身份不明的发言人
Mark Perel（执行副总裁）
Deanna White（首席执行官）
身份不明的参会者
很好。下午好。欢迎参加美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，负责美国银行的住宅房地产投资信托基金（REITs）研究。我们非常荣幸邀请到Equity Residential的总裁Mark Perel、执行副总裁兼首席财务官Brett McLeod，以及首席副总裁兼投资者关系主管Marty McKenna。我将把时间交给Mark，请他发表一些开场讲话，然后我们很乐意接受现场提问，我也准备了一些问题。
好的。谢谢Shana。感谢Equity Residential能参与此次活动。我们非常感激。我想让大家知道，Brett McLeod是我们的新任首席财务官。他拥有酒店和零售行业背景。我们非常高兴他的加入。接下来我将先谈谈今年迄今为止的运营情况，然后简要介绍2026年的展望，再快速提及资本配置，之后开放提问。就今年的进展而言，对Equity Residential来说这是稳健的一年。
大约五周前我们发布财报时，基于好于预期且高于历史平均水平的续约率、保留率（即续约租户的百分比）和入住率，我们上调了收入指引、净经营收入（NOI）指引和运营资金（FFO）指引。这些指标都非常强劲。新租约利率低于我们的预期。租赁旺季提前进入平台期，没有达到往常的高位。因此，截至6月30日的新租约利率下降了约0.10个百分点，即10个基点。去年同期我们报告的新租约利率是上升10个基点。
我想说明的一点是，市场非常关注新租约利率。它并非不重要，但也不是最重要的。它是我们平衡和管理同店收入的一个杠杆。在一些市场，我们更关注入住率，而在另一些市场则更关注新租约利率。因此，我想确保大家了解整体背景，因为市场似乎对这个数字反应特别强烈，而我们和我认为我们的竞争对手都以同店收入的实际现金数字为目标，而非特定的输入指标。
展望明年，我们的定位非常有利。我们是一家独特的城市型房地产投资信托基金。我们在城市地区的 exposure 较高，这在2020和2021年疫情期间对我们来说是个挑战，但现在将成为我们的巨大优势。今年迄今为止，我们的城市投资组合表现比郊区高出60个基点。我们在曼哈顿、布鲁克林以及西雅图市中心和旧金山市中心有较高的 exposure。目前旧金山和半岛地区的表现尤为出色。我们稍后可以详细讨论这一点。
这三个市场合计占我们公司业务的45%。我们认为这使我们在明年有能力跑赢同行。关于供应，我们预计供应将大幅减少。市场上很多讨论都集中在阳光地带市场的供应减少，我们在这些市场也有少量投资组合。但据我们统计，像旧金山这样的市场明年在如此规模的大都市中，竞争性单元交付量将仅略多于1000套。而在美国洛杉矶，这一数字约为4000或5000套。
这些都是非常低的数字，前景良好。特别是我们目前的入住率为96.5%。考虑到即将进入一年中的淡季，租金在今年剩余时间可能会下降，但明年的供应减少，我们处于有利的市场，这些市场正经历更多增长。这种增长有几个原因。首先，西雅图和旧金山的租金绝对值相对于收入而言较低。自2019年初（即疫情开始时）以来，名义收入增长了25%至30%，但旧金山和西雅图整体的租金才刚刚超过2019年的水平。
因此，租金仍有上涨空间。我还想说存在一定的脱钩效应。许多中西部和东部的居民已经忘记了“重返办公室”的话题，因为他们已经回到办公室工作。但我可以告诉你，在西海岸，这仍是一个持续的趋势。一个月前，我和Brett在那里时，旧金山刚刚要求所有市政雇员全职返回办公室。昨天，微软宣布，从1月1日起，其西雅图总部员工每周需返回办公室三天。
这些对我们来说都是强大的需求驱动力。我们在财报电话会议上告诉过大家，我们已经看到旧金山的入住情况。当租户搬入和搬出时，我们会记录他们的地址。我们看到这些地址显示，人们正从萨克拉门托和更远的地方搬回我们有物业的郊区和市中心。我们还在旧金山看到了一个我们非常兴奋的开端。当这个波动性较大的市场开始回升时，我们通常会看到大量来自州外的迁入人口。比如沃顿商学院的MBA毕业生。
想想普渡大学的计算机科学毕业生，沃顿商学院的学生。我们看到这些人再次被人工智能热潮和科技行业吸引来到旧金山。我们在半岛、旧金山中部和市中心的布局比竞争对手更大。正如我所说，这在2020和2021年是个挑战，但现在感觉非常好。目前旧金山的租金同比上涨8%，尚未开始下降。我们在该市场的需求非常强劲。同样，在西雅图，情况也令人乐观。
西雅图的供应相对较多，因此明年的表现会更好。因此，我们对即将到来的高于趋势的一年感到非常有信心。我们在投资者日谈到了公司的定位以及我们恢复疫情期间损失收入的能力。我们看到这些因素正在汇聚，并且正如我所说，我认为这将在明年带来良好的结果。简要提一下资本配置，然后我会把时间交回给Tiana。
在参加此次会议时，看看当前的股价，管理层和董事会都非常关注。这当然是我们重点关注的事情。当现行资本化率为4.75%，而我们想要收购的资产质量对应的股价隐含资本化率远高于6%时，收购交易的收益计算变得非常困难。因此，我们意识到市场发出的信号。我认为收购不是理想的资本配置方式。
我注意到本季度我们可能会完成几笔交易。这些都是已经在进行中且已签订合同的交易。但新的资本配置用于收购目前具有挑战性。我认为开发项目的门槛也相当高。我确实认为，两年后当市场交付量大幅减少时，交付一些项目会很有意思。但我们在这方面也会非常有选择性。Yana，我就讲到这里，把时间交回给你。
好的。关于隐含资本化率以及收购和开发缺乏吸引力的评论，我想问一下，目前的股票回购计划是怎样的？
具体来说，董事会授权的回购计划是1300万股，这已经公开宣布。这是该计划的法定授权。我在电话会议上说过，如果我们决定进行回购，我们的意图是通过资产处置来提供资金。我们可以出售一些吸引力较低的资产，因为我们的优质资产交易资本化率在4%以上。但我们肯定有一些资本化率在5%左右的较旧资产。我们不相信过度依赖翻新的策略，这些资产是出售并回购股票的理想选择。
因此，我预计限制因素更多是税务收益和规模等问题。Yana，我不希望通过长期债务来为回购提供资金。我认为在目前情况下，这是一种不同的风险策略。但我们确实有这个能力，我们的杠杆率相当低。
谢谢。那么回到运营方面，我认为你已经阐述了未来三年的强劲发展轨迹和需求愿景。你提到所在市场的供应能见度更高，审批和建设周期更长。但几周前公布的就业报告似乎让所有人感到意外。你如何看待这一消息，以及它与你在春夏租赁季从团队那里听到的情况是否一致？
这是个很好的问题。公寓公司开始报告第一季度的新租金或多或少符合预期。今年前几个月的活动量较少。然后我们和同行开始报告市场走弱，这似乎与就业放缓的时间点完全吻合。当时我们并不知道，但现在看来这两者相互解释。我认为我们期间增长放缓的原因当然包括就业情况。
但我也认为，房东和租户都存在一定的不确定性和犹豫。如果你是我们在华盛顿特区的房东，看到所有这些头条新闻，你可能会感觉良好，因为我们在华盛顿特区的入住率长期超过97%。但有时提高租金会让你感到不安，因为如果你稍微提高租金，可能会失去一些入住率。你会进行测试，然后调整。这是一种试探性的方法。
这不是平稳的增长。因此，你可能不确定是否达到了拐点，如果你感到紧张，可能会放缓租金上涨。在华盛顿特区这样的市场，情况确实如此。我认为我们本可以更大幅度地提高租金，但我们感受到了这种焦虑。我认为我们的租户从我们这里得到了良好的服务，他们喜欢我们的物业。我也认为他们对自己的就业前景有些不确定。他们没有失业，但他们觉得世界充满不确定性。
他们肯定不想买房。而且，Equity Residential给了我4%的租金上涨。我喜欢住在这里，不想费心搬家。我认为这两个因素共同导致了我们出色的续约率、保留率和良好的实际入住率，但新租约利率相对疲软。
除了扩张市场之外，有没有其他市场让你更强烈地感受到这种情况？你提到了华盛顿特区作为例子。
华盛顿特区只是最近才让我们感觉走弱。目前，我们在北弗吉尼亚州和华盛顿特区的投资组合都感受到了这一点，而我们在马里兰州的投资组合规模不大，因此我对马里兰州郊区没有太多看法。波士顿方面，尽管有医疗和大学相关的新闻，但影响并不显著，市场继续表现良好。我们主要布局在城市地区。纽约市中心的供应相对较少，因此城市地区的表现优于郊区。我们对波士顿感到满意。Jana，让我们失望的市场和旧金山意外走强一样，是洛杉矶的表现不及预期。
对我们来说，洛杉矶是一个具有挑战性的市场。娱乐行业的罢工影响了就业增长，许多工作岗位流失。我们希望新的税收抵免计划能带回大量工作岗位。我们已经看到一些增长，今年7月的电影拍摄许可数量是2024年7月的四倍。这是个好兆头。洛杉矶我们集中布局的区域（如韩国城和市中心）的供应将大幅减少。因此，我们看好洛杉矶的供应前景。生活质量需要持续改善。
我希望两年半或三年后的奥运会以及明年的世界杯能促使城市领导人关注这一点。西雅图和旧金山的生活质量已经大幅改善，但洛杉矶尚未看到这种跟进，这将是很好的。因此，我猜测洛杉矶明年的表现将好于今年，因为供应肯定会减少。我感觉就业情况会有所改善。我对生活质量抱有希望，但我认为它可能只是一个平均水平的市场，Yana，而不是表现突出的市场。
谢谢。显然你们在续约方面取得了很大成功，提供了高质量的服务和产品。你是否对这种持续推动续约的能力感到惊讶？我很好奇，显然在年底会有更多的“租约收益”（gain to lease）。但你是否认为续约率可能过高？
你是指续约率与市场或现有租金远高于市场利率的情况吗？
是的，续约市场或现有租金远高于市场利率。
这让我有机会简要评论一下新租约利率的计算方式。正如Jana所知，新租约利率是一对一的比较。例如，当一个租户居住五年后搬离，你搬入时，由于我作为长期租户获得了不错的续约涨幅，如果市场走弱，你的租金可能会显著高于市场水平。因此，当新租户搬入我的单元时，新租约利率可能会非常低，即使租金同比上涨5%也是如此。
但这只是因为作为长期居住的租户，我们提供了优质服务，你对居住体验满意，不想搬家，我们也不想失去你。我们与你合作，最终你留了下来。之后，当你的生活发生变化（如换工作或买房）时，情况可能相反。在市场租金下降时，我们可能没有大幅提高续约租金，突然租户搬离，我们可以大幅提高租金。因此，新租约利率是最没用的数字，因为它需要你了解搬入和搬出租户的租期以及他们的租金与市场的对比情况。
Yana，回答你的问题，目前我们处于“租约损失”（loss to lease）状态，这很常见。也就是说，如果我们能重新定价所有租约，租金会高于当前水平。我预计，像往常一样，到年底我们将处于“租约收益”状态。我们预计明年将有嵌入式增长，即无需改变入住率或租金率，我们的起点增长率约为100个基点或1%。我们原本预计会略高一些，但可能约为1%。在此基础上，你还会增加期间增长，可能来自入住率提升或拖欠管理改善，以及其他收入。
再加上良好的供应前景，这就是为什么管理层对2026年如此乐观。
谢谢，这非常有帮助。目前入住率为96.5%，你认为还有提升空间吗？
目前是96%左右。是的，可能上下浮动10个基点。不会有太大变化。像达拉斯这样的市场可能会有更多的吸纳量，机会更大，但我们在那里的投资组合规模较小。
我们在那里的投资组合规模较小。
那么坏账方面，已经有所下降，你认为还会继续下降吗？
我认为未来一年左右可能会再下降10到20个基点。我们目前进展良好。其他收入肯定是积极因素。因此，你会看到我们今年的同比和环比表现，第三季度和第四季度将好于第一季度和第二季度。部分原因是我们签订了许多良好的租约，获得了租金收入，也因为拖欠情况有所改善，还因为我们的其他收入举措正在见效。比如停车费。
Yana，这些收入来源今年贡献了60到80个基点的增长，明年也将提供一些助力，比如WiFi收入等。
太好了，谢谢。那么我们转向旧金山，它似乎是目前美国最强劲的市场。你能分享一下那里的情况吗？去年那里的情况起起落落。
当然。感觉市场已经启动。8月的第一或第二个周末（抱歉，是第二周），我和Brett在那里待了几天，四处考察了我们的物业。入住率很高，租金增长强劲。我们看到人们从更远的郊区和萨克拉门托等地搬回来。我们也看到来自其他地方的迁入人口。生活质量大幅改善。我们与政府高层举行了会议，他们的首要问题是“如何让你们带来更多就业？如何让你们建造更多住房单元？”这种对企业的欢迎态度对旧金山来说是巨大的转变。
街道上的活动明显增多，激活了更多区域。我们看到和交谈的人们实行每周三天工作制，他们正在逐步提高重返办公室的频率。对我来说，所有迹象都表明旧金山在向好发展。供应非常少，生活质量改善，半岛和城市的人工智能热潮带来了良好的需求。我认为科技生态系统仍有大量就业机会。我们在苹果公司附近有物业，我们正在翻新一些单元，装修非常好，而且很快就租出去了。
这是一个严重住房短缺的市场，我们在那里的大规模布局是我们的优势。
有什么...
假设目前经济和劳动力市场可能恶化，你对未来几个月的拖欠情况有何预期？
好的。问题是，如果未来几个月就业市场进一步恶化，我们对拖欠情况的预测会如何？是的。比这更重要的是政府政策。地方政府政策的影响要大得多。我们在承销工具中拥有强大的工具来识别欺诈和评估人们的收入能力。对我们来说，问题不在于拖欠人数的多少（目前并不高），而在于每次拖欠的成本。例如，在洛杉矶，如果租户不愿支付租金，可能需要两到三个月才能让他们搬离。
现在这个成本可能达到六个月。因此，我们在承销中的每一个错误或租户情况的每一次变化都变得更加昂贵。疫情期间更是如此，当时有驱逐禁令。洛杉矶县在火灾后曾考虑过类似政策，这显然是个坏主意。为什么要全面实施而不是基于需求的政府救济计划？这完全没有意义。
因此，我对人们意识到这种禁令是不良公共政策工具感到更加乐观。但这比就业变化更让我担忧。我们的客户群体收入较高，他们的租金支出约占收入的20%，因此短期的就业波动对他们影响不大。我认为我们的客户群体对此更具免疫力。但如果政府政策变化导致驱逐时间从三个月延长到六个月或十二个月，那将是更大的困境。
谈谈你的一些新市场，我记得你对亚特兰大作为阳光地带复苏的领先者持乐观态度。你在评论中提到达拉斯可能会有更强的吸纳量。这两个市场是你认为可能领先复苏的吗？
当然。我们在财报电话会议上，首席运营官提到我们在亚特兰大看到了“隧道尽头的曙光”。这意味着我们的现场运营商感受到的优惠压力减轻，维持楼宇满租的挑战减少。这是一个渐进的过程：先提高一点入住率，然后开始减少优惠，再开始提高挂牌租金。这个过程不会一蹴而就。我们在亚特兰大正处于这个过程的开始阶段，感觉非常好。
达拉斯，我认为团队会将其描述为“肉搏战”。需求很大，但供应也很多。明年供应将大幅下降，但目前仍是供应过剩的市场。丹佛既有供应问题，也在一定程度上存在需求挑战。我们长期看好丹佛，但目前它是一个具有挑战性的市场。我们在奥斯汀有三栋楼，规模太小，无法得出明确结论。但我们喜欢这些市场的长期供需动态。我们的观点可能与其他人相反，即这需要更长时间才能体现在更好的租金收入和同店收入增长上。
我认为我们的判断是正确的。很多人说这会在2025年发生，但显然没有。我们一年前就这么说了。因此，我认为明年许多市场的二阶导数将会转正，但同店收入增长更可能在2027年显现，而非2026年。正如我所说，我们在这些市场有布局，喜欢它们的很多方面。但当你租赁一栋楼并提供一到两个月的优惠时，第一年续约时你说“不再提供优惠”，租户的反应往往是“我要搬到街对面，因为那里提供一个月免费”。
我们的经验是，这需要时间来消除。这并不意味着不会发生。正如我所说，我们在达拉斯进行了投资并看好它。但这个过程比人们所说的市场交付量拐点要慢一到一年半。
谢谢。
你刚才提到同店收入增长是2027年的事件。这是特指你刚才提到的那些市场，还是整体情况？
不，这特指我刚才提到的市场。对我们来说，具体是达拉斯、亚特兰大和丹佛，我们在这些市场有布局并持续建设。我想说明的是，我们一直在这些市场收购资产，我们的承销是按计划进行的。我们预计这些市场的收入会下降，我们在承销中已经考虑到了这一点，实际情况也确实如此。这是这些市场优惠活动和挂牌租金下降的综合结果。
我们原本以为空置率会更低，拖欠率会更低，事实也确实如此。我们擅长这方面。我们是出色的费用管理者。我们收购的资产来自各种类型的卖家，无论是单一资产还是投资组合，都是优秀的业主。但我们是特别优秀的运营商。因此，我们预计同比不会有大幅增长，但净经营收入也不会大幅下降，因为我们在费用管理方面特别擅长。
举个例子，今年早些时候我们在亚特兰大收购了八处物业。我们公布的资本化率为5.1%，这是包含物业管理费的标准资本化率。这包括所有后台人员、计算机工程师、人力资源专业人员、法律人员等的费用，但不包括像我这样的纯粹总部 overhead。在我们的承销中，这部分费用为150万美元，但由于我们在该市场已形成规模，我们只增加了50万美元的 overhead。因此，当我们形成这样的规模优势时，效果非常显著。这就是我所说的，与组织不够完善的私人运营商相比，我们的规模优势。我们是一家整合的物业管理和投资公司。
接着这个话题，谈谈整体交易市场，你下调了今年的收购预期。想知道Bob目前在关注什么？
我们提到的Bob是我们的前首席财务官，我相信他会非常怀念这个活动。现在他是我们的首席投资官。我们在感兴趣的市场（如达拉斯、亚特兰大、丹佛、西雅图郊区、华盛顿特区和波士顿）看到的待售资产并不多，没有我们预期的那么多。股价也是一个信号。因此，我们将收购预期从150万（可能指15亿美元）下调至10亿美元，同时处置10亿美元资产，这意味着我们需要增量融资10亿美元。
我们审视后认为这没有意义。因此，我们将指引下调至收购和处置各10亿美元，并表示我们将出售一些表现较差的资产，并在机会出现时进行收购。我不确定我们是否能达到10亿美元的收购目标，目前大约完成了6亿美元，因此可能无法达到，因为我们将根据资本成本信号做出反应。
关于资本化率，无论是沿海还是阳光地带市场，资本化率一直维持在5%左右。情况还是这样吗？还是人们对负杠杆感到厌倦，或对潜在降息感到兴奋？
这是个很好的问题。我们继续看到我们想要收购的资产（即我刚才提到的市场中的B+、A-、A品质资产）的资本化率在4.75%至5%之间，没有实质变化。我们在奥斯汀看到一些交易（我们目前不是买家）的资本化率接近4.5%，因为人们对那里的复苏有很高的期望，但供应仍然很多。我们还了解到，许多私人买家使用GSE浮动利率贷款进行收购。
目前SOFR加点的利率并不低于固定利率融资，但所有人都在赌利率曲线，希望美联储大幅降息，从而消除负杠杆。我认为这是一种有趣的策略，但不是我们会采取的策略。Yana，这在一定程度上也反映了对利率和市场复苏的希望，我认为复苏正在到来，只是可能稍慢一些。
另一方面，这是否有助于你的资产处置价格好于预期？
资产处置市场存在分化。如果资产价值超过1亿美元，销售难度较大；而价值较低的资产（1亿至2.5亿美元）则更容易出售。我们在华盛顿特区的一处资产收到了大量竞标，在RBC走廊的一处资产也顺利出售，这是我们 exposure 过高的区域。因此，我们出售的资产类型的资本化率继续维持在5%左右，因为我们出售的是生产力较低的资产，而收购的是我们认为内部收益率更高、生产力更高的资产。
波士顿郊区的资产情况类似吗？
是的，波士顿的待售资产不多，因此在该市场收购难度较大。这就是为什么我们在波士顿郊区有两个开发项目。在难以通过收购获得 exposure 的地区，拥有开发 pipeline 是有帮助的。我们在西雅图柯克兰地区有一个项目，在波士顿南北各有一个项目，因为这些地区我们难以通过收购获得 exposure，因此我们通过开发来增加布局。
今年就业市场放缓对大学毕业生的影响是否体现在你的投资组合中？
是的。问题是，我们是否看到大学毕业生就业放缓对投资组合的影响？可能有两种情况，我不确定是哪一种，或者可能是其他原因。当就业和经济下行时，企业首先不会裁员，而是停止招聘，尤其是入门级职位。因此，目前所有公司集体减少招聘大学毕业生，可能是因为他们减少了入门级招聘，或者人工智能对某些行业产生了影响，目前尚不清楚。
我与人们关于人工智能的对话表明，每个人都对此非常兴奋，一些简单的用例正在探索中，但像Equity Residential这样的中型企业大规模部署人工智能还需要一两年时间，因为需要弄清楚如何部署。因此，我不确定这是否是经济放缓的普遍影响，但我们的入住率为96.5%，续约率持续上升。业务是健康的，我认为2026年的良好表现并不需要就业市场非常强劲，只需要不出现负增长。
能否提醒我们你的租户平均年龄，因为你提到不是主要面向入门级人群。
是的。我们的租户平均收入约为16万美元，平均年龄约34岁。这个群体中肯定有入门级人员，但不是大多数。谢谢。
我不知道。
我想问，如果你们的整体资本成本改善，收购4.75%-5%资本化率的资产是否会反映在投资组合平均质量的提升或边际改善上？
我重复一下问题。
收购4.75-
4.75%-5%的资本化率是否反映了资产质量？
啊，因为我们正在... 好的，问题是收购4.75%至5%资本化率的资产是否会改善我们未来投资组合的质量。首先，我们是一家规模庞大的公司（330-350亿美元），因此收购1亿美元的资产不会产生太大影响。但这些资产通常是较新的，资本支出较低，因此会带来AFFO（调整后运营资金）收益，减少资本支出。我们出售的许多资产，按照市场惯例，引用的是包含150-200美元/单位资本支出的名义资本化率。
我们出售的许多资产有很高的资本支出负担，我们不相信其翻新回报，而下一个买家会进行大规模翻新。因此，我认为这会在边际上改善投资组合质量。谢谢。
好奇你们是否在跟踪监管方面的新动态，无论是联邦层面的住房紧急状态提案，还是地方市场的监管变化。
当然。简要谈谈联邦政府。住房紧急状态，我不确定具体意味着什么，因为不知道会采取什么具体措施。但地方分区决策对住房供应的影响最大。我们提到的驱逐禁令等地方监管对我们业务的影响远大于联邦政府的任何举措，可能除了政府支持企业（GSEs）的潜在私有化之外，对此我也难以评论，因为我还没有看到具体提案，不知道这会对公寓贷款融资产生什么影响。
在联邦层面，增加供应会很好。Yana，联邦政府可能释放的许多土地并不在人们想要居住的地方，因此我不确定这有多大帮助。我听说低收入住房税收抵免（LIHTC）或机会区赠款可能会与地方政府的某些规则挂钩，这可能是好事。但我不确定这如何运作以及是否会产生重大影响，因为这些项目规模较小。
在地方政府层面，你看到像Newsom州长这样的许多州长推动以供应为重点的解决方案，我们非常支持这一点。他推动的参议院法案将取消交通站点附近的地方分区控制权，允许在这些地区建设更多住房（如三到五层建筑）。在住房短缺的州，这是一个极好的想法。他正在推动这项法案，这真的很棒。纽约市正在进行市长竞选。
我们对市长可能控制的租金稳定单元 exposure 不多。如果Mamdani（或其他候选人）当选，对市场利率单元的更大影响可能是生活质量等方面。但我们对纽约市的活力感到非常满意，它一直是我们的出色市场，入住率为97.7%。因此，目前这是一个强劲的市场。我们希望Mamdani先生关注所有纽约人的住房供应，私营部门可以成为解决方案的一部分。我们建造这些单元，我认为将我们视为盟友比敌人更好，我们将通过行业协会继续传达这一观点。
我想我们还有时间再问一个问题，否则我可以进行快速问答。
快速问答。
好的，这些是我们向所有参会REITs提出的问题。当美联储开始降息时，你预计长期债务利率会下降、保持不变还是上升？去年大多数公司表示将增加人工智能举措的支出。你如何描述明年的计划：增加、保持不变还是减少？你认为明年你所在行业的同店净经营收入会更高、更低还是持平？
我不想回答这个问题，因为这会泄露公司的指引信息。
我也是这么想的。
是的。
非常感谢Techwoody。Residential。
谢谢Yanner，谢谢大家。