身份不明的发言人
Joseph M. Otting
Richard Raffetto
Lee M. Smith
身份不明的参与者
Jared Shaw
谢谢大家。下午好。我们很高兴欢迎Flagstar金融公司作为我们炉边谈话的下一位发言人。我们很高兴有董事长、总裁兼首席执行官Joseph Otting，首席财务官Lee Smith，以及高级执行副总裁兼商业和私人银行业务总裁Richard Traffetto（注：原文此处为Traffetto，前文为Raffetto，按原文翻译）。谢谢。非常感谢你们的到来。
大家好。
或许我们可以从更高层面开始。Joseph，凭借您作为前货币监理署署长的背景，以及您的首席独立董事作为前财政部长的背景，感觉Flagstar与当今政府的监管领导人的距离可能比普通银行更近一些。您如何看待银行监管的现状，或者您预计银行监管未来会走向何方？我们都热切期待关于第4类银行（Cat 4）的一些明确信息，您认为哪些领域可能会出现积极进展？
是的，首先，很荣幸能参加这次会议。这是最杰出的银行业会议之一。非常感谢您的主办。从参会人数和单独会议的热烈程度来看，这对Flagstar来说是一个绝佳的机会。这就像是我们的亮相派对。所以在巴克莱会议上做这件事很棒。你知道，我认为，当你考虑美国的监管关系时，我认为从银行业的角度来看，多年来，他们觉得这种结构的成本高得令人望而却步。
这很复杂，很困难，并且确实阻碍了美国真正良好的经济增长。我认为在本届政府领导下，他们为银行监管机构设定了优先事项，即始终保持银行业的安全稳健，但他们确实希望银行审查员促进美国的增长，那么这是如何发生的呢？我认为你已经看到特朗普总统签署了多项行政命令，以推动监管机构的某些方面，允许银行做他们最擅长的事情：放贷、参与社区活动、提供服务，并成为增长的引擎。
你认为这些优先事项会在哪些方面体现？我认为你已经看到团队从监管机构的“牌组”中消除了声誉风险，可以这么说。因为监管机构经常会告诉银行，出于声誉风险考虑，他们不希望银行那样做，而声誉风险很难定义。但我认为消除这一点是一个非常积极的步骤。我认为我们今天看到的“去银行化”现象，你知道，在过去五到七年里，确实出现了很多“去银行化”的情况。
在银行业，我认为银行家通常会指出反洗钱（AML）和银行保密法（BSA）规定。正如我所说，当他们审视时，你知道，谁是你的支票兑现者，谁是你的发薪日贷款人，谁是你的枪支制造商，谁是你的子弹制造商，然后你如何管理声誉风险和反洗钱/银行保密法合规？银行经常会说，我从这种关系中赚了25,000美元，但管理监管风险要花费我50,000美元。因此，你会看到银行在这方面大量退出。我认为第三个你会看到的领域，我认为Travis、Mickey和其他Jonathan监管委员会真的在思考，Flagstar银行是否应该像摩根大通一样作为大型银行受到监管？我们国家已经证明，地区性银行可能会陷入困境，几乎倒闭，然后被系统吸收。
但我们不能让摩根大通、美国银行或美国的大型银行出现这种情况。所以我真的认为必须加强审查并确保它们合规。但像我们这样规模的银行，是否真的需要那种成本高昂的强化监管基础设施来管理和维护？这些资金和资源是否可以用于支持社区和客户？
很好。在过去两年里，自从您上任并组建了新的管理团队以来，Flagstar显然经历了很多转型和变革。或许可以给我们简要更新一下您制定的目标的进展情况。起初，这涉及大量的资产负债表变动、资本筹集结构调整以及未来增长计划。我们目前处于这条道路的哪个阶段？
是的，首先，我认为我们处于一个非常好的位置。公司拥有非常有才华的员工。我们补充了一些在银行业拥有长期任期的高级管理人员。而且我真的相信我们的董事会，我们已经组建了银行业最好的董事会之一。没有多少董事会有财政部长、管理大型基金且对银行业非常了解的Milton Belinsky（注：原文提及的董事会成员）。还有很多我称之为“常驻专家”的人。我认为，要管理一家像这家银行一样曾经陷入困境的银行，确实需要优秀的管理层和董事会。
你知道，情况是这家银行在商业房地产领域“过度扩张”，可以这么说。在过去10年里，这些资产类别中的大多数都坚不可摧。但你知道，如果你在这个行业待的时间足够长，我说过，每个资产类别都有“倒霉”的时候。我们正处于这样一个周期，不仅多户住宅，而且受监管的多户住宅都面临着巨大的压力。因此，当我们进入并为银行注入资本时，我们说，看，我们想建立一家非常强大的地区性银行，为全美各地的社区服务，并拥有高度多元化的资产负债表。
因此，在过去12到15个月里，我们提高了资本水平，使其成为我们所在领域资本评级最高的银行之一。我们拥有最高的流动性水平之一。现在，我们真正专注于未来，打造这家成功的地区性银行，专注于盈利能力、强大的风险治理结构，并能够取代一些在行业服务方面表现最佳的银行，如硅谷银行、第一共和国银行、Signature银行和联合银行，成为真正提供我们认为一流服务的地区性银行。
我们现在已经在这条道路上走了很远。我们大幅降低了商业房地产风险敞口。在Rich Rifado（注：应为Raffetto）的领导下，在短短三个季度内，我们建立了这支商业银行业专业团队。我们大约招募了200人加入银行，上个季度我们获得了18亿美元的承诺额和大约12亿美元的未偿还贷款。我们的目标是让资产负债表在未来看起来更加多元化。
很好。你们宣布将合并控股公司。10月份将举行特别股东大会投票。完成合并的时间表是什么，移除控股公司有什么好处？
是的，为了澄清，我们正在做的是将控股公司合并到一家联邦储蓄银行，然后我们将同时把联邦储蓄银行合并到国民银行，实际上不再拥有控股公司。那么问题是，为什么要这样做？我的回答是，通常控股公司的用途，我们不会去做。那些用途是什么呢？你知道，人们经常会在控股公司层面开展保险业务。
他们会想对基金或各种股权投资进行股本投资。我们不打算这样做，或者他们会进行贷款，这些贷款通常会脱离控股公司的存款覆盖范围。这些都不在我们的战略计划中。因此，对我们来说，这成为了监管监督和结构中一个不必要的层级。因此，从成本和监督的角度来看，合并控股公司是合理的。我们认为这是Flagstar银行的最佳结构。
Rich，或许现在转向你。你加入了银行，领导企业和机构银行业务（CNI）和私人银行业务。公司的目标是让CNI贷款占贷款总额的三分之一。目前的进展如何？在建设这部分业务方面，你能谈谈招聘过程吗，如何吸引优秀的客户经理，如何吸引客户，以及现在的增长前景如何？
很好，谢谢Jared。感谢今天邀请我们。你知道，我从事商业银行业务已有35年。Joseph比我多几年经验。但我们俩都是在建立关系和商业银行业务中成长起来的，这正是我们在Flagstar采取的方法。当然，我认为我们的 legacy机构曾参与CNI业务，但并不总是以关系为中心的方式。所以我们正在扩展我们的商业银行业务平台以及私人银行和财富管理平台。在商业方面，如果你将我们与规模和复杂性相似的同行机构进行比较，我们在商业银行业务方面的渗透率确实很低，表现不佳。
因此，我们和董事会看到了一个巨大的机会，可以扩展我们基于关系的商业银行业务平台。到目前为止，我们成功吸引了近200名新的专业人才加入该组织，他们选择Flagstar作为其职业发展的下一个平台。我们真正专注于吸引职业生涯中期银行家，他们在其运营的地理区域已证明取得了成功。显然，我们希望在Flagstar在全国拥有超过360家分支机构的四个大型有吸引力的地理区域内完善商业银行业务。
但我们也在全国范围内建立某些专业行业实践业务部门和能力，并吸引在特定行业领域拥有声誉和追随者的职业生涯中期银行家。因此，我们沿着这些路线将我们的专业行业平台从五个专业行业垂直领域扩展到现在的十几个左右。我们将进一步巩固这一优势。我们增加了新的能力，例如在能源生态系统中，既有石油和天然气银行团队，也有可再生能源团队。我们进一步扩展了医疗保健CNI业务的活动，增加了技术和通信团队，还增加了娱乐和体育团队。
因此，当我们看到机会时，最后，我们最近进入了订阅融资业务，因为我们寻求为基金方面和保险等金融服务业提供服务。因此，随着我们扩展这些行业专业领域，我们能够获得一个“助跑”优势，可以这么说，从贷款增长的角度提供进一步的动力，无论是在多银行情况下还是双边单一银行情况下都变得有意义。我们拥有即时的“行业资质”，可以这么说，银行家了解行业，拥有良好的关系和人脉，我们能够推动贷款增长。
正如Joseph所指出的，仅在第二季度，我们的新增贷款和新增贷款承诺就超过18亿美元。我们非常乐观地认为，随着我们继续招聘新的银行家，这种势头将持续到第三季度及以后。在过去四个季度中，超过100名能带来收入的银行家选择加入Flagstar平台，而且我们远未完成。
您认为什么时候会达到一个拐点，即招聘工作已经完成，您能够真正实现增长？
嗯，我认为从CNI的角度来看，自这个管理团队到位以来的每个季度，我们都减缓了CNI贷款的下降速度，并且我们有目的地精简了投资组合，因为 legacy银行有一些低净资产收益率（ROE）的仅贷款关系，以及一些相对于我们认为对于我们这种规模和复杂性的银行而言过于庞大的风险敞口。因此，我们有目的地精简了投资组合，同时我们加快了贷款发放引擎的速度，我们正接近那个拐点，可以这么说，我们期待未来的净贷款增长。
我认为在CNI业务中……
存款在其中扮演什么角色？您提到试图从单一产品关系转向全面关系。商业存款增长的前景如何？
很好。
嗯，我认为我们的商业和私人银行有一个充满活力的平台可以依托。我们受益于超过210亿美元的存款，其中许多我们拥有关系主导地位，并且我们是主要的运营银行。因此，我们在商业和私人银行领域有一个良好的基础。因此，存在真正的机会，并且鉴于我们未来专注于关系，我们期望显然我们将开始在贷款方面迅速增长，无论是在我们作为主要银行的双边关系中，还是有选择地在我们与公司有直接对话的多银行关系中，这将推动存款增长以及手续费收入增长。
我们不仅投资于银行家和关系，还投资于产品能力。因此，我们看到利率互换能力、外汇、财资管理服务费以及商业卡机会、与业务方面新关系相关的私人银行和财富管理活动以及资本市场机会的交易量增加，而过去我们没有这些机会。
在私人银行业务方面，您最近聘请了新的私人银行业务主管和首席投资官。这些招聘如何塑造和推动私人银行战略？
很好的问题，Jared。我们期望在私人银行和财富管理业务中获得的势头将帮助我们实现三分之一、三分之一、三分之一的平衡业务组合，最后三分之一当然是消费者和私人银行及财富管理。我们的一些新员工，包括我们在3月份宣布将加入领导该业务的Mark Pitsey，他曾领导汇丰银行在北美的私人银行和财富管理业务，之前在富国银行也是该业务的高级人员。这带来了势头，我们认为势头非常重要。
随后我们聘请了新的首席投资官。我们很快会宣布一些额外的新员工。我们正在财富规划领域以及保险领域增加专业人员，以真正完善私人银行和财富管理服务。我们还将。我们一直在增加私人银行贷款活动。我们的组织在抵押贷款业务方面有着历史优势，我们正在增加活动，并且我们重新推出了只付息抵押贷款产品，以填补第一共和国银行和其他银行留下的市场空白，我们看到了一个真正的机会来扩大和深化现有关系，在这些关系中，我们可能只在业务方面有合作，现在也增加个人方面的合作。
因此，我们对在Mark的领导下建立我们的私人银行和财富管理业务非常乐观。
很好。我们有几个问题问观众。如果你能用你的黑莓设备给出你的意见，我们将不胜感激。第一个问题，你目前在Flagstar股票中的头寸是什么？1. 增持或做多 2. 持有或中性 3. 减持或做空 4. 未参与。看起来这里有很大的机会空间。36%的人目前未参与。几乎另外三分之一是中性持有。希望你们能够将其中一些转化为新股东。第二个问题，哪项对提高Flagstar股票的相对估值影响最大？一，更好的相对利润率表现。
二，高于纯粹的贷款增长。三，更好的费用控制。四，信贷质量表现优异。五，更积极的股票回购或六，增值性银行收购。这些是我们问每个人的问题。所以我们将看看结果如何。三分之二的人认为是信贷质量表现优异。看来你们在这方面继续取得进展。
我认为这是一个非常重要的点。我的意思是，我们从其他投资者那里听到的是，我们实现第四季度盈利（我们正在按计划进行），以及金融机构信贷质量的持续改善是两个变量。我认为短期内人们期待改善。
很好。第三个问题，Flagstar明年（2020年）的有机贷款增长会是多少？1. 3%至5% 2. 5%至7% 3. 7%至9%或4. 大于9%。
为什么Lee、Rich和我没有……
是的，这将是一个超级问题。所以继续。开始看到一些进展和预期。43%的人选择5%至7%，另有三分之一选择3%至5%的增长。好的，2026年底的农村利润率（注：原文为rural margin，可能为笔误，结合上下文应为净息差NIM）与第二季度的1.81%和全年240至260的当前指引相比如何。26. 320或更低。对不起，是230或更低。230至253. 250至270或400. 270或更高。Lee，你也可以插话。
Lee，你想评论一下吗？我的意思是，我们有信心的一件事是有很多杠杆。
有很多杠杆，我想我们会谈到这一点。在下一个问题中，我们将讨论这些杠杆。
好的，230至250，我们的第五个问题。多余资本应如何配置？增加股息、股票回购还是再投资于业务？
我知道我会投哪一票。
再投资于业务，所以。很好，很好。
Hank。我想我现在离那杯啤酒更近了。
很好。Lee，关于净息差和净利息收入（NII），短期净利息收入和净息差目标有所下调，但长期目标保持不变。你能给我们详细说明一下其驱动因素，以及你认为Flagstar在今年剩余时间可能出现的降息周期中的定位如何？
首先，下午好Jarrod（注：原文为Jarrod，应为Jared）。感谢邀请我们。很高兴见到你和其他人。因此，净利息收入下降的主要驱动因素是我们看到第二季度商业房地产（CRE）组合的提前还款增加，特别是多户住宅贷款。我们原本估计每季度会有800-900百万美元，而实际有15亿美元的面值提前还款。现在我要告诉你的是，这些面值提前还款中的45%（即6.8亿美元）是次级贷款。我们对此没问题，因为这只会加速资产负债表的去风险，并加速我们实现更加多元化的资产负债表。
三分之一，三分之一，三分之一。
这确实对25年的利息收入产生了短期影响。因此，我们下调了指引，但我们能够抵消很多影响，因为我们在成本削减方面表现超出预期。我们曾谈到要每年从该组织中削减6亿美元的非利息支出。我们将接近7.5亿美元。因此，当我们展望26年时，规模较小的资产负债表将延续到26年。因此，我们下调了26年的净利息收入指引，但我们能够用我刚才提到的成本削减来完全抵消这一减少。
当我们考虑提高净息差和净利息收入的许多杠杆时，我认为我们处于非常独特的位置。我们在25年、26年和27年期间有200亿美元的多户住宅贷款，加权平均票面利率低于3.8%，这些贷款要么到期要么重新定价。如果它们重新定价并留在Flagstar，那么它们将重新定价为新票据，即5年期浮动利率加300个基点或最优惠利率加275个基点。因此，如果它们留在Flagstar，利率将从低于3.8%升至至少7.5%。
显然，如果它们提前还款，那么我们将使用这些现金来投资于Rich的业务增长或偿还高成本的经纪存款。我们还认为，随着资产生成。Rich谈到了他和Joseph为Flagstar带来的银行家的巨大增长。我们认为在利率下降的环境中，你会看到我们增加更多的住宅1-4户抵押贷款。我们的抵押贷款策略非常针对高净值客户，我们可以将他们的抵押贷款放在资产负债表上，利用这些贷款带来存款、财富管理业务或其他机会，并且我们将在第四季度重新启动商业房地产贷款。
因此，当我们考虑在我们足迹的其他地区的高质量商业房地产贷款时，密歇根州、加利福尼亚州、南佛罗里达州，我们也将寻求发放这些更高质量的商业房地产贷款。所以你知道，我们有很多不同的方式可以有机地发放和增长资产。我认为你知道Jared，我们在降低核心存款成本方面做得很好，尽管今年上半年美联储没有降息。因此，随着零售CD到期，我们能够保留其中的85%，并将它们以更低的利率存入新的CD。
我们对一些储蓄存款和有息活期存款账户的支付利率采取了策略性措施，然后我们使用多余现金来偿还经纪存款和flub advances（注：可能为笔误，未明确含义，按原文音译），这些都是高成本的。所以这只是负债方面管理净息差的另一个杠杆。如果美联储确实降息，我们的预期是我们有息存款的存款 beta将在55%至60%的范围内。然后，随着我们发展CNI业务，Rich提到了这一点。我们相信我们可以利用这些关系不仅获得存款，还能获得手续费收入。
例如，作为牵头行，财资管理互换费用、外汇费用。因此，我们看到损益表中的手续费收入和非利息收入部分有所增长。我认为我们已经证明我们可以管理成本。我们对此非常专注。我们有超过30亿美元的非应计贷款，这些非应计贷款，我认为是锁定的资本和锁定的收益。当我们能够减少这些贷款时，它们的风险权重为150%，因此我们将在资本方面获得提升。但然后我们将把它们从非应计转为计息资产。
关于商业房地产提前还款的趋势，您提到第二季度的水平明显高于预期，其中很大一部分是次级贷款。这个速度如何？在整个夏季，这个速度是否会继续？其他贷款人接受这些贷款的意愿如何？这种情况是否会持续下去？
是的，我们绝对看到这种情况在继续。因此，我们认为第三季度将与第二季度非常相似，我们将接近15亿美元的面值提前还款，我们认为45%至50%将是次级贷款，通常我们看到20%至25%的再融资将流向房利美、房地美等机构，其余流向其他金融机构。因此，这个资产类别有很多需求，显然这对我们有利，因为就我们的战略而言，减轻该资产类别的风险敞口以实现Joseph提到的多元化资产负债表，这只会加速这一进程。
当我们看到30亿美元的非应计贷款时，近期是否有出售或以某种方式解锁部分资本的意愿，还是您觉得它会自然地从资产负债表上消失？
这是一种多选择策略。所以你知道，我们正在考虑DPOs（注：可能指债务公开发行，具体含义需结合上下文，按缩写翻译），我们正在考虑 workouts（注：指贷款重组），我们正在考虑出售。每笔贷款都是不同的，所以你必须分别处理每一笔。它们都有其细微差别。我的意思是Joseph和我，我们谈论这是一场“英寸游戏”，我们显然会选择为银行提供最佳经济产出结果的选项。我认为我们已经证明我们在第四季度和第一季度执行的一些销售中成功做到了这一点。
但是有很多不同的策略我们可以用来降低这些非应计贷款。我确实认为，在利率下降的环境中，这只会帮助我们或加速我们能够做到这一点，因为这将使这些非应计贷款恢复价值。
在你们上一次的演示文稿中，你们提供了关于纽约多户住宅投资组合的一些非常好的数据以及你们对这些物业的评估。从与这些物业所有者的交谈中，当这些贷款到期时，他们现在如何考虑支持这些物业？你看到他们能够拿出额外的股权吗？他们在这种环境中的表现如何？是的，我认为纽约的政治背景。
是的，我认为到目前为止，我们一直非常严格。当贷款达到重置日时，你有两个选择。对于Flagstar，你可以选择5年期浮动利率加300个基点，或者最优惠利率加275个基点。我们没有动摇，因为我们的战略是调整该投资组合的规模。但我认为你已经看到，鉴于大量的面值提前还款，市场上有足够的需求，50%的提前还款是次级贷款。因此，这是一个需求旺盛的资产类别，借款人显然在寻找他们能找到的最优惠的交易，并且他们能够找到。
我认为我们的许多多户住宅借款人通常是家族企业，这些物业已经在家族中传承了几代人。所以你知道，他们从1031税收递延交换中受益。所以他们的税基非常低。所以是的，一般来说，我们绝对看到借款人支持这些物业。
是的。我认为说明这一点的是，我们非应计投资组合中约40%的贷款继续按约定支付。这反映出他们想要保留这些资产。他们正在使用物业外部的资源、现金流或流动性来维持更新状态。
今年秋天纽约将举行选举。Joseph，很想听听你的想法，以及潜在的Mondavini（注：可能为纽约市长候选人，按原文翻译）政府可能对这种转型的战略和速度产生什么影响。
是的，你知道，我认为Mondami（注：应为前文Mondavini）开展了令人难以置信的竞选活动，初选后支持率没有下降，实际上有所加速。所以我认为我们都必须面对现实，他可能成为纽约市市长。对我们最具体的是他对受租金管制物业的观点，他说他将冻结租金管制物业的租金。我们对该投资组合的观察是，在2023年，当我们真正或抱歉，2024年，当我们仔细检查该投资组合时，我们对该投资组合进行了多次降级，首先是固定费用覆盖率，然后是今年的贷款价值比。
根据2024年的数据，我们没有真正看到投资组合中出现去年那样的信用质量恶化。我认为在该业务中发生的情况是，你的收入得到了对冲，但你的支出没有对冲。你知道，就像你想要的完全相反。在通货膨胀期间，保险费用上升，暖通空调系统成本上升，你知道我的意思？很多事情推高了成本。但我们没有看到去年的数字在我们已经审查过的投资组合中出现恶化。我认为我们还有12个月的3%增长。
所以我认为该领域的最大挑战实际上是利率，如果你能看到利率回落，正如Lee评论的那样，我认为许多这些物业将继续保持良好状态。但是你知道，如果你经历多年的固定利率，我认为未来可能会有问题。
看看观众中是否有任何问题。很乐意开放提问，Chris。
对抵押品价值的影响。是的，所以当我们去年4月到达时，我们实际上暂停了任何此类活动。所以我们没有做任何受租金管制的新物业。我们确实为与我们有全面关系的客户进行了一些重组，但我们基本上已经退出该业务15个月了。
所以如果有……
租金管制会产生不利后果。
是的。在上个季度的季度演示文稿中，如果你还没看过，第19页详细分解了我们的受租金管制物业，并根据租金管制的百分比进行了分类。然后在该分类中，给出了贷款价值比、租赁现金流覆盖率、租赁百分比。然后在该投资组合中，我们给出了每个类别内的资产质量细分。值得一看。我认为最初我们的风险敞口有一些很高的数字，在50%或更高。事实证明大约是99亿美元。
自那段时间以来，这个数字已经下降。但我们确实看到在未来24个月内，这一数字可能会再下降15%至20%。那边还有另一个问题。
关于多户住宅投资组合的几个问题。第一，你说你的很多贷款的贷款价值比很低。你知道他们的物业成本基础吗，这样如果他们真的把钥匙交给你，他们会有一大笔税单？
是的，我们没有具体物业的成本基础，显然这是借款人的机密信息。我们在审查过程中没有寻求这一点。但是你知道，你可以通过物业数量来推断，如果你只看物业本身，你会质疑它要么是出于怀旧，要么是他们的成本基础，这就是为什么当物业没有足够的现金流时，他们继续还款的原因。
跟进一下。你预计在未来两年内，大量贷款将从3.5%的票面利率再融资到7%的票面利率，这对这些物业持有者的利息支出会有什么影响？我可以算一下，这对他们的利息支出是一个显著的增加。你预计会发生什么？
嗯，就像我们说的，我们在第二季度看到了15亿美元的面值提前还款，第三季度也看到了类似的趋势。所以我认为较低的利率环境将加速这些贷款的面值提前还款，这符合我们减少该资产类别风险敞口的战略，以便我们能够实现多元化的资产负债表。
三分之一，三分之一，三分之一。
所以你会继续看到这些高面值提前还款。
我认为有一点，Lee提到15亿美元的提前还款中有45%是次级贷款。我们都知道，次级贷款意味着客户“得了流感”。这不仅仅是小感冒，而是真正的现金流相关问题。但另一件事是，这些提前还款中有20%至22%属于受监管投资组合。因此，有相当大的能力继续减少这些金额。
我能问一下第三季度的存款成本吗，除了9月份的降息，你是否预计基于CD重新定价以及你为加强存款基础所采取的行动，会有一个大的追赶效益，还是你预计除了9月份的降息外，与第二季度相比会接近持平？
存款成本，存款成本。你会看到我们第三季度的存款成本下降。我刚才提到的一个杠杆是，我们有55亿美元的零售CD在第三季度到期，加权平均成本为4.5%。所以我们自然能够保留85%到期的零售CD，并以更低的利率重新定价。因此，这种动态与我们从面值提前还款中获得的一些多余现金一起发挥作用。我们已经偿还了一些额外的高成本经纪存款，然后正如我所说，我们对其他有息存款采取了策略性措施。
所以即使没有美联储降息，你也会看到我们继续降低存款成本。然后美联储降息，如果发生，我们的目标是55%至60%的beta。
是的。
我认为有一点，比如当我们来到这里时，经纪存款约为120亿美元。仅今年我们就偿还了55亿美元。这些是成本最高的，因为这些是在发行时市场定价的。
也许是最后一个问题。谢谢。什么时候是潜在并购的时机，比如在什么情况下你会准备好？
嗯，你知道，我们看待这个问题的方式是，公司内部有很多机会。你知道，我们在美国CNI贷款的市场份额在我们开始这段旅程时是1%。我们专注于提高客户服务质量、降低存款成本，这些都是我们公司内部可以做的事情。根据我们2027年的数字，我们认为我们非常接近市场估值。假设今天是13美元，2026年的账面价值是18美元。
然后，你知道，我们得到1.4到1.6倍的市净率。通过执行我们的内部计划，你可以快速获得股票估值。但我认为，你知道，我们也高度专注于建立第4类银行的风险治理结构。我们认为，所有这些都使我们处于非常独特的位置，凭借这种风险治理结构，能够利用出现的机会。很多人都在第4类银行的“海湾”之外，不太知道该怎么办。
如果我们已经在那里，我认为这对我们非常有利。我们将一起庆祝。
很好。好了，我们的时间到了。非常感谢Flagstar团队，也感谢大家的参与。谢谢。
谢谢。