身份不明的发言人
Bryan Smith（首席执行官兼受托人）
Christopher C. Lau（首席财务官兼高级执行副总裁）
身份不明的参会者
Yana Gallen（美国银行证券）
早上好。欢迎来到美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，负责在美国银行覆盖住宅房地产投资信托基金（REITs）。我们非常高兴邀请到AMH的首席执行官Brian Smith、首席财务官Chris Lau以及执行副总裁兼首席运营官Lincoln Palmer。Brian将首先发表一些开场 remarks，然后我们可以进入问答环节。
谢谢Yana。今天我将首先对单户租赁行业发表一些简要评论，然后重点介绍AMH的几个关键点，之后Chris将接手，可能会更详细地介绍运营情况，并谈谈我们上周发布的最新动态。单户租赁行业处于良好态势，并继续受益于非常强劲的长期基本面。最值得注意的是，随着大量千禧一代进入单户租赁的黄金年龄，整个行业的需求将继续保持强劲。再加上具有挑战性的可负担性动态，这为我们行业的长期未来增长提供了有力支持。特别是AMH，在住宅领域继续保持优异表现的轨道上处于有利地位。我们战略性地在美国各地组装了高质量资产组合，位于优越位置，投资组合足迹多元化。此外，这些高质量资产得到了一个非常强大和高效的服务平台的支持，该平台得益于我们对技术的持续投资，创造了高效且行业领先的住户体验。
最后，在增长方面，我们拥有单户住宅行业中唯一的垂直整合开发项目。我们今年有望在整个投资组合中交付超过2200套新建租赁住房。除了开发之外，我们坚持我们的收购标准，并在发现机会时保持耐心，比如去年第四季度我们完成的投资组合收购。无论是从资产负债表角度还是运营角度，我们都做好了准备，可以快速无缝地整合这些房屋。简而言之，随着我们在单户租赁行业的持续创新，AMH处于非常有利的位置，可以扩大其成功。
现在我将发言权交给Chris。
是的，从高层角度来看最新动态，业务表现非常、非常好。对于关注本季度的人来说，我认为你在过去这个季度的业绩中清楚地看到了这一点。我想你也会在对指南的更新中清楚地看到这一点，你们可能都注意到，指南几乎全面向上修正。关于更新，今天我们发布了更新的演示文稿。它于周三在网站上发布。我想说的是，如你们所知，每年的这个时候是搬出和周转季节的中期，团队在执行8月季度至今的工作中表现出色，同屋入住率为96%。
综合利差在高三左右。几乎与我们的预期一致。在一年中的这个时候，新租约开始呈现季节性放缓的趋势，就像我们一直在讨论的那样。今年我们预计这种放缓幅度将小于去年和长期平均水平。我们认为，这将被续约的持续强劲所平衡，在一年中的这个时候以及今年剩余时间里，续约占我们租赁活动的大部分，基本上是我们考虑今年剩余时间收入增长形态的关键。
除了运营更新之外。我们一直认为，强调几个区分我们和我们业绩的关键战略差异是有帮助的。Brian提到了其中几个。但在开始问答之前，让我快速回顾一下。当我们考虑使我们与众不同的因素时，实际上可以归结为三个关键点。第一，投资组合，如Brian所讨论的对多元化的承诺。同样越来越重要的是对单户独立式产品的关注。我们都知道，目前市场上有很多不同形式的供应。
公寓供应、平板BTR类型的供应，目前给许多其他住宅投资组合带来的压力比我们更大。你可以在我们的业绩中清楚地看到这一点。这是多元化的作用。如Brian所谈到的，产品类型需求非常重要。这是第二点。第三点我们想强调的是资本配置战略的重要性，以及开发项目的获取渠道。我鼓励大家查看网站上更新的投资者演示文稿。我建议查看第9页，在那里你可以切实且逐步地看到来自业务各个不同组成部分的FFO贡献。
同店业务，虽然有意义，但非同一店面贡献主要来自开发项目。当你查看过去几年的数据（幻灯片上是三年），看到两者的贡献是很有启发性的。我们知道我们行业的FFO领先于行业。看到组成部分非常令人大开眼界。所以我鼓励大家查看一下，但回到主题，我认为可以说业务表现良好。今年的FFO预期再次领先住宅板块数百个基点。
我们对未来仍然非常乐观。
谢谢。很高兴接受现场的任何问题。但我想也许我们可以先从你能否谈谈需求环境开始，以及在地理上是否仍然是中西部领先？你在实地看到了什么，能否谈谈不同的市场。
是的，总体需求与季节性预期一致。看起来很像去年，也许稍微好一点。当我们按市场逐一查看时，我认为有必要回顾Chris所说的话，即我们致力于这个多元化的投资组合，而在这样的时期，这显示出真正的实力。我们有很多我称之为差异化的市场，表现极其出色。中西部就是其中之一。Yana，西雅图虽然存在竞争，但它是我们的新开发市场之一。盐湖城继续表现非常出色。
再次强调，这对我们来说是一个差异化的市场。卡罗来纳州也表现很好。最近新闻中对佛罗里达州的供应、需求和移民有一些讨论。我们的佛罗里达市场，尤其是奥兰多，表现非常好。杰克逊维尔紧随其后。坦帕虽然似乎正经历其他人可能看到的更大压力，但我们在该市场的新开发产品仍然是人们寻找和需求的东西，我们的社区在那里也表现很好。所以总体而言，对需求非常满意。
我们对这种多元化的足迹感到满意，在那些仍面临挑战的市场，比如菲尼克斯、圣安东尼奥，那里有很多Chris提到的不同类型产品的涌入。我们仍然长期致力于这些市场。我们看到那里有良好的基本面，并预计当供应缓解时，情况会在某个时候得到纠正。
我很好奇，你是否注意到分散式产品和BTR社区在表现或需求方面有任何差异？
我们以相同的方式运营所有物业。我们仍在制定社区管理战略。我们在社区中拥有的独特能力之一是能够将社区中的交付与需求相匹配。这与交付水平式公寓、联排别墅或多户住宅有很大不同。因此，我们不会在社区中一次性交付一栋有30套或20套单元的建筑，而是根据需求匹配交付，因此在我们的社区中，我们每月会根据节奏交付大约4到6套。
我们有能力上下调整交付数量。这使我们能够在不使用优惠的情况下完成租赁。这是分散式投资组合和这些社区之间的区别之一。这是这些社区为我们提供的一个非常好的好处。
很好。你提到了当前的入住率，但现在是搬出季节。你能否带我们了解一下你预计到年底入住率的趋势？我知道你在续约时间表和优化租约到期时间方面也做了一些工作。你能否给我们解释一下。
当然，是的。也许从这里开始是正确的，因为这确实是今年的一个关键主题。我们的目标是优化全年租约到期的形态，以最好地匹配租赁季节的最强劲时期。历史上，我们的租约到期通常是上半年和下半年各占50%。我们团队已经能够实现的是将租约到期时间提前到年初，以更好地匹配租赁季节的强劲时期。
因此，现在租约到期时间分布为上半年60%，下半年40%。重要的是，我们能够将租约从第四季度移出，将到期时间转移到春季。这对我们来说意味着，我们预计今年下半年新租约的下降幅度会减小，入住率也是如此。全年综合利差预期为高三左右。重要的是，我们还预计今年下半年入住率的下降幅度也会小于去年。自然，下半年入住率会有所下降，这只是周转季节的正常现象，租户A和租户B之间自然存在摩擦时间。但我们预计今年这种情况会比去年少。
很好。很多人试图在你和你的同行之间查看这种综合利差活动，以及你年初的收益情况。不知道你能否带我们了解你如何看待这些不同的组成部分，并帮助我们了解2026年的收益。
是的。基于今天的预期中点，我认为明年的收益开始时可能略低于2%左右，与2024年进入2025年的收益相差不远。我认为今年年初的收益开始时更像是2%，所以类似的范围，可能略低于2%。
谢谢。我们能否谈谈你所在市场的供应趋势，我认为BTR对我们来说更容易追踪，但我们如何看待更多的情况，比如无法出售房屋的人可能将其转为租赁单元。你能否帮助我们了解供应前景。
当然。我在一些特定市场中谈到了供应。所以也许更笼统地说，影子供应是每个人都很难衡量的，因为它可能时有时无。很多时候人们有选择权，他们可能会将房屋挂牌出售，同时也愿意出租。所以对我们来说，衡量我们所做的是从所有这些不同供应输入的广泛层面开始。
这包括建造出租房、多户住宅、单户住宅，以及在我们能够衡量的范围内的一些影子供应，然后我们会深入到与我们直接竞争的AMH类型产品。我认为使我们与当今市场上大多数产品区分开来的一个重要因素是我们对Chris提到的单户独立式产品的承诺。市场上有很多联排别墅，很多这种水平式公寓，更重要的是，我们一直致力于人们想要居住的地方，方便工作的地点。
发生的很多开发都在三级市场，这些在未来吸收库存所需的时间内将很难消化。所以对我们来说，正如我在大多数市场中所说的，对于竞争性的AMH供应，我们在大多数地方看到的压力很小。我提到的几个地方是供应涌入最多的地方，也许是我们的一些得克萨斯州市场和亚利桑那州市场。
我想我们可以更多地关注那些市场。是供应问题吗？是影子供应导致了问题吗？你能否帮助我们理解那些租金增长较弱的市场具体发生了什么？
当然。在奥斯汀、圣安东尼奥，这完全是供应问题。根据你查看的报告，有迹象表明供应交付至少已经达到峰值。我认为尤其是多户住宅，预计25年会比实际看到的有更多缓解，也许会延长到26年，这取决于吸收速度。所以这与此有关。再次，影子供应很难单独分离出来，但当你将所有这些因素综合起来，在奥斯汀这样的市场，压力很大。
菲尼克斯也是如此。但菲尼克斯一直是我们的好市场。我们继续在菲尼克斯开发，社区在那里表现良好。所以总体而言，对我们来说最重要的是直接深入到与AMH产品和位置竞争的供应，我认为这是我们了解情况的最简单方式。再次，在大多数地方，我们没有感受到太大压力。
那么也许谈谈不同的投资组合运营趋势。能否给我们更新一下坏账的趋势，以及住户付款时间延长的任何变化，或者住户概况、租金收入比的边际变化。
Chris，你想先谈谈坏账，然后我再谈谈住户情况。
当然。今年到目前为止的前六个月，收款和坏账情况是一个亮点，略好于我们的预期。前六个月的坏账低于100个基点。当我们考虑今年剩余时间时，这一趋势正在向好的方向发展。如你们所知，坏账自然存在一定的季节性，通常在搬出时间会略有上升。所以我们预计进入第三季度会有所上升，但总体仍朝着正确的方向发展，我们认为这是住户财务状况良好的一个好迹象。
是的。就投资组合而言，住户加入平台时仍然拥有强劲的收入，超过15万美元，租金收入比为五倍，双收入者，这让我们感到安慰，因为家庭有冗余收入。住户概况没有太大变化。主要是30多岁末的住户，处于Chris谈到的千禧一代的黄金时期，这是我们长期需求的支撑。所以总体情况很好。过去几天有很多关于就业修订的问题，以及这可能如何影响我们的住户。
如果你回顾所涵盖的时期，这是追溯性的，我们在住户中看到的情况是，尽管所有这些信息都已公布，但这已经反映在投资组合中。住户的收入仍然很高。信用评分没有下降。我认为就业损失或支付困难最可能同时反映在我们的拖欠率中。拖欠率继续表现极佳，至少与几年来一样好或更好。
所以住户继续保持强劲。我们还感到安慰的是，我们的许多住户受雇于必要行业，无论是医疗保健、急救人员、教师。这些人是社区成员，参与必要活动。再次，冗余收入给了我们一些安慰，即使家庭出现一些中断，也有备份。但到目前为止，在AMH住户中没有看到任何问题。
很好。那么总结一下，收益和租金略低于去年或可能持平。入住率略好，坏账稳定。
你是说今年还是明年？
展望未来。
是的，入住率处于稳定水平。24到25年同比相似，96%左右。我们喜欢这个水平，收益。明年开始时略低于2%。我们将不得不看看明年市场租金增长最终如何，这将是一个重要因素。收款和坏账情况正在向好的方向发展。我们知道，当然仍有一些城市处理流程略慢于历史正常水平。这可能仍将是明年的一个因素，但收款肯定也在向好的方向发展。
很好。也许转到开发方面，能否带我们了解今天的开发承销情况。我认为有很多关于关税影响的预期。今年到目前为止情况如何，未来如何考虑。
当然。我们在今年年初设定的预期是，新建房屋的初始收益率为中五左右。如果你记得，如果你关注的话，第一季度如预期略低，因为我们赶上了去年年底看到的一些额外库存。但我们正在按计划实现这一目标。因此，随着今年的推进，这些收益率有所改善。关于关税，我们非常高兴的是，我们的垂直建设成本与去年相同，甚至略有下降。
所以我们能够通过几个不同的领域吸收关税可能带来的任何影响。平台的优化和成熟，以及我们看到的劳动力可用性增加，因为其他房屋建筑商的开工率低于我们的预期。所以我们的团队在管理这些垂直建设成本方面做得非常出色，减轻了关税可能带来的任何影响，我们预计在不久的将来也会继续这样。所以对这部分业务和今年的结果非常满意。
然后关于，我们看到房屋建筑商春季销售季节相当具有挑战性。我相信你也在寻找从他们那里批量购买的机会。能否带我们了解他们的预期。
当然。最大的消息是情绪发生了一些变化。至少我们感觉情绪发生了变化。我记得很多个季度以来，我们一直在查看全国性建筑商的大量房源，至少七八季度。正如我在上次电话会议中谈到的，在过去几个月里，我们看到一些大型全国性建筑商更愿意讨论价格，在谈判中更灵活。这略微提高了潜在收益率，但在我们的承销模型下仍处于高四左右。
当你将其与我们能够交付的内部开发项目相比，我们的内部开发是按照我们的确切规格和我们想要的精确位置建造的，从维护角度具有长期耐用性，并且比这些房源上的许多其他入门级房屋有显著升级。这确实显示了我们内部开发项目的优势，这是我们未来增长计划的正确基础。我们对这种意愿持乐观态度，并预计会继续。在大规模行动之前，我们还有很长的路要走。
但最近出现了另一个对我们来说独特的方面，即全国性和区域性建筑商愿意讨论在他们的一些社区中交易或出售完工地块给我们。过去几个季度房源上的大部分是联排别墅，很多是连体的，可能只有20%符合我们的收购标准，特点是B类位置。建筑商在A类位置仍然成功销售产品，但速度不同。
因此，当他们预计每月销售减少时，他们开始考虑也许在阶段后端切出一部分，将完工地块出售给AMH，他们可以开发非竞争性产品。我们不会出售房屋。所以这有很好的协同效应，他们开始浮现。我们还没有采取任何行动，但我们乐观地认为也可能有机会。我们是唯一完全垂直整合的公司，可以利用这些地块机会。
那么在定价方面会是什么样子？这会有助于达到中五的收益率吗？或者我们应该如何看待这个机会与完工房屋相比。
这也很好，因为交付这些房屋的周期显然要短得多。如果所有水平开发完成，我们将在周期后期以至少可能低于我们内部开发交付的价格获得这些地块。所以在时间和速度上有很好的节省。但是的，预期是这将推动收益率达到六以上。
很好，然后关于，去年年底你在投资组合收购方面取得了巨大成功。好奇市场上可能会出现什么。是否取决于利率下降？
是的，投资组合活动的缺乏让我们有点惊讶。我们大约在去年这个时候，第四季度完成了一个，对我们来说是完美的情况。我们能够为想要退出该领域的业主提供全面解决方案。因为我们在很多市场运营，很容易叠加，并且我们有一个非常成熟的处置计划，可以处理一些不适合我们任何一方的资产。所以我们认为这是一个很好的机会，可以利用这个解决方案。
但自从完成那笔交易以来，市场非常安静。其他投资组合所有者似乎在观望。我认为更多机会出现在我们面前只是时间问题。但交易不多，我不得不说，与六个月前相比，活动甚至略有减少。
是否有足够的信息来评估他们想要出售这些投资组合的价格与你愿意购买的价格之间的价差？
是的，没有足够的活动来精确确定。但如果你看看我们管理处置计划的方式，以及我们可以以三左右的处置资本化率向最终用户出售房屋，这在技术上是空置房屋的市场价值。目前空置房屋对房主的价值与投资者从现金流基础上的价值之间存在差距。弥合这种差异是一个重要考虑因素。与我们去年交易的成熟卖家相比，这很容易。
但一些较小的投资组合，虽然也很合适，但我们仍然需要缩小差距。他们对市场价值的预期与向投资者展示的略有不同。这是一个障碍。但同样，关于这方面的对话并不多。但我们预计在某个时候会出现。
好奇的是，我们听说佛罗里达和得克萨斯州的房价正在下降。这是否接近你开始公司时那种一次性收购的机会，或者这不再适用于增长战略？
不，我们很乐意。这是我们的优势之一。我们有一个很好的开发项目基础，然后我们可以 opportunistic 地从MLS投资组合或全国性建筑商那里收购。价格压力最大的房屋不一定是我们的首选。所以你看到的是略差的产品。有很多连体房屋，很多联排别墅，可能位置更远，它们面临更大的压力。但如果你考虑真正的承销模型，这对我们来说吸引力不大。因此，尽管房价在下降，但如果是我们喜欢的产品，竞争也很激烈，所以短期内我们看不到很好的机会。
也许交给Chris，帮助我们思考资本成本以及你如何为开发项目融资，以及如果出现更大的投资组合机会，如何为这些机会融资。
是的，当我们考虑开发项目的资金时，这是一个非常重要的话题。这个房间里的很多人都听过我们反复强调我们在这方面的意图，即我们调整项目规模，使其无需增量股权即可融资。当我们考虑未来几年的开发管道时，不需要股权，只需要少量增量债务。因此，我们确定开发项目规模的主要资金来源是业务的留存现金流、处置回收资本（如Brian所述，目前非常有吸引力，以三左右的处置资本化率出售），以及随着EBITDA增长，资产负债表上的适度增量杠杆能力，这对于开发项目资金的可靠性视线非常重要。
这反过来意味着，增量资本形式，无论是增量债务还是股权，都成为考虑额外增长机会的 opportunistic 武器。无论是一次性有意义的机会，从建筑商那里购买的机会，还是投资组合。我们喜欢投资组合整合战略和想法。当成本和时机合适时，这是一种很好的匹配方式，也是一个极好的价值创造机会。以Brian提到的第四季度投资组合为例，该投资组合在以前的所有者管理下，由四、五、六个不同的本地和区域第三方物业管理公司管理，他们做得不错，但无法达到我们60,000套单元的运营标准。
基于现有现金流，我们在头12个月以低5的价格收购了该交易。随着我们应用我们的定价敏锐度、收款流程、支出管理控制，我们预计该投资组合的收益率将增长到高5，甚至可能接近6，因为运营达到我们的标准，这为我们创造了价值。
当你考虑你的资本成本相对于中五左右的收益率时，你是否获得了足够的溢价？
是的。这又回到了我们确定的规模。如果你考虑今年开发支出的三分之二或更多来自业务留存现金流、三左右的处置收益，以及五到低五左右的增量借款成本。绝对足够。
很好。然后我相信你有一个最后的证券化即将到期。能否带我们了解计划。
是的，最后的证券化实际上计划在本月底偿还。非常令人兴奋的是，这代表我们资产负债表上的最后一笔证券化，这意味着到今年年底，资产负债表将100%无抵押，这从一开始就是我们的目标。很高兴看到这一天的到来。当这笔偿还后，将释放约4500套以前抵押的房屋，现在可以由我们的资产管理计划自由审查并考虑处置。
给你一些背景，关于我们一直在偿还的资产负债表上的证券化，去年我们偿还了两笔。今年，随着这最后一笔，我们也将偿还两笔。这总共释放了约18,000套房屋，现在可以再次由资产管理计划自由审查。我们的最佳猜测是，其中约10%可能成为处置候选，有助于在未来几年为我们的处置机会提供管道。
你已经将此作为公司的一个重要目标。好奇的是，从评级机构的角度，他们如何看待完全无抵押的投资组合？
这是个好问题。
这是积极的。你可以从我们的标准普尔展望中看到这一点，几个月前被上调至正面。这是讨论的关键部分。因此，我们目前是标准普尔BBB+正面，穆迪Baa2，乐观地认为穆迪很快会分享标准普尔的观点，调整展望，
将其降至低五。
是的，我会说，从我们最近几次市场执行情况可以看出，固定收益社区完全看到并尊重我们的资产负债表状况。资产负债表杠杆率低五左右，接近100%无抵押，非常符合高BBB级别的特征。这是我们债券目前的定价水平。但我认为这是对此的一个很好验证。
那么关于监管方面有什么新消息吗？
是的，监管方面，总的来说，过去六个月随着政府换届，对我们行业的看法发生了明显变化。现在有很多关于可能在今年晚些时候宣布住房紧急状态的讨论。我们不确定这意味着什么或会产生什么影响，但我们感到鼓舞的是，似乎更多地关注住房供应方面的问题，而不是讨论现有住房存量的问题和利率问题等。
所以我们感到鼓舞的是，人们正在关注正确的事情。这些对话与我们与一些关键州的地方市政当局、州长的对话类似，试图找出方法放宽法规，加快许可流程，减少过去五六年大幅增长的所有开发费用。所以我们感到鼓舞，我认为他们未来的关注点正在转向正确的方向。在地方层面，佛罗里达、乔治亚、北卡罗来纳和得克萨斯州通过了一些有利于我们管理侵入者等问题的良好措施。
在过去几年中取得了一些良好进展。但再次，关注点我认为正在转向正确的地方，并且在过去几年中从对机构所有者的关注发生了明显变化。我们处于非常独特的位置，我们也是解决方案的一部分。所以我们也因此获得了一些认可。
好的，最后一次提问机会。
你的保险风险敞口，比如你保留什么，你在保险成本方面保留什么样的风险趋势。
当然。今年我们的保险续保已经完成，在今年年初的2月完成。今年的同比保费变化是中个位数下降。我想大家都知道，进入25年，保险市场和格局比进入24年时处于更好、更健康的状态。我认为这帮助保险公司能够区分像我们这样的良好风险与其他风险较高的行业。
这反映在我们的续保中，中个位数下降。关于我们保留的部分，我们运营一个小型专属保险计划。不是很大，每年保费几百万美元。展望未来，我们肯定看到有机会负责任地增加这一比例。不会改变资产负债表上的风险构成条款。但对于像我们这样的投资组合，在过去10多年中，除了哈维飓风那年，我们的保险计划每年都对我们的保险合作伙伴有利可图。在10多年中只有一年亏损，这种风险适合通过专属保险保留更多，有助于随着时间的推移降低我们的保险成本。
你正在以五点五的利率开发出售。
好的，这有道理。
是的。
看，这是我们一直在评估的另一种资本配置形式。开发不仅仅是一种资本配置形式，对价值和收益都有增值作用，也是改善投资组合的一种方式。如果你考虑我们通过开发项目交付的产品质量，这种产品的质量和位置是你在其他地方无法复制或购买的。我们确实认为这随着时间的推移改善了我们的资产基础质量。特别是当这部分资本的很大一部分来自处置和出售投资组合中表现不佳的资产时。这实际上是对我们的投资组合进行更新。所以开发项目有很多不同的好处。
股票回购是我们一直在评估的。我认为我们还没有达到从开发项目中转移资本的吸引力水平。但我们会定期考虑。
我有几个快速问题。当美联储开始降息时，你预计长期债务利率会下降、持平还是上升。
持平至略有下降？
去年，大多数公司表示他们正在增加AI举措的支出。你如何描述你明年的计划？增加、持平还是减少？
增加。
那么你认为明年你所在行业的同店NOI会更高、更低还是相同？
我认为整体住宅行业会更高。
非常感谢。