身份不明的发言人
Daven Bhavsar（投资者关系总监）
William J. McMorrow（董事长兼首席执行官）
Justin Enbody（高级执行副总裁兼首席财务官）
Mike Pegler（欧洲区总裁）
Matt Windisch（执行副总裁）
身份不明的参会者
Anthony Paolone（摩根大通）
Yana Gallen（美国银行）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
大家好，欢迎参加肯尼迪威尔逊2025年第二季度财报电话会议和网络直播。所有参会者将处于只听模式。如需帮助，请按星号键加零键联系会议专员。今天的演讲结束后将有机会提问。要提问，您可以按星号键加一。要撤回问题，请按星号键加二。请注意本次活动正在录音。现在我将会议转交给投资者关系主管Devin Bovsar。请开始。
谢谢，早上好。感谢大家今天加入我们。今天的电话会议将进行网络直播，并将存档供回放。电话回放将提供一周，网络直播回放将提供三个月。请参阅投资者关系网站了解更多信息。今天与我一起参会的有首席执行官Bill McMorrow、总裁Matt Windish、首席财务官Justin Nboddy和欧洲区总裁Mike Pegler。在本次电话会议中，我们将提到某些非GAAP财务指标，包括调整后EBITDA和调整后净收入。您可以在我们2025年第二季度财报中找到这些项目的描述，以及与最直接可比的GAAP财务指标的对账，该财报将发布在我们网站的投资者关系部分。
本次电话会议中的陈述可能包括前瞻性陈述。由于证券交易委员会报告中指出的许多风险、不确定性和其他因素，实际结果可能与本次电话会议中讨论的前瞻性信息存在重大差异。现在我想将电话会议转交给我们的董事长兼首席执行官Bill McMorrow。
谢谢Devin，感谢大家今天参加电话会议。我们很高兴报告2025年第二季度的稳健业绩，这些业绩超出了我们的业务计划，反映了我们运营和整体房地产投资市场的持续加强。我们在第二季度部署或承诺了17亿美元的新资本，推动2025年上半年总资本部署达到26亿美元。我们今年仍有望超过2024年部署的43亿美元。商业房地产领域交易水平的提升使我们成功执行了超过6亿美元的非核心资产销售，为KW产生了2.5亿美元的现金收益，超过了我们上次电话会议设定的2亿美元目标。
我们使用了1.7亿美元来减少我们的无担保信贷额度，并将剩余资本分配给新的投资。我们继续看到我们市场的强劲活动，有明确的证据表明对租赁住房和房地产信贷解决方案的长期需求持续存在。在今天的电话会议上，我将回顾我们的投资组合以及我们在2025年战略计划中取得的进展，特别是我们的资产销售和无担保债务减少。管理资产增长至创纪录的300亿美元，自2021年初以来增长了70%。在100%所有权水平上，我们的稳定投资产生了16亿美元的收入和13亿美元的稳定NOI。
KW在这些资产中持有37%的加权平均所有权权益，剩余的63%代表合作伙伴管理，为我们的平台产生费用收入。租赁住房是我们的核心重点，占我们管理资产的65%，由我们拥有所有权权益或通过我们的信贷平台融资的大约70,000个单位组成。我们预计在未来两年内，这一领域将增长至我们管理资产的80%以上。在第二季度，资本部署主要集中在租赁住房股权和信贷上。我们再次发放了13亿美元的新租赁住房建设贷款，这是自加入KW以来我们第二大季度发放量。
我们的信贷团队即将超过60亿美元的新贷款，这些贷款全部专注于美国高质量市场价多户住宅或学生公寓社区的发展。我们还扩大了美国多户住宅平台，以显著低于重置成本的价格收购了四个社区，总计1,200个单位，价值3.87亿美元。这些新投资是通过我们的投资管理平台完成的，其中包括向不断增长的高质量机构合作伙伴群体增加了两家新的日本机构。在欧洲，我们继续与加拿大最大的养老基金之一CPPIB合作，建立我们的单户租赁平台。
在第二季度，我们增加了价值1亿美元的新地块，使我们的总投资组合达到13个地块，总计1,200套计划住宅。我们正在报价超过2亿美元的新地块，另外还有500套住宅，如果完成，将使我们的合资企业在成立12个月内达到1,700套住宅。今年上半年的资本部署96%投向租赁住房领域，其中74%用于建设贷款发放，22%用于美国西部和英国单户租赁投资的股权所有权。更高的资本部署水平推动我们的投资管理平台达到创纪录水平。
收费资本达到创纪录的92亿美元。我们的投资管理费在第二季度增长了39%，达到季度创纪录的3,600万美元。我们2025年上半年的费用同比增长了30%，已经达到我们在2023年全年产生的水平，当时我们的费用为6,200万美元。在过去的15年里，我们扩大了在北美、亚洲、中东和欧洲的战略合作伙伴网络。这些长期资本充足的合作伙伴仍然高度参与与KW一起在股权和信贷方面部署资本，这为我们继续增长和费用相关收益提供了强劲动力。
我们在本季度的非核心资产销售计划中也取得了实质性进展。我们的处置包括出售三个欧洲办公资产、出售一个建于1988年的北加州老旧多户住宅资产，以及减少我们唯一酒店资产的所有权权益。今年我们从资产销售中产生了2.75亿美元的现金，这使我们有望在年底前达到4亿美元的目标。下半年的收益将用于进一步减少我们的无担保债务，包括将在10月份全额偿还的KWE债券的最后一部分。
正如我们昨天宣布的，随着总计3.5亿美元的KWE还款，我们将完全偿还2025年债券的原始6.5亿美元本金。我们还计划继续将资本再投资于我们投资管理平台中更高回报的投资机会。转向市场，房地产基本面在第二季度继续加强，我们相信租赁住房领域仍然存在引人注目的风险调整机会。我们所有市场的持续住房短缺，加上单户住宅领域的可负担性挑战，继续推动美国公寓领域的持续租赁需求。2023年开始交付的大部分新供应已经基本交付并被吸收。
随着新开工量急剧下降，供应管道正在变薄，为未来的强劲租金增长奠定了基础。拥有40,000套公寓单位的投资组合，我们在未来几年中处于有利位置，可以利用这些有利的供需动态。我们相信，随着我们在多元化投资管理业务中的导航和规模的扩大，价值创造将越来越多地反映在我们的股价中。我们进入下半年时，现有投资组合处于有利位置，围绕我们的战略计划有一系列强劲的活动，通过增加我们的NOI和经常性费用来增加自由现金流，从资产销售中收获已实现收益，并通过我们自己的资本和主要全球战略合作伙伴的支持增加我们的费用收入。
我仍然非常乐观地认为，在2025年剩余时间里，我们将看到创纪录水平的新资本部署，并从KW团队的经验中受益，与我们的合作伙伴一起做出明智的投资决策。说到这里，我想把电话会议转交给Justin和Body。
谢谢Bill。我将从回顾我们第二季度的财务业绩开始，然后讨论资产负债表。本季度GAAP每股收益总计亏损0.05美元，而去年同期为每股亏损0.43美元。第二季度的基线EBITDA为1.17亿美元，同比增长12%。这使我们的过去十二个月基线EBITDA达到4.25亿美元。调整后EBITDA总计1.47亿美元，较去年同期的7,900万美元大幅增长。正如Bill提到的，我们的资产销售活动在本季度显著增加。我们第二季度的合并资产处置产生了5,500万美元的销售收益。
我们的共同投资组合现在总计130亿美元，按公允价值持有的资产中75%是与合作伙伴共同拥有的租赁住房和工业投资。KW在这一投资组合中的所有权约为32%。在本季度，这一投资组合的价值变化不大，房地产价值的适度增长被与融资活动相关的成本所抵消。转向我们的资产负债表，在第二季度，我们在减少无担保债务方面取得了实质性进展，偿还了信贷额度上的1.7亿美元，截至季度末，信贷额度余额为1亿美元。
我们即将到期的最大债务是总计3亿欧元的KWE无担保债券，我们宣布将在10月3日前偿还。我们的总债务中98%是固定或对冲的，加权平均期限为4.6年，加权平均有效利率为4.7%。我们还有1.13亿美元的合并无限制现金和5.5亿美元信贷额度中未使用的4.5亿美元可用额度。最后，我们在第二季度开始利用我们的股票回购计划，以平均6.21美元的价格回购了约40万股。我们在5亿美元的股票回购计划中还有1亿美元剩余。
说到这里，我现在想把电话会议转交给Matt Windish，进行投资组合更新。
谢谢Justin。我们的稳定房地产投资组合为KW产生了估计每年4.68亿美元的NOI，其中70%与租赁住房或工业相关。这比三年前的58%有所上升。我们预计这两个领域将继续增长，因为我们希望在这两个资产类别中扩大规模，同时处置非核心资产。转向我们最大的领域多户住宅，占第二季度NOI的64%，我们看到持续的公寓需求和来自我们多元化公寓投资组合的强劲保留率，截至季度末，入住率为94%。总体而言，美国同店NOI增长了3.3%，这是由于混合租赁利差从第一季度的1.4%加速至第二季度的2.1%。
续约利差总计约3.5%，新租赁利差改善至75个基点，为两年来的最高水平。季度末，我们的租赁损失总计4.2%。我想强调一些区域统计数据，从我们的太平洋西北投资组合开始。我们再次看到整个投资组合中最强的NOI增长，总计5.6%。西雅图地区继续受益于亚马逊和星巴克等公司的重返办公室要求。我们在本季度还看到了有利的房地产税节省。山区西部已经开始扭转被吸收的供应局面。
该地区最大的州是爱达荷州，其NOI增长了令人印象深刻的7.2%，受益于更高的租金、更低的房地产税和更低的保险成本。我们相信该地区的其余部分在未来几年内将表现良好，因为供应减少，并且该地区继续受益于提供比高成本州更实惠的高质量户外生活方式。在南加州，我们的低密度、主要是郊区的投资组合产生了5%的NOI增长，并受益于入住率增长、租金增长和更低的坏账。最后，在我们较小的北加州投资组合中，结果基本持平，因为更高的租金被更高的拖欠率所抵消。
在季度末，我们出售了该地区我们最大资产的90%股权，这将从第三季度的同店池中移除。这笔销售为KW产生了4,000万美元的现金。我们利用低收入住房税收抵免的老旧经济适用房投资组合实现了5%的同物业NOI增长。这些结果是由于地区收入中位数的上升所驱动的。我们还有1,900个单位正在开发和租赁中，这将需要KW最少的资本，并预计将增加1,000万美元的NOI。我们有望达到13,000个稳定单位，同时积极评估进一步扩大我们经济适用房投资组合的机会。
在爱尔兰，我们公寓投资组合的同物业NOI增长了2.4%，这是由于入住率增长所驱动的。我们在第二季度稳定了我们最后剩余的爱尔兰租赁公寓资产Cornerstone，使总稳定单位增加到超过3,500个。另一个关键新闻是爱尔兰政府提出的与现有租金控制相关的措施，该控制将在年底到期。从明年第一季度开始，我们预计出租给新租户的单位可能会被带到市场租金水平。这一变化的实施仍需政府批准，预计将在今年晚些时候进行。
转向我们的办公投资组合，我们在本季度以吸引人的资本化率向核心买家出售了两处爱尔兰办公资产，这些买家已开始重返办公市场。我们分别出售了这两处完全租赁的物业Kildare Street和Hanover Key，总价为1.55亿美元，反映了5.3%的加权平均买家资本化率。这些都是我们建造或全面重建并随后完全租赁给主要租户的一流资产。看到这些资产成功交易给核心买家，标志着我们业务计划的完成，并强烈验证了我们开发的高质量资产。
我们还完成了在意大利最大剩余资产的出售。这些销售合计为KW产生了7,000万美元的现金。我们稳定的办公投资组合中约75%位于欧洲，本季度同物业NOI下降了3%，并受到两处英国资产入住率下降的影响。在这两种情况下，我们现在已同意以显著更高的租金租赁空间，这将对我们未来的业绩产生积极影响。我们的整体欧洲业绩在这些租赁的模拟基础上将导致NOI增长2.7%。转向我们的投资管理业务，第二季度费用收入为3,600万美元，而收费资本增长至创纪录的92亿美元。
此外，未来几年还有52亿美元的债务融资将影响我们的收费资本基础。我们的信贷投资组合继续产生强劲的投资资本回报，受益于有利的利差和高质量机会的深厚管道。自两年前收购41亿美元的建设贷款组合以来，其中KW购买了5%的股权。截至6月30日，18亿美元的贷款已成功偿还，这为KW产生了包括费用在内的27%的交易水平IRR。我们在英国单户租赁平台方面也取得了强劲进展，该平台于第四季度推出，现在总计1,200套计划住宅。
开发商交付的初始住宅已开始租赁，在实现我们计划租金方面取得了令人鼓舞的进展。我们继续寻找机会扩大这一投资组合，并与新的和重复的交易对手进行积极对话，这将寻求将平台扩展到2,000个单位以上。最后，我们在推进第二季度的关键计划方面取得了重大进展，包括货币化非核心资产、减少无担保债务和简化我们的投资组合。此外，我们还采取了重要步骤，为我们的轻资本投资管理平台的长期增长定位。说到这里，我们将开放问答环节。
我们现在开始问答环节。要提问，您可以按星号键加一。如果您使用的是扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的提问已得到解答，您想撤回问题，请按星号键加二。我们的第一个问题来自摩根大通的Anthony Pallone。请开始。
好的，谢谢。我的第一个问题实际上从英国的单户租赁业务开始。我想我们对美国的这一业务及其发展情况有些熟悉，但也许您可以多谈谈英国的情况，以及它是否纯粹是建后出租策略，或者是否也可以购买现有的租赁住宅，还可以谈谈您看到的回报以及为什么它如此吸引人。
Mike，你想回答这个问题吗？
当然。谢谢Bill。我来回答这个问题。单户租赁住房业务在英国还处于早期阶段。这个市场在过去几年里增长显著，但渗透率远远低于美国市场的十分之一。所以这真的是早期阶段，有几方正在创建这种机构所有权模式，我们认为这将在未来几年成为英国租赁住房市场的一个既定部分。
目前这真的是一个建后出租的游戏，至少在我们与CPPIB的战略中是如此。我们正在以折扣价从房屋建筑商那里购买，试图在每个地块购买大约100个单位，并在现有的总体规划上创建这些单户租赁社区，这些规划是由建筑商提出的。我们认为有一个巨大的管道，这真的可以扩展，并为我们的合作伙伴和我们自己带来巨大的回报。就我们目标的回报而言，我们可能在资产层面看中两位数，然后加上我们将产生的费用，在资产管理费方面可能会推到20%以上，然后希望我们将在业务计划过程中获得更高的提升，这将使我们的回报更高。
所以这是欧洲团队非常关注的事情。正如Bill和Matt所说，我们正在努力在今年年底前达到大约2,000套住宅，可能更多。CPPIB承诺的初始资本将使我们达到4,000套住宅。所以我们认为那时我们将真正成为英国市场上最有影响力的参与者之一。我们认为还有进一步的增长空间。所以我们对这一业务领域在短期、中期和长期内可以产生的回报前景感到兴奋。
好的，谢谢。这是一个很好的概述。我的第二个问题更广泛。Bill，你一直很明确地倾向于住宅，并将公司朝这个方向发展。这在你的股权和债务投资中都是如此。但在债务方面，随着这一业务可能变得更具竞争力，你认为这会转向其他物业类型和发展之外吗？或者你是如何看待债务平台的？也许Matt可以回答？
是的，谢谢Tony。好问题。所以看，我们一直专注于住宅建设贷款，我认为我们在部署和实现方面的记录表明我们在这一领域是一流的。所以我们将继续把这一作为我们的主要重点。我想我可能在之前的电话会议中提到过这一点，但我认为我们有机会在住宅领域扩大我们的贷款能力，涵盖过渡贷款，并可能在短期到中期内提供一些永久贷款解决方案。
所以我们确实看到了在这一领域扩展的机会。我们在几个季度前宣布了与东京的合作关系，我们也将主要专注于住宅投资中的优先股和夹层解决方案。话虽如此，我认为我们有其他产品类型的专业知识和知识，我们几年前从Pacific Western Bank带来的团队历史上一直是其他领域的贷款人，包括酒店和工业。所以我认为随着时间的推移，根据我们在资本结构中的位置，我们当然有能力在住房之外的信贷领域部署资本。
我认为住房将继续是我们未来绝大部分的工作。
好的，谢谢。最后一个问题，你们在非核心资产销售方面取得了很大成功。我知道你们的首要目标是利用收益偿还债务和去杠杆。但再次好奇，当你们看到股票仍然以非常大的折扣交易于NAV时，你们如何看待股票回购作为整体资本分配决策的一部分？
是的，Tony，我在讲话中说过，我们在年初设定的目标是4亿美元，到目前为止我们已经完成了2.75亿美元。而且，我们现在有望完成最后的1.25亿美元，我们可能会超过这个数字，但可以肯定的是，我们将在年底前完成超过4亿美元。
好的，太好了。抱歉，我可能错过了这一点。谢谢。
我们的下一个问题来自美国银行的Yana Gallen。请开始。
谢谢。早上好。
早上好。
Bill。关于你们进一步增加多户住宅敞口的计划，能否详细谈谈你们在经济适用房与市场价以及美国与欧洲之间的偏好，以及现在资本化率最有吸引力的地方？
当然。是的。我是Matt，我来回答这个问题。看，我认为我们有兴趣通过信贷业务和股权业务扩大我们在这一领域的敞口。我们在地理上当然在美国更活跃，尽管根据爱尔兰的一些政策变化，未来爱尔兰资产可能会有额外的吸引力。但我想说，看，过去一年左右，我们的信贷业务一直是住宅空间内大部分资本部署的地方。这在第二季度开始有所转变。你看到我们在季度内购买了四个公寓社区，下半年还有几个我们正在为投资管理平台考虑的。
所以，你知道，这完全取决于机会集，卖家是谁，情况如何。但我们正在积极寻求跨地理和资本结构的住宅机会。
是的，Matt，我想补充一点，我提到的一个我们真正关注的指标是我们拥有所有权权益或我们融资的单位总数。我们现在达到了70,000个单位，我们拥有所有权权益的40,000个或我们融资的30,000个。所以正如我提到的，我们总投资组合的转变，我们现在是65%，将增加到80，这意味着其他资产类别，特别是办公，将减少。
但在接下来的三到四年里，我们希望将这70,000个增加到大约90,000到100,000个单位，取决于机会。
谢谢。谢谢。然后也许Justin可以回答，关于10月3日的3亿欧元贷款还款，这是否只是因为不再有提前还款罚款？我只是好奇这个时间点。
所以对我们来说时间是正确的。也没有提前还款罚款，以及有效地建立现金头寸来偿还它。所以我们处于一个很好的位置，我们期待把它抛在身后。
好的，谢谢。
再次。如果您有问题，请按星号键加一。我们的下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okosanya。请开始。
嗨，是的，大家早上好。关于信贷业务，似乎到处都有新的私人信贷平台。只是好奇竞争是如何形成的，以及这是否可能以任何方式影响定价。
是的，好问题，Theo。我想说你是对的。显然有很多私人信贷资本在那里。我认为我们平台的独特之处以及我们过去几年特别是最近几个季度一直在做的事情是，正如我们提到的，我们真正专注于多户住宅和学生住房领域的住宅建设贷款。你知道，我们目前在我们的投资组合中没有使用任何后杠杆。所以很多已经筹集的私人信贷工具正在利用大量后杠杆，他们通常希望做非建设贷款。
所以我们没有在我们的特定领域看到太多影响，现在我们在那里看到很多私人信贷解决方案进来竞争。话虽如此，银行肯定在市场上变得更加活跃。所以我们确实在那里看到了一些竞争。我想说，如果你看看过去一年左右，建设贷款的利差可能已经缩小了30到50个基点。但我们仍然认为这是一个相当有吸引力的空间，我们继续在那里为我们的资本合作伙伴和我们自己以非常有吸引力的风险调整回报部署资本。
Teo，我想补充Matt刚才说的唯一一件事是，你知道，我们没有做任何无担保融资，我们做的都是有担保融资，通常成本贷款比为55%到65%，与国内一些最好的名字合作。所以尽管私人信贷市场在这些其他资产类别中大幅增长，你知道，我们所做的一切都是有房地产担保的融资，我们的股权所有权业务和债务业务的结合为我们提供了全国范围内的巨大信息基础和关系。
当你看看我们的信贷业务时，我们做的许多贷款都是我们已经有多个贷款的多个借款人。正如Matt在他的讲话中指出的那样，我们几年前在PacWestern投资组合中购买的贷款中已经有接近50%已经偿还。
明白了。这很有帮助。第二个问题再次。你们在资产销售方面取得了巨大成功。我知道你们的第一目标是利用收益偿还债务和去杠杆。但再次好奇，当你们看到股票仍然以非常大的折扣交易于NAV时，你们如何看待股票回购作为整体资本分配决策的一部分？
是的，我们在第二季度开始了一个小的方式，我认为你说得对。这些都是资本分配决策。我们在现有的回购计划中还有1亿美元。一旦我们过了债券还款，你知道，略高于3亿美元，那么我们将做出关于，你知道，我们想要在哪里部署资本的决定。但显然我们拥有的一个机会，我们看到了我们自己股票的一个大机会。
明白了。这很有帮助。然后Justin再回答一个问题，当我们开始考虑2025年以后时，谈谈2026年的债务到期和互换到期，以及你们如何开始考虑应对这些。
是的，我认为与我们今年所做的类似，我们将继续处置非核心资产以释放资本，使我们能够处理一些债务到期。在某些情况下，无论是有担保到期，我们显然会去市场再融资，但我们将继续执行我们的非核心资产销售计划以去杠杆。
是的，我只想补充一点，一些较大的到期是在我们今年或明年处置计划中的资产上的。所以我们对再融资我们拥有的贷款的前景感到非常乐观。我们到期的平均利率接近6%。所以它实际上远高于我们的平均借款成本。所以再融资的增量成本是我们预计不会显著更高。事实上，我们认为它将接近我们目前支付的利率。
所以你们不期望因此导致很多收益稀释。
正确。
太好了。非常感谢。这里有很大的动力。
谢谢。
如果没有更多问题，这将结束我们的问答环节。我想将会议转回给Bill McMaro进行任何闭幕词。
谢谢大家参加电话会议。和往常一样，我们随时可以回答任何其他可能出现的问题。所以谢谢。祝大家有美好的一天。
会议现在结束。感谢您参加今天的演讲。您现在可以断开连接。SA。Sam Saint。