身份不明的发言人
Miles F. Callahan（资本市场与投资者关系高级副总裁）
Michael A. Seton（总裁兼首席执行官）
Kay C. Neely（执行副总裁兼首席财务官）
Kris Ellwanger（IT与公司设施副总裁）
身份不明的参会者
Nate Crossett（法国巴黎银行Exane）
Michael Lewis（Truist证券）
Robert Stevenson（Janney Montgomery Scott）
我是Sam IT SA Sam。早上好，欢迎参加Sila房地产信托2025年第二季度业绩电话会议和网络直播。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零联系会议专员。现在我将会议转交给主持人，Seal资本市场与投资者关系高级副总裁Maya Scanahan。您可以开始了。
早上好，欢迎参加CLO房地产信托2025年第二季度业绩电话会议。昨晚我们发布了业绩公告和补充材料，可在我们网站投资者关系栏目investors.com上查看。今天与我一起参会的有总裁兼首席执行官Michael Seaton，执行副总裁兼首席财务官Kay Neely，以及执行副总裁兼首席投资官Chris Flowhouse。在开始之前，我想提醒大家，今天的评论将包含根据联邦证券法规定的前瞻性陈述。前瞻性陈述通过诸如"将"、"打算"、"相信"、"预期"或其他类似词语和短语来识别。非历史事实的陈述，如关于预期财务表现的陈述，也是前瞻性陈述。实际结果可能与这些前瞻性陈述所预期的结果存在重大差异。
关于可能导致我们的结果与这些前瞻性陈述产生重大差异的因素的讨论，包含在我们提交给SEC的文件中。请注意，在今天的电话会议上，我们将提到非GAAP指标。您可以在我们第二季度业绩公告和业绩补充材料中找到这些历史非GAAP指标与最直接可比的GAAP指标的对账，这两份文件都可以在我们网站的投资者关系栏目和我们提交给SEC的8-K表格中找到。现在，我将电话转交给我们的总裁兼首席执行官Michael Seaton。
谢谢Miles，大家早上好。感谢大家抽出时间参加我们的电话会议。今天，我们的团队再次交出了一份积极的季度业绩，这得益于优质的运营基本面和我们坚持审慎资本配置策略的能力。虽然宏观经济和立法的不确定性仍然是首要考虑因素，但CLA的投资组合继续全面发力。凭借5.31倍的强劲平均EBITDARM覆盖率、9年半的投资组合加权平均剩余租期、2.2%的有意义的年度合同租金增长以及超过5.68亿美元的流动性，我们具有韧性的投资组合和令人羡慕的资本状况为提供稳健的盈利增长奠定了基础，并增强了我们在强劲运营表现基础上为股东维持健康股息的能力。
我们仍然对我们专注于基于必需品的医疗保健解决方案感到鼓舞，这些解决方案专注于为患者提供在方便的位置以可承受的价格获得更好结果的运营商。尽管国会山提出了各种与医疗保健相关的提案，但我们的战略医疗保健重点，加上即将到来的老龄化成年人"银色海啸"这一最终顺风，使我们有信心通过与已建立且有韧性的租户合作，在长期内继续增长。随着《One Big Beautiful Bill法案》的通过和签署成为法律，在医疗保健方面存在不确定性，该法案最终将如何影响医疗保健提供系统的各个方面。
然而，在我们医疗保健连续护理过程中，许多租户在报告财务结果时向我们提供了付款人组合信息，报告医疗补助报销的租户仅占收入基础的很小一部分。我们的租户对医疗补助的有限接触，因此我们的投资组合在很大程度上是由于我们投资的医疗保健设施类型、提供的服务以及它们所在的市场。在第二季度，我们继续专注于我们的增值和深思熟虑的资本配置策略。4月，我们完成了对多佛医疗设施资产的场外收购，这是肯特县唯一的住院康复设施，也是特拉华州仅有的四家之一。
该设施租给了两家一流运营商的合资企业，Bay Health是一家非常强大且成功的投资级评级医疗系统，是该州第二大医疗系统，PAM Health或pam是全国最大和领先的急性后期医疗服务提供商之一。该设施建于2019年，比公司历史上任何其他PAM设施都更快地达到了稳定，并且仍然保持非常高的利用率。由于市场需求高且市场竞争少，我们有机会扩大该设施，我们目前正在与现有租户讨论。
季度结束后，我们完成了对德克萨斯州Southlake的两处医疗办公大楼投资组合的收购。这些物业受益于强大的运营协同效应，因为在传统医疗办公大楼执业的医生经常在门诊手术中心进行手术，从而在两栋建筑之间创造了独特的转诊和护理路径。这三处设施都非常适合seal的模子，我们很高兴将它们纳入我们的运营平台。除了这三笔交易外，我们目前正在对超过7000万美元的新净租赁医疗交易进行独家LOI，这些交易目前正在进行典型的收购前尽职调查过程。
这些物业的最终收购取决于我们的尽职调查和交割过程，但是，如果它们发生，我们目前预计它们将在第三季度左右完成。除了我们最近完成的净租赁收购外，我们还利用我们的股票回购计划执行了超过700万美元的股票回购。在本季度，我们注意到我们的公开市场价格和私人市场估值之间存在足够大的脱节，因此决定使用手头的多余现金为股东获取增值。正如之前所传达的和本季度所展示的，股票回购是我们工具箱中的一个工具，如果我们认为股价存在脱节，我们可以使用。
话虽如此，我们的偏好仍然是通过收购实物物业来实现增长。最后，我很高兴地报告，我们已经为我们的Stoughton资产制定了战略愿景和解决方案。在探索了过去几个月的许多选择后，我们认为，为股东创造最高价值的途径是拆除建筑物并为单独使用而对土地进行授权。建筑物的拆除将停止大部分费用泄漏，预计将在今年年底左右完成。随着Stoughton资产退出服务，我们的投资组合租赁比例上升至99.2%。
Seala的优势在本季度得到了充分展示。我们的资产负债表实力和流动性状况继续使我们能够通过执行增值交易来抓住机会，同时使用多余现金执行战略性股票回购。尽管当今医疗保健领域仍存在许多噪音和不确定性，但我们本季度的创造性资本配置决策证明了我们专注于为股东提供长期最佳价值的承诺。现在，我将请Kay讨论我们的财务表现。
谢谢Michael，大家早上好。我很高兴报告我们的财务业绩呈现积极趋势，这源于我们最近进行的各种增值交易。2025年第二季度，我们报告的现金NOI为4190万美元，与2025年第一季度的4120万美元相比增长了1.7%。这一增长主要是由我们的诺克斯维尔医疗设施和多佛医疗设施收购推动的。与2024年第二季度相比，现金NOI增长了5%，这得益于我们上一年的收购活动以及我们同店现金NOI增长1.5%。
这部分被Stoughton医疗设施的现金净运营亏损所抵消，这是由于与去年相比，该设施处于空置状态，而我们去年仍在收取一些租金。请注意，随着Stoughton的拆除工作正在进行，我们已将该资产从同店池中移除。我们第二季度的AFFO为每股稀释后0.54美元，比2025年第一季度增长了1.7%。这得益于之前提到的现金NOI驱动因素，以及由于第一季度惯常的审计和会计费用导致的G和A较低，部分被主要由收购活动导致的较高利息支出所抵消。
与去年第二季度相比，我们的总AFFO下降了2.7%，这主要是由于与收购活动相关的利息支出增加以及去年年底某些掉期交易的替换，部分被我们从夹层贷款中获得的利息收入和之前提到的现金NOI项目所抵消。此外，由于去年将部分资金用于修改后的荷兰式拍卖要约收购，我们从货币市场账户获得的利息收入比前一年有所减少，从而减少了加权平均流通股的数量。因此，与去年第二季度相比，每股AFFO没有减少。
正如Michael提到的，我们以每股约24.09美元的平均价格执行了超过730万美元的战略性股票回购。我们认为这一执行对收益和NAV都有增值作用，并且我们使用运营产生的多余现金流来资助这些回购。我们可能会继续用手头的多余现金执行回购，具体取决于其他资本部署优先级。董事会最近批准了一项为期三年的股票回购计划，股票回购金额高达7500万美元，在任何12个月内回购金额不超过2500万美元。也就是说，我们更倾向于利用我们的资产负债表能力和流动性状况来收购符合CEILA战略的净LEAF资产，这些资产对收益和投资组合质量都有增值作用。
投资组合的实力再次通过租户或担保人层面的财务报告收集得到体现，占我们投资组合ABR的73.4%。我们的报告租户保持了强劲的EBITDARM覆盖率，为5.31倍，高于2024年第二季度的4.64倍。值得注意的是，我们的MOB和IRF覆盖率分别同比增长了2.26倍和0.73倍，我们现在有40%的租户与投资级评级的租户担保人或附属公司相关，高于去年同期的36.4%。我们大多数租户和担保人所拥有的显著且不断改善的覆盖率进一步增强了我们通过周期和长期内增长收益的信心。
与我们的租户类似，Seala仍然处于强劲的财政状态，这体现在我们的资产负债表状况上，季度末拥有5.688亿美元的流动性，净债务与EBITDA RE的比率为3.6倍。我们报告的本季度AFFO支付率为74%，8月5日，公司董事会批准并授权了每股0.40美元的季度现金股息，将于2025年9月4日支付。正如我们过去所说，我们认为保持一个具有低至中等杠杆、充足流动性和财务灵活性的强劲资产负债表是成为一个有韧性和可持续的REIT的基础。
在这种环境中，经济和立法的不确定性仍然笼罩着市场，这正是我们继续将公司定位在一个能够承受甚至可能利用干扰的地方的原因。今天，我们仍然致力于以审慎的方式进行外部增长，确保收购符合我们的战略，并且具有增值性和可持续性。这种深思熟虑的方法，加上我们租户强大的运营表现，使我们仍然对我们的资本配置理念和长期维持股息充满信心。现在，我将电话转交给Chris，分享我们投资组合活动的细节。
谢谢Kay，大家早上好。过去的几个月里，我们再次取得了成功，完成了符合我们投资标准的净租赁收购，租赁势头强劲，并持续建立了我们的收购渠道。我们新收购的多佛医疗设施，是该公司历史上启动最成功的PAM Health物业，是符合Nacella投资战略的资产的一个典型例子。这是一个较新且利用率很高的设施，位于一个进入壁垒很高的市场。有限的竞争和持续的高利用率为我们提供了扩大设施的机会，我们目前正在与租户讨论，并期待在短期内实现这一目标。
这个机会是通过我们与PAM Health的现有关系，从一个私人所有者那里作为场外交易获得的，这凸显了cela通过我们强大的关系发现和交易增值交易的独特能力，这些交易对市场的其他部分是不可用的。季度结束后，我们完成了对一处两栋医疗门诊大楼投资组合的收购，价格约为1620万美元。这两处物业位置优越，利用率高，租给了部分由投资级附属公司拥有的运营商，由于它们的互补用途和彼此接近，运营协同效应提供了一个独特的动态，进一步增强了租户，否则它们本身就很适合我们的投资组合。
该投资组合包括一栋租给GI联盟的医疗门诊大楼，GI联盟是美国最大的独立胃肠病服务提供商，以及一个租给Baylor Scott and White Health（Tennant Healthcare的子公司）和一个高绩效医生集团的合资企业的门诊手术中心。该投资组合位于德克萨斯州的South Lake，是达拉斯的一个富裕郊区，人口统计特征引人注目，距离拥有302张床位的Baylor Scott and White医疗中心约两英里，进一步增强了转诊基础。与我们最近收购的多佛资产一样，这两处物业对投资组合的质量有增值作用，是我们将继续追求的类型的机遇。
今年以来，我们已经完成了约7500万美元的高质量收购，目前还有超过7000万美元的物业处于独家LOI阶段。除了我们在收购方面继续取得的成功外，我们还继续经历强劲的租赁势头。在第二季度，我们总共执行了三份续约，总面积约为56,000平方英尺，所有这些续约的租金都有正增长。我们正在与2025年租约到期的少数剩余租户密切合作，预计所有这些租户都将续约。我们还在积极与我们的租户合作处理2026年到期的所有租约。
我们还在继续为开发一个全新的60,000平方英尺的住院康复设施和一个60,000平方英尺的行为医疗设施的夹层贷款融资取得进展。自我们上一季度更新以来，我们已经收到了发起费，并开始为行为设施的开发提供资金。正如之前披露的，我们预计这两笔夹层贷款将在第三季度末完全到位。这些贷款在开发期间为公司提供了强劲的风险调整后回报，同时为SELA在建设完成后为每个设施创造了未来的购买选择权渠道。
CLA的投资理念是投资于由运营商运营的基于净租赁必需品的医疗基础设施，这些运营商在方便的位置提供积极的结果，这一理念保持不变。我们的收购机会仍然强劲，因为我们继续看到单一资产，以及最近更多的投资组合机会。我们看到的净租赁机会包括服务于整个医疗保健连续体需求的设施，并且大部分定价在6.5%至7.5%的资本化率范围内。展望未来，我们的团队成员仍然专注于寻找符合CLA标准的高质量投资机会。这结束了我们的准备发言。我们现在将进入问答环节。
谢谢女士们先生们。我们现在将开始问答环节。如果您有问题，请按星号键加一。在您的按键电话上，您会听到提示音，表示您已举手。如果您想退出投票过程，请按星号键加二。如果您使用的是扬声器电话，请在按任何键之前拿起听筒。请稍等片刻，等待第一个问题。您的第一个问题来自法国巴黎银行的Nate Crossett。请继续。
嘿，早上好。关于7000万美元的LOI，您能告诉我们这些是什么类型的资产吗？您知道，我们应该预期的定价是什么样的？除了LOI之外，今年下半年的趋势是什么样的？
当然。Nate，我是Michael。感谢您今天参加。正如我们提到的，我们有7000万美元的额外物业处于独家LOI阶段。除此之外，我还要告诉您，我们还有一些有趣的机会，我们正在考虑这些机会可能是现在和年底的可能性。特别是那些我们正在进行尽职调查的收购物业，这些物业与我们目前拥有的物业类型一致。从资本化率的角度来看，我们给出的资本化率指导范围一般在低六到中七之间，这些特定物业属于我描述的范围的上限。
就资本化率而言。我还要提到，这些物业的租期非常长，将对我们的整体投资组合的剩余平均租期产生非常有利的影响，并且还有与投资组合中其他部分一致的租金增长条款。
我听得对吗，是7000万美元，对吧？不是七。
哦，我道歉。是的。略高于7000万美元，正确。是的。
好的，好的，好的，是的，没有区别。您能不能，我想您也改变了回购计划，对吧？变成三年。我想是的，但每年上限为2500万美元。鉴于您对这7000万美元的定价评论，您如何看待今年最多回购2500万美元？
正如我们过去提到的，我们认为股票回购选项是工具箱中的一个工具。正如提到的，我们在本季度以每股约24.09美元的平均价格回购了略高于700万美元的股票。董事会之前已经批准了在12个月内回购高达2500万美元的股票。现在董事会批准的是在三年内回购高达7500万美元的股票，每年不超过2500万美元。因此，如果我们看到股价与私人市场价值脱节的机会，我们会考虑这一点。我们确实提到，我们的偏好当然是扩大投资组合。
我还想告诉您关于本季度发生的股票回购。这些回购发生在我们认为私人市场价值与当时我们回购股票时公司价值之间存在超过150个基点的脱节水平。因此，相对于我们购买这些股票的价格，NAV或内在价值的差异相当显著。
好的，不，这很有帮助。最后一个问题。有什么在观察名单上或租户问题我们应该跟踪或注意的吗？
我会说没有什么重要的。我只想从观察的角度提一下。我们在这次电话会议上提到了Stoughton，您知道。我会认为它在观察名单上，但我们对此有一个非常明确的策略。我还要提到，我们已经公开披露了Landmark Hospitals，我们拥有一处物业，他们是一家LTAC运营商，目前仍在破产中。然而，他们在破产期间一直按时履行对我们的所有义务，实际上只是租金。我们的特定物业继续表现良好，并覆盖了租金。
我们充满希望并预计他们可能会在大约60天内摆脱破产，可能会有一个资本重组后的赞助商或该物业的新赞助商。但我们对那里的租约感到满意，认为它将继续被承担并保持。
好的，谢谢。我就到这里。
谢谢您，Nate。
下一个问题来自Truist Security的Michael Lewis。请继续。
好的，谢谢。关于Stout，我原以为拆除会非常快，尽管我想我们接近年底了，比我意识到的更接近年底。对于授权和土地准备上市销售需要多长时间，您有什么概念吗？
嗨，Michael，感谢您今天参加。拆除需要一些时间，因为这是一个约18万平方英尺的建筑。我还要告诉您，只是去市场招标进行这样一个相当大的项目，即拆除这个建筑，已经花了一些时间。我们当然希望时间更短。我还要提到，建筑中有石棉。所以建筑中有石棉。部分石棉将在拆除前被清除。所以这将需要。我给您一个时间框架。我们提到应该在年底完成，因为我们现在才开始。
就授权而言，大约需要5个月左右的时间。我们实际上一直在与各种合作伙伴就授权进行讨论和工作。我还要告诉您，我们已经多次与Stoughton镇各级就物业授权进行了直接对话。这些对话进行得非常积极，因为Stoughton镇希望看到该物业的一些，我会说，复兴，从它原来的样子。这是一块很大的土地。但授权过程需要一些时间。
我们认为可能会持续到2026年。但我要告诉您，我们采取这种策略的原因。首先，拆除以减少建筑的持有成本，我认为我们说过大部分。随着建筑的拆除，这些持有成本将大幅减少，实际上只是房地产税。除此之外，我们预计从简单地将其作为授权物业出售中实现的价值将显著更大，并有利于我们的股东。
好的。关于股票回购，您如何衡量您的股权成本或这些回购的价值，当您将其与收购收益率进行比较时，因为，您知道，您以24美元回购了股票，今天的股价是25美元。我想，您知道，根据我们的计算，回购的收益率仍然明显高于收购。尽管我知道，您知道，收购会有增长和一些持久性。但问题是，您知道，您如何衡量并决定进行回购而不是收购，鉴于，您知道，您的股票仍然有折扣。
我认为，Michael，看待这个问题的方式是，它实际上是结合了以一定的资本化率投资我们的资本以扩大投资组合，这在投资组合多样化方面有好处，减少了某些风险敞口。例如，通过回购显然只是一种经济手段，我们无法获得这种增长的好处。投资组合的多样化以及我们评估它的方式是，我们希望看到至少100个基点的脱节，我会说，相对于我们认为的NAV或公司的内在价值。
正如我提到的，这与私人市场交易价格相比超过了150个基点。所以您说股票回购从经济角度来看对公司有利，并增加了我们的NAV，从而增加了股东价值，这是正确的。我们同意这一点，这就是为什么董事会批准了这个计划，我们会在认为合适的时候有选择地使用它。所以我认为我们的方法实际上是结合了这两种方式，利用我们手头的现金。
核心投资组合的出租率为99%。有任何租约到期或看起来可能在短期内改变这一情况的事情吗？您看到了什么？
是的。让我说，今年到目前为止，我们在2025年租约到期方面做得非常出色，我们预计将续签所有计划在2025年到期的租约，除了一份。我还要提到，对于2026年，就我们今天看到的情况而言，我们已经与2026年到期的每一位租户取得了联系，我们乐观地认为，我们今天坐在这里时，我们将能够续签所有这些租户。显然情况可能会变化，但我们对2026年持乐观态度，其中约3.8%的ABR到期。顺便说一下，今年约有4.6%的ABR到期。
我们有一个租户我们不期望续签。它占投资组合的约8,000平方英尺。所以相对于我们超过500万平方英尺的总投资组合来说相对较小。就今年的其他空置而言，我们在图森的一栋多租户建筑中有一个租户，相对较小。这是一位医生，顺便说一下，显然因为与COVID相关的挑战而生病。他去年支付了所有的租金。租约今年仍然有效，今年只有约2,000平方英尺的空间变得可用。
加州还有一处物业，面积略低于7,000平方英尺。这是一个与Genesis Care相关的设施。医生们无法真正让这个物业运作起来。他们是前Genesis Care的医生。我们持有该物业的保证金。我们已经将其用于持续租金。但这栋建筑将可供出售或出租。所以当我总计所有这些时，我们有8,000平方英尺的到期租约没有续签。显然，对于今年来说相对较小，计划在今年到期。然后从收回空间的角度来看，我提到了在图森多租户建筑中一位医生约2,000平方英尺的风险敞口，然后是整个建筑约6,900平方英尺，大致在加州市场Palm Desert。
我感谢所有这些，所有的细节。风险敞口很小。好吧，我们称之为小。
但是，您知道，我想对您透明。我们一直非常成功。是的。
是的。所以我的最后一个问题，也许这个问题既是为我，也是为您，不容易回答，但是，您知道，我们看到有时REITs获得了，您知道，有吸引力的股权资本成本，并且有点势如破竹，而其他一些，您知道，有时从未获得绿灯，您知道，您认为您需要展示什么才能让这个股权成本，您知道，达到应有的水平？投资者是否直接告诉您他们希望看到或需要看到什么？
同样，这个问题既是为您也是为我们。对吧。我要说的是，您知道，我们公开交易才刚过一年。我们从您和研究界的同事以及投资者那里一直听到的是，您知道，显然人们最初不了解公司，因为我们没有进行IPO。我们进行了直接上市。我们不想稀释我们的股东，因为我们不需要。我们需要几个季度的稳定表现。我认为当，我想当您看到本季度的结果时，您可以看到我们正在做所有正确的事情，无论是在收购方面，租赁方面，还是我们在处理前几个季度出现的问题，比如Stoughton资产，或者去年的Genesis Care，我认为我们真的在增长公司的能力方面取得了进展。
正如您所听到的，今年以来的收购，Chris提到的季度结束后完成的交易，以及我们合同中的物业。所以我觉得在接下来的几个季度，如果我们能向市场展示这种一致性，那么我们应该会在股价上看到这种认可，这就是您从数字角度提到的，在我们收购之后，只要我们成功完成尽职调查。在这7000万美元之后，我们将有能力再收购价值1亿美元的物业，才能达到我们目标杠杆范围的非常低端，然后我们才会考虑筹集资本。
所以这是债务与EBITDA的四倍半。要达到该范围的高端，即债务与EBITDA的五倍半，我们在这7000万美元之后可以再收购2.6亿美元。所以我总共指的是我们有另外3.6亿美元的资本可以用来收购物业，回购股票，无论什么最有意义，可能是两者的结合。如果我们的股价没有，您知道，我们没有看到，您知道，一些重大变动来为我们的股东带来价值。
所以我们的目标是提高股价，扩大公司规模。我们确实认为我们在医疗保健和净租赁领域有一个差异化的战略，我们当然希望投资界认识到这一点。所以我认为我们今天拥有所有正确的元素。投资组合非常强大。我们今天在资本方面非常流动，我们才刚刚开始取得进展。
对我来说听起来不错。谢谢。
不客气。感谢您参加，Michael。
下一个问题来自Zheny的Rob Stevenson。请继续。
早上好，伙计们。拆除Stoughton设施将花费多少，这些费用会通过损益表吗？
费用将花费我们约190万美元，这包括我们在拆除前必须进行的任何石棉清除。我会让Kay从财务角度谈谈它将如何在我们的资产负债表和损益表中处理。
嗨，Rob，这个金额会通过，您知道，考虑到金额，您知道，它可能会在我们的损益表上有自己的单独项目，因为它会在接下来的，您知道，四五个月内通过。但我们认为这是一种非经常性的异常费用。因此，我们会将其加回到核心或标准化FFO中，这也会作为AFFO的加回项目。
好的。您能提醒我们目前每月或每季度的持有成本是多少，以及一旦拆除完成，您预计会是多少？
是的，所以我们之前，我想，说过我们估计大约每月12万美元，这会有一些波动。本季度略低，只是因为各种维修和维护的集中性，例如，只是为了保持建筑，您知道，在目前的安全状态。这些费用将逐月减少。然后我们相信，在2026年完全拆除后，运行率持有成本将在每月2万至2.5万美元左右。
好的，好的，所以这足够重要，大约每股一美分左右。然后Michael或Chris，目前对那里的授权有什么想法？出售，出租，住宅，混合用途？您最新的想法是什么，您与镇上的对话中他们希望看到什么？
很好的问题，Rob。我会告诉您，在某种程度上，这个世界是她的牡蛎，就这一点而言，镇上也是这样看的。他们希望在那里看到一栋新建筑。他们希望看到一个适合社区的用途。最高和最佳用途可能涉及某种类型的住宅，即多户住宅。它可能有也可能没有一部分，称之为一些补贴住房。可能只是市场租金。可能有一部分是老年住房。场地本身相当大。所以我要告诉您，对我们来说，我们希望最大化价值。
自然，从镇的角度来看，我认为他们在用途方面也看到了类似的情况，只是希望有一个新的有吸引力的物业，他们认为这是一个目的地类型的位置。
好的，这很有帮助。然后，Kay，如果您在未来几个月内完成7000万美元或可能更多的收购，您如何看待中期融资？我假设最初会放在信贷额度上，但它会留在那里直到利率下降吗？您会在2025年做一些定期贷款或其他看起来有吸引力的债务吗？您如何看待，您知道，除了交割融资之外，更中期的融资？
我认为，您知道，目前，是的，我们会使用我们的循环信贷额度来资助收购。您知道，利率最终会发生什么还有待观察。如您所知，这是美联储和经济每天的热门话题。但由于我们没有任何，我想我们上个季度也谈过一点，Rob，我们没有任何迫在眉睫的到期日。您知道，我们确实认为也许我们的下一个债务形式将是私募中的长期债务，但我不会说这迫在眉睫。然后显然，随着我们的，您知道，随着我们的杠杆率上升，如果，您知道，我们确实喜欢我们的股价。
我们，您知道，可以。可以进入股票市场去杠杆化。所以。但短期内到中期使用循环信贷额度。
好的。然后最后一个问题，Michael，我只是好奇董事会在制定这个2500万美元，您知道，无论是在一年计划中还是现在在三年计划中每年上限的计划时的想法是什么。他们担心Kay和Miles会在回购上疯狂吗？
我认为董事会有一个观点，他们会。我们这里有一个独特的平台，我们有能力扩大规模。董事会当然支持这一战略，我们看到显然商业地产市场和资本市场总体上相当平静。对吧。在过去的三年里。我认为他们认为我们的业务战略非常健全，并且有很多潜力。所以我认为董事会希望给我们灵活的工具，但他们也希望看到一个机会，看到这家公司增长。
好的，谢谢伙计们。感谢今天早上的时间。
感谢您参加，Rob。
目前没有更多问题。我现在将电话转交给Michael Seddon。请继续。
我想再次向coa的整个团队表示衷心的感谢。辛勤工作和奉献精神继续推动我们的成功。代表我们的领导团队和董事会，我们深深感谢股东的支持，我们将尽一切努力确保CLO对现有和未来的股东来说都是一个稳健的投资机会。谢谢大家，祝大家有美好的一天。
女士们先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。