身份不明的发言人
Casey Kotary（投资者关系）
Manuel Chavez（创始人兼执行董事长）
Paul M. Gohr（首席财务官）
Stephanie L. Hogue（首席执行官、秘书、财务总监兼董事）
身份不明的参会者
John James Massocca（B. Riley Securities）
Kevin Mark Steinke（Barrington Research Associates）
下午好，欢迎参加移动基础设施公司2025年第二季度财报电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。发言人演讲结束后，我们将开放提问环节。在会议期间提问，您需要按电话上的星号11键。随后您将听到自动语音提示您已举手提问。如需撤回问题，请再次按星号11键。请注意，今天的电话会议正在录音。现在我将会议转交给投资者关系代表KC Cottery。请开始。
谢谢接线员。大家下午好，感谢大家参加我们关于Mobil 2025年第二季度业绩的回顾会议。今天与我们一起参加会议的有Mobil的CEO Stephanie Hogue、执行董事长Manuel Chavis和CFO Paul Gore。稍后我们将听取管理层关于公司2025年第二季度运营结果的陈述。在开始之前，我们想提醒大家，今天的讨论包括前瞻性陈述，包括对未来事件、业务或行业趋势或业务或财务结果的预测和估计。实际结果可能与这些陈述有显著差异，并可能受到Mobile在今天的新闻稿中确定的风险以及其向SEC提交的文件中确定的风险的影响，包括Mobile最近的10-K年度报告和最近的10-Q季度报告。
Mobile不承担任何义务，也不打算更新或评论本次电话会议中做出的前瞻性陈述。今天的讨论还包含对非GAAP财务指标的引用，Mobile认为这些指标为其投资者提供了有用的信息。这些非GAAP指标不应孤立地考虑或作为GAAP结果的替代。Mobile的收益报告和最近的10-Q季度报告提供了这些指标与最直接可比的GAAP指标的对照表，并列出了Mobile使用这些指标的原因。现在我将电话转交给Mobile的CEO Stephanie Hogue，讨论2025年第二季度的业绩。
Stephanie。
谢谢Casey。大家下午好，感谢大家今天参加我们的会议。今天我将从业务概述开始。Manuel Chavez将提供我们资产优化策略的最新进展，Paul Gore将介绍季度财务信息的概述。现在让我转向我们第二季度的结果以提供背景。我们的几个关键市场继续面临暂时的逆风，随着时间的推移，这些逆风应转变为顺风，从而提升我们资产的长期价值。标志性物业、活动中心和商业中心的翻新对近期业绩有干扰，但当我们考虑持久的需求驱动因素时，这些翻新是极其积极的催化剂。
施工延迟影响了企业合同需求的时间安排，并干扰了临时流量，再加上不利的天气条件。Mobile在第二季度应对了复杂的运营环境，我们很高兴能够提供基本符合预期且同比稳定的业绩，这证明了我们多元化的投资组合和我们大多数市场的长期增长趋势。第二季度的业务趋势与第一季度相似。正如预期的那样，临时流量同比仍然有些疲软，但比第一季度有了显著改善。不利的天气是导致同比临时流量下降的一个因素。
此外，几个市场的标志性活动减少，体育赛事上座率参差不齐。我们的市场在今年上半年经历了活动的不均衡反弹，这既受到天气的影响，也受到消费者在2025年上半年感受到的经济不确定性的影响。从积极的方面来看，我们看到临时定价同比上涨，这反映了我们车库的定位以及即使在较低流量的环境中推动价格的能力，特别是对于那些靠近多个需求驱动因素的资产。令人鼓舞的是，合同停车继续增长。本季度月度合同增长了2.5%，年初至今增长了6.5%以上，其中住宅月度合同的增长尤为强劲，自年底以来增长了44%。
这一直是团队的主要关注点，我们对所获得的业务量和质量感到乐观，它们是未来机会的萌芽。随着住宅开发在我们许多资产周围获得动力，月度停车正在缓慢回升，提供了长期稳定性，并为未来的利用率和定价决策提供了更可预测的基础。我们的目标是在中期继续增长这一重要指标。投资组合中有几个市场突显了这一趋势的重要性。在克利夫兰，我们与运营商建立了强有力的合作关系，专注于住宅停车。
虽然我们克利夫兰资产的临时流量年初至今参差不齐，但对合同（特别是住宅停车）的关注取得了成功。合同收入同比增长近30%，包括住宅和传统办公。类似的趋势正在圣路易斯发生，由于红雀队比赛的上座率，我们几项资产的临时流量受到限制。我们在今年上半年的大部分时间里都在建立月度合同，并取得了显著进展。市场回归办公室也看到了月度合同的增加，并为由于利用率接近稳定而带来的价格扩张提供了环境。最后，俄克拉荷马城突显了我们投资组合中标志性活动对中央商务区和停车资产的长期生存能力的重要性。随着6月初NBA总决赛和NCAA女子垒球世界系列赛决赛的举行，Bricktown的同比利用率比其持续稳定的表现高出15%。
虽然Bricktown的表现可能不能预示未来，但它确实表明，一个稳定的车库仍然可以在全年实现大幅增长，几乎所有这些增长都直接转化为NOI。总体而言，我们的投资组合利用率略低于去年的水平，下降主要集中在三个市场。虽然在短期内令人不适，但辛辛那提、底特律和丹佛关键移动资产周围的建设和开发应随着时间的推移为投资组合增加重要价值。在辛辛那提，尽管辛辛那提会议中心暂时关闭，显著减少了这一微观市场的临时酒店和活动需求，但我们的资产表现非常出色。
尽管近期受到干扰，我们很高兴我们的三个辛辛那提车库保持了同比稳定的表现，这是我们团队专注于推动住宅和商业合同量的值得称赞的成就，自2024年底以来增长了9%。随着会议中心在2026年1月重新开放，周边地区继续振兴，我们看到辛辛那提需求发生阶跃变化的多个需求驱动因素。正如我们在最近的收益电话会议中讨论的那样，我们投资组合中最大的资产之一是底特律的一个1,200个车位的停车库，由于月度合同的减少，我们经历了利用率同比下降。
曾经是通用汽车总部所在地和底特律经济活动灯塔的文艺复兴中心正在进行大规模重建，最终将550万平方英尺的房地产重塑为可与纽约市哈德逊广场或波士顿海港区相媲美的现代滨水混合用途目的地。随着重建在未来三到五年内进行，我们相信我们相邻资产的长期价值增长将是巨大的。与此同时，我们认为这一资产在施工阶段的表现基本接近预期，一旦施工在2028-2030年完成，我们预计该资产的净营业收入将大幅增加。
最后，转向丹佛，耗资1.75亿美元旨在振兴城市中央走廊之一的16街购物区重建项目计划于2025年秋季全面开放。在第二季度，市中心走廊仍在建设中，酒店和休闲旅游的流量较轻。然而，随着这一市场在秋季重新开放，我们的车库将很好地受益于随之而来的临时和活动需求的增加。正如我们今年早些时候分享的那样，我们预计2025年将更多地集中在后端，因为我们扩大了月度合同量，并完成了围绕某些资产的项目。
虽然合同增长正在发生，某些微观市场项目正在收尾，但速度比我们最初预测的要慢。再加上今年几个市场的临时流量低于预期，我们预计全年业绩将接近我们全年指导范围的低端。也就是说，新月度合同的转换率和市场临时流量的回归丝毫不会改变我们对公司价值的基本看法。我们更倾向于在2025年第三季度实现增量NOI，而不是2026年第一季度或第二季度。
然而，这一时间差对Mobil投资组合的价值没有影响。虽然重建工作和关键资产周围的施工抑制了短期表现，但我们对投资组合随时间的积极NAV影响极为乐观。结合长期增长趋势，如回归办公室的要求和市中心办公楼转为住宅出租，我们继续认为Mobile的投资组合在市场上被严重低估。说到这里，我很高兴将电话转交给Manuel，他将提供我们资产轮换策略迄今进展的最新情况。
Manuel。
谢谢Stephanie。大家下午好。五个月前，我们宣布了我们的投资组合优化策略。建立在2024年以显著倍数出售自由资产的势头之上。这些交易展示了从我们投资组合的非核心资产中释放巨大价值的潜力。重要的是，这一策略可以在对我们的财务状况影响不大的情况下执行，因为我们投资组合中约50%是核心资产，产生了约80%的收入和更高比例的净营业收入。将投资组合分为核心和非核心部分，为我们提供了一个宝贵的视角，可以仔细评估我们的非核心资产，评估它们未来的需求驱动因素和基础土地的内在价值。
正如我们上次电话会议中概述的那样。我们相信Mobil的优化策略可以在三年内从这些非核心资产中释放1亿美元的收益，这是我们资产重新定位策略的重要驱动力，也是我全职关注的焦点。为此，我很高兴地报告，我们正在积极谈判约2000万美元的资产出售。自从公开宣布我们的策略以来，我们已经收到了来自各方的兴趣，他们认识到独特资产的战略价值和Mobile独特的中央商务区房地产投资组合。我们将在资产轮换策略中保持有条不紊。
此外，正如之前讨论的那样，我们计划将收益重新投入到精选的停车资产中，通过更少但更大的资产重组我们的投资组合，这些资产提供更高的净营业收入潜力，并由我们熟悉的市场中的多个需求驱动因素锚定。我们继续保持大量的收购机会渠道，我们深厚的行业经验和长期的关系使我们能够获得场外交易流。我们期待在第三季度收益电话会议上分享另一个更新。说到这里，我将电话转交给Paul进行财务回顾。
Paul。大家下午好。我很高兴讨论我们2025年第二季度业绩的财务细节。第二季度收入为900万美元，与2024年第二季度的930万美元相比略有下降，但基本符合我们的预期。正如Stephanie所指出的，同比收入下降主要是由于临时流量下降，反映了不利的天气条件、特殊活动数量减少及相关上座率下降以及施工相关的影响。在我们的一些地点，临时流量的下降部分被临时价格的上涨所抵消，这证明了熟练的价格管理和在有足够需求时我们资产的价值。
每可用车位收入或RevPass，是我们用来管理投资组合的一个关键指标，从2024年第二季度的217美元下降到2025年第二季度的212美元。这是我刚才提到的因素的结果。调整我们的底特律地点（这是移动投资组合中最大的资产之一）后，Rev Pass基本持平。正如我们之前讨论的那样，对于我们的底特律地点，重建正在进行中，因此在短期内它面临一些挑战和逆风，但从长远来看，该资产的定位非常好。我们将RevPass视为跟踪我们资产的宝贵工具，特别是随着我们将更多资产转换为管理合同，更大比例的投资组合被纳入计算。
物业税为180万美元，与去年持平。物业运营费用在2025年和2024年第二季度也持平，为180万美元，得益于我们严格的成本管理，净营业收入或NOI为540万美元，比去年第二季度下降了3.5%。下降是我之前讨论的临时流量下降的结果。一般和管理费用为120万美元，比去年第二季度的130万美元略有下降。这排除了当前季度80万美元的非现金补偿，而去年同期的非现金补偿为160万美元。
正如我们过去所指出的，移动基础设施公司处于从显著运营杠杆中受益的位置，并且可以在不增加费用的情况下增长，因为我们现有的基础设施可以轻松支持更大的资产基础。调整后的EBITDA为380万美元，比去年的410万美元下降了约6%，调整后的EBITDA利润率为42.8%。转向我们的资产负债表，在第一季度末，我们有1590万美元的现金和限制性现金。我们季度末的总未偿债务为2.14亿美元，与第一季度持平，与2024年底的2.13亿美元相似。
提醒一下，去年我们重新融资了8750万美元的担保债务，今年上半年我们将注意力转向2027年到期的债务，评估围绕我们的资本轮换策略远离非核心资产的替代结构。正如Manuel所讨论的那样，通过灵活的融资结构增强我们的资产负债表是一个重要的长期价值驱动因素，并将支持我们的非核心资产轮换并降低再融资风险。我们计划在不久的将来在这方面分享更多信息。此外，正如我们过去讨论的那样，去年9月我们设立了一个4000万美元的信贷额度，以现金赎回任何优先股转换，而不是转换为普通股，从而避免了严重的稀释和股票的下行压力。
它还使我们能够恢复对这些优先股持有人的股息。我们正在取得预期的结果，因为在第二季度我们仅赎回了150万美元的优先股，这显著低于我们在2024年看到的水平。未偿还的优先股现在为1740万美元，低于去年年初的3950万美元。我们公布的NAV为每股7.25美元，这并没有为我们的资产赋予其重要的重置价值。考虑到移动股票价格相对于NAV的大幅折价，我们打算继续通过现金结算优先股赎回和在公开市场上使用我们的回购计划回购股票来消除潜在的稀释。
迄今为止，我们以每股3.21美元的平均价格回购了超过53万股。说到这里，我将电话转回给Stephanie进行结束语。
谢谢，Paul。拥有运营房地产资产使得在合理的时间段内进行季度比较变得困难。我们对我们能够显著提高核心资产的利用率为股东创造巨大价值的能力充满信心。时间可能难以预测。我们年初至今的业绩与去年同期大致持平，尽管市场条件艰难。然而，我们曾预计合同收入会更高，临时收入较轻。也就是说，无论收入和NOI增长是在2025年第二季度还是2026年第二季度实现。从净资产价值的角度来看，这不会改变公司的整体价值。展望未来，我们预计2025年下半年的业务趋势将与上半年相似，可能的上行空间由潜在的季节性顺风驱动，如我们几个关键市场的活动上座率和酒店入住率增加。
关于我们2025年全年收入3700万至4000万美元和净营业收入2350万至2500万美元的指导，我们注意到，基于我们年初至今的业绩和当前对我们几个微观市场施工延迟的可见性，我们预计全年将接近这些范围的低端。我们仍然专注于严格管理我们的资产负债表，增加经常性现金流并增强我们投资组合的长期价值。接线员，请开放电话会议进行提问。
谢谢。提醒一下，要提问，您需要按电话上的星号11键，并等待您的名字被宣布。如需撤回问题，请再次按星号11键。请稍候。欢迎参加问答环节。稍等片刻，等待我们的第一个问题。我们的第一个问题来自B. Riley Securities的John Masoka。您的线路已开通。
大家下午好。
嘿，John。
那么首先考虑一下资产处置。你知道，你们在收益报告中强调的2000万美元潜在处置的大致参数是什么？我想，大概有多少物业，你们在定价方面看什么？
是的，我们不会具体说明物业数量，但在定价方面，它将类似于我们在2024年进行的资产销售，这些销售是其停车收入的显著倍数。
好的。然后也许当我们考虑这些销售的收益使用或其他你们谈到的再融资活动时，你们计划如何或考虑如何处理或延长信贷额度？只是我们有点接近原来的10月到期日了。
是的，我想首先我们要重申，我们设立这个额度主要是为了防止股东稀释。我们迅速采取了行动，并继续与非常支持我们的贷款人和股东合作。因此，我们正在通过更大投资组合的再融资和资产出售来评估。与该特定贷款人合作到期的最佳方式。但我们有信心我们将继续朝着积极的方向前进。
好的。然后在指导方面，我知道在新闻稿中你们谈到了NOI指导和收入指导的低端趋势。这对EBITDA有什么影响？那里是否有一些推拉因素，使你们在NOI收入方面的预期低于或高于预期？只是有点好奇，考虑到上半年的表现，你们今天对EBITDA指导的看法？
是的。我是说，这家公司的伟大之处在于我们有大量的运营杠杆。对吧。所以我们非常专注于月度合同，继续推动这方面。如果临时趋势与第二季度相似，可能会有下行空间。我们在资产中有非常强大的成本控制来推动NOI，然后GNA基本上是固定的。因此，就运营杠杆而言，随着我们开始将资产进出投资组合，未来将有巨大的上行空间。
好的。然后最后，当我们考虑第三季度时，到目前为止你们在临时表现方面看到了什么？考虑到我们已经有一个月的数据了。
第二季度的临时表现比第一季度好。你知道，我会说它受到了一些因素的影响。天气肯定是其中之一。我们几项资产的施工。我们在整个投资组合中第二季度的标志性活动较少，这一趋势可能会也可能不会持续下去。
我是说，这是否有点。继续。
是的。不，我只是想说，当我们展望年底时，我们对施工结束有清晰的了解。这显然在某些市场超出了我们的控制范围，但这将对未来的临时流量产生非常积极的影响，包括活动、酒店等。
好的。我想第一季度到第二季度的一些积极趋势是否延续到了第三季度？我知道临时流量可能受到很多非常具体的事件影响。对吧。你知道，运动队等。但只是有点好奇，到目前为止7月与你们在第二季度经历的情况相比，你们看到了什么？
是的，我是说，我们今天没有这些数据。
就这些。非常感谢。
谢谢。稍等片刻，等待我们的下一个问题。我们的下一个问题来自Barrington Research Associates的Kevin Stink。您的线路已开通。
嘿，下午好。谢谢。所以我首先想问一下合同停车趋势，你们提到的销售和量，年初至今增长了6.6%。我相信你们可能在准备好的发言中提到合同停车需求可能比你们预期的要慢一些。我想确认一下我是否听对了。
是的。所以这实际上是指住宅的接送和交付。因此，住宅的交付上线有点慢。而租赁通常在第三季度和第四季度增加。所以第二季度有点慢。但团队表现良好，我们看到了我们想要的长期回升趋势。
好的，很好。我想也与合同需求有关，我想你们在企业方面提到，也许施工也对此有点干扰。我不知道是否只是，你知道，人们显然可能不太愿意来办公室如果有施工，或者这是否是你们所指的？
我想这个评论主要是指底特律。主要是影响底特律的月度合同，因为文艺复兴中心正在进行大规模重建。施工肯定会对临时流量产生影响，天气也是。但就月度而言，这是资产的重新定位。但我们对这一资产的长期前景非常乐观。
对，好的，明白了。是的，谢谢澄清。所以我想你们提到了下半年临时流量的潜在上行空间。所以我想这意味着你们在下半年围绕临时停车设定了相当保守的假设，基于体育赛事上座率和其他因素，也许你们可以超过这些预期。
是的，我是说，第二季度的体育赛事上座率肯定下降了。第二季度的活动较少也有影响。这在短期内超出了我们的控制范围。我想施工是我们真正积极看待的事情，看到它在第三和第四季度结束，这将对我们资产产生积极影响，因为它只是影响了微观市场的流量。
对，好的。所以你们还谈到了2026年随着活动中心重新开放和施工在几个你们提到的关键市场完成，需求将改善。丹佛和辛辛那提，我想会是两个主要的，显然。但在这方面还有什么我们应该考虑的吗？
这两个是最大的。纳什维尔也有这方面的因素。该资产就在2020年圣诞节炸弹附近。所以施工正在我们资产前面结束。但这些将在2026年产生最大影响，因为我们没有施工，更多的活动，活动中心重新上线。然后月度合同的增加。
好的，很好。然后最后，你们谈到了在公开宣布资产轮换策略后，收到了来电和兴趣，并且你们正在积极谈判约2000万美元的资产。你知道，市场上对这些资产的需求竞争激烈吗？只是，你知道，在你们能谈的范围内，关于市场上对这些资产的需求水平。
是的，市场上对停车资产的需求很大。我们有各种各样的不同买家购买这些资产，他们出于很多不同的原因购买，这为我们提供了很多选择。你知道，今年到目前为止大约2000万美元，我们觉得我们提前了进度，并且对我们以非常理想的估值创造的势头感到乐观。
好的，很好。谢谢。转回给你们。
谢谢，Kevin。
谢谢。目前我没有看到更多问题。这结束了问答环节。感谢大家参加今天的会议。这包括节目。您现在可以断开连接。祝大家有美好的一天。