身份不明的发言人
James M Taylor（首席执行官兼董事）
Brian T Finnegan（总裁、首席运营官）
Steven T Gallagher（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
身份不明的参会者
从这里开始。欢迎来到Brixmore圆桌会议，Jim。我会把发言权交给你，或许可以介绍一下在座的团队并发表一些开场致辞。
很乐意。首先，感谢大家对Brixmore的关注。今天和我一起出席的有我们的首席投资官Mark Horgan、总裁兼首席运营官Brian Finnegan、首席财务官Steve Gallagher，以及资本市场和投资者关系负责人Stacy Slater。Brixmore以在购物中心领域成为增值投资者而自豪。我们是美国最大的露天平台之一，租户包括Kroger、Whole Foods、Sprouts、TJ Maxx、Trader Joe's等。我们公司的战略一直是抓住低于市场租金的机会，引入更好的租户并获得更高的租金，以增值方式对物业进行再投资，并实现行业领先的增长。
我们对自己的业绩记录感到非常自豪。我们刚刚公布的季度业绩超出了预期。但重要的是，我们还向大家强调，尽管面临超过200个基点的入住率阻力，我们预计今年的净经营收入（NOI）仍将增长4%。我们还提供了已签约但未开始的租赁管道指引，这部分约占我们总平均基本租金（ABR）的7%，我们预计将在未来几个季度均匀开始，这使我们能够在2025年、2026年及以后实现领先表现。
我认为Brian可以给大家更新一下我们实时看到的租户需求情况，特别是杂货领域的积极迹象。但需求确实是广泛的，这使我们能够储备未来增值再投资项目的管道，并继续推动这一投资组合的转型。Brian？
是的，我们对需求环境的所见所闻仍然感到非常鼓舞。今年开局良好。从生产力角度来看，第二季度是我们多年来表现最好的季度之一。我们刚刚参加了奥兰多ICSE，这是除了拉斯维加斯和纽约之外最大的区域性展会之一。在展会上，我们看到过去几年与我们合作增长的零售商继续专注于扩大他们的露天门店足迹。无论是折扣服装、特色杂货、健康与 wellness、快餐餐厅（QSR）运营商，他们现在考虑的不仅仅是2026年的交易，特别是从主力店的角度来看，这些租约实际上现在或年底前必须完成，以便在2026年，实际上也是2027年开店。
我认为从零售商的角度来看，这种需求是有意为之的。他们现在比以往任何时候都更了解自己的客户。他们知道在特定市场开设门店将如何补充现有门店足迹，以及这将对在线销售产生什么影响。因此，我们对需求情况以及零售商在第二季度 earnings 报告中所展现的积极态势感到非常鼓舞，这与我们从房地产部门听到的情况一致。Jim提到了杂货领域。我们在特色杂货方面取得了显著增长，无论是与Trader Joe's合作——过去18个月我们与他们的合作比前10年都多。
Whole Foods现在进入了我们的前十租户。我们继续与Sprouts（我们的前20租户）合作增长。我们在纽约都会区为他们开设了首批门店之一。但有趣的是，在传统杂货方面，我们也看到了一些增长机会。我们很快将签署第二份新的Publix租约。从重新开发的角度来看，我们在投资组合中有大约六个与他们合作的机会正在筹备中。因此，我们对那里的所见所闻感到非常兴奋，同时也看到了H E B、沃尔玛等公司的扩张，沃尔玛正在扩展其社区杂货概念。
因此，你可以在投资组合的几乎所有可观察指标中看到这一点，无论是我们能够实现的租金价差、我们能够签署的租金，还是我们产生的客流量，这些都处于行业领先水平。通过这些，我们不仅改变了投资组合，还改变了租户结构。在座的很多人都长期熟悉这家公司，但我想请大家将我们2019年的前十租户与今天的情况进行比较。
五年前你不会看到的是，你不会看到Whole Foods处于现在的位置，不会看到Sprouts、Trader Joe's，不会看到Chipotle、Bath and Body Works，以及像Barnes and Noble这样真正重塑了业务并与我们一起增长的运营商。我们在重新开发方面也在做同样的事情。我们对再投资方面的所见所闻感到相当兴奋，明天我们将在加利福尼亚州戴维斯市开设项目。在加州大学戴维斯分校对面的Trader Joe's主力店中心举行盛大开业，我们将引入Nordstrom Rack和Ulta。
像内珀维尔的Block 59项目，我们正在增加全新的Yard House、Cheesecake Factory、Stan's Donuts、Shake Shack以及其他一些优秀的运营商，填补了前方一些未充分利用的空间。在佛罗里达州西南部和得克萨斯州普莱诺等地也能看到类似情况。未来我们还有很大的发展空间。因此，总体而言，我们对业务的所见所闻感到非常鼓舞。
Steve？
是的，我认为Jim和Brian都强调的是，过去10年我们业务计划的成果确实使我们能够通过租户调整实现增长。重要的是，在调整之后，你会发现我们对一些高风险租户的敞口大幅减少。再加上已签约但未开始的租赁管道，下半年我们仍有4000万的ABR要实现。我们一直提到的租金叠加——平均每季度交付约1500万的ABR——确实使我们能够在2026年、2027年及以后实现增长。我们与这个团队多次讨论过，任何调整（如果像今年上半年那样加速）虽然会阻碍短期增长，但实际上会加速未来几年的增长，我们期待实现这一目标。
你之前谈到了今年早些时候甚至去年年底的调整。考虑到该领域的兴趣和你谈到的租赁活动，在回填时间或NOI提升方面，你目前的进展是否超出了最初的假设？
我可以回答这个问题。首先，我们进入这一时期时，投资组合中的空置盒子空间（box supply）是有史以来最低的。大约是10年前的三分之一。因此，盒子空间的需求一直很大。我们并不是坐等事情发生。
在Big Lots申请破产之前，我们已将对其的敞口减少了30%。回想一下，在Bed Bath申请破产之前，我们已经终止了五份租约，因为我们知道它们有在拍卖中丢失的风险。我们将办公空间敞口减少了50%，并用特色杂货商和折扣服装运营商填补了这些空间。因此，我们对需求非常有信心。这就是为什么我们预计今年迄今为止能实现这样的增长。到目前为止，我们的团队能够以今年已经开始上线的租金（针对去年收回的Big Lots空间）以及我们继续看到的对这些空间的需求，快速解决这些问题，我们对此感到满意。
是的，Samir。我认为有一点需要注意的是，今年我们并没有看到很多回填带来的好处，这些好处要到明年才会体现。在面临200个基点阻力的情况下仍能实现4%的增长，这实际上意味着一个重要的潜在观点：如果没有破产情况，这一战略的执行本可以带来6%的无杠杆增长。因此，展望未来，我们对业务的发展轨迹以及我们执行战略所创造的价值感到兴奋。
那么，对于你们收回的空间，目前已经处理了多少？
你知道，我们已经处理了80%的余额。我们预计在未来几个季度处理剩余部分，因为其中许多空间是较晚收回的。但我对团队的表现感到非常满意，他们确实引入了与所服务社区相关的租户。当你用Sprouts取代Big Lots时，你不仅能从盒子空间本身的租金价差中获得增值回报，还能在中心其余部分的入住率和租金方面获得后续收益，这使我们能够在未来几年看到租户升级带来的可见性。
租户升级和租金提升。
是的。
好的。你们从这些收回的盒子空间中获得了多少租金提升？
Samir，我们在电话会议中谈到过，目前我们处理的部分租金提升在40%到50%之间。我认为Big Lots的提升处于这一范围的高端，Joanne和Party City则构成了其余部分。
我也希望保持这个对话的互动性。所以如果大家有任何问题，请举手。没关系。
你们有没有拆分过这些盒子空间？
拆分过一些，但比例很小。我认为就目前的Big Lots空间而言，实际上只有一个。我想我们拆分了两个Bed Bath空间，没有拆分任何Party City空间。一些Joanne空间由于其结构特点，确实适合拆分为小型店铺空间。但绝大多数都是单一租户回填。在我们拆分的情况下，我们正在收回所投入资本的回报。
有一个新闻是亚马逊推出了同日送达服务。你们对此有何反应？这对该行业有任何影响吗？你们如何看待这一点？
是的，我认为如果这是在10年前推出，可能会更令人担忧。但如今优秀的杂货商非常注重全渠道布局，坦率地说，他们会在消费者希望的任何地方满足他们。看看Kroger，10年前他们刚开始配送时，你会看到库存问题，消费者会和提货员争抢货架上的商品。现在这种情况已经不多见了。他们拥有的数据和对库存水平的理解要强大得多。因此，我认为杂货商已经做好充分准备来应对任何额外的在线竞争。
帮助我们理解入住率的情况。主力店入住率几乎达到了历史最高水平，店铺入住率继续上升。帮助我们思考一下，还有多少提升空间。
嗯，随着我们执行这一战略，我们不断设定新的标准。这是一个很好的问题，因为这个投资组合的历史入住率水平并不能指导未来的潜力。当你看我们的再投资管道时，你会发现再投资项目中的小型店铺将整体平均入住率拉低了几百个基点。但当你交付这些主力店时，你会看到店铺入住率提升几百个基点，这得益于再投资。因此，我们仍然认为，随着我们执行这一战略，这个投资组合在入住率方面仍有提升空间。
但我们从未为了入住率而运营投资组合。我们一直以增长为导向进行管理，这使你专注于确保引入合适的租户，获得适当的投资资本回报，并为中心其余部分带来客流量。关于我们这个资产类别的一个独特之处是，人们总是问我们市场租金的问题。好吧，街对面的两个中心，其市场租金可能相差30%。那个中心的市场租金是由主力店、共同租户决定的。
因此，我们非常注意这一点。这在我们的投资组合中有所体现，在我们的前十租户中有所体现，坦率地说，在我们的续约价差中也有所体现——续约价差处于行业领先的中 teens 水平。所有这些都反映了对进入我们中心的需求，以及我们如何利用这种需求来推动租金增长，这最终是我们的核心重点。
关于你们谈到的再开发项目，你们提到了每年1.5-2亿美元的目标。你们以非常高的回报交付。谈谈未来机会的管道有多大？
是的。我们在补充材料中确定的未来再投资潜力略超过8亿美元。人们经常问，为什么不立即进行这些投资？因为有一些讨厌的东西叫做租约，它们阻止你接触到 underlying 房地产。因此，仅凭我们目前的潜在管道，我们就有好几年的时间可以每年进行1.5-2亿美元的高增值支出。展望未来，我们战略的第二部分是资本循环。当我们出售那些增长和上行空间有限的资产并收获价值时，我们会将其重新部署到我们看到未来再投资和增长潜力的资产中，就像我们最近收购南坦帕的Britain Plaza一样。
因此，在我们执行计划时，我们正在回填这个管道，为未来几年的增值再投资做好准备。
Jim，你之前评论说市场租金是由共同租户和主力店驱动的。今年早些时候，你们发布了一个关于Middletown Plaza的案例研究，那里进行了一些重新定位。Trader Joe's入驻后，客流量翻了一番，我记得是这样。
是的。
像这样的情况后，租金和价差会如何？你能量化租金的提升吗？
嗯，我相信在Middletown的案例中，店铺租金几乎翻了一番。你不仅看到租金率的提高，还看到入住率的提高。这就是我们所说的这类活动的飞轮效应的一部分——你不仅从所改造的盒子空间获得增值回报，还从引入Trader Joe's到该中心后对店铺带来的后续增长中获益。这开辟了全新的潜在租户渠道，并同时推动了入住率和租金率的增长。
这种情况在整个投资组合中一次又一次地发生。
我认为另一个可以量化的方面是，那里曾经有一个Rite Aid门店，鼎盛时期的销售额为300万美元，而Trader Joe's将达到3500万美元。想想这最终将带来的客流量以及对购物中心其他部分的影响。
这在整个投资组合中都有所体现。我们感到自豪的是，由于这种增值再投资战略，在过去五年、过去一年、过去一个月，我们的同比客流量增长都领先于同行。
目前开发过程中最大的压力是什么？主要是成本吗？成本上升了多少？
成本实际上已经有所缓和。我们看到材料成本有所下降。我们今年进行了全投资组合的屋顶招标，结果比预期低15%。在一些地区仍然存在劳动力挑战，但不是很严重。我认为总体而言，成本已经稳定，材料价格有一些实际的缓和。对我们来说，审批流程因市政当局而异，我们在地区办事处设有再开发团队，他们不仅负责执行开发项目，还负责与这些市政当局建立良好的关系。最终，他们对特定购物中心的期望很挑剔。
有趣的是，他们在增加密度方面更加包容，因为他们不想要这些大型停车场，这给了我们在整个投资组合中增加外摆空间和提高资产密度的额外机会。我想说，提前完成审批流程是一个方面，Samir，当我们有迹象表明租约将被执行并与我们的主要租户合作伙伴合作时，我们会很早就开始这个过程。是的，当我们相信他们最终会有委员会批准的交易来推进时，我们会在租约签署之前就开始这个过程。
因此，我们正在缓解这一问题，我们还通过与主要租户合作伙伴签订合规租约来缓解这一问题。我们真的很专注于缩短时间线。但我想说，在特定市场中，审批流程可能是一个挑战。
重要的是，我们在这里没有承担重大风险。这是一项现有资产，在我们从成本角度确定项目价格并签署租约之前，我们不会推进资本投入。因此，从风险调整的角度来看，这更具吸引力。
交易方面有什么情况吗？你们在市场上看到了什么？竞争有多激烈？或许谈谈定价。
当然。过去几年交易市场最大的变化是，私人市场一直在听取Jim和Steve关于整体业务的言论，你看到更多私人资本对这个领域感兴趣。显然，在所谓的零售末日期间，他们通常避开了这个领域。如今，特别是对于以杂货为主力店的资产，你看到这些资本流入市场。因此，这无疑使市场比过去几年更具竞争力。不过，当你考虑市场时，它与资产规模有关。
因此，对于小型核心杂货资产（没有太多增长），会有很多养老金类型的投资者竞标。当资产规模变大或资产池变小时，你肯定会看到市场上更广泛的资本化率（cap rate）价差。你继续看到历史上的情况，即小型核心杂货资产的定价（从资本化率角度）最为激进。然后，对于更大的社区中心，由于规模原因，资本化率会略高一些，对于电力中心，如果进行交易，其资本化率肯定会随着美元价值的增加而上升。
我们进行交易时，真的会尝试收购那些我们对其在我们足迹内的增长有高度信心的资产，就像我们上个季度在休斯顿收购La Centera一样。休斯顿是我们的第三大市场。我们很久以来就知道这项资产。我们的团队非常了解它。我们了解租金情况，我们看到这项资产有大量空置，我们认为这些空置在第一天就可以出租。我们看到特别是该资产的第一阶段有巨大的租金市价调整空间。
那么，当我们进入市场时……
市场上，我们试图找到那些我们认为可以实现非常强劲增长的资产。我们认为这项资产在未来几年可以实现每年5-7%的增长。因此，我们认为这对公司来说是一个非常高增长的机会。我们关于资本循环的整体战略实际上非常简单。正如Jim所说，我们确实在最大化价值并看到有限增长后退出资产，并尝试将其重新投资于我们看到更高持有内部收益率（hold IRR）的资产。例如，在La Centera，我们认为假设资本化率扩大，它可以产生高个位数、低双位数的持有内部收益率。
我们总是尝试在退出基础上进行相当保守的承销，因为我们认为在零售领域，确保你提供足够的增长来产生持有内部收益率非常重要。但这是一个竞争激烈的市场，但基于Jim、Brian和Steve关于整个行业的言论，这是一个健康的市场。
那么关于La Centera，你谈到了空置率，或许Raleigh可以谈谈那里的上行空间。
是的。
这项资产，我已经了解很久了，它是20多年前开发的。所以它的第一阶段，也就是资产的前端，有一些我们称之为“生活方式1.0”的资产，它们支付的租金远低于市场水平。这非常有吸引力。我们看到那里有很大的租金价差。然后有三到四个大型空置空间，我们收购时，我们已经有了意向书（LOI）。我们一直在与租户交谈，也许Brian可以讨论一下在持有后的头几个月情况如何。
是的。
Samir，有趣的是，有人问我们，“这对你们来说是一项不同的资产”。但实际上非常相似。它是以杂货为主力店的，位于我们非常了解的市场——Mark提到这是我们的第三大MSA。购物中心的部分区域有租户升级的机会。我们有Sephora，这是他们在全国表现最好的门店之一。每年有超过500万次访问。它的增长概况与公司的增长概况相符。从一开始，我们就对能够完成的租约感到兴奋，这些租约超出了承销预期。我们的团队了解这个市场的运营商。
坦率地说，我们在达拉斯与一家很棒的餐厅运营商达成了几笔交易，我们能够把他们带到这里，就像一个当地的知名品牌。举个小例子，他们原本打算开一家小型全国连锁 smoothie 店，而我们找到了奥斯汀一家非常受欢迎的优秀运营商，他们支付了更高的租金，将带来更高的客流量和更好的销售额。所以我们的团队了解资产，了解市场。我们对一开始看到的情况感到兴奋，并认为未来有非常有吸引力的增长机会。
我们看到的现有租金在30美元左右，并且有能力将其提高到60美元以上，过去一个月我们产生的意向书和租赁活动超出了我们的承销预期，这让我们感到鼓舞。
是的。
当你考虑我们正在收购的资产时，我们是从养老金基金等持有者手中收购，他们有第三方运营商和资产管理公司。他们没有我们这种日复一日运作的平台。他们有第三方经纪人，他们接受市场现状，而我们的团队则去努力推动租金增长，找到那些优秀的运营商来提高客流量和租金。我认为未被充分认识到的是，从费用角度来看，我们是非常优秀的运营商。因此，特别是这项资产，我们看到了相当显著的费用节省。
我们相信，与养老金运营资产的方式相比，第一年就能实现节省。例如，考虑到我们投资组合的规模，我们的保险费用要低得多。因此，当我们收购资产时，我们会尝试拉动很多杠杆来推动短期和长期增长。
我感觉现在有更多生活方式类型的资产被收购。不知道这是因为有更多可用资产，还是……记得在21世纪初……
是的。我认为部分原因是人们认识到租户需求正在向露天零售中心汇聚。你看到那些历史上只在生活方式中心的租户，现在认识到与高效益杂货商共存的力量。在我们的多个市场投资组合中，无论是费城、佛罗里达、南加州，我们都看到生活方式中心原生租户、购物中心原生租户、互联网原生租户进入传统的以杂货为主力店的购物中心。因此，我认为人们普遍认识到租户的重叠以及租户增长的方向。
因此，有道理的是，市场上很多产品的租金确实很高。所以，对于最近交易的一些其他资产，我们没有看到创造价值或推动投资资本回报率（ROIC）的机会。我们很久以来就知道这项资产。正如Brian强调的，每年有超过500万次访问，而现有租金仅为市场水平的一半。因此，我们预计在 ownership 的前3-5年，我们将进入很多第一代空间，并将无杠杆内部收益率（unlevered IRR）提高到高个位数、低双位数。
是的，对于收购人员来说，最令人沮丧的是，当你持有资产时，并非所有资本化率都是一样的。我们的投资者，这就是为什么我们看着这些资产说，“这一项有正确的增长”。在这个行业，你必须非常有纪律，确保找到那些有增长机会的资产，即使你喜欢一项资产，如果定价错误，你也不能买。因此，我们真的相信，凭借我们的平台，我们将找到合适的资产来继续增长。
因此，我们对管道中看到的情况感到兴奋。
好的，观众有什么问题吗？是的。
只要我拥有这家公司，就有长期的回溯项目，也出售了很多原始物业。还有多少物业未被触及？到什么时候你们会回到第二次开发并进行美化？第二次开发的经济效益与最初相比有何不同？
这是个很好的问题。我们已经以单阶段或多阶段的方式处理了约42%的投资组合。我们会分阶段进行项目，因为这样可以降低风险，同时也能在第二阶段获得更好的回报。例如，在加利福尼亚州的Cudahay，我们以增值方式用Burlington和Choose Fitness回填了Kmart的盒子空间。后来，我们在第二阶段提前收回了Big Lots的盒子空间，并引入了Sprouts农贸市场。我们从Sprouts农贸市场获得的租金反映了我们进行第一阶段所带来的提升。
因此，我们做的很多项目将是多阶段的，这使我们能够获得更好的风险调整回报。至于何时完成，我们认为还有好几年的时间可以进行增值再投资。重要的是，在近期到中期看不到良好增长机会的地方，我们会收获该资产并将其循环到有这种机会的资产中。
Jim，你谈到了未来几年增长的坚实可见性。也许可以更详细地阐述一下。我不是在要求2026年的指引，但帮助我们思考一下主要的波动因素。我知道已签约但未开始的租赁管道就在那里。
嗯，我们已经提供了在入住率中性基础上的长期指引。我们的期望和目标是继续产生4%的无杠杆增长，重点关注嵌入式租金增长、再投资的贡献以及租约的市价调整。当我们展望未来时，拥有如此规模的已签约但未开始的租赁管道，使我们有信心不仅达到这一范围，还可能做得更好。我们不会提供未来几年的指引，但如果你一直关注我们的业务，你会看到今天正在奠定的基础，这将使我们能够在不受外部活动影响的情况下，在行业中保持领先的增长。
但是Stephen，你是否看到今年有任何一次性收益或支出不会在明年重复出现，而市场模型可能没有正确纳入？
是的，我认为今年上半年，除了季节性因素和一些项目如坏账。显然，破产不仅影响坏账，还会对收入产生拖累。显然，我们在年中收回的一些空间会有一些阻力，比如Joanne还有几个月的租约，Party City也是如此。然后，我们的团队在辅助方面做得很好，在重新出租这些盒子空间时推动增量收入。
因此，我认为今年上半年情况相当清晰。我们总是积极寻找收回空间并以更高租金重新出租给更好租户的机会。如果出现这些机会，我们也愿意这样做。
资产负债表方面有什么情况吗？
是的，我们上周进行了债券发行，我认为非常成功。在座的很多人也给予了支持。因此，我认为我们处于有利地位。你可以看到过去10年我们所做的大量工作的影响，将杠杆率降至5.5左右。我认为我们对目前的状况感到非常舒适。因此，我们认为在未来一年中处于有利地位。
我们有几个快速问答问题，但不确定这里是否还有。好的。第一个快速问答问题：当美联储开始降息（短期利率）时，你认为10年期借款利率明年会下降、保持不变还是可能上升？
可能上升。
好的。第二个问题：人工智能（AI）举措，去年大多数公司表示他们正在增加支出。你如何描述你们明年的计划？增加、持平还是减少？
增加。
第三个问题：明年该行业的同店净经营收入（NOI）增长会更高、更低还是持平？
我认为会保持一致。
好的，谢谢。
谢谢。
谢谢。