身份不明的发言人
Camilo Ulloa（投资者关系主管）
Esteban Saldarriaga（首席执行官）
James Paul Smith Marquez（首席财务官）
身份不明的参会者
早上好，欢迎参加LPA 2025年第二季度业绩电话会议。我是Jim，今天会议的主持人。目前所有参会者均处于只听模式。请注意本次会议正在录音。在今天的演讲结束后，您将有机会提问。现在请投资者关系负责人Camilo Ulloa先生发言。请开始，先生。
欢迎参加LPA 2025年第二季度业绩电话会议。我是LPA投资者关系团队的Camilo Joa。今天与我一同参会的有我们的首席执行官Esteban Salderiaga和首席财务官Paul Smith。在我们开始回顾LPA的财务和运营业绩之前，请注意本次会议中提供的信息仅供参考，不构成买卖任何证券的要约。本次会议中的前瞻性陈述涉及多项风险和不确定性，这些已在LPA提交给SEC的文件中讨论。
我们的实际结果、表现和潜在机会可能与这些陈述中表达或暗示的内容存在重大差异。我们无义务在本次会议后更新或修订任何前瞻性陈述。我们准备了补充材料，可能在会议期间参考。我们鼓励您访问我们的网站ir.lpmre.com下载这些材料。还需注意，我们今天讨论的所有比较均为同比数据，除非另有说明。Esteban将开始今天的回顾。Esteban，请开始。
谢谢，Camilo，大家早上好。感谢参加我们的电话会议。LPA的区域平台在第二季度继续保持稳健增长，在此期间我们继续为进一步扩大物业组合奠定基础，以在进入壁垒仍然较高的目标市场捕捉更多增长机会。第二季度，租金收入增长6.4%至1170万美元，六个月期间增长9.6%。这一增长主要由哥伦比亚和秘鲁的物业推动，季度末我们整个运营组合的出租率达到98%，这是我们去年上市时做出的承诺，反映了我们在该地区客户关系的实力。
净营业收入本季度增长3.7%，上半年增长4.8%。虽然某些一次性因素影响了我们的增长，正如Paul稍后将详细说明的那样，但重要的是强调LPA的基本面符合我们的预期，我们的增长轨迹在近期机会和长期发展方面都在加强。在费用方面，您会注意到第二季度SGA的增长速度大幅放缓，因为我们现在已经实现了更稳定的基础，与2024年第一季度LPA上市相关的成本现在大部分已经过去。
因此，我们的成本基础在未来应保持相对稳定，因此我们预计将受益于显著的运营杠杆效应，因为我们向第四个市场墨西哥扩展区域平台，产生额外的租金收入并增加我们的增长选择权。这一扩展包括正在建设的利马Parquelo Jico Callao的300号楼。这座新建筑由A和B两个模块组成，将于今年第四季度投入使用。目前正在建设的模块A将全部出租，预计将对公司的近期增长做出重要贡献。
它占地239,000平方英尺，占整栋楼的65%，将由一家主要食品和饮料品牌根据十年期美元协议租赁。正如之前宣布的，这还将是我们投资组合中首个LEED Gold认证设施。第二季度，我们还在同一物流园区开始建设200号楼，其战略位置提供了与Callao航运港口和利马Jorge Chavez国际机场的无缝连接。这座建筑面积略超过227,000平方英尺，已经预租76%，将成为明年第二季度开始的又一重要美元收入来源，进一步推动我们进入2026年的增长。
正如我们上个月宣布的，我们任命Eduardo Nakash为墨西哥国家经理，他已经迅速开展工作。他分享了我们的创业精神和追求卓越运营的热情，将领导LTA进入这一关键市场，其中长期对高端物流和工业房地产的需求预计将与过去25年一样重要甚至更加重要。Eduardo在房地产投资和开发方面拥有丰富经验，有着发起和执行高价值项目的良好记录。正如我们之前强调的，房地产的成功需要深刻的本地意识。
他对该国的广泛了解对我们选择性收购和建立机构级物流资产核心组合的战略至关重要，这将战略性地将LPA的区域平台扩展到这一非常重要且充满活力的工业房地产市场。另外，我们在墨西哥普埃布拉购买两处物流设施的完成时间比预期要长。这是由于受托人自墨西哥监管机构干预以来一直在处理的行政延误。该国房地产行业的主要银行受托人。我们对完成这笔交易毫不怀疑，它仍然一如既往地有吸引力，甚至更有吸引力。
这些战略性资产将是我们长期增长战略关键组成部分的基石。它将使我们能够在墨西哥为许多目前在LPA基础市场设施中占据的顶级全球和区域公司提供服务，并为在墨西哥运营的其他高质量公司提供高端物流解决方案。我们在那里建立的立足点将得到我们与Alas的战略合作伙伴关系的支持，该公司已在墨西哥运营超过65年。除了对墨西哥房地产市场的深入了解外，ALES与墨西哥主要土地所有者以及企业客户和房地产开发商的广泛关系。
我们的本地合作伙伴还拥有重要的设计建造专业知识。需要明确的是，我们非常清楚围绕美国关税政策的持续不确定性，这些政策仍在变化中，其潜在影响尚不清楚。因此，在进一步投资墨西哥时，无论是收购物业还是建设物业，我们都将保持纪律性和高度选择性。我们将继续避免严重依赖某些出口的行业，投资于服务于该国关键子市场的设施，这些市场的需求主要由国内消费驱动，如我们的基础市场中所见。重要的是，我们目标市场对像LTA这样的A级边缘认证物流设施的需求继续超过供应。
这种供需不平衡还因我们市场中明显的向质量靠拢而加剧，这得到了强劲的人口趋势和特定行业顺风的支持，如哥斯达黎加的生命科学行业，秘鲁的采矿业继续推动经济增长。一个很好的例子是6月份在我们哥斯达黎加关键物流行业的一个独立资产上签署的五年租约，实现了净有效租金20%的增长。这展示了我们在利用市场紧张局势时获取溢价的能力。
展望未来，在进入壁垒显著的利马等核心市场，我们将继续发挥我们的优势。在墨西哥，我们的近期重点是收购和远期购买机构级资产，以及与我们的平台标准一致的客户。随着我们在这一市场的存在加深并进一步获得吸引力，我们将逐步评估更远发展谱系中的机会。一如既往，我们将以纪律和耐心部署资本，逐步建立一个世界级物流和工业资产组合，将LPA的平台扩展到墨西哥，并使我们能够与客户共同成长。
总之，我们平台的盈利能力正在加速。预计到2025年底和2026年将充分体现强劲势头，加上近期和长期开发机会的强大管道，我们坚定地定位为股东创造持久的复合价值。再次感谢您的时间。我们感谢您的支持，并期待实现未来的机会。祝您有美好的一天。
谢谢，Esteban。大家早上好。哥伦比亚引领了本季度的收入增长，增长了19%，其次是秘鲁，租金收入增长了10.7%，而哥斯达黎加下降了1%。这些结果基本符合我们的内部预测，尽管有几个非经常性项目部分抵消了我们本季度的增长。正如我将解释的，哥伦比亚的增长主要反映了2024年第三季度与保时捷和DSB签署的两份新租约。这些高质量租户随后占据了总计略超过125,000平方英尺的空置空间。我们还实现了这部分空间平均租金28%的增长。
秘鲁的增长主要反映了去年第三季度与物流公司Shark Insignia签署的新租约，涉及我们在利马Parque Logistico Callao的略超过92,000平方英尺的组合空间。这部分额外的租金收入被对另一租户的超标准租户改善贷款的偿还部分抵消，这是一个一次性同比效应。虽然我们在哥斯达黎加的投资组合受益于LPA La Vervena园区400号楼的稳定，但这被Collo4物流园区租约的提前终止以及另一租户对我们租户改善贷款的一次性预付导致的利息收入减少所抵消。
这也影响了同店增长数据，但与客户选择预付一致。LPA物业组合的增长保持稳健，运营GLA同比增长6.6%至530万平方英尺，开发GLA扩大48%至478,000平方英尺，我们的总GLA增长9.1%至580万平方英尺。这一扩展预计将成为LPA NOI下一轮增长的基础，甚至在考虑收购之前。本季度每平方英尺的平均净有效租金为8.07美元，比2024年第二季度增长2.5%。我们的运营费用增长了21.7%，主要是由于去年的递延维护和哥斯达黎加LPA Labor Vena园区400号楼的稳定。
办公费用的增加还源于2024年4月投入运营的两栋楼以及那里更高的房地产税。本季度OPEX增长的另一个显著贡献者是我们针对哥伦比亚一个客户财务状况所做的拨备。正如Estella指出的，SGA的增长比去年同季度大幅放缓。现在我们作为上市公司已经一整年，不再有与更高合规、审计和报告费用相关的不利同比比较。SGA增长0.5%主要是由于与限制性股票单位相关的更高薪酬，以及在较小程度上由于更高的RF费用。
我们的融资成本本季度再次下降，降幅略超过15%。这主要是由于哥伦比亚在低利率环境下的利率降低。同样值得注意的是我们的运营现金流，同比增长23.5%至890万美元。最后，除了我们区域平台的强劲基本面外，我们在第二季度末保持了健康的债务到期状况和42.2%的净债务与投资物业比率或LTV。这结束了我们对第二季度业绩的回顾。接线员，请开放提问环节。
先生们，谢谢，今天在场的女士们和先生们，我们现在将开放提问环节。如果您想在电话上提问，只需按电话键盘上的星号和1。另外提醒一下，您可以通过网络直播平台的问答功能在线提交问题。再次提醒，女士们和先生们，如果您想提问，请按星号和1，我们将暂停片刻以整理名单。再次提醒，女士们和先生们，如果您想现场提问，请按星号和1，或请通过网络直播平台的问答功能在线提交问题。
再次提醒电话听众，如果您想提问，请按星号和1。另外，如果您发现您的问题已被提问，您可以通过重复按星号和1的步骤从队列中移除自己。目前我们没有来自电话听众的问题，我认为我们也没有来自网络听众的问题。如果没有问题，Saldarriaga先生，我很高兴将会议交还给您，看看您是否有任何补充或结束语。
谢谢，接线员。我认为我们收到了一个问题，所以我们将回答这个问题。问题是关于其他收入的减少。我将请Paul来回答这个问题。
谢谢这个问题，Johannes。我是Paul Smith。去年第二季度，我们有一些与锁定期解除相关的费用收入。您可能记得，当我们上市时，我们的一些股东受到锁定期协议的约束。作为解除锁定期的交换，我们收到了一笔费用。这基本上解释了这一点。我们将其视为一次性收入。
在我们检查更多网络问题的同时，再次提醒今天的电话听众，女士们和先生们，请按星号和1提问，谢谢您的耐心等待。同样感谢今天听众的耐心等待。我们没有更多问题在队列中。再次提醒，Saldarriaga先生，我很高兴将会议交还给您。
谢谢，接线员。总结本季度，我们继续受益于强劲的国内消费趋势，这些趋势是我们中美洲和南美基础市场物流设施强劲需求水平和租赁动态的背后原因。随着我们在今年晚些时候和2026年将新设施投入使用，我们预计将进一步利用运营杠杆效应，因为更多固定成本将在更大的企业和收入基础上分摊。与此同时，我们正在很好地执行我们的增值扩展战略，现在包括墨西哥。我们本季度结束时运营组合中98%的GLA已出租，突显了我们高质量消费驱动客户群的实力，其中包括许多区域和全球行业领导者。
这些公司对我们这样的A级边缘认证物流设施的需求继续超过该地区的供应。这种供需不平衡还因我们市场中明显的向质量靠拢而加剧，这得到了强劲的人口趋势和特定行业顺风的支持，如哥斯达黎加的生命科学行业，秘鲁的采矿业继续推动经济增长。一个很好的例子是6月份在我们哥斯达黎加关键物流行业的一个独立资产上签署的五年租约，实现了净有效租金20%的增长。这展示了我们在利用市场紧张局势时获取溢价的能力。
展望未来，在进入壁垒显著的利马等核心市场，我们将继续发挥我们的优势。在墨西哥，我们的近期重点是收购和远期购买机构级资产，以及与我们的平台标准一致的客户。随着我们在这一市场的存在加深并进一步获得吸引力，我们将逐步评估更远发展谱系中的机会。一如既往，我们将以纪律和耐心部署资本，逐步建立一个世界级物流和工业资产组合，将LPA的平台扩展到墨西哥，并使我们能够与客户共同成长。
总之，我们平台的盈利能力正在加速。预计到2025年底和2026年将充分体现强劲势头，加上近期和长期开发机会的强大管道，我们坚定地定位为股东创造持久的复合价值。再次感谢您的时间。我们感谢您的支持，并期待实现未来的机会。祝您有美好的一天。
女士们和先生们，今天的LPA电话会议到此结束，我们感谢大家的参与。您现在可以断开线路。