身份不明的发言人
Dana Hambly（财务与投资者关系副总裁）
Eric Mendelsohn（总裁、首席执行官兼董事会成员）
John Spaid（首席财务官）
Kevin Pascoe（首席投资官）
身份不明的参会者
Austin Wurschmidt（KeyBanc Capital Markets）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Farrell Granath（美国银行）
John Kilichowski（富国银行）
Sam，我是SA。SA。SAM SA。欢迎参加National Health Investors 2025年第二季度财报网络直播和电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。正式演讲后将进行问答环节。若会议期间需要接线员协助，请按电话键盘上的星号0。请注意本次会议正在录音。现在我将会议转交给主持人Dana Hambly。您可以开始了。
感谢并欢迎参加National Health Investors财报电话会议，回顾2025年第二季度业绩。今天参会的有总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn、首席投资官Kevin Pascoe、首席财务官John Spade和首席会计官David Travis。业绩以及本次电话会议的通知已于昨天市场收盘后通过财经媒体报道的新闻稿发布。本次电话会议中任何非历史事实的陈述均为前瞻性声明。NHI提醒投资者，任何前瞻性声明都可能涉及风险或不确定性，并不保证未来表现。
所有前瞻性声明仅代表NHI截至本次电话会议日期的判断。我们敦促投资者仔细审阅NHI向美国证券交易委员会提交的定期报告中的各项披露，包括NHI截至2024年12月31日的10-K表格和截至2025年6月30日的10-Q表格中披露的风险因素和其他信息。这些文件的副本可在SEC网站sec.gov或NHI网站nhireit.com上获取。此外，本次电话中使用的某些术语是非GAAP财务指标，其调节表已在NHI的财报新闻稿和相关表格中提供，并已通过8-K表格提交给SEC。
建议听众审阅财报新闻稿中提供的这些调节表以及新闻稿中提供的所有其他信息。现在我将电话转交给我们的首席执行官Eric Mendelsohn。
大家好，感谢各位今天参会。我们在今年强劲开局后迎来了更超预期的第二季度。本季度的优异表现是多方面的，源于整个企业的扎实执行。上半年加快的收购步伐、出色的SHOP NOI增长以及随着租户基本面改善而持续的延期租金回收都是主要贡献因素。由于表现优异且能见度良好，我们今年第二次上调了2025年指引，将每股标准化FFO指引中值上调0.09美元至4.80美元，同比增长8.1%。
随着增长改善和覆盖率优异，我们昨晚还宣布四年来首次提高股息。此外，我们很高兴分享NHI的一个里程碑事件。自8月1日起，我们完成了7处物业从租赁到SHOP的转型，使年化SHOP NOI增加约880万美元或57%。转型后，SHOP将占我们合并NOI的近10%。鉴于显著的有机和外部增长机会，我们预计这一比例将在短期和长期内呈指数级增长。
自2022年4月建立SHOP以来，我们一直在有条不紊地为扩大这一投资组合做准备，因为我们相信老年住房运营在我们的投资领域中提供了最高增长潜力和最佳风险调整回报。通过对人员及其他内外部资源的投资，我们现已建立强大的基础，涵盖资产管理、业务发展、会计和法律职能，以快速战略性地扩展SHOP投资组合。谈到本季度SHOP业绩，SHOP NOI较2024年第二季度增长超过29%。
虽然本季度有一些非经常性收益（Kevin将详述），但我们很高兴早期专注于提高入住率的策略现在带来了REV核心增长和利润率扩张。RevPAR增长3.7%和NOI利润率26.9%均创纪录。自SHOP成立以来，我们持续看到这一投资组合的巨大有机上升空间。通过转型，我们预计2026年预估年化NOI增长将达到两位数，而管道活动继续让我们乐观地认为收购将在未来几年成为我们增长特征的重要组成部分。今年迄今我们已宣布1.75亿美元投资，目前有约1.3亿美元已签署意向书，预计未来几个月完成。
这包括一笔价值约7400万美元的SHOP交易，以及我们行使的一个大型入门费社区购买期权。近3.5亿美元的增量管道完全专注于老年住房，包括大量SHOP交易。我们预计未来两个季度将签署多项意向书。正如我刚才提到的，我们预计收购（尤其是SHOP收购）将成为我们增长特征的主要贡献者。虽然我们基于每笔交易的优点进行评估，但也采用投资组合方法，衡量任何新收购对整体SHOP投资组合收益率和增长的影响。
显然我们喜欢这些交易，并且看到许多提供巨大NOI增长的交易，我们评估那些可能开启新关系或地理区域的交易，这些地方我们看到重大的未来机会。通过这种方法，我们也在建立一批机构级运营合作伙伴，这将使我们能够为平台带来更多机会并实现更无缝整合。总体而言，我们的目标仍是使总初始收益率立即增值，并预期多年卓越的NOI增长。
资产负债表继续保持良好状态，非常支持为重大投资管道提供资金。我们的净债务与调整后EBITDA比为3.9倍，低于目标范围的低端，我们拥有约7.6亿美元的可用流动性。我们认为这种低杠杆和强大的资本获取能力创造了真正的竞争优势，并在评估未来资本需求时给了我们选择权。总结这一切，我们对多重增长机会感到非常兴奋，我们对把握这些机会的信心从未如此之高。
由于这是自5月年度股东大会以来我们首次公开电话会议，我想分享几点意见。首先，我们衷心感谢股东们多年来的建设性对话，尤其是在今年股东大会前的交流。我们相信您宝贵的反馈已经启发并验证了我们的战略方向。此外，您的直接沟通促成了重大的董事会变革，包括今年两位任期最长的董事会成员退休、最近任命Candace Todd和Rob Chapin，以及董事会的去分类化。
最后，投票结果明确告知我们董事会还有更多工作要做，尤其是在董事会更新方面。董事会致力于改进治理，并理解其在为股东提供长期价值方面的作用。关于这一点，负责监督NHC租约重新谈判的特别董事会委员会与管理层积极合作。虽然我们不提供参与细节或与NHC的持续讨论，但我们相信特别委员会的利益与股东完全一致，以执行一项提供最佳价值的交易。现在我将电话转交给Kevin，请他详细介绍我们的运营情况。Kevin
Kevin谢谢，Eric。本季度我们的重点是将在SHOP运营结构下将六处先前租赁的物业（包括五个辅助生活社区和一个独立生活社区）转型至SENSERI Senior Living。这已于8月1日完成，我们很高兴与Senseri合作，这是一家拥有76个社区、覆盖24个州的成熟运营商。NHI保留该投资组合100%所有权，并与SINCERI签订了管理协议，其中包括基于NOI和房地产估值增长的激励措施。
我们还将俄克拉荷马州塔尔萨的一个独立生活社区从租赁转型至与Discovery Senior Living现有的SHOP合资企业，使该投资组合增至10处物业。Discovery是租赁下的运营商，因此运营不应中断。这七处物业产生约880万美元的年化SHOP NOI，我们预计它们2026年将呈现两位数NOI增长特征。John将提供有关转型对今年指引影响的更多细节。
管道非常活跃，我们正在评估约3.43亿美元的老年住房交易，通过潜在投资于Shop Bsimple房地产和抵押贷款，这些贷款最好有未来所有权的路径。超过50%的管道是SHOP交易，其初始收益率对公司具有增值性。我们专注于那些有明显路径实现显著NOI增长的资产。正如Eric所指出的，我们也对提供其他战略利益的收购感兴趣，例如与新运营合作伙伴建立关系，在那里我们看到未来在特定地理区域扩展的机会。
与senseri合作，我们觉得我们在两位数NOI增长和扩大该关系的巨大灵活性方面获得了双赢。谈到我们的SHOP表现，我们15个社区的同店SHOP投资组合NOI同比增长29.4%至380万美元。本季度确实受益于总计约20万美元的非经常性项目。调整这些项目后，我们仍然非常高兴预估比率超过21%。正如我们所讨论的，我们在2023年和2024年的策略是推动更高的入住率，我们成功地做到了这一点。
过去三个季度入住率超过89%，我们的重点已转向定价。我们很高兴看到与2024年第二季度相比RevPAR增长3.7%、与今年第一季度相比增长2.1%的早期结果。由于今年迄今的优异增长，我们将全年NOI增长率略微上调至13%至16%的范围。这意味着下半年会有所放缓，这是由于近期入住率疲软，但我们乐观地认为这一趋势将在相当短的时间内逆转。
我们的长期观点不变，实际上我们对利润率潜力更有信心。在强劲的第二季度业绩之后。在整个三重净租赁投资组合中，我们普遍经历了持续稳定的趋势，没有租金让步，延期租金的持续回收超出预期，以及稳定的入住率和EBITDARM覆盖率。Bickford继续产生强劲的NOI，我们很高兴看到近期入住率回升。Bickford第二季度入住率较第一季度上升20个基点至85.2%。
截至3月30日的过去12个月EBITDARM覆盖率（不包括延期还款）为1.66倍，包括在此期间约480万美元的还款。Bickford的预估覆盖率为非常舒适的1.46倍。Bickford在第二季度偿还了约120万美元的延期租金，截至6月30日的未偿还余额为1040万美元。回想一下，Bickford的下一次租金重置是2026年4月。由于其稳健表现，我们预计未来能够将延期还款的季度运行率更多地纳入基本租金，并基本消除这些还款对我们展望可能造成的变异性。
在将电话转交给John之前，我想宣布我们已聘请Grant Johnson担任资产管理部门高级副总裁的新职位。Grant在老年住房和熟练护理行业的资产管理和医疗保健金融方面拥有超过二十年的经验，并与运营公司、私募股权和资本提供者有着广泛的关系。Grant是Eric早先提到的强大基础的一部分，我们期待他的重大贡献。现在我将电话转交给John讨论我们的财务业绩和指引。
John谢谢Kevin，大家好。让我从第二季度业绩开始。我将使用截至2025年6月30日的季度平均稀释普通股数计算所有每股业绩。我们的每股净收入为0.79美元，较去年同期下降2.5%。我们第二季度的NAREIT FFO每股业绩较去年同期增长0.8%至1.19美元。我们第二季度的标准化FFO每股业绩较去年第二季度增长3.4%至1.22美元。
在第二季度，我们确认了来自权益法投资的150万美元收益和140万美元的较低信贷损失费用，这对净收入、NAREIT FFO和标准化FFO产生了积极影响。在审查本季度业绩时，请记住去年第二季度业绩包括来自我们一个现金基础租户的250万美元一次性延期租金回收。截至6月30日的季度FAD较去年同期增长8.1%至5600万美元。截至6月30日的季度，我们SHOP部门的NOI同比增长29.4%至380万美元。
调整常规资本支出和非控制权益后，SHOP对普通股东FAD的贡献同比增长32.6%至340万美元。截至6月30日的六个月，SHOP收入同比增长5.7%至2820万美元，去年同期为2660万美元。SHOP费用从2080万美元增长2.4%至2120万美元，由于第二季度入住率和RevPAR的改善，利润率扩大了241个基点。第二季度，我们的现金租金同比增长460万美元。
投资量带来的现金租金贡献了590万美元，我们现有的租赁递增、协商的阶梯式增长和百分比收入租金贡献了额外的170万美元，代表这些租金同比增长2.7%。抵消这些增长的是与前一年各种转型物业相关的现金租金变化，这些物业仅减少了20万美元的租金。最后，正如我之前提到的，进一步抵消这些变化的是去年与我们的一个现金基础租户相关的250万美元一次性延期租金支付。
本季度的利息支出同比持平，而加权平均普通稀释股数由于公司过去一年更多地使用股权而非债务为新投资提供资金，同比增长7.5%至4680万股。与第一季度相比，不包括代理权争夺费用的现金G&A增加了80万美元，主要是由于薪酬费用。法律费用第二季度较第一季度略有下降，但由于公司增加了对SHOP活动的投资，仍处于较高水平。
第二季度，我们以6350万美元完成了对一处老年住房投资组合的收购。我们还向现有运营商发放了2800万美元的老年住房建设贷款。截至6月30日的六个月，我们的总投资额为1.615亿美元。这一总额包括我们的新收购（减去第一季度通过代替止赎权获得的一处物业）以及我们已承诺的抵押贷款和贷款，加上我们对现有房地产的投资。
为满足投资需求，我们利用了总计3540万美元的抵押贷款和贷款还款收益，以及1.235亿美元的新股权收益。今年迄今，我们支付的股息加上7600万美元的债务偿还得到了运营现金流和其他流动性来源的良好支持。本季度，我们以调整后的远期价格74.71美元/股（扣除费用和远期成本后）结算了2024年第四季度和2025年第一季度远期ATM活动下的不到80万股普通股，收益约5800万美元。
此外，我们再次激活了ATM，并以扣除费用前平均72.50美元/股的价格远期出售了约130万股普通股。截至2025年6月30日，我们共有约1.023亿美元的托管远期股权收益可供使用，以换取未来以平均71.03美元/股的价格交付140万股普通股。我们还在季度末的资产负债表上持有1860万美元现金和3.22亿美元的循环信贷能力。
第二季度我们偿还了7570万美元的有担保债务，使我们的有担保债务余额降至零。我们还将2亿美元的定期贷款延长了六个月至2025年12月16日。我们有一笔5000万美元的高级贷款将于11月到期，并打算在第三季度将定期贷款到期日再延长六个月至2026年6月。我们的资产负债表在第二季度末状况良好。我们的净债务与调整后EBITDA比为3.9倍，略低于我们所述的4至5倍杠杆政策。
尽管自去年第二季度以来偿还了1.51亿美元较低利率的固定利率债务，我们的利息覆盖率环比稳定，同比改善至4.7倍。6月30日，我们的流动性约为7.6亿美元，包括托管远期股权、现金、超额循环信贷能力以及最多3.16亿美元的可用ATM能力。我们继续监测长期债券利率，并预计利用公共债务进一步改善流动性。现在让我转向股息和指引。
正如我们昨晚宣布的，我们的董事会宣布对2025年9月30日登记在册的股东每股派发92美分的股息，将于2025年10月31日支付。这代表2.2%的增长，是我们自2021年第一季度以来的首次股息增长。我们还调整了2025年全年指引，包括提高标准化FFO和标准化FAD结果。我们的指引包括最近宣布的SHOP转型和其他预期结果的影响。
与2024年相比，NAREIT FFO指引中值为4.48美元或下降1.5%，标准化FFO中值为4.80美元或增长8.1%。与我们5月的全年指引相比，我们将NAREIT FFO每股下调0.19美元，标准化FFO每股上调0.09美元。我们的FAD指引中值为2.289亿美元，较5月指引的2.251亿美元有所上升，代表较2024年增长12.1%。我们昨晚发布的指引包括刚刚宣布的RIDEA SHOP转型预期，自8月1日开始。
在第三季度并受最终交割后调节的约束，我们预计将核销约1200万美元与Discovery租约终止相关的直线应收款，并保守估计在运营转移时将产生100万至140万美元的损失，这两者都将从我们的标准化FFO和FAD结果中调整出去。我们的指引包括我们预期的转换SHOP运营在五个月内贡献360万至370万美元的NOI，以及今年剩余时间约50万美元的常规资本支出。在第三季度。
公司还预计将确认总计约330万美元的Discovery租约收入，受最终交割后调节的约束。我们的指引包括同店SHOP NOI增长在13%至16%的范围内，较之前指引的12%至15%略有上升。指引还包括延期租金的持续回收和现有承诺的履行。与我们最近的惯例一致。我们更新的2025年指引包括1.05亿美元的额外未识别新投资和8.1%的平均收益率。
我们的指引包括从现在到年底之间少量远期股权的使用，但实际使用将取决于额外新投资的量和时间。最后，指引继续包括与正常资产管理、转型、处置和贷款还款相关的额外成本和让步的假设。再次感谢大家参加今天的电话会议。我们的准备发言到此结束。因此，接线员，请现在开放提问线路。
当然，现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中删除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等片刻，我们正在轮询问题。今天的第一个问题来自KeyBank的Austin Werschmidt。
谢谢。大家早上好。Eric，听起来你们在投资方面有很多积极的势头，但我相信在一些投资的关闭上有一点延迟，并且指引中假设的未识别投资有所减少。能否提供更多细节是什么导致了延迟，以及从现在开始一切顺利进行的信心水平如何？
嘿，Austin，我是Kevin。我只想将其描述为时间问题。正如我们在季度中讨论的，我们非常专注于转型。我们仍然有一个非常强大的管道。我们有几个已签署意向书的交易，预计在不久的将来完成。所以我不认为这是中断，更多只是时间问题。
感谢这一点。然后你们在过去一个季度左右提到，放弃了一笔较大的投资组合交易。我不认为你们是否继续评估管道之外的这些交易。能否分享关于机会集的任何信息，以及有什么可能很好地融入投资组合以继续作为整体实体的一部分增长的愿望或可能性？
当然。我是Kevin，我认为当我们看管道时，我们引用的是我们正在积极工作的内容。有可能我们发出一份意向书，但也有一些通常规模在1亿美元以下的交易。所以这是更具体的内容。我们绝对有一些更大的交易在管道中评估，我们有人员和带宽来完成它们。我们也不想发出错误的信号，让管道看起来比它应该的更大，因为这些交易通常有更多的细微差别。所以还有一些在浮动。我们继续评估一些更大的投资组合。这真的只是确保我们有合适的运营合作伙伴。
这是正确的概况，并且检查了很多框。
从融资角度来看，能否提醒我们是否应该考虑以杠杆中性的方式为投资提供资金，或者我们是否可以看到你们随着时间的推移进一步降低杠杆？这就是我的问题。
是的，我是John。所以你知道，我们的政策通常是保持杠杆中性。但如你所注意到的，我们在3月与债务投资者进行了市场交流。那是在解放日之前。解放日非常具有破坏性。我们注意到，今年早些时候的一段时间内，我们的股权成本非常接近增量长期债务的成本。所以我们转向更多地利用股权。这不是我们的愿望。我们的愿望是保持更杠杆中性。但你知道，这将由市场条件和市场驱动，我们幸运地有选择权，可以从不同来源提供流动性。
谢谢你们的时间。
下一个问题来自德意志银行的Amateo Acousana。
大家早上好。本季度执行得很好。再次围绕Discovery，它仍然是你们的一个主要租户。我认为sup说它占NOI的3.3%。只是好奇你们今天如何看待整体关系，因为你们已经将一批资产从他们那里转移出来。但然后有一个独立生活资产你们实际上保留在SHOP投资组合中与他们合作。只是想知道导致一些转型的挑战是什么，以及你们今天如何看待整体关系。
嘿，Tyo，我是Kevin。关于Discovery，他们仍将是我们的持续合作伙伴。我们在SHOP中有10栋建筑与他们合作。我们继续在该投资组合中看到一些NOI增长，并期望从他们那里获得更多。所以他们将成为我们未来业务的一部分。正如我们在上次电话会议上讨论的，这是确保我们促进关系中进展顺利的事情，这就是为什么我们将独立生活建筑从三重净租赁转移到SHOP。我们希望促进这一部分。
所以你们将继续看到他们是我们业务的一部分。他们是该领域的大型运营商，所以我们喜欢有他们作为客户，你们知道，我们将看到未来在那里为我们带来什么。
但在辅助生活方面，这些你们转型的资产有什么主题吗？他们在这些市场没有规模吗？或者只是好奇为什么做出这个决定？
我认为这是他们较小建筑和次级市场的功能。Discovery在疫情后做得不错，并让它们扭转局面。但正如我们刚刚描述的，我通常认为他们在更大的建筑和更主要市场做得非常好。他们在这里做得不错。但我们想确保我们有正确的重点。不是说他们没有给建筑重点，这只是功能上到了改变的时候，并想确保我们有一个合作伙伴能够在小建筑和次级市场取得成功，并认为这些仍有相当多的增长空间，这就是我们做出这一转型的原因。
有道理。然后对我来说还有一个快速的问题，我想你们提到SHOP在2Q后有一些近期的入住率疲软，你们希望这只是暂时的。能否谈谈你们在那里看到了什么，以及可能导致这种情况的原因，是否只是你们开始提高价格，也许这就是导致回调的原因。
我认为这真的是两件事。一些建筑中当地领导层的变化有时会导致一点中断。我不想为此找借口，但我认为这只是确保我们在正确的位置上有正确的人的元素。这已经完成。然后另一部分真的只是一些异常的流动。搬出高于正常水平。搬入和流入一直相当稳定。只是在搬出方面有点异常。
所以我们认为这将回到平均水平，我们将继续在那里看到增长。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的Farrell Granath。
嗨，早上好，我是Farrell Granif。我首先想谈谈最近聘请Grant的情况，以及这在你们考虑扩展SHOP业务或一般老年住房时的投资或战略中扮演什么角色？
早上好，我是Kevin。对我们来说，重点是确保我们的资产管理团队处于一个非常好的位置，能够应对业务的发展方向，这将更多地关注SHOP。这将需要我们扩大监督。所以我们聘请了Grant作为高级人员。我们将把人们放在正确的位置上。也许已经用过这个短语，但在这里再次使用，以确保我们有正确的监督。我们团队中有优秀的人，我认为他们有很多成长的空间。
我们只需要确保在SHOP方面我们的系统和流程到位，这样我们就可以扩展这部分业务。所以一旦我们设置好，我们可以进一步加速管道，并确保无论我们在前端带来什么，都将得到适当的管理，我们将从中看到预期的增长。
很好。还有关于slm，我知道你们已经收到了上一季度披露的一些贷款还款。你们预计未来会收到其他还款吗？或者还有其他进展吗？
没有进一步的进展。我们与他们有一个协议，有一些计划中的还款。坦率地说，他们现在是一个挣扎的运营商，所以我们将看看他们的情况。他们不会。我认为这基本上已经结束了。我们有一些我认为他们会做的还款，在那里我们有一个抵押物业，但这将是小的，而且真的不会显著改变局面。而且我们仍然有担保背后的信贷。所以如果他们不履行，我们有追索权。但归根结底，我们谈论的是一个非常小的百分比。
很好。对我来说最后一个问题是关于Discovery延期还款与租约终止的问题。我记得有一个评论说你们预计会收取剩余的延期余额。我只是想知道能否谈谈总额是多少，你们预计会收到多少。
我是John。所以总额大约是330万美元。所以这不是整个延期余额。
好的。好的，非常感谢。
下一个问题来自富国银行的John Kielachowski。
早上好。谢谢。也许第一个问题关于nhc。能否给我们一个关于这些讨论进展的最新情况，然后也许还有该投资组合迄今为止从覆盖率角度的表现？
简单的问题。我是Eric。所以讨论正在进行中，真的不能。给你细节。但你知道，由非冲突董事组成的董事会特别委员会已经开会，我们讨论了我们的策略，这正在进行中。NHC已经收到了关于该策略的一些沟通。所以事情在推进。这就是我能给你的全部更新。然后在覆盖率方面，我相信你可能知道，我们报告他们的公司覆盖率，但它已经提高到超过4倍。如果你看我们补充材料的第7页，你会看到NHC在2025年第一季度的覆盖率为4.16倍。
所以作为一个企业，他们做得非常好。你知道，他们支付任何协商的新租金的能力应该不是问题。
明白了。非常有帮助。然后，你知道，延伸。那是，你知道，过去。你们提到有可能从该投资组合中做一些处置。你知道，随着新租约的到来。能否为我们大致量化一下？我不知道你们能否谈谈这是投资组合的5%还是20%你们在考虑。或者是否有某些州也许你们。可以谈谈，只是有什么可以帮助。我们思考该投资组合未来会是什么样子。
我认为这是从纯粹的资产管理角度来看，这意味着你可以剔除一些表现不佳的建筑或更困难的州，并形成一个可能支付更高租金的更好投资组合。所以正如我过去所说，租约续签可能看起来像是出售一些建筑和支付更高租金的剩余建筑的组合。明白了。
谢谢。
再次。如果您想提问，请按星号1。我们已经到了问答环节的结束，现在我将电话转交给Eric Mendelsohn进行结束发言。
谢谢，接线员。感谢大家的关注，我们期待在NAREIT或其他投资者会议上见到你们。
今天的会议到此结束，您现在可以断开线路。感谢您的参与。