身份不明的发言人
Dave Sedgwick（运营副总裁）
身份不明的参会者
Bunker因为他加入了我们，他主导了这笔交易，现在我们就是，你知道的，甩不掉他了。他就是一直留下来，待在身边，他领导了整个交易，这让我们能够在不影响其他方面的情况下完成交易。你认为这次收购可能会带来哪些潜在的协同效应？既然你们在25年完成了收购，现在展望26年，正如你刚才所说，7月份团队内部化之后，我们可以期待什么？
嗯，Care REIT的GNA约为1000万美元，我们认为我们可以获得约500万美元的 savings，这可能会在明年完全实现。团队的内部化非常顺利。当然，存在一些文化差异。英国和美国在行动速度和风险偏好方面存在一些刻板印象上的差异。自从我们接管以来，这一点确实有所体现。但他们正在非常迅速地适应我们的文化。我们给了他们一些跑鞋，委婉地表示是时候加快速度了。
是定制款，珊瑚色的。非常时髦。如果你想看的话，我稍后可以给你看照片。然后我们还停用了PowerPoint，因为他们过去没有太多资金去做很多事情。所以他们在PowerPoint方面变得异常擅长，所以我们不怎么用那个了。这只是几个小轶事，说明我们如何让他们跟上我们的行动节奏。有趣的是，就像我说的，我们上周刚在那里，花了很多时间研究渠道。英国的渠道正在呈指数级增长，我们接管时那里实际上什么都没有，因为他们没有任何资金，只能尽力保持相关性，用PowerPoint做演示。
现在有实际的交易流和兴奋感在他们的工作中涌现。他们非常，非常兴奋。在我们宣布的6亿美元渠道中，大约60%是美国的专业护理机构（SNFs）。大约20%是美国的SHOP项目，其余的是一个英国的交易，我们很惊讶它已经在进行中，应该会在今年完成。但我对这对明年可能意味着什么感到更加兴奋。他们一直有很多麻烦。这是什么？是的，关于这个问题，我们一开始必须做出的一个决定是，我们是要把团队留在伦敦，还是自己来做，以获得1000万美元的协同效应，而不是500万美元？我们的想法是，如果我们保持团队完整，从长远来看会更好。
所以我们有两位经验丰富的投资专业人士，几位经验丰富的资产管理专业人士，以及长期的关系，不仅与现有的运营商，还有两倍于现有运营商数量的非现有运营商。到目前为止，我们看到的是，英国长期缺乏资金，他们对此非常渴望，他们自己会给我们带来交易。这都是相对的。我们的规模与大公司相比仍然相对较小。所以如果我们在那里每年进行1亿、2亿、3亿或5亿美元的收购，那将对我们产生重大影响。
那将非常棒。目前，我认为它一开始约占我们收入的16%。我们能保持这个比例吗？我们能增长吗？这取决于我们在SHOP项目上的行动，取决于我们在这里的行动。但我认为这将是有意义的，特别是因为我们在当地有团队和关系，现在我们要投入一些资源来真正推动增长。另一件事是，我们在交易竞争方面可能有所不同，历史上那里的租赁覆盖率非常高，收益率较低。
但由于缺乏资金，一些新进入者确实在推高收益率，但代价是覆盖率可能会略紧。对吧。所以可能存在一个中间地带，我们可以吸引相当多的运营商对我们产生兴趣，希望获得更好的覆盖率。由于我们的资本成本优势，我们仍然可以获得不错的利差，并取得一些进展。
而且我认为，当你刚才在财报电话会议上提到这个潜在的英国交易时，英国似乎没有成为谈话的重要部分。我看到在同行中，美国的SNFs在谈话中占据主导地位，我想从上次财报电话会议以来，你是否看到英国的运营商进行这些交易的意愿或能力有所加快？
是的，当然。就像我说的，当我们接管时，我们收购的实际上没有任何渠道，我们真正收购的是资产、关系和团队，而现在的势头确实在迅速增强，投资组合内外的运营商都在给我们带来关系和场外交易，还有一些正在进入市场的项目，各种规模的交易都在酝酿中。所以是的，我们认为那里有一些有意义的工作要做。
然后我想如果我们转向你提到的SHOP机会。SHOP机会。Shopper。Tun。嘿，别让我开始说双关语了，伙计们。我不太擅长，我不太擅长比喻。我喜欢说双关语。Shopportunity（购物机会）。好吧。Shopperational（购物理性）。
好吧，那一定要给你弄件印着这些字的衬衫。是的。那么SHOP机会是什么？
你想说SHOP机会，是吗？根据我们一直在进行的谈话。我知道你们一直在后端做一些事情，可能在构建一个平台，如果转型有可能的话。如果没有，情况如何，这些谈话进行得怎么样？这方面的谈话是否也增多了，或者现在这个英国的机会可能在谈话中占据了更重要的位置？
是的。所以我们有点在重复去年的经历，对吧？因为去年我们经历了疯狂的增长，但我们想在增长过程中找到如何增加另一个增长引擎的方法。现在我们在SHOP项目上又在做同样的事情。去年12月，我们为SHOP项目聘请了一位新的投资高级副总裁。基本上他所有的时间都花在为SHOP垂直领域筛选运营商和交易上。6月，我们为他聘请了一位助理。所以我们肯定在那个领域进行投资。
目前，在我们6亿美元的渠道中有两笔是SHOP交易。所以可以说，准备的时间正在流逝。我们正在投入时间和精力为这些交易的完成做准备。我们从南加州大学聘请了一位才华横溢的数据工程师，使我们非常高效，并解决了SHOP的IT基础设施问题。因为管理 triple net 资产的方式与管理SHOP资产的方式肯定不同。所以所有这些基础设施现在都在改进中，以便当我们完成第一笔和第二笔交易时，我们已经准备好了，而且我们可以做到这一点，而不会增加太多的G&A，因为它是为特定目的构建的，规模足够小。
话虽如此，我们面前的机会是巨大的。关于SHOP，有40,000处房产，而英国的专业护理机构（SNFs）约有15,000家，护理院约有15,000家。所以那里有巨大的机会，从我们现在的零星交易到大型投资组合。我们情况的好处是，如果我们在未来几年管理这个项目，我们不必非得做。实际上，未来几年做的话会有太多麻烦。但我们真的在考虑长远。如果你考虑企业的S曲线，我们肯定在上升阶段。
我不知道我们在S曲线上走了多远，但我们正在努力做的是为它添加新的S曲线，英国是一个，SHOP是另一个，这样我们就可以在从2.5到7.5到10.5到其他任何数字的过程中保持这种增长速度。所以我们目前正在建设基础设施以适应渠道，同时对更大的交易保持非常投机的态度。如果现在有一个大型平台，一个附带平台的大型投资组合出现，我们需要重新考虑如何组织自己。
但是，你知道，我们有这样的资本成本和资产负债表。继续前进。
希望你能更深入地谈谈这个问题。我的下一个问题是关于你们的资产负债表，目前远低于同行水平，而且一直如此，你们昨晚刚刚筹集了资金，有大量现金可用。你如何看待你们的资本成本以及现在能够执行这些增长目标的能力？
我们的超低杠杆时代真的，真的开始了。我不知道Bill会怎么说？20年，22年底，23年初。对吧。那是机会之窗真正开始打开的时候。因为利率飙升，我们的投资组合，我们在COVID之后刚刚重整了投资组合，因为我们做得非常快，我认为我们因此获得了市场的一些认可，并说好吧，也许这些人可以再次开始增长了。随着我们开始执行那种贷款和建立战略伙伴关系的策略，我们开始看到渠道真正形成。
所以我们开始准备资产负债表，以利用可能为期六个月的机会窗口。谁真的知道呢。保持资产负债表尽可能低，我们只是想拥有所有的选择权，以利用任何出现的机会，不受市场波动的限制。因为你可能已经注意到，这是一个疯狂的股票市场。过去几年。如果我们能降低风险，我们会这么做的。这种节奏是通过引用渠道、完成和/或通过ATM发行股票来匹配资金，重复，重复，重新加载，因为我们对进入渠道的交易漏斗有一些看法，我们过度股权化，把它降到了一个。
我们真的很喜欢这样。你知道，我们喜欢有那种灵活性。例如，当英国的交易出现时，给我们面前一个10亿美元的机会，全力以赴，净债务与EBITDA比率仍然低于4倍。4到5倍的净债务与EBITDA比率，你在开玩笑吗？对于我们这样规模的公司来说，这是一个巨大的优势。
我想现在再回到SNFs，我们正在考虑。我现在也在看美国市场。是的。以及这些谈话，以及你是否仍然看到交易增加，你是否看到这些谈话中的竞争加剧，你是否看到资本化率的任何差异，以及你是否可以将其与英国SNFs的资本化率进行比较。
是的。美国SNFs的竞争相当稳定。总是有出价，如果有两个以上的出价，感觉竞争很激烈。与2022年相比，我们今天情况的好处是，我们已经建立了这些关系，基本上创建了一个场外交易渠道，我们可以先获得机会，竞争不那么激烈。这些交易是我们以前从未见过的，市场也没有见过。这些人把它们捆绑起来，带给我们帮助他们完成交易。这是我们在过去几年从未享有的明显优势，对于那些上市的交易。
是的，有竞争，总是有的。我认为我们的资本成本、关系和声誉优势帮助我们在上市交易中获得了公平的份额。你可能会期望看到我们的专业护理机构收购的资本化率在9%左右。在9%左右。为了获得大型投资组合交易，我们是否可以低于9%，并可能支付溢价？在英国的护理院，那些更像是辅助生活、记忆护理类型的设施，而不是专业护理机构。所以当我说那里的资本化率可能对我们来说在8%左右，如果我们能做到的话，可能到9%，请记住这一点。
但这只是收益率和覆盖率之间的推拉。过去在美国，当 triple net 老年住房是一回事时，你会看到租赁覆盖率在1.1、1.2倍左右，而在那里，基于EBITDARM的覆盖率总是在2倍左右。所以基于DAR可能是1.75、1.80倍。但由于那里的市场因缺乏资金、缺乏竞争而受到一定干扰。所以我认为我们可能会在8%左右。就像我说的，如果幸运的话，可能是9%。
但那里存在税收流失问题，我们在这方面损失约100个基点，甚至更多，这是真实存在的。所以在我们决定不同的资产类别时，必须考虑到这一点。
我想你刚才提到的覆盖率，我们看到你们整个投资组合的覆盖率继续上升。现在EBITDARM覆盖率超过2.5倍，约为2.68倍。我很好奇你的想法。我们是否已经达到了新常态，还是我们总是会保持在2倍以上的覆盖率，或者这是环境的结果？
很难说。我认为，要让覆盖率持续上升，挑战在于当，当。澄清一下，当我们引用渠道时。对不起，当我们引用覆盖率时，这不是我们拥有的100%的资产。对吧？因为当我们进行收购时，我们希望给新收购的资产和新运营商一些时间来稳定，然后再反映覆盖率。你以1倍的覆盖率收购某物，这是一种激进的投资，你相信在接下来的18个月内它会达到1.75倍。
你什么时候开始引用它？可能不会一开始就引用，因为新运营商甚至没有自己的财务数据可以参考。对吧。所以你确实给它一些时间来稳定，当你纳入它时，你不会等到它达到2倍才纳入。你可能会在它稳定在1.4倍时就纳入。所以新的投资自然会使覆盖率略有下降。但随着时间的推移，如果它继续表现，这之间会有推拉。
所以我不期望随着我们纳入新的投资并稳定下来，覆盖率会飙升。是的。然后你会按资产类别进行多元化或分层。如果你只谈论专业护理机构，我们对任何超过14、15倍的都非常满意。所以覆盖率是否会从这里继续上升还有待观察。关于这一点，我们可能有点独特的一点是，在我们进行承销时，我们愿意并且一直牺牲一点收益率来换取运营商的覆盖率。
我们希望所有的精力都放在增长上，而不是回收资本，回收资本是失败投资的委婉说法。所以如果我们在一开始放弃一点收益率，只是一点点增值，那么我们所有的精力都可以放在业务增长上，并且能够承受负面新闻。因为如果你要投资专业护理机构，你最好对爱达荷州说他们将削减4%医疗补助的新闻有很强的承受能力。
你准备好了吗？如果没有，就不要购买Care Trust，或者购买Care Trust，因为你知道我们的覆盖率足以让我们承受这些冲击，特别是专业护理机构是该国医疗保健基础设施的必要组成部分。所以如果它是必要的，并且你有最好的运营商，有很高的覆盖率，当你看到负面新闻时不要过度紧张，这就是为什么我们获得所有资产类别中最高的资本化率的原因。我不再高谈阔论了。你知道，我个人整个职业生涯都在专业护理机构和老年住房领域。
我曾经是，我是过去25年的康复护理院管理员。我们什么都见过。我们见过共和党对专业护理机构更有利，民主党对专业护理机构更有利的时期。我们甚至见过大流行病。我们见过经济危机。我们见过州预算混乱。我们见过医疗保险支付专业护理机构提供者的方式发生重大变化。我们见过医疗保险费率削减10%的一年。然而，最好的运营商年复一年，在每个周期中，都能找到适应和发展的方法。所以当我们看到这一点时，围绕“美丽的大法案”有很多担忧。
我们收到了无数来自投资者和研究分析师的询问，说嘿，我们听说这是他们削减医疗补助的方式。我们和他们一起深入探讨了这些问题，同时告诉他们，我们真的不认为所有的医疗补助受益人和提供者都是平等的，在医疗补助方面， nursing homes 是神圣不可侵犯的，“美丽的大法案”证明了这一点。这并不意味着在未来几年不会有一些变化，监管和报销方法的变化是不可避免的。
但就像我说的，如果专业护理机构到现在还没有被淘汰，它永远不会，特别是随着人口浪潮的到来。
我会把你带回头条新闻，我想可能有一些了解CareTrust的人听说过PACS，PACS的风险敞口。所以我想知道你是否可以对此发表任何评论。我知道有一个关于OHI的 forbearance 协议通过新闻发布。还有另一个运营商被 DOJ 调查。你现在的情况如何？他们表现如何，你如何看待他们作为运营商。
所以伙计，我可以，我不会，但我可以就此谈很久。我们有一个不错的时间限制。
我们继续从PACS收到关于我们拥有的设施的信息，它们表现非常好。所以我对Hindenburg针对PACS的文章的一个评论是，这是历史上第一篇关于护理院的负面文章，甚至没有一句话提到患者护理。这可能是最令人震惊的事情。护理质量、客户服务、质量措施、星级评级、护理院的基本业务。如果这有问题，那篇文章肯定会强调这一点。事实上，他们继续拥有卓越的入住率和专业护理机构的医疗补助（skilled mechs），这证明了这一点。
因为在他们所在的每个市场，每天医院的每个出院病人都会投票决定他们想把病人送到哪里接受护理。所以在我们看来，这些基本面仍然非常稳固。关于PACS的B部分收入有几个公告，他们正在扭转局面，如果你从我们的投资组合中剔除所有PACS的B部分收入，覆盖率仍然超过2倍。所以你知道他们的CFO，你昨天看到新闻，他被解雇或辞职了。
这个消息的一线希望是，也许这意味着这为审计师签署审计报告扫清了道路。我认为当CFO正在接受调查时，这很难做到。所以希望他们能给我们一些消息，也给你们所有人关于他们的KPI和提交文件的时间的消息。但从我们所看到的，他们继续提供良好的护理，妥善照顾这些设施，表现非常好。
太好了。最后，我们有三个快速问答。
好的，你可以看出来，我很难快速回答。
当美联储开始降息时。你预计长期债务的借贷利率会下降、保持不变还是可能上升？这显然是针对10年期国债的背景。我不知道。你觉得这是什么？
这是你们的问题。我不知道。
好的，没关系。去年，大多数公司表示他们正在增加人工智能（AI）计划的支出。你如何描述你明年的计划？增加、持平还是减少？
增加。你认为你们行业明年的同店净经营收入（NOI）会更高、更低还是保持不变？更高。非常好。非常感谢你参加我们的会议。谢谢。