身份不明的发言人
劳拉·E·克拉克（首席财务官）
迈克尔·菲茨莫里斯（首席财务官）
身份不明的参与者
萨米尔·卡纳尔（美国银行）
SA。我是萨姆。欢迎来到雷克斯福德工业圆桌会议。今天下午很高兴雷克斯福德团队能参加。我会把时间交给首席运营官劳拉·克拉克，她会介绍团队并致开场词。
非常感谢萨米尔，也感谢大家今天抽出时间参加雷克斯福德的会议。今天和我一起出席的有联席首席执行官霍华德·施维默、迈克尔·弗兰克尔以及我们的首席财务官迈克·菲茨莫里斯。我将首先简要概述雷克斯福德的情况，然后重点介绍我们最近的运营、资产处置和资本市场更新，之后我会请菲茨详细介绍我们当前的资本配置优先事项。雷克斯福德工业是美国最大的专注于工业地产的房地产投资信托基金。我们专注于在南加州内陆地区创造价值。我们5100万平方英尺的投资组合代表了我们子市场内最高质量和最具功能性的工业地产。
我们差异化的价值创造战略得到多个关键因素的支持。1. 我们卓越的长期供需基本面；2. 严谨的资本配置方法，该方法会根据市场状况不断重新评估和调整；3. 垂直整合的团队；4. 可观的嵌入式净经营收入增长潜力；最后是堡垒式的资产负债表。这些都使雷克斯福德能够在所有周期中实现长期价值。我们对南加州内陆地区的关注基于该市场令人瞩目的长期基本面。尽管南加州最近经历了周期性下滑，但它是全球前12大经济体，也是美国最大的门户和最后一英里配送市场。
它得到了令人瞩目的长期行业需求驱动因素的支持，而雷克斯福德独特地适合从中受益。尽管当今宏观经济环境仍存在不确定性，但我们对团队在我们独特定位的投资组合中推动的积极租赁势头感到鼓舞，正如我们上周发布的运营更新所显示的那样。一些亮点：仅在7月和8月，我们就完成了总计190万平方英尺的租赁，超过了第二季度的租赁量。租赁价差保持健康，符合我们的预期，净有效基础上为30%，现金基础上为15%，与第二季度末相比，同物业入住率提高了50个基点，达到96.6%。
值得注意的是，我们的租赁活动包括在1601 Mission物业执行了50万平方英尺的租赁。根据我们对资产逐个评估投资组合的内部战略，我们对Mission物业进行了双重审查，权衡了重新定位计划与在当前条件下出租该建筑的方案，考虑到该建筑的功能特性和市政当局的使用限制。我们优先以43%的强劲现金租赁价差按现状出租该建筑。重要的是，我们避免了建设和租赁风险、额外的资本投资和停机时间，同时带来了超过300万美元的年化净经营收入。
关于我们的重新定位和再开发项目，今年迄今为止我们已租赁超过40万平方英尺。本季度和今年迄今为止的活动现已达到110万平方英尺，相当于超过2000万美元的增量年化净经营收入。重要的是，我们继续有效地将资本分配到我们最具增值性的机会中。我们高度关注能够带来最高风险调整回报的机会，同时考虑市场状况和我们的资本成本。接下来，菲茨将详细介绍我们的优先事项。
谢谢劳拉。正如我们今天的表现所证明的那样，我们的重点一直是资本循环。通过处置部分物业，我们可以实现通过我们的业务模式创造的价值，并机会性地、准确地重新部署到股票回购以及有针对性的重新定位和再开发机会中，我们目前在这些机会中获得约11%的回报。今天，我们以4.2%的退出资本化率出售了约1.66亿美元的资产，并将约1亿美元回收资金用于股票回购，我们实现的隐含收益率约为6.4%。这大约是220个基点的利差。重要的是，这比我们的内在价值有显著折扣。
董事会还批准了一项5亿美元的股票回购计划。这是一项全新的计划，表明我们致力于继续进行增值性资本循环。同时也表明我们相信雷克斯福德的股票是一项非常好的投资。在重新定位和再开发方面，我们今年已稳定了9个项目，面积略超过100万平方英尺，带来15%的增量回报。我们还在推动运营杠杆。今年早些时候，在1月，我们做出了一些艰难的决定。我们进行了战略性裁员。我们还削减了其他公司支出，这使我们能够将一般管理费用维持在约8200万美元，尽管与2024年相比我们的投资组合增长了约500万平方英尺。
因此，展望未来，我们将继续寻找推动运营杠杆的方法，将其作为为股东创造价值的另一个手段。我们的嵌入式净经营收入增长使我们处于非常有利的位置，随着市场状况稳定，有望实现显著的股价升值。今天，我们有1.95亿美元的增量净经营收入来自重新定位和再开发、合同租金增长以及我们的按市值计价机会，这是相当可观的。支持这一增长的是堡垒式的资产负债表。就像我们在内部所说的那样，我们今天的净债务与息税折旧摊销前利润比率为4倍，我们有16亿美元的流动性，这将支持我们在所有周期阶段执行我们的优先事项，以帮助创造持久和强劲的长期股东价值。
萨米尔，接下来交给你。
好的，谢谢你的介绍。我想你提到了7月和8月租赁活动的回升，也许可以为在场的人解释一下是什么推动了这种回升。
是的，我来开始说。我们确实在7月和8月看到了回升。我认为重要的是要了解夏季通常会发生什么。租赁存在季节性，我们通常会在这些月份看到一定程度的放缓。因此，7月和8月的回升在市场中是一个惊喜。我们认为有多个因素在推动这一趋势。萨米尔，我想说，这不是单一因素造成的，我们当然看到了一些情况。租户需要做出决策。总体而言，我们的租户业务状况良好。我们的坏账水平仍然很低，低于预期。
我们的续租率仍然非常健康。综上所述，鉴于今年早些时候的不确定性和波动性，这可能导致了一些观望。租户需要就其房地产需求做出决策。这可能是由需求驱动的。他们有租约到期，有已执行的合同，有产品入库。他们也可能是因为想要进入更具功能性、更高质量的空间，以便更有效地运营业务。而且我认为，总体而言，虽然我们尚未完全了解关税政策，但可以肯定的是，对高水平关税的一些恐惧和焦虑在一定程度上已经缓解，归根结底，他们的业务需要从战略角度考虑如何继续执行其商业模式。
他们正在战略性地思考其物流和供应链，并因此推动他们今天做出房地产决策。
也许我可以补充一点，因为我认为过去几个月租赁活动中反映出的租户业务类型和行业的多样性非常值得关注和重要，因为我们有很多行业正经历着令人兴奋的长期增长。例如，航空航天和国防、甚至消费品、食品和饮料在租赁活动中都很突出。还有建筑行业、批发贸易，也就是企业对企业的批发贸易、工业投入品等等。非常多样化。电动汽车是我们看到很多活动的另一个领域。
所以我们关注这种多样性。早些时候在一次会议上有人问，行业和租户需求的趋势是什么？趋势是没有单一趋势，而且非常多样化，但这反映了南加州经济的难以置信的多样性。我认为，这些是我们关注的一些领先指标。另一个关于租赁活动的特点是，在过去几个月完成的租赁活动中，我们锁定了3.5%的年化嵌入式租金价差。
因此，我认为租户通过其行为告诉我们，他们预计未来将支付更高的租金。这随着时间的推移会产生相当不错的复合影响。
当你考虑南加州市场时，情况如何？你知道，有内陆帝国，你的演示中有各种细分。谈谈不同的市场。你看到了什么？当你谈到活动回升时，哪里更为突出？还有空间大小方面。
谢谢，玛丽。我来回答这个问题。我认为这是相当广泛的。我们看到南加州各个子市场的活动都有回升。在一些我们可能有更多供应交付的子市场， vacancy率仍然较高。这些市场的需求仍然不足以降低 vacancy率并消化部分过剩供应，这些供应主要是超过10万平方英尺的建筑。但是，正如你在我们最新的租赁结果中看到的那样，市场发生了很大变化，我们约85%的空置空间都有活动。
如果你再深入一点，我们还有。我认为今年剩余时间我们还有约110万平方英尺的重新定位项目需要出租。实际上，这些空间中约100%都有活动，其中三分之二甚至已经在洽谈中。
稍微退后一步，因为我不确定这里的每个人都像一些长期关注我们的人那样熟悉雷克斯福德的业务。但当萨米尔问你如何看待市场以及不同市场的情况时。请记住，南加州是一个约20亿平方英尺的市场。东内陆帝国是一个非常大的箱式市场，进入门槛低，因为有很多土地。然后是我们称之为南加州内陆地区的其余市场，按平方英尺计算约占市场的75%左右。
这是我们关注的焦点。我们只专注于内陆市场。因此，如果你让我们对整个南加州发表评论，东内陆帝国那个大箱式市场是一个非常不同的细分市场。当你听到其他公司，例如普洛斯谈论南加州时，他们的评论更多地反映了东内陆帝国的情况。因此，租户基础的需求动态、供应动态根本上非常不同。那里有无限的土地用于新开发。这就是第一个区别。正如霍华德所描述的，我们的内陆市场内部也有一些细微差别。
所以我想确保这种区别是清晰的。
我只是提醒一下，我想保持互动。所以如果有任何问题，请举手。关于运营指标，大家都知道LO地板空间不属于同店，对吗？
正确。
那不属于同店。它在年初就计划进行重新定位，所以被排除在同店之外。
好的，所以同店入住率50个基点的增长都与LL4无关。
不，约40个基点与正的净吸纳量有关，约10个基点来自我们出售的一些空置资产。
我知道你谈到了15%的现金价差和30%的净有效租赁价差，这不包括LO地板空间。
不，包括了LO地板空间。但我认为值得说明不包括LO地板空间时的价差是多少。如你所说，我们报告的净有效价差为30%，现金价差为15%，不包括LO地板空间时，净有效价差为22%，现金价差为10%。LO地板空间相关的续租价差约为43%。也许这是劳拉谈论该资产动态以及我们如何对资产制定多种战略计划的好机会。
是的，我在准备好的发言中提到过，我们对每个资产都有多种主要方案，我们的投资组合中的每一项资产都有战略计划。我们会不断评估这些战略计划，并根据市场状况、法规等因素改变方向。在某些情况下，这意味着我们按现状出租空间，在其他情况下，是推进重新定位或再开发。在其他情况下，我们可能会决定处置是该资产的正确路径。显然，这对我们来说是一个非常大的空间。
我们投资组合中的平均空间大小为26,000平方英尺。所以504,000平方英尺对我们来说是超大空间。该建筑在功能上很独特，有很好的装载设施，但净空高度较低，为20英尺，位于波莫纳市。当我们考虑重新定位计划以及如何为未来的重新定位定位该物业时，我们当然认为那里可以创造价值。但该资产所在的波莫纳市最近有法规变化。它限制了第三方物流和一些配送的使用，这限制了未来的租户池和租户需求池。
因此，当我们评估这两种方案时，按现状出租该物业被认为是另一个可行的选择。我们将该物业推向市场，实际上收到了多个报价，并能够推进该租约的执行，我们认为这是一个创造当前现金流的好机会。正如我提到的，年化净经营收入超过300万美元。我们签订了五年期的长期租约，这将使我们能够产生收入，租户信用质量高，同时我们将利用我们的团队和与该市的关系，希望能够推动围绕该法规的变革。
但我们对这条路径感到非常兴奋，我知道，这是一个例子，因为空间很大，所以更受关注。但我们在投资组合中从5,000平方英尺到25,000、50,000、100,000平方英尺的各种空间都在这样做，不断重新评估机会以及为资产创造最大价值的正确路径。
这对我们来说是一个很好的结果。我们避免了租赁和开发风险。我们从第一天就获得了现金流，并且与低点相比有非常健康的价差。租约于8月开始。所以对执行情况非常满意。
在更新中，你还谈到宣布了两项待处置资产，对吗？能否提供一些细节，比如资本化率，以及在出售和可能回购股票方面的 pipeline 情况。
好的，好的。我们目前有一项约9000万美元的资产处于意向书或合同阶段。但是，在交易完成之前，我们不会谈论该 pipeline 的收益率等情况。今年到目前为止，我们已完成的1.66亿美元资产出售的应用资本化率约为4.2%。如我在准备好的发言中所说，我们有另外9000万美元的资产处于合同阶段。这从杠杆率和流动性角度为我们提供了进行股票回购的条件，并且是以相对于我们资产净值的显著折扣进行的。
我来谈谈股票回购。当我们考虑资本分配，特别是股票回购时，我们会考虑很多因素。有几个因素在我们心中很突出。一是保护资产负债表，保护我们的杠杆率。今天我们的杠杆率为4.0倍，我们喜欢在4到4.5倍之间波动。这是我们今天的舒适区间。二是流动性，流动性对我们非常重要。我们处于资本密集型行业。未来三年多，我们有大量资本需要重新部署到重新定位和再开发中。这是我们今天获得两位数回报的地方。
因此，这些资本对我们来说非常宝贵。今年年初的资产处置帮助我们定位并在8月初进行了股票回购，到今天我们已处置了1.66亿美元的资产。如我在准备好的发言中所说，我们还有9000万美元的资产处于合同阶段。这从杠杆率和流动性角度为我们提供了进行股票回购的条件，并且是以相对于我们资产净值的显著折扣进行的。
在收购方面，目前是暂停还是？我知道在财报电话会议上你谈到了可能的一些收购，但目前收购情况如何？
不，你看，我们处于一个非常幸运和有利的位置，无需收购资产就能推动显著的每股价值增长。这是通过我们今天投资组合中嵌入的重新定位和再开发带来的所有内在增长实现的。因此，我们将享受这一点。我们将继续通过这种方式创造大量价值，不急于收购，未来会看看市场带来什么。但从规模来看，今天我们的投资组合中有约28%的嵌入式净经营收入增长。
其中7000万美元来自重新定位和再开发。另外1.05亿美元来自续租价差，目前我们投资组合中嵌入的平均续租价差为3.7%。还有2000万美元来自整个投资组合的市值 monetization。我想指出的是，重新定位和再开发活动提供的7000万美元仅包括目前正在进行的项目。正在进行中、正在租赁或正在建设中的项目。在这之后，我们有深厚的机会 pipeline，我们会随着时间的推移仔细挖掘，并将在未来添加到活跃的进行中流程中。
因此，这对公司未来来说是一个重大机会，这使我们不必仅仅依靠外部增长来为股东推动显著的每股价值增长。
我想问的一个话题是，Elliott成为主要股东。对此你有什么评论吗？
是的，我们还没有进行任何实质性讨论。我们真的不知道他们的想法，所以期待在不久的将来与他们会面。
好的，所以没有任何对话。
是的，我们确实没有进行任何实质性的对话。不过我们期待着。
好的，关于南加州市场，你对当前市场租金的看法如何？在稳定之前，市场租金可能还会下跌多少？
这是个关键问题。我们昨天和今天都听到过几次。我们可以向你保证的是，在触底之后，我们会确认底部。很难说，但我可以说有一个非常有利的背景。首先，如果你看市场入住率，在我们的南加州内陆工业市场，我们从未有过大的空置问题。实际上，从市场角度来看，我们现在几乎完全入住，处于正常市场水平。这很好。我们看到投资组合中的活动增加。
这非常好。我们看到租户签署了非常激进的合同租金增长。这很棒。而且我们没有与租户进行的对话是鼓舞人心的、积极的。因为在金融危机期间，我可以告诉你，对话是不同的。那时候有点像，嘿，我遇到麻烦了，我的租金能减少20%吗，你能帮我吗？我们现在没有与租户进行任何此类对话。更多的是他们现在是否愿意做出增长决策。
根据轶事证据，租户告诉我们业务实际上相当不错。消费保持在令我们惊喜的水平，但围绕关税和通货膨胀仍然有很多困惑。利率听起来不错，也许利率会下降。这是积极的，所以仍然存在相对的不确定性。尽管如此，我们看到了很多这种被压抑的需求进入市场，这是我们今天谈到的。因此，我认为背景是有利的，领先指标是积极的。所以我们将看看今年年底和明年的情况。
是的，当你考虑190万平方英尺时，我想补充几点。我们被问到很多关于过去60天市场租金增长情况的问题。我们将在下个月报告收益时更新我们对市场租金增长的看法。但我们所看到的是，要在本季度完成190万平方英尺的租赁，我们不需要再降低10%或20%的利率来获得这种水平的活动。
我认为这一点也很重要。我想我们谈论不够，你们可能也不会问我们的一点是团队。因为我们的业务模式与其他公司不同。我们有垂直整合的业务模式。这意味着，第一，如你们所知，我们专注于一个市场，这使我们能够以不同的方式推动租赁和执行。我们有内部租赁团队、内部物业管理、内部开发和建设、内部资产管理。这使我们能够在市场上有租户需求、有增量需求时，独特地定位以捕捉这些需求。
我可以举很多例子说明我们是如何做到的。现在举一个例子。假设一个租户在市场上寻找空间，他们正在考虑另外三个空间。他们在想，我如何在这里设立业务？如何进行货架安装？如何开门营业？我们不是说，嘿，这是一个货架供应商，你去打电话咨询，而是使用我们的团队，我们的内部设计团队，可以在不到24小时内为租户制定空间规划和货架计划。
然后我们不仅仅是说，好的，我们会打电话给货架供应商，我们会和他们一起调整计划，免费为租户服务。本质上，我们正在消除摩擦点，并减少将交易推向租约执行和开始的时间。我们正在这样做。这只是我可以给你的一个例子。我可以坐在这里数小时谈论我们的团队推动执行的各种方式。
但如果你看我们在市场上的表现，正是这一点加上我们投资组合的质量和功能，推动了租赁方面的出色表现。
显然，反弹很强劲。展望未来，在数量、利率和潜在方面，pipeline 情况如何？
同比？
这是个很好的问题，这是提前拉动还是被压抑的需求，背后是什么？当我们查看整体活动 pipeline 时，现在才9月初，但我想说9月的活动水平与7月和8月相当，并持续到了9月。我们约85%的空置空间有活动。与大约45天前相比，当时约为80%。因此，空置空间的活动在80%到90%之间是健康的整体活动水平。
不过，有一点我们谈论不够，你们可能也不会问我们，那就是团队。因为我们的业务模式与其他公司不同。我们有垂直整合的业务模式。这意味着，第一，如你们所知，我们专注于一个市场，这使我们能够以不同的方式推动租赁和执行。我们有内部租赁团队、内部物业管理、内部开发和建设、内部资产管理。这使我们能够在市场上有租户需求、有增量需求时，独特地定位以捕捉这些需求。
我可以举很多例子说明我们是如何做到的。现在举一个例子。假设一个租户在市场上寻找空间，他们正在考虑另外三个空间。他们在想，我如何在这里设立业务？如何进行货架安装？如何开门营业？我们不是说，嘿，这是一个货架供应商，你去打电话咨询，而是使用我们的团队，我们的内部设计团队，可以在不到24小时内为租户制定空间规划和货架计划。
然后我们不仅仅是说，好的，我们会打电话给货架供应商，我们会和他们一起调整计划，免费为租户服务。本质上，我们正在消除摩擦点，并减少将交易推向租约执行和开始的时间。我们正在这样做。这只是我可以给你的一个例子。我可以坐在这里数小时谈论我们的团队推动执行的各种方式。
但如果你看我们在市场上的表现，正是这一点加上我们投资组合的质量和功能，推动了租赁方面的出色表现。
今天，我想谈论的一件事，我们昨天稍微谈到了，是明年及以后的盈利增长，即正向的运营资金增长。我知道菲茨，你强调了可能只是提醒我们增长的构建模块。
当然，当然。我很乐意提供指导。但我不会提供指导。
不，不，不要指导。
不。明年的构建模块，我认为很大程度上来自重新定位和再开发。今年到目前为止，我们已经执行了约110万平方英尺，这对今年到目前为止贡献显著。与此相关，今年我们有大约1000万美元上线。如果年化，约为4000万美元。因此，明年将有3000万美元的增量，这对2026年来说是一个很好的顺风。但也有一些项目将在今年下半年开始，2025年将有大约400万美元的增量。如果年化，约为1600万美元。因此，2026年将有1200万美元的逆风。2026年重新定位和再开发的另一个细微差别是赫兹资产。我们有大约900万美元的年化收入将在明年3月31日到期。他们到期时，我们可以续约。但今天，对于建模的人来说，我会按3月31日建模。我们希望能够拉动的其他杠杆是同物业入住率。如你们大多数人所知，2025年与2024年相比，我们下降了约100个基点。我们目前约为96%。我们认为这个投资组合的稳定入住率是97%到98%。我们目前的合同租金增长约为3.7%。最后，我们拉动的杠杆是运营利润率。专注于一个市场非常好。在当地有人员非常好。实现这些规模经济。因此，我们继续降低 expenses。
迈克，能否帮助提供明年重新定位和再开发的净贡献？
是的，考虑到我给你的所有数字，基于我们今天的可见性，净贡献约为800万美元正。
你谈到了交易方面的成本。感觉你不打算进行收购，帮助我们了解投资团队的规模与去年或24个月前相比如何。
是的，我要提到的一点是，我们确实宣布或对该团队进行了一些战略调整。今年年初，我们在整个公司范围内进行了净裁员，其中大部分实际上影响了收购团队。我认为今天该团队大约有8人。在市场高峰期，我们可能有大约20人。因此，团队规模大幅缩减，我们目前正在进行重组。我们有一支才华横溢的团队。这不仅仅是收购。我们的租赁团队中有面向市场的人员，他们也很有影响力。
因此，我们确实在以不同的方式看待和处理收购。正如我们在这里谈到的，我们在投资组合中有很多增长可以捕捉。因此，收购在未来可能更多是机会性的，而不是增加净经营收入的主要驱动力之一。
很好。我们谈到的另一件事，我知道关于未来3%的现金市值计价存在一些困惑。劳拉，我们讨论过如果这个数字变得更糟，从敏感性角度来看意味着什么，以及对同店净经营收入增长意味着什么。
好问题。3%的市值计价是针对我们投资组合中的1600多份租约。如你们大多数人所知，我们错开了租约到期日。因此，平均而言，任何一年只有约15%的租金到期。因此，展望明年，我们的现有平均基本租金约为每平方英尺15.50美元。我们目前签署的租约为18美元。我不是说这是价差，只是给你们一些领先指标。而且这取决于组合。明年到期的租约并非都起源于2020和2021年市场租金高峰期，明年到期的很多租约期限为6、7、8、9和10年。
因此，我们仍然相信2026年会有一些市值计价的空间。
我能否跟进一下，收购团队重组是对环境的反应，还是更具机会性的长期战略决策？
是的，我认为在可预见的未来，这是一个中长期决策。过去几年我们学到了很多，我们确实在重新思考如何开展这类业务。
坦率地说，这是为了让公司整体更有效率，实现同样的结果，即没有人能像我们这样渗透南加州市场。你们很多人都听我们谈论过我们的研究驱动型努力，我们在经纪人意识到之前就识别投资机会，然后邀请经纪人参与。因此，我们也为经纪人创造了很多价值。这种做法将继续。但我们内部资源的分配方式正在发生变化，我们正在利用租赁团队中面向市场的人员，他们也很有影响力。
因此，我们确实在以不同的方式看待和处理收购。正如我们在这里谈到的，我们在投资组合中有很多增长可以捕捉。因此，收购在未来可能更多是机会性的，而不是增加净经营收入的主要驱动力之一。
我想，你们能够获得这么多非市场交易的部分原因是你们在当地有很多人。
这更多是关于人员的组合。在前线的人员，在其他公司你可能称之为销售人员，他们在前线。我们仍然会有销售人员在前线，但后端的运作方式会有所不同。因为我们不想重复，例如，资产管理和收购相关的承销。你不需要为此复制人员。这是我们发现很多效率的地方。投资组合现在有了规模，我们确实专业化了资产管理职能。因此，在收购团队中也不需要复制这一点。这只是我们创造效率并实际上提高有效性的一个例子，而不是降低。
是的。我想补充的另一点是，我们的投资团队不是唯一在当地推动交易的人。他们可以帮助推动交易。与经纪社区建立关系并深入了解市场。我们有租赁团队、物业管理团队、开发和建设团队。因此，这些人中的每一个。很大程度上是关于我们如何更全面地利用我们的团队，就像我们今天所做的那样。我们投资团队中的许多人正在帮助我们推动租赁交易。因此，这确实是关于我们如何最有效地利用我们优秀的团队。
这是一种转变。我们正在改变部署这些人员的方式。实际上，这些人员的数量可能不会有太大差异，但我想说，我们现在部署的人员平均而言比以前担任这些角色的人员更有效。大约一两个人。
几年前，我们只有大约4名面向市场的人员。任何时候，都有一个更大的团队支持他们。我认为在这一点上，我们希望保持灵活性，并能够随着市场和资本的允许而灵活调整。因此，这只是实现与迈克尔所描述的相同目标的不同方式。
是的。我想补充的另一点是，我们的投资团队不是唯一在当地推动交易的人。他们可以帮助推动交易。与经纪社区建立关系并深入了解市场。我们有租赁团队、物业管理团队、开发和建设团队。因此，这些人中的每一个。很大程度上是关于我们如何更全面地利用我们的团队，就像我们今天所做的那样。我们投资团队中的许多人正在帮助我们推动租赁交易。因此，这确实是关于我们如何最有效地利用我们优秀的团队。
这是一种转变。我们正在改变部署这些人员的方式。实际上，这些人员的数量可能不会有太大差异，但我想说，我们现在部署的人员平均而言比以前担任这些角色的人员更有效。大约一两个人。
快速提问。我们快结束了，所以必须问这些问题。当美联储开始降息时，你预计长期利率会下降、保持不变还是可能上升？
菲茨，你的财务问题。
保持不变。
好的。人工智能举措。明年在人工智能举措上的支出是更高、持平还是更低？
我认为会更高。
是的。
好的。你们行业明年的同店净经营收入增长是更高、更低还是相同？
我认为会更高。
好的。非常感谢。
好的。谢谢。就这样。