身份不明的发言人
Briony Quinn（执行副总裁兼首席财务官）
Jeffrey J. Donnelly（首席执行官兼董事）
Justin L. Leonard（总裁兼首席运营官）
身份不明的参会者
Smedes Rose（花旗银行）
Cooper Clark（富国银行）
Austin Wurschmidt（KeyBanc资本市场）
Chris Woronka（德意志银行）
Duane Pfennigwerth（Evercore ISI）
Daniel Hogan（Baird）
Chris Darling（Green Street）
Floris van Dijkum（Compass Point LLC）
Ken Billingsley（Compass Point研究与交易）
大家好，感谢您的耐心等待。欢迎参加钻石岩酒店公司2025年第二季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。请注意今天的会议正在录音。发言人演讲结束后将进行问答环节。如需提问，请按电话上的星号11键并等待您的名字被宣布。如需撤回问题，请再次按星号11键。现在我将会议交给今天的发言人Brian E. Quinn，首席财务官。
大家早上好，欢迎参加钻石岩2025年第二季度财报电话会议和网络直播。今天与我一起参会的是我们的首席执行官Jeff Donnelly，以及我们的总裁兼首席运营官Justin Leonard。在我们开始之前，让我提醒大家，我们今天许多评论并非历史事实，根据联邦证券法被视为前瞻性声明。正如我们在提交给SEC的文件中所描述的，这些声明受到众多风险和不确定性的影响，可能导致未来结果与我们今天讨论的内容存在重大差异。此外，在今天的电话会议上，我们将讨论某些非GAAP财务信息。
这些信息与最直接可比的GAAP财务指标的对照表可以在我们的收益新闻稿中找到。第二季度可比RevPAR增长为0.1%，由1.1%的房价增长和80个基点的入住率下降驱动。由于我们正在将塞多纳的Orchards Inn酒店改造为La Verge的Cliffs酒店，RevPAR受到约50个基点的负面影响。总RevPAR增长为1.1%，原因是每间已入住客房的非客房收入增长了4.2%，较第一季度显著加速并超出我们的预期。
事实上，本季度每间已入住客房的非客房支出达到了160美元的新季度高点。投资组合的团体客房收入增长了0.8%，商务散客收入增长了4.2%，休闲散客收入下降了1.6%。餐饮是本季度的亮点，无论是收入还是利润。餐饮收入增长了3.1%，宴会、餐饮和零售均有所增长。虽然我们对收入表现感到满意，但我们更自豪的是餐饮利润的增长。利润增长了6%以上，是收入增长的两倍，利润率提高了105个基点。
我们的资产管理团队努力重新设计菜单定价，重新考虑份量大小，并优化零售营业时间以最大化生产力。谈到总体费用，我们对运营商本季度的成本管理感到非常自豪。除了芝加哥物业税增幅超出预期外，我们的运营费用仅增长了0.7%，收入增长了1.1%，工资和福利增长了3.1%。考虑到投资组合整体2.6%的费用增长，酒店EBITDA利润率收缩了97个基点。然而，排除芝加哥税收增加，利润率将提高30个基点。公司调整后的EBITDA为9050万美元，调整后的每股FFO为35美分。
最后，过去12个月的每股自由现金流（计算为调整后的FFO减去资本支出）增长了约4.5%，达到每股63美分。现在我将重点介绍本季度我们城市酒店和度假村的表现。我们的城市投资组合占我们EBITDA的60%以上，本季度实现了3%的RevPAR增长。4月是最强劲的月份，增长4.6%。然而，由于关税公告带来的不确定性增加，我们看到RevPAR增速在6月放缓至1.6%。尽管如此，本季度房价增长保持稳定，约为2.5%。
本季度RevPAR增长最强劲的是我们在旧金山、圣地亚哥、纽约、波士顿和芝加哥的酒店。我们城市酒店的总RevPAR增长比RevPAR增长高出100个基点，餐饮收入增长超过5%。我们城市投资组合的总费用增长了5.7%。然而，排除芝加哥物业税增加，总费用增长仅为2.5%，意味着利润率增长约95个基点，而报告中度假村投资组合的利润率下降了104个基点。可比RevPAR下降了6.3%，总RevPAR下降了3.9%。重新开发的塞多纳Orchards Inn（现称为L'Auberge的Cliffs）的开业延迟了12周，因为我们等待城市颁发入住证书，因此影响了度假村投资组合的表现。
排除Cliffs，我们的度假村可比RevPAR和总RevPAR分别下降了4.7%和2.7%。与城市投资组合类似，我们看到度假村在4月之后的表现较为疲软。然而，本季度每个月的非客房支出受到的影响小于RevPAR。我们在佛罗里达的度假村RevPAR下降了4.1%，较第一季度报告的下降有所改善。每间已入住客房的非客房支出增长了令人印象深刻的6.7%，导致总RevPAR仅下降0.6%。严格的成本控制使这些度假村的酒店EBITDA利润率几乎持平。提醒一下，我们的佛罗里达度假村在疫情后需求恢复较早，因此在当时经历了较大的劳动力成本增长，之后才稳定在如今较低、更稳定的增长水平。
佛罗里达以外的度假村RevPAR表现各异。Chico和Sonoma增长了中个位数。然而，Hyphen Sale下降了23%，因为它去年受益于一个大型内部团体。展望第三季度，我们预计我们整个投资组合的RevPAR将下降低个位数，费用增长将保持低位。整个投资组合的团体客房收入增长了0.8%，房价上涨了3.3%，客房晚数下降了2.5%。当我们进入今年时，我们2025年的团体预订速度增长了约1%，这是我们公司历史上最强的团体收入。
我们已经连续几个季度强调，我们在2024年下半年的成功将为2025年同期带来困难的比较。截至8月1日，我们2025年的团体收入速度仍增长了约1%。但您看不到的是我们从一个20个基点的赤字中实现的RE加速，这仅仅是一个月前由解放日后的压力造成的。我们的团体潜在客户量在整个第二季度有所改善，这是对潜在需求的令人鼓舞的声明。然而，我们的转化率尚未重新加速，这突显了在不确定环境中继续不愿承诺的情况。
我们很高兴我们的酒店为2026年做好了强有力的准备，团体收入速度目前增长了12%。提醒一下，团体通常占我们投资组合收入的约30%。谈到资产负债表，7月份我们成功地对我们的高级无担保信贷额度进行了再融资、扩大规模并延长了到期日，将其规模从12亿美元增加到15亿美元，在5月和7月分别偿还了Worthington Renaissance和Hotel Clio的抵押贷款后，我们的定价网格保持不变。我们在Weston Boston Seaport还有一笔抵押贷款，我们打算在9月初用我们新信贷额度的增量收益提前偿还。
届时，我们将没有资产受到担保债务的限制。在2029年之前没有债务到期，包括我们的延期选择权，我们所有的债务都可以随时提前偿还，无需成本或罚款。我们非常感谢我们的贷款合作伙伴在整个过程中坚定不移的支持。我们已宣布或支付了截至今年每季度每股0.08美元的普通股息，根据我们2025年的应税收入，可能会宣布第四季度的额外次级股息。本季度我们再次利用股价的脱节，以每股7.46美元的平均价格回购了略低于170万股的普通股。
自本季度末以来，我们继续回购股票，导致年初至今回购了360万股，金额为2730万美元，资本化率略低于10%。我们还有1.468亿美元的股票回购授权额度剩余，并继续认为回购是当前环境下我们最佳的资本使用方式之一。说到这里，我将电话交给Jeff。
谢谢Brianny，感谢大家今天早上加入我们。在我开始之前，我想花点时间祝贺我们的团队和我们的创始人兼董事长Bill McCarten在6月庆祝钻石岩成立20周年。我感谢我们员工为钻石岩带来的能量和热情，我真的很荣幸能与这个一流的团队合作。今天我想重点谈谈我们如何计划在中短期内推动每股自由现金流的超额增长，当前的交易环境，我们的ROI项目，近期的价值创造机会，最后是我们2025年展望的基础。
我们认为，推动最强盈利和每股自由现金流增长的REITs应该获得领先的股东总回报。是的，与其他受益于长期租赁的房地产行业相比，酒店业更具波动性，这些租赁可以掩盖其潜在的波动性。但这并不意味着我们不能随着时间的推移平均实现具有竞争力的每股增长。为了实现这一目标，您应该期待钻石岩从低自由现金收益率的酒店转向更高收益的投资，利用机会处置买家比我们更看重的资产，在存在超额ROI时重新投资于我们的资产，而不仅仅是超额RevPAR增长，审慎延长翻新周期，特别是当资产质量和运营表现不需要刷新时，以及在估值脱节时通过股票回购重新投资于我们自己。
正如您所记得的，历史上我们在每间客房的资本支出上花费了20%更少。我们投资组合的年龄和状况已经并将继续使我们的资本支出决策受益，使我们在办公或零售物业方面具有相对优势。超额租户津贴可以用来推动溢价租金，但这并不意味着这样做总是明智的资本使用。同样，RevPAR和EBITDA也可以通过超额资本投资来获得。早些时候，Brynie分享了我们的每股自由现金流结果。我鼓励大家将资本支出后的指标纳入您的估值框架，以了解管理者是否在您的资本上获得了适当的回报。
关于交易环境，自我们上次电话会议以来变化不大。仍然存在有趣的收购机会，但卖家通常没有压力且耐心。在过去的几个月里，我们的承销倾向于团体和休闲导向的度假村以及陷入困境的城市物业。这些度假村的要价资本化率在7%到9%之间，但在前期资本和物业税重置后实际上要低100到150个基点。高端不可替代的度假村通常以5%到6%的要价资本化率上市。在城市市场，新的高性能资产要价7%的资本化率，而需要资本的旧资产要价9%的资本化率。
再次强调，在初始资本支出后，进入收益率可能低100到150个基点。在所有这些情况下，定价都高于我们目前的交易水平。因此，我们最佳的资本使用方式一直是并继续是以略低于10%的资本化率回购我们的股票，并为我们在塞多纳的ROI项目提供资金，我们预计该项目将实现超过10%的稳定收益率。我们继续致力于资产处置。我们的时间表受到了近期联邦政策变化后果的负面影响。尽管如此，我们仍然专注于增值的回收机会。虽然我们通常不会为这类交易设定时间表，但我们预计在未来12到24个月内会比历史上更加活跃。
谈到我们的内部投资项目，去年我们有六家酒店在全年进行了错开的翻新，今年我们又有四家酒店进行了错开翻新，以最小化翻新干扰。去年进行翻新的酒店为我们今年的投资组合提供了坚实的收入和EBITDA顺风，我们再次期待今年翻新为2026年带来顺风。最大的顺风和对酒店价值最有意义的是约2500万美元的翻新和将Orchards Inn（现称为Cliffs）整合到l'Auberge de Sedona中。翻新的客房享有红岩的壮丽景色，受到了客人的热烈欢迎。
两家度假村将在第三季度末完全整合，新的山坡泳池、酒吧区和活动空间将在那时完成。尽管等待入住证书导致了较高的收入中断，但散客和团体预订现在正在加速。Cliffs今年的部分婚礼收入预计将比2024年全年增长一倍以上。仅Cliffs就应推动2026年RevPAR增长25到50个基点的顺风。我们仍然非常有信心这个ROI项目在稳定后将实现10%的成本收益率。我们认为，像塞多纳或波士顿的Dagny这样范围和时间紧凑的翻新和重新定位最适合上市公司。
您不应期望我们进行大型多年期的重新定位。至于投资组合中未来的价值创造机会，我们增加客房的最大机会是在蒙大拿州Chico Hot Springs的700多英亩土地上。未来，在Destin和Fort Lauderdale还有潜在的海滨住宅开发机会。此外，我们的三个特许经营协议将在2025年至2027年间到期。这种罕见的情况代表了一个机会，通过重新挂牌、取消挂牌甚至出售，以很少或没有重大资本支出来创造股东价值。这三个中最大的是近800间客房的Westin Boston Seaport District，其协议将于2026年12月到期。
我们期待在该过程展开时向您更新。在总结我们的2025年指引之前，我想提供一些关于我们投资组合的背景信息，因为我们所处的运营环境已经并预计将继续使高端投资组合受益，与我们的全方位服务同行相比。我们拥有第二高的年度入住率，第二高的ADR超过每晚300美元的客房比例，本季度第二高的酒店EBITDA利润率以及最高的客房和餐饮利润率。年初至今，RevPAR指数为115，40%的酒店目前在TripAdvisor上排名前五。
这些成果是在每酒店G&A最低（几乎比平均水平低40%）的情况下实现的，同时在每间客房的资本支出上比同行少20%。费用和资本效率与收入表现同样关键。现在大致谈谈我们的展望。我们的水晶球绝不清晰，但感觉比三个月前稍微不那么模糊。过去几个月联邦政策转变的速度可能已经达到顶峰，并应在中期选举前缓和。虽然这些转变极具破坏性，并且我们已经经历了它们对业绩的增量影响，但它们对我们公司和更富裕的休闲客户的影响相对较小。
我们在第二季度高端投资组合中团体潜在客户量的改善中看到了这一点，过去一个月我们2025年和2026年团体预订速度的加速，散客和团体客人的非客房支出的持续强劲，以及在几个月的下行压力后7月需求持平。我要强调现在还为时过早，但我们的运营结果和远期预订表明，我们可能正在进入一个比三个月前更稳定的运营环境。我们维持全年RevPAR增长为负1%至正1%的展望，但我们受到第二季度和第三季度初非客房支出趋势增加的鼓舞，我们现在预计2025年总RevPAR增长将比RevPAR增长高出50个基点，比我们之前假设的持平表现有所提高。
对于第三季度，我们预计RevPAR将下降低个位数，面临最困难的比较。在8月，我们预计2025年公司调整后的EBITDA将在2.75亿至2.95亿美元之间，中点上升250万美元，每股FFO将在0.96至1.06美元之间，中点上升0.01美元。我们预计的资本支出保持不变，为8500万至9500万美元。我们的2025年指引没有假设我们赎回8.25%的优先股，这些优先股可以在8月31日或之后赎回。我们的指引没有假设回购额外的普通股，目前的隐含资本化率为9.7%，尽管我们扩大的信贷额度为我们提供了这样做的流动性，如果我们选择这样做的话。
感谢您今天早上的时间，我们很乐意回答您的问题。
谢谢。提醒一下，如需提问，请按电话上的星号11键并等待您的名字被宣布。如需撤回问题，请再次按星号11键。稍等片刻进行提问。我们的第一个问题来自花旗银行的Smedes Rose。您可以继续。
早上好Smedes。嗨，早上好Jeff。我想问你关于你在准备好的讲话和新闻稿中提到的关于高端投资组合稳定的事情。你能谈谈，你是在谈论特定的物业吗？还是在谈论你整体投资组合中你认为高端并花费更多的客人？你能稍微详细说明一下吗？当然，当然。抱歉造成任何混淆。是的，我在新闻稿中的引述实际上是指我们的整个投资组合，我们是在说需求不再像最近几个月那样疲软。
所以我们实际上正在走向稳定。所以底线是，这是关于基本面从某个较疲软的时间点改善的评论。好的。然后我想问你刚才提到第三季度RevPAR下降低个位数。你知道，我认为这是我们整个行业在总结第二季度时看到的一个主题。但就你们而言，你们是全面看到这种情况，还是在休闲方面有特别的疲软，或者你能谈谈是什么导致了下降吗？
这是Justin，我认为老实说，我认为我们从年初开始就一直对第三季度的疲软保持一致。我们去年第三季度表现非常出色。特别是，芝加哥的DNC是一种一次性的异常事件，使得公司面临困难的比较。所以我认为这真的是我们第三季度疲软的驱动因素。这并不一定是趋势线的变化。我只是认为特别是在8月，由于去年发生的一些非重复性的超常事件，我们在团体预订速度上有点不足。好的。我只是，你知道，看看去年芝加哥万豪酒店的结果，看起来与23年基本一致。
我只是想知道他们，我是说，这是否只是对这两年都比较困难？我认为波士顿也有点困难的比较。但举个例子，我认为去年8月，芝加哥万豪酒店的团体收入超过了50%。这在该酒店8月这样的月份中并不常见，而且价格远远超过我们通常在8月实现的价格，这完全归因于民主党全国代表大会。所以我认为这特别是对我们来说是一个困难的比较。
好的，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。您可以继续。
嘿，谢谢回答问题。感谢你之前关于股票回购的评论，看起来你在杠杆目标内还有一些空间，但好奇如何考虑继续回购与解决本月晚些时候可赎回的优先股之间的关系。
是的，早上好，谢谢。当然股票回购是一种有吸引力的资本使用方式。在目前我们交易的水平上，我认为仍然是接近10%的资本化率，非常有吸引力。你知道，我们当然会考虑回购优先股的机会。
这不在我们今年剩余时间的指引中。随着我们实际上进入季度末和年底，我们将继续权衡什么是最佳的资本使用方式。但我认为我们在追求各方面有吸引力的选择上有很大的灵活性。很好，谢谢。然后作为一个快速的跟进，你能提供关于塞多纳重新定位的最新情况吗？好奇你是否能提供关于酒店预期表现的任何更新，以及第四季度远期预订的价格趋势如何。是的，现在还早。我是说，酒店实际上刚刚开始自我营销。
当你想到第四季度时，传统上这并不是塞多纳的旺季。通常是春季和秋季。但我昨天看的预订速度实际上相当令人鼓舞，当你只看Cliffs建筑时，我们在第四季度获得了团体业务，这在历史上是我们不会获得这种业务的时期。我认为这与这次翻新有很大关系。但当你比较年率时，它们比去年同期高出150到200美元。所以看起来虽然还很早，但它正在按我们预期的那样进行。
很好。非常感谢。
谢谢。我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的Austin Wordsmith。您可以继续。
谢谢，大家早上好。你提到过去一个月团体预订速度开始回升，从负20个基点回升到下半年增长1%。业务的哪些部分真正推动了这一点？是城市度假村吗？还是部分由于塞多纳的开业？然后我想知道在这些时期，你们通常是否看到潜在客户量在转化为预订业务之前改善，以及整体较短的预订窗口。谢谢。
这是Jeff，我要说你问题的第一部分，今年团体预订收入速度的很多改善实际上是在城市方面。我是说，我们的一些度假村，它们可能有小的团体部分，但可能不足以承担整个投资组合的重量。我认为这只是我们在一些短期团体上取得的成功，坦率地说，这些团体仍然更难获得一些转化。我不知道。Justin，你有什么想法吗？
我认为从短期角度来看，我们对第四季度也稍微乐观一些，因为从同比来看我们没有选举。从团体预订的角度来看，去年有几周的可用性被排除在外，我们现在有能力在短期内销售。
我明白了。然后你能框定一下今年团体对投资组合RevPAR增长的拖累有多大吗？虽然我知道26年的团体预订速度不一定等同于你将实际实现的，但有没有办法框定这种变化的幅度，以及26年哪些市场真正推动了增长？谢谢。
是的，我本来想说我不确定团体是否一定是一个拖累。我是说，当然最近一个季度商务散客是一个亮点，我会说。但我认为当你想到下半年时，我们的团体预订速度相对持平，我认为同比来看。所以到目前为止它并没有真正成为一个拖累。但正如我们提到的原因。这是因为DNC大会在第三季度的周年纪念。我会说这在很大程度上为我们下半年在团体方面创造了挑战。
但这是已知的。这不是新消息，我会告诉你。这实际上从去年我们取得好成绩以来已经知道了12个月。
然后关于26年，什么是大的驱动因素？
哦，对于我们26年的预订速度，我是说，我认为波士顿可能是我们同比来看增长最好的市场。如果它在26年有一个非常好的全市日历，我认为从整个投资组合的角度来看，这是最大的驱动因素。是的，我们的团体收入速度对明年来说继续保持相当强劲。
我认为是低双位数。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自德意志银行的Chris Horongo。您可以继续。
早上好，伙计们。谢谢回答问题。早上好，Jeff。关于休闲方面，我认为你刚才在准备好的评论中提到，度假村是你以合适价格关注潜在收购的一个领域。如果你们研究了游轮的影响，我认为外界有一些担忧，认为酒店业，特别是度假村，正处于一种长期趋势中，正在失去一些业务给游轮行业。我很好奇你们是否相信这一点，或者你们是否做过任何相关工作，以及这是否会潜在影响你们的决策。
是的，这是个好问题。我会告诉你。我是说，这总是很难，因为游轮乘客不会打电话告诉我们他们本来会来。所以很难确切知道。我认为其中一些与你所追求酒店的价格点有关，也许在某些方面与地区有关，那里更可能是游轮客户。但这当然是我们考虑的事情，无论游轮是否在获得份额。但再次强调，很难将其孤立为一件事，因为它取决于物业的类型。
例如，奥斯汀湖，这是一个非常高端的spa产品。我不知道它是否直接与游轮客户竞争，但再次强调，这与你从哪个市场获得客户有关。所以这是我们确实考虑的事情。当然在Keys，我认为你可能会看到更多直接的竞争。
是的。好的，有道理。谢谢，Jeff。然后作为成本的跟进，我认为我们当然从你们和其他人那里听到，压力似乎有所缓解，特别是在工资方面。我知道物业税和保险总是有一些细微差别或大的差别，但总体而言，你会说你比三个月或六个月前对工资压力更受鼓舞吗？
是的，我是说，我认为最近一个季度排除芝加哥物业税，我们的费用，我相信Ronnie提到，增长了约70个基点，我认为劳动力成本增长了3%，如果我没记错的话，我认为我们的工资增长了约2。
我认为是。
是的。所以，我是说，我认为比我们预期的要好一点。我不能说同行看到了什么，但我认为我们拥有的一个优势是，当你想到过去几年我们的投资组合时，我们有更多的休闲曝光。我认为这些资产和市场在疫情中恢复得更早。所以我们正在召回员工，并实际上提高工资以让人们回到酒店。而我觉得一些城市市场可能在周期后期才看到需求恢复。
你可能有一些市场，比如西海岸市场，可能仍在恢复他们的团体需求。所以他们仍在增加员工，你可能仍在了解你真正的劳动力成本是多少。我的感觉是为什么我们在劳动力成本上的暴露可能比平均水平要好一点。
是的，是的，有道理。很好。谢谢，Jeff。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Evercore ISI的Dwayne Finnigworth。您可以继续。
嘿，谢谢。早上好。周五快乐。Jeff，你对酒店业和行业宏观有非常好的见解，当然现在不会要求你提供指引。但当你展望更远的未来时，你认为行业Revpar加速的关键驱动因素是什么，或者你的基本情况是，我们明年仍然在这些持平水平附近波动。
嗯，我希望我们不是。我是说，我愿意相信一些我认为笼罩在经济周围的不确定性，在我看来，这抑制了私人固定投资，这往往是RevPAR长期最大的驱动因素之一。
你知道，我认为公司被鼓励在国内重新投资。但即使抛开这一点，我认为如果我们在政治方面有较少的动荡，这可能会给公司更多的信心，这些事情会改善或创造一个改善的情况，明年你可能会看到更多的固定投资。与此同时，酒店业在管道中几乎没有供应。这不是一个担忧。所以我愿意相信我们明年会看到RevPAR加速。
谢谢。然后具体谈谈你刚刚完成的这个大再融资，它将解除一些物业的抵押贷款债务。
你能谈谈这提供了什么样的灵活性吗？是运营灵活性还是交易灵活性，还是其他什么？
是的，Dwayne，我会说两者都有点。是的，它确实为我们提供了很多运营灵活性，让我们的物业不受担保债务的限制，可以在不需要贷款人同意的情况下对物业做出决策。我想在交易方面，现在我们所有的债务都可以在我们的选择下完全提前偿还，没有罚款。所以这是另一个优势。
是的。我还要指出一点，Dwayne，实际上我们所有的债务现在都是市场化的，所以没有，我会称之为对我们的FFO和现金流的逆风，关于债务重置和滚动到市场水平，如果你有疫情前或疫情期间水平的债务。
谢谢。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Baird的Daniel Hogan。您可以继续。嗨，早上好。
谢谢时间。快速问一下，关于非客房支出，这种增长水平是否可持续到2026年，是否有任何信心背后的原因，或者任何信心？然后你谈到了非客房支出的定价能力，也许分解一下价格与数量，这其中的增长是什么？
是的，我会说现在说2026年还为时过早。我们刚刚开始预算过程。我认为这与明年团体的形成方式以及如何推动宴会和餐饮有关。团体业务表现不错。
不要误解为它不会继续表现良好，但我认为你的团体组合也与此有关，以及休闲客户的表现如何。所以我对它能保持乐观，但还没有什么让我有信心说会或不会。至于价格与数量，我坦率地说没有一个很好的答案给你。我认为我确实认为它可能更偏向价格，因为一些非客房支出当然是在餐饮方面，可以重新思考我们的菜单，无论是定价，还是份量控制，但也是非餐饮项目，如停车或设施费等。
所以我没有一个很好的答案给你关于分解，但我的直觉是它可能更偏向价格。
好的。然后跟进一下，你有，你有关于非客房支出在餐饮、非餐饮、宴会和餐饮、停车方面的增长信息吗？增长是全面的还是只是你的增长指标？
是的，我是说，我认为本季度我们看到的增长相当广泛，我是说来自团体业务和休闲散客业务。所以这意味着我们实际上在城市酒店和更传统的度假村酒店中都看到了这一点。
很好。非常感谢。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Green Street的Chris Starling。您可以继续。
谢谢。早上好Jeff。你提到有意在未来一两年内更积极地追求资产出售。你能谈谈你如何平衡一方面套利机会与另一方面作为一个小盘REIT的现实以及可能随之而来的一些效率问题。这是否在某种程度上限制了你们相对于替代方案（如将资本回收为新收购）的缩小意愿，或者类似的事情？
是的，这是个好问题。我是说我认为我们偶尔会得到这个问题，如何平衡这一点？我想我会说当然在我们的行业中有其他公司比我们小，讽刺的是其中一些公司的估值比我们好，这对我来说有点难以理解。
所以最终我认为，如果有脱节，意味着我们变得太小，还有其他力量可以为你解决这个问题。但这是我们考虑的事情，但我会说这不是我们在试图做正确的事情时夜不能寐的事情。
好的，这很公平。对我来说就这些了。谢谢你。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Ladenberg的Flora Span Dictum。您可以继续。
嘿，伙计们，谢谢回答我的问题。所以Jeff，想听听你的想法。更宏观地说，因为你希望市场评判钻石岩。市场应该从调整后的EBITDA增长还是从每股FFO增长来看待钻石岩？你认为人们应该关注的关键是什么，人们对公司有什么误解？
我认为这只是我对这个行业的更多评论，这就是为什么我提到其他一些物业类型。
Floris是，我认为最终，如果这次通话中的任何一个人完全拥有这家公司或任何公司，你会更关注你个人带来的底线，而不是一些，你知道的，收入表顶部的指标。所以我理解这个行业使用EBITDA，无论是公开还是私人，来评估资产，但我认为如果你是一个私人投资者，你会更清楚你花费的资本来推动这一点。我认为华尔街有时更关注RevPAR和EBITDA的方式不幸地忽略了为驱动这些结果而投入的一些资本。
而且有一个平衡。我认为你希望适当投资，而不是仅仅过度支出。所以我不是说一定是这个指标还是那个指标，但我认为你必须关注那个资本支出。所以无论是资本支出后的EBITDA还是资本支出后的FFO，比如每股自由现金流，我认为作为估值框架的一部分来看是有价值的。
谢谢。也许我的跟进问题，也许如果你们能谈谈Chico的机会，你认为你们能做什么？你们能投入多少资本，预期的回报是什么？或者现在还太早？
现在还太早。
只是我们在那里有大量的土地，你知道是否可以是。我认为像住宅开发。不是我们会那样做，但你知道，有机会你可以出售土地用于开发，或者我们能否在那里增加钥匙。正如我提到的，那片土地足够大。如果你看过它，有方法可以增加客房并使其成为现有物业的一部分，但你也可以做一些完全不同的事情。明确地说，我不认为我们一定想成为酒店开发商，但那里可以做，无论是露营还是更模块化的东西，有机会。
那是我们在思考的事情。但现在还不能给你具体的数字或回报。但考虑到我会说在那里建设的便利性，这当然是一个有趣的机会。假设回报必须远超过10%才能证明投入资本的合理性，对吧？是的。或者更高。更高的确定性。你知道，随口一说。我会告诉你，我不期望这比我们在塞多纳或Dagny所做的工作大得多。
很好。谢谢，Jeff。
谢谢。
谢谢。提醒一下，如需提问，请按电话上的星号11键。我们的下一个问题来自Compass Point研究与交易的Ken Billingsley。您可以继续。
早上好。我想问一个问题。你能听到我吗？
不，抱歉，我刚才有一秒钟没听到你。
好的，很好。所以我的问题是关于团体占收入的30%，我预计行业中的竞争会去争取团体并试图加速对他们来说会很高。所以你能谈谈像无品牌投资组合与有品牌或有奖励的相比，你们如何营销，以及你们如何争取在可能更具竞争性的环境中获得团体业务？
我想这取决于资产。
例如，像索萨利托的Cavallo Point，这是一个例子，在工作日追求的那种客户，可以是小型团体会议，寻找像场外活动。你知道，这是30到50到70人的会议，可能是科技公司，他们现在不愿意去旧金山市中心。所以我想我会说这真的取决于情况，因为在光谱的另一端，你有一个1200间客房的芝加哥万豪酒店，你在那里举办更多的协会业务。
而万豪在那类营销和销售方面非常出色。
我认为我们投资组合的现实是我们的大型酒店主要是品牌受限的。所以我们在某种程度上依赖那个品牌潜在客户渠道来获得大量的团体业务。但我想，正如Jeff提到的，在较小的一侧，特别是当你转向豪华细分市场时，我认为客户正在寻找差异化的体验，不一定想在带有品牌标签的东西上花大钱举办活动。所以我认为这是我们在Cavallo、Sedona、Henderson beach等地看到一些成功的地方，人们正在寻找差异化的体验。
而正如Jeff提到的，芝加哥的1200间客房或波士顿的800间客房，这些是更传统的会议体验。我们确实有，你知道的，一种品牌保护伞覆盖这些资产。好的。所以我们必须看看你实际寻找的团体市场，并实际上将它们与酒店分开。这让你能够瞄准。它瞄准的可能是不适合其他人的较小团体。是的，我认为这当然是我们大多数独立物业的方向，这些物业往往规模较小且ADR较高。
我是说，我们取得的很多成功是追求，你知道的，小型公司会议，高管团队的场外活动，这些活动花费高但评价也很高。还有一个问题，你说过一些关于某些处置计划的法规，法规影响了你的一些处置计划。是否有任何障碍仍在影响某些资产的计划？不一定。我会说一些挑战是我们在一些交易上已经走得很远，我认为这些交易本有助于处置，而信贷市场在4月定价上有很大的波动，当然芝加哥的物业税增加。
这些都是在那时对我们想要做的事情造成压力的因素。此外，还有对美国外国投资的税收的担忧，所以再次强调，有很多来自欧洲和加拿大的外国基金投资美国，这再次暂停了这一点。这不仅仅是你失去了来自外国国家的人，而是即使是国内投资者也开始认为他们有某种优势，这使得在谈判或感觉你在从实力谈判时环境更具挑战性。
很好。感谢你回答我的问题。
谢谢。
谢谢。我现在想把电话交回给Jeff Donnelly进行任何结束语。
没有结束语。希望大家夏天愉快。谢谢。
谢谢。本次会议到此结束。感谢您的参与，您现在可以断开连接。