Steven Borenstein（执行副总裁兼公司法律顾问）
Steven Roth（董事会主席兼首席执行官）
Michael J. Franco（总裁兼首席财务官）
Glen J. Weiss（执行副总裁-办公室租赁及房地产联席主管）
Steve Sakwa（Evercore ISI）
Floris Van Dijkum（Ladenburg Thalmann）
John Kim（BMO Capital Markets）
Dylan Burzinski（Green Street）
Seth Bergey（花旗集团）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Jana Galan（美国银行）
Vikram Malhotra（瑞穗证券）
Caitlin Burrows（高盛）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Brendan Lynch（巴克莱资本）
早上好，欢迎参加沃那多房地产信托2025年第二季度收益电话会议。我是Michael，今天会议的操作员。本次通话将被录音用于回放。所有线路处于只听模式。我们的发言人将在问答环节回答您的问题。届时请按电话上的星号键和1键。现在我将电话转交给执行副总裁兼公司法律顾问Steve Borenstein先生。请开始。
欢迎参加沃那多房地产信托第二季度收益电话会议。昨天下午，我们发布了第二季度收益报告，并向美国证券交易委员会提交了10-Q表格季度报告。这些文件以及我们的补充财务信息包可在我们网站的投资者关系部分www.vno.com上获取。在这些文件和今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务指标。
这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节包含在我们的收益报告、10-Q表格和财务补充中。请注意，本次通话中做出的陈述可能被视为前瞻性陈述，由于各种风险、不确定性和其他因素，实际结果可能与这些陈述存在重大差异。请参阅我们向美国证券交易委员会提交的文件，包括截至2024年12月31日的年度10-K表格报告，以获取有关这些风险和不确定性的更多信息。
本次通话可能包含仅对今天日期准确的时间敏感信息。公司不承担更新任何前瞻性陈述的义务。今天参加通话的管理层成员包括董事会主席兼首席执行官Steven Roth；总裁兼首席财务官Michael Franco。我们的高级团队也在场并准备回答问题。
现在我将电话转交给Steven Roth。
谢谢Steve，大家早上好。首先让我对上周在公园大道345号发生的悲剧和无意义的枪击事件表示哀悼。我们向受害者、家人和朋友表示深切的慰问。我们在那栋大楼里有许多朋友，包括业主和租户，我们与他们站在一起，共同应对这场可怕的悲剧。继续，在沃那多，我们的业务继续保持强劲，并且越来越强大，我对未来的前景仍然非常乐观。
我们的股票表现领先于办公板块，过去12个月上涨了42%，几乎是标普500指数的两倍。我相当惊讶的是，广义上讲，其他所有办公REIT，无论是东海岸还是西海岸，包括所有其他纽约办公专家，在那段时间都是负面的。我们有一个出色的季度，Michael稍后将介绍结果。
所谓出色，我指的是租赁、资产负债表和PEN，都非常出色。让我再次讨论我们在地面上看到的情况和我们的业务策略。我们是一家90%以纽约为中心的公司。实际上，我们是一家90%以曼哈顿黄金地段为中心的公司。我们在芝加哥拥有一栋大型建筑Mart，以及在旧金山拥有一栋位于加利福尼亚街55号的综合体，这是旧金山最好的建筑。这两项资产可能会在合适的时机以合适的价格出售。曼哈顿被普遍认为是全国最强的房地产市场，我的意思是远远领先于其他地区。虽然曼哈顿可能有近4.2亿平方英尺的办公空间，但我们实际上在一个更小的1.8亿平方英尺的A级优质建筑市场中竞争。我们的客户正在扩张，需求广泛且强劲，关键点是可用空间继续迅速消失。曼哈顿A级塔楼的替代成本已上升至每平方英尺约2,500美元。利率在6%或更高的情况下，200多美元的租金现在很常见。想想看，几年前100美元的租金还很罕见。我相信这个数学告诉我们，在可预见的未来，至少到本年代末，新供应将只有涓涓细流。记住，在纽约从开始到交付一座新建塔楼需要五年时间。而那涓涓细流的供应，无论多么不可能，无疑会被预订，不会为市场创造投机空间。综上所述，所有这些都定义了房东市场的定义，曼哈顿A级优质建筑的可用性紧张。而且在本年代末之前不会有新供应。我相信未来几年可能是我们几十年来看到的最强劲的租金增长期之一，而且已经开始。也就是说，从逻辑上讲，价值也肯定会增加。这是我们行业领先的租赁成绩单。在2025年上半年，我们总共租赁了270万平方英尺，其中220万平方英尺是曼哈顿办公空间。这包括与770 Broadway签订的110万平方英尺的主租约，这是2019年纽约最大的办公租约，顺便说一下，这吸收了该物业50万平方英尺的空置。上半年剩余的110万平方英尺租赁的平均起始租金为每平方英尺97美元，按市值计算的GAAP增长为10.7%，现金增长为7.7%。第二季度在曼哈顿，我们完成了27笔交易，总计150万平方英尺，包括NYU。不包括NYU，本季度剩余的40万平方英尺曼哈顿办公租赁的平均起始租金为每平方英尺101美元，按市值计算的GAAP增长为11.8%，现金增长为8.7%。我们继续实现全市最高的平均租金。本季度在Penn租赁了19万平方英尺，其他曼哈顿资产租赁了21万平方英尺。重要的是，本季度的租赁包括在PEN1的12笔交易，总计18.3万平方英尺，平均点租金为每平方英尺101美元，使这里的入住率达到91%。这里有一个有趣的因素。自从实际开发开始以来，我们已经在PEN1租赁了160万平方英尺，平均租金为94美元。在PENN，我们轻松超过了我们最初的承销和增加的承销。这是另一种看待它的方式。展望未来，每个人都在建模随着PEN1和PEN2的租约上线，收益将大幅增长，这是应该的。这都是基于每平方英尺100美元的租金。但我们在西部的邻居正在实现每平方英尺150美元的租金，随着时间的推移，我们也会实现。想想看，PEN1、PEN2和Farley一起构成了500万平方英尺。所以数学上说，每平方英尺租金上涨10美元，底线增加5000万美元。更重要的是，当租金上涨，即市场租金达到每平方英尺150美元时，大约500万平方英尺，每年增加2.5亿美元。随着时间的推移，同店资产增值是房地产业务成功的关键。这些租户正在Penn地区扩张。例如，上个季度，三星在Pennel 1的空间翻了一番。自2020年首次签订22万平方英尺的租约以来，我们在PET11的主要科技租户已经扩展了三次，现在在该建筑中占据了46万平方英尺。上周，季度结束后，不包括在租赁统计数据中，我们宣布与威瑞森通信公司（世界上领先的电信公司之一）在Benzu签订了2.3万平方英尺的总部租约。威瑞森现在加入了其他顶级租户，麦迪逊广场花园、美国职业足球大联盟和环球音乐集团，在Pen 2。我们当然很高兴欢迎威瑞森。威瑞森选择Penn以及他们对新家的热情可以通过引用他们一位高管在新闻稿中的话来最好地描述。"纽约市不仅仅是我们工作的地方，它是我们是谁。我们的员工应该有一个与我们文化一样充满活力的工作场所。这不仅仅是一个办公室。这是一个旨在让我们聚在一起合作、庆祝、大胆思考、并肩建设未来的空间。"威瑞森的人明白了。这是一笔非常重要的交易，继续验证了产品。这是一笔非常重要的交易。Penn 2的入住率现在是62%，我们有多笔交易在进行中，这将使我们的入住率继续上升。Penn区，我们三个街区长的城市中的城市，继续让租户和利益相关者感到惊讶和印象深刻。我们位于宾夕法尼亚车站和纽约市地铁系统的交汇处，毗邻我们在西部的良好邻居Hudson Yards。我们三者共同代表了曼哈顿西区的新繁荣。在Penn，我们正在创建一个由多个相互连接的建筑组成的校园，归一个所有者所有。我们正在按我们所说的交付，还有更多即将到来。首先，我们正在34街的地块上开发一个475年的租赁住宅项目，与Moynihan火车大厅斜对角。接下来，我们将把34街7大道两侧多达700英尺的老旧零售空间改造成有吸引力、现代和令人兴奋的零售产品。Gateway位于34街7大道。这段位于梅西百货对面的区域曾经是前三名的位置，重返前三名是我们的目标。正如我之前所说，Penn区将成为公司未来几年的增长引擎，租金上涨和未来的开发项目，包括Penn15、defensive Insight和潜在的住宅机会。我们还在该地区继续增加已经令人印象深刻的餐饮选择，我们最新的餐厅Dynamo Room上个月开业，获得了很高的评价。Avril将在秋季在Farley开业。我们在Pentu的屋顶公园名为Perk，被称为Perch，是城市中观赏、用餐、聚会或放松的最佳地点。亲自来看看Penn。我邀请您随时来Penn区，特别是在欢乐时光，您会看到每家餐厅和便利设施的每个场景，无论是室内还是室外，都充满了我们租户快乐的员工。我们无与伦比的18万平方英尺的便利设施套餐确实在吸引和取悦我们的租户方面发挥了巨大作用。我们的纽约办公租赁管道强劲，共有56万平方英尺的租约已签署或正在谈判中，为第三季度做准备，还有超过100万平方英尺处于提案的不同阶段。正如我们在上次电话会议上宣布的，经过两年的激烈审议，仲裁小组就PEN1地租重置做出了裁决。PEN1地租已经完全延长至2098年。几天前，Ground在纽约县最高法院提交了一份最后时刻的Hail Mary动议，要求撤销租金研究小组的地租决定。我们认为该动议完全没有根据，并打算坚决反对。我们还完成了以下融资交易，因为我们继续增强流动性和处理债务到期。4月，我们完成了15.35 Broadway的4.5亿美元融资，使用4.07亿美元的净收益部分赎回该资产的零售合资企业股权。未偿还的优先股余额现在为10.79亿美元，低于18.28亿美元。6月，我们完成了Independent Plaza的五年6.75亿美元再融资，我们在该合资企业中拥有50.1%的所有权权益。7月，我们完成了PET11的五年4.5亿美元再融资，用500亿美元偿还了之前的贷款。在过去几个季度中，我们显著降低了资产负债表的杠杆率。自年初以来，我们从销售、融资和NYU交易中产生了15亿美元的净收益。我们偿还了9.65亿美元的债务，并增加了5.4亿美元的现金。我们的现金余额现在是13.6亿美元，加上我们未提取的信贷额度15.6亿美元。我们立即有29亿美元的流动性。我们的净债务与EBITDA比率从8.6倍改善了1.4倍至7.2倍。我们的固定费用覆盖率如预期稳步上升。详情请参阅我们财务补充的第23页。最后，我们对350 Park Avenue的重建仍然非常兴奋，作为我们的主要租户和Ken Griffin作为我们的合作伙伴。在公园大道最佳地段创建这座由Foster and Partners设计的180万平方英尺的宏伟塔楼的过程已经开始，这座新建筑将脱颖而出，成为真正一流的交易。设计开发已完成，即建筑基本上已设计，施工文件正在进展中。上个月，城市规划委员会投票批准了该项目，我们预计今年秋季将获得市议会的最终批准。目前正在建设他们的临时过渡空间，这将允许我们在春季开始现有350 Park Avenue建筑的拆除。谢谢大家的聆听。现在交给Michael介绍我们的财务状况。
谢谢Steve，大家早上好。第二季度可比FFO为每股0.56美元，超过了分析师共识的0.53美元，与去年第二季度基本持平。我们因零售优先股偿还而净利息收入较低，资产销售的NOI较低，但被较低的房地产税和税后租户报销所抵消。
我们在收益报告的第2页和财务补充的第6页提供了季度环比桥梁。此外，本季度的现金NOI较低，主要是由于之前讨论的4月份一次性1地租调整付款以及与填补之前宣布的已知搬出相关的最近开始租约的免租期。
在我们上次的收益电话会议上，我们表示预计2025年可比FFO与2024年可比FFO每股2.26美元基本持平。今天这仍然是一个很好的假设。正如之前讨论的，我们仍然预计PEN1和PEN2的租赁将在2027年全面产生积极影响，从而在2027年实现显著的收益增长。
纽约办公入住率本季度从上一季度的84.4%上升至86.7%，主要是由于770 Broadway的全楼主租约。随着我们继续执行租赁管道，我们预计我们的入住率将在未来一年左右上升到90%左右。最后，融资市场流动性强，我们一直在积极为2025年到期的债务进行再融资。除了最近的Independence Plaza和PEN11再融资外，我们还有几个其他项目在进行中。投资销售市场也在回升，随着融资市场的复苏和对纽约市复苏信心的增强。
说到这里，我将把电话转交给接线员进行问答环节。
谢谢。谢谢。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按电话上的星号键和1键。如果您希望从队列中移除，请按星号键和2键。如果您使用的是扬声器电话，您可能需要先拿起听筒再按数字键。再次提醒，如果您有问题，请按电话上的星号键和1键。每位来电者将被允许在转到下一位来电者之前提出一个问题和一个后续问题。Evercore ISI的Steve Sakwa在线提问。请开始。
是的，谢谢。早上好。Steve，我想把两个评论联系起来。你说PEN2的入住率是62%，有多笔交易在进行中。然后你谈到LOIs大约有56万平方英尺，加上100万平方英尺的提案。你能帮我们理解这些待定活动中有多少是针对PEN2的，有多少是针对纽约市其他投资组合的吗？
Glen，你想回答吗？
当然。早上好，Steve。我是Glen。在这56万平方英尺中，那些是正在谈判中的租约。威瑞森租约包括在这56万平方英尺中。在我们的管道中，我们有大约140万平方英尺处于租赁提案的不同阶段，其中约50%是在PENN 2。这就是分类。
很好。然后是我的后续问题，Steve，你早些时候对Mart和55 California的评论说可能在合适的价格出售。我觉得这可能是你想法的一点转变或变化。也许你可以扩展一下，你的目标是否真的是在短期内而不是长期内回到一家纯粹的纽约市公司。
嗨，你好吗？我们非常努力地专注于公司，坚持我们的本行，专注于财务和我们的股价。所以我们的使命是提高我们的股价。这是我们唯一的使命。我们认为这两项资产很有价值。我们认为其中一项是干净无负债的，另一项有一些融资。
我们认为555 California是旧金山最好的单一资产。旧金山现在处于复苏阶段，我们认为这将非常戏剧化。所以正如我所说，这两项资产，我们会在合适的时间以合适的价格出售它们不是神圣的。顺便说一下，没有什么神圣的。所以我们把它们视为金融资产，我们会做对公司最有利的财务结果。
很好，谢谢。
下一个问题来自Ladenburg Thalmann的Floris Van Diecom。请开始。
嘿，谢谢大家。也许你们可以谈谈你们的——你们已签署但未开放的管道。你们谈到你们的入住率，我认为在纽约的租赁入住率约为85.2%。物理入住率是多少？也就是说，在未来大概12个月内，有多少租金将上线？
对我们来说，早上好。我是Michael。欢迎回来，祝贺你的新职位。关于已签署但未开始的租约，我们必须稍后回复你那个数字。我不想给你一个猜测和粗略估计。我们稍后会回复你。但显然，你知道，随着威瑞森的签署，入住率数字将继续上升到接近88%。
显然，有进有出。我们继续相信，随着我们进入明年，我们将超过90%，从FFO的角度来看，收入一般——我认为我们一直坚持这一点——将在2027年大量涌入，对吧？所以26年仍然是一个租约已签署但未开始的年份。27年，我认为你会看到显著的增长，我认为过去几个季度一直是这样说的。但关于具体的金额，我会稍后回复你。
谢谢，Michael。也许我可以再问一个后续问题。我有点——Steve，你提到了Penn区的上行潜力，我认为过去你谈到稳定后的NOI大约在3.25亿美元。你如何看待这个数字在过去六个月中的变化，基于市场租金的上涨，特别是你在PEN2的租赁活动？
Flori，嗨。我对我们在Penn所做的事情以及Penn对公司价值的增值潜力感到无比兴奋。所以现在，我们正在租赁PEN1和PEN2，我们预测市场租金将达到——我们将实现100美元的租金。我们正在实现这一点，而且我们正在实现更多。所以我们做得比我们的承销更好。但有趣的是，我们的邻居正在获得150美元每平方英尺甚至更高的租金。所以我们相信，随着时间的推移，我们也会在PEN1、PEN2和我们建造的任何其他建筑中，能够实现大约略低于那些建筑的租金。所以如果你想一想，如果你把房地产看作不是季度对季度的业务，而是五年规划周期之类的东西。如果Penn的市场租金在我们已经拥有的500万平方英尺上每平方英尺上涨10美元，这个增量就是5000万美元的底线。那是每股0.20美元，这是一个相当大的数字。如果它们应该从100美元上涨到150美元每平方英尺，随着时间的推移，公司将实现2.5亿美元的收入增长。现在会有一些费用——关于这一点的一些小费用，房地产税会略有上升，但这些数字非常大。所以我说的是房地产业务最好的部分是随着时间的推移拥有优质资产。我们相信我们现在拥有的建筑低于市场价，所以随着市场的升值，随着市场来到我们的建筑，这些建筑每年都会变得越来越有价值。
所以，Steve，当你考虑这一点时，是否有可能该区在五年内产生高达4亿美元的NOI？
很容易。顺便说一下，那将是没有新建筑，没有新建筑。我们现有的库存，你所说的是，它能在三四年内增加1亿美元吗？当然。
谢谢。
下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。请开始。
好的。我知道有几个不同的入住率数字，但只关注你们在第32页的入住率统计数据，纽约的入住率从85%上升到85.2%，这是一个连续的改善，这很好。但它低于你们在上个季度NYU租约后提到的86.2%。所以我想知道本季度是什么逆风因素使其下降了约100个基点。
我认为——John，早上好。是的，我认为有几件事。一是，我认为那是纽约数字办公室和零售的一个区域。我认为办公数字与我们所说的基本一致，有点时间问题，威瑞森在季度结束后几天签署。所以显然，如果那之前发生，我们会比上次说的更高。
所以有点时间问题。我认为最大的影响是零售。我们有两个Forever 21的租约，1,540和435/7，他们支付的租金很低，显然又破产了，他们搬出了那些商店，这使零售入住率下降了约10个百分点，总体上使我们达到了你看到的那个总数。
所以从这两个商店中并没有很多租金出来，这些商店实际上是占位符，特别是在Penn，所以我们真的需要重新开发整个区域，正如Steve在他的讲话中提到的那样。但从入住率的角度来看，我认为这是最大的驱动因素。
是的。关于555日历标记，Steve，你谈到可能出售这个。我想看看你是否还有更多关于时间的评论，这是否可能在接下来的12个月内挂牌，以及我们应该如何考虑收益的使用，包括开发、收购和减少债务。我们注意到你们提供了关于净债务与EBITDA的新披露。所以我想知道这是否是一个未来的KPI，关于维持或降低净债务与EBITDA。
关于第一个问题，我们不会在明年或任何时候挂牌这些建筑。如果我们出售这些建筑，可能会是一个机会主义的来电，有人想要它们。但我说的是我们没有积极营销这些建筑，我们对时间没有预测，但如果交易正确，时间正确，它们是可用的。你问题的另一半是关于先生我们的收益使用。使用杠杆，John？
是的。再次强调Steve的观点，没有什么迫在眉睫的，但为了合适的价格我们会交易。届时，我们将评估利用这些资本的最佳方式，无论是偿还债务，还是将其部署到开发中，等等。我感谢你认识到我们在杠杆方面所做的出色工作。我们为此感到自豪。
我们努力降低杠杆债务，我们认为我们现在正在迅速领先于同行，所以我们希望继续这样做。所以——但你知道，当某些事情更合适时，我们将准确评估我们将如何使用这些收益。
我想——我想补充一下Michael所说的。在过去很短的时间内发生的一件非常重要的事情是我们的资产负债表改善，将我们的杠杆比率降低了1.4倍是一件非常大的事情，重建我们的现金余额，拥有大量的可用性和非常强大的资产负债表是我们所做的重要事情之一，我对团队在过去一段时间内所取得的成就感到非常自豪。我认为这是一件非常大的事情
谢谢。
下一个问题来自Green Street的Dylan Burzinski。请开始。
嗨，大家好。谢谢你们。谢谢你们回答问题。只是——我知道你们谈到了租赁管道有多强劲。显然，你们提到入住率将继续上升到明年的低90%。但你们能谈谈在这种环境和强劲背景下推动净有效租金的能力吗？
是的，为什么不让我开始，Glenn跳进来。你知道，如果你看看当前市场环境，无论是公园大道、第六大道等，A级建筑的空置率普遍低于10%，公园大道可能低于5%。总的来说，在市中心和西区，非常紧张。我认为就大面积空间而言，我认为只有少数几个超过几十万平方英尺的空间，PEN2是其中之一，我认为被广泛认为是其中最好的。
所以Steve谈到了，我们是房东市场，我们当然感觉到了。我认为租户感觉到市场上有强劲的需求。你有很多租户关注三年后的到期，他们担心是否能够在一个单一地点整合，有足够的扩展空间，等等。
所以动态已经转变，我们，我会说，每周都在评估我们的空间，试图确定我们能推高多少租金。我们将继续推高租金，我认为总体上。我们在公园大道上积极做到了这一点。我们在市中心的其他建筑中也在做，我们在Penn也在做。
我认为你听到的和你在统计数据中看到的是继续推动那里的租金上涨，我认为我们在Penn 1开始时是80多美元，也许90美元，现在我们实现了100多美元的租金。我们将继续在PEN2上推动同样的租金。所以我们对租金增长率会发生什么相当乐观，只是鉴于缺乏优质空间和我们在需求方面看到的情况。所以我认为我们有可能看到我们很久没有看到的增长率。我们将推动。我们将在这里前进时找到阻力水平。
这很有帮助。然后我想最后问一个。你们能谈谈你们做的A known B note投资吗？
这是在市中心的一个地点。这是一个我们分两个阶段进入的票据。这是一个高质量的资产，可以走两条路。一方面，我们可能只是收取票息，获得相对合理的回报，相当好的现金收益。另一方面，它可能是拥有资产并利用那里的机会的机会。所以它可以走两条路，但我们只是把它视为这是一个高质量的资产，如果我们获得回报，我们会很高兴，并可能利用更广泛的机会。目前我们只能说这么多。
我明白了。
好的。下一个问题来自花旗集团的Seth Bergie。请开始。
嗨，嗨，谢谢你们回答我的问题。我想在上次电话会议上你们谈到了到年底达到80%的目标。我想鉴于最近的租赁活动和听起来像是14亿美元的开发管道是在PEN2上的租约。你们认为你们可以超过这个目标吗？
我说我怀疑。问题是我们可以超过80%吗？我说我怀疑。继续，Glenn。
我是说，看，我们对我们在PEN2的位置感觉非常好。我们认为我们会达到那里。我要说我们很有耐心，我们很聪明。我甚至可以说我们在选择租户的信用状况和租户组合方面有点挑剔，我们一直在看我们的价格——提高它。所以我们不急于租赁空间。
那不是我们做的。所以我们认为我们会达到那里，但我们在策略上很谨慎和聪明，我们是为了长期，不是为了短期统计数据。
说得好
下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请开始。
嘿，早上好，祝贺你们威瑞森的交易。所以那很好看到。Glenn，你部分回答了我的问题关于租赁不包括NYU。听起来你们在选择交易类型上更挑剔，特别是在这个市场。但本季度突出的是不包括NYU，平均租期只有6.8年，鉴于你知道CBD租赁会期望更长。所以你能给我们再多一点背景吗？
显然，你们是为了大鲸鱼交易。但在较小的交易上，你能给我们一些关于租户类型、空间和租期的背景吗？因为我们再次期望交易比平均6.8年更长？
是的，当然。嗨，Alex。我是Glen。所以我看看全年，到目前为止的半年，我们的平均是12年，在110万平方英尺的租赁中，当然不包括NYU。本季度，这是一个异常值。这是一系列不到10年的大续约，以及在Penn 1和其他多租户建筑如Fuller建筑等的许多预建交易。
所以本季度的租赁组合很奇怪。我当然不会说这种平均租期会成为趋势，特别是，你知道我们和我们的平均通常是至少10年。我是说，这是一个异常值，我一点也不担心。
好的。第二个问题是，Steve，我感谢你对沃那多现金余额的评论。但当我们看看Alexander's时，似乎正好相反，从股息超额支付的角度来看，现金需求是为了2029年的Bloomberg取代Home Depot。所以你能帮我们理解股息超额支付相对于现金余额，以及我们应该如何看待Alexander's的未来？
这是一个电话。我认为讨论Alexander's是不合适的。我记得上次季度我们有过这个对话。在Alexander's有一些事情正在进行，你不知道，因此，你知道，我对你的分析有异议。将会很好。
好的。我明白了，Steve。谢谢。
只是为了澄清多一点。我是说，在Alexander's有一些资产将会出售，这将如何我说可能会让你大吃一惊，而且不是大的
我喜欢惊喜，所以我感谢你的时间，Steve。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的Gina。请开始。
谢谢。早上好。也许继续谈谈零售租赁环境。你能多谈谈关于34街区的愿景的时间安排，以及填补Forever 21空间的潜在时间吗？
嗨，谢谢。这是一个长期的活动。我们已经把那块空间从市场上撤下。首先，让我们谈谈房地产的质量。多年来，34街一直是曼哈顿前两三个购物街之一。地铁站是整个系统中第二和第三繁忙的。
人流量惊人。随着该区所有办公建筑的建成，交通现在正在加速。当你看看交通系统时，交通系统实际上是在7大道和33街以及6大道和33街。所以所有西部的建筑，
人们为了进入交通系统基本上向东进入我们的社区。所以我们对零售的质量非常热情，街道已经变得——我敢说有点破旧。我们已经持有很多空间，甚至可能是所有空间，等待合适的时机。
时机就是现在。所以我所说的是我们将采取——看起来是700英尺的临街面。700英尺的临街面基本上是3.5个街区。没有人有这种集中在一个所有权下的情况。所以我们对这个机会非常兴奋。关于Forever 21空间何时重新租赁，它可能会重新配置，我真的无法预测时间会是什么。它无疑会是一个不同的建筑，需要一些时间，对我们有耐心。但将会发生的事情将会是一个很好的结果。
很好。谢谢，Steve。Michael的问题。谢谢你关于今年与去年可比FFO的评论。但你能帮我们想想年底的收入增长吗？我只是想帮我们想想PEN1和PEN2在2027年的全面影响，但季度对季度的趋势会如何？
听起来你在问现在的指引，我们不提供。我认为我认为它会在那些季度中建立，但正如我们考虑Penn和Penn 2，它会在那里更多后端。但我不认为——今年第四季度开始建立一点，然后进入明年。
但我认为大部分将在2027年从运行率的角度发生。所以我不想在这里给你一个26年的预测。我们还没有做预算。显然，市场正在积极发展。我们将看看我们最终在哪里。但我认为大部分将在26年到27年之间实现相当陡峭的增长。
很好。谢谢。
下一个问题来自瑞穗的Vikram Alhotra。请开始。
非常感谢你们回答问题。Michael，我想就最后几条评论再多了解一些。所以你们显然谈到了27年的增长。我们不要求26年的数字，但只是在我们建模时有什么大的变动部分我们应该注意吗，比如会真正抑制26年的东西，或者只是从26年到27年的阶梯函数变化？
是的。我认为主要是阶梯函数。是的，我不认为有什么不寻常的。我是说，看，我们在纽约、加利福尼亚、芝加哥等地有空间重新租赁，我们在零售领域也有活动。这些也会开始产生影响。所以我认为总体上，没有什么不寻常的，但正如我所说，只是鉴于我们签署这些租约的时间，大部分将在后端涌入。
好的。所以没有大的搬出或利息费用，我猜任何掉期或任何到期会在26年相对于25年造成压力，然后我们在27年得到上升？
不，我是说，就搬出而言。我是说我们在租赁业务中，对吧？会有一定数量的租户搬出，一定数量你保留。所以你必须要增长，当然合同。我认为我们现在更多是在增长而不是合同。但你知道，显然，总会有一定程度的搬出。所以在纽约办公，你会有——我们只需要看看未来一年会发生什么。我会说在利息费用方面，我认为我们在上次季度谈到了这一点。我认为我们总体上处于下行轨迹。我们一直相当对冲。我们现在，A，在降低资产负债表杠杆之间，我认为我们总体上在资产滚动方面持平，就利息而言，也许有点下降，也许有点上升，但总体上持平，但债务减少，利息费用在下降。所以如果短期利率下降，那会更有帮助。所以我认为我们——我认为我们在利息方面处于背面。
是的，等一下。从大局的角度想一想，我们在全国最好的市场中运营90%的业务。我们在最好的建筑类别中，这是一个比整体更小的市场。这是一个1.8亿平方英尺的市场。那个市场的空置率，我们的客户在扩张，我们的客户做得很好。对空间的需求强劲，积极在我们服务的市场中。
空置率在消失，市场在变得更紧张。所以所有这些都指向一个更好的业务和股东价值创造。所以我们就在这里。
好的。我只是想澄清一下。所以我想，Steve，你提到旧金山可能会回来，非常，我猜，我不知道是否是凶猛这个词，然后显然纽约做得非常好。我只是想知道，这是否为使用一些资本购买资产，投资债务创造了机会。我知道你们在偿还债务，但就像今天对沃那多的投资机会是什么？
答案是资本配置可能是我们必须做的最重要的事情，我们将非常积极和非常自律地做我们做的事情。我们看所有出现的东西，我们谨慎投资，当我们认为有真正创造股东价值的东西时，我们积极投资。所以我除了我们在资本配置方面非常负责任之外，没有什么预测给你。
谢谢。下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请开始。
嗨，早上好。早些时候有人问关于净有效租金的问题，你们谈到了在纽约市推动租金。我想在租户改善和租赁佣金方面，你们显示为初始租金的百分比，在纽约市第二季度和上半年上升到初始租金的12%到13%。所以我想知道，你们会说2025年的结果是由于某些特定的事情，还是这只是今天租赁的现实，以及需要什么才能改变这一点？
继续
只想说TIs已经稳定，还没有下降，但我们看到免租期在下降，这不包括在那个百分比中。但我们预计随着情况收紧，TIs最终会下降。但免租期肯定在我们的交易中开始下降，租金上涨。所以我认为这是净效应故事对像我们这样的所有者加强的一个很好的开始。
明白了。好的。然后我想知道你们是否能就股息想法提供任何更新，无论是关于2025年还是广义上，以及恢复季度股息？
早上好。关于股息方面，显然这是董事会的决定，我们将在年底与董事会会面，讨论。我要说几件事。鉴于业务的积极趋势，你预计应税收入在哪里。
还有一些事情可能会以多种方式影响它，包括一些——你看到我们出售了一些小资产，等等。但我要说，随着我们接近年底，鉴于趋势，我们的预期是最低限度，我们认为我们将支付与去年一样多的股息，去年是每股0.74美元。
所以那是——那是25年。再次强调，我们将在年底与董事会会面。我认为随着我们展望未来，我认为Steve可能在几个季度前说过这个，随着环境好转，我们将考虑更定期的股息。我认为这也是我们将在年底认真考虑的事情，并回到更正常的季度股息，这是否会导致任何不同的结果，你知道，我无法评论。
但我认为当然随着我们——随着我们进入今年，至少不比去年少的预期。再次强调，鉴于积极趋势，你知道，我们认为股息将开始随着时间的推移增长，特别是随着我们进入2027年的显著收益增长。
谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请开始。
嘿，我只是有两个快速的问题。只是关于——回到同店NOI和一些提到的内容。只是想知道在26年或27年，你们对这个时期的周年纪念有什么高层次的看法，关于同店NOI可能看起来如何，或者我们应该如何考虑它，而不要求指引。
我认为在NOI方面，我们有很多事情在进行，因为显然77出来了。现在我们显然也偿还了债务。但看，我认为特别是明年，我们将开始看到积极的同店NOI和以后。我还不能给你百分比。但再次强调，只是鉴于租赁管道，我们预计情况会是这样？
有道理。然后我的第二个问题，只是一些更新的想法。我是说，我认为酒店Penn土地，第五大道的一些活动和零售变现。只是好奇你们是否能给我们一个关于这些资产的脉搏，以及你们如何考虑潜在的变现或你们听到什么？谢谢
Penn 15地块是我认为西纽约市场中最好的单一地块。显然它将需要新建。现在新建，正如我在准备好的讲话中所说，新建成本的上升相当戏剧化。所以我们将——我们在寻找租户。我们谈——我们看到每一个大的需求。当合适的租户出现时，我们将达成协议并开发土地。时间不确定，但肯定不会很快或立即。
下一个问题来自巴克莱的Brendan Lynch。请开始。John。
很好。谢谢你们回答我的问题。正如你们提到的，旧金山显示出广泛的需求改善。你们能给我们更新一下在55 California续租或重新租赁即将到期的租约的进展吗？
你想回答吗？
对不起，就在旧金山几天前。情况明显改善，街道感觉良好，更安全，更干净，建筑更繁忙，好消息是租赁开始上升和改善。感觉很像纽约，我会说，大概18个月前左右，事情开始以积极的方式发生。
节奏更好，经纪人突然有点微笑，所以一切都感觉良好。我们刚刚在那里完成了一大波租赁，大约60万平方英尺。我们现在有一些空置要处理，10万平方英尺的部分，我们有几个租户明年搬出。我们对一切都有行动。我们的参观量很大，几乎每天都在大楼里，每个人都在通过，大楼继续以很大的优势超越所有人。最好的租户，最高的租金都来到55。我们对前景感觉很好。但总的来说，市场现在似乎正在好转。市长在改善环境方面做得很好，与我们这样的房东和我们的租户基础合作良好。所以我们感觉事情正在发出改善和力量的信号。
很好。谢谢。这很有帮助。也许更广泛地谈谈需求情况。我们与经纪人的检查表明，他们在最近几个季度看到的很多需求反映了租户的实时需求和紧迫性，而不是更传统的长期容量规划需求，这更像是过去周期的特征。
你们在最近几个季度是否看到租户基础在空间需求方面有任何变化，实时需求与长期规划相比？
Glen，当然。
所以威瑞森是一个完美的例子。这是一笔在6月中旬开始酝酿的交易，并在7月底完成。这很快。我们喜欢这样。一个租户决定搬迁他们的总部，行动迅速、简洁、完美和顺利。所以我们看到了这一点。我们在Penn 2和1以及其他投资组合中有其他类似的活动，租户现在来得很快。这不像我们的租约在两年、三年或四年后到期。
这是——这是我们作为房东市场喜欢的行动类型。其中很多是搬迁和扩张。现在在纽约有很多扩张，我们看到增长的迹象，人们行动非常迅速，甚至在某些情况下，我们现在有租户在整个投资组合中争夺空间。所以我认为你的评论在我们在看到什么方面是正确的。
很好。谢谢，。
下一个问题是Piper Sandler的Alexander Goldfarb的后续问题。请开始。
嘿，谢谢。Glenn和Steve，我只想回到。Steve，你提到100美元在Penn的现价可以涨到150美元，如果你们获得与西部邻居相同的租金。但我以为你们签署的新交易是在120、130美元左右。
我以为这是新交易的要求。所以我可能错了，但也许你能提供一点视角，相对于PEN1、PEN2的现价租金与你们签署的租金。正如我所说，我以为你们的签署租金一直在稳步上升。
Glen，你想回答吗？
当然，我们正在稳步上升。正如Michael所说，我们是在80多和90多美元，现在在100多美元。这是平均。当然，我们已经看到交易远高于100美元，110多、120多、130多美元。所以我们当然看到月复一月的改善，租金上涨。我们预计这将继续。所以我们的平均租金季度对季度上升，然后我们现在看到交易远高于100美元。你是对的，Alex。
好的，酷。谢谢。谢谢。
这结束了我们的问答环节。我想把会议交还给Steven Roth先生做闭幕词。
谢谢大家今天参加我们的会议，我们将——我们对很多事情继续感到非常兴奋。我们显然对Penn感到非常兴奋。我们对过去几个季度在资产负债表方面所做的事情感到非常非常自豪。业务实际上相当不错。下个季度见。谢谢。
女士们，先生们，今天的会议到此结束。谢谢您的参与。您现在可以断开连接