第二季度的运营结果开始我的财务结果评论。所有每股数字均基于完全稀释的加权平均普通股。本季度普通股股东可获得的FFO和Core FFO每股分别为33美分和35美分。2024年第二季度普通股股东可获得的FFO和Core FFO均为0.36美元。截至2025年6月30日的六个月，FFO和Core FFO分别为67美分和69美分每股。
2024年同期的FFO和Core FFO分别为69美分和70美分每股。截至6月30日的六个月，同店租金比2024年同期增长了6.4%，原因是物业费用回收收入增加以及2024年前六个月后租赁活动带来的租金率上升。我们第二季度的业绩反映了3950万美元的总营业收入和2510万美元的运营费用，而2024年同期的营业收入为3710万美元，运营费用为2600万美元。2025年的营业收入较高，原因是回收增加和租金率提高。
2025年第二季度的费用低于2024年同期，主要是由于2024年所有激励费用的回拨以及较低的折旧和摊销费用，抵消了较高的物业运营费用。在第二季度，我们将净资产从11.6亿美元增加到12亿美元，这主要是本季度两次收购的结果。看看我们的债务结构，42%是固定利率，39%是对冲浮动利率，19%是浮动利率，这是我们循环信贷额度、Term Loan B和Term Loan D（这是我们上季度与KeyBank关闭的新定期贷款）的提取金额。
2000万美元，期限为两年。截至6月30日，我们的有效平均SOFR为4.45%。我们两笔未偿还的银行定期贷款通过3.1亿美元的利率互换进行了对冲，我们继续密切关注利率，并根据需要更新对冲策略。截至今天，我们2025年剩余的贷款到期金额为310万美元，是可管理的。季度末，我们有9440万美元的循环信贷借款未偿还。在截至2025年的六个月中，我们通过ATM计划出售了250万股普通股，筹集了3810万美元的净收益。
我们还通过5月31日出售F系列优先股获得了357,000美元的净收益。截至2025年5月31日，我们的F系列优先股发行到期，我们将不再出售该发行。我们继续管理我们的股本活动，以确保我们有足够的流动性满足所有即将到来的资本需求和新收购。截至今天，我们大约有600万美元的现金和2500万美元的信贷额度可用。我们鼓励您查看我们网站上发布的季度财务补充材料，其中提供了本季度更详细的财务和投资组合信息。
普通股股息为每股每季度0.30美元或每年1.20美元。现在我将节目交还给David。
好的，谢谢Gary。这是一个很好的报告，Buzz和Catherine的报告也很好。团队整体表现非常出色。正如你们今天听到的，这是一个非常不错的季度。总结一下，在第二季度，我们以总计略低于7900万美元的价格收购了两处工业设施。我们出售了一处办公物业。又一处物业处理掉了。这很好。所以我们从中获得了约377,000美元的收益。我们之前从一个销售型租赁中确认了约390万美元的销售利润，这个也已经处理掉了。
我认为商业团队在房地产方面真的很出色。我们拥有良好的节奏。我们以良好的节奏前进，团队在管理我们拥有的物业方面做得非常出色。你们知道，我们拥有很多物业，所以会有很多人出去确保他们收到租金。我们的团队是一群强大的专业人士，他们继续追求潜在的高质量物业，现在有一个很好的收购清单正在审查中。我们的收购团队寻找信用良好的租户。这是我们首先考虑的事情。那么我就说到这里，我们将请接线员回来告诉人们如何拨打电话。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中移除问题，可以按星号2。使用扬声器设备的参与者，在按星号键之前可能需要拿起听筒。请稍等，我们正在轮询问题。我们的第一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请继续您的问题。
谢谢。早上好。
早上好。
你们能谈谈收购渠道吗？你们在市场上看到了什么，收购量如何？
谢谢，Gaurav。我们目前有六份意向书发出。我们在市场上很活跃，目前正在关注大约20笔交易。在这六份意向书中，我们希望在下周或之后听到这些交易的授予。如您所知，我们已经进入了夏季时期，所以速度会稍微放缓。但我们希望其中一笔约5000万美元的交易下周能落到我们手中。除此之外，我们还有大约18、19个项目处于初步审查阶段。我们将按照之前提到的，根据我们的信用要求和回报，努力完成其中一些交易。
但我们预计，随着夏季结束，人们回到办公室，通常会出现一个上升趋势。
好的，第二个问题。你们能提醒我们一下你们出售的工业物业的背景吗？
如果我理解您的问题，关于我们出售的工业物业的信息。是的，是的。那是乔治亚州的一处物业，他们在租约中有购买选择权。所以他们显然行使了选择权并购买了。
好的，明白了。最后一个问题是关于激励费用豁免的。看起来本季度激励费用被豁免了。你们能谈谈你们如何决定豁免多少激励费用，以及我们应该如何看待未来的豁免？
当然，我们与管理层进行了讨论。如您所知，公司与股东非常一致。因此，我们每季度都会考虑这一点，并与管理层讨论。我们显然希望奖励我们的员工并留住他们。所以我们每季度都会审视这一点，为所有相关方做出正确的决定。
好的，谢谢。我没有其他问题了。
谢谢。
好的，下一个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自Lucid Capital Markets的Craig Kucero。请继续您的问题。
是的。嘿，早上好，伙计们。你们的G&A费用有相当大幅度的增加。我猜这与一些Core FFO调整有关，比如预付发行成本注销和销售交易成本。这样理解对吗？
是的，没错。而且在第二季度，我们还有一些额外的费用，因为我们的年度会议。
明白了。好的，所以你们在今年上半年在收购市场上非常积极。你们的杠杆率有所上升，但与去年同期相比仍然持平。你们是否考虑在今年下半年进一步增加杠杆来完成5000万美元或更多的交易？你们如何看待未来的融资增长？
我们不太愿意增加杠杆。我的意思是，如果必须的话，我们会稍微增加一点，但我们的目标是尽量降低杠杆率。我是说，如您所说，确实增加了一点，但那是为了消化所有这些收购。
明白了。换个话题，你们能谈谈本季度完成的租约续签吗？也许相对于之前租金的涨幅以及你们本季度完成的租约的期限？
当然。涨幅大约是2.5%，期限延长了。关于我们即将到来的续约，我们在2025年还剩一个，实际上我们正在努力签订一份10年以上的租约，涨幅大约为2%，这将使该建筑再延长10年以上。然后看看2026年，我们有大约10个到期租约。正如David提到的，我们的投资组合管理团队正在积极处理这些到期租约，包括2026年和2027年的。在2026年的10个租约中，我们已经联系了所有租户。
我们相信至少有6个会续约，因为他们有续约选择权。另外四个中，有一个我们非常有信心会签署租约购买。我们在奥斯汀的GM大楼已经接待了寻找约45,000平方英尺空间的租户的参观。至于2027年，我们有13个租约，已经联系了所有租户，老实说，我们有信心其中12个会续约，他们有续约选择权。但我们正在与他们讨论，提前做好准备。
太好了。感谢这些细节。我没有其他问题了。谢谢。
谢谢。
我们有第三个问题。
谢谢。我们的下一个问题来自Stonegate的Dave Storms。请继续您的问题。
早上好，感谢回答我的问题。我想先问一下，看起来资本化率可能开始攀升到8%以上。你们能谈谈你们在市场上看到的情况吗？它们今年会达到9%吗？类似的情况。
我不认为它们会达到9%，至少在平均资本化率基础上不会。竞争太激烈了，David，我相信你也知道。所以我们看这个问题时，我们不会购买那些位于西海岸和其他一些非常热门的工业地段的物业。我们希望在增长路径上。所以我们的资本化率我认为平均会在8.5%以上。
这非常有帮助，谢谢。然后考虑到一些宏观不确定性，你们是否需要对承保流程进行任何更改，以确保仍然获得所需的租户质量？你们是否看到宏观环境对租户有任何有意义的重大影响？类似的情况。
目前我们没有看到任何有意义的重大影响，再次强调，我们的租金收取率是100%。我们不会改变我们的承保标准和租户资格要求。我们当然关注宏观可能产生的影响，比如关税等，但我们不会改变我们的承保标准。
这非常有帮助。感谢回答我的问题。
不客气，David。谢谢。
我们有第四个问题。
谢谢。提醒一下，女士们先生们，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。我们的下一个问题来自B. Riley的John Masoka。请继续您的问题。
大家早上好。
早上好。
那么考虑到循环信贷的未偿还金额，你们有什么计划用其他形式的债务或其他资本来偿还或延长它？
嗯，我们有几个选择，最直接的可能是在ATM上出售股票，用股权偿还。我们正在与贷款人集团讨论再融资我们的信贷额度。所以也有可能将部分债务转为定期贷款。当然，我们已经完成了一次私募，如果利率配合，我们可能会再做一次。
好的，然后你们谈了一些关于办公物业租赁的情况，但在资本回收方面，你们是否看到资本化率有任何变化？考虑到一些宏观叙述，可能利率不确定性增加，回归办公室等。
关于资本化率？如前所述，我们的平均资本化率我认为有所上升。我们当然不打算购买任何办公物业，我想您也不是这个意思，但我们已经将资本从办公物业回收到工业物业，并将继续将资本部署到我们拥有的物业中，前提是这些资本将对股东和公司具有增值性。
我想问的是，你们是否看到资本化率收紧或扩大，因为你们可能出售办公物业以重新部署到工业物业。
我们最近的销售显示，我不会说收紧，但资本化率对我们来说是可行的，以便能够回收到工业物业。
好的。然后与第一季度类似，但更明显的是，可变租金收入抵消了较高的费用。有什么具体原因吗？
没有。有时候是季节性的。没有什么特别的。
第二季度有什么一次性项目不会延续到第三季度吗？无论是报销方面还是总收入租金收入方面。
可变租金，如果您看的话，它们确实会变化，它们是可变的，而且很多是由于发生的费用。所以我不认为您可以按一比一的方式跟踪这些，在未来也是如此。
然后有什么一次性项目在租金收入中吗？比如租约终止费或类似情况。
那不会计入可变租金。不，那不是回收。
不，不，我明白。只是总的来说，在2025年第二季度的租金收入中。
我再说一遍。
2025年第二季度的总租金收入中有什么一次性项目吗？
没有什么特别高或一次性的。没有。
好的，非常感谢。我没有其他问题了。
谢谢，接线员。我们有第五个问题吗？
目前没有更多问题。我想请管理层做结束发言。
好的，非常感谢。很好的问题列表。我们希望下个季度能得到两倍多的问题。当你们开始关注我们并提问时，这非常好。这就是本次会议的结束。我们度过了一个不错的季度，我们期待今年剩余时间也会不错。本次讨论到此结束。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与，祝您有美好的一天。谢谢。