身份不明的发言人
A. Bradley Hill（总裁兼首席执行官）
A. Clay Holder（执行副总裁、首席财务官）
身份不明的参与者
Jeffrey Spector（美国银行证券）
感谢参加我们与中美洲公寓公司的下一场圆桌会议。期待了解更多关于MEA的战略计划、定位以及阳光地带市场的信息。这一直是个热门话题。我认为你们的需求非常强劲，所以如果你们从之前的一些会议中获得了任何见解，我们也可以讨论一下。因此，我想介绍一下公司。在我正左边的是Clay Holder，执行副总裁兼首席财务官。在他左边的是Brad Hill，总裁兼首席执行官，再往他左边是Andrew Schaefer，高级副总裁、财务主管兼资本市场总监。和其他圆桌会议一样，我们希望尽可能互动。
我知道现在是第二天下午，但我知道每个人都有很多关于MAA和会议的问题。请大家积极参与。不过，我想先请Brad介绍一下公司，以防房间里有些人可能不太熟悉MAA，比如你们的战略计划。我记得你们发布了一份运营更新。所以我们先过一下这个，然后进入问答环节。谢谢。
好的，谢谢Jeff。感谢有机会来到这里。正如Jeff所说，我将简要介绍一下我们公司的情况、我们的重点，当然也会稍微介绍一下最新动态。MAA是一家标准普尔500指数成分股的专注于多户住宅的房地产投资信托基金。作为上市公司，我们拥有30多年的历史。正如Jeff所说，我们有一个独特的重点，即将资本集中在该国需求最高的地区，这大致与阳光地带以及美国西南部的一些市场重叠，正如Jeff所说，在过去一年左右的时间里，我们看到这些市场的吸纳量和需求都非常高。
当然，正如大多数人所知，在该国的那个地区，过去几年我们经历了非常高水平的供应。特别是去年，我们的市场交付量达到了50年来的峰值。但目前，我们肯定已经过了那个峰值，新交付量正在迅速下降。有一些第三方数据显示，全国第四季度的交付量与第三季度相比大幅下降了50%以上。我们确实看到了这一点，并预计进入明年后这种下降趋势将继续。
但正如我们所讨论的，我们所在地区的需求非常强劲。如果看一下我们市场的过去12个月吸纳量数据，这是过去25年来的最高吸纳量。因此，需求确实非常旺盛，这实际上导致了市场层面的入住率全面企稳并走强。如果看一下我们市场目前的平均入住率，即我们投资组合的加权平均值，我们仅比新冠疫情前低30个基点。因此，入住率确实已经企稳，同比上升了约190个基点。
因此，我们看到进入市场的所有吸纳量确实吸收了大量新交付的供应。入住率水平正在企稳，我认为这对我们目前在市场中的处境来说是非常好的。我们在资料包中发布了一份更新。自我们召开 earnings 电话会议以来的30天里，情况没有太大变化。截至今天，无论是市场整体还是我们的投资组合，需求都非常旺盛。我们看到了良好的客流量趋势。我们的空置率低于去年同期。
我认为这反映了我们继续看到的强劲需求。正如我们在资料包中提到的，我们第三季度的入住率趋势略高于预期。续约势头继续保持强劲。我们看到整个10月份的续约情况都非常强劲，保留率很高。我们没有看到搬出行为的任何变化，这确实支持了我们继续获得的续约。正如我们在资料包中提到的，我们的新租赁利率继续面临压力，特别是在一些供应较高的市场。奥斯汀无疑是我们供应较高的市场，新租赁利率面临的压力最大。
凤凰城、纳什维尔和杰克逊维尔。我们看到这些市场也有大量供应，这影响了新租赁利率的表现，低于我们的预期。好消息是，在所有这些供应高的市场中，我们确实看到了入住率企稳的好处。在过去一年半的时间里，我们不仅在应对新租赁利率的问题，还在努力稳定这些市场的入住率。但今天，这四个市场的入住率都达到或高于我们投资组合的平均水平。
因此，我们相信这使我们处于一个相当有利的位置，可以继续推动这一点。关于新租赁利率，我想提到的另一点是，同样重要的是要记住，我们的续约利率和新租赁利率都比去年同期要好。因此，我们继续看到市场的改善。我认为这反映了我们继续看到的强劲需求，加上供应的持续下降，并且我们预计从现在开始供应将继续下降。因此，情况正按照我们的预期发展。
我们认为，从收益角度来看，我们对今年下半年的预测相当不错，目前我们处于有利位置。我们期待看到未来几年的发展轨迹。
谢谢。很好。鉴于需求方面显然一直是一个关注点，而且就业数据修正后，现在这种担忧更加突出，我们首先来深入探讨需求方面。我们早些时候与你们的一家同行会面，他们对就业数据的向下修正持非常乐观的看法。但你们的看法是什么？并将其与你们最近看到的趋势评论联系起来。
是的，正如我 earlier 提到的，尽管实际就业数据显示如此，但吸纳量一直非常强劲。如果看一下过去12个月吸纳量与供应之间的差距，这个差距正接近新冠疫情时期的水平。因此，我们正在过度吸纳进入市场的供应。正如我 earlier 提到的入住率数据，随着新供应进入市场，我们并没有创造出大量需要填补的空置单元。
这些单元都在被占用，我认为这确实为明年的复苏奠定了良好的基础。我认为同样重要的是要记住，需求有多个组成部分。就业增长显然是需求的一个重要组成部分。但还有移民趋势、人口增长以及我们面临的单户住宅可负担性问题。我们所在地区的移民趋势一直很强劲，并且继续保持强劲。净增长率约为7%，这意味着进入我们地区并入住我们社区的人数比迁出的多7%。
这与新冠疫情前的水平一致。与新冠疫情高峰期的10%或11%相比有所下降，但与新冠疫情前的水平一致。仍然看到良好的趋势。我们所在地区的人口增长继续非常强劲。我们继续看到人口增长转移到阳光地带地区，然后是单户住宅的可负担性问题，我认为这在阳光地带是一个相对较新的现象。当然，如果你看一下该国的沿海地区，如纽约、加利福尼亚，拥有住房一直是难以负担的。
但在过去五年左右的时间里，这种现象在阳光地带确实加速了。如果看一下过去五年阳光地带房屋的平均中位数价格，上涨了50%以上。拥有房屋的抵押贷款支付成本在过去五年上涨了100%以上，而我们的租金仅上涨了约30%。因此，单户住宅市场的相对不可负担性已成为阳光地带人们想要买房的更大障碍。我认为这种情况不会很快改变。
我们的保留率在过去10年上升了10个百分点。当然，部分原因与单户住宅市场有关。另一部分原因是我们对客户服务的关注，我们真正专注于留住客户。考虑到可负担性因素，我们没有从我们的住户人口统计数据或需求中看到他们真的在寻找买房的迹象。他们就是负担不起。我们看到的是，住在公寓社区是他们的生活方式选择。他们想要低维护的生活方式。因此，我们在投资组合中继续看到这些因素。
谢谢。很好。鉴于这显然一直是一个关注点，而且就业数据修正后，现在这种担忧更加突出，我们首先来探讨需求方面。我们早些时候与你们的一家同行会面，他们对就业数据的向下修正持非常乐观的看法。但你们的看法是什么？再一次，这可能与你们对最近看到的趋势的一些评论有关。
是的，正如我 earlier 提到的，尽管实际就业数据显示如此，但吸纳量一直非常强劲。如果看一下过去12个月吸纳量与供应之间的差距，这个差距正接近新冠疫情时期的水平。因此，我们正在过度吸纳进入市场的供应。正如我 earlier 提到的入住率数据，随着新供应进入市场，我们并没有创造出大量需要填补的空置单元。
这些单元都在被占用，我认为这确实为明年的复苏奠定了良好的基础。我认为同样重要的是要记住，需求有多个组成部分。就业增长显然是需求的一个重要组成部分。但还有移民趋势、人口增长以及我们面临的单户住宅可负担性问题。我们所在地区的移民趋势一直很强劲，并且继续保持强劲。净增长率约为7%，这意味着进入我们地区并入住我们社区的人数比迁出的多7%。
这与新冠疫情前的水平一致。与新冠疫情高峰期的10%或11%相比有所下降，但与新冠疫情前的水平一致。仍然看到良好的趋势。我们所在地区的人口增长继续非常强劲。我们继续看到人口增长转移到阳光地带地区，然后是单户住宅的可负担性问题，我认为这在阳光地带是一个相对较新的现象。当然，如果你看一下该国的沿海地区，如纽约、加利福尼亚，拥有住房一直是难以负担的。
但在过去五年左右的时间里，这种现象在阳光地带确实加速了。如果看一下过去五年阳光地带房屋的平均中位数价格，上涨了50%以上。拥有房屋的抵押贷款支付成本在过去五年上涨了100%以上，而我们的租金仅上涨了约30%。因此，单户住宅市场的相对不可负担性已成为阳光地带人们想要买房的更大障碍。我认为这种情况不会很快改变。
我们的保留率在过去10年上升了10个百分点。当然，部分原因与单户住宅市场有关。另一部分原因是我们对客户服务的关注，我们真正专注于留住客户。考虑到可负担性因素，我们没有从我们的住户人口统计数据或需求中看到他们真的在寻找买房的迹象。他们就是负担不起。我们看到的是，住在公寓社区是他们的生活方式选择。他们想要低维护的生活方式。因此，我们在投资组合中继续看到这些因素。
谢谢。事实上，我们的经济学家谈到，在2026年，人们可能低估的一件事是通过的法案带来的一些税收优惠，消费者实际看到的收入可能比人们预期的要多。这可能是另一个积极因素。那么我们再次回到“复苏”这个词。我记得在电话会议上你们谈到了进入26年的势头。我知道再次聚焦于需求，但这是我们收到的一个关键问题，我想也是你们会议中的一个大话题。所以你能再谈谈，现在是9月，你们仍然愿意使用“复苏势头”这个词吗？今年的租赁季节与过去有些不同。但再次，是什么让你们有信心说，你们仍然看到这种势头？
是的，我们仍然对此感到乐观。因为我认为当我们展望2026年时，我们对明年的就业增长前景可能更加乐观。当然，关税的不确定性确实减缓了新租赁的进展，当我们进入5月“解放日”后，我们看到新租赁利率增长在4月份之前逐月非常好地进展，但在那之后确实停滞了。我认为，今天关税的不确定性正在减少。税收法案现在已经过去。
我们似乎正接近美联储降低利率的时刻。我们认为，所有这些肯定会在明年推动经济增长。从公司角度来看，我认为这减轻了今年我们看到的一些不确定性，这些不确定性可能导致许多公司在支出资本、做出招聘决策时犹豫不决。我们认为明年的前景看起来更好一些。
谢谢。事实上，我们的经济学家谈到，在2026年，人们可能低估的一件事是通过的法案带来的一些税收优惠，消费者实际看到的收入可能比人们预期的要多。这可能是另一个积极因素。那么我们再次回到“复苏”这个词。我记得在电话会议上你们谈到了进入26年的势头。我知道再次聚焦于需求，但这是我们收到的一个关键问题，我想也是你们会议中的一个大话题。所以你能再谈谈，现在是9月，你们仍然愿意使用“复苏势头”这个词吗？今年的租赁季节与过去有些不同。但再次，是什么让你们有信心说，你们仍然看到这种势头？
是的，我们仍然对此感到乐观。因为我认为当我们展望2026年时，我们对明年的就业增长前景可能更加乐观。当然，关税的不确定性确实减缓了新租赁的进展，当我们进入5月“解放日”后，我们看到新租赁利率增长在4月份之前逐月非常好地进展，但在那之后确实停滞了。我认为，今天关税的不确定性正在减少。税收法案现在已经过去。
我们似乎正接近美联储降低利率的时刻。我们认为，所有这些肯定会在明年推动经济增长。从公司角度来看，我认为这减轻了今年我们看到的一些不确定性，这些不确定性可能导致许多公司在支出资本、做出招聘决策时犹豫不决。我们认为明年的前景看起来更好一些。
谢谢。为了澄清，下降30%到40%，这是你们特定的市场，对吗？你们是否不仅衡量你们市场内的供应，还衡量你们资产附近的竞争？
是的。当然，当新供应进入时，我们会监控这些新供应。新供应在我们的市场中虽然在一定程度上会减缓表现，但有几件事有助于支持：一是我们的重新定位和再开发计划。进入市场的平均供应租金比我们竞争的单位平均高出360美元。这确实支持了我们进行单元翻新、提高100美元或150美元租金的能力，同时仍然低于新供应的租金。
但我们的单元实际上是我们社区的全新单元。我们发现，当新供应开始企稳时，这一举措对我们表现相当好。今年我们大约对6000个单元进行了这项工作，过去最高达到8000个单元。我们将继续监控市场，随着新供应进入并企稳，我们将有机会扩大这一规模。新供应进入市场的另一个机会是为我们提供了收购机会。
因此，当这些机会可能没有达到开发商预期的租金或表现时，也许开发商不是运营商，他们无法达到预期。我们能够利用我们的资产负债表能力，执行一些这样的收购。在全球金融危机后的三年内，我们购买了10000个单元。因此，如果我们能够找到一些非常有吸引力的机会，我们将在收购方面非常有机会主义。
谢谢。请讲。
看看搬出买房的表格，如果你继续看到住房供应大幅下降，房价下跌，比如说可能不会回到正常水平。是的，也许在10%到20%之间。
是的，这是个好问题。我认为，如果你看那张图表，在座的各位可以看第16页。我们看到我们的周转率在新冠疫情之前，当然在今天之前就已经开始下降。这种趋势已经开始。我想说的是，今年年初，我们的周转率为43%、42%。我们预计它会开始略有上升，但实际上从这里继续下降。
但如果你看2022年期间，我们的周转率为45%。我的感觉是，如果我们确实看到住房市场真正回暖，抵押贷款利率必须大幅下降。你可能会看到保留率有几个百分点的变化，以及搬出买房的情况。但再次记住，我们的人口统计数据通常不是那种想要买房的人群。80%的住户是单身。平均收入为90000美元或95000美元。我们发现，人们通常与我们租房的原因是他们想要低维护的生活方式。
这与拥有房屋正好相反。因此，如果住房变得更负担得起，可能会有几个百分点的人想要搬出买房。但我们认为这一比例不会有大规模变化。
关于供应，为了澄清，我们看到2026年新供应下降30-40%，是指供应压力吗？因为我认为2025年上线的新供应租赁速度比预期慢一些。你预计2026年供应压力会下降30-40%，还是仍然有帮助，下降5-10%，然后更大的好处在27年？
不，我不这么认为，我认为压力的减少将与明年进入市场的供应量类似，因为如果你考虑市场层面的入住率。我们目前处于稳定模式，再次比新冠疫情前低30个基点。今年早些时候市场专注于入住率。那正是我们在“解放日”后看到的，市场真的专注于提高入住率，考虑到不确定的环境。回到我最初的观点，我们看到市场入住率与去年8月相比上升了近200个基点。
因此，随着供应进入市场，根据数据，我们已经看到第四季度交付量下降50%。市场在供应进入时正在吸纳供应。因此，我认为不会有未被吸纳的新交付量积压进入市场。当然，如果是在12月或1月交付，可能会有一点，因为那是客流量较慢的月份。但从结构上讲，我不认为这些供应会有积压。
请讲。
是的，我们今天看到的优惠措施行为没有真正改变。这种行为没有变化。一直相当一致，在那些供应高的市场，我们仍然看到2-3个月的免费租金，在供应大量的地区，我们的优惠措施，我们是净价格商店。因此，优惠措施相当小，约占我们收入的60个基点。但我们没有看到这种行为有很大变化。两年前，当供应浪潮向我们袭来时，我们看到优惠措施行为发生了很大变化。但现在，我们看到明年供应将大幅下降，我认为开发商提供这些优惠措施的动机与几年前有所不同。所以我们现在没有真正看到这一点。
为了结束供应话题，你对27年及以后有什么看法？然后我会分享我之前从你们的一个同行那里听到的。
好的。我们对2027年供应的看法是，你基本上可以看到今天的情况。如果你回头看过去12个月的开工量，通常这些开工量需要大约两年时间才能转化为交付量。我们看到的过去12个月开工量约为库存的1.7%。因此，我认为到2027年，你将看到我们市场的交付量约为长期平均水平的一半。
为了正确看待这一点，回顾一下我们看到开工量如此低的时期，你必须回到全球金融危机后，大约2011年左右。由于融资方面的限制，我们开始了一个开工量低了好几个季度的周期。如果你看那个时期，我们有四到五年的时间，NOI增长5%到6%。从我们交谈过的开发商那里，我们没有看到任何迹象表明他们有大量项目准备开工。我们通过我们的预购开发平台与该国许多最大的开发商建立了合作伙伴关系。我们没有从我们的合作伙伴或市场中听到任何表明 pipeline 将从这里增加的信息。
你们的一个同行说，他预计供应要到2030年才会真正恢复。就像你说的，考虑到现在获得审批和流程需要多长时间。
好的，如果你回到2011年期间，看看我们地区的开工量，你会看到有几年，也许三年的开工量非常低，需要时间来增加 pipeline。这是自2010年以来，我们第一次看到一些开发公司解雇了一些开发合作伙伴。我们过去没有看到过这种情况，我认为当这种情况发生时，这些公司增加产量的能力肯定会减弱。
三年多来，我们一直担心美国消费者。我们继续谈论韧性，但新租户，你谈到，他们对价格更敏感。当我们进入9月，你是否看到任何新的、不同的情况，他们确实对价格敏感，意味着存在问题，或者是因为所有的供应？他们在货比三家，看到优惠措施。你如何描述新租户的情况？
我们进入9月才9、10天，所以很难从9月得出确切结论。但我们没有看到任何前瞻性趋势的差异，比如客流量模式、客户、住户或潜在客户的行为。因此，我不认为在这个话题上立即有任何变化。我们关注的一件事是新住户的租金收入比。如果你看这个，继续下降，今天我们的租金收入比为20%。
我们的收入继续增加，这个租金收入比与三年前的23%相比。因此，我认为我们的租金今天比过去更负担得起。我们的入住率比过去更强。如果你看我们的收款情况，继续非常强劲，我们在这方面没有任何问题。因此，我们没有看到任何迹象表明我们的住户财务状况有任何困难。
很好。所以最近没有，正如你提到的，逾期付款增加，没有任何通常在出现真正问题之前看到的迹象。美国银行的观点是“艰难应对”。经济衰退的说法再次出现，你没有看到任何通常在出现真正问题之前看到的典型迹象。
不，我们没有看到任何迹象。
好的，让我们更深入地谈谈一些市场。我认为我们已经一般性地讨论了投资组合，我想。你能谈谈进入26年秋季，哪些市场最强，哪些最弱吗？
是的，我来回答这个问题，Jeff。当你考虑我们现在看到的最强市场以及进入明年的市场时，我们已经多次谈到我们所在的北弗吉尼亚市场，我们在这些市场继续看到良好的表现。在这个高供应时期，它们相当有弹性，并且在一定程度上免受供应影响，但无论如何，它们总体表现非常好。然后我们也看到这种优势几乎延伸到我们的东部沿海市场，特别是我们的中层市场。
我想到的是查尔斯顿、萨凡纳、里士满、南卡罗来纳州的格林维尔，这些市场与北弗吉尼亚类似，非常有弹性。它们在一定程度上受到供应的保护，也许查尔斯顿不是，但其他一些市场肯定比我们投资组合中的一些较大市场受到的供应影响更小。当你沿着这个规模往下走，像亚特兰大、达拉斯、坦帕这样的市场，我们目前在这些市场看到一些良好的复苏迹象。
去年，它们可能在列表的较低部分，也许没有到奥斯汀的水平，但仍然在列表的较低部分。它们正回到投资组合平均水平的中间。因此，我们很高兴看到这些我们拥有较大足迹的市场开始显示出一些真正的复苏迹象。Brad在开场发言中提到了入住率，这正是我们在这些市场首先看到的，然后预计随着这些市场企稳，定价能力将恢复。
当你想到表现最差的市场时，奥斯汀、纳什维尔、凤凰城、杰克逊维尔，这可能是我们表现最差的四个市场。所有这些都受到供应驱动。但供应对它们的影响取决于市场。例如，奥斯汀的供应无处不在，我们今天仍然感受到很大的压力。在过去三年中，交付量占库存的30%。
因此，他们必须消化大量单元。但好消息是，我们看到奥斯汀的入住率与我们谈论的达拉斯和亚特兰大类似，回到接近投资组合的平均水平。因此，我们应该开始看到那里的定价能力。凤凰城、纳什维尔都看到了大量供应。这些将继续一段时间。但我们在这些市场看到的需求动态非常强劲。我们预计这些将在复苏的后端，但仍在复苏，并将成为我们更好的表现者。
对城市与郊区或A级与B级有什么评论吗？
从城市与郊区的角度来看，两者之间的差距相当大。郊区在定价和入住率方面可能比城市高出约50个基点。A级与B级之间的差距要小得多。我们在整个投资组合中看到入住率和定价约有10个基点的差异。
请讲。
你需要看到什么？我们听到很多乐观情绪。显然理解资产负债表的可移植性，但你需要看到什么才会开始更担心？或者你今天担心什么？就资产负债表投资组合、你的风险而言，我们明年应该怎么想？你在想什么？
是的，我认为首先也是最重要的是我们现有投资组合的表现。这是第一关注点，不是担忧。我们主要关注的是续约表现。当我们保留60%的住户时，我们在这方面有很多关注。因此，我们在客户服务方面所做的很多工作都真正专注于照顾这些住户，以便他们继续与我们续约。我们如何处理工单、各种客户服务和接触点都真正专注于这一点。
我们监控我们的谷歌评分，今天是该领域最高的，因为我们相信，如果我们能够提供良好的服务，这将带来续约。所以这是我们真正关注的第一点。其次，我们必须真正关注新租赁方面。发生了什么？我们是否在新租赁客户方面获得了客流量，他们是否转化？我们生态系统中的一切是否真的帮助将潜在客户带入我们的系统，以我们的价格租赁？这是我们从第一优先角度关注的。
我认为第二，我们继续专注于通过开发建立未来的收益增长。我们在这方面投入了大量精力。在过去几年中，我们的 pipeline 从约4.5亿美元增长到今天的接近10亿美元。我们相信，考虑到目前的资本化率仍低于5%，我们去年开始的开发项目将在2026、2027和2028年交付时实现6%左右的稳定收益率。正如我们刚才谈到的供应情况，我们预计在那段时间租金表现将如我们预期的那样。这些将成为我们强劲的表现者和收益贡献者。
因此，这是我们关注的重点。资产负债表目前处于非常好的状态。杠杆率低，目前为4倍，我们在开发收购方面的任何资金都将通过债务融资。因此，我们将保持我们的能力，以帮助我们在这样做时增长和提高杠杆率。
再问一个快速问题。我们确实有三个关于风险的快速问答，我认为每年的这个时候，你们的税收评估都会出来。有什么需要注意的吗？或者保险方面。
是的。在我们的第二季度更新或收益发布中，我们更新了今年财产税的情况，预计同比持平。今年我们已经获得了大部分估值，看到了一些非常好的结果。我们预计这将延续到明年。我不一定说我们会看到财产税大致持平增长，但考虑到过去几年的运营表现以及这带来的视角，我们应该仍然会看到一些增长，不像两三年前那样看到财产税的大幅增长。
好的，很好。谢谢。快速问答，选择一个。当美联储开始降息时，你预计长期债务的借贷利率会下降、保持不变还是可能上升？选择一个。
这是个好问题。
长期债务。
保持不变。
好的。第二，去年大多数公司表示他们正在增加人工智能计划的支出。你如何描述你明年的计划？增加、持平还是减少？
增加。
最后，这是针对整个行业的，你认为明年行业的Seamstra NOI会更高、更低还是相同？
更高。
谢谢。非常好。非常感谢。