身份不明的发言人
Kevin Milota（企业财务高级副总裁）
Jonathan P. Stanner（总裁兼首席执行官）
William "Trey" H. Conkling（执行副总裁兼首席财务官）
身份不明的参会者
Daniel P Hogan（Baird）
Chris Woronka（德意志银行）
RJ Milligan（Raymond James）
Logan Epstein（Wolfe Research, LLC）
Joshua Friedland（KeyBanc Capital Markets）
Austin
您好，感谢您的耐心等待。欢迎参加Summit酒店物业公司2025年第二季度电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。发言人演讲结束后将进入问答环节。若需提问，请按电话上的星号11键。您将听到自动语音提示您已举手提问。如需撤回问题，请再次按星号11键。请注意本次会议正在录音。现在有请Kevin开始会议。
谢谢接线员，大家早上好。今天与我一同参会的有Summit酒店物业公司总裁兼首席执行官John Stanner，以及执行副总裁兼首席财务官Trey Conklin。请注意，我们今天的许多言论均属于联邦证券法定义的前瞻性陈述，这些陈述存在已知和未知风险，详见我们向SEC提交的文件。我们今日作出的前瞻性陈述仅对2025年8月6日当日有效，我们没有义务在未来更新这些陈述。您可以在我们的网站www.shprit.com上查阅包含本次电话会议中提及的非GAAP财务指标调节表的SEC文件及盈利报告。
现在有请Summit酒店物业公司总裁兼首席执行官John Stanner。
谢谢Kevin，感谢大家参加我们2025年第二季度盈利电话会议。尽管运营环境充满挑战，我们对第二季度的整体执行情况感到满意，特别是我们能够继续扩大投资组合市场份额、审慎管理运营费用，并通过成功的再融资活动和增值股票回购强化资产负债表。在今天的电话会议中，我们将详细介绍这些活动，并就当前运营环境、行业前景和Summit投资组合提供更多评论。具体而言，我们第二季度的运营业绩受到与去年同期艰难对比以及某些关键市场和需求细分领域价格敏感性的影响。
本季度，同店RevPAR下降3.6%，处于预期2%至4%的下降区间内，主要受日均房价下降3.3%驱动。我们经历了预订窗口缩短和从3月开始的价格敏感性上升，这与政府政策相关干扰的首个迹象相吻合。这些趋势在第二季度持续影响我们的几个需求细分领域，导致客房夜数组合向低费率细分领域的不利转移。整个投资组合的需求保持稳定，入住率同比下降不到0.5%。
第二季度78%的入住率是我们过去五年中第二高的名义入住率，仅次于一年前的可比指标。正如预期，特别活动和今年4月的复活节假期是投资组合RevPAR同比下降的重要驱动因素。2024年第二季度举办的几项高费率活动对我们的同比对比尤其有影响，包括在奥斯汀、达拉斯、印第安纳波利斯和克利夫兰引发超额需求的日食；分别使克利夫兰和凤凰城受益的男女NCAA四强赛；在印第安纳波利斯和明尼阿波利斯举行的美国奥运会体操和游泳选拔赛；以及在路易斯维尔同时举行的第150届肯塔基德比和PGA高尔夫锦标赛。
总体而言，这些活动惠及我们超过30%的投资组合，并为本季度RevPAR增长带来125个基点的阻力。此外，约占我们总客房夜数5%至7%的政府相关需求在第二季度同比下降超过20%，净入境国际旅行仍面临压力，较去年同期下降约18%。令人鼓舞的是，需求模式在整个季度内广泛稳定并逐步改善，我们没有经历需求进一步恶化或取消和损耗的明显加速，这与以往的经济低迷时期不同。4月同店投资组合RevPAR下降4.4%，部分原因是复活节假期转移以及之前提到的几项特别活动。
5月RevPAR下降3.9%，6月RevPAR仅下降2.6%。虽然RevPAR趋势低于我们进入本季度时的预期，但我们对自己能够扩大市场份额并有效管理费用的能力感到满意，这是在需求下降时期受到更多关注的两个更可控的运营指标。在第二季度，我们将RevPAR指数提高了近150个基点至115%，这是我们疫情后达到的最高水平之一。我们继续看到NCI投资组合的显著改善，该投资组合在第二季度达到114%的指数，同比提高240个基点，较第一季度提高130个基点。
作为参考，该投资组合在2022年第一季度被收购时的RevPAR指数略高于100%，这些收益反映了我们团队在为这些资产开发、实施和执行成功收入策略方面所做的巨大工作。我们的资产管理部门和管理公司合作伙伴在管理运营费用方面也继续表现出色，第二季度运营费用同比仅增长1.5%，按每间占用客房计算增长2%。年初至今，运营费用在入住率相对持平的情况下小幅增长1.5%，将EBITDA利润率收缩限制在同比160个基点。
Trey将在本次电话会议后期提供更多关于费用趋势的细节。鉴于我们在第二季度初经历的股价严重错位，我们的董事会批准了一项5000万美元的股票回购计划，以机会主义地向股东返还资本。在第二季度，我们以1540万美元回购了360万股股票，平均价格为每股4.30美元。这比我们当前交易价格低约15%，并减少了约3%的流通股。此外，回购执行的隐含股息收益率为7.4%，比我们的借款成本高约120个基点，使其对我们的整体现金流状况具有增值作用。
正如我们在第一季度盈利电话会议中所说，我们打算用资产销售所得资金资助股票回购活动。目前我们有两家酒店签订销售合同，均为非核心资产。这些酒店的综合售价反映了与我们过去两年出售的10处物业相当的混合收益率。虽然我们尚未收到不可退还的定金，因此不将这些资产归类为持有待售，但我们乐观地认为这两项销售将在第三季度末或第四季度初完成。
这两项资产销售的处置收益将超过迄今为止用于回购股票的资金，并继续我们降低资产负债表杠杆的路径。在我将电话交给Trey之前，让我对今年剩余时间的运营前景提供一些看法。虽然我们预计第二季度经历的运营趋势将大体延续到第三季度，但我们相信RevPAR下降的幅度将从第二季度的水平缓和。在我们的投资组合中，7月同店投资组合RevPAR同比下降约3.5%。然而，我们乐观地认为我们将在8月和9月实现逐步改善。
令人鼓舞的是，最近几周我们在远期预订趋势中看到了小幅增长，我们第三季度的前景比90天前第二季度时的状况要好。我们目前对第三季度的预测反映RevPAR下降约3%。虽然需求模式大体稳定，但我们的预订窗口在最近几个月缩短，并且我们经历了比正常情况更多的预订波动，即使考虑到我们业务的典型短期预订性质。这使得预测变得越来越具有挑战性，并扩大了今年的潜在结果范围。在我们上次盈利电话会议中，我们暗示当前的运营趋势。
我们正朝着我们在2024年底盈利报告中为调整后EBITDAre和调整后FFO及每股FFO提供的指导范围的低端前进。当前的运营趋势现在将我们引向略低于该范围低端的指标，这完全是由于第二季度业绩疲软和对第三季度的预期降低所致。我们预计随着需求稳定、宏观经济和政策更加明确以及行业团体和会议日程更加强劲，第四季度的运营趋势将有所改善。需要强调的是，我们的预期在收入方面比在利润方面更为温和，因为我们继续受益于积极的费用管理和股票回购计划，这减轻了收入损失对每股指标的影响。
年初时，我们范围的低端表明1%的RevPAR增长将相当于1.84亿美元的调整后EBITDAre和每股0.90美元的AFFO。我们现在认为全年调整后EBITDA和每股AFFO可以在比初始增长目标低约200个基点的RevPAR增长情况下，完成比这些初始数字低1%至2%的水平。提醒一下，我们投资组合中全年RevPAR增长每变化1%，相当于约400万美元的调整后EBITDAre和每股0.03美元的调整后FFO。长期来看，我们继续强调将旅行作为可自由支配支出的重要组成部分的持续优先考虑，以及新酒店供应增长的缺乏。
在需求不确定性和建筑成本上升的时期，一线希望是它对限制新酒店供应管道的积极影响。2025年将是我们行业连续第二年供应增长不到1%，大约是其历史增长率的一半。我们预计这些情况将持续数年，我们可能正处于新酒店历史低供应增长时期的初期阶段。这种供应增长的缺乏最终将在未来几年放大更具建设性的需求和定价环境的好处。
说到这里，我将电话交给Trey。
谢谢John，大家早上好。尽管面临更广泛的RevPAR阻力，我们的几个关键市场在第二季度表现强劲。旧金山和芝加哥的RevPAR分别增长了18%和10%，继续反映出弹性的团体和商务临时需求，部分抵消了休闲和政府趋势的放缓。我们特别受到鼓舞的是在旧金山和硅谷看到的复苏迹象，以及这些市场继续经历超额增长的潜力。此外，我们的佛罗里达投资组合在第二季度表现强劲，我们的三个核心市场——奥兰多、包括劳德代尔堡和迈阿密在内的南佛罗里达以及坦帕——均实现了强劲的同比增长。
奥兰多的RevPAR增长了9%，得益于环球影城新主题公园"Epic Universe"开业后健康的休闲需求以及强劲的企业需求，特别是来自支持开发的建筑相关团队。坦帕的RevPAR增长了5%，受益于整个季度强劲的团体和特别活动驱动需求。在迈阿密，我们的Brickell物业实现了16%的RevPAR增长，因为强劲的需求使我们的团队成功将组合转向更高费率的渠道。最后，匹兹堡表现强劲，RevPAR增长了11%。5月和6月强劲的全城会议活动支持了业绩，辅以多样化的音乐会阵容和在Oakmont举行的美国公开赛，共同推动了整个市场的高休闲需求。
这些市场的强劲表现被几个最大市场的艰难季度所抵消。特别是达拉斯、亚特兰大、凤凰城和新奥尔良在本季度的RevPAR收缩幅度大于整个投资组合，这是由于重大翻修造成的替代和艰难的同比对比。我们认为所有这些市场的未来运营前景都比第二季度的结果要积极得多。虽然达拉斯整体的RevPAR在本季度下降，但重要的是要记住，业绩高度依赖于每个子市场。Grapevine和市中心的子市场受到会议日程放缓的影响，这给本季度的日均房价带来了压力。
特别是市中心受到会议中心扩建相关持续干扰的影响。虽然这对当前业绩造成了阻力，但从长远来看，我们认为更大、现代化的会议中心将为市中心子市场提供显著提升。例如，达拉斯明年将举办多场世界杯赛事，翻新后的会议中心将作为北美锦标赛的全球媒体中心，在2026年第二和第三季度推动大量需求。我们的Frisco酒店在本季度再次表现强劲，RevPAR增长了近4%，全部来自日均房价的增长，得益于企业需求的持续强劲。
展望未来，我们对2026年Universal Kids Resort的开业特别兴奋，并且相信我们在这个子市场的酒店将很好地受益于由此带来的家庭休闲旅行增加。Frisco继续处于全国增长最快的企业搬迁市场的中心，Frisco Station子市场正处于长期增长周期的早期阶段。例如，在第二季度，Frisco Station内的健康和保健区开始动工建设一个85,000平方英尺的医疗中心，这将是更广泛的35英亩区的一部分，将进一步增加该市场需求驱动因素的深度和多样性。
我们在亚特兰大、新奥尔良和凤凰城的结果也对本季度的整体RevPAR增长造成了压力。虽然亚特兰大和新奥尔良受到翻修干扰造成的替代影响，但特别是凤凰城由于去年的男子四强赛而面临艰难的对比。展望未来，凤凰城和新奥尔良的未来会议中心预订量增长了两位数，我们预计这三个市场新翻修的酒店在完成后将为业绩提供额外提升。尽管面临适度的RevPAR阻力，第二季度的餐饮和其他收入分别增长了9%和3%。
餐饮受益于劳德代尔堡海滨的重塑，包括其海滨酒吧和餐厅，以及在某些酒店试行早餐收费计划。其他收入来自度假费和停车费的实施。我们预计这两个部门，特别是餐饮，在今年剩余时间内将继续增长。正如John之前提到的，第二季度继续成功管理费用，形式运营费用同比增长1.5%，按每间占用客房计算增长2%。随着公司在我们的劳动力结构方面取得增量进展，我们的资产管理团队和酒店经理成功地专注于管理工资、减少酒店对合同工的依赖以及提高员工保留率。
不包括合同工的时薪同比仅增长1.2%。公司继续受益于合同工的减少，与2024年第二季度相比，合同工在名义和每间占用客房基础上均下降了13%。合同工现在占我们总劳动力成本的10.5%，比新冠疫情高峰时期低700多个基点，但比2019年水平高250个基点，表明还有进一步改进的空间。我们还继续看到员工保留率的提高，这提高了酒店的生产力并降低了培训成本。第二季度的流动率比新冠疫情高峰时期的GOP下降了近40%。
公司在第二季度从保险费用中获得了顺风。然而，增加的财产税完全抵消了这些保险节省，我们预计这一趋势将在今年剩余时间内持续，主要是由于2024年有利的财产税上诉和退款。我们继续对我们投资组合中的费用趋势感到鼓舞，以及当前基准成本结构为公司未来利润增长定位的方式。第二季度调整后EBITDA为5090万美元。第二季度调整后FFO为3270万美元，或每股0.27美元，因为公司继续受益于较低的利息支出和本季度增值股票回购活动导致的较低流通股数。
从资本支出的角度来看，在今年前两个季度，我们在投资组合中投资了3500万美元（合并基础）和3000万美元（按比例基础）。最近完成和正在进行的翻修包括劳德代尔堡海滨Courtyard、Grapevine Residence Inn、亚特兰大Midtown Hampton Inn and Suites、Silverthorne Metairie Residence Inn和Scottsdale Old Town Hyatt Place。在昨天的新闻稿中，我们宣布完成了位于德克萨斯Hill Country的豪华景观酒店Oneaira Fredericksburg的23单元扩建。在扩建之前，该物业第一阶段的年初至今RevPAR为360美元，酒店EBITDA利润率接近50%。
展示了其低劳动力高效运营模式的吸引力，扩建提供了多个融合创新建筑和自然的新单元。此外，该物业现在提供了一个多单元旅馆，用于团体活动和郊游，以及额外的游泳池、食堂和其他客人增强设施。我们预计Oneaira Fredericksburg扩建的无杠杆收益率在低至中十位数范围内，并且鉴于其在快速增长的Fredericksburg市场的独特位置，我们认为该酒店的运营表现有显著上升空间。转向资产负债表，我们继续积极延长到期日、降低借款成本并增强公司流动性。
5月，我们为迈阿密Brickell社区的AC Element Hotel再融资了新的5800万美元抵押贷款。酒店的强劲表现使合作伙伴实现了超过1200万美元的增量收益。新贷款的完全延长到期日为2030年5月，利率为SOFR加260个基点，与前一笔贷款相比利差降低了40个基点。与新的AC Element抵押贷款相关，我们签订了一份为期三年的互换协议，将7月的SOFR固定在3.57%。季度结束后，我们为2022年1月资助Newcrest Image Portfolio收购的3.96亿美元GIC合资企业定期贷款再融资。
新的4亿美元定期贷款的完全延长到期日为2030年7月，利率为SOFR加235个基点，与前一笔贷款相比利差降低了50个基点。我们估计与这两笔再融资相关的年度利息节省约为200万美元。结合2025年3月关闭的2.75亿美元延迟提款定期贷款（将用于在2026年2月赎回2.88亿美元可转换票据），公司在2028年之前没有债务到期。由于我们的利率管理努力，我们的利率风险继续得到有效对冲，互换组合的平均固定SOFA利率约为3.1%，考虑利率互换后，我们按比例债务的75%是固定的。
考虑到公司资本结构中的E系列、F系列和Z系列优先股，我们在季度末有80%是固定的，流动性超过3.1亿美元，平均利率为4.6%，平均到期日超过四年。调整之前提到的2025年三笔融资后，我们认为公司处于有利位置，可以应对运营基本面中的任何近期波动，并利用潜在的价值创造机会。2025年8月1日，我们的董事会宣布了每股0.08美元的季度普通股息，基于每股0.32美元的年化股息，股息收益率超过6%。
当前股息率继续代表约35%的适度派息比率，基于公司过去十二个月的AFFO。公司继续优先考虑在向股东返还资本、投资于我们的投资组合、降低公司杠杆和保持未来增长机会的流动性之间取得适当平衡。正如John之前强调的，虽然我们对行业和投资组合的长期前景保持信心，但近期基本面正受到更广泛的宏观经济不确定性的负面影响。基于第二季度业绩和我们对第三季度的展望，我们全年业绩目前略低于2025年2月为调整后EBITDA、调整后FFO和调整后每股FFO提供的指导范围的低端。
从非运营角度来看，我们预计按比例利息支出（不包括递延融资成本的摊销）为50至5500万美元，E系列和F系列优先股股息约为1600万美元，Z系列优先股分配为260万美元。从资本支出的角度来看，我们将2025年全年支出减少至按比例基础6000至6500万美元，中点减少了250万美元。值得注意的是，过去三年我们在合并基础上投资了超过2.5亿美元的资本支出，导致投资组合处于极佳的物理状态。
这种资本投资使我们能够灵活地保留某些翻修的选项，而不会对整体运营业绩造成有意义的向下压力。之前提到的非运营估计不包括我们今天讨论之外的任何额外收购处置或资本市场再融资活动。最后，GIC合资企业规模的增加导致支付给Summit的净费用收入覆盖了约15%的年度按比例现金、公司G&A费用（不包括Summit在年内可能获得的任何促进分配）。说到这里，我们将开放电话会议进行提问。
谢谢。提醒一下，如果您想提问，请按电话上的星号11键。我们还要求您在提问前等待您的姓名和公司被宣布。稍等片刻，我们正在整理问答名单。今天的第一个问题将来自KeyBank的Austin Worshmitz。您的线路已开通。您的线路已开通。稍等下一个问题。下一个问题将来自Baird的Daniel Hogan。您的线路已开通。
嗨，早上好。
早上好，Daniel。
嘿，关于本季度的回购有一个快速问题，1500万美元是你们只是为了管理现金流和杠杆而停止在那里，还是更多是在季度初股价改善之前主动进行的？
是的，你知道，部分是由我们在季度中的时间点驱动的，随着我们接近盈利发布。显然我们对本季度股票回购的执行感到满意。我们很高兴将其作为未来资本配置的工具。我们倾向于继续围绕其使用保持机会主义。显然在短期内，我们专注于完成我提到的几项资产销售，以资助回购活动。
明白了。然后很快注意到10Q中的一项重大转移。这些酒店是否有任何改善的经济效益或未来的运营效率？
类似的经济效益。我们这样做主要是为了集中运营，但经济效益将保持不变。
好的，这就是我的问题。谢谢回答。
谢谢，Daniel。
谢谢。稍等下一个问题。下一个问题将来自德意志银行的Chris Wawonka。您的线路已开通。
嘿，大家早上好。感谢回答问题并感谢到目前为止的所有细节。我希望我们可以更深入地探讨一下你们在本季度或迄今为止在第三季度看到的需求变化，按企业、临时、休闲、工作日、周末等进行分类，如果能谈谈每个分类的可见性相对于去年如何，那将非常好。
是的，当然。谢谢Chris。感谢提问。看，我想说大体上我们在业务的一些更高费率的细分和渠道中确实看到了一些压力。我们的零售需求在第二季度同比下降。这确实迫使我们重新组合。正如我们提到的，入住率保持相对稳定。我们本季度的入住率接近80%，但我们在一些更高费率的渠道中确实看到了压力，并接受了更多提前预订类型的业务以建立需求基础，我们希望在本季度能够从中获益。正如我提到的，预订窗口仍然非常短。我们在30天以外的预订量下降。
我们在30天以内的预订量上升，按周计算同比显著上升。我们65%的临时预订是在入住前两周内完成的。因此，可见性总体上比以前低。再次强调，我认为团队在找到可用业务方面做得非常好，并且我们以最大化GOP为目标进行操作。因此，结合我们在费用管理方面的出色工作，我认为在我们在某些更高费率细分中看到的疲软和需求趋势下，我们在利润方面已经优化了可以做的事情。
好的，有道理。谢谢John。作为跟进，这是一个稍微复杂一点的问题，但我想我们都看到了一些软品牌和品牌公司不断创建的新选择品牌。我想我们的观点是，你和我之前讨论过这个问题，对这些公司来说，真正的品牌只有一个，那就是他们的忠诚计划。因此，即使这不是新供应，只是不同的供应，我觉得它可能与你们的许多精选服务资产竞争。
问题是，你认为行业（我知道它非常分散）是否会达到一个时间点，必须对品牌公司说够了就是够了，如果还没有这样做，你认为为什么还没有？
嗯，是的。首先，关于软品牌，我想说的是我认为它们对业主来说是一个有吸引力的选择。我的意思是，这基本上就是我们在劳德代尔堡翻修中创造的东西，我们拿了一个Courtyard并真正将其提升到更高档次，我们认为该资产的位置和创造的机会存在真正的费率机会，我认为这种类型的投资资本有非常高的投资回报率。我想我们都知道品牌公司有动力扩大分销和净单位增长。
我认为当我们更广泛地看待供应情况时，我们实际上对此非常看好。现在，核心品牌、主要品牌显然占据了供应增长的绝大部分。但年初至今，行业的供应增长约为0.5%。正如我在准备好的讲话中提到的，我们认为在24年和25年，它将增长不到1%或不到其年增长率的一半。我们真的认为这些趋势将持续两、三、四年。因此，我们对长期的供应情况感到非常好。我们认为这是使我们对该业务的长期前景持建设性和积极态度的关键部分。
好的，感谢这一点。John，如果我能再快速问一个关于德克萨斯州Oneaira扩建的问题。这是否是你们之前讨论过的可以增加投资组合的次要平台的东西？因此扩建很有趣。显然回报在那里，否则你们不会这样做。这只是坚持这个扩建，还是有其他在你们雷达上的露营细分领域的东西？谢谢。
是的，看，我们确实喜欢这个业务。我们在过去几年里多次讨论过这一点，从我们开始在Fredericksburg进行第一笔投资时起。我想强调Trey所说的，我们认为我们在那里的东西非常特别。我们实现了非常高的RevPAR。我们以非常低的劳动力模式做到了这一点。利润率非常有吸引力。最重要的是，正如你所提到的，收益率和回报概况非常有吸引力。因此，我们将其视为另一个酒店，作为我们更传统酒店基础的非常自然的延伸。
我们有一笔已披露的未偿还夹层贷款。我想在接下来的几个季度里我们会有更多讨论。但我们确实喜欢这个业务，我认为我们打算继续寻找机会在这一细分领域内增长。
好的，非常好。感谢所有细节。谢谢，伙计们。
谢谢，Chris。
谢谢。稍等下一个问题。下一个问题将来自Raymond James的R.J. Milligan。您的线路已开通。
嘿，早上好，伙计们。John，你提到了较短的预订窗口。第三季度的趋势比预期稍弱或略弱于预期。我很好奇跟进之前的一个问题，关于第四季度以及我们展望明年时，是什么让你有信心我们将在第四季度看到复苏，也许按团体和临时方面分类，以及第四季度的对比情况如何？
是的，当然。嗯，首先我想再次强调的是，我们已经看到需求稳定，我们今天坐在这里的预期是第三季度的RevPAR表现将比第二季度稍好一些。现在，部分原因是我们在第三季度的对比比第二季度更容易。我们花了很多时间讨论特别活动的对比，我们知道这将在第二季度为我们创造一个艰难的阻力。我认为大体上你在第三季度看到的是行业团体日程较弱，这对费率造成了一些下行压力。我认为这与品牌公司和迄今为止报告的所有同行在第三季度的情况一致。
我认为当你开始展望今年第四季度时，这些日程确实更具建设性。我认为特别是当你看看我们的投资组合时，我们对明年绝对乐观。一方面，我们在今年年中创造了一些更容易的对比。我们还认为像世界杯这样的事情将对我们的需求概况产生非常好的推动，因为我们进入明年。我们将继续强调我们的关键市场没有任何供应。因此，当我们开始看到需求复苏时，我们认为这将放大更强劲定价环境的好处。
明白了。然后在费用方面，显然今年做了很多工作，因此明年在收入方面对比稍容易。但考虑到今年的费用管理，明年在费用方面的对比可能更困难。我只是好奇，你还能看到哪些其他杠杆可以拉动以实现低费用增长？
嗯，我认为团队在管理费用方面做得非常出色。这并不是从第二季度开始的。我的意思是，这真的可以追溯到去年，团队在RevPAR增长较低的环境中确实很好地严格控制了费用。如果你看看我们年初至今的结果，我们的费用上升了1.5%。我认为尽管我们在收入方面面临更大的挑战，其中很多与需求细分、暴露有关，我们在酒店EBITDA水平上的年初至今表现我认为与许多已报告的同行相比非常有利。
因此，我认为我们将继续非常谨慎地管理费用。我认为这也凸显了我们运营模式的效率以及我们在RevPAR较低或在本例中RevPAR小幅下降的环境中保持利润率的能力。我们年初至今的EBITDA利润率下降了约160个基点。我希望它是正的，但我想说在这种环境下，我们真的为这一统计数据感到自豪，我非常有信心我们的团队和第三方经理将继续谨慎地管理费用。
太好了。谢谢伙计们。
谢谢，RJ。
谢谢。稍等下一个问题。我们的下一个问题将来自Wolff Research的Logan Epson。您的线路已开通。
谢谢回答问题。继续费用话题，你们在开场准备好的讲话中提到保留率更强。劳动力池在最近几个月有任何变化吗？关于合同工的话题，你们预计何时（我不知道，在未来一年或几年内）何时会缩小那200个基点的差距，这可能会带来多少年度节省？
嘿Logan，我是Trey。你好吗？看，从合同工的角度或更广泛地说我们的员工基础，我认为我们显然看到了一个比2023年和2022年更稳定的基础。我们预计随着你在更广泛的国家视角中看到的就业动态，我们的员工基础应该会更稳定。我们在电话中提到的40%下降在今年的前六个月确实更加明显。因此，我们对员工基础的位置感到非常好，就合同工而言。我们在过去六到九个月里一直保持在10%左右。因此，目前似乎保持在那里。你知道，有时合同工并不是坏事。我想说在某些市场中，我们的一些合同工实际上相当稳定。与之相关的流动率并不像你想的那么高。我的感觉是，这是我们能够适度改进的东西。
我们可能比2019年的水平低250个基点，但我们可能会继续努力，我认为在未来12个月内应该会有一些增量改进。
谢谢。转向交易市场，你们提到有两项资产签订销售合同。你们如何看待未来的收购与处置？你们对收购或处置哪些类型的资产或市场感兴趣？
是的，当然。我想说在短期内我们显然专注于签订销售合同的两项资产并完成这些交易。我认为你应该预期我们今年将是资产的净卖家，包括这些资产。部分原因确实是为了资助我们谈到的股票回购计划，并继续降低资产负债表杠杆。这仍然是一个相当清淡的交易市场。我想说我们一直专注于出售需要资本支出的非核心资产，我们只是觉得。
我们认为这些资本支出有更高用途或更好的资本回报。因此，我认为你应该预期我们希望在本季度末或第四季度初完成的这两项销售看起来很像我们过去两年所做的销售，无论是从非核心角度还是收益率概况来看。一如既往，我们将尝试在未来的收购和处置方面保持机会主义。
谢谢，伙计们。这就是我的问题。
谢谢你。
谢谢。稍等下一个问题。我们的下一个问题将来自KeyBank的Austin Worshmitz。您的线路已开通。
嘿，早上好。我是Josh Friedland，代替Austin。能听到我说话吗？
能听到。谢谢，Josh。
好的，那么，我的意思是，政府暴露在第二季度给你们带来了一些阻力。展望下半年，你们是否看到情况变得更糟、稳定还是更好？我们是否应该预期这些阻力在今年剩余时间内继续对RevPAR增长施加压力？
不，我认为我们在政府方面看到的是稳定，你知道，从4月或3月和4月开始的急剧收缩。我们在第二季度已经看到它稳定下来。我们预计它在第三季度将保持相对稳定，尽管水平比以前低。虽然我们乐观地认为我们可能会在第四季度和2026年看到政府方面的一些增长，但目前我们确实认为该需求细分领域是稳定的，并且已经纳入我们对本季度和年的展望中。
好的，有帮助。较低的资本支出指导是否与时间有关？你们是否主动将一些项目推迟到2026年，因为我们正在经历这个较软的RevPAR增长环境？
是的，部分与时间有关。部分与我们有几项资产销售有关，这两项都需要重大翻修。因此，我们的预期是出售这些资产而不是翻修它们。
然后，John，Austin也在这里。只有一个问题，你知道，你认为需要看到什么才能使重新组合的机会对ADR产生一点提升，既然你已经看到情况稳定了？我认为你提到了本季度内的一些逐步改善，希望这给了运营商和资产经理一些时间来适应不断变化的需求条件。但你认为什么或哪个细分领域将在未来几个季度为ADR提供一点提升？谢谢。
是的，当然。看，我认为广义上说，行业只需要看到整体更好的需求趋势。我们一直处于这种基本持平的需求环境中。实际上，行业需求在第二季度收缩了。因此，我认为当你开始看到需求模式改善时，我认为这可以是所有细分领域或任何细分领域，你将看到这转化为更好的定价能力。我们在第二季度确实被迫重新组合了一些业务。我们确实认为这些趋势将继续进入第三季度。长期来看，我认为我们利用更好定价的能力将由行业内更广泛的需求增长驱动。再次强调，Austin，我想强调的一点是，尽管我们在第二和第三季度看到了一些定价阻力，但它在利润方面所做的，我们在利润方面缓解这种情况的能力，我们对全年EBITDA和FFO指标的预期下降了1%至2%。
因此，再次强调，我认为团队在这种环境下做得很好。我们确实保持乐观，认为我们将看到整个行业更好的需求模式，我认为我们的投资组合特别有优势利用这一点。
谢谢。
谢谢。这结束了今天的问答环节。我想将电话会议交还给首席执行官John Stanner进行闭幕词。请继续。
是的，谢谢大家今天参加我们的第二季度盈利电话会议。我们期待在未来几周与你们中的许多人交谈。祝大家有愉快的一天。
感谢大家参加今天的电话会议。您现在可以断开连接。