身份不明的发言人
Santiago Donato（投资者关系官）
Eduardo S. Elsztain（总裁兼首席执行官）
Jorge Cruces（首席投资官）
Matias I. Gaivironsky（首席行政和财务官）
身份不明的参与者
SA Sam SA Foreign。大家下午好。我是Santiago Donato，IRSA的投资者关系官，欢迎大家参加25财年业绩电话会议。首先，我想提醒大家，可以通过公司投资者关系网站www.irsa.com点击横幅网络直播链接获取音频和幻灯片。演示文稿和收益报告也可在公司网站下载。管理层发言后，将为分析师和投资者安排问答环节。如果您想提问，请使用聊天功能。在开始之前，我想提醒大家，本次电话会议正在录制，今天讨论的信息可能包括有关公司财务和经营业绩的前瞻性陈述。
所有预测均存在风险和不确定性，实际结果可能存在重大差异。有关前瞻性陈述的详细说明，请参阅公司收益报告中的详细注释。现在我将把会议交给首席执行官Eduardo Elsztain先生。
非常感谢。大家下午好，感谢大家今天参加我们的会议。我们正以强劲的进展和IPIRISA的重要里程碑结束2025财年。首先，我们实现了1960亿比索的净收益，而去年则出现重大亏损。其次，我们的购物中心显示出稳健复苏，调整后EBITDA同比增长10%。第三点，我们通过收购和开发扩大了购物中心组合，包括Terraza de Mayo。这是我们从家乐福收购的Alto avecaneda毗邻地块，面积8公顷，位于我们的购物中心旁边，以及在拉普拉塔市推出的购物中心，该市此前没有此类商场。
4. 关于办公楼板块，租金保持稳定，优质组合的入住率接近100%。由于阿根廷比索对美元升值，酒店业务面临挑战，收入和入住率均有所下降。5. 我们在Ramblas de Plata也取得了重大进展，完成了13笔交易，包括现金销售和置换，总计约111,000可售平方米。对于一项在公司持有超过28年的资产来说，这是一个巨大的变化。6. 在融资方面，我们在近十年后成功重返国际债务市场，发行了3亿美元的24系列票据，期限为10年，并完成了14系列票据的交换。7. 本财年我们分配了8%的股息，以及相当于股本3.6%的库存股。这些成就证明了isa的韧性以及我们对为股东创造长期价值的持续关注。现在我将让团队引导大家了解整个年度的演示文稿和细节，这是非常特殊的一年。
谢谢。
谢谢，Eduardo。转到下一页，这里我们可以看到购物中心的表现。它们继续复苏进程，并在25财年第四季度取得了非常好的业绩。租户销售额与2024年同期相比增长3.2%，由于财年上半年的季度表现，整个财年略低于通胀，仅低2.8%。但该板块的EBITDA和收入在25财年与2024年相比分别增长10%和8%，因为我们的大部分收入与通胀直接挂钩。
由于Jorge Cruces稍后将解释的Raza de Mascho的纳入，库存增加，为投资组合增加了近34,000平方米，总可出租面积略超过370,000平方米。入住率保持在非常高的水平，接近98%。这不包括Terraza de Macho，因为我们最近才收购它，预计在未来几个月提高其入住率。事实上，我们收购时其入住率为81%，目前已达到89%，Raza de Macgio在第四页，这里是办公楼板块。
该板块保持相当稳定。我们出售了Docento de la Paulera的额外一层。因此，我们目前的库存为58,000平方米。租金保持在每月每平方米25美元的稳定水平，优质组合的入住率几乎达到100%，为99.6%。转到酒店板块，酒店板块今年面临挑战。在经历两年创纪录的EBITDA和入住率后，阿根廷旅游业因比索对美元升值而面临国际游客流入减少的情况。
因此，入住率从两年前的66%下降到60-61%，每间客房的价格也有所调整，我们观察到该板块的利润率下降。这里是我们25财年的ESG进展。我们在25财年的ESG议程上取得了很大进展。如今，我们超过90%的购物中心正在过渡到LED照明，并在Alto、Palermo、Dot和Itrito Arcos另外三个购物中心增加了太阳能电池板，此外还有Mendoza Plaza。这在我们的投资组合中仍处于初期阶段，但条件允许我们增加购物中心的可再生能源使用。
我们还完成了第三次碳平衡测量，目前正在制定缓解计划和气候风险指标，以指导我们在购物中心和办公楼的未来行动。我们80%的碳平衡来自电力。所以这是范围二。我们正在非常努力地减轻这种影响。在社会方面，请记住，我们拥有一个自1996年成立的名为Ilsa基金会，通过该基金会直接开展工作。今年，ilsa在不同类型的行动中投资了约5亿比索，惠及约70,000人。我们的购物中心还有一个服务超过400,000名客户的呼叫中心，通过不同的认证和计划加强包容性。
这些都是很好的里程碑，反映了我们对可持续性和长期价值创造的关注。现在我将请公司首席投资官Jorge Cruzes介绍本年度的项目。
谢谢，Santiago。大家早上好。好吧，我们在本财年初拥有15个购物中心，总可出租面积336,000平方米。12月，我们收购了第16个购物中心Terraza de Mancho，为投资组合增加了34,000平方米，总可出租面积达到371,000平方米。亚利桑那购物中心旁边地块的收购增加了32,700平方米。我们正在开发Tito de Aguinal购物中心，在智利增加22,000平方米。顺便说一下，我们预计其于2027年5月开业。总体而言，增长使总可出租面积达到426,000平方米，投资组合增长27%。
住宅开发方面也有强劲的房地产活动。Plata Building Trust位于布宜诺斯艾利斯剧院区的中心。有点像布宜诺斯艾利斯的百老汇。该开发项目有700-720个住宅单元和8个零售空间。总可售面积35,000平方米。迄今为止，我们已以平均每平方米4,000美元以上的价格售出76个单元，总价1140万美元。大多数信托尚未出售。有些人甚至想为自己保留公寓。在建设阶段，我们目前正在进行拆除、混凝土结构、砌体和盆地级安装的招标。
Nuevo Pimis 2我们拥有124个单户地块。迄今为止，已售出41个地块，总价630万美元，平均每平方米247美元。我们预计基础设施将在明年夏天完成。Human Avasto Towers项目位于我们的Avasto购物中心对面。我们已售出8个单元，总价110万美元。目前平均售价约为每平方米2,600美元。这些单元计划在未来几周内交付。实际上我们昨天已经开始了。这是布宜诺斯艾利斯市有史以来最杰出的房地产开发项目之一。
位于马德罗港旁边的黄金地段。鉴于对该项目的浓厚兴趣，我们决定将初始销售阶段从14个地块扩大到20个。这意味着第一阶段现在涵盖约164,000可售平方米。我们出售了。我们出售了2号和13号两个地块。每个地块约有45,000可售平方米。总交易价值为3050万美元。此外，我们还交换了11个地块，总计约65,500可售平方米，总价值5060万美元。这些交易的总价值为8100万美元，涵盖100可售平方米的开发。
现在我将把发言权交给我们的首席财务官Matias Gavin。谢谢。
谢谢，Jorge。转到第11页。这里我们可以看到一些关于我们在Bancor股份的信息。我们在该银行拥有29%的股份。该银行今年的主要里程碑是比率下降。主要是因为金融领域的利润率下降。今天的利率和差距远低于一年前。因此，它们导致比率下降。两年的业绩反映了这一点。去年Marco battle贡献了408亿比索。今年这两年是136亿比索。偿付能力比率和不良贷款率处于良好状态。重要的是，Banco Battucaria去年开始列出小额股息。IRSA获得的部分为130亿比索。今年IRSA将从该银行获得180亿比索。这是该银行多年来首次连续两年支付股息。还值得一提的是，Banco Boducario是阿根廷第一家恢复抵押贷款的银行。
之后，许多其他银行也开始提供抵押贷款。请记住，Monte Carrie银行在银行业拥有约2%的市场份额。在这个市场中，我们是领导者之一。市场份额为4%，转到我们的财务业绩。我们可以看到，今年我们的净收入为1960亿比索，而去年亏损320亿比索。不同项目存在一些影响。主要项目是第4项。投资性房地产公允价值变动。
年内比索升值，同时蓝筹码掉期汇率大幅下降。请记住，我们以蓝筹码掉期汇率对办公楼和土地储备进行估值。由于我们看到该汇率的实际升值，我们公布了办公楼和土地储备的重大亏损。但当我们还包括购物中心时，该项目的结果也几乎持平。仅减少25亿比索，而去年为4880亿比索。关于购物中心，我们提高了估值，因为我们正在执行DCF模型，其中阿根廷的资本成本降低，并且购物中心的表现比去年好得多。
这两个驱动因素的结合导致购物中心以美元计价的升值近5亿比索。因此，今天我们账面上的购物中心价值为12亿比索。按比率计算，约为EBITDA的7.5倍。其他重要影响在第10项所得税和第9项净财务业绩中，我们可以在接下来的页面看到。下一页更详细地介绍Santi提到的内容。我们的购物中心表现非常好，实际增长10%，与去年相比。
这是以比索计算的，办公楼和酒店有所减少。酒店板块受当前宏观形势和比索成本（经通胀调整）上升的影响最大。美元汇率全年持平，入住率有所下降，办公楼板块保持稳定。我们目前拥有58,000平方米的较小投资组合，全部入住，美元计价的费率稳定。但与去年相比，通胀高于估值。今年我们出售了一栋办公楼的一层，这是业务在利润率方面保持稳定的原因。
您可以看到购物中心有所改善，办公楼略有减少，酒店今年受到很大影响。关于净财务业绩。数字有所减少，但仍然为正。部分原因是比索升值。部分原因是我们流动性的估值以及我们流动性的投资和通胀评估。关于税收，今年我们再次开始纳税。过去几年我们有税收抵免，现在我们已经用完了所有税收抵免，今年将开始支付天然气部分。有了这一切，我们以1960亿比索的利润结束了这一年。
这里我们可以看到以美元计价的信息以及过去10年租金EBITDA的变化。抛开公司有史以来最严重的危机——疫情，我们可以看到以美元计价的韧性。无论阿根廷的背景和波动性如何，我们在所有年份都能够保持良好的美元现金生成水平。特别是今年，我们的购物中心创下纪录。购物中心板块产生1.69亿美元，是过去10年的最高纪录。关于债务结构，我们认为我们目前的债务状况非常健康，净债务仅为1.84亿美元。
这是EBITDA的1倍，或资产的8%，或覆盖率的12%。非常保守。因此，如果我们找到良好的收购或开发项目机会，我们准备增长并增加债务。我们今天的债务结构非常良好，长期 spread 约为未来10年。因此，通过3月份的发行，我们显著延长了期限，将债务延长至未来10年。至此，我们完成正式演示。现在我们开放线路接受提问。
现在是问答环节。如果您有问题，请点击按钮。使用聊天功能。这样更好。我们将按照收到的顺序回答问题，一如既往。这里有一个来自BDG的问题：随着通胀下降和阿根廷抵押贷款市场出现复苏迹象，您如何看待这对住宅项目需求和更广泛的土地储备货币化战略的影响？在供应方面，您如何看待未来几个月的建筑活动？我重复一下问题。
随着通胀下降和阿根廷抵押贷款市场出现复苏迹象，您如何看待这对住宅项目需求和更广泛的土地储备货币化战略的影响？在供应方面，您如何看待未来几个月的建筑活动？
好吧，我们在过去六个月一直在讨论这个问题，老实说，有了抵押贷款，布宜诺斯艾利斯的公寓库存开始移动。但整个阿根廷在过去六个月都非常活跃，价格上涨了20%、30%、50%，具体取决于社区。现在，关于建筑，由于美元劳动力成本上升，建筑成本有所上升。因此，在不久的将来，建筑活动可能会比去年减少，但仍有一些库存需要出售。因此，我认为从明年开始，将会有大量的建筑和新活动。但目前，我认为抵押贷款主要影响了已有的库存，一些出租的公寓开始被购买。我认为明年我们将迎来伟大的一年。
关于抵押贷款行业，目前该行业可能缺少的是银行的资金。现在银行正在提供抵押贷款。对银行的需求巨大。银行可能由于资金短缺而限制供应。缺少的是证券化市场，银行可以在该市场出售部分投资组合。因此，我们认为，如果市场正常化，没有估值风险和汇率及通胀波动，这个市场可能会出现。
这是今天拥有真正市场和不同市场参与者真正供应所缺少的。
另一个问题关于选举环境。10月即将发生的事情对ESA有多重要？我们是否期望未来几个月出现一些政治经济稳定？您怎么看？
我不知道答案。我希望知道，但我们真的不知道选举结果会是什么。当然，阿根廷的选举总是会产生不确定性和波动性。IRSA在过去30年证明，无论背景如何，我们都有一个非常有韧性的业务，总是如此。阿根廷的主要波动驱动因素来自通胀和贬值。我们拥有以美元计价的资产，我们的收入结构针对通胀进行了对冲。话虽如此，我们当然需要一个能够可持续增长的经济。
当然，这种波动性对任何需要做出重大决策的人都不利。我们将像正在做的那样启动许多项目，我们需要看到一个稳定的经济。但这是为了我们的增长，为了我们现有的投资组合。我想说，我们已经证明，在许多不同的环境中，我们都能够管理公司。
这里有一个关于融资的问题。我们是否考虑利用国内或国际市场为项目融资？您如何看待未来几个季度的波动性和利率？
不，我们不打算进入市场。凭借公司目前的资本结构和现金状况。按照Jorge提到的当前计划，我们已经启动的项目，我们可以为运营提供资金，无需进入市场。如果我们看到良好的收购机会。当然，我们的资本结构和债务状况允许我们增加债务。但对于有机增长，我们不需要在未来几个季度再次进入市场。对不起。关于利率和今天的比索曲线，我们希望看到正常化。
今天没有比索债务。但你知道，阿根廷在过去两个月的利率非常波动。这肯定会影响消费。如果利率保持在非常高的水平，消费融资消失，这将影响消费。因此，我们希望选举后比索曲线正常化。
这里有一个关于Ramblas销售平方米差异的问题。这是因为我们最近对之前的一项交易进行了补充，增加了700万美元和大约5,000额外平方米。这是我们可以讨论细节的事情，但这只是对先前交易的补充。这就是为什么今天我们显示总共有111,000平方公里的置换和销售。
但这是针对特定地块签署的交易。然后买方决定更换到更好的位置和更好的单元。我们接受了这笔交易，向他们收取了差价，他们为此支付了费用。现在他们有一个更大的项目。
没错。这里还有一个相关的问题：您如何看待Ramblas未来的销售速度？我们是否预计会保持或加速？不，是商业化销售地块。
好吧，我们的进展比我们想象的要快得多。所以我们非常高兴。我们从海湾开始。基础大部分已完成。现在。现在我们。正如我之前所说，我们正在扩大。我们从14个增加到20个地块。我认为我们将继续。我认为开发商将继续在Ramnas购买。我们非常有兴趣让阿根廷和该地区最好的开发商加入Ramos。所以我认为这将会发生。我认为我们将在未来六到八个月内出售所有20个地块。
我们计划出售的剩余部分。
完美。我们已经回答了一个问题。
关于价格，我不知道他们是否问了价格，但我们一直。我认为我们的售价几乎是每可售平方米800多。而置换价格，我认为会上涨。所以置换价格可能接近30，未来价格应该超过每可售平方米850。
是的。另一个问题是关于酒店的：我们是否计划剥离我们在酒店的小部分股权，或与合作伙伴联合，或对酒店有什么期望。
但我们总是分析市场上的同行机会。你知道，我们多年来没有在酒店板块增长。所以我们有三个酒店的投资组合。去年可能是我们历史上的最高纪录。今年受到一些影响，但我们没有增长。如果有机会出售我们的一些资产，也许。我们会分析。
关于Cavashito的Manzana Trent Icingo项目的问题，它是否在推进。
我们计划在明年3月至5月之间推出Monsantred Cincinnco的其中一栋塔楼。这完全取决于明年的选举和国家形势。但最有可能的是，我们将在明年3月至5月之间推出其中一栋塔楼。
关于今年是否会支付股息的问题。
是的，我们预计会像过去几年一样支付。我们尚未确定最终提案。因此，我们将在月底的股东大会上提交提案。所以我们有时间直到那一刻。但是的，我们的想法是继续支付股息。
还有一些问题。公司目前是否考虑建造新的办公楼作为租赁物业？
是的，我们实际上正在考虑这个问题。我们目前非常专注于DOT购物中心附近，我们已经有两栋办公楼。最有可能的是，明年我们可能开始在DOT区域建造更多办公楼。至少我们计划中的两栋中的一栋。我们可能在明年开始建设，增加约15,000平方米的可出租面积。
完美。我再给几分钟时间让大家提问。我这里有很多问题。之后你可以联系我。所以细节或具体问题。我们可以安排后续电话。你有投资者关系部门的联系方式。但我再给几分钟时间让大家提问。好的。如果没有更多问题。我们结束问答环节和演示文稿。非常感谢大家的参与。希望在26财年初与大家见面。
非常感谢。
谢谢。
再见。