身份不明的发言人
Marguerite Nader（副董事长兼首席执行官）
Paul Seavey（执行副总裁兼首席财务官）
Patrick Waite（总裁兼首席运营官）
身份不明的参会者
Yana Gallen（美国银行）
SA Foreign Sessions欢迎来到美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，负责美国银行的住宅REITs研究。我们非常高兴请到Equity Lifestyles的首席执行官Marguerite Nader、执行副总裁兼首席财务官Paul Seavey以及总裁兼首席运营官Patrick Waite。我会把时间交给Marguerite，请她发表开场致辞，然后我们将进入问答环节，希望这是一场互动性的交流。
非常好。非常感谢Yana。感谢今天有机会进行展示。我想先从我们投资者演示文稿中的几页开始，Paul会进行讲解，提供一些运营更新，Patrick会谈谈ELSA在经济周期中的表现。在我们投资者演示文稿的第二页，我们重点强调了91%的收入来自年度来源，这是考虑ELS全年业绩时需要考虑的重要因素。另一点需要指出的是，自30年前首次公开募股（IPO）以来，我们的年回报率为14%。
翻到第三页，我们想重点介绍这段时间的强劲表现。我们的长期NOI增长率为4.4%，我们真正专注于将NOI增长转化为FFO增长，并已将其转化为8.4%的每股FFO增长。接下来要指出的是REIT领先的资产负债表，利息覆盖率为5.6%。ELS的独特之处在于，我们18%的债务是完全分期偿还的，因此这18%的债务不存在再融资风险，我们的债务期限为8年，因此在未来几年内，再融资的阻力有限。
接下来，我将请Paul提供一些我们在会议期间讨论的运营更新。
谢谢Marguerite。抱歉。关于截至8月的两个月期间，MH投资组合以及RV和Marina的租金情况，我们核心MH投资组合的表现同比增长5.5%。我们在更新中提供了一个参考点，显示本季度我们的指引范围为5%至5.6%。截至8月底，该核心投资组合的入住率稳定在94.3%。RV和Marina的租金同比下降10个基点，我们提供的指引范围为下降10个基点至增长50个基点。
因此，总体来看租金表现，我们看到了一种抵消效应，基本上MH的表现抵消了RV领域的表现。
Patrick？
好的。我将谈谈第14页，该页介绍了我们 manufactured housing（预制房）投资组合的价值主张。这是我们目前业务中最大的部分，美国新建独栋住宅的平均成本约为50万美元。我们社区的典型客户购买预制房的价格在10万至15万美元之间。他们通常支付现金，每月成本通常低于1000美元。相比之下，一套50万美元的独栋住宅的月持有成本约为2500美元。因此，这种价值主张非常显著。除了价值之外，我们还提供居民所追求的生活方式。
MH业务在我们的历史中为收入顶线提供了稳定性，并促成了NOI的优异表现。在过去25年中，NOI增长率超过通胀200个基点。我要说的就是这些。
很好，谢谢。或许可以从MH开始，谈谈你们今年迄今为止看到的强劲表现，略高于你们之前的指引水平，然后谈谈这些超预期的上行空间来自哪里。另外，关于你提到的超过通胀的部分，当我们看到COLA（生活成本调整）调整时，你们如何考虑明年的租金设定？
当然。我认为Patrick可以回答这个问题。Jana，感谢你首先提出关于MH的问题，因为情况并非总是如此。我们非常感谢，因为这是我们业务的核心。所以我们很乐意谈论它。Patrick可以详细说明，也可以重点谈谈我们今年的费率上调情况。
是的，更新中的结果实际上只是基于近期入住率的组合情况。因此，入住率较高的社区在组合中的占比有所上升，这会随着时间波动，除了投资组合中持续的需求外，没有其他根本原因。我们在会议中一直在讨论2026年的租金上调，我们正处于2026年预算的早期阶段。在这个过程中，我会与我的运营团队、副总裁和区域经理一起，逐个物业分析子市场，与MH的直接竞品进行比较，同时也会回顾独栋住宅和多户住宅市场的趋势，以及这些趋势如何影响各个住房子市场的物业需求。
我们正在推进这个过程。我想说，这个过程与近年来非常相似，往往是一致的，而且我们继续看到持续的需求。其中一些情况已经体现在我们更新的业绩中。
Yana，我们在财报电话会议上经常谈到MH投资组合的按市值计价，我们继续看到新居民的按市值计价有强劲增长。
我认为，今年年初的入住率可能因飓风破坏而略低于预期。你能否谈谈入住率是否如预期般回升，或者是否更强一些，以及新房销售的趋势。
当然。
是的。首先，我来谈谈入住率。上一季飓风造成的影响主要是300个场地的房屋库存损失，我们将补充这些房屋库存。提醒一下，我想说明的是，这300个场地是在70000个场地的投资组合中的一部分，我们在整个投资组合中都在投资新的房屋库存，并保持和提高入住率。在佛罗里达州，我们继续看到稳定的需求，在那些受影响的物业中，需求也保持稳定。因此，我们对物业的需求和入住率增长感到满意。
关于新房销售。过去几个季度，季度新房销售量约为120套，全年年化约为505至600套，在新冠疫情之前，这被认为是合理或良好的年份。疫情期间，需求上升，推高了房屋销售量。我认为现在已经恢复正常，我们继续看到NH投资组合的稳定需求。
为了保持社区的平均房龄和外观吸引力，你们希望看到多少房屋 churn（更替）或新房销售？
是的，我不会那样表述。我的意思是，通常我们在一年中会在整个投资组合中投资400至600套新房。这可能会因库存进入物业的时间而有所波动。当你将日历与运行率叠加时。
我们往往会看到，就像在独栋住宅社区中，当一条街上出现一栋新房时，我们的预制房社区也会出现类似情况，突然之间，隔壁的人会说他们也想要一栋新房。于是街道开始发生变化。所以你会看到很多这样的情况，有时我们会启动这种“改造计划”，然后其他客户会跟进，以这种方式完成整条街道的更新。
我想问问联邦政府为改善经济适用房所做的一些监管努力。HUD在预制房的要求方面有一些变化。你认为这是否真的会降低价格，或者对该行业是否有潜在好处。
在住房领域，关于预制房的讨论比过去多了一些。Patrick可以详细说明一些变化，制造商确实在与监管机构合作方面做得很好，并达成了一些我认为对MH行业有利的成果。Patrick，也许你可以谈谈底盘要求。
是的。针对MH领域的法案中，一个重要内容是允许在不使用底盘的情况下，按照HUD标准完成HUD房屋的建造。基本上，目前的制造流程中，第一步是铺设钢制底盘，然后在上面铺设地板。之后会进入几个后续步骤，就像制造T型车一样，安装内墙和固定装置，进行外部装修，最后安装屋顶桁架和屋顶。但当房屋离开工厂时，它是在钢制底盘上的，钢制底盘嵌入房屋结构中。
房屋最终通过底盘运输并安置到最终位置。移除底盘的灵活性将使制造商能够进入一些之前难以进入的住房市场领域。首先，他们将能够建造多层建筑。当房屋有底盘时，建造两层楼是非常困难甚至不可能的，这在高密度用途中是一个优势。此外，没有底盘的房屋在高度上更接近独栋住宅的美观性，这将提高其接受度。
预计这将为城市地区和人口更密集的郊区的空置场地提供填充机会。因此，这将为制造商开辟更多途径。我认为总体而言，这对行业有利，并将为像我们这样的土地租赁社区提供一些灵活性。
很好。那么具体到佛罗里达州，我们听说一些市场的独栋住宅价格有所下降。你认为这类产品会与你们的产品竞争吗？
我经常被问到关于直接与预制房竞争的问题。我很理解。我之前提到的价值主张确实非常显著。因此，竞争的独栋住宅市场出现一些缓和，我认为不会显著影响我们物业的需求。我们提供的远不止独栋住宅社区。我们的物业有基层活动和团体，这些都发生在活跃的生活方式环境中。当我在我们的社区，特别是阳光地带的社区时，我经常向投资者解释，公共区域、会议室、匹克球球场、网球场的活动水平都非常高，所有这些都是基层自发组织的。
我们并不是这些人聚集的核心因素。他们是自愿、自发地这样做的。这已经嵌入社区之中。因此，价值主张是一个巨大的驱动力。但即使你倾向于升级到价格适中但仍然贵得多的房子，你也会缺乏这种社区参与度，这是非常重要的支撑因素。作为投资者，我们在获取新场地方面并没有遇到困难。
以获取新场地。
相对于更高的价值。
那么这种立法推动对你们有何影响？
对你来说？是的，我的意思是，这种推动刚刚发生。所以这是非常新的，还没有产生影响。长期以来，MH业务的新开发面临的问题是当地市议员不希望在他们的辖区内建造这些预制房社区。“邻避效应”一直是个问题，我们现在讨论的内容并没有解决这一点。这是一项联邦法规。我们仍然需要在地方层面进行对话，这才是需要改变的地方。
在这方面，我们还没有看到太多进展。过去几年，我们成功地为我们的物业获得了开发权，包括扩建物业，我们建造了MH场地和RV场地，但从头开始的开发要困难得多。目前，很难说。因为涉及太多不同的地方市政当局，每个县的议程都不同。你知道，他们是否真的有意愿参与经济适用房的讨论，还是只是纸上谈兵？
在转向RV之前，还有其他关于MH的问题吗？好的，那么或许可以谈谈季节性业务方面，夏天的表现如何。劳动节周末的情况如何，与新冠疫情前相比如何，以及现在混合办公更加普遍，人们被要求返回办公室，这些对你们有何影响。
当然，当然。
那么，关于业绩更新的更多细节，我们的季节性和短期租金基本符合预期。劳动节假期的表现同比略有下降，但好于我们的预期。核心投资组合中的码头物业有三个，其中两个Patrick在7月的财报电话会议上提到过，另一个，抱歉，之前的风暴损坏了一些船位，这些船位的修复和恢复工作由于一些许可问题等原因，耗时更长，因此入住率较低。
正是这些码头位置影响了本季度至今的业绩。
总体而言，短期业务正回归到新冠疫情前的动态，从人们可支配时间的角度来看，他们现在在周五晚上出来，而不是像新冠疫情期间那样在周四晚上出来，并且由于周一要回办公室工作，无法在周日晚上停留，正如你所指出的，Jana。
那么关于码头部分，能否展望一下许可的时间安排，以及完成修复工作使其恢复功能需要多长时间？
是的，从第二季度财报电话会议以来，码头的情况发生了变化。它位于佛罗里达州的墨西哥湾沿岸，位置非常好，是一个非常强劲的码头。我们现在计划在2026年年中完成这些码头的重建。这是一个需求很高的位置。我预计在建设期间的入住率下降问题，在重建完成后，恢复入住率不会有太大困难。
那么从历史上看，当发生飓风损坏或类似情况时，你们会将其从同店数据中剔除吗？或者你们如何考虑这些事件的报告？
是的，我们有内部标准来做出这一决定，主要关注物业是否出现重大中断或在恢复期间停止运营。对于我们目前讨论的物业，中断程度没有那么严重，因此我们没有将它们从核心投资组合中剔除。
那么关于季节性，听起来本季度至今的趋势接近指引区间的下限，这更多是由于时间问题，还是也有其他因素？我们应该如何看待短期业务的季节性？我猜第四季度会有所回升。
短期业务的最大季度是第三季度。所以我们正走出第三季度，进入第四季度，然后是第一季度，届时季节性租金将成为更重要的贡献者。
那么季节性业务的同比情况如何？
是的，关于季节性业务，我们在第一季度和第二季度的财报电话会议上都提到过，这与加拿大客户的影响有关，他们占一定比例。我们之前提到，早期预订量同比下降约25%。我们也指出，在加拿大“雪鸟”（指冬季南迁的人群）在3月和4月离开后，这种情况预计不会改变，直到秋季晚些时候接近冬季，他们通常会为下一个季节进行预订。
所以情况正如预期的那样发展，我们现在开始营销，提醒他们冬天会很冷，应该提前预订去温暖的佛罗里达。
那么由于天气波动，行业正经历更短的预订窗口，这对季节性和短期业务都有影响吗？还是季节性业务由于承诺期较长，预订窗口更长？
我们所说的预订窗口主要是针对短期业务。季节性客户通常在前一年离开后就会向我们预订。所以当他们在3月和4月离开时，他们非常希望获得特定的场地，希望与他们通常一起旅行的人相邻。这对他们来说很重要。所以这是一个较长的预订窗口。
那么对于即将到来的季节，当他们在3月、4月离开时，出现了25%的下降。
是的。
那么你们现在开始了提醒活动。
这是我们通常会做的，尽管现在有一个更大的时间差，我们现在开始关注。天气需要再冷一点，人们才会意识到很快会变得非常冷。所以我们现在开始这些努力，但会在10月和11月加大力度，鼓励我们的加拿大朋友南下访问佛罗里达。
那么在不同的产品和价格层级，比如Thousand Trails和Encore，你们是否考虑进行任何调整，比如增加或取消不同的层级，以刺激更多需求？
不，我的意思是，对于加拿大客户，主要是加拿大客流量和我们的加拿大客户，重点是确保加拿大人感到舒适地跨境来到佛罗里达。这是我们关注的重点。在Thousand Trail方面，我们看到RV经销商的 leads（潜在客户）有所增加。Yana，你应该记得，这些 leads 来自RV经销商，当有人购买RV时，他们会获得Thousand Trails会员资格，可以免费露营一年，第二年再付费。
所以是免费露营一年，然后他们可以成为正式会员。我们看到这种活动有所增加，我们认为这是积极的。RV销售有所上升，预计2025年全年都将上升。在Thousand Trails露营通行证方面，大约12年前，我们每年销售约4000张。现在我们每年销售约19000至20000张。因此，在Thousand Trails平台上，这方面有了相当大的进展。
此外，今年我们推出了一款新的升级产品，这是一种基于会费的产品，我在上次财报电话会议上提到过，今年推出这款产品取得了成功，这只是因为我们的客户希望与我们共度更长时间，有更长的预订窗口，并且能够在不同物业之间流动。因此，这对我们来说是一项成功的举措。
很好。那么能否提醒我们，年度RV会员的平均居住期限是多久？
当然。与我们MH投资组合的情况相似，约为10年以上。所以客户群体非常稳定。无论是MH还是RV的年度客户。
今年。
从运营角度，你如何描述这个时期？
是的，我认为我们在短期业务方面面临的挑战，我们经常谈论的是天气挑战，不是重大天气事件，而是周六或周五周末有暴风雨，客户提前10天就知道了，然后说：“我这个周末不去露营了。”因此，天气导致了很多取消预订的情况。这与我们过去的经历没有什么不同。所以短期业务主要受此影响，而在年度业务方面，年度RV业务的需求非常高，因为这是一种非常经济实惠的方式，可以在离家相对较近（60至90英里）的地方拥有第二个家。
因此，我们看到越来越多的人在我们的网站上注册，试图与我们联系并预订年度住宿。
或许可以转向交易市场。我知道交易市场不太活跃，但今年你们的一家同行宣布将一些资产挂牌出售，也宣布他们有资金购买大量资产。所以想知道这是否增加了人们对其投资组合的出售意向。
是的，我认为其中一些交易，我不知道它们的状态如何，是否已经完成。但从交易角度来看，我们没有看到太多变化。我认为有一些业主怀念两三年前的资本化率和利率，正在观望等待这些条件回归。提醒一下，在预制房领域，我们认为大约有3000个可投资资产。
我们拥有其中200个。因此，在预制房领域有进一步收购的真正机会。在RV领域，全国约有16000个RV公园，其中8000个是私人的，8000个是公共的。在8000个私人RV公园中，我们认为约有1200个是可投资的，我们拥有其中约200个。因此，有很多机会可以进一步扩大我们的投资组合。只是需要继续与有意向的卖家合作完成交易。
那么能否帮助我们理解，在MH领域，是什么标准将可投资资产从50000个筛选到3000个？比如是低数量的租赁单元还是其他因素？
当然。有趣的是，MH领域有50000个资产，我们将其筛选到3000个。从50000个筛选到3000个主要是基于场地数量。因此，在47000个资产中，有很多是25至50个场地的小型物业。所以首先主要是由场地数量决定的，然后我们会根据年龄限制、全年龄段、位置等因素进一步筛选。但最大的筛选因素是场地数量和物业规模。
现在市场上可能有几个较大的投资组合，我认为其中一些是全年龄段的混合资产。不知道你对此有何评论或看法。
或许Patrick可以对此发表一些看法，因为一些待售的投资组合，Patrick在短暂离开DLS期间曾运营过。但这些待售的投资组合主要是全年龄段资产。它们确实有一些年龄限制资产，但卖方希望将它们整体出售，而不是挑选部分出售。Patrick，你可以谈谈你的经验吗？
是的。Marguerite earlier提到的那些物业，它们是典型的全年龄段物业，通常是寻找入门级住房的人，往往是希望住在良好学区的年轻家庭。他们希望物业得到专业管理，有会所设施，让孩子们有地方参加学习小组和其他活动。这些投资组合目前由不同的大型业主持有，分布在德克萨斯州、佛罗里达州部分地区、中西部上部的爱荷华州、密歇根州等地。正如 earlier提到的，如果当地社区出现工厂关闭或其他就业问题，可能会对入住率产生重大影响。
在大衰退期间，我们恰好拥有并运营这些物业，当时经济严重动荡，导致人们需要重组并通常会为了下一份工作而搬迁。随着经济开始复苏，投资组合也随之复苏，我认为长期来看表现相对良好。但与ELS同期的经历相比，这确实带来了更大的波动性，ELS的入住率和收入流稳定性要高得多。
我想在快速问答环节之前，可能还有一两个问题。
你对此有何看法？
是关于容量吗？
是的，当然。多年来，我们的租赁计划规模较小，后来有所增长。大约15年前，租赁计划在入住率中的占比约为3%，最高时达到9%。现在低于3%。这当然是我们可以用来提高入住率的工具，当占比为3%时使用比9%时更有效。所以我们现在拥有这种灵活性，这对我们的投资来说肯定是一个不错的回报。
现在有三个问题要问所有在会议上发言的REITs。当美联储开始降息时，你预计长期债务利率会下降、保持不变还是上升？去年，大多数公司表示他们正在加大AI举措的支出。你如何描述未来一年的计划？增加、保持不变还是减少支出？你认为明年你所在行业的同店NOI会更高、更低还是保持不变？
保持不变。
谢谢。
非常感谢。