身份不明的发言人
Tim Arndt（首席财务官）
身份不明的参会者
我们现在开始。欢迎参加今天上午的安博公司圆桌会议。与我一同出席的是公司首席财务官Tim Arndt，以及负责投资者关系的Justin Meng。Tim，现在请你致开场辞。
好的，谢谢。各位早上好。很高兴来到这里。我先简要介绍一下安博公司。如果有人还不熟悉，我们当然是全球最大的物流房地产投资信托基金（REITs）。我们拥有13亿美元的资产，抱歉，是2000亿美元的资产，分布在20个国家，总面积达1.3万亿平方英尺。我们的市场主要特点是大型、更以消费为导向、物流配送供应受限的市场。除了这些大型业务外，我们还拥有非常成功的开发业务，平均每年开发约450亿美元的新物流地产。在过去20年中，我们已开发了近500亿美元的此类资产，在此过程中创造了约140亿美元的价值。
令人兴奋的是，这是一项出色的业绩记录。再加上我们拥有420亿美元的投资机会和可控的土地储备，这意味着我们有近10年的开发机会，而我实际上希望我们能更快地推进这些项目。从这个角度来看，增长和价值创造的空间非常巨大。当然，我们通过公开市场为所有这些业务融资，同时我们还有一项名为“战略资本”的资产管理业务，内部管理着约650亿美元的第三方资产。
这不仅是分散大型业务资本需求的好方法，还能在资产持有、市场覆盖和客户服务可用性方面实现多元化，从而提高核心房地产本身的回报。此外，或许我还可以补充一点，我们一直说“更大并不一定更好，更好才是更好”，但抛开这一点，在过去六七年中，通过大量的并购和 portfolio收购，我们达到了如今的规模，这让我们认识到，我们可以利用这个平台开展多项业务。
能源业务、我们的Essentials业务（稍后我们可以详细讨论），以及更高价值利用的机会——这一直是我们投资理念的核心，但随着数据中心转换和人工智能机遇的出现，这一领域达到了新的高度。我们拥有6000栋建筑和15000英亩土地，为这一业务的价值创造提供了丰富的资源。Samir。
好的，谢谢你的介绍。提醒一下，我希望保持互动。我会先提问，但如果有任何问题，请告诉我们。今年，尤其是“解放日”之后，不确定性一直是主题。因此，租户的决策速度变慢了。随着贸易协定的明确，过去几个月这种情况是否有所改善？
是的，我认为有所改善。如果我稍微回顾一下，我们对本季度看到的活动感到鼓舞。这是第二季度以来缓慢但积极的势头的延续。4月2日，和许多公司一样，我们最初确实担心关税新闻带来的影响，以及它对我们行业的直接冲击和潜在影响。我们注意到本季度初租赁活动放缓，并且在整个第二季度持续低于历史平均水平，但确实有所改善。
然而，到6月底，决策速度和租赁活动有所提升。在7月的财报电话会议上，我们将其描述为——许多客户也告诉我们——这要么是“疲惫感”，要么是需要仔细研究关税的各种变化可能对他们业务带来的影响。他们不能再拖延决策，开始执行租赁协议。我们主要在续租业务中看到了这一点，而不是新租赁业务。你可以想象，续租在我看来几乎就像是一个新的决策。
无论你是要扩张、收缩还是搬迁，你可能只是留在原地。因此，这比一些新租赁决策更容易，事实上在第二季度，客户签订新租赁的决策——我们收到了很多相关提案。我们在第二季度末描述了一个非常大的租赁 pipeline，达1.3亿平方英尺。其中很大一部分是新租赁业务。但这些新租赁提案转化为已签署租约的比例远低于平均水平，这是导致交易量减少的主要原因，而续租活动的影响相对较小。
本季度的最新情况——我之所以说情况令人鼓舞，是因为这部分业务虽然不能说完全“解锁”，但确实有所改善。新租赁提案转化为已签署租约的比例现在有所提高。虽然尚未达到历史正常水平，但比第二季度要好。我认为这在主题上与我们在第二季度描述的原因相同，不仅仅是关税带来的疲惫感，还有关税话题在一定程度上已经退居幕后。
可能是因为随着时间的推移，许多客户更多地了解了无论关税最终结果如何，他们如何应对——他们可以如何调整利润率、如何转嫁成本、对他们的业务布局意味着什么、可以从哪里采购商品。这些问题中的更多正在得到解答，使客户能够继续其供应链决策。
听起来7月和8月的情况正在朝着正确的方向发展。
是的。但我应该说，我们还没有完全走出困境，所以不要过于乐观。但迹象确实令人鼓舞。我再补充一点我们在第二季度强调的内容，即我们的定制开发（build-to-suit）活动。今年上半年，安博公司的定制开发启动额达11亿美元，创下了公司的记录。2024年期间，我们一直在讨论定制开发 pipeline 很大，但决策速度缓慢，交易未能达成。
但现在情况不同了，我们取得了创纪录的交易量，这种成功的势头——或者说这种成功——一直保持着。第三季度我们新签署了8个定制开发项目，在地域和客户类型上分布相当多样化，没有明显的主题。但我们认为这也是市场情绪的一个指标。因为参与定制开发的客户通常规模较大，资本可用性更强，可能对其供应链需求有更长远和战略性的考虑。
他们可能签订的是10年租约，而不是5年租约。他们计划的不是立即使用这些空间，而是在9到12个月后使用。因此，如果我们将此视为市场期望的指标，那么那些有能力采取行动的客户——我们会看到这种行为，即对空间的需求和持续优化空间的需求在市场中是存在的。规模较小的中小企业可能能力较弱，他们只是在关税环境或其带来的不确定性中寻求更多的清晰度。
关于你们正在签署的交易，能否谈谈租赁面积大小以及哪些市场的活动更为活跃？
是的。我们注意到一个趋势——趋势总是来来去去，所以不能过度推断——但更大面积的空间租赁情况更好，有时甚至是非常大的面积。我们将其界定为25万平方英尺及以上的面积租赁情况较好。市场方面，我们的描述与过去几个季度类似。我们知道像南加州这样的市场情况以及它们的调整过程，这些市场需要更长的时间来恢复和转折。但对我们来说，拉丁美洲市场仍然强劲。美国东南部和欧洲市场保持稳定。在定制开发方面，我刚才提到的8个定制开发项目中有4个来自欧洲，去年我们在欧洲的定制开发量也非常大。
英国和南欧是这类活动的较强区域。这就是对强弱市场的描述。
关于你提到的1.3亿平方英尺的租赁 pipeline，现在的数字是否仍然如此？
大致如此。是的。
好的。安博公司是否在主动采取措施将这些活动转化为已签署的交易？
嗯，我希望如此。是的。我的意思是，推动这些交易通过 pipeline 并完成转化是我们的核心业务。你的问题可能是在问，我们如何在租金变化和入住率之间进行优化？我想说，在全球范围内，我们仍处于以入住率为优先目标的模式。如果我总结所有个别市场和交易的话。但你应该知道，凭借我们的规模、对市场的数据了解以及对客户的认知，
事实是，我们不会在全球层面进行这种优化，而是将其落实到每一份租约中。在某些情况下，我们知道不需要优先考虑入住率——由于某些原因，这是客户的唯一选择，在这种情况下，我们会推动提高租金。因此，情况各不相同。但如果从全球层面总结，我们仍在寻求提高入住率，因为坦率地说，我们预计未来两到三个季度美国市场的空置率将略有上升，达到略低于8%的水平。
这是我们的观点。
关于那1.3亿平方英尺，你能否解释一下这个数字是如何计算的？例如，是否包括与租户和客户的积极对话，以及在什么情况下会将其纳入或排除？
这只是我们销售团队漏斗中各个阶段的简单汇总。它可以是从提案阶段到最终谈判阶段的任何内容。我们向大家和补充材料中报告的一项数据是，在这个 pipeline 中，交易平均停留的时间，以显示市场健康状况和正在发生的情况。我们称之为“酝酿期”。这个数字通常在45天左右。现在，我认为当我们报告第三季度数据时，你可能会看到酝酿期变得相当长。
我猜可能会达到50天，甚至可能达到60天。这实际上反映了 pipeline 中的不确定性，即有很多交易在进行中，市场对空间有很多兴趣。这正是我们从 pipeline 增长中看到的积极因素。交易之所以拖延，是因为客户知道他们需要达成交易，但决策速度变慢了。因此，当这些交易最终签署并在9月30日报告时，
我们会发现有些交易可能在第二季度的大部分时间里一直在进行中，因此酝酿期天数可能会延长。但不应因此而误解情况。
能否谈谈你对净吸纳量的最新看法？以及你如何看待未来12到18个月的空置率和市场租金增长？
是的，我们尚未更新净吸纳量的预测。我们的电话会议不久前才召开，我们曾表示2025年全年的净吸纳量在7500万到1亿平方英尺之间。除此之外，我们没有进行预测，今天也不会预测。但我们曾表示，我们认为吸纳量的走势以及未来几个季度市场交付量的情况，将使空置率在从7月开始的2到3个季度后触底。这仍然是我们的观点。此后，我们自然会假设入住率会有所回升。
回升的速度仍有待观察，但这将是市场租金出现正增长的环境。有时会有人问，我们是否需要5%的空置率才能看到市场租金增长？答案是否定的。事实上，我们网站上有相关材料，你可以查看我们绘制的历年市场空置率与当年市场租金增长率的关系图。你会发现很多年份的空置率在6%、7%、8%时，市场租金仍然出现了正增长。逻辑上，随着空置率下降，增长会更加剧烈。
但我们甚至可能在明年就开始看到这种增长。
明白了。很好。我先问到这里。有人有问题吗？
从看空的角度来说，你们显然是行业主导者。你们是否发现很多竞争对手认为，他们面临的土地审批难度相对较低，对吧？
嗯，他们可能确实如此。也许审批难度是一个相对概念，但肯定比10年、15年和20年前更难了。我们过去认为，你需要提前6到12个月准备开发工业用地，而在我们的许多市场，我们现在至少需要考虑3到4年的时间。在审批方面，我们的一些重要大型市场，如加利福尼亚州（可能是我们最大的资产所在地），新立法实际上出于监管原因禁止在某些区域建设新的物流场地，更不用说传统的地理和其他障碍了。
因此，新供应的增加将继续面临巨大挑战。
这些障碍是否有助于……比如在建设方面。
嗯，也许吧。关于建设难度，这可能是一个相对概念，但肯定比10年、15年和20年前更难了。我们过去认为，你需要提前6到12个月准备开发工业用地，而在我们的许多市场，我们现在至少需要考虑3到4年的时间。在审批方面，我们的一些重要大型市场，如加利福尼亚州（可能是我们最大的资产所在地），新立法实际上出于监管原因禁止在某些区域建设新的物流场地，更不用说传统的地理和其他障碍了。
因此，新供应的增加将继续面临巨大挑战。
我能否澄清一下，你提到的今年夏天新租赁业务的改善是否不包括定制开发？
是的。
那么，这是否集中在特定租户类型、特定地区或特定面积？
不，我想说的是，除了更大面积的租赁情况更好之外，其他方面分布相当广泛。新租赁业务的转化成功在不同市场和客户类型中都有体现。在客户类型方面，也许——包括新租赁和续租——我们发现所谓的“基本日常需求”类别需求更为强劲，这包括消费品、食品饮料、第三方物流（3PLs）、运输公司等支持基本日常需求的行业。这些是最近的需求强劲领域。
你能否进一步谈谈关税问题？比如你从客户那里听到了什么？我们听说KKR刚刚提到，这些成本最终转嫁给消费者的过程可能会有很长的滞后性。你是否从客户那里听到了类似的说法？或者到第三季度末，我们是否会发现大部分成本已经转嫁？我们应该如何看待这个问题？
如我之前所说，我认为关税话题在一定程度上已经退居幕后。因此，这不再是我们与客户对话的活跃部分。我认为经济中的每个人都在思考这些影响。同样，
似乎没有人知道关税立法最终会如何落地。如果关税政策未能通过（即关税保持不变），我们今年夏天至少已经看到了很多关税框架，感觉全球平均关税水平可能达到15%左右。
这感觉像是会成为现实，并且几乎类似于经济中的增值税，它将通过一定的消费周期被吸收，之后我们可能会进入更正常的增长和消费水平。这是我的看法。但关于客户谈论关税及其对供应链的影响，这已不再是对话的活跃部分，因为他们需要继续前进，并设想了在不同结果下的应对方式。
在开发方面，回到三四个月前关税刚宣布时，你们似乎没有看到影响。现在时间过去了一段时间，你们是否看到某些建设成本发生了变化？
是的，目前还没有实质性变化。我们从整体角度观察，虽然看到某些大宗商品价格上涨，但这些上涨目前已被吸收，而且总体建筑量较低。因此，总承包商及其分包商的利润率有所收缩，这在短期内可能使总体成本保持相对平稳。但我肯定认为重置成本不会永远保持这种状态。随着利润率收紧、开发活动增加，利润率可能会再次扩大。大宗商品和原材料的通胀压力以及劳动力成本（我们知道这肯定是一个因素）都将存在。
因此，我们将重置成本租金（我认为这个领域的每个人都应该关注这一指标）定为比市场租金高出约21%。目前系统中存在足够的空置率，因此这不会立即成为推动市场租金上涨的因素。但随着空置率下降，我们预计这种历史模式将重现，并可能成为除通胀外推动市场租金更强劲增长的下一个催化剂。
我能否澄清一下你提到的吸纳量数据？我们的经济学家昨天表示，PFA的观点是未来几个月经济将“艰难前行”。要实现你提到的吸纳量，需要哪些条件？这仅仅是基于……
有趣的是你这样问，因为我觉得我们的吸纳量预测反映了“艰难前行”的状态——7500万到1亿平方英尺。也许这需要一些背景。健康的吸纳量水平，我们认为每年约为2亿到2.25亿平方英尺。因此，如果今年是7500万到1亿平方英尺，那么紧随其后的2024年也是疲软的一年。
好的，Tim，我想稍微转换一下话题。谈谈交易市场的情况，比如你看到的买家需求和定价。
是的，交易市场继续回暖。2024年各季度，市场逐渐站稳脚跟，情况越来越好。今年迄今为止，交易量进一步增长了15%。交易中有多个竞标者。从我们的评估来看，本季度资产价值可能相对平稳，我认为这是由几个因素造成的：市场参与者对拐点的判断存在一定延迟，市场租金增长恢复的时间存在不确定性。
这些因素被资本成本下降和定价中贴现率降低所抵消。我们倾向于不关注资本化率，而是关注内部收益率（IRR），目前在我们的大多数市场，非杠杆内部收益率约为7%至8%。我们基于此进行收购。但我们也非常关注相对于重置成本的折扣，特别是在我们认为对投资组合具有战略意义的市场。
明白了。数据中心显然是你们关注的领域。谈谈你们对这部分业务未来几年的愿景。
这是一个巨大的机会。我认为它在市场中可能被低估了，部分原因是我们自己的表述方式——我们在谈论它时比较谨慎，只在取得成功时才报告，比如获得更多电力、启动新的定制开发项目等。今年剩余时间里，我们在所有这些领域都会有新闻发布。我们一直希望我们的投资策略不仅能将资产靠近消费者，使其成为客户的最佳选择，还能创造更高价值的转换机会。
在我们的历史上，这样的机会有很多，但没有一个能达到人工智能和数据中心转换机会的水平，因为我们的许多物流建筑在结构和形式上至少看起来像数据中心。我们有6000栋这样的建筑作为未来转换的选择库。我们认为，人工智能和数据中心中的推理应用浪潮可能会使这一机会更加有趣。事实上，我们在使用地点附近有小型设施，
因此我们可能会看到更多的转换机会。因此，我们认为追逐这一机会不仅是机会，更是责任。我们为此投入了大量人力，约有30人专门负责这项业务，而几年前这个数字几乎为零。再加上我们的开发专业知识、丰富的自有资产（我们可以在机会出现时将创收资产进行转换）、内部的能源业务（帮助我们采购能源），
以及强大的资产负债表和采购能力，更不用说现有的客户关系。我们完全有能力在这个领域取得成功。
我知道你们谈论的另一个领域是Essentials业务。帮助我们理解这部分业务如何使你们与同行和其他公司区分开来。
是的，是的。我认为这项业务仍在发展中，并且将成为安博公司的重要业务。我之前提到过，规模扩大带来了新的机会，安博在2015年至2020年间通过大量并购实现了规模扩张，积累了大量平方英尺的物业，获得了许多新客户关系。与此同时，我们也更加注重以客户为中心，因为客户对物流的使用性质正在发生变化。
这意味着物流不再只是他们开展核心业务所需的商品。随着电子商务的发展，服务水平成为赢得销售的关键，无论是否从事电子商务，实体零售商都需要与电子商务竞争。因此，正如我们所知，供应链向内陆延伸，成为战略性资产。我们将此视为与客户建立不同关系的机会。Essentials业务正是源于这些理念，我们看到许多客户是中小型企业。
他们搬进空间后，通常需要自行采购商品和服务——设置IT技术、安装货架、购买叉车等。以前他们租赁安博的物业时是这样，现在租赁其他房东的物业时也是如此。我们看到了帮助他们的机会，这不仅能带来EBITDA贡献（虽然它确实是盈利的），更重要的是，即使没有盈利，与客户建立更紧密的关系并成为首选房东也是我们的重要目标。
关于基金业务，有什么最新进展吗？
是的，关于基金流动和开放式基金的 fundraising，正常情况下，关注这一业务的人会知道，从2022年这个季度开始，收益率要求、贴现率和资金流入发生了变化，此后一直不稳定。目前，我们开始看到有限合伙人（LP）对开放式基金的兴趣回归，但与2010年代的大规模资本注入相比，未来的资金流入可能会更加温和。
那是产品类型开始机构化的时期，我们业务中的投资者仍在建立头寸以实现配置目标。许多配置已经完成，我们的战略选择是关注业务的下一个资本来源，这些来源将更加多样化。我们可能会看到更多来自希望投资但不一定采用开放式基金形式的投资者的合资资本——他们可能期望封闭式基金或合资形式。
对于安博来说，我们对此持开放态度，并正在探索。我们有其他投资组合，例如加拿大的大型优质投资组合，可能会进行资本重组。我们正在探索这一可能性。也就是说，我们正在以新的方式看待业务，以扩大可获取的资本种类，因为我们希望从现在开始推动新的增长浪潮，并扩大650亿美元的第三方资产管理规模。
你提到了增长。对于在座的投资者，我们应该如何看待安博未来几年的增长算法？
嗯，我由衷地相信，在房地产投资信托基金中，我们拥有最好的“捕鼠器”，因为我们所处的行业和业务基础非常出色——我们的投资组合、团队和客户关系。这是我们增长的基础，我认为我们有最好的基线。然后是增长的补充部分：我们拥有大型开发引擎，在正常运行时每年创造约10亿美元的价值；资产循环模式，通过战略资本将资产变现后再投资；费用基础的增长和投资组合的多元化。
这在房地产投资信托基金中是独特的，我认为这是增长算法的核心。当然，杠杆也是其中一部分。目前我们面临一些阻力，2025年已经显现，明年可能仍会存在：我们没有财务杠杆。许多房地产投资信托基金都没有。随着投资组合的债务利率向市场利率调整，
我们的平均在贷利率为3.2%，剩余期限为8年，这是一个很大的优势。但如果所有条件相同，我们的债务利率可能会达到4.25%至4.5%左右。因此，这显然是一个阻力，这一点已被理解。
此外，在资本部署方面，过去几年我们的开发启动较少，因此这些资产稳定后的贡献低于正常水平，同时我们很可能会增加对物流和数据中心新开发的资本投入。因此，在转型过程中可能会有一定的拖累。但从长期来看，我们坚信能够实现高个位数的增长率。
好的，因此即使面临宏观环境的不确定性和阻力，你们在明年及以后仍将保持非常强劲的增长，即高个位数增长？
是的，我认为这是长期目标。如果展望2026年，你会发现2026年的情况与一年前2025年的预期相似。
好的。我还有几分钟时间，请问有没有投资者忽视或未充分认识到的、将在未来几年影响房地产和物流行业的潜在趋势？
我不确定这些趋势是否被忽视，但我想强调的是，
我热爱这个资产类别。我曾在几个商业房地产行业工作过，我热爱物流行业。与其他房地产行业相比，物流地产被技术颠覆的可能性和替代选择要少得多。正如我们 earlier 讨论的，建设难度越来越大。土地资源有限。将产品交付给消费者将变得越来越具挑战性。因此，这种供需动态对行业非常有利。
过去10到15年电子商务的增长驱动力仍然有效。我们预计未来几年电子商务在零售销售中的渗透率将继续提高，而其带来的三倍空间需求乘数效应仍然存在。因此，供需背景都对行业非常有利。然后，我认为关键在于谁拥有在资本效率方面执行良好的业务模式，谁能充分利用平台的所有潜力——从屋顶太阳能发电到建筑内的Essentials销售，再到追逐更高价值的转换机会。我认为大多数投资者都认识到这些因素，但我们乐于提醒大家。
快速问答。第一，当美联储开始降息（即短期利率）时，长期收益率（10年期国债收益率）会下降、保持不变还是可能上升？
我想知道降息的方式。我认为执行方式很重要。30年期国债收益率已经在某种程度上反映了很多信息。它会进一步上升吗？我认为不会，它已经处于高位。但如果政府或美联储执行不当，结果可能会不同。
好的，第二，我们没有谈论人工智能计划，但去年大多数公司表示他们正在增加人工智能计划的支出。你如何描述你们明年的计划？增加、持平还是减少？
增加。
好的，最后一个问题。对于行业整体平均水平，你认为明年的同店净运营收入（NOI）增长率与今年相比会更高、更低还是相同？
我认为根据目前的情况，将会大致相同。
非常感谢你。
谢谢。